邯鄲市房地產(chǎn)市場銷售分析報告1.邯鄲市房地產(chǎn)市場總體概況2.競品樓盤分析3.市內代表性樓盤分析4.調研結論目錄

一、邯鄲市房地產(chǎn)市場總體概況整體概況土地供應政策解讀整體概況邯鄲城區(qū)概況區(qū)域及縣級市總體特征主要產(chǎn)業(yè)在建項目數(shù)量叢臺區(qū)邯鄲城市核心區(qū)域，商業(yè)繁華商貿、金融業(yè)、服務業(yè)75邯山區(qū)老城區(qū)，人口大區(qū)物流、建材、倉儲49復興區(qū)工業(yè)區(qū)有色金屬、機械加工等重工業(yè)27邯鄲縣圍繞邯鄲城區(qū)文化旅游、農業(yè)、商貿21據(jù)調查，2012年邯鄲主城區(qū)在售及在建樓盤約172個，其中住宅項目144個，商業(yè)項目28個，在售及預售面積3480萬平米，年銷售443萬平米，從統(tǒng)計結果來看，2012年邯鄲房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模及銷售數(shù)量均創(chuàng)歷史新高。4

截止2012年12月，邯鄲是普通商品住宅樣本項目均價為4652元/平米，同比2010年房地產(chǎn)住宅樣本價格4400元/平米相比，兩年上漲252元/平米，年均上漲不足3%，遠遠低于國家統(tǒng)計的國內大中城市2012年上漲8%的幅度。土地供應（商品房用地）截止到2012年12月，邯鄲政府出讓商品房用地約1533318平米，實際成交843288平米，土地成交面積占全部土地供應量的55%除2012年在國務院“增加保障房用地供應”的背景下出現(xiàn)了供應高峰外，近3年內邯鄲的土地供應相對較為平穩(wěn)歷年土地供應邯鄲市2010年住房供地135公頃，2011年住房用地總供應量180.6公頃，2012年住房用地總供應量262.30公頃，2013年計劃住房用地總供應量為176.23公頃2012年邯鄲土地實際成交均價在291萬元/畝，折合樓面地價為1455元/平米，這也意味著邯鄲樓盤開發(fā)綜合成本至少4000元/平米起算，而2012年底邯鄲商品房在售均價為4760元/平米，綜合各項費用其平均利潤不高于15%，正式退出暴利時代。政策解讀2013年2月20日國務院常務會議確定的五項加強房地產(chǎn)市場調控的政策措施，即新國五條，雖然各地方針對國五條的細則尚未出臺，但可以預測目前宏觀政策上對新房政府已無更多的調控手段。新政策的出臺形象大于實際意義。政策一、完善穩(wěn)定房價工作責任制。解讀：一方面邯鄲房地產(chǎn)市場近年來并未出現(xiàn)較大的價格波動，市場整體平穩(wěn)，另一方面做為三線城市，又不在嚴控城市名單呢，所以本項暫不針對邯鄲；二、堅決抑制投機投資性購房。嚴格執(zhí)行商品住房限購措施。

解讀：投資投機客戶在邯鄲尚可繼續(xù)存在。因為：1、邯鄲不在限購城市之列，投資客戶不受政策約束。2、政策初期，避稅方法仍有很多，開發(fā)商也可放開更名條件鼓勵短期投資。三、增加普通商品住房及用地供應。

解讀：事實上邯鄲市2013年度的土地供應計劃已經(jīng)減少。四、加快保障性安居工程規(guī)劃建設。

五、加強市場監(jiān)管。加強商品房預售管理。

解讀：此項作為“要求”并未提出實際調控措施。政策解讀二、競品樓樓盤分析市場案例橫向分析戶型配比市場案例趙都華府萬浩酈城月亮灣心海假日趙都華府萬浩酈城月亮灣心海假日安聯(lián)印象區(qū)位關系趙都華府趙都華府是是由隆基泰泰和集團旗旗下的邯鄲鄲市智華房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司司開發(fā)的高高端住宅項項目，位于于中華北大大街與北環(huán)環(huán)交叉口西西北角。項項目用地面面積157畝，容積率率1.98，總建筑面面積27萬平方米，，物業(yè)類型型為17棟花園洋房房、小高層層和7棟高層以及及一棟大型型會所組成成，戶型面面積范圍220—370㎡，小區(qū)規(guī)劃劃900戶，車位配配比1200套。內部配配套齊全高高檔，社區(qū)區(qū)商街、12班幼兒園、、大型社區(qū)區(qū)衛(wèi)生院、、沿街商業(yè)業(yè)街及內街街等月亮灣項目總占地地107畝，總建筑筑面積23.58萬平,容積率2.99，綠化率35%，由9棟21-33層住宅和1棟高檔寫字字樓組成，，并有3、4層臨街底商商；其中，，住宅部分分以二梯三三戶為主，，總規(guī)劃1100戶；萬浩酈城萬浩儷城由由邯鄲本地地開發(fā)商河河北萬浩房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司司開發(fā)，位位于叢臺區(qū)區(qū)滏河北大大街與果園園路交叉口口東北角。。占地109畝，容積率率2.99，綠化率35%，規(guī)劃11棟板式高層層住宅及2層臨街底商商，分為南南北兩個區(qū)區(qū)域，南區(qū)區(qū)為1號樓—5號樓，北區(qū)區(qū)為6號樓—11號樓。住宅宅部分以二二梯四戶為為主，規(guī)劃劃戶數(shù)1700戶。小區(qū)施施行人車分分流，地下下停車場，，機動車位位配比70%。該項目計計劃2013年年底交房房。心海假日該項目規(guī)劃劃總用地面面積51971.5平方米,凈用地面積積40201.2平方米，城城市道路用用地面積797.3平方米，城城市公共綠綠化帶面積積10973平方米，由由8幢18至27層的商住小小區(qū)，總建建筑面積153640平方米,其中:住宅面積122680平方米,商業(yè)5799平方米,地下儲藏室室及車庫面面積為24285平方米,其它配套公公建筑面積積為876平方米。容容積率為2.93%,總戶數(shù)1158戶,建筑密度18.44%,綠化率36%，并按規(guī)定定配有相應應比例的廉廉租房項目目。社區(qū)規(guī)規(guī)劃有會所所一棟，用用以物業(yè)辦辦公及幼兒兒園。基礎信息表表項目區(qū)位體量（萬㎡）定位工程進度售價（元/平）2012年銷量（套）2013年1季度銷量（套）趙都華府北湖27中式高端洋房封頂、高層已出地面2層75008524心海假日北湖15.4中高端封頂，已開始裝修480016028月亮灣滏河大街23.58中高端住宅封頂，已開始裝修5000470206萬浩酈城滏河大街23中低端封頂，已開始裝修4900380200橫向分析一季度銷量量分析：從上上圖得知，，一季度滏滏河大街北北段的兩個個項目的銷銷售明顯比比北湖區(qū)域域兩個競品品，原因為為：1、滏河大街街北部城市市建設已初初具規(guī)模，，配套相對對較好；北北湖區(qū)域目目前配套不不足，尚處處于待開發(fā)發(fā)階段。2、北湖區(qū)域域的兩個競競品項目在在營銷推廣廣并未充分分挖掘區(qū)域域及項目優(yōu)優(yōu)勢。3、心海假日日受環(huán)境、、地段影響響，趙都華華府售價過過高導致北北湖區(qū)域2個競品銷售售較差。橫向分析環(huán)境配套對對比分析：北湖湖區(qū)域的競競爭，主要要來源與北北湖周邊及及滏河北大大街兩片區(qū)區(qū)域，根據(jù)據(jù)綜合配套套得出兩個個區(qū)域的各各項優(yōu)勢：：1、交通環(huán)境境北湖區(qū)域域的綜合路路網(wǎng)優(yōu)于滏滏河大街的的城市道路路。2、規(guī)劃方面面，北湖作作為未來的的旅游文化化片區(qū)發(fā)展展?jié)摿糜谟阡婧哟蠼纸值淖≌瑓^(qū)區(qū)規(guī)劃。3、環(huán)境方面面，北湖的的田園、景景觀遠好于于城內的嘈嘈雜環(huán)境。。4、市政配套套方面，目目前北湖區(qū)區(qū)域市政、、生活等配配套落后于于相對成熟熟的滏河大大街。因此此，如果北北湖區(qū)域的的各項生活活配套能夠夠提升，居居住價值將將遠高于滏滏河大街區(qū)區(qū)域。橫向分析銷售價格對對比分析：從上上圖得知，，調研項目目的定價基基本平衡，，其中滏河河大街的新新建住宅項項目較多競競爭壓力大大，使得該該區(qū)域售價價沒有明顯顯的差距。。北湖區(qū)域域的趙都華華府因自然然景觀較好好所以在定定位、售價價方面高于于其他項目目，而心海海假日因地地段、配套套不足等原原因無法支支撐較高的的價格。橫向分析營銷手段分析：根據(jù)據(jù)上述4個項目過往往的營銷手手段分析，，推廣力度度方面趙都都華府>月亮灣>心海假日=酈城；包裝裝水平方面面：趙都華華府>月亮灣>心海假日>酈城；銷售售活動的水水平：趙都都華府>月亮灣>心海假日>酈城;體驗營銷方方面：趙都都華府>月亮灣>心海假日>酈城。分析：該項項目規(guī)劃為為完全的大大戶型，客客戶定位方方向明確，，但是對于于一個尚在在起步階段段的新城區(qū)區(qū)來講目前前的銷售狀狀態(tài)足以證證明市民對對該地段高高價住宅的的理解，銷銷售速度難難以保證；；戶型配置置比例符合合項目整體體定位戶型配比趙都華府主力戶型為為花園洋房房200-340㎡，高層110-230㎡，約15種戶型。洋洋房、小高高層僅有200戶，戶型布布局定位果果斷，主要要針對高端端人群，整整體資源占占比70%，戶數(shù)占比比確僅為22%；高層戶型型參考洋房房戶型設計計，價格中中端，舒適適度較高且且面積可選選空間較大大。分析：該項項目規(guī)劃的的戶型整體體偏大，表表現(xiàn)出該項項目初期定定位的夙愿愿---中高端住宅宅，但是由由于項目起起價及售價價較低，客客戶群發(fā)生生偏離，目目前主要客客戶群為剛剛需客戶，，從而導致致目前銷售售的尷尬局局面。戶型問題：：（1）三室戶型型均為140㎡以上，剛需需客戶群不不愿承受總總價及契稅稅的壓力，，價格在邯邯鄲市場售售價偏低，，營銷了中中高端客戶戶群對項目目的價值認認知，整體體去化率較較低。（2）戶型設計計不合理，，大戶型與與小戶型混混搭，個別別戶型分割割畸形，同同類產(chǎn)品布布局差異明明顯。3）15萬平的小型型社區(qū)，僅僅8棟樓就分割割出17種戶型布局局，使得項項目整體定定位混亂，，銷售過程程中，形成成一邊倒的的局面，即即常規(guī)二室室（85-90平米）銷售售最好、三三室戶型（（140-150平米）銷售售次之，大大戶型(160以上）庫存存積壓難以以出手。戶型配比心海假日該項目戶型型跨度較大大，從86㎡到199㎡應有盡有。。其中86-121平的二室戶戶型約756套，占比68%；145-150三室戶型246套，占比約約為22%；169以上的四室室戶型116套，占比約約10%左右。分析：月亮亮灣的戶型型規(guī)劃明顯顯傾向于中中高端客戶戶，少量的的二室戶型型基本可以以滿足個別別需求。戶型問題：：該項目三三室的戶型型全部為140㎡以上戶型，，產(chǎn)品線較較短。另外外根據(jù)邯鄲鄲140㎡額外增收2.5%契稅的政策策來講，140-150㎡之間的戶型型銷售障礙礙可能較大大。戶型配比月亮灣主力戶型為為90-150㎡，包括90-106㎡的二室戶型型及142-186㎡的三室戶型型，共計20種左右戶型型選擇。均均是一梯三三戶，其中中二室戶型型占比約為為30%，三室戶型型占比約為為70%。分析：該項項目戶型規(guī)規(guī)劃基本為為大二室和和大三室，，缺少過渡渡戶型，更更傾向于改改善性購買買者，因此此選擇性不不足；三室室戶型均為為140㎡以上，業(yè)主需需要承擔房屋屋總價4%的契稅。戶型配比萬浩酈城主力戶型為90-149平米，戶型方方案有6種，90-110㎡兩室戶型配配比約60%，145.05㎡、149.96㎡的大三室戶戶型配比約約為40%。三、區(qū)域外外代表性樓樓盤分析市場案例橫向分析戶型配比市場案例美的城趙都新城趙都新城美的城安聯(lián)印象區(qū)位關系美的城美的城位于于邯鄲市邯邯山區(qū)，南南環(huán)路與中中華大街交交匯處東南南角，占地地面積約560畝，建筑面面積約105萬平方，容容積率2.85，規(guī)劃戶數(shù)數(shù)5400戶。項目分分為三期開開發(fā)，目前前一期已經(jīng)經(jīng)封頂，2013年底交房。。二期正在在做基礎，，2015年4月份交房。。趙都新城趙都新城由由隆基泰和和旗下邯鄲鄲市龍瑞房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司司開發(fā)建設設，項目占占地面積1300畝，容積率率3.1，建筑面積積總計約300萬平方米，，總規(guī)劃約約2萬戶。該項項目共由17宗地塊組成成，分為三三期進行開開發(fā)建設。。趙都新城城一期為S1、S2、S5、S6、S9五宗地塊；；趙都新城城二期為S3、S4、S7、S8、S10地塊，S11塊地為商業(yè)業(yè)，單體量量在五十萬萬平米以上上；趙都新新城三期為為S12、S13、S14、S15、S16、S17六宗地塊。。目前一期期已經(jīng)交房房。基礎信息表表項目區(qū)位體量（萬㎡）定位工程進度售價（元/平）2012年銷量（套）2013年1季度銷量（套）趙都新城五倉300剛需一期已交房，二期封頂，大商業(yè)即將裝修完畢47004500836美的城南湖105中高端一期已封頂，二期僅一棟出地面三層，其他正在做基礎55001119447橫向分析一季度銷量量分析：截止止2月底，美的的城1期已經(jīng)售罄罄，結合各各自項目體體量得出，，美的城1、2月份去化率率8.3%，趙都新城城一季度的的去化率為為4.2%。美的城的的銷售質量量要高于趙趙都新城。。原因為：：1、美的城銷銷售單價高高于趙都新新城。2、美的城的的銷售節(jié)奏奏把控較好好。3、整體去化化比例高。。橫向分析環(huán)境配套對對比分析：兩個個項目雖然然同屬邯山山區(qū)，但環(huán)環(huán)境配套相相差較大：：1、交通方面面美的城處處于城市主主干道旁且且有綜合路路網(wǎng)的優(yōu)勢勢。2、規(guī)劃方面面，美的城城占據(jù)了城城南漳河生生態(tài)園區(qū)的的優(yōu)勢強于于趙都新城城片區(qū)的高高密度住宅宅區(qū)。3、環(huán)境方面面，美的城城位于南湖湖景區(qū)旁自自然景觀優(yōu)優(yōu)勢明顯。。4、市政配套套方面，目目前美的城城附近的生生活配套已已經(jīng)相對成成熟，未來來隨著項目目自身的教教育、醫(yī)療療、商貿配配套的落成成，這方面面的優(yōu)勢更更加強于趙趙都新城。。5、營銷方面面，美的城城建設有大大型實體體體驗示范區(qū)區(qū)并且為易易居代理銷銷售。橫向分析銷售價格對對比分析：從上上圖得知，，美的城的的售價遠高高于趙都新新城，原因因為：1、美的城項項目規(guī)劃較較好，園林林、配套、、建筑、品品質方面都都明顯好于于趙都新城城。2、美的城地地段好于趙趙都新城。。3、生態(tài)環(huán)境境方面美的的城更加靠靠近南湖景景區(qū)。橫向分析營銷手段分析：根據(jù)據(jù)兩個項目目以往的營營銷活動來來看，推廣廣力度方面面兩個項目目不分伯仲仲，均占據(jù)據(jù)了市內較較多的推廣廣資源。包包裝水平和和體驗營銷銷方面美的的城借鑒了了恒大的營營銷模式強強于趙都新新城的地推推營銷。銷銷售活動方方面趙都新新城雖然活活動數(shù)量高高于美的城城，但從活活動策劃及及活動效果果方面來看看不如美的的城。分析：該項項目戶型規(guī)規(guī)劃較為合合理，面向向的人群也也比較廣泛泛。戶型設設計主要針針對剛需客客戶，迎合合了該項目目的客戶定定位，但是是個別戶型型可能存在在滯銷風險險，例如94㎡的小三室戶戶型，雖然然布局通透透方正，但但是面積過過小。戶型配比趙都新城趙都新城按按照不同地地塊進行詳詳細的市場場定位，但但是還是以以剛需客戶戶為主，采采用工廠模模式，進行行批量化開開發(fā)，戶型型主要針對對中低端客客群。主力力戶型為81-95㎡兩室戶型、、100-136平米三室戶戶型，160平四室戶型型。分析：該項項目的戶型型設計整體體傾向于改改善型客戶戶，三室分分為實用型型三室（125平米）、舒舒適型（135平米）三室室，符合客客戶定位及及邯鄲市目目前的購房房需求。戶型配比美的城該項目一期期全部為一一層3戶，共推出出1566套房源，戶戶型從兩室室到四室，，其中，三三室戶型占占據(jù)87%。兩室戶型型共占比7.4%；121、127的小三室戶戶型共計348套占比22.2%；128-139㎡舒適型三室室共計1015套占比64.8%；171㎡、187㎡四室戶型共共計87套占比約為為5.5%。四、調研結結論調研數(shù)據(jù)顯顯示，節(jié)后后商品房市市場可圈可可點，在調調研項目中中出現(xiàn)的兩兩極分化局局面特別需需要我們注注意，這說說明了目前前邯鄲市房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)競爭加劇劇，現(xiàn)階段段的項目操操作不再單單以地段、、價格為核核心，而產(chǎn)產(chǎn)品設計、、營銷手段段、工程形形象、銷售售時機等因因素同