建材行業(yè)專題研究報(bào)告：城市改舊，建材迎新一、舊改開(kāi)啟城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈直接受益1.1老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，頂層設(shè)計(jì)推動(dòng)項(xiàng)目加速我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)入城市更新時(shí)代，老舊小區(qū)改造撬動(dòng)存量市場(chǎng)開(kāi)啟高質(zhì)量發(fā)展。我國(guó)城鎮(zhèn)化水平經(jīng)過(guò)40年的快速發(fā)展，2020年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)63%，目前已經(jīng)進(jìn)入較快增長(zhǎng)的中后期階段。而在中高收入群體住房需求基本解決、低收入群體住房需求通過(guò)保障房基本覆蓋的背景下，我國(guó)城市發(fā)展正逐步從大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重的階段，其中老舊小區(qū)改造為城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，將推動(dòng)城市發(fā)展從外延式擴(kuò)張向內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)型。老舊小區(qū)位置優(yōu)越、數(shù)量較大，與不完善的功能和較差的居住環(huán)境出現(xiàn)明顯錯(cuò)配。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)目前有超過(guò)30萬(wàn)個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，涉及居民7000萬(wàn)余萬(wàn)戶、4億余人，住宅建筑面積約為60多億平方米。而老舊小區(qū)多建于二十世紀(jì)八九十年代，往往房屋陳舊、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低、功能不完善、居住環(huán)境差且很多是失管、棄管的小區(qū)，但是它們地處核心區(qū)位，土地價(jià)值仍在不斷升值；同時(shí)老舊小區(qū)還存在不少閑置用地、普通平房、倉(cāng)庫(kù)等，利用效率低，需要把這些用地重新高效利用起來(lái)再開(kāi)發(fā)，因此老舊小區(qū)改造是城市發(fā)展的必經(jīng)之路。中央政策奠定舊改基調(diào)，多項(xiàng)政策多方面加速舊改。從2019年開(kāi)始，中央政府頻頻提及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。2019年7月，在國(guó)新辦政策吹風(fēng)會(huì)上，正式將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造上升至國(guó)家層面，認(rèn)定其為既保民生又穩(wěn)投資同時(shí)拉內(nèi)需的重要民生項(xiàng)目；2020年4月，國(guó)務(wù)院在常務(wù)會(huì)議上再次強(qiáng)調(diào)確定加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度；2020年7月，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，《意見(jiàn)》就改造任務(wù)、完成進(jìn)度、改造內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)界定，要求到“十四五”期末力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)；

2021年3月，國(guó)務(wù)院在《2021年政府報(bào)告》中規(guī)劃2021年全國(guó)新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬(wàn)個(gè)。1.2舊改項(xiàng)目開(kāi)工超預(yù)期，拉動(dòng)萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)需求從政策內(nèi)容來(lái)看，老舊小區(qū)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)明確，改造內(nèi)容主要分為三大類。在國(guó)務(wù)院新聞辦公室于2020年7月21日舉行國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，住建部副部長(zhǎng)黃艷介紹：《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（下稱《指導(dǎo)意見(jiàn)》）整體規(guī)劃了2020年~2025年老舊小區(qū)的改造任務(wù)，明確了老舊小區(qū)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，界定了老舊小區(qū)改造內(nèi)容范圍：①何時(shí)改：到“十四五”期末，要力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。②改哪些：重點(diǎn)改造2000年底前建成的21.9萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)。③改什么：城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容可分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類3類，既包含供水、供電、排水、保暖等市政配套基礎(chǔ)設(shè)施，還新增了光纖入戶、充電設(shè)施、智能快件箱以及幼兒園等完善類、提升類設(shè)施。從投資強(qiáng)度來(lái)看，老舊小區(qū)改造關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多，預(yù)計(jì)十四五期間將拉動(dòng)投資及消費(fèi)5.8萬(wàn)億。老舊小區(qū)改造產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，前端涉及舊改方案設(shè)計(jì)，施工端涉及到外部改造，外部改造由市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造、建筑公共部位改造、公共服務(wù)設(shè)施改造組成，其中市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造、建筑公共部位改造多為基礎(chǔ)類改造項(xiàng)目，確定性較強(qiáng)，竣工端多涉及到內(nèi)部改造，其是由外部改造竣工后帶動(dòng)居民對(duì)自家房屋進(jìn)行裝修和家具、家電的置換需求。因此，舊改關(guān)聯(lián)了眾多相關(guān)行業(yè)，進(jìn)而帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年我國(guó)通過(guò)城市老舊小區(qū)改造可拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)GDP增長(zhǎng)2.5%～3.4%。國(guó)務(wù)院參事仇保興在《對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造正當(dāng)時(shí)》中提到，經(jīng)初步測(cè)算，“十四五”期間做好城市建設(shè)領(lǐng)域、擴(kuò)大內(nèi)需的重點(diǎn)工作可拉動(dòng)投資和消費(fèi)約30萬(wàn)億元，其中城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造約5.8萬(wàn)億元。從發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，2020年、2021年連續(xù)兩年超額完成目標(biāo)，2021年新開(kāi)工數(shù)量同比大幅增長(zhǎng)。2020年為老舊小區(qū)改造被納入保障性安居工程的第一個(gè)完整年度，中央政府對(duì)其提出了較高要求，在2020年《政府工作報(bào)告》中提出，全年計(jì)劃新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，截至2020年底，全國(guó)新開(kāi)工改造老舊小區(qū)4.03萬(wàn)個(gè)，新開(kāi)工率達(dá)102.49%；而2021年舊改勢(shì)頭不減，全年計(jì)劃新開(kāi)工改造小區(qū)數(shù)量5.3萬(wàn)個(gè)，同比增長(zhǎng)35.90%；

截至2021年底，全國(guó)新開(kāi)工老舊小區(qū)改造共5.56萬(wàn)個(gè)，連續(xù)兩年超過(guò)既定目標(biāo)。目前部分省份已經(jīng)下發(fā)了2022年計(jì)劃舊改數(shù)量，考慮到開(kāi)工到完工之間半年到一年的時(shí)滯性以及“十四五”整體目標(biāo)的完成壓力，預(yù)計(jì)大部分省份2022年舊改目標(biāo)仍高于2021年，老舊小區(qū)改造仍然處于加速過(guò)程中。二、模式更新參與資金多元化，機(jī)制健全落地效率逐漸提高2.1舊改項(xiàng)目落地程序復(fù)雜，涉及環(huán)節(jié)眾多老舊小區(qū)改造涉及責(zé)任主體眾多，工作鏈條較長(zhǎng)。根據(jù)各地實(shí)踐情況總結(jié)，老舊小區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施流程從前至后基本包含項(xiàng)目動(dòng)員、前期準(zhǔn)備、項(xiàng)目申報(bào)、建設(shè)準(zhǔn)備、改造實(shí)施、竣工驗(yàn)收、運(yùn)營(yíng)管理、項(xiàng)目審計(jì)、考核評(píng)價(jià)9個(gè)大階段，涉及責(zé)任主體包含縣區(qū)級(jí)政府及部門(mén)、街道及政府、社區(qū)及業(yè)主委員會(huì)、實(shí)施主體以及上級(jí)主管部門(mén)，各個(gè)階段不同責(zé)任主體的工作內(nèi)容有所不同，有超過(guò)21個(gè)更微觀的工作內(nèi)容需要上下級(jí)部門(mén)溝通協(xié)作，以此保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。而從時(shí)間上來(lái)看，老舊小區(qū)改造從項(xiàng)目動(dòng)員到考核評(píng)價(jià)需要經(jīng)歷12-18個(gè)月左右，其中建設(shè)時(shí)長(zhǎng)根據(jù)改造內(nèi)容的不同則需要5-8個(gè)月，相較于傳統(tǒng)普通改造項(xiàng)目，老舊小區(qū)改造時(shí)間更長(zhǎng)。老舊小區(qū)招標(biāo)過(guò)程分為五大步驟，總體歷時(shí)平均1~2個(gè)月。細(xì)分來(lái)看，老舊小區(qū)改造的招投標(biāo)按照時(shí)間節(jié)點(diǎn)一般分為五個(gè)步驟，首先項(xiàng)目通過(guò)審批后，工程合同估算值達(dá)到招標(biāo)限額的，采用自行招標(biāo)的方式進(jìn)入各省公共資源交易中心進(jìn)行項(xiàng)目登記，接著招標(biāo)項(xiàng)目會(huì)公布招標(biāo)公告，公布內(nèi)容包括招標(biāo)條件、工程概況以及申請(qǐng)人資格要求，然后評(píng)標(biāo)機(jī)構(gòu)對(duì)投標(biāo)公司進(jìn)行評(píng)選并推薦中標(biāo)候選人，在中標(biāo)候選人公示三日（及以上）之后，公布中標(biāo)結(jié)果，往往整個(gè)流程需要?dú)v時(shí)1~2個(gè)月。以2020年北京市東城區(qū)菊兒小區(qū)改造項(xiàng)目為例，2021年3月5日，東城區(qū)人民政府交道口街道辦事處公布了招標(biāo)公告；4月1日公布中標(biāo)候選人名單；4月8日公布中標(biāo)結(jié)果，中標(biāo)總歷時(shí)34天。各地政府負(fù)責(zé)舊改項(xiàng)目招標(biāo)，中標(biāo)方大多為總體承包商。資金需要通過(guò)項(xiàng)目落地，自老舊小區(qū)改造政策部署以來(lái)，各地項(xiàng)目招標(biāo)公告陸續(xù)公布，通過(guò)對(duì)公告信息整理，可以看出招標(biāo)信息主要分為五個(gè)方面。綜上，我們可以看出，目前老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的整體流程較為復(fù)雜，項(xiàng)目落地與申報(bào)之間存在著較長(zhǎng)時(shí)滯。因此在項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中，只有解決以下問(wèn)題項(xiàng)目才能順利實(shí)施：①老舊小區(qū)改造的資金來(lái)源如何保證？②資金到位后，影響老舊小區(qū)改造的其他因素如何解決？2.2資金：政府財(cái)政提供有力支撐，模式更新帶動(dòng)社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造資金來(lái)源多樣化，不同資金覆蓋項(xiàng)目有所差異。目前老舊小區(qū)改造的資金主要源于政府財(cái)政投入、市政專營(yíng)單位投入、社會(huì)資本投入以及居民個(gè)人籌款。若單一項(xiàng)目資金包含上述全部資金來(lái)源，則政府財(cái)政投入主要用于基礎(chǔ)類的設(shè)施改造，市政專營(yíng)單位主要配合例如水、電、氣、路、管網(wǎng)等改造項(xiàng)目，承擔(dān)部分或全部各自管線改造費(fèi)用；居民投入和社會(huì)資本投入主要用于完善類與提升類項(xiàng)目，政府財(cái)政進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)貼。以河北省舊改項(xiàng)目為例，其改造資金87%來(lái)自財(cái)政籌款，主要負(fù)責(zé)安全設(shè)施以及環(huán)境整治等項(xiàng)目；4%來(lái)自于居民個(gè)人籌集款主要用于屋面、樓道等建筑物本體改造項(xiàng)目；剩余部分則來(lái)自于社會(huì)資金，由市政專營(yíng)單位和小區(qū)原產(chǎn)權(quán)單位共同承擔(dān)。資金來(lái)源存在南北差異，但政府財(cái)政投入占比均較高。觀察15個(gè)試點(diǎn)城市中已完成舊改的小區(qū)資金來(lái)源，北方地區(qū)的試點(diǎn)城市舊改資金大部分來(lái)自于政府財(cái)政補(bǔ)貼，如秦皇島市、呼和浩特市、沈陽(yáng)市，三市的舊改資金100%來(lái)源于財(cái)政資金補(bǔ)助；張家口市則86.7%來(lái)源于財(cái)政補(bǔ)助，4.3%來(lái)自于居民個(gè)人籌資，9%來(lái)自于社會(huì)資金，而南方地區(qū)舊改資金來(lái)源較為多元，但仍以財(cái)政補(bǔ)助為主，個(gè)人籌資仍占比較低，如廣東廣州市越秀區(qū)仰忠社區(qū)舊改中市財(cái)政補(bǔ)助占66.3%，區(qū)財(cái)政補(bǔ)助占33.5%，居民籌資只占0.2%；山東淄博市居民籌資占比相對(duì)較高，達(dá)26%；韶關(guān)地區(qū)則分基礎(chǔ)性改造和提升性改造，居民占比分別達(dá)30%和80%。總體而言，北方地區(qū)舊改財(cái)政占比普遍在90%以上，而南方地區(qū)舊改資金財(cái)政占比大約在70%-80%。政府財(cái)政：中央預(yù)算內(nèi)投資穩(wěn)健增長(zhǎng)，地方專項(xiàng)債額度有所傾斜政府財(cái)政為舊改主力資金，2019年后納入保障性安居工程資金更有保障。2019年以前，各省舊改資金由當(dāng)?shù)卣呢?cái)政撥款為主，2019年后國(guó)家發(fā)改委和財(cái)政部首次將老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程中央財(cái)政補(bǔ)助支持項(xiàng)目，同時(shí)專項(xiàng)債額度也獲得相應(yīng)傾斜。因此目前老舊小區(qū)改造的政府財(cái)政資金主要來(lái)源為中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助、地方政府專項(xiàng)債以及政策性金融機(jī)構(gòu)貸款，組合模式多為“財(cái)政資金+專項(xiàng)債券”或“財(cái)政資金+專項(xiàng)債券+金融機(jī)構(gòu)融資”等方式。各省分配額度大致與舊改計(jì)劃相匹配，容量充足保證分配額度。從2021年全年中央預(yù)算內(nèi)投資地區(qū)分配金額來(lái)看，華東地區(qū)分配金額占比最高，華南地區(qū)占比最低，原因在于華南地區(qū)獲得分配金額的省份較少，且廣東省老舊小區(qū)改造開(kāi)始時(shí)間較早，進(jìn)度領(lǐng)先全國(guó)其他省份，現(xiàn)主要以城市微更新項(xiàng)目為主；而華東獲得分配金額省份較大，且平均值較高。從分配省市來(lái)看，四川、河南、遼寧等2021年舊改大省位居前列。中央預(yù)算內(nèi)投資分配金額與計(jì)劃舊改數(shù)量基本呈正相關(guān)，而2020-2021年的合計(jì)已開(kāi)工數(shù)量占“十四五”舊改計(jì)劃數(shù)量的42.56%，因此2022-2025年各省舊改項(xiàng)目依舊充足，預(yù)計(jì)后續(xù)中央預(yù)算內(nèi)投資將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。專項(xiàng)債：政策推動(dòng)專項(xiàng)債額度傾斜，舊改相關(guān)發(fā)行金額不斷提升。自2020年4月明確將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入專項(xiàng)債券支持范圍后，后續(xù)政策不斷加碼，推動(dòng)專項(xiàng)債額度不斷向老舊小區(qū)改造傾斜。根據(jù)企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年全國(guó)共有28個(gè)省份以及直轄市啟動(dòng)老舊小區(qū)改造專項(xiàng)債發(fā)行，累計(jì)金額541.12億元；2021年全國(guó)老舊小區(qū)改造專項(xiàng)債發(fā)行金額共計(jì)819億元，同比51.35%，超過(guò)中央預(yù)算內(nèi)投資金額。老舊小區(qū)改造財(cái)政資金來(lái)源逐步向多元化發(fā)展，將對(duì)老舊小區(qū)改造的資金層面提供更有力的支撐。專項(xiàng)債償債資金來(lái)源逐步拓寬，滿足本息覆蓋要求使得未來(lái)發(fā)行空間持續(xù)向好。老舊小區(qū)改造專項(xiàng)債的發(fā)行需要滿足項(xiàng)目本息覆蓋倍數(shù)大于1的要求，即存續(xù)期內(nèi)項(xiàng)目?jī)羰找嬉笥陧?xiàng)目需支付的專項(xiàng)債券本息總額。之前老舊小區(qū)改造的收益主要來(lái)自于改造項(xiàng)目本身帶來(lái)的收益，例如物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等，但由于改造空間有限，往往收益較為淡薄。目前除傳統(tǒng)舊改收入外，償債資金來(lái)源已經(jīng)拓寬至水電暖氣收益、配套商業(yè)運(yùn)營(yíng)收益、打捆項(xiàng)目整體收益等不同渠道。同時(shí)由于為達(dá)到較好改造效果需要長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，因此專項(xiàng)債的發(fā)行年限也相對(duì)較長(zhǎng)，項(xiàng)目預(yù)期收益可與融資相平衡，預(yù)計(jì)將成為財(cái)政支持舊改的主要方式。社會(huì)資本：模式更新促進(jìn)收益優(yōu)化，社會(huì)資本參與度逐漸提升引入社會(huì)資本為必要舉措，未來(lái)提升空間巨大。老舊小區(qū)改造整體投入資金規(guī)模較大，僅靠政府財(cái)政投入將不可持續(xù)，需要吸引社會(huì)資本，通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作，用財(cái)政資本撬動(dòng)社會(huì)資本進(jìn)入，進(jìn)而形成老舊小區(qū)改造的長(zhǎng)效機(jī)制。但由于老舊小區(qū)改造具有長(zhǎng)期公益性的屬性，項(xiàng)目整理利潤(rùn)率較低、盈虧平衡周期較長(zhǎng)，目前社會(huì)資本參與動(dòng)力不足，參與主體多為物業(yè)公司，參與原因多為自身項(xiàng)目更新或公益參與提升自身品牌形象。細(xì)分來(lái)看，每種模式下均已出現(xiàn)標(biāo)桿項(xiàng)目，示范效應(yīng)下有助于帶動(dòng)收益率整體優(yōu)化。目前上述三大基本模式下均已經(jīng)出現(xiàn)了標(biāo)桿項(xiàng)目，且在一定程度上為可復(fù)制的推廣項(xiàng)目，該類項(xiàng)目的收益模式較為清晰，同時(shí)收益率相較傳統(tǒng)項(xiàng)目也更為優(yōu)秀。1）社區(qū)自平衡-“勁松模式”：傳統(tǒng)社區(qū)自平衡模式通常為政府通過(guò)EPC總包模式引入承包方，但這種模式僅止步于建設(shè)，并不負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，因此難以形成老舊小區(qū)改造的長(zhǎng)效盈利機(jī)制。為實(shí)現(xiàn)“建管結(jié)合”的有機(jī)更新，北京市政府與愿景集團(tuán)達(dá)成“EPC+BOT”模式，即由特許經(jīng)營(yíng)者在政府授予下投資新建或改擴(kuò)建運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)，期限屆滿后移交政府。比如“勁松模式”下，愿景集團(tuán)通過(guò)規(guī)劃閑置空間盤(pán)活，改造可投入使用居民商店以及其他可租用店面來(lái)增加收益。目前，愿景集團(tuán)將老舊小區(qū)改造擴(kuò)展到了全國(guó)23個(gè)城市，30多個(gè)縣區(qū)，成功打造了北京勁松北社區(qū)、北京石景山六合園社區(qū)、重慶白馬凼社區(qū)、廈門(mén)深田社區(qū)、貴陽(yáng)樂(lè)街小區(qū)等多個(gè)明星示范項(xiàng)目，社會(huì)資本盈利模式該中方式下正逐漸成熟。2）大片區(qū)統(tǒng)籌模式-廣西南寧：比如南寧市按片區(qū)劃分城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造區(qū)域，以“大片區(qū)”模式進(jìn)行打包，統(tǒng)籌推進(jìn)各片區(qū)項(xiàng)目前期工作。再根據(jù)居民改造意愿、實(shí)施難度差異等因素，謀劃儲(chǔ)備、推進(jìn)實(shí)施項(xiàng)目?！捌瑓^(qū)化”實(shí)施模式妥善解決了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)單獨(dú)實(shí)施前期工作進(jìn)度不一、投資規(guī)模小難以融資等問(wèn)題，也有利于申請(qǐng)上級(jí)財(cái)政補(bǔ)助資金。3）跨片區(qū)統(tǒng)籌模式-山東濟(jì)寧“4+N”模式：以山東濟(jì)寧“4+N”舊改項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目共包括14個(gè)組團(tuán)實(shí)施改造，涉及7個(gè)片區(qū)，引入任興集團(tuán)創(chuàng)展置業(yè)公司為規(guī)?；瘜?shí)施運(yùn)營(yíng)主體，將片區(qū)內(nèi)閑置的單位宿舍樓、閑置廠房等打包改造、新增便民服務(wù)中心、停車場(chǎng)、人才公寓、社區(qū)食堂等有收益的服務(wù)設(shè)施，通過(guò)20年運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)收益平衡。居民自籌：政策支持提取公積金用于舊改，提高居民資金參與程度中央政策加快舊改小區(qū)居民公積金提取，地方政策跟進(jìn)保證落實(shí)。在中央財(cái)政保證實(shí)施、社會(huì)資本積極參與的背景下，居民資金也通過(guò)直接出資、使用住宅專項(xiàng)維修資金以及提取居民住房公積金等共擔(dān)舊改責(zé)任，其中提取公積金用于舊改獲得中央以及地方層面政策支持。在中央層面，發(fā)改委明確提出：加快支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民提取住房公積金用于加裝電梯等自住住房改造項(xiàng)目，同時(shí)內(nèi)蒙古呼倫貝爾、云南文州、山東青島等多城也相繼推出支持政策，明確公積金使用范圍，加快落實(shí)情況，提高居民資金的參與程度，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)舊改資金參與的多元化。2.3制度：項(xiàng)目流程逐步優(yōu)化，保證舊改順利落地舊改前：建立健全政府統(tǒng)籌協(xié)作工作機(jī)制，合力打通舊改工作痛點(diǎn)。老舊小區(qū)改造涉及內(nèi)容眾多，供水供氣、通信、垃圾排放等不同內(nèi)容對(duì)接政府部門(mén)也有所不同。為保證舊改的順利進(jìn)行，避免各自為政、反復(fù)開(kāi)挖，各地不斷優(yōu)化組織實(shí)施，通過(guò)建立工作領(lǐng)導(dǎo)小組的方式統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，形成了牽頭部門(mén)與專項(xiàng)工程牽頭機(jī)構(gòu)的部門(mén)協(xié)作機(jī)制，進(jìn)而在統(tǒng)一安排的情況下保證施工銜接，實(shí)現(xiàn)信息互聯(lián)共享，解決了因過(guò)往信息不暢通而導(dǎo)致的項(xiàng)目施工進(jìn)度緩慢、權(quán)責(zé)不清晰帶來(lái)的問(wèn)題無(wú)法解決等痛點(diǎn)。舊改中：政策推動(dòng)審批速度加快，老舊小區(qū)改造效率提高。老舊小區(qū)改造時(shí)間緊、任務(wù)重，若按照傳統(tǒng)建設(shè)項(xiàng)目的常規(guī)審批流程則會(huì)導(dǎo)致周期過(guò)長(zhǎng)且部分環(huán)節(jié)不適宜等問(wèn)題，因此需要完善統(tǒng)一規(guī)范、明晰高效的項(xiàng)目行政審批流程，同時(shí)完善老舊小區(qū)改造項(xiàng)目跟蹤監(jiān)管系統(tǒng)。以寧波市為例，寧波市住建部于2020年4月推出《進(jìn)一步簡(jiǎn)化寧波市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目審批流程和環(huán)節(jié)的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》方案，建立城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目審批綠色通道，進(jìn)一步簡(jiǎn)化審批流程和環(huán)節(jié)，大大減少了資料的重復(fù)提交，縮短了審批時(shí)間。舊改后：老舊小區(qū)改造績(jī)效考核目標(biāo)明確，各地嚴(yán)格執(zhí)行保證舊改質(zhì)量。除數(shù)量目標(biāo)外，中央還下發(fā)了其他相關(guān)方面的考核指標(biāo)，從過(guò)程管理到最終實(shí)施效果都設(shè)置了細(xì)化安排，如年度計(jì)劃投資完成率需大于80%，項(xiàng)目開(kāi)工率需大于90%。考核指標(biāo)將敦促各地政府全程監(jiān)督老舊小區(qū)改造工程的推進(jìn)，以黑龍江省為例，2020年黑龍江省有關(guān)部門(mén)成立了專項(xiàng)檢查督辦組展開(kāi)專項(xiàng)督導(dǎo)檢查，針對(duì)整改工作進(jìn)展緩慢、施工現(xiàn)場(chǎng)管理混亂等現(xiàn)象給予了11家施工單位、8家監(jiān)理單位處罰；先后五次組織對(duì)外墻保溫材料進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)，抽樣檢測(cè)55個(gè)標(biāo)段117批次樣品的合格率僅為54.7%，針對(duì)此現(xiàn)象當(dāng)?shù)靥幚砹?4人，查處黨員干部及公職人員43人。未來(lái)在考核目標(biāo)的要求下，各級(jí)政府將會(huì)保證舊改實(shí)施的效率和質(zhì)量，優(yōu)質(zhì)建材將更有機(jī)會(huì)進(jìn)入老舊小區(qū)改造市場(chǎng)。三、舊改帶動(dòng)四大建材品類需求，十四五有望新增三千億市場(chǎng)3.1十四五期間舊改容量充足，四大板塊將迎千億需求老舊小區(qū)改造帶來(lái)建材增量機(jī)會(huì)，各類項(xiàng)目涉及四大板塊。從目前已經(jīng)公布的舊改方案來(lái)看，在基礎(chǔ)類、完善類、提升類三類舊改內(nèi)容中，主要涉及的建材板塊可以分為四大類，分別為：外墻涂料、外墻保溫、屋面防水以及管材。其中外墻涂料主要用于屋面翻新和外墻整體維修，外墻保溫材料主要用于對(duì)樓體進(jìn)行保溫等建筑節(jié)能改造，屋面防水材料主要用于對(duì)外墻、屋面存在滲水的房屋進(jìn)行防滲處理，管材用于水、電、氣、熱管線改造。四大板塊主要覆蓋基礎(chǔ)類項(xiàng)目，長(zhǎng)期需求更加確定。按照“?；尽钡脑瓌t，重點(diǎn)支持基礎(chǔ)類改造內(nèi)容，而四大建材板塊主要覆蓋的就是基礎(chǔ)類改造項(xiàng)目以及一小部分完善類項(xiàng)目。目前我國(guó)舊改項(xiàng)目公益性屬性更大，財(cái)政支出預(yù)計(jì)將是主要資金來(lái)源，因此基礎(chǔ)類舊改項(xiàng)目的確定性更大，從各省發(fā)布的舊改方案中這一思路得到驗(yàn)證。因此在財(cái)政資金的傾斜下，基礎(chǔ)類項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)程度以及覆蓋廣度都將大幅提升，為建材板塊帶來(lái)的需求增長(zhǎng)也將更為確定。我們根據(jù)2018年發(fā)布的《北京市老舊小區(qū)綜合改造技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》，對(duì)四個(gè)板塊十四五期間新增需求進(jìn)行測(cè)算，以下為測(cè)算假設(shè)：1）確定測(cè)算面積：2019年-2020年全國(guó)啟動(dòng)老舊小區(qū)改造5.9萬(wàn)個(gè)，而在十四五規(guī)劃中，預(yù)計(jì)到2025年將完成2000年前建成的21.9萬(wàn)老舊小區(qū)的改造工程，因此在十四五期間（2021-2025）全國(guó)將完成老舊小區(qū)改造約16萬(wàn)個(gè)。根據(jù)之前各省市的舊改數(shù)據(jù)，通過(guò)測(cè)算得出全國(guó)單位小區(qū)的平均舊改建筑面積為：24318.67m2/個(gè)，進(jìn)而可以得到十四五期間總體舊改建筑面積為38.91億平方米。一般假設(shè)外墻面積為建筑面積的62%，因此新增改造外墻面積24.12億平方米。假設(shè)屋面面積為建筑面積的16%。管材分為兩類，樓體舊改按建筑面積計(jì)算管材長(zhǎng)度，小區(qū)內(nèi)項(xiàng)目改造按《北京市老舊小區(qū)綜合改造技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》提供的小區(qū)管溝長(zhǎng)度進(jìn)行測(cè)算。2）確定舊改所用材料以及場(chǎng)景：根據(jù)2018年發(fā)布的《北京市老舊小區(qū)綜合改造技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》，四大板塊的建材涉及材料主要為SBS防水卷材、丙烯酸彈性涂料、耐擦洗涂料、硬泡聚氨酯保溫板、塑料管道等，我們將根據(jù)這些材料的涉及場(chǎng)景以及單方消耗量進(jìn)行測(cè)算。3）確定各建筑材料單價(jià)：根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)提供的工程造價(jià)信息以及第三方工程報(bào)價(jià)網(wǎng)和各企業(yè)年報(bào)數(shù)據(jù)，我們整理出各個(gè)材料的單價(jià)情況，并以此作為測(cè)算依據(jù)。4）確定各類工程滲透率：目前我國(guó)不是所有的小區(qū)均提供集中供暖，但集中供暖的需求和總量近年來(lái)已逐漸上升，因此我們預(yù)測(cè)有50%的小區(qū)設(shè)有采暖系統(tǒng)并需要實(shí)施節(jié)能改造工程。在加裝電梯方面，由于電梯為并不屬于基礎(chǔ)類項(xiàng)目，因此推進(jìn)速度有限，但各地提出了相應(yīng)的加裝電梯補(bǔ)貼方案，滲透率有望提升，因此我們假設(shè)加裝電梯滲透率為45%。根據(jù)上述數(shù)據(jù)以及假設(shè)，十四五期間，因老舊小區(qū)改造而帶來(lái)的建材新增市場(chǎng)空間為3634.87億元，其中防水材料增加749.54億元，外墻涂料增加943.10億元，保溫材料增加1100.93億元，管材增加841.30億元。因此，舊改不僅加速了城市更新步伐，也為建材市場(chǎng)帶來(lái)更為廣闊的需求空間。需注意從項(xiàng)目通過(guò)審批到工程開(kāi)工存在時(shí)滯，建材需求放量或有所延緩。2020年6月16日，北京住建委公布了2020年首批老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目名單，共涉及153個(gè)老舊小區(qū)，包含了2020年第一批確認(rèn)項(xiàng)目和2018年、2019年已確認(rèn)尚未進(jìn)場(chǎng)施工項(xiàng)目，名單內(nèi)的小區(qū)按照條件成熟一批、實(shí)施一批的原則，條件成熟就可開(kāi)工。然而經(jīng)我們現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察，發(fā)現(xiàn)較多項(xiàng)目從公布到開(kāi)始施工存在較長(zhǎng)的時(shí)滯，2020年公布的舊改計(jì)劃可能到2021年才能正式開(kāi)工。例如朝外社區(qū)的三豐里小區(qū)，本就屬于2019年已確認(rèn)但未進(jìn)場(chǎng)施工的項(xiàng)目，也順利進(jìn)入了2020年首批名單，但2021年1月19日才完成招標(biāo)，直到2021年3月30日才開(kāi)始正式施工。類似情況也出現(xiàn)在西城區(qū)的京畿道小區(qū)，京畿道小區(qū)同為2020年北京市首批老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，但直到2021年3月20日才正式開(kāi)始施工。以此來(lái)看，盡管2019年-2021年累計(jì)新開(kāi)工老舊小區(qū)改造數(shù)量已經(jīng)接近十四五總體目標(biāo)的一半，但在時(shí)滯影響下，此前新開(kāi)工或通過(guò)審批的項(xiàng)目累積量可能會(huì)在逐步得到釋放，平衡之下，每年年均老舊小區(qū)改造為建材帶來(lái)的市場(chǎng)規(guī)模仍將較為穩(wěn)定。3.2我國(guó)舊改尚處于初期階段，城市更新存在周期性需求我國(guó)老舊小區(qū)改造才起步，施行模式仍有較大完善空間。從世界上其他國(guó)家的發(fā)展過(guò)程來(lái)看，老舊小區(qū)改造是必然趨勢(shì)，而我國(guó)的舊改還處于初期階段，各項(xiàng)安排和其他國(guó)家仍有差距。從改造模式來(lái)看，目前我國(guó)老舊小區(qū)改造更多地關(guān)注小區(qū)內(nèi)的改造，而對(duì)小區(qū)外部空間考慮較少，未來(lái)需要將老舊小區(qū)改造納入城市更新體系，以地區(qū)或社區(qū)為主要改造單位；從出資模式來(lái)看，目前資金來(lái)源相對(duì)單一，以政府出資為主，市場(chǎng)的參與較少，未來(lái)應(yīng)構(gòu)建更多元化的融資手段；從制度環(huán)境來(lái)看，目前我國(guó)缺乏專門(mén)針對(duì)改造類項(xiàng)目的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)體系，未來(lái)應(yīng)考慮城市更新法等國(guó)家專項(xiàng)立法，或在現(xiàn)有相關(guān)法律中增加補(bǔ)充舊城改造的相關(guān)內(nèi)容。改造并非一蹴而就，我國(guó)老舊小區(qū)將面臨多輪更新。老舊小區(qū)改造工程與其他修繕工程不同，改造完成只意味著一輪工作的結(jié)束，而改造成果隨著時(shí)間推進(jìn)將不可避免的面臨折舊，因此每經(jīng)歷一個(gè)周期，城市就會(huì)迎來(lái)新一輪的住宅更新。以新加坡舊改經(jīng)驗(yàn)為例，他們建立了一系列長(zhǎng)期維護(hù)的制度，提出了五年一小修、十年一大修的更新周期，并嚴(yán)格按照周期來(lái)實(shí)施全方位的翻新整治。由此可見(jiàn)，我國(guó)老舊小區(qū)改造還將面臨著多輪更新，未來(lái)伴隨著城市更新步伐的加快，舊改可能將一直處于“進(jìn)行時(shí)”。3.3龍頭積極參與舊改，渠道優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)需求側(cè)：資金充裕，項(xiàng)目招標(biāo)優(yōu)選龍頭目前多省老舊小區(qū)改造項(xiàng)目招標(biāo)以綜合打分為主，對(duì)企業(yè)能力提出要求。通過(guò)整理多省的老舊小區(qū)改造招標(biāo)文件可以看出，目前老舊小區(qū)改造項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)評(píng)標(biāo)方法主要以綜合評(píng)標(biāo)法為主，在該方法下，投標(biāo)人所得總分為商務(wù)標(biāo)得分、技術(shù)標(biāo)得分以及信用標(biāo)得分三大類總分之和，其中商務(wù)標(biāo)得分多衡量的為企業(yè)的報(bào)價(jià)水平，技術(shù)標(biāo)衡量的為企業(yè)的施工能力，信用標(biāo)更多考慮企業(yè)的歷史施工水平以及信用情況。因此，可以看出老舊小區(qū)改造的評(píng)標(biāo)考慮的是企業(yè)的綜合能力。強(qiáng)者恒強(qiáng)，成本優(yōu)勢(shì)以及高質(zhì)量產(chǎn)品助推龍頭更多進(jìn)入工程采購(gòu)渠道。在上述評(píng)標(biāo)打分占比中可以看到，各省商務(wù)標(biāo)打分占比較高，而龍頭企業(yè)由于自身規(guī)模較大，全國(guó)布局廣泛，因此在成本上更有優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而在報(bào)價(jià)時(shí)有望獲得更多的得分。同時(shí)，龍頭企業(yè)產(chǎn)品的品控更為嚴(yán)格，交付速度更快，因此在技術(shù)標(biāo)方面相較其他廠商更具優(yōu)勢(shì)。2020年4月，上海市頒布了《2020年上海市住宅修繕工程材料推優(yōu)產(chǎn)品入選名錄》，其中管材龍頭永高股份、防水龍頭東方雨虹、涂料龍頭三棵樹(shù)均榜上有名，這標(biāo)志著在老舊小區(qū)改造市場(chǎng)中，建材龍頭憑借自身產(chǎn)品的高規(guī)格有望更多的進(jìn)入舊改工程采購(gòu)渠道。而且在信用以及其他得分項(xiàng)中，龍頭企業(yè)的歷史信用情況要優(yōu)于其他企業(yè)，同時(shí)也能給予大客戶相應(yīng)的優(yōu)惠，進(jìn)而得到更高的打分。綜上，建材龍頭企業(yè)在多方面更具備優(yōu)勢(shì)，也有望在舊改市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)。供給側(cè)：布局中長(zhǎng)期市場(chǎng)，龍頭扶持渠道發(fā)力1、東方雨虹：多品類直接受益，渠道優(yōu)勢(shì)突顯①產(chǎn)品多元化優(yōu)勢(shì)：公司于2018年正式提出升級(jí)戰(zhàn)略，從防水系統(tǒng)服務(wù)商向全球化建筑建材系統(tǒng)服務(wù)商轉(zhuǎn)型，打造全產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)系統(tǒng)?，F(xiàn)已開(kāi)辟出以建筑防水為基礎(chǔ)，以民用建材、節(jié)能保溫、特種砂漿、建筑涂料、非織造布、建筑修繕為延伸的建筑建材綜合“1+6”系統(tǒng)服務(wù)體系。因此公司多種產(chǎn)品可應(yīng)用于舊改項(xiàng)目。②渠道優(yōu)勢(shì)：公司早在2015年便率先在國(guó)內(nèi)成立了建筑修繕事業(yè)部，之后在2017年下半年正式成立了東方雨虹建筑修繕技術(shù)有限公司，以推進(jìn)舊城改造、助力城市更新為發(fā)展口號(hào)，不斷深耕舊改市場(chǎng)。截至目前，建筑修繕?lè)?wù)中心以及