1紅星經(jīng)營模式及合作模式中的主要法律問題概述

通力律師事務(wù)所2010年1月1紅星經(jīng)營模式及合作模式中的主要法律問題概述通力律師事務(wù)所第一部分合作模式

2第一部分合作模式2合作地塊為集體經(jīng)濟(jì)組織擁有的集體土地合作模式紅星與A公司合作開發(fā)集體土地。土地仍在A公司名下。

3合作地塊為集體經(jīng)濟(jì)組織擁有的集體土地合作模式3合作地塊為集體經(jīng)濟(jì)組織擁有的集體土地重點(diǎn)問題項(xiàng)目地塊為農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地,在目前法律框架下,農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)受到嚴(yán)格控制。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定,鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、農(nóng)村村民住宅等三類鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)可以使用農(nóng)民集體所有土地,除此之外,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地,興辦企業(yè)或與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)的,必須符合土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村規(guī)劃,并納入建設(shè)用地年度計(jì)劃管理。各地對于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以其農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出資入股興辦企業(yè)均持比較嚴(yán)格的態(tài)度,一般不允許非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織持有農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)。4合作地塊為集體經(jīng)濟(jì)組織擁有的集體土地重點(diǎn)問題4合作地塊為集體經(jīng)濟(jì)組織擁有的集體土地重點(diǎn)問題(續(xù)前頁)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以以農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)作為合作條件與第三方成立合營公司進(jìn)行開發(fā),但該地塊的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓給新成立的合營公司,農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)人必須是該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。根據(jù)國家和地方文件的精神,農(nóng)村集體建設(shè)土地使用權(quán)有望在近期實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn),但目前可能尚無法操作,還需要等待相關(guān)具體實(shí)施細(xì)則的出臺。此外,在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi),非農(nóng)建設(shè)使用農(nóng)村集體土地,實(shí)行國家征收。5合作地塊為集體經(jīng)濟(jì)組織擁有的集體土地重點(diǎn)問題5合作地塊為集體經(jīng)濟(jì)組織擁有的集體土地建議該地塊必須以農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的名義申請各項(xiàng)批文、進(jìn)行建設(shè)以至最后取得地上建筑物的產(chǎn)權(quán)但從將來紅星上市的角度來看,上市公司及其子公司持有的土地使用權(quán)必須是國有出讓用地,因此,該等農(nóng)村集體用地還需要辦理轉(zhuǎn)性、征地、出讓手續(xù),難度較高、時間較長。6合作地塊為集體經(jīng)濟(jì)組織擁有的集體土地建議6合作用地為非集體經(jīng)濟(jì)組織持有的集體用地合作模式紅星與B公司擬成立項(xiàng)目公司(“項(xiàng)目公司”)并通過項(xiàng)目公司合作開發(fā)集體建設(shè)用地使用權(quán)。集體土地為B公司所擁有。7合作用地為非集體經(jīng)濟(jì)組織持有的集體用地合作模式7合作用地為非集體經(jīng)濟(jì)組織持有的集體用地重點(diǎn)問題

主要問題在于集體土地征用為國有土地程序方面。將集體土地征用為國有土地的征用程序十分復(fù)雜。項(xiàng)目地塊的征用手續(xù)在取得省相關(guān)政府部門批準(zhǔn)后,還需進(jìn)行征用土地公告和征地補(bǔ)償、安置方案公告程序,在征地補(bǔ)償協(xié)議簽訂前,擬被征地農(nóng)村村民委員會或村集體經(jīng)濟(jì)組織還需完成民主議定程序。8合作用地為非集體經(jīng)濟(jì)組織持有的集體用地重點(diǎn)問題8合作用地為非集體經(jīng)濟(jì)組織持有的集體用地建議為避免項(xiàng)目地塊完成土地征用程序并進(jìn)行招拍掛的時間有可能會被延后并導(dǎo)致整個合作項(xiàng)目進(jìn)度被延誤。建議在合作協(xié)議的補(bǔ)充協(xié)議中明確項(xiàng)目地塊進(jìn)行招拍掛的最晚時間,如晚于該等時間,合作方應(yīng)向紅星支付違約金及/或紅星有權(quán)終止合作協(xié)議。9合作用地為非集體經(jīng)濟(jì)組織持有的集體用地建議9合作用地為非集體經(jīng)濟(jì)組織持有的集體用地重點(diǎn)問題

目前項(xiàng)目地塊上的建筑物將于項(xiàng)目地塊招拍掛之后由合作方負(fù)責(zé)拆除。鑒于項(xiàng)目地塊上建筑物的拆遷將由合作方負(fù)責(zé),相關(guān)拆遷成本也將由國土資源部門返還給合作方而非項(xiàng)目公司,且項(xiàng)目公司按凈地價格支付土地出讓金。10合作用地為非集體經(jīng)濟(jì)組織持有的集體用地重點(diǎn)問題10合作用地為非集體經(jīng)濟(jì)組織持有的集體用地建議涉及到拆遷方面,如項(xiàng)目公司或紅星不參與拆遷,應(yīng)當(dāng)明確拆遷費(fèi)用不應(yīng)由項(xiàng)目公司或紅星承擔(dān),并且在相應(yīng)的招拍掛文件中也應(yīng)當(dāng)明確項(xiàng)目的拆遷義務(wù)由合作方承擔(dān),競買人(項(xiàng)目公司)不會因?yàn)椴疬w遲延而承擔(dān)不利后果。11合作用地為非集體經(jīng)濟(jì)組織持有的集體用地建議11對項(xiàng)目公司的控制權(quán)合作模式紅星與C公司成立項(xiàng)目公司并通過項(xiàng)目公司合作開發(fā)項(xiàng)目地塊(“合作項(xiàng)目”)。C公司先以其自身名義與其周圍的土地權(quán)利人協(xié)商補(bǔ)償方案,先行墊付補(bǔ)償費(fèi),回收該等權(quán)利人手中的地塊。之后,C公司將收回的土地交區(qū)政府統(tǒng)一按照正規(guī)的土地出讓程序進(jìn)行招拍掛出讓,并由項(xiàng)目地塊的最終受讓人承擔(dān)C公司已先行墊付的對相關(guān)權(quán)利人的補(bǔ)償費(fèi)用、支付出讓金以及根據(jù)土地規(guī)劃條件等進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。12對項(xiàng)目公司的控制權(quán)合作模式12對項(xiàng)目公司的控制權(quán)重點(diǎn)問題公司治理結(jié)構(gòu)方面公司缺乏對項(xiàng)目公司董事會的絕對控制權(quán)以及對經(jīng)營管理層面總經(jīng)理的控制權(quán)。一方面,根據(jù)公司章程,紅星在董事會(總共5個席位)中的席位僅為3名董事,而根據(jù)公司章程,項(xiàng)目公司通常的董事會決議的通過即需有董事會4/5成員的同意;另一方面,項(xiàng)目公司的總經(jīng)理系C公司委派,而非紅星委派的人員。而在實(shí)踐中,公司總經(jīng)理的實(shí)際權(quán)限非常大,不能排除總經(jīng)理濫用職權(quán)而給項(xiàng)目公司及紅星利益造成損失的可能性。13對項(xiàng)目公司的控制權(quán)重點(diǎn)問題13對項(xiàng)目公司的控制權(quán)重點(diǎn)問題財務(wù)控制權(quán)項(xiàng)目公司的主要印章:公章和合同章目前由紅星保管,但財務(wù)章由C公司保管,紅星在對項(xiàng)目公司的財務(wù)控制上受到嚴(yán)重的牽制。甚至,如果紅星內(nèi)部沒有形成嚴(yán)格的財務(wù)管理制度,可能給C公司從項(xiàng)目公司抽走資金形成機(jī)會。項(xiàng)目建設(shè)控制權(quán)就項(xiàng)目的建設(shè)施工而言,項(xiàng)目公司董事會同意有關(guān)合作項(xiàng)目建設(shè)工程的總體事項(xiàng)由紅星負(fù)責(zé),但是C公司(即總經(jīng)理)享有對工程的監(jiān)督權(quán)。也就是說,紅星在項(xiàng)目建設(shè)方面并沒有絕對的控制權(quán)。在實(shí)踐中,極有可能給紅星權(quán)利行使的障礙。14對項(xiàng)目公司的控制權(quán)重點(diǎn)問題14對項(xiàng)目公司的控制權(quán)建議紅星要嚴(yán)格與合作方之間的合作行為,更要從自身內(nèi)部建立嚴(yán)格的控制機(jī)制,確定有實(shí)權(quán)的負(fù)責(zé)人,為紅星利益考慮、行動。同時,考慮到在合作過程中合作方可能尋求實(shí)現(xiàn)其自身利益最大化的機(jī)會,因此,紅星也應(yīng)對合作方設(shè)定一定的牽制、監(jiān)督機(jī)制。15對項(xiàng)目公司的控制權(quán)建議15項(xiàng)目公司融資及合作方資信問題重點(diǎn)問題D項(xiàng)目:在合作協(xié)議下為項(xiàng)目公司提供信用擔(dān)保的公司尚處于虧損狀態(tài)且資產(chǎn)有限,其擔(dān)保能力存在一定的缺陷。若合作項(xiàng)目將來產(chǎn)生爭議,則紅星可能只能依賴合作協(xié)議下的另一擔(dān)保方的賠償能力。建議從謹(jǐn)慎角度考慮,紅星要求合作方提供更有實(shí)力且更充分的擔(dān)保,以保證紅星的權(quán)益不受損害。16項(xiàng)目公司融資及合作方資信問題重點(diǎn)問題16項(xiàng)目公司融資及合作方資信問題重點(diǎn)問題F項(xiàng)目:當(dāng)時合作方已在單方面尋求融資,并要求紅星共同配合。根據(jù)合作合同,項(xiàng)目公司的融資應(yīng)由紅星與其他股東相互配合共同確定。由于合作方實(shí)際沒有資產(chǎn),其尋求融資必將會以項(xiàng)目公司及紅星的資產(chǎn)做抵押,將對項(xiàng)目公司和紅星不利。建議紅星有自身的專門融資團(tuán)隊(duì),在項(xiàng)目公司融資方面,紅星應(yīng)嚴(yán)格從內(nèi)部把好關(guān),將融資相關(guān)事項(xiàng)安排公司內(nèi)部的融資隊(duì)伍完成,以防止合作方損害項(xiàng)目公司乃至紅星的利益。17項(xiàng)目公司融資及合作方資信問題重點(diǎn)問題17城中村問題D項(xiàng)目合作模式

D公司(“合作方”)通過城中村改造獲得城中村改造綜合用地(其中部分畝為紅星的項(xiàng)目用地)的劃撥用地使用權(quán),并負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目用地的拆遷工作,辦理用地規(guī)劃許可證;紅星在當(dāng)?shù)卦O(shè)立項(xiàng)目公司(合作方不參股,是紅星的獨(dú)資公司,負(fù)責(zé)項(xiàng)目用地的開發(fā)和建設(shè);項(xiàng)目公司以每畝固定的價格,分期向D公司支付土地款;D公司將約劃撥地中的部分土地分割出來,由D公司向土地局直接辦理該部分土地的劃撥改出讓手續(xù)(不經(jīng)正式招拍掛手續(xù)),由D公司向土地局繳納土地出讓金,但出讓土地使用權(quán)證將直接登記至紅星的項(xiàng)目公司名下;土地出讓手續(xù)完成后,紅星的項(xiàng)目公司自行完成項(xiàng)目的開發(fā)、經(jīng)營和銷售,D公司協(xié)助項(xiàng)目公司辦理相關(guān)審批手續(xù)。D公司負(fù)責(zé)城中村改造地塊剩余部分的開發(fā)及村民的安置、補(bǔ)償工作。18城中村問題D項(xiàng)目合作模式18城中村問題城中村項(xiàng)目合作的主要流程:審批城中村改造實(shí)行計(jì)劃管理。在市城改辦將城中村納入城中村改造計(jì)劃后,由市城改辦規(guī)劃管理處委托設(shè)計(jì)單位編制控制性詳細(xì)規(guī)劃,經(jīng)規(guī)劃管理處審核后提出意見,交由市城改辦主任辦公會審定?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃將作為城中村改造方案的一部分,經(jīng)批準(zhǔn)后將成為日后進(jìn)行城中村改造的依據(jù)之一。城中村改造方案根據(jù)“一村一案”的原則,需經(jīng)村民會議討論通過(即由被改造村兩委會組織召開村民或戶代表會議討論,并取得2/3以上合法戶代表同意),由區(qū)城改辦報市城改辦批準(zhǔn)。城中村改造方案未經(jīng)批準(zhǔn),不得實(shí)施。19城中村問題城中村項(xiàng)目合作的主要流程:19城中村問題城中村項(xiàng)目合作的主要流程:拆遷安置和補(bǔ)償城中村改造主體實(shí)施拆遷前應(yīng)當(dāng)依法領(lǐng)取房屋拆遷許可證,在指定銀行設(shè)立拆遷補(bǔ)償安置資金專用賬戶,足額存入拆遷補(bǔ)償安置資金,并與開立拆遷補(bǔ)償安置資金專用賬戶的銀行、市城改辦共同簽訂拆遷補(bǔ)償安置資金使用監(jiān)管協(xié)議。城中村改造主體應(yīng)當(dāng)在30個月內(nèi)安排回遷安置村民。土地變性和項(xiàng)目開發(fā)第一步農(nóng)村集體用地變國有劃撥用地第二步劃撥用地改出讓用地第三步辦理項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)20城中村問題城中村項(xiàng)目合作的主要流程:20城中村問題重點(diǎn)問題因?yàn)榧t星的項(xiàng)目用地是以D公司為改造主體的城中村改造項(xiàng)目的組成部分。雖然紅星就項(xiàng)目地塊取得了獨(dú)立的土地使用權(quán)證,但是由于目前城中村改造項(xiàng)目中各方的法律關(guān)系尚不甚明晰,若D公司在其自行開發(fā)商品房部分或承諾給予村民的安置及補(bǔ)償中未能滿足法規(guī)或政府的要求或未能兌現(xiàn)給村民的承諾,則不僅D公司可能需要承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任或行政責(zé)任,而且可能影響紅星項(xiàng)目的開展或?qū)е录t星作為城中村開發(fā)主體之一而被牽扯其中。21城中村問題重點(diǎn)問題21城中村問題建議紅星可要求合作方出具書面保證,對于非因紅星項(xiàng)目公司的原因?qū)е碌某侵写甯脑祉?xiàng)目任何部分的違規(guī),或?qū)е缕浯寮w經(jīng)濟(jì)組織向其提出索賠,應(yīng)由合作方承擔(dān)全部責(zé)任,并且合作方及合作協(xié)議下的保證人需賠償項(xiàng)目公司因此遭受的全部損失。22城中村問題建議22第二部分經(jīng)營模式問題

23第二部分經(jīng)營模式問題23模式一模式概述24紅星集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司小業(yè)主銷售公司經(jīng)營管理公司商場物業(yè)模式一模式概述24紅星集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司項(xiàng)目公司小業(yè)主銷售公模式一模式概述紅星集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司設(shè)立項(xiàng)目公司;項(xiàng)目公司進(jìn)行商場建設(shè);紅星集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司設(shè)立銷售公司,擬出售的商場產(chǎn)權(quán)辦至銷售公司名下。銷售公司將商場中的一部分分割出售給小業(yè)主,其余部分房產(chǎn)由銷售公司自有;紅星集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司設(shè)立的經(jīng)營管理公司與小業(yè)主及銷售公司簽訂租賃合同承租商場物業(yè)進(jìn)行整體經(jīng)營。25模式一模式概述25模式一模式概述缺點(diǎn)建設(shè)所運(yùn)用的是公司的自有資金,對公司經(jīng)營資金的占用時間長,占用率高。公司介入房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè),將不可避免的受到建設(shè)周期長的影響。公司作為房地產(chǎn)開發(fā)商,即便是通過設(shè)立銷售公司銷售和經(jīng)營管理公司經(jīng)營,仍難以避免被有關(guān)主管部門認(rèn)定為售后包租行為。26模式一模式概述26模式一模式概述缺點(diǎn)此外,如果公司對小業(yè)主允諾租金回報率,則一旦小業(yè)主無法實(shí)現(xiàn)當(dāng)初約定的固定回報,將很有可能要求紅星集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司設(shè)立的經(jīng)營管理公司,甚至直接針對紅星集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司要求實(shí)現(xiàn)約定的回報,并有可能引發(fā)糾紛甚至更復(fù)雜的社會問題。這將不僅僅對紅星集團(tuán)的商譽(yù)造成影響,從長遠(yuǎn)角度看,還會對紅星的長期發(fā)展目標(biāo)構(gòu)成實(shí)質(zhì)性障礙。正因如此,如果紅星堅(jiān)持采取經(jīng)營模式一,從減少經(jīng)營風(fēng)險的角度而言,公司不得以任何方式(包括口頭或書面以及其他方式)向小業(yè)主允諾收益。27模式一模式概述27模式一主要法律問題帶租約出售帶租約出售為法律所允許,但出售人有義務(wù)在出售前向受讓人披露物業(yè)現(xiàn)有租約事實(shí),并且原租約的承租人享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。售后包租建設(shè)部2001年發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房?！?/p>

28模式一主要法律問題28模式一主要法律問題主營業(yè)務(wù)模式公司將同時從事商業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)營,盡管法律并沒有禁止企業(yè)同時經(jīng)營兩項(xiàng)業(yè)務(wù),但是,公司上市時證監(jiān)會關(guān)注的是企業(yè)經(jīng)營的持續(xù)性,重點(diǎn)在于經(jīng)營業(yè)態(tài)的發(fā)展,比如,紅星的經(jīng)營收入是再投入零售還是投入房地產(chǎn)開發(fā),會影響證監(jiān)會對公司的實(shí)際經(jīng)營是否偏離主營業(yè)務(wù)的認(rèn)定。更重要的是,公司上市時需要明確募集資金投向,如果主營業(yè)務(wù)不明確,可能會導(dǎo)致募集資金投向發(fā)生偏差,從而使證監(jiān)會對公司的持續(xù)經(jīng)營能力產(chǎn)生懷疑。估值根據(jù)上市專業(yè)顧問的意見,經(jīng)營模式一的兩項(xiàng)業(yè)務(wù)(商業(yè)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù))中,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)估值較低,可能將對紅星未來上市產(chǎn)生不利影響。此外,由于公司就房產(chǎn)部分分為自有物業(yè)(50%)和出售物業(yè)(50%),自有物業(yè)的收益貼給小業(yè)主作為租金回報,從而會導(dǎo)致自有物業(yè)估值偏低,并最終可能影響對紅星企業(yè)價值的評估。29模式一主要法律問題29模式二模式概述30紅星集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司項(xiàng)目公司公司銷售公司經(jīng)營管理公司商場物業(yè)模式二模式概述30紅星集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司項(xiàng)目公司公司銷售公司模式二模式概述該經(jīng)營模式的主要操作步驟基本同于模式一,只是在商場物業(yè)銷售方面,該模式系將部分(50％)的商場物業(yè)統(tǒng)一銷售給一家公司.并由紅星集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司設(shè)立的經(jīng)營管理公司與該公司簽署租賃協(xié)議,租賃其購買的商場部分進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理。31模式二模式概述31模式二主要法律問題從法律方面而言,該模式仍然不能避免我們在經(jīng)營模式一中已經(jīng)說明的售后包租將會帶來的相關(guān)法律問題;同時,該模式依然會存在諸如會計(jì)核算、主營業(yè)務(wù)模式、雙重稅收、外商投資房地產(chǎn)等問題。但相對經(jīng)營模式一而言,由于50％的商場物業(yè)整體出售給一家公司,對于紅星的整體經(jīng)營而言,其管理成本會相應(yīng)節(jié)省,無需面對眾多小業(yè)主,且可以避免經(jīng)營模式一中因小業(yè)主無法取得預(yù)期回報而對紅星的整體形象造成不良影響的風(fēng)險。32模式二主要法律問題32模式三模式概述33項(xiàng)目公司銷售公司A物業(yè)B物業(yè)小業(yè)主經(jīng)營管理公司紅星集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司模式三模式概述33項(xiàng)目公司銷售公司A物業(yè)B物業(yè)小業(yè)主經(jīng)模式三模式概述該模式的主要操作步驟基本同于模式一,只是項(xiàng)目公司在建設(shè)商場物業(yè)的時候,將商場物業(yè)建成兩幢接壤但不連體的樓(A物業(yè)與B物業(yè)),并將B物業(yè)出售給小業(yè)主,并由經(jīng)營管理公司回租進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理,而A物業(yè)則由紅星自己經(jīng)營管理。形式上做到A物業(yè)和B物業(yè)并無任何關(guān)聯(lián)。34模式三模式概述34模式三主要法律問題就法律方面而言,因?yàn)閮蓷潣切问缴舷鄬Κ?dú)立,出售給小業(yè)主的B物業(yè)直觀上與紅星集團(tuán)沒有關(guān)聯(lián),但是該模式仍然不能避免我們在模式一中已經(jīng)明確的售后包租將會帶來的相關(guān)問題,畢竟實(shí)際上管理公司也是紅星,B物業(yè)以“紅星美凱龍”名義從事經(jīng)營,其經(jīng)營仍是紅星集團(tuán)或其管理公司整體經(jīng)營的一部分。同時,該模式依然會存在諸如會計(jì)核算、主營業(yè)務(wù)模式、雙重稅收、外商投資房地產(chǎn)等與經(jīng)營模式一相同的問題。相對經(jīng)營模式一而言,由于B物業(yè)房產(chǎn)相對獨(dú)立于A物業(yè)并被整體出售給小業(yè)主,如果小業(yè)主無法取得預(yù)期回報,其首先想到的是直接與B物業(yè)的經(jīng)營管理公司協(xié)商解決方法,一定程度上可以減小經(jīng)營模式一中因小業(yè)主無法取得預(yù)期回報而對紅星的整體形象造成不良影響的風(fēng)險。35模式三主要法律問題35模式四模式概述36A物業(yè)紅星集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司項(xiàng)目公司小業(yè)主銷售公司經(jīng)營管理公司B物業(yè)模式四模式概述36A物業(yè)紅星集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司項(xiàng)目公司小業(yè)模式四模式概述紅星集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司設(shè)立項(xiàng)目公司;項(xiàng)目公司建設(shè)A物業(yè)和B物業(yè);紅星集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司設(shè)立銷售公司,擬出售的商場產(chǎn)權(quán)辦至銷售公司名下。銷售公司將B物業(yè)分割出售給小業(yè)主,A物業(yè)由紅星自己經(jīng)營;紅星集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司對購買B物業(yè)的小業(yè)主從經(jīng)營模式上進(jìn)行限制。37模式四模式概述37模式四主要法律問題該模式可以解決紅星售后返租的問題。但是就經(jīng)營管理而言,因?yàn)锽物業(yè)向小業(yè)主出售后,實(shí)際上與紅星沒有關(guān)聯(lián)。因此,紅星必須通過對小業(yè)主的經(jīng)營模式進(jìn)行限制而實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)營戰(zhàn)略,包括限制小業(yè)主從事與紅星集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司相同或相類似的業(yè)務(wù),禁止小業(yè)主將物業(yè)出售給從事與紅星集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司從事的相同或相類似的業(yè)務(wù),并應(yīng)禁止小業(yè)主全體將B物業(yè)出售給與紅星集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司從事相同或相類似業(yè)務(wù)的公司,比如月星家居等。但是,由于該等限制僅是通過合同行為實(shí)現(xiàn),一旦小業(yè)主違約或者多次轉(zhuǎn)讓物業(yè),對于紅星而言,其主要的救濟(jì)途徑也只有根據(jù)合同約定向小業(yè)主進(jìn)行索賠,此時,小業(yè)主是否有足夠的資金進(jìn)行有關(guān)賠償將會變得至關(guān)重要,如果小業(yè)主無法支付有關(guān)金額,紅星將面臨較大的經(jīng)濟(jì)損失。此外,一旦小業(yè)主將有關(guān)商鋪轉(zhuǎn)讓給紅星的競爭對手,其勢必將影響紅星當(dāng)初商業(yè)目的的實(shí)現(xiàn)。38模式四主要法律問題38模式五模式概述39紅星集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司項(xiàng)目公司A小業(yè)主銷售公司經(jīng)營管理公司A物業(yè)B物業(yè)項(xiàng)目公司B模式五模式概述39紅星集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司項(xiàng)目公司A小業(yè)主銷售模式五模式概述該模式要求公司設(shè)立兩個項(xiàng)目公司,即項(xiàng)目公司A和項(xiàng)目公司B分別申請取得連壤的兩塊地塊的使用權(quán),并分別進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè),形成A物業(yè)和B物業(yè)。其中A物業(yè)做自有物業(yè)經(jīng)營,B物業(yè)由項(xiàng)目公司B(房地產(chǎn)企業(yè))進(jìn)行分割銷售。主要法律問題該模式的主要問題在于,是否可以取得連壤的土地。這將與當(dāng)?shù)卣某鞘幸?guī)劃密切相關(guān),包括該相鄰的兩塊地塊是否有紅線分割,公司有否把握在招拍掛中同時取得該兩塊地塊。該土地是否用作商業(yè)地產(chǎn),能夠做小產(chǎn)證分割。這些是公司在獲取土地的時候必須注意的問題。40模式五模式概述40模式六模式概述該模式為國外比較流行的經(jīng)營模式。其主要步驟為:紅星集團(tuán)成立專門的商業(yè)開發(fā)公司,從事有關(guān)房地產(chǎn)選址及參與商業(yè)談判,商業(yè)建設(shè)協(xié)議洽談等商業(yè)開拓業(yè)務(wù);紅星集團(tuán)成立專門的建設(shè)公司,從事商場及住宅建設(shè)項(xiàng)目,該公司應(yīng)取得我國法律規(guī)定建設(shè)單位必須取得全套資質(zhì),包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì);

紅星集團(tuán)成立專門的財務(wù)公司,解決公司資金需求問題,其融資方式包括但不限于:直接以房地產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款;通過房地產(chǎn)信托的方式進(jìn)行融資;紅星集團(tuán)成立專門的經(jīng)營管理公司,對旗下商場進(jìn)行統(tǒng)一管理和規(guī)劃。41模式六模式概述41模式六主要法律問題該種模式的好處在于保證紅星集團(tuán)的統(tǒng)一經(jīng)營和統(tǒng)一管理,并且不大會因?yàn)榈谌降男袨槎袚?dān)社會責(zé)任。但是該種模式的缺點(diǎn)也顯而易見,即對紅星集團(tuán)而言,需要充足的運(yùn)作資金以及較強(qiáng)的集團(tuán)管理能力。42模式六主要法律問題42模式七模式概述加盟店模式:特許經(jīng)營的加盟店形式,對于紅星集團(tuán)而言,除了直營店以外,其他的合作項(xiàng)目均采用簽訂加盟協(xié)議方式。在加盟協(xié)議中,紅星集團(tuán)將主要列明“紅星美凱龍”品牌的輸出和管理43模式七模式概述43模式七主要法律問題品牌輸出,即授權(quán)加盟店使用紅星美凱龍品牌、店招和商標(biāo),但應(yīng)明確授權(quán)使用期限和刊登廣告應(yīng)事先經(jīng)紅星集團(tuán)批準(zhǔn)程序。此外,該授權(quán)應(yīng)明確商標(biāo)許可使用的費(fèi)用。“紅星美凱龍”品牌的管理,即由紅星集團(tuán)統(tǒng)一設(shè)立加盟店經(jīng)營管理公司,對加盟店的經(jīng)營實(shí)施管理,包括商鋪出租。同時,加盟協(xié)議應(yīng)約定加盟方不得進(jìn)行售后包租,也不得在加盟期間分割出售產(chǎn)權(quán)。紅星將對其對加盟店的經(jīng)營管理收取加盟費(fèi)。該等費(fèi)用的組成包括,固定收益以及業(yè)績報酬。44模式七主要法律問題4445紅星經(jīng)營模式及合作模式中的主要法律問題概述

通力律師事務(wù)所2010年1月1紅星經(jīng)營模式及合作模式中的主要法律問題概述通力律師事務(wù)所第一部分合作模式

46第一部分合作模式2合作地塊為集體經(jīng)濟(jì)組織擁有的集體土地合作模式紅星與A公司合作開發(fā)集體土地。土地仍在A公司名下。

47合作地塊為集體經(jīng)濟(jì)組織擁有的集體土地合作模式3合作地塊為集體經(jīng)濟(jì)組織擁有的集體土地重點(diǎn)問題項(xiàng)目地塊為農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地,在目前法律框架下,農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)受到嚴(yán)格控制。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定,鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、農(nóng)村村民住宅等三類鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)可以使用農(nóng)民集體所有土地,除此之外,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地,興辦企業(yè)或與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)的,必須符合土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村規(guī)劃,并納入建設(shè)用地年度計(jì)劃管理。各地對于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以其農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出資入股興辦企業(yè)均持比較嚴(yán)格的態(tài)度,一般不允許非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織持有農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)。48合作地塊為集體經(jīng)濟(jì)組織擁有的集體土地重點(diǎn)問題4合作地塊為集體經(jīng)濟(jì)組織擁有的集體土地重點(diǎn)問題(續(xù)前頁)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以以農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)作為合作條件與第三方成立合營公司進(jìn)行開發(fā),但該地塊的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓給新成立的合營公司,農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)人必須是該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。根據(jù)國家和地方文件的精神,農(nóng)村集體建設(shè)土地使用權(quán)有望在近期實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn),但目前可能尚無法操作,還需要等待相關(guān)具體實(shí)施細(xì)則的出臺。此外,在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi),非農(nóng)建設(shè)使用農(nóng)村集體土地,實(shí)行國家征收。49合作地塊為集體經(jīng)濟(jì)組織擁有的集體土地重點(diǎn)問題5合作地塊為集體經(jīng)濟(jì)組織擁有的集體土地建議該地塊必須以農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的名義申請各項(xiàng)批文、進(jìn)行建設(shè)以至最后取得地上建筑物的產(chǎn)權(quán)但從將來紅星上市的角度來看,上市公司及其子公司持有的土地使用權(quán)必須是國有出讓用地,因此,該等農(nóng)村集體用地還需要辦理轉(zhuǎn)性、征地、出讓手續(xù),難度較高、時間較長。50合作地塊為集體經(jīng)濟(jì)組織擁有的集體土地建議6合作用地為非集體經(jīng)濟(jì)組織持有的集體用地合作模式紅星與B公司擬成立項(xiàng)目公司(“項(xiàng)目公司”)并通過項(xiàng)目公司合作開發(fā)集體建設(shè)用地使用權(quán)。集體土地為B公司所擁有。51合作用地為非集體經(jīng)濟(jì)組織持有的集體用地合作模式7合作用地為非集體經(jīng)濟(jì)組織持有的集體用地重點(diǎn)問題

主要問題在于集體土地征用為國有土地程序方面。將集體土地征用為國有土地的征用程序十分復(fù)雜。項(xiàng)目地塊的征用手續(xù)在取得省相關(guān)政府部門批準(zhǔn)后,還需進(jìn)行征用土地公告和征地補(bǔ)償、安置方案公告程序,在征地補(bǔ)償協(xié)議簽訂前,擬被征地農(nóng)村村民委員會或村集體經(jīng)濟(jì)組織還需完成民主議定程序。52合作用地為非集體經(jīng)濟(jì)組織持有的集體用地重點(diǎn)問題8合作用地為非集體經(jīng)濟(jì)組織持有的集體用地建議為避免項(xiàng)目地塊完成土地征用程序并進(jìn)行招拍掛的時間有可能會被延后并導(dǎo)致整個合作項(xiàng)目進(jìn)度被延誤。建議在合作協(xié)議的補(bǔ)充協(xié)議中明確項(xiàng)目地塊進(jìn)行招拍掛的最晚時間,如晚于該等時間,合作方應(yīng)向紅星支付違約金及/或紅星有權(quán)終止合作協(xié)議。53合作用地為非集體經(jīng)濟(jì)組織持有的集體用地建議9合作用地為非集體經(jīng)濟(jì)組織持有的集體用地重點(diǎn)問題

目前項(xiàng)目地塊上的建筑物將于項(xiàng)目地塊招拍掛之后由合作方負(fù)責(zé)拆除。鑒于項(xiàng)目地塊上建筑物的拆遷將由合作方負(fù)責(zé),相關(guān)拆遷成本也將由國土資源部門返還給合作方而非項(xiàng)目公司,且項(xiàng)目公司按凈地價格支付土地出讓金。54合作用地為非集體經(jīng)濟(jì)組織持有的集體用地重點(diǎn)問題10合作用地為非集體經(jīng)濟(jì)組織持有的集體用地建議涉及到拆遷方面,如項(xiàng)目公司或紅星不參與拆遷,應(yīng)當(dāng)明確拆遷費(fèi)用不應(yīng)由項(xiàng)目公司或紅星承擔(dān),并且在相應(yīng)的招拍掛文件中也應(yīng)當(dāng)明確項(xiàng)目的拆遷義務(wù)由合作方承擔(dān),競買人(項(xiàng)目公司)不會因?yàn)椴疬w遲延而承擔(dān)不利后果。55合作用地為非集體經(jīng)濟(jì)組織持有的集體用地建議11對項(xiàng)目公司的控制權(quán)合作模式紅星與C公司成立項(xiàng)目公司并通過項(xiàng)目公司合作開發(fā)項(xiàng)目地塊(“合作項(xiàng)目”)。C公司先以其自身名義與其周圍的土地權(quán)利人協(xié)商補(bǔ)償方案,先行墊付補(bǔ)償費(fèi),回收該等權(quán)利人手中的地塊。之后,C公司將收回的土地交區(qū)政府統(tǒng)一按照正規(guī)的土地出讓程序進(jìn)行招拍掛出讓,并由項(xiàng)目地塊的最終受讓人承擔(dān)C公司已先行墊付的對相關(guān)權(quán)利人的補(bǔ)償費(fèi)用、支付出讓金以及根據(jù)土地規(guī)劃條件等進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。56對項(xiàng)目公司的控制權(quán)合作模式12對項(xiàng)目公司的控制權(quán)重點(diǎn)問題公司治理結(jié)構(gòu)方面公司缺乏對項(xiàng)目公司董事會的絕對控制權(quán)以及對經(jīng)營管理層面總經(jīng)理的控制權(quán)。一方面,根據(jù)公司章程,紅星在董事會(總共5個席位)中的席位僅為3名董事,而根據(jù)公司章程,項(xiàng)目公司通常的董事會決議的通過即需有董事會4/5成員的同意;另一方面,項(xiàng)目公司的總經(jīng)理系C公司委派,而非紅星委派的人員。而在實(shí)踐中,公司總經(jīng)理的實(shí)際權(quán)限非常大,不能排除總經(jīng)理濫用職權(quán)而給項(xiàng)目公司及紅星利益造成損失的可能性。57對項(xiàng)目公司的控制權(quán)重點(diǎn)問題13對項(xiàng)目公司的控制權(quán)重點(diǎn)問題財務(wù)控制權(quán)項(xiàng)目公司的主要印章:公章和合同章目前由紅星保管,但財務(wù)章由C公司保管,紅星在對項(xiàng)目公司的財務(wù)控制上受到嚴(yán)重的牽制。甚至,如果紅星內(nèi)部沒有形成嚴(yán)格的財務(wù)管理制度,可能給C公司從項(xiàng)目公司抽走資金形成機(jī)會。項(xiàng)目建設(shè)控制權(quán)就項(xiàng)目的建設(shè)施工而言,項(xiàng)目公司董事會同意有關(guān)合作項(xiàng)目建設(shè)工程的總體事項(xiàng)由紅星負(fù)責(zé),但是C公司(即總經(jīng)理)享有對工程的監(jiān)督權(quán)。也就是說,紅星在項(xiàng)目建設(shè)方面并沒有絕對的控制權(quán)。在實(shí)踐中,極有可能給紅星權(quán)利行使的障礙。58對項(xiàng)目公司的控制權(quán)重點(diǎn)問題14對項(xiàng)目公司的控制權(quán)建議紅星要嚴(yán)格與合作方之間的合作行為,更要從自身內(nèi)部建立嚴(yán)格的控制機(jī)制,確定有實(shí)權(quán)的負(fù)責(zé)人,為紅星利益考慮、行動。同時,考慮到在合作過程中合作方可能尋求實(shí)現(xiàn)其自身利益最大化的機(jī)會,因此,紅星也應(yīng)對合作方設(shè)定一定的牽制、監(jiān)督機(jī)制。59對項(xiàng)目公司的控制權(quán)建議15項(xiàng)目公司融資及合作方資信問題重點(diǎn)問題D項(xiàng)目:在合作協(xié)議下為項(xiàng)目公司提供信用擔(dān)保的公司尚處于虧損狀態(tài)且資產(chǎn)有限,其擔(dān)保能力存在一定的缺陷。若合作項(xiàng)目將來產(chǎn)生爭議,則紅星可能只能依賴合作協(xié)議下的另一擔(dān)保方的賠償能力。建議從謹(jǐn)慎角度考慮,紅星要求合作方提供更有實(shí)力且更充分的擔(dān)保,以保證紅星的權(quán)益不受損害。60項(xiàng)目公司融資及合作方資信問題重點(diǎn)問題16項(xiàng)目公司融資及合作方資信問題重點(diǎn)問題F項(xiàng)目:當(dāng)時合作方已在單方面尋求融資,并要求紅星共同配合。根據(jù)合作合同,項(xiàng)目公司的融資應(yīng)由紅星與其他股東相互配合共同確定。由于合作方實(shí)際沒有資產(chǎn),其尋求融資必將會以項(xiàng)目公司及紅星的資產(chǎn)做抵押,將對項(xiàng)目公司和紅星不利。建議紅星有自身的專門融資團(tuán)隊(duì),在項(xiàng)目公司融資方面,紅星應(yīng)嚴(yán)格從內(nèi)部把好關(guān),將融資相關(guān)事項(xiàng)安排公司內(nèi)部的融資隊(duì)伍完成,以防止合作方損害項(xiàng)目公司乃至紅星的利益。61項(xiàng)目公司融資及合作方資信問題重點(diǎn)問題17城中村問題D項(xiàng)目合作模式

D公司(“合作方”)通過城中村改造獲得城中村改造綜合用地(其中部分畝為紅星的項(xiàng)目用地)的劃撥用地使用權(quán),并負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目用地的拆遷工作,辦理用地規(guī)劃許可證;紅星在當(dāng)?shù)卦O(shè)立項(xiàng)目公司(合作方不參股,是紅星的獨(dú)資公司,負(fù)責(zé)項(xiàng)目用地的開發(fā)和建設(shè);項(xiàng)目公司以每畝固定的價格,分期向D公司支付土地款;D公司將約劃撥地中的部分土地分割出來,由D公司向土地局直接辦理該部分土地的劃撥改出讓手續(xù)(不經(jīng)正式招拍掛手續(xù)),由D公司向土地局繳納土地出讓金,但出讓土地使用權(quán)證將直接登記至紅星的項(xiàng)目公司名下;土地出讓手續(xù)完成后,紅星的項(xiàng)目公司自行完成項(xiàng)目的開發(fā)、經(jīng)營和銷售,D公司協(xié)助項(xiàng)目公司辦理相關(guān)審批手續(xù)。D公司負(fù)責(zé)城中村改造地塊剩余部分的開發(fā)及村民的安置、補(bǔ)償工作。62城中村問題D項(xiàng)目合作模式18城中村問題城中村項(xiàng)目合作的主要流程:審批城中村改造實(shí)行計(jì)劃管理。在市城改辦將城中村納入城中村改造計(jì)劃后,由市城改辦規(guī)劃管理處委托設(shè)計(jì)單位編制控制性詳細(xì)規(guī)劃,經(jīng)規(guī)劃管理處審核后提出意見,交由市城改辦主任辦公會審定?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃將作為城中村改造方案的一部分,經(jīng)批準(zhǔn)后將成為日后進(jìn)行城中村改造的依據(jù)之一。城中村改造方案根據(jù)“一村一案”的原則,需經(jīng)村民會議討論通過(即由被改造村兩委會組織召開村民或戶代表會議討論,并取得2/3以上合法戶代表同意),由區(qū)城改辦報市城改辦批準(zhǔn)。城中村改造方案未經(jīng)批準(zhǔn),不得實(shí)施。63城中村問題城中村項(xiàng)目合作的主要流程:19城中村問題城中村項(xiàng)目合作的主要流程:拆遷安置和補(bǔ)償城中村改造主體實(shí)施拆遷前應(yīng)當(dāng)依法領(lǐng)取房屋拆遷許可證,在指定銀行設(shè)立拆遷補(bǔ)償安置資金專用賬戶,足額存入拆遷補(bǔ)償安置資金,并與開立拆遷補(bǔ)償安置資金專用賬戶的銀行、市城改辦共同簽訂拆遷補(bǔ)償安置資金使用監(jiān)管協(xié)議。城中村改造主體應(yīng)當(dāng)在30個月內(nèi)安排回遷安置村民。土地變性和項(xiàng)目開發(fā)第一步農(nóng)村集體用地變國有劃撥用地第二步劃撥用地改出讓用地第三步辦理項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)64城中村問題城中村項(xiàng)目合作的主要流程:20城中村問題重點(diǎn)問題因?yàn)榧t星的項(xiàng)目用地是以D公司為改造主體的城中村改造項(xiàng)目的組成部分。雖然紅星就項(xiàng)目地塊取得了獨(dú)立的土地使用權(quán)證,但是由于目前城中村改造項(xiàng)目中各方的法律關(guān)系尚不甚明晰,若D公司在其自行開發(fā)商品房部分或承諾給予村民的安置及補(bǔ)償中未能滿足法規(guī)或政府的要求或未能兌現(xiàn)給村民的承諾,則不僅D公司可能需要承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任或行政責(zé)任,而且可能影響紅星項(xiàng)目的開展或?qū)е录t星作為城中村開發(fā)主體之一而被牽扯其中。65城中村問題重點(diǎn)問題21城中村問題建議紅星可要求合作方出具書面保證,對于非因紅星項(xiàng)目公司的原因?qū)е碌某侵写甯脑祉?xiàng)目任何部分的違規(guī),或?qū)е缕浯寮w經(jīng)濟(jì)組織向其提出索賠,應(yīng)由合作方承擔(dān)全部責(zé)任,并且合作方及合作協(xié)議下的保證人需賠償項(xiàng)目公司因此遭受的全部損失。66城中村問題建議22第二部分經(jīng)營模式問題

67第二部分經(jīng)營模式問題23模式一模式概述68紅星集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司小業(yè)主銷售公司經(jīng)營管理公司商場物業(yè)模式一模式概述24紅星集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司項(xiàng)目公司小業(yè)主銷售公模式一模式概述紅星集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司設(shè)立項(xiàng)目公司;項(xiàng)目公司進(jìn)行商場建設(shè);紅星集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司設(shè)立銷售公司,擬出售的商場產(chǎn)權(quán)辦至銷售公司名下。銷售公司將商場中的一部分分割出售給小業(yè)主,其余部分房產(chǎn)由銷售公司自有;紅星集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司設(shè)立的經(jīng)營管理公司與小業(yè)主及銷售公司簽訂租賃合同承租商場物業(yè)進(jìn)行整體經(jīng)營。69模式一模式概述25模式一模式概述缺點(diǎn)建設(shè)所運(yùn)用的是公司的自有資金,對公司經(jīng)營資金的占用時間長,占用率高。公司介入房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè),將不可避免的受到建設(shè)周期長的影響。公司作為房地產(chǎn)開發(fā)商,即便是通過設(shè)立銷售公司銷售和經(jīng)營管理公司經(jīng)營,仍難以避免被有關(guān)主管部門認(rèn)定為售后包租行為。70模式一模式概述26模式一模式概述缺點(diǎn)此外,如果公司對小業(yè)主允諾租金回報率,則一旦小業(yè)主無法實(shí)現(xiàn)當(dāng)初約定的固定回報,將很有可能要求紅星集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司設(shè)立的經(jīng)營管理公司,甚至直接針對紅星集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司要求實(shí)現(xiàn)約定的回報,并有可能引發(fā)糾紛甚至更復(fù)雜的社會問題。這將不僅僅對紅星集團(tuán)的商譽(yù)造成影響,從長遠(yuǎn)角度看,還會對紅星的長期發(fā)展目標(biāo)構(gòu)成實(shí)質(zhì)性障礙。正因如此,如果紅星堅(jiān)持采取經(jīng)營模式一,從減少經(jīng)營風(fēng)險的角度而言,公司不得以任何方式(包括口頭或書面以及其他方式)向小業(yè)主允諾收益。71模式一模式概述27模式一主要法律問題帶租約出售帶租約出售為法律所允許,但出售人有義務(wù)在出售前向受讓人披露物業(yè)現(xiàn)有租約事實(shí),并且原租約的承租人享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。售后包租建設(shè)部2001年發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房?！?/p>

72模式一主要法律問題28模式一主要法律問題主營業(yè)務(wù)模式公司將同時從事商業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)營,盡管法律并沒有禁止企業(yè)同時經(jīng)營兩項(xiàng)業(yè)務(wù),但是,公司上市時證監(jiān)會關(guān)注的是企業(yè)經(jīng)營的持續(xù)性,重點(diǎn)在于經(jīng)營業(yè)態(tài)的發(fā)展,比如,紅星的經(jīng)營收入是再投入零售還是投入房地產(chǎn)開發(fā),會影響證監(jiān)會對公司的實(shí)際經(jīng)營是否偏離主營業(yè)務(wù)的認(rèn)定。更重要的是,公司上市時需要明確募集資金投向,如果主營業(yè)務(wù)不明確,可能會導(dǎo)致募集資金投向發(fā)生偏差,從而使證監(jiān)會對公司的持續(xù)經(jīng)營能力產(chǎn)生懷疑。估值根據(jù)上市專業(yè)顧問的意見,經(jīng)營模式一的兩項(xiàng)業(yè)務(wù)(商業(yè)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù))中,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)估值較低,可能將對紅星未來上市產(chǎn)生不利影響。此外,由于公司就房產(chǎn)部分分為自有物業(yè)(50%)和出售物業(yè)(50%),自有物業(yè)的收益貼給小業(yè)主作為租金回報,從而會導(dǎo)致自有物業(yè)估值偏低,并最終可能影響對紅星企業(yè)價值的評估。73模式一主要法律問題29模式二模式概述74紅星集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司項(xiàng)目公司公司銷售公司經(jīng)營管理公司商場物業(yè)模式二模式概述30紅星集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司項(xiàng)目公司公司銷售公司模式二模式概述該經(jīng)營模式的主要操作步驟基本同于模式一,只是在商場物業(yè)銷售方面,該模式系將部分(50％)的商場物業(yè)統(tǒng)一銷售給一家公司.并由紅星集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司設(shè)立的經(jīng)營管理公司與該公司簽署租賃協(xié)議,租賃其購買的商場部分進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理。75模式二模式概述31模式二主要法律問題從法律方面而言,該模式仍然不能避免我們在經(jīng)營模式一中已經(jīng)說明的售后包租將會帶來的相關(guān)法律問題;同時,該模式依然會存在諸如會計(jì)核算、主營業(yè)務(wù)模式、雙重稅收、外商投資房地產(chǎn)等問題。但相對經(jīng)營模式一而言,由于50％的商場物業(yè)整體出售給一家公司,對于紅星的整體經(jīng)營而言,其管理成本會相應(yīng)節(jié)省,無需面對眾多小業(yè)主,且可以避免經(jīng)營模式一中因小業(yè)主無法取得預(yù)期回報而對紅星的整體形象造成不良影響的風(fēng)險。76模式二主要法律問題32模式三模式概述77項(xiàng)目公司銷售公司A物業(yè)B物業(yè)小業(yè)主經(jīng)營管理公司紅星集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司模式三模式概述33項(xiàng)目公司銷售公司A物業(yè)B物業(yè)小業(yè)主經(jīng)模式三模式概述該模式的主要操作步驟基本同于模式一,只是項(xiàng)目公司在建設(shè)商場物業(yè)的時候,將商場物業(yè)建成兩幢接壤但不連體的樓(A物業(yè)與B物業(yè)),并將B物業(yè)出售給小業(yè)主,并由經(jīng)營管理公司回租進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理,而A物業(yè)則由紅星自己經(jīng)營管理。形式上做到A物業(yè)和B物業(yè)并無任何關(guān)聯(lián)。78模式三模式概述34模式三主要法律問題就法律方面而言,因?yàn)閮蓷潣切问缴舷鄬Κ?dú)立,出售給小業(yè)主的B物業(yè)直觀上與紅星集團(tuán)沒有關(guān)聯(lián),但是該模式仍然不能避免我們在模式一中已經(jīng)明確的售后包租將會帶來的相關(guān)問題,畢竟實(shí)際上管理公司也是紅星,B物業(yè)以“紅星美凱龍”名義從事經(jīng)營,其經(jīng)營仍是紅星集團(tuán)或其管理公司整體經(jīng)營的一部分。同時,該模式依然會存在諸如會計(jì)核算、主營業(yè)務(wù)模式、雙重稅收、外商投資房地產(chǎn)等與經(jīng)營模式一相同的問題。相對經(jīng)營模式一而言,由于B物業(yè)房產(chǎn)相對獨(dú)立于A物業(yè)并被整體出售給小業(yè)主,如果小業(yè)主無法取得預(yù)期回報,其首先想到的是直接與B物業(yè)的經(jīng)營管理公司協(xié)商解決方法,一定程度上可以減小經(jīng)營模式一中因小業(yè)主無法取得預(yù)期回報而對紅星的整體形象造成不良影響的風(fēng)險。79模式三主要法律問題35模式四模式概述80A物業(yè)紅星集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司項(xiàng)目公司小業(yè)主銷售公司經(jīng)營管理公司B物業(yè)模式四模式概述36A物業(yè)紅星集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)公司項(xiàng)