28/28用戶第一說到做到專注如一艱苦奮斗內(nèi)部資料思普瑞（spr）工場(chǎng)項(xiàng)目定位分析目錄一、相關(guān)概念或理解二、地塊屬性研究分析三、項(xiàng)目方圓五公里人口調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析四、寫字樓（SOHO）調(diào)研數(shù)據(jù)簡(jiǎn)述及分析（詳見西安辦公樓調(diào)研分析報(bào)告）五、公寓類（SOHO）調(diào)研數(shù)據(jù)簡(jiǎn)述及分析（詳見西安公寓樓調(diào)研分析報(bào)告）六、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析和市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)簡(jiǎn)述及分析七、案例分析八、項(xiàng)目SWOT分析及應(yīng)對(duì)策略—尋找客群及產(chǎn)品九、供需分析和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析十、客群需求分析十一、項(xiàng)目定位十二、眾創(chuàng)空間/共享聯(lián)合辦公產(chǎn)品研究分析十三、工作安排建議及開發(fā)計(jì)劃建議一、相關(guān)概念或理解商業(yè)用地可建設(shè)業(yè)態(tài)一般有：商業(yè)、辦公、公寓、LOFT、SOHO。1、商業(yè)：指從事各類經(jīng)營活動(dòng)供商品交換和商品流通的建筑物。商業(yè)分為大商業(yè)和小商業(yè)，在項(xiàng)目周邊生活配套不完善的情況下，一般大商業(yè)銷售壓力很大，因此可考慮外圍周邊小型商業(yè)或主題商業(yè)。2、辦公樓：機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位行政管理人員，業(yè)務(wù)技術(shù)人員等辦公的業(yè)務(wù)用房，現(xiàn)代辦公樓正向綜合化、一體化方向發(fā)展。辦公樓按規(guī)模有小型、中型、大型和特大型之分。按總體布局有集中式和分散式之分。按平面交通組織形式來分，有內(nèi)走廊式、外走廊式、雙走廊式和無走廊式（大空間靈活隔斷）等。辦公室的裝備趨向現(xiàn)代化、自動(dòng)化、信息化。為滿足大量辦公人員生活需要，開放型中庭和低層對(duì)外服務(wù)裙房的布局正被廣泛采用。提高室內(nèi)外環(huán)境質(zhì)量、辦公效率和辦公室的技術(shù)設(shè)施水平，滿足多種功能需要，也是辦公樓建筑探索的課題。3、公寓：?jiǎn)螌映^五個(gè)或五個(gè)以上門戶單位之樓宇；一般位于中心地段；以小戶型全裝修出現(xiàn)，可拎包入住，總價(jià)低；每個(gè)單戶獨(dú)立房間有臥室、客廳、浴室、廁所、廚房等等；在保證基本居住功能舒適的基礎(chǔ)上，更講究功能的完備性、服務(wù)的高效性和結(jié)構(gòu)的合理性。公寓按類型可分為：住宅式公寓；混合式（商務(wù)SOHO）公寓；酒店式公寓。公寓按空間結(jié)構(gòu)形態(tài)可分為：平層公寓（SOHO）；loft公寓；躍層公寓。4、LOFT：可屬于公寓范疇，內(nèi)涵是高大而敞開的空間，具有流動(dòng)性、開放性、透明性、藝術(shù)性等特征！這種特性對(duì)于年輕購房者來說，是非常具有吸引力的。LOFT屬于宜商宜居性價(jià)比很高的產(chǎn)品，深受年輕人的喜愛，是剛需創(chuàng)業(yè)型人群的理想場(chǎng)所，同容積率下過多的LOFT會(huì)使項(xiàng)目整體指標(biāo)降低，但不能簡(jiǎn)單的代表市場(chǎng)和品質(zhì)的高低，他屬于市場(chǎng)細(xì)分的一種建筑形態(tài)。LOFT戶型通常是小戶型，層高在3.6-5.5米左右。雖然銷售時(shí)按一層的建筑面積計(jì)算，但實(shí)際使用面積卻可達(dá)到銷售面積的近2倍；高層高空間變化豐富，購買者可以根據(jù)自己的喜好隨意設(shè)計(jì)。5、SOHO：即SmallOffice，HomeOffice，可屬于辦公樓或公寓范疇。大多指那些專門的HYPERLINK"/view/607080.htm"自由職業(yè)者：HYPERLINK"/view/88652.htm"自由撰稿人、平面設(shè)計(jì)師、工藝品設(shè)計(jì)人員、藝術(shù)家、音樂創(chuàng)作人、產(chǎn)品銷售員、廣告制作、服裝設(shè)計(jì)、商務(wù)代理、做期貨、網(wǎng)站等等。SOHO是一種新經(jīng)濟(jì)、新概念，指自由、彈性而新型的生活和工作方式。代表前潮的生產(chǎn)力、活躍的新經(jīng)濟(jì)。SOHO族自由、HYPERLINK"/view/1247.htm"浪漫的工作方式吸引了越來越多的中青年人加入這個(gè)行列，在這片天空里，他們的才華得到充分的展露。SOHO跟傳統(tǒng)HYPERLINK"/view/58665.htm"上班族最大的不同是可不拘地點(diǎn)，時(shí)間自由，收入高低由自己來決定。6、眾創(chuàng)空間：是順應(yīng)創(chuàng)新2.0時(shí)代用戶創(chuàng)新、大眾創(chuàng)新、開放創(chuàng)新趨勢(shì)，把握互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)特點(diǎn)和需求，通過市場(chǎng)化機(jī)制、專業(yè)化服務(wù)和資本化途徑構(gòu)建的低成本、便利化、全要素、開放式的新型創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺(tái)的統(tǒng)稱。發(fā)展眾創(chuàng)空間要充分發(fā)揮社會(huì)力量作用，有效利用國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、國家高新區(qū)、科技企業(yè)孵化器、高校和科研院所的有利條件，著力發(fā)揮政策集成效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)相結(jié)合、線上與線下相結(jié)合、孵化與投資相結(jié)合，為創(chuàng)業(yè)者提供良好的工作空間、網(wǎng)絡(luò)空間、社交空間和資源共享空間。眾創(chuàng)空間的特點(diǎn)：開放與低成本；協(xié)同與互助；聯(lián)合分享；便利化；全要素。7、優(yōu)客工場(chǎng)：屬于眾創(chuàng)空間的一種模式的延伸。優(yōu)客工場(chǎng)是一種通過信息和物理平臺(tái)聚合的聯(lián)合辦公空間，加上創(chuàng)業(yè)加速或者小企業(yè)加速的大量服務(wù)因素，再加上一些垂直化的延伸附加值服務(wù)業(yè)務(wù)，構(gòu)成一個(gè)全新的辦公生態(tài)，這是通過互聯(lián)網(wǎng)來完成的。優(yōu)客工場(chǎng)可理解為（共享辦公+聯(lián)合分享服務(wù)+加速器+延伸服務(wù)）+互聯(lián)網(wǎng)+。他的特點(diǎn)是通過分工和連接使物理空間高效利用，資源高度整合共享，從而變革性的節(jié)省企業(yè)的開支，提高企業(yè)的效益和品牌知名度。二、地塊屬性研究分析1、城市定位西安是中國四大古都之一，中華文明和中華民族重要發(fā)祥地之一，HYPERLINK"/view/1239.htm"絲綢之路的起點(diǎn)。西安是中國最佳旅游目的地、全國文明城市之一，國家重要的科教中心。西安被定位為“千萬人口的國際化大都市”；中西部地區(qū)的龍頭城市；西部大開發(fā)戰(zhàn)略重要城市；這些都已經(jīng)上升為國家戰(zhàn)略。西安已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展軌道。2、地塊與城市的關(guān)系級(jí)及城市特征西安是一個(gè)第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）經(jīng)濟(jì)占比超過80%的典型中西部內(nèi)陸中心城市。第三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展使西安聚集了越來越多的中小微企業(yè)，也形成了高新、經(jīng)開兩個(gè)國家級(jí)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，并在持續(xù)向區(qū)外輻射擴(kuò)大。但西安起步較晚，整體經(jīng)濟(jì)水平依然靠后，不能支撐長期大規(guī)模的城市建設(shè)，也導(dǎo)致了西安的不同地段地塊價(jià)值屬性明顯。3、地塊與區(qū)域的關(guān)系及特征項(xiàng)目位于西安市浐灞生態(tài)區(qū)，與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)東西相對(duì)，分別通過歐亞三路和歐亞大道與市政府、鳳城五路商業(yè)圈連通，與市區(qū)關(guān)系密切。區(qū)域生活配套不成熟；區(qū)域道路體系的通達(dá)性較好，但公共交通線路匱乏。區(qū)域人氣不足，屬于有發(fā)展?jié)摿Φ男聟^(qū)。4、地塊與周邊環(huán)境地段的關(guān)系及特征地塊毗鄰歐亞大道和廣運(yùn)潭大道兩大主要交通干道，周邊為園區(qū)支線路，地塊距離周邊配套較遠(yuǎn)。地塊周邊自然環(huán)境優(yōu)美且稀缺，辦公類型等經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)處于起步階段。未來地塊周邊不同業(yè)態(tài)不同品質(zhì)的產(chǎn)品將不斷涌現(xiàn)。5、地塊的價(jià)值屬性地塊處于設(shè)計(jì)創(chuàng)意園區(qū)內(nèi)，北邊緊鄰滋水公園及人工湖，未來區(qū)域周邊高端生活人群較為豐富。地塊屬性為使用年限40年的商業(yè)金融用地，建設(shè)用地面積46.744畝。6、項(xiàng)目相關(guān)技術(shù)指標(biāo)三、項(xiàng)目方圓五公里人口調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析（詳見項(xiàng)目方圓五公里人口調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)）1、統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目周邊5公里以內(nèi)已入住社區(qū)及3年內(nèi)將入住社區(qū)所居住人口數(shù)量。2、別墅總戶數(shù)為29636戶，人口總數(shù)量為118544人。3、花園洋房總戶數(shù)為73200戶，人口總數(shù)量為375848人。4、高層住宅總戶數(shù)為185158戶，人口總數(shù)量為742960人。5、老社會(huì)總戶數(shù)為123413戶，人口總數(shù)量為473652人。6、以上合計(jì)總戶數(shù)為411407戶，合計(jì)總?cè)丝跀?shù)量為1711004人。7、西安市的常住人口數(shù)量為741.14萬人，其中城鎮(zhèn)的人口數(shù)量為416.05萬人。鄉(xiāng)村的人口數(shù)量為325.09萬人，西安市外來人口外89.2萬人。8、未來3年內(nèi)項(xiàng)目五公里范圍內(nèi)入住人口巨大，將彌補(bǔ)浐灞生態(tài)區(qū)的人口空白。9、未來3年內(nèi)項(xiàng)目五公里范圍內(nèi)別墅和洋房總戶數(shù)為102836戶，將意味著會(huì)有很多老板居住和生活在這里。四、寫字樓（SOHO）調(diào)研數(shù)據(jù)簡(jiǎn)述及分析（詳見西安辦公樓調(diào)研分析報(bào)告）1、寫字樓產(chǎn)品整體銷售情況較差，差于公寓，更差于住宅，部分寫字樓嚴(yán)重滯銷，。2、新舊高層寫字樓存在不同差別的空置率，平均空置率在30%。3、西安寫字樓市場(chǎng)定位為中檔，不同區(qū)域的寫字樓市場(chǎng)定位（檔次）存在差異。4、寫字樓對(duì)應(yīng)的目標(biāo)客戶群為省市級(jí)公司，個(gè)別為區(qū)域性公司，對(duì)應(yīng)多為中層企業(yè)或品牌企業(yè)。5、寫字樓平面形狀多為規(guī)則的方形平面，個(gè)別平面為橢圓形。6、外立面材料多為外掛石材/外部鋁板+玻璃窗，個(gè)別為為外掛石材+玻璃幕；方形平面基本以豎向線條為主，橢圓形平面以水平橫向線條為主。7、西安寫字樓以單層面積為900~1500平方米居多。8、被調(diào)研區(qū)域?qū)懽謽强偢叨然究刂圃?00米之內(nèi)，層高多為3.6米有梁板，個(gè)別寫字樓層高為3.15~3.55米無梁板結(jié)構(gòu)，層數(shù)多為25層左右（根據(jù)總高計(jì)算控制層數(shù)）。9、大堂基本采用兩層通高形式，裝修相對(duì)檔次較高。10、核心筒基本布置在主樓中心；衛(wèi)生間多數(shù)布置核心筒區(qū)域（戶外布置），部分戶內(nèi)設(shè)置總裁衛(wèi)生間。11、當(dāng)單層面積為1500平米時(shí)，配置電梯數(shù)量多為6部客廳，一部貨梯，載重為1350KG；電梯品牌多為日立、通力、奧的斯、上海三菱等品牌。12、調(diào)研區(qū)域?qū)懽謽嵌酁橐粚?到8戶；面積區(qū)間多為200平米以上。13、不同區(qū)域租金差別較大，小戶型出租情況相對(duì)好于大戶型。14、個(gè)別開發(fā)商為了保持整體物業(yè)品質(zhì)以增大出租率和提高租金，同時(shí)也為了后期的建筑物業(yè)升值，目前只租不賣。五、公寓類（SOHO）調(diào)研數(shù)據(jù)簡(jiǎn)述及分析（詳見西安公寓樓調(diào)研分析報(bào)告）1、公寓一般處于城市核心地段或商務(wù)中心區(qū)，既可居住，又可辦公，價(jià)格相對(duì)寫字樓較低；三環(huán)外及三環(huán)內(nèi)配套不成熟、人氣不足的地段幾乎沒有。2、一般交房標(biāo)準(zhǔn)為精裝修，部分期房可選擇毛坯或精裝。3、調(diào)研項(xiàng)目中公寓銷售情況好于寫字樓銷售情況。4、主要入住的客群分為三類：投資類、微小辦公類、居住類。5、在周邊配套成熟的核心區(qū)域的公寓投資客群占比較大。6、同樓盤住宅式公寓（小戶型住宅）銷售情況差于住宅，且價(jià)格低于住宅。7、調(diào)研項(xiàng)目精裝商業(yè)公寓均價(jià)約為7200元/㎡（去掉兩個(gè)最低，去掉一個(gè)最高）。8、投資類客群主要考慮的是房屋的租售比及未來區(qū)域物業(yè)升值潛力。9、公寓仍以一室為主，一室面積在30~55㎡，少量設(shè)置兩室、三室或頂躍。10、商業(yè)性質(zhì)公寓結(jié)構(gòu)形式基本為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，層高在3.3m；住宅式公寓（小戶型住宅）結(jié)構(gòu)形式基本為剪力墻結(jié)構(gòu)，層高在2.9m。11、部分項(xiàng)目公寓有整棟招商完畢（定制開發(fā)、大宗交易）的情況。12、被調(diào)研項(xiàng)目中公寓市場(chǎng)定位多以中檔公寓為主。13、同區(qū)域同檔次不同面積的一室公寓的月總租金額相差不大。14、圍繞高新商務(wù)核心區(qū)周邊不斷出現(xiàn)公寓及SOHO這種中微小辦公產(chǎn)品。15、建筑產(chǎn)品保持品質(zhì)的長短高低和物業(yè)服務(wù)管理的優(yōu)差對(duì)銷售和售價(jià)的影響隨著銷售周期越來越明顯。16、高新周邊輻射區(qū)域的公寓售價(jià)高于城北，銷售情況宜好于城北。17、單間面積越小的公寓銷售速度相對(duì)較快。18、不同區(qū)域的項(xiàng)目定位差異明顯。19、部分公寓產(chǎn)品加入了特色服務(wù)（互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、導(dǎo)師團(tuán)隊(duì)），增加了產(chǎn)品溢價(jià)值，從而提高了售價(jià)和銷量。20、以居住型為主要客群的公寓必須具備基本功能，如天然氣和暖氣。21、公寓受周邊配套、區(qū)域位置影響較為明顯。22、同區(qū)域同品質(zhì)的公寓對(duì)購買客群來說，在空間設(shè)計(jì)合理下面積約小投資越少，銷售宜更具優(yōu)勢(shì)，住宅宜是如此。六、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析和市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)簡(jiǎn)述及分析1、目前西安市場(chǎng)寫字樓和商業(yè)庫存嚴(yán)重失衡，成交量及成交價(jià)格持續(xù)下降。2、在國家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和市場(chǎng)需求不斷調(diào)整下企業(yè)必須不斷的邁向精細(xì)化（精小而強(qiáng)大），從而導(dǎo)致辦公樓急需向小而舒適高效（SOHO）并以互聯(lián)網(wǎng)+為平臺(tái)的方向轉(zhuǎn)型。3、在大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的新常態(tài)經(jīng)濟(jì)下小微企業(yè)會(huì)不斷涌現(xiàn)，尤其是相關(guān)互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速。4、第二產(chǎn)業(yè)中落后的企業(yè)，嚴(yán)重影響了生態(tài)環(huán)境，不得不面臨淘汰或轉(zhuǎn)型；互聯(lián)網(wǎng)對(duì)各行業(yè)（包括第二行業(yè)）的沖擊，造就了互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)業(yè)（第三產(chǎn)業(yè)）的快速發(fā)展。5、商業(yè)地產(chǎn)受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和結(jié)構(gòu)調(diào)整影響明顯，住宅地產(chǎn)受政策影響明顯。6、國家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和市場(chǎng)需求不斷調(diào)整下會(huì)不斷形成小微企業(yè)“鋪天蓋地”，大型企業(yè)“頂天立地”的格局，而且企業(yè)的規(guī)模在短期內(nèi)會(huì)保持不變。7、市場(chǎng)需求和國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整下，房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力降低，已經(jīng)進(jìn)入到微利時(shí)代。能夠獲取利潤并能快速走量已經(jīng)成為地產(chǎn)單位工作的目標(biāo)和任務(wù)。8、城市經(jīng)濟(jì)水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域位置和企業(yè)品牌決定了項(xiàng)目的客群定位（企業(yè)規(guī)模）和市場(chǎng)定位（檔次）。9、目前西安寫字樓客群仍舊以中小微企業(yè)（陜西或西安本土）為主，有實(shí)力的大型企業(yè)（跨國公司、企業(yè)總部和跨區(qū)域）相對(duì)較少。10、目前西安寫字樓和公寓市場(chǎng)定位（檔次）以中端產(chǎn)品為主，高端產(chǎn)品相對(duì)較少。11、西安在銷寫字樓產(chǎn)品有明顯向單戶面積區(qū)間小而舒適高效的方向變革。12、對(duì)住宅而言，剛需仍然是主流需求；對(duì)辦公樓產(chǎn)品而言，小微企業(yè)才是剛需。13、傳統(tǒng)的大開間大面積寬敞寫字樓產(chǎn)品不能滿足國家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和市場(chǎng)需求。14、地塊周邊自然環(huán)境優(yōu)美且稀缺，是人們向往的的理想居住生活區(qū)域。15、項(xiàng)目區(qū)域生活配套匱乏且人氣不足導(dǎo)致區(qū)域位置競(jìng)爭(zhēng)力不足。16、項(xiàng)目客群是以自己居住或小微企業(yè)辦公使用（排除投資客群）為主。17、項(xiàng)目地段周邊住宅一室房源相對(duì)稀缺。18、定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營模式、物業(yè)管理服務(wù)、企業(yè)品牌五方面因素對(duì)售價(jià)和銷售情況影響最大。七、案例分析(一)、旺座系列1、旺座現(xiàn)代城旺座現(xiàn)代城地處高新區(qū)唐延路，由豪盛地產(chǎn)傾力打造。是一組大型商務(wù)辦公綜合空間群落，由一座商務(wù)辦公酒店和七座辦公樓組成。項(xiàng)目占地40073㎡，為15萬㎡純商務(wù)辦公社區(qū)，2.5萬㎡商業(yè)配套，戶型范圍76-800㎡，四梯四戶2.5米/秒超高速日立電梯，16%的公攤，開盤時(shí)間為2005年9月，竣工時(shí)間為2008年5月。2、旺座國際城旺座國際城是豪盛地產(chǎn)繼豪盛大廈、豪盛花園、豪盛時(shí)代華城、旺座國際城之后的又一地產(chǎn)鉅獻(xiàn)，項(xiàng)目位于西安高新區(qū)唐延路與科技路交匯處占地面積約50畝，總建筑面積15萬平米，由五棟塔樓和群房配套有商業(yè)組成，戶型范圍85-942㎡，容積率為4.5，產(chǎn)權(quán)年限70年。項(xiàng)目開盤時(shí)間為2009年10月，交房時(shí)間為2011年6月。3、曲江旺座曲江旺座位于曲江雁翔路與南三環(huán)交匯處東北角，一期為14棟，面積范圍為76-1000平方米，現(xiàn)均價(jià)為9000元/㎡。一期2014年10月開盤，預(yù)計(jì)2015年12月交房，容積率5.50

，綠化率50%，產(chǎn)權(quán)年限70年。旺座系列產(chǎn)品分析（1）、根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展需求，產(chǎn)品的品質(zhì)不斷提升。（2）、建筑外立面表現(xiàn)形式更佳的現(xiàn)代化，昭示性更強(qiáng)。（3）、建筑物戶內(nèi)衛(wèi)生間做了局部調(diào)整。（4）、單層面積略微增大，電梯數(shù)量增多。（5）、旺座曲江銷售情況差于旺座現(xiàn)代城和旺座國際城。（6）、旺座曲江單戶面積小的銷售情況相對(duì)好于面積大者。（7）、單層戶數(shù)逐漸變多，每戶面積逐漸變小。旺座現(xiàn)代城主力戶型面積為120㎡、156㎡和233㎡；旺座國際城主力戶型為150㎡和233㎡；旺座曲江主力戶型面積為118㎡和145㎡。（8）、項(xiàng)目區(qū)域位置和開發(fā)時(shí)機(jī)的不同影響著項(xiàng)目定位，尤其是客群和產(chǎn)品定位。(二)、一方·中港國際一方·中港國際坐落于文景路與鳳城十二路交匯處向北200米路西，與新市府比鄰而居，和北客站咫尺相望，是立足北城門戶，扼守西安經(jīng)開區(qū)和西安政務(wù)區(qū)雙核心的戰(zhàn)略區(qū)位，是一個(gè)以160米超高層地標(biāo)建筑領(lǐng)銜的13萬平米的大型商務(wù)辦公集群。項(xiàng)目2014年7月開盤，預(yù)計(jì)2015年12月交房，B棟面積范圍為169-1490平方米，產(chǎn)權(quán)年限為40年，容積率為6.0，現(xiàn)均價(jià)為8200元/㎡。一方·中港國際產(chǎn)品分析（1）、A座為超高層甲級(jí)寫字樓，銷售情況差于B座甲級(jí)寫字樓。（2）、A座超高層甲級(jí)寫字樓建造成本高于B座甲級(jí)寫字樓。（3）、A座超高層甲級(jí)寫字樓單戶面積整體大于B座甲級(jí)寫字樓。（4）、A座超高層甲級(jí)寫字樓單戶面積很大，對(duì)于的客群應(yīng)是中型或大型公司。（5）、A座超高層寫字樓銷售情況較差，現(xiàn)由物業(yè)公司招租，建筑物業(yè)由開發(fā)商自持。（6）、B座為甲級(jí)寫字樓單戶面積定位稍大，對(duì)于的客群應(yīng)是中型公司。（7）、B座甲級(jí)寫字樓單戶面積小的銷售情況相對(duì)好于面積大者。(三)、CcmallCCmall公寓案例調(diào)研表項(xiàng)目名稱開發(fā)商物業(yè)公司項(xiàng)目地址CCmall公寓寓西安燦陽實(shí)業(yè)仲量聯(lián)行外事學(xué)院東門北側(cè)側(cè)總層數(shù)（層）層高（m）單層面積（㎡）戶型面積（㎡）303.3135038（見圖）是否裝修平均售價(jià)（元/㎡㎡）月租金（元/一間間）物業(yè)費(fèi)（元/㎡）精裝82001200總建筑面積（規(guī)模模）公寓業(yè)態(tài)比例其余主要業(yè)態(tài)容積率13萬平方米兩棟公寓商業(yè)5.88開盤時(shí)間主要入住客群公寓未銷售比例銷況（較好、一般般、差）2015年11月月投資、居住、微辦辦公75%一般供暖方式是否通天然氣產(chǎn)權(quán)年限（年）結(jié)構(gòu)形式地輻熱是40框架剪力墻平面圖（總平、戶戶型）外立面材料/風(fēng)格格設(shè)計(jì)公司總包單位見平面圖真石漆/見照片美國BLUA建筑設(shè)計(jì)計(jì)市場(chǎng)定位(中高、中中、低）優(yōu)勢(shì)或特色劣勢(shì)或痛點(diǎn)聯(lián)系電話中高檔配套成熟、區(qū)域位位置無綠化、期房、價(jià)價(jià)高159913477361（白雪）八、項(xiàng)目SWOT分析及應(yīng)對(duì)策略—尋找客群及產(chǎn)品（一）、項(xiàng)目SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目毗鄰浐灞滋水公園和人工湖；區(qū)域周邊生態(tài)環(huán)境優(yōu)美且稀缺；地塊完整，園區(qū)道路的通達(dá)性較好；生活成本相對(duì)較低；區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，后期市場(chǎng)可挖掘空間巨大。2、劣勢(shì)區(qū)域配套不成熟，人氣不足，公共交通線路匱乏；公司沒有地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；公司項(xiàng)目資金量不充足；公司在地產(chǎn)行業(yè)沒有品牌知名度；區(qū)域位置不成熟，辦公類經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)處于起步狀況。3、機(jī)會(huì)交通擁堵：就近辦公；環(huán)境越來越差：生態(tài)舒適辦公區(qū)；區(qū)域認(rèn)同感逐漸增強(qiáng)：由此所帶來的觀光投資客逐年增加；區(qū)域和園區(qū)內(nèi)新型辦公產(chǎn)品的定位和研發(fā)滯后；國家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和市場(chǎng)需求不斷調(diào)整下需要重新定義（變革傳統(tǒng)）辦公產(chǎn)品。4、威脅市場(chǎng)持續(xù)緊縮，經(jīng)濟(jì)持續(xù)衰退；區(qū)域內(nèi)未來供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；未來區(qū)域內(nèi)新型替代產(chǎn)品增多，不確定性因素較多；高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)新型辦公產(chǎn)品不斷出現(xiàn)。港務(wù)區(qū)、經(jīng)開區(qū)對(duì)客戶群有一定的分流。（二）、項(xiàng)目SWOT分析應(yīng)對(duì)策略（揚(yáng)長避短，做細(xì)市場(chǎng)，做精產(chǎn)品）1、SO戰(zhàn)略：依靠內(nèi)部優(yōu)勢(shì)，利用外部機(jī)會(huì)強(qiáng)化項(xiàng)目主題運(yùn)動(dòng)休閑元素與周邊生活運(yùn)動(dòng)休閑資源的銜接；強(qiáng)化項(xiàng)目和周邊獨(dú)特資源銜接，突出項(xiàng)目特色；因地制宜，要充分利用地塊現(xiàn)有資源；在操作中適當(dāng)借助周邊大環(huán)境的良好形象為自身推廣；定位上保持戰(zhàn)略高度，實(shí)現(xiàn)區(qū)域特性價(jià)值，突破區(qū)域局限性。2、ST戰(zhàn)略：利用內(nèi)部優(yōu)勢(shì)，回避外部威脅做細(xì)市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)空白，通過科學(xué)合理的差異化市場(chǎng)定位，從市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出；圍繞項(xiàng)目地塊的屬性和市場(chǎng)定位，做精產(chǎn)品，再加以精致的包裝，軟硬相加，以產(chǎn)品來提升項(xiàng)目的品質(zhì)；圍繞項(xiàng)目定位，突出項(xiàng)目自身特色；通過創(chuàng)新，打造片區(qū)標(biāo)志性的、具有自己獨(dú)特性的高層產(chǎn)品；依勢(shì)助勢(shì)，掌握片區(qū)話語權(quán)，以高形象強(qiáng)勢(shì)推廣、高品質(zhì)展示吸引客戶。3、WO戰(zhàn)略：利用外部機(jī)會(huì)，克服內(nèi)部弱點(diǎn)（劣勢(shì)）大勢(shì)在場(chǎng)，關(guān)鍵作為，順勢(shì)而動(dòng)，搶奪客戶；關(guān)注政府政策，調(diào)整項(xiàng)目推廣策略；依托定位優(yōu)勢(shì)，展現(xiàn)項(xiàng)目非凡價(jià)值，吸引區(qū)域客戶特別是潛能客戶；利用資源，實(shí)現(xiàn)全全方位互動(dòng)；；找準(zhǔn)啟動(dòng)時(shí)時(shí)機(jī)，精準(zhǔn)把把握商機(jī)；抓住時(shí)機(jī)避開同類類項(xiàng)目的正面面競(jìng)爭(zhēng)，搶占占目前較為空空白的細(xì)分市市場(chǎng)。4、WT戰(zhàn)略：減少內(nèi)部弱弱點(diǎn)（劣勢(shì)），回回避外部威脅脅挖掘片區(qū)價(jià)值，再再次整合，使使更多客戶消消除疑慮，認(rèn)認(rèn)同片區(qū)；高效能產(chǎn)品+高品品質(zhì)+高性價(jià)比+特色服務(wù)；；依附自身獨(dú)特的資資源，突出項(xiàng)項(xiàng)目特色；賦予物業(yè)全新的理理念與完善的的功能配套；；降低周邊環(huán)境及設(shè)設(shè)施配套跟不不上所產(chǎn)生的的不良影響。九、供需分析和競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析（一）、供需分析析1、關(guān)注市場(chǎng)和客戶戶需求是精準(zhǔn)準(zhǔn)定位產(chǎn)品的的源頭。西安目前經(jīng)濟(jì)總量量仍較靠后，大大型公司和區(qū)區(qū)域公司較為為有限；目前傳統(tǒng)大面積單單戶寫字樓和和商業(yè)庫存嚴(yán)嚴(yán)重失衡，成成交量及成交交價(jià)格持續(xù)下下降；人們整體收入水平平仍然不高，收收入較高人群群比例較為有有限；以第三產(chǎn)業(yè)為主的的中小微企業(yè)業(yè)發(fā)展迅速，尤尤其是相關(guān)互互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)業(yè)業(yè)；代表高效能空間和和互聯(lián)網(wǎng)+聯(lián)合共享平平臺(tái)的靈活產(chǎn)產(chǎn)品不斷出現(xiàn)現(xiàn)。2、關(guān)注不同檔次、不不同區(qū)域的產(chǎn)產(chǎn)品需求是精精準(zhǔn)定位產(chǎn)品品的關(guān)鍵。在成熟的經(jīng)濟(jì)區(qū)域域，有嚴(yán)重缺缺陷的產(chǎn)品銷銷售或出租率率很差；在成熟的經(jīng)濟(jì)區(qū)域域，整體的市市場(chǎng)定位高于于不成熟區(qū)域域；在成熟的經(jīng)濟(jì)區(qū)域域土地資源緊緊缺，區(qū)域新新型產(chǎn)品不斷斷向區(qū)外輻射射；在整體配套不成熟熟的區(qū)域，客客群對(duì)產(chǎn)品的的需求度和消消費(fèi)觀念水平平明顯降低；；在整體配套不成熟熟的區(qū)域，由由于短期回收收資金慢，投投資客相對(duì)剛剛需客較少；；在整體配套不成熟熟的區(qū)域，客客群對(duì)產(chǎn)品的的要求更加挑挑剔。（二）、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)勢(shì)分析1、區(qū)域價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的的根本充分利用新型區(qū)域域規(guī)劃和區(qū)域域可塑性的優(yōu)優(yōu)勢(shì)；充分利用市場(chǎng)需求求定義下的區(qū)區(qū)域新型產(chǎn)品品。2、資源價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的的砝碼充分利用區(qū)域環(huán)境境和園區(qū)主題題定位的優(yōu)勢(shì)勢(shì)；充分利用區(qū)域內(nèi)金金融商圈、生生態(tài)居住、運(yùn)運(yùn)動(dòng)休閑等主主題，實(shí)現(xiàn)全全方位互動(dòng)；；充分利用區(qū)域建設(shè)設(shè)資源的優(yōu)勢(shì)勢(shì)。3、產(chǎn)品價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的的基礎(chǔ)根據(jù)區(qū)域位置，找找準(zhǔn)客群，精精準(zhǔn)定位產(chǎn)品品，提升產(chǎn)品品核心競(jìng)爭(zhēng)力力；把精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位位充分落實(shí)到到產(chǎn)品設(shè)計(jì)上上；根據(jù)區(qū)域位置、產(chǎn)產(chǎn)品及內(nèi)部情情況，合理定定位產(chǎn)品價(jià)格格。4、開發(fā)理念競(jìng)爭(zhēng)——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的的核心制定開發(fā)計(jì)劃，找找準(zhǔn)啟動(dòng)時(shí)機(jī)機(jī)，精準(zhǔn)把握握商機(jī)；根據(jù)對(duì)辦公產(chǎn)品的的全新變革定定位，制定項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)主題題；根據(jù)集團(tuán)品牌形象象，樹立良好好企業(yè)開發(fā)形形象。十、客群需求分析（最最大限度增大大客群的深度度和廣度）1、項(xiàng)目位置所對(duì)應(yīng)應(yīng)的客群必然然不會(huì)是大企企業(yè)和生活居居住者。西安市場(chǎng)大型企業(yè)業(yè)和品牌企業(yè)業(yè)相對(duì)較少；；有限的大企業(yè)和品品牌企業(yè)選擇擇寫字樓所在在的開發(fā)公司司品牌和實(shí)力力較強(qiáng)；有限的大企業(yè)和品品牌企業(yè)選擇擇和入住的區(qū)區(qū)域地位（政政策、配套）較較高；如果設(shè)置居住型兩兩室或三室，那那么和周邊住住宅競(jìng)爭(zhēng)中處處于劣勢(shì)。2、小微企業(yè)、個(gè)體體經(jīng)濟(jì)、自由由職業(yè)者創(chuàng)業(yè)是每個(gè)人的夢(mèng)夢(mèng)想，如果有有個(gè)好的創(chuàng)業(yè)業(yè)平臺(tái)，夢(mèng)想想就會(huì)照亮現(xiàn)現(xiàn)實(shí)；小微企業(yè)、個(gè)體經(jīng)經(jīng)濟(jì)、自由職職業(yè)者對(duì)高效效能的空間和和高溢價(jià)的服服務(wù)平臺(tái)需求求強(qiáng)烈；互聯(lián)網(wǎng)連接下的聯(lián)聯(lián)合共享開放辦公公，必然使企業(yè)越來越重重視企業(yè)的品品牌知名度。在公寓或住宅辦公公的客群在現(xiàn)有辦公環(huán)環(huán)境便宜實(shí)惠惠的同時(shí)也缺缺少可宣揚(yáng)的的條件，辦某些公關(guān)或生意意上的事情時(shí)時(shí)極其沒面子子。他們極度渴望望新型辦公來來滿足各項(xiàng)需需求，只是沒有找找到一個(gè)心目中能夠接接受的辦公空空間。3、按生命周期和支支付能力分析析客群據(jù)統(tǒng)計(jì)，單身貴族族，丁克家庭庭等客群所占占市場(chǎng)份額逐逐漸增多；能夠居住的一室在在市場(chǎng)中有一一定的客群，但但一室市場(chǎng)占有有率目前較少少；企業(yè)老板年齡趨向向年輕化，而而創(chuàng)業(yè)人群多多數(shù)是中青年年；創(chuàng)業(yè)人群對(duì)消費(fèi)觀觀念取向趨向向理性，注重重消費(fèi)效能；；創(chuàng)業(yè)人群所對(duì)應(yīng)的的中青年購買買和支付能力力較差；客群越來越注重從從消費(fèi)中獲得得更多的精神神滿足等新型型消費(fèi)觀念。十一、項(xiàng)目定位1、主題定位絕版觀湖生態(tài)景觀觀，打造西北北區(qū)域唯一中中高端創(chuàng)客工工場(chǎng)（中心）。2、市場(chǎng)定位西北部區(qū)域唯一中中高端創(chuàng)客中中心（對(duì)外），實(shí)實(shí)際內(nèi)部建設(shè)設(shè)為中檔產(chǎn)品品。3、客群定位（最大大限度增加客客群數(shù)量）客群按企業(yè)規(guī)模為為中小微企業(yè)業(yè)、個(gè)體經(jīng)濟(jì)濟(jì)、自由職業(yè)業(yè)者，尤其以以小微企業(yè)為為主。客群按類型主要為為：互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)業(yè)、設(shè)設(shè)計(jì)創(chuàng)意類、運(yùn)運(yùn)動(dòng)休閑類、金金融類企業(yè)。底部配套商業(yè)：一一二層主題商商業(yè)（體驗(yàn)店店），二三層層為中小微企企業(yè)。寫字樓（SOHOO）：中小微微企業(yè)，個(gè)體體經(jīng)濟(jì)，自由由職業(yè)者。商務(wù)SOHO公寓（局局部loft）：小微企企業(yè)，個(gè)體經(jīng)經(jīng)濟(jì)，自由職職業(yè)者。居住型公寓：?jiǎn)紊砩碣F族，丁克克家庭，職工工宿舍。4、產(chǎn)品定位分析和和產(chǎn)品定位互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代的辦辦公變革，辦辦公產(chǎn)品必將將被重新定義義在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的快快速發(fā)展下，眾眾多企業(yè)都在在尋找自己的的風(fēng)口，顛覆覆發(fā)展，那么么首先要解決決自己的內(nèi)需需：資金、人人才、銷售、效效率、成本、品品牌知名度等等問題，來提提高經(jīng)營效率率，節(jié)約時(shí)間間成本，精細(xì)細(xì)客戶管理，以以支撐企業(yè)的的快速發(fā)展，那那么互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代下的微微辦公、共享享辦公、聯(lián)合合協(xié)同辦公、虛擬辦公和服務(wù)式辦公方式的時(shí)代已經(jīng)到來，并成為必然選擇！產(chǎn)品的定位設(shè)計(jì)必必須能夠進(jìn)行行靈活多變的的劃分，在招招商中有更多多可改革空間間。產(chǎn)品的定位的單戶戶面積宜小不不宜大，需要要單戶面積大大者在設(shè)計(jì)和和招商中容易易解決。產(chǎn)品定位相關(guān)技術(shù)術(shù)指標(biāo)（主樓樓單層面積由由設(shè)計(jì)及策劃劃根據(jù)整體方方案定）項(xiàng)目指標(biāo)地上總建筑面積約約為171350㎡地上辦公或居住總總建筑面積156350㎡地上商業(yè)總建筑面面積15000㎡序號(hào)業(yè)態(tài)選擇底部商業(yè)/面積寫字樓（SOHOO）/面積商務(wù)SOHO公寓（頂層loft）/面積居住型公寓（頂層loft）/面積1占地上總面積比值8.75%/155000㎡36.00%/661686㎡36.00%/661686㎡19.25%/332978㎡①眾創(chuàng)空間/共享聯(lián)合辦公50%/75000㎡70%/431880㎡70%/431880㎡居住為主②傳統(tǒng)辦公50%/75000㎡30%/185006㎡30%/185006㎡2傳統(tǒng)辦公戶型面積50～200㎡60～250㎡36～120㎡36㎡為主3傳統(tǒng)辦公戶型面積配比小于150㎡≥50%%小于50㎡≥50%一室≥80%4平層層高4.2m3.35m3.30m3.30m5loft層高5.4m5.4m6總層數(shù)2～3層29層29層29層7結(jié)構(gòu)形式框架結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)序號(hào)相關(guān)指標(biāo)總建筑面積占地上總面積比值裝修標(biāo)準(zhǔn)備注（裝修）1底部商業(yè)7500㎡4.38%毛坯可根據(jù)需求選擇2眾創(chuàng)空間/共享聯(lián)合辦公93860㎡54.77%精裝可根據(jù)需求選擇3傳統(tǒng)寫字樓37012㎡21.60%毛坯/簡(jiǎn)裝可根據(jù)需求選擇4居住型公寓32978㎡19.25%毛坯/精裝可根據(jù)需求選擇產(chǎn)品定位的有效性性是建立在整整個(gè)社區(qū)能夠夠通過互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)平臺(tái)連接并并提供高效優(yōu)優(yōu)質(zhì)分享和附加服務(wù)下的的聯(lián)合共享新新型辦公產(chǎn)品品。一棟樓可全為眾創(chuàng)創(chuàng)空間也可部部分為眾創(chuàng)空空間。眾創(chuàng)空間形態(tài)可根根據(jù)招商情況況考慮是否布布置辦公家具具設(shè)施，暫按不不考慮家具。眾創(chuàng)空間有兩種布布置方案：共共享空間可設(shè)設(shè)置在某個(gè)樓樓層里；每層層均設(shè)置共享享空間。一棟樓可全為眾創(chuàng)創(chuàng)空間也可部部分為眾創(chuàng)空空間。眾創(chuàng)空空間形態(tài)可根根據(jù)招商情況況考慮是否布布置辦公設(shè)施施。產(chǎn)品設(shè)計(jì)效果要體體現(xiàn)高效能、科科技感、現(xiàn)代代感的要求。關(guān)注客群對(duì)產(chǎn)品功功能的渴求，避避免或減少過過?；蜻^時(shí)的的附加功能，適適當(dāng)提高產(chǎn)品品的改善型核心服務(wù)務(wù)功能，如適適當(dāng)增加電梯梯數(shù)量。小區(qū)總體布局應(yīng)具具有很強(qiáng)的整整體性、實(shí)用用性、藝術(shù)美美觀性；和周周邊區(qū)域布置置協(xié)調(diào)。建筑外觀觀感應(yīng)體體現(xiàn)美觀、科科技感、現(xiàn)代代感；建筑總總體格調(diào)、建建筑造型、外外部形體和周邊環(huán)境具有有很好的的適適宜性和協(xié)調(diào)調(diào)性，并能體體現(xiàn)較強(qiáng)的文文化內(nèi)涵。建筑平面空間布局局要適用、經(jīng)濟(jì)、高高效、舒適、綠綠色、美觀，杜杜絕浪費(fèi)空間間，具有良好好的通風(fēng)采光光。在滿足各項(xiàng)功能要要求的同時(shí)，保保證設(shè)計(jì)方案案的經(jīng)濟(jì)性，最最大程度的控控制投資成本本。各單體建筑應(yīng)選擇擇經(jīng)濟(jì)合理的的抗震結(jié)構(gòu)體體系，保證結(jié)結(jié)構(gòu)的安全性性、經(jīng)濟(jì)性。5、形象定位打造西北部區(qū)域唯唯一中高端聯(lián)聯(lián)合共享辦公公平臺(tái)，讓辦辦公更加簡(jiǎn)單單（讓天下沒沒有難做的生生意），讓生生活充滿精彩彩。6、價(jià)格定位（20016年10月01日開盤）底部配套商業(yè)：毛毛坯，均價(jià)11000元/㎡。寫字樓（SOHOO）：簡(jiǎn)裝，均均價(jià)7500元/㎡。居住型公寓（局部部loft）：精裝，平平層均價(jià)6800元/㎡；loft均價(jià)8800元/㎡。商務(wù)公寓（局部lloft）：精裝，平平層均價(jià)7000元/㎡；loft均價(jià)9000元/㎡。以上價(jià)格在眾創(chuàng)空空間聯(lián)合共享享辦公業(yè)態(tài)下下不考慮辦公公家具設(shè)施。7、招商形式（保證證前期現(xiàn)金流流）商業(yè)門面以銷售形形式；傳統(tǒng)辦公以銷售形形式；眾創(chuàng)空間聯(lián)合辦公公可分為三種種形式：全部部銷售（管理理難度大，影影響銷售）；；全部招租，統(tǒng)一管理（前前期現(xiàn)金流難難以保障）；；辦公區(qū)（工工位）銷售，共共享區(qū)統(tǒng)一管管理。居住型公寓：以銷銷售形式。十二、眾創(chuàng)空間/共享享聯(lián)合辦公產(chǎn)品品研究分析1、鎖定人群：小微企企業(yè)，個(gè)體經(jīng)經(jīng)濟(jì)，自由職職業(yè)者。這群客群基數(shù)最大大，范圍最廣廣，也是市場(chǎng)場(chǎng)最活躍的階層，已經(jīng)成為為市場(chǎng)的主力力軍，他們對(duì)對(duì)產(chǎn)品的需求求巨大，但現(xiàn)現(xiàn)在傳統(tǒng)的辦辦公不是也不不能滿足他們們的需求。2、挖掘需求現(xiàn)狀：在公寓和住住宅里辦公是是很廉價(jià)和實(shí)實(shí)惠的，但并并不是他們想想要的，只是是沒有找到類似的性價(jià)比比高的高效能能新型辦公產(chǎn)產(chǎn)品而已。需求：極度渴望性性價(jià)比高的高高效能新型辦辦公產(chǎn)品來滿滿足各項(xiàng)需求求。3、極致的解決共享聯(lián)合辦公案例例：SOHO33Q；優(yōu)客工場(chǎng)共享聯(lián)合辦公1.0毛坯；22.0精裝；3.0共享、聯(lián)合、服務(wù)務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)a：高效利用物理空間間（共享辦公公）提取公共部分：前前臺(tái)接待室，會(huì)會(huì)議室，文印印室，會(huì)客區(qū)區(qū)，休閑區(qū)等等；10000㎡將會(huì)有160㎡的共享空空間得到高效效利用；而傳傳統(tǒng)寫字樓根根據(jù)單層戶數(shù)數(shù)多少一般這這些公共部分分的面積占比比為15%~330%，如果按25%計(jì)算，單層層1000㎡的的辦公樓公共共部分面積約約為250㎡，即節(jié)省90㎡的面積。通通過旺座曲江江和旺座現(xiàn)代代對(duì)比1000平米凈增工工位數(shù)約50個(gè)。（詳見旺旺座案例對(duì)比比）能夠主動(dòng)提前發(fā)揮揮設(shè)計(jì)的優(yōu)勢(shì)勢(shì)：提前研究究新型辦公產(chǎn)產(chǎn)品的空間布布局，研究家家居的布置，從從而設(shè)計(jì)出更更加合理的高高效物理空間間。比傳統(tǒng)寫寫字樓有效利利用面積提高高約5%。即50㎡。設(shè)計(jì)和運(yùn)營統(tǒng)一管管理：辦公家家具設(shè)施可由由我們進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一設(shè)計(jì)布置置，提高了產(chǎn)產(chǎn)品布置的合合理性。比傳傳統(tǒng)寫字樓有有效利用面積積提高約5%。即50㎡。綜述，物理空間的的高效利用率率提高了約20%。b：社群（聯(lián)合共享、共共享服務(wù)）整個(gè)社群通過內(nèi)外外部相互分享享而組成一個(gè)個(gè)聯(lián)合辦公的的強(qiáng)大平臺(tái)，各各企業(yè)彼此相相互連接，提提高了企業(yè)的的形象效益。內(nèi)部連接（自營人人力、財(cái)務(wù)、法法務(wù)、搓合等等服務(wù)）；外部連接（資本、