中國(guó)特色社會(huì)主義住房保障體系一、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀1990?1994年住房體制改革初期四年，全國(guó)住宅竣工面積約7億平方米，城鎮(zhèn)居民人均住房面積13.17m2o1995?1999年全國(guó)住宅竣工面積約22億平方米，城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到22.36irf（趕上福利分房末班車因素）1990?2010年，住房體制改革20年間，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅總竣工面積為87.78億平方米。1998?2010年13年間由開發(fā)商提供的商品住宅為49.56億平方米。平均年商品房竣工面積4.956億平方米。見(jiàn)下表年物購(gòu)置土地卜鼾工面租I*舟策T在施毋外前柏常1啜工魏:加聚后視住生曜工面和車房地產(chǎn)開發(fā)住宅設(shè)工面相唧雌用套套如3即覆-sdtM.1=17366*,6U或捻T美幅面kh1099119E8.S22575^456的不€門網(wǎng)加定03228.3樣期濟(jì)理29582.B另5S%版期甌g20S&3..3物4,6飄甌笈酮】3￥蜘.懸WUrT24625,理ML4：g28&El觀插已落428010^34104.ol28524.?以ISkG"1%也9郅冠54T07.5：r"'117526;G4幽.壬33774.6302.1駕威牌管口04嘯魏等酗加苗S2S3T..94定t無(wú)等?H.2即婚38?63;?韭野&341兀U嗝逐鹵那4*先艇）6乳*3^573.6|T般略目]照呼出癡山雅45471.7儂加5減K4CI3ffS；"8§054101<5：二1；一喇怎覿@財(cái)1例做前393B3M,1X)2553,4■&8B447f54334,I"由B露眇:衽?3l?削?,TS!解匕國(guó)附睢亂一7fi54.9L瞿秋瞿向B界置:甥明祥行得蠅"qi?1215.7商品房的銷售對(duì)象主要是富人。目前富人擁有的空置房已高達(dá)2320萬(wàn)套，3要用于投資性的二套房，如每套按120平方米計(jì)算，空置面積27.84億平方米，占商品房開發(fā)面積的56%。自住的住宅只有21.72億平方米，商品房市場(chǎng)已經(jīng)飽和。富人的人均居住面積按60平方米計(jì)算，13年解決了3000萬(wàn)富人的住房，富人購(gòu)房人數(shù)只占城鎮(zhèn)居民購(gòu)房人數(shù)的15%。從1998年福利分房終止后，85%工薪階層居民依靠工資收入的都買不起商品房。沒(méi)有被拆遷的城市居民住房面積仍然停留在人均居住面積22.36疔左右。當(dāng)前的高房?jī)r(jià)與依靠工薪收入的家庭支付

能力不相匹配，通過(guò)限購(gòu)、抑制房?jī)r(jià)，通過(guò)壓低房?jī)r(jià)的商品房供給模式不可能解決工薪收入人群的住房難問(wèn)題，“購(gòu)房難”已成為人民群眾最關(guān)心、最迫切解決的問(wèn)題，解決不當(dāng)必然會(huì)引起社會(huì)不穩(wěn)定因素，解決大多數(shù)人民群眾住有所居已成為本屆政府的重要責(zé)任，中央已把住房問(wèn)題上升到政治問(wèn)題來(lái)解決。中國(guó)城市化，需要建設(shè)多少住房才能滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的住房需求?根據(jù)十七大三中全會(huì)報(bào)告，實(shí)現(xiàn)中國(guó)現(xiàn)代化必須農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化必須農(nóng)村多余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)，意味著到2020年要實(shí)現(xiàn)3億農(nóng)民進(jìn)城，人均按30平方米計(jì)算，需要新增城市住房90億平方米。全國(guó)85%城市居民人數(shù)約5.6573億人都需要改善居住條件，從人均22.36疔提高到30疔需新增住房43.22億市場(chǎng)剛性需求高達(dá)133億平方米，“買得起房的都有房，沒(méi)有房的買不起房”當(dāng)前高價(jià)商品房已形成了房地產(chǎn)的泡沫現(xiàn)象。二、提高認(rèn)識(shí)，明確指導(dǎo)思想當(dāng)前已進(jìn)入到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型期，2006年國(guó)務(wù)院頒布國(guó)六條制定了90/70政策：“切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位中小套型普通商品房、經(jīng)適房和廉租住房”國(guó)六條規(guī)定70%土地用于中小套型普通商品房建設(shè)，建設(shè)90平方米以下住房占住房建設(shè)的70%,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)開始轉(zhuǎn)向解決85%工薪階層住房消費(fèi)上來(lái)。根據(jù)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)法則當(dāng)前取得城市土地成本已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)大多數(shù)居民家庭的購(gòu)房支付能力，實(shí)踐證明依然采用粗放型投入政策，用金融調(diào)控、行政干預(yù)等方式來(lái)仰制房?jī)r(jià)；縮小建筑面積來(lái)降低售價(jià)，不可能把房?jī)r(jià)調(diào)整到與廣大人民群眾的支付能力相匹配價(jià)位，政府應(yīng)認(rèn)識(shí)到，通過(guò)減免稅收、各種行政費(fèi)用、地價(jià)補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策無(wú)法實(shí)現(xiàn)大多數(shù)人民群眾住有所居宏偉目標(biāo)。中國(guó)改革開放30年，在城市化進(jìn)程中已消耗了1億畝耕地，我國(guó)土地城市化明顯快于人口城市化，城市人口密度在大幅度下降，中國(guó)要實(shí)現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)代化，必須使70%農(nóng)民轉(zhuǎn)變成居民，才能實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。農(nóng)民進(jìn)城的核心問(wèn)題是解決城市住房問(wèn)題，城市化率應(yīng)包括1.45億農(nóng)民工并未融入城市的人口，繼續(xù)貫徹執(zhí)行現(xiàn)有政策，必定造成土地城市化與人口城市化比例更加失調(diào)。“十二五”期間中國(guó)必須保證糧食生產(chǎn)安全，確保18.18億畝耕地，顯然住宅建設(shè)供地嚴(yán)重不足，已形成了發(fā)展與生存矛盾。破解13億人口“住有所居”這一世界性難題，“十二五”規(guī)劃綱要已明確“逐步形成總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居”的要求。十七大會(huì)議指出：依照節(jié)約用地、保障農(nóng)民權(quán)益的要求推進(jìn)征地制度改革，實(shí)施區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略和主體功能區(qū)戰(zhàn)略,國(guó)土空間高效利用、合理確定城市開施區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略和主體功能區(qū)戰(zhàn)略,國(guó)土空間高效利用、合理確定城市開發(fā)邊界，提高建成區(qū)人口密度，防止特大城市面積過(guò)度擴(kuò)張。逐步實(shí)現(xiàn)不同區(qū)域基本公共服務(wù)均等化。堅(jiān)持走中國(guó)特色城鎮(zhèn)化道路。要保障糧食生產(chǎn)安全必須確保18.18億畝耕地，未來(lái)城市不可能向新區(qū)發(fā)展，我們?cè)僖膊荒芤韵母貫榇鷥r(jià)換取眼前的城市發(fā)展。中央宏觀目標(biāo)：充分利用城市低效率存量土地，提出國(guó)土空間高效利用、提高建筑物容積率、增加城市人口密度、重新調(diào)整城市規(guī)劃，防止特大城市面積擴(kuò)大。應(yīng)拆除1999前建造的不抗震、不節(jié)能、不適合現(xiàn)代人生活的約100億平方米危、棚、舊屋，重建300億平方米現(xiàn)代化住宅，其中150億平方米讓當(dāng)?shù)?億居民原地安置，剩余的150億平方米足以解決社會(huì)剛性需求133億平方米的住房。舊城改建必然成為解決大多人民群眾住房的有效方式舊城區(qū)改建十年前就已經(jīng)大規(guī)模展開了，由于當(dāng)時(shí)舊城改建的出發(fā)點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)城市，侵犯居民的基本權(quán)利，必然造成拆遷難，建筑技術(shù)水平有限、建設(shè)速度慢、開發(fā)周期長(zhǎng)，拆遷成本高，一直困擾大規(guī)模進(jìn)行城市整體更新。發(fā)展是硬道理，就是要堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展，發(fā)展仍是解決我國(guó)所有問(wèn)題的關(guān)鍵。根據(jù)中國(guó)舊城狀況，1949?1979年建設(shè)的住房很多是戰(zhàn)備房、過(guò)渡房、簡(jiǎn)易房，50年代工人新村已成為棚戶區(qū)。1979?1999年建造的住宅是房改的主力房源，為滿足脫困而建的住宅。當(dāng)時(shí)鼓勵(lì)企業(yè)自建，談不上符合城市整體規(guī)劃，企業(yè)為了降低成本、加快速度，全國(guó)基本上都采用預(yù)制樓板承重墻，小開間、小面積構(gòu)造、沒(méi)有電梯、沒(méi)有獨(dú)立的洗手間、完全不適合現(xiàn)代人生活需求。這種磚墻承重預(yù)制板結(jié)構(gòu)的多層建筑不保溫、不節(jié)能、不能抵抗自然災(zāi)害，在唐山地震、汶川地震中已顯現(xiàn)對(duì)人類帶來(lái)毀滅性災(zāi)難。屬于極其危險(xiǎn)建筑，以防地震不測(cè)必須抓緊時(shí)間把1999前建設(shè)的危險(xiǎn)房屋，全部拆除重建。全國(guó)城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)64%是低層建筑、31%是六層以下多層建筑、七層以上的建筑只占5%左右，土地利用效率低?！笆濉币?guī)劃綱要提出：如果用科學(xué)判斷未來(lái)市場(chǎng)需求和技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)，遵循城市發(fā)展客觀規(guī)律，以大城市為依托以中小城市為重點(diǎn)逐步形成輻射作用大的城市群。三、加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化胡錦濤總書記在中央人口資源環(huán)境工作座談會(huì)上的講話時(shí)強(qiáng)調(diào)：科學(xué)發(fā)展觀，是用來(lái)指導(dǎo)發(fā)展的，不能離開發(fā)展這個(gè)主題。樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，必須著力提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量和效益，努力實(shí)現(xiàn)速度和結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、效益相統(tǒng)一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口、資源、環(huán)境相協(xié)調(diào)。加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，加快建設(shè)速度滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的住房需求，讓全國(guó)人民群眾共享改革成果。2010全國(guó)建筑竣工面積7.5961億平方米遠(yuǎn)

遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求。如采用住宅產(chǎn)業(yè)化《輕鋼輕板房屋體系》建筑技術(shù)節(jié)約混凝土用量50%。在消耗同等資源狀況下建筑面積可以翻一番，每年竣工面積可達(dá)15?20億平方米。以這種速度建設(shè)完成300億平方米住宅需要15?20年。住宅產(chǎn)業(yè)化能為社會(huì)創(chuàng)造300萬(wàn)個(gè)億財(cái)富，為3億農(nóng)民進(jìn)城開創(chuàng)一個(gè)新的就業(yè)機(jī)會(huì)，住宅產(chǎn)業(yè)化的最終目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)當(dāng)年設(shè)計(jì)、當(dāng)年竣工、當(dāng)年收回投資、加快資金周轉(zhuǎn)率，以速度轉(zhuǎn)化為效益，用效益提高住宅的工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量。通過(guò)住宅產(chǎn)業(yè)化帶動(dòng)30萬(wàn)個(gè)億產(chǎn)值的新一代信息技術(shù)、節(jié)能環(huán)保、新能源、高端裝備制造、新材料、等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成先導(dǎo)性、支柱性產(chǎn)業(yè)。用效益解決保障性住房建設(shè)的資金、用效益解決減輕居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)，提高居民的支付能力、充分挖掘我國(guó)內(nèi)需的巨大潛力，解決大多數(shù)人民群眾住有所居、開創(chuàng)一個(gè)新的房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，促進(jìn)住房消費(fèi)拉動(dòng)內(nèi)需；再造一個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)。當(dāng)前廣泛應(yīng)用于高層建筑的四大結(jié)構(gòu)類型是鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、型鋼混凝土結(jié)構(gòu)和鋼管混凝土結(jié)構(gòu)，要提高住宅建設(shè)速度必須通過(guò)產(chǎn)業(yè)化來(lái)實(shí)現(xiàn)。實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的最基本條件，必須連續(xù)不斷流水線生產(chǎn)的梁柱桿件、連續(xù)不斷流水線生產(chǎn)的各種配套的裝配式板材，和連續(xù)不斷灌澆混凝土，發(fā)揮現(xiàn)代工業(yè)生產(chǎn)的規(guī)模效應(yīng)。唯獨(dú)采用《鋼管混凝土結(jié)構(gòu)》才能滿足住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)的基本條件，推行住宅產(chǎn)業(yè)化的建筑設(shè)計(jì)必須選用〈〈鋼管混凝土結(jié)構(gòu)》的形式。國(guó)家重點(diǎn)技術(shù)創(chuàng)新項(xiàng)目一一《輕鋼輕板房屋體系》科研成果，采用裝配式輕鋼（冷彎）方鋼管框架整體澆搗混凝土結(jié)構(gòu)，形成裝配整體式混凝土框架和剪力墻結(jié)構(gòu)，是一種新型的大開間承重結(jié)構(gòu)，是實(shí)現(xiàn)《鋼管混凝土結(jié)構(gòu)》建筑構(gòu)件生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化的唯一方式。建筑的結(jié)構(gòu)體系仍屬于《鋼管混凝土組合結(jié)構(gòu)》。設(shè)計(jì)院應(yīng)依照國(guó)家《鋼管混凝土結(jié)構(gòu)》的技術(shù)規(guī)程進(jìn)行設(shè)計(jì)。《輕鋼輕板房屋體系》是把傳統(tǒng)的鋼管混凝土結(jié)構(gòu)的構(gòu)件小規(guī)模生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變成產(chǎn)業(yè)化大生產(chǎn)，是一項(xiàng)《輕型房屋鋼結(jié)構(gòu)拼裝構(gòu)件》的國(guó)家發(fā)明專利技術(shù)而不是國(guó)家的設(shè)計(jì)技術(shù)規(guī)程，是實(shí)現(xiàn)又好、又快，建設(shè)住房的生產(chǎn)技術(shù)措施。是實(shí)施知識(shí)創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新工程，把科技進(jìn)步與住房產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、改善民生緊密結(jié)合起來(lái)；促進(jìn)科技成果向現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化。四、推行房地產(chǎn)的科學(xué)發(fā)展和住房體系科學(xué)建設(shè)目前中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方式，開發(fā)商通過(guò)獲得土地使用權(quán)、銀行貸款資金、委托設(shè)計(jì)院采用傳統(tǒng)的混凝土結(jié)構(gòu)建筑技術(shù)設(shè)計(jì)、按工程預(yù)算定額進(jìn)行委托建筑公司施工，施工周期長(zhǎng)、效率低。開發(fā)商利潤(rùn)空間只能千方百計(jì)通過(guò)降低投資成本，提高銷售價(jià)格制造。開發(fā)商通過(guò)招、拍、掛取得土地使用權(quán)。目前土地供量減少必然造成土地價(jià)格上升,住房供量減少房?jī)r(jià)必定上漲擴(kuò)大住房供應(yīng)需減少必然造成土地價(jià)格上升,住房供量減少房?jī)r(jià)必定上漲擴(kuò)大住房供應(yīng)需要大量土地資源，確保糧食生產(chǎn)安全也需要擴(kuò)大耕地，發(fā)展與生存的矛盾日漸加深，通過(guò)土地投入已無(wú)法解決中國(guó)大多數(shù)人民群眾的住房問(wèn)題。房地產(chǎn)的科學(xué)發(fā)展和住房體系科學(xué)建設(shè)，從中央到地方，致力于實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居的新一輪政策舉措和改革探索正在逐步展開。面對(duì)人口、資源、環(huán)境壓力。胡錦濤總書記在2004年中央人口資源環(huán)境工作座談會(huì)上強(qiáng)調(diào)，“全國(guó)落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，進(jìn)一步調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式是緩解人口、資源、環(huán)境的壓力，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的根本途徑?！蔽ㄓ锌茖W(xué)發(fā)展轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式推進(jìn)舊城更新，建設(shè)集中化城市是解決住房供給唯一方法，通過(guò)100億平方米舊城更新，提高建筑物容積率2倍、就能新建住房300億平方米，這是解決85%人民群眾住有所居的建設(shè)用地的最好辦法。堅(jiān)持舊城區(qū)成片綜合開發(fā)、并與市政設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施相匹配，提高容積率、增加人口密度、節(jié)約集約用地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的科學(xué)發(fā)展。住房體系科學(xué)建設(shè)應(yīng)積極貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳99年轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等八部委《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量若干意見(jiàn)的通知》到2010年初步形成系列的住宅建筑體系，基本形成住宅部品通用化生產(chǎn)、社會(huì)化供應(yīng)，積極開發(fā)和推廣使用輕鋼框架結(jié)構(gòu)及配套的裝配式板材，使鋼管混凝土結(jié)構(gòu)體系的建筑實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化一一當(dāng)年設(shè)計(jì)、當(dāng)年建設(shè)、當(dāng)年竣工、當(dāng)年回收資金、加快資金周轉(zhuǎn)次數(shù)、成倍收益、用速度換取效益；通過(guò)住宅產(chǎn)業(yè)化的BT信托模式（國(guó)際慣用模式，英文Build-Transfer“建設(shè)一移交”）把當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力、資源和科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化成社會(huì)所需要的物質(zhì)財(cái)富，從源頭上解決建設(shè)資金的來(lái)源問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)了住房體系科學(xué)建設(shè)。住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化BT信托模式已經(jīng)基本形成，把舊城區(qū)改建作為發(fā)展保障性住房的唯一途徑，提高建筑物容積率、增加城市人口密度、解決城市建設(shè)用地緊缺難題，政府不拆遷、財(cái)政不補(bǔ)貼，企業(yè)不投資，實(shí)現(xiàn)速度與和結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、效益相統(tǒng)一，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，用“速度換效益、用空間換房間”促進(jìn)保障性住房建設(shè)的大發(fā)展；統(tǒng)籌兼顧地方政府的土地財(cái)政收入，這是解決大多數(shù)人民群眾住有所居的房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展和住房體系科學(xué)建設(shè)的方法?！础磭?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》從2011年1月21日正式實(shí)施后，各級(jí)政府不能為了眼前利益隨意征用農(nóng)田；也不能為了商業(yè)利益隨意進(jìn)行城市房屋拆遷，開發(fā)商從此正式退出舊城改建的歷史舞臺(tái)。地方政府的土地出讓計(jì)劃被遏制后，依靠政府財(cái)力不可能進(jìn)行舊城區(qū)改建用于保障性住房建設(shè)，政府的財(cái)力也無(wú)法滿足日益增長(zhǎng)的大多數(shù)人民群眾的住房需求，政府必須調(diào)整社會(huì)管理發(fā)展思路，減少對(duì)微觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的干預(yù)，加快建設(shè)法治政府和服務(wù)型政府，工作重點(diǎn)應(yīng)調(diào)整到建立中國(guó)特色社會(huì)主義住房保障體系上來(lái)。五、建立長(zhǎng)效、和諧的土地財(cái)政機(jī)制堅(jiān)決貫徹胡錦濤總書記在中央人口資源環(huán)境工作座談會(huì)上的講話精神：一定要把廣大人民的根本利益作為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。要著眼于充分調(diào)動(dòng)人民群眾的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性，著眼于滿足人民群眾的需要和促進(jìn)人的全面發(fā)展。根據(jù)國(guó)發(fā)<2007>24號(hào)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》的文件的精神：舊城區(qū)改建的權(quán)力應(yīng)該歸還給居民，讓當(dāng)?shù)鼐用癯蔀槌鞘薪ㄔO(shè)的主體，由居民自治負(fù)責(zé)拆遷，用“空間換房間”的方式籌措建設(shè)資金、用速度來(lái)提高效益。經(jīng)地方城市人民政府批準(zhǔn)，舊城改建利用居民自用土地組織實(shí)施。居民自治合作建房納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)計(jì)劃，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在居民同等面積置換的基礎(chǔ)上，優(yōu)先滿足當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買合理住房，多余的房源由地方城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買條件的家庭出售，或以投資成本價(jià)收購(gòu)后用作廉租住房。地方政府不要再建保障房，為籌集資金發(fā)愁。舊城區(qū)改建投資成本中應(yīng)包括取得土地的成本，提高容積率增加建筑面積部分政府理應(yīng)收其土地有償使用費(fèi)，舊城區(qū)改建就地安置公平的方式是等面積置換，測(cè)算城市內(nèi)取得一平方米土地成本相當(dāng)于一平方米建設(shè)成本，達(dá)到節(jié)能、環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)成本約人民幣3000元,政府可收取每平方米建筑面積的土地使用費(fèi)3000元。（這是地方財(cái)政凈收入）。如果全國(guó)每年實(shí)施5億平方米舊城區(qū)改建，可新建房屋20億平方米，政府土地有償使用費(fèi)收入持續(xù)20年高達(dá)4.5萬(wàn)個(gè)億?？茖W(xué)發(fā)展使出讓土地財(cái)政收入轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)土空間高效利用的財(cái)政收入，建立長(zhǎng)效、和諧的土地財(cái)政機(jī)制，確保城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資來(lái)源可加快城市化進(jìn)程。六、進(jìn)行一攬子政策舉措和改革。1、建設(shè)主體：由居民委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)將代表被拆遷居民作為舊城區(qū)改建的主體，全體居民的房地產(chǎn)證集中初始登記在居民委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)名下，由居民委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作為土地持有人向地方政府申請(qǐng)改建。2、資金來(lái)源：居民委員會(huì)代表被拆遷居民的利益，按照市場(chǎng)化運(yùn)作原則居民委員會(huì)與推行住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化執(zhí)行單位簽訂合作協(xié)議，合作原則：執(zhí)行單位代居委會(huì)支付工程款，并出據(jù)業(yè)主工程款支付保函，不分享舊城區(qū)改建項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)，只要用銷售收入歸還給主持單位代居委會(huì)支付給總承包企業(yè)的工程款。3、拆遷補(bǔ)償原則：根據(jù)國(guó)發(fā)<2007>24號(hào)和國(guó)六條90/70政策文件精神，建設(shè)二、三居室套型為主的小套型住房滿足廣大居民當(dāng)前基本需求為保障住房的原則，地方政府可制定人均30平方米以下的舊房等面積無(wú)償置換新房，超出部分面積等價(jià)值置換，回搬不足30平方米部分按投資成本價(jià)購(gòu)買，超出部分按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的保障性住房地方法規(guī)。4、建立社會(huì)化住房保障體系：需要增加面積購(gòu)房的根據(jù)家庭收入計(jì)算購(gòu)房支付能力的限額。限額的30%申請(qǐng)公積金貸款，70%通過(guò)20年期銀行按揭貸款，確保家庭收入的三分之一用于每月等額還本付息，不足部分可向社會(huì)公益基金會(huì)申請(qǐng)購(gòu)房補(bǔ)貼，使85%以上人民群眾都能買得起合理住房。5、開創(chuàng)土地有償使用的新機(jī)制：舊城區(qū)改建，堅(jiān)持房地產(chǎn)走市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)道路，提高容積率增值建筑面積部分，政府應(yīng)收取土地有償使用費(fèi)，全部進(jìn)入地方財(cái)政預(yù)算，建立長(zhǎng)效地方財(cái)政機(jī)制。土地使用費(fèi)作為舊城區(qū)改建取得城市用地的土地成本可進(jìn)入項(xiàng)目開發(fā)的投資成本。土地使用費(fèi)收入應(yīng)用于城市公共設(shè)施建設(shè)。6、貫徹科學(xué)發(fā)展觀提高生產(chǎn)力：推行住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，實(shí)現(xiàn)當(dāng)年設(shè)計(jì)、當(dāng)年施工、當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售、加快資金周轉(zhuǎn)率，成倍提高投資收益，高新技術(shù)住宅產(chǎn)業(yè)化企業(yè)把增加部分的收益捐贈(zèng)給社會(huì)公益基金會(huì)，用于對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行補(bǔ)貼，實(shí)現(xiàn)全體人民共享改革成果。7、改善弱示群體的住房條件：舊城區(qū)改建中應(yīng)建設(shè)5%公共福利房，建設(shè)成本列入項(xiàng)目投資成本中，產(chǎn)權(quán)捐贈(zèng)給社會(huì)公益基