年房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)測(cè)分析以萬(wàn)科和恒大所代表的兩種模式，2022年發(fā)生了巨大的變化。萬(wàn)科作為全國(guó)最大的住宅開(kāi)發(fā)商，增長(zhǎng)后勁不足；恒大作為最早完整布局三四線城市的開(kāi)發(fā)商，已經(jīng)面臨區(qū)域市場(chǎng)枯竭的問(wèn)題。

兩家公司共同的問(wèn)題是，中國(guó)住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)面臨的風(fēng)險(xiǎn)在加大。頻繁爆出的天價(jià)地正在蠶食住宅開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間，一二線并非平安的避風(fēng)港；三四線住宅售賣(mài)“收割了一茬”便難以為繼，整體住宅高庫(kù)存供大于求。

世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)單邊上揚(yáng)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，2022年城市間分化的局面還將加劇，市場(chǎng)的不確定性大幅上升，甚至不排解某些城市和區(qū)域會(huì)消失崩盤(pán)。

2022年是房地產(chǎn)歷史上地王最多的一年，不完全統(tǒng)計(jì)，全年地王消失超過(guò)20幅。

雖然目前房企回歸一二線城市的動(dòng)作并未停止，猜測(cè)分析認(rèn)為，京滬深穗四個(gè)一線城市已經(jīng)走過(guò)了房地產(chǎn)高速進(jìn)展的最快階段，而從目前趨勢(shì)來(lái)看，除了有“畸形需求”的北京之外，上海、廣州和深圳的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)趨緩。

在目前整體市場(chǎng)容量衡定的狀況下，一線城市新居的成交量相對(duì)峰值已經(jīng)回落。報(bào)告網(wǎng)獵取的數(shù)據(jù)顯示，2022年北京市新建商品住宅的成交面積為約946.3萬(wàn)平米，相比2022年的峰值消失了約45萬(wàn)平方米的降幅；上海2022年的新居成交量則比2022年的峰值下降約40%。

在此背景下，開(kāi)發(fā)商回歸一線城市的開(kāi)發(fā)難度和風(fēng)險(xiǎn)都在加大。北京亞豪機(jī)構(gòu)指出，從2022年成交地塊的土地成原來(lái)看，將來(lái)純商品住宅市場(chǎng)“豪宅化”的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，2022年年初，北京樓市將會(huì)有一批中高端項(xiàng)目集中上市，占比將顯著上升。

但與此同時(shí)，2022年這批高價(jià)地在將來(lái)面臨的去化風(fēng)險(xiǎn)也在增加。丁祖昱分析，將來(lái)一線城市剛需住宅板塊面臨較大調(diào)整，豪宅市場(chǎng)也將面臨去化的壓力。

剛需客戶群體購(gòu)買(mǎi)力上升幅度有限，對(duì)于單價(jià)和總價(jià)的承受力量有限；而豪宅不是必需品，需求量也相對(duì)固定。從其2022年監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來(lái)看，上海全年成交千萬(wàn)級(jí)豪宅3000余套，北京成交2000余套，廣州和深圳加起來(lái)不過(guò)1000套。

在一線和部分二線城市的高地價(jià)項(xiàng)目中，地價(jià)已經(jīng)占到整個(gè)產(chǎn)品成本的40%以上，風(fēng)險(xiǎn)在于，隨著將來(lái)房?jī)r(jià)漲幅放緩、下跌，房企的利潤(rùn)空間將被擠壓，甚至可能虧本。

2022年將連續(xù)當(dāng)前城市分化的態(tài)勢(shì)，住宅供應(yīng)面積增加10%左右，而需求卻有所衰退，行業(yè)整體的去化率會(huì)低于2022年，估計(jì)銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)5%，全國(guó)均價(jià)增長(zhǎng)5%，銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)10.2%，增速均遠(yuǎn)低于2022年。

2022年行業(yè)增速的下滑，導(dǎo)致許多開(kāi)發(fā)商在2022年初面臨著巨大的償付危機(jī)，不得不降價(jià)來(lái)保證現(xiàn)金流的平安。在2022年，行業(yè)增速的下降同樣會(huì)帶來(lái)較大沖擊，會(huì)有部分加杠桿過(guò)度的開(kāi)發(fā)商面臨去庫(kù)存的壓力。