房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計需要關(guān)注問題一、規(guī)劃設(shè)計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計管理這應(yīng)該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，業(yè)主花幾十萬買一套住房，你必須對住戶的七十年（幾乎是一輩子！）負責(zé)。許多規(guī)劃設(shè)計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患。如小區(qū)主入口在主干道上，人車混流；而主入口旁邊不遠又是一個紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊的車輛即可一直排到小區(qū)主入口，假若旁邊還有公交車輛的車站，可以想象將來小區(qū)業(yè)主的車輛出入會遇到多少麻煩！把車輛入口改為另一個地方，做到人車分流。這些細節(jié)看起來是小事，其實有大隱患，萬萬不可等閑視之。“規(guī)劃方案無小事”，一個細節(jié)留下麻煩，住戶會抱怨一輩子。這種細節(jié)就顯示出設(shè)計師有沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設(shè)計，犯了一條大忌。二、設(shè)計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計管理項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。如定位是中小戶型的白領(lǐng)社區(qū)，價位適中，檔次中等，但如設(shè)計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設(shè)計，作出幾千上萬平方米的中庭，在里面布置什么“地中?！?、“愛琴海”、“波羅的?！?，連成一個完整的水系，加上噴泉、疊水、幾個水幕墻，這就完全是頂級豪宅的景觀設(shè)計！我們粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業(yè)管理的運轉(zhuǎn)費用更高得可怕，這樣一個中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費是很有限的，而單只是水景的運轉(zhuǎn)費用，一年就需付出幾十萬元！誰來承擔(dān)這筆費用？這就是設(shè)計師背離項目定位的情形。三、規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該充分考慮將來物業(yè)管理的方便?，F(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項目成敗的一個重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理?！币郧霸O(shè)計方案是不考慮物業(yè)管理的，而現(xiàn)在策劃項目時就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問題。如以一個湖為中心，湖周圍一圈是獨棟別墅，別墅外圍是多層住宅，再外圍是小高層住宅。設(shè)計師的想法很簡單：讓別墅的業(yè)主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內(nèi)直接欣賞湖光水色。他沒有考慮到：這個湖不是別墅業(yè)主獨享的，而是小區(qū)全體業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達湖邊，別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護。四、設(shè)計在條件許可的前提下，應(yīng)該盡量考慮項目營銷的方便。營銷在規(guī)劃設(shè)計上有兩個基本要求，一個是賣點，一個是賣相。賣點要實在，如最大的賣點是戶型設(shè)計，所有的戶型都必須精心推銷，戶型面積必須趨向于實用化，中戶型基本上以大廳小房為主，大戶型通過增加房間數(shù)目、強化功能空間的手段達到效果；戶內(nèi)公共走道、室內(nèi)走道、樓宇邊角等公共空間減少，比以前更講究如何充分利用每一寸空間；功能設(shè)計更趨完善。（1）、主人房帶衛(wèi)生間，已成為中大戶型設(shè)計的必須配備條件；（2）、工作陽臺的設(shè)置，應(yīng)合理、方便（以前是家務(wù)操作、觀景在一個空間內(nèi)實現(xiàn)）；（3）、書房、兒童房、健身房、衣帽間等配套，使室內(nèi)生活豐富多彩，居家舒適；（4）、玄關(guān)的設(shè)計，增加戶內(nèi)空間層次，與生活水平提高的社會現(xiàn)實相吻合，使入室更衣、換鞋等新風(fēng)尚變得可能，促進居家健康化、安逸化。功能分區(qū)必須明顯：（1）、確立三大分區(qū)理念：動態(tài)靜態(tài)分區(qū)、工作空間和生活空間分區(qū)、公共和秘密空間分區(qū)在設(shè)計中貫徹；（2）、打破平面廳室劃分的傳統(tǒng)，利用突出的邊角、臺階、隱行走道等進行空間劃分，使空間層次感更強，空間變化更大。戶型設(shè)計更貼近人性。設(shè)計觀念的變革：（1）、朝向觀念的變革，不必再追求戶戶朝南，景觀與朝向同樣重要，在戶型設(shè)計中更關(guān)注景觀方向而不是南北方向；（2）、需求觀念的變革，從人口構(gòu)成確定居住空間，必須注重安全第一。而在那些戶型比較一般的項目上，就力求環(huán)境景觀園林設(shè)計有些出彩的新意。“先做賣相”的觀點，體驗式營銷堅持要求項目開盤時必須完成一個漂亮的小區(qū)大門、一條主軸景觀商業(yè)大道、一處中心園林、一個布置精美的會所（兼做售樓中心）、一組精心裝修溫馨舒適的樣板房等?，F(xiàn)在許多項目在樓房建好之前，先做好環(huán)境景觀園林，目的都是為了營銷的需要。開發(fā)商只有完成銷售才能實現(xiàn)利潤，因此不得不要求設(shè)計規(guī)劃工作也為營銷服務(wù)。五、劃設(shè)計除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術(shù)要點之外，還應(yīng)盡量考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說的基本禁忌。一般來講，容積率、建筑密度、綠化率等技術(shù)要點都是規(guī)定死的，只能在這些前提下做規(guī)劃設(shè)計。但傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說，很多設(shè)計師都不大了解，所以經(jīng)常在這方面出問題。另外，在樓盤規(guī)劃和戶型設(shè)計方面，關(guān)于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關(guān)鍵在于設(shè)計師必須懂得這些基本禁忌。一般來說：“一個項目成敗的70％在于前期策劃。”這個前期策劃中，所有關(guān)于項目定位，目標(biāo)消費群定位、價格定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實全都在規(guī)劃設(shè)計方案里體現(xiàn)出來。開發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規(guī)劃設(shè)計方案中。所以在規(guī)劃設(shè)計方面精益求精，是保證項目成功的必備前提。許多項目在規(guī)劃設(shè)計上費了兩三年的功夫，最后一舉成功，絕對不是偶然的。六、發(fā)展商與建筑商的關(guān)系在市場經(jīng)濟環(huán)境下，發(fā)展商面對的是使用者市場，發(fā)展商要迎合使用者的口味；建筑師面對的是開發(fā)商的市場，建筑師自然要迎合開發(fā)商的口味。建筑師是開發(fā)商的設(shè)計顧問，在均衡開發(fā)項目與社會、經(jīng)濟、城市、技術(shù)、環(huán)境等各方面為開發(fā)商定位平衡點；開發(fā)商也是建筑師市場顧問，在提供精確的市場化對建筑設(shè)計的要求后，使建筑師的創(chuàng)作最終切合使用者需求的脈搏。七、選好建筑師的技巧建筑是缺陷的藝術(shù)，大樓建好，交工驗收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設(shè)計不當(dāng)，影響使用；有的設(shè)計考慮不周，使發(fā)展商的良苦策劃難以實現(xiàn)。發(fā)展商以贏利為目的，設(shè)計水平的好壞，直接影響商品房的銷售及經(jīng)濟利益的實現(xiàn)。因此，從一開始就應(yīng)該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關(guān)系重能力；不重價錢重質(zhì)量；不單看單位，還要看個人（業(yè)績、經(jīng)驗、當(dāng)面交談）八、發(fā)展商與建筑師的交流發(fā)展商與建筑師在相互信任、彼此依賴的基礎(chǔ)上著重注意如下：建筑師必須加強口頭表達能力，增強理論知識；建筑師必須有組織協(xié)調(diào)能力，并在設(shè)計過程中記錄下所有重要的談話內(nèi)容、方能明確發(fā)展商的觀點和意圖；開發(fā)商應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)寬松的創(chuàng)作環(huán)境，應(yīng)尊重設(shè)計的專業(yè)性，不要盲目加以意見，左右設(shè)計師。前期工作是創(chuàng)作的源泉，交流與溝通的多少在一定程度上決定設(shè)計成功與否，也關(guān)系到項目建設(shè)的是否順利。因此，設(shè)計的前期階段，建筑師應(yīng)主動和開發(fā)商聯(lián)系溝通，盡量去挖他們的想法，把零散、混亂的思路變成條理清晰的構(gòu)思，從專業(yè)技術(shù)的角度給予轉(zhuǎn)化和升華。建筑師還必須協(xié)調(diào)和和統(tǒng)領(lǐng)各個工種的關(guān)系，加強相互的溝通和協(xié)調(diào)，使建筑設(shè)計在建設(shè)工程中不斷完善和落實。為減少建成與原設(shè)計的差距，建筑師必須始終不懈貫徹設(shè)計意圖，了解不同工種的配合。這也是一個建筑師綜合能力的體現(xiàn)。限時間、趕進度的設(shè)計難出精品；發(fā)展商缺乏審美觀難出精品；建筑師缺乏對市場認識和了解，難出精品；發(fā)展商對建筑高度干預(yù)太多，難出精品。九、策劃師與建筑師在過去是兩點成一線，發(fā)展商直接找會畫圖紙的設(shè)計院，一拍即合，一合就畫，畫出來就施工，然后賣樓，買不動請人策劃，策劃走幾步成殘局，就死棋?，F(xiàn)在應(yīng)該是發(fā)展商、策劃師、建筑師三點成一線的時候了，成功的建筑師必須了解民眾、樓盤潛在客戶的需求。策劃師的介入使得建筑師更加了解市場的需求，同時對于政府管理機構(gòu)的管理思路非常清楚，能主動處理雙方的關(guān)系。策劃師有比建筑師更多的時間、更多的機會去接觸、了解民眾、市場、購房者的心理。或者說，了解民眾是策劃師的一種職業(yè)要求。策劃師要了解民眾購房心態(tài)上、在了解房屋市場的有效需求上，為建筑師提供說法，不至于讓不明白市場需求的建筑師設(shè)計出的房屋，就象舞臺上走來走去的模特而遠離民眾。房地產(chǎn)管理需要關(guān)注問題一、房地產(chǎn)業(yè)與涉稅有關(guān)的運作模式（1）、土地及房產(chǎn)的取得。它包括了從政府一級市場出讓取得及二級市場轉(zhuǎn)讓、合作、合資股權(quán)變更方式取得。（2）籌資形式：銀行貸款、非金融業(yè)的貸款、客戶按揭貸款、以未來商品房抵押的融資貸款等形式。（3）、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)與稅收的內(nèi)容。（4）、項目施工建造方式。委托方式為分項目、分標(biāo)段、分時間發(fā)包給施工企業(yè)或總包給施工企業(yè)。具體分為招標(biāo)、議標(biāo)、或直接委托施工。（5）、銷售策劃環(huán)節(jié)涉稅主要內(nèi)容。自行銷售和委托他人銷售。（6）、取得收入方式。房地產(chǎn)業(yè)收入分為預(yù)售及現(xiàn)房銷售。（7）、成本分類。主要是開發(fā)成本和開發(fā)費用兩部分組成。其中開發(fā)成本按經(jīng)營用途進行分類。包括以下八項內(nèi)容：土地征用及拆遷補償費用、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用、不可預(yù)見費、開發(fā)間接稅費。開發(fā)費用包括三大項：管理費用、銷售費用、財務(wù)費用。（8）、商品房完工界定及所有權(quán)轉(zhuǎn)移方式?，F(xiàn)行所得稅規(guī)定已完工作為所得稅結(jié)算時間，因此以何種方式作為完工及所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間對稅收相當(dāng)重要。（9）代建工程的開發(fā)。企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。代建工程包括：統(tǒng)建房、周轉(zhuǎn)房、安置房、代建城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件（1）立項審批一般步驟是，由開發(fā)公司向建委提出立項申請，建委與經(jīng)委會簽審批文件，開發(fā)公司憑立項文件，向計劃委員會申請投資計劃。（2）規(guī)劃審批由規(guī)劃管理、土地管理、財政部門負責(zé)，通常包括辦理“三證一書”，即“規(guī)劃用地許可證”、“國有土地使用權(quán)證”、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”、“選址意見書”（確定用地范圍，審核紅線圖）（3）施工審批房地產(chǎn)公司向建委報送規(guī)劃許可證和規(guī)費繳納憑證等資料，申請“施工許可證”，由建委、環(huán)保、市政公用部門負責(zé)。（4）銷售審批依據(jù)《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》，需要辦理“預(yù)售許可證”或“銷售許可證”。（5）產(chǎn)權(quán)審批商品房交付使用后，由業(yè)主向房管局報送購買房產(chǎn)的資料，辦理房產(chǎn)證。三、檢查前期工作中需要企業(yè)提供資料主要包括：（1）建委的立項批復(fù)。（2）城市規(guī)劃管理局建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（3）城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓合同以及相關(guān)補充合同。（4）國土資源局頒發(fā)的國有土地使用證。（5）土地開發(fā)協(xié)議及補充協(xié)議.（通過協(xié)議列支拆遷費和開發(fā)費的依據(jù)）。（6）建委頒發(fā)的施工許可證。（7）企業(yè)與施工企業(yè)的施工合同，了解企業(yè)的建安工程支出。（8）規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃驗收合同通知書和建委頒發(fā)的建設(shè)工程竣工驗收備案表（