西安曲江新區(qū)項目分析報告西安曲江新區(qū)項目分析報告1234宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)市場項目分析城市概況1234宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)市場項目分析城市概況城市概況——地理位置陜北關(guān)中陜南（備注：以上信息來自西安政府網(wǎng)）西安市轄新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋、閻良、臨潼、長安9個區(qū)及周至、藍(lán)田、戶縣、高陵4個縣。共有街道、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)176個，其中街道辦事處89個、鎮(zhèn)40個、鄉(xiāng)47個。城市概況——地理位置陜北關(guān)中陜南（備注：以上信息來自西安城市概況——城市定位西安的城市定位——國際化大都市，西北地區(qū)的標(biāo)志性城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域中國重要的交通樞紐型城市富有東方古都神韻的華夏歷史公園、世界旅游之都

未來城市定位

—內(nèi)陸中心--外向型城市--國際都市新亞歐大陸橋中心城市西部金融、商貿(mào)、交通、信息樞紐世界著名的歷史文化名城科研、高教、國防和高新技術(shù)戰(zhàn)略基地（備注：以上信息來自西安政府網(wǎng)）城市概況——城市定位西安的城市定位——未來城市定位城市概況——城市規(guī)劃西安是舉世聞名的世界四大文明古都之一，居中國古都之首，是中國歷史上建都時間最長、建都朝代最多、影響力最大的都城，是中國中西部地區(qū)最大最重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。西安城市現(xiàn)狀呈現(xiàn)顯“九宮格局，棋盤路網(wǎng)，軸線突出，一城多心”的布局特色。其中：以二環(huán)內(nèi)區(qū)域為核心發(fā)展成商貿(mào)旅游服務(wù)區(qū)；東部依托現(xiàn)狀發(fā)展成國防軍工產(chǎn)工業(yè)區(qū)；東南部結(jié)合曲江新城和杜陵保護(hù)區(qū)發(fā)展成旅游生態(tài)度假區(qū)；南部為文教科研區(qū)；西南部拓展成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；西部發(fā)展成居住和無污染產(chǎn)業(yè)的綜合新區(qū)；西北部為漢長安城遺址保護(hù)區(qū)；北部形成裝備制造業(yè)區(qū)；東北部結(jié)合浐灞河道整治建設(shè)成居住、旅游生態(tài)區(qū)。（備注：以上信息來自西安規(guī)劃局）城市概況——城市規(guī)劃西安是舉世聞名的世界四大文地理位置城市定位城市發(fā)展現(xiàn)狀城市未來規(guī)劃方向位于陜西省中部，地處關(guān)中平原，與多個城市及省份接壤西北區(qū)域第一大城市，對陜北、大西北輻射力強(qiáng)城市概況——小結(jié)形成“一城多中心”的整體布局，各中心的主題定位明確，城市快速向外拓展城市未來主要向西南、東北方向發(fā)展；遠(yuǎn)期主要向北跨過渭河發(fā)展西安城市明確的城市定位和區(qū)位優(yōu)勢，使得西安在近期內(nèi)保持城市的快速發(fā)展，并產(chǎn)生大量的房地產(chǎn)購房需求，同時其對周邊省、城、縣、鎮(zhèn)的吸引力是其余城市所不可比擬且不可替代的。地理位置城市定位城市發(fā)展現(xiàn)狀城市未來規(guī)劃方向位于陜西省中部，1234城市概況宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)市場項目分析1234城市概況宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)市場項目分析宏觀經(jīng)濟(jì)——人均消費水平較高，恩格爾系數(shù)為32.4%西安市2005-2009年社會消費品零售總額走勢圖消費能力較強(qiáng)，即使在2008年受金融危機(jī)的影響，社會消費品零售總額仍保持較大幅度增長。西安市2005-2009年人均GDP運行走勢圖同時，近年西安人均GDP保持快速增長，其增長幅度基本維持在13%以上。09年人均GDP增長幅度雖呈現(xiàn)放緩的跡象，但是近年增幅增長幅度仍然不容忽視，受金融風(fēng)暴影響較小。（備注：以上信息來自西安統(tǒng)計公報）宏觀經(jīng)濟(jì)——人均消費水平較高，恩格爾系數(shù)為32.4%西安市2宏觀經(jīng)濟(jì)——城市發(fā)展起步高，與沿海城市相比還存在一定差距按照西安目前GDP近5年遞增幅度，約在2010年達(dá)到福州2009年人均GDP的發(fā)展水平，并在2015年下半年到達(dá)廈門2009年人均GDP的發(fā)展水平。2009年西安廈門福州南昌城市宏觀經(jīng)濟(jì)GDP(億元）2719.11623.212524.281837.50人均GDP（元/人/年）32351644133685139669財政收入(億元）398.84451.41325.44249.88社會消費品零售總額(億元）1381.12488.621164.39634.43儲蓄存款余額(億元）7622.933480.444919.103263.90人均收入及支出人均可支配收入（元）18963261312028916472在崗職工平均工資（元）35181376373100025580城市人口城市戶籍人口781.67177.00638.33497.33市區(qū)戶籍人口——83.04187.53——固定資產(chǎn)投資城市固定資產(chǎn)投資(億元）2500.13882.121646.721546.88房地產(chǎn)開發(fā)投資額(億元）696.34294.59361.80198.25（備注：以上信息來自西安、廈門、福州、南昌統(tǒng)計公報）宏觀經(jīng)濟(jì)——城市發(fā)展起步高，與沿海城市相比還存在一定差距按照宏觀經(jīng)濟(jì)——西安商品住宅還有較大的上漲空間2009年四地市人均收入及住宅均價對比圖城市西安廈門福州南昌人均GDP（元/人/年）32351644133685139669人均可支配收入（元）18963261312028916472在崗職工平均工資（元）35181306373100025580商品住宅均價（元/平米）4930888081654614可支配收入:住宅價格3.852.942.483.57在崗職工平均工資:住宅價格7.143.453.805.54（備注：以上信息來自西安、廈門、福州、南昌統(tǒng)計公報）宏觀經(jīng)濟(jì)——西安商品住宅還有較大的上漲空間2009年四地市人宏觀經(jīng)濟(jì)——小結(jié)2345GDP運行保持快速發(fā)展城市發(fā)展起步高，與沿海城市相比還存在一定差距人均消費水平較高，恩格爾系數(shù)為32.4%財政收入和職工在崗工資水較強(qiáng)西安商品住宅還有較大的上漲空間1近年來，西安GDP保持快速增長，其增長幅度基本維持在14%以上其中近三年增長幅度較大，08、09年維持在245%以上，近4年來，西安GDP基本實現(xiàn)翻一番的目標(biāo)。按照西安目前GDP近5年遞增幅度，約在2010年達(dá)到福州2009年人均GDP的發(fā)展水平，并在2015年下半年到達(dá)廈門2009年人均GDP的發(fā)展水平。消費能力較強(qiáng)，即使在2008年受金融危機(jī)的影響，社會消費品零售總額仍保持較大幅度增長。與2005年相比，2009年其人均可支配收入和在崗職工平均工資基本實現(xiàn)翻一番。對比2009年商品住宅均價與人均可支配收入和職工在崗工資系數(shù)，西安商品住宅價格上還存在較大的上漲空間。宏觀經(jīng)濟(jì)——小結(jié)2345GDP運行保持快速發(fā)展城市發(fā)展起步西安十一五規(guī)劃目標(biāo)2010年，全市生產(chǎn)總值達(dá)到2230億元，人均生產(chǎn)總值達(dá)到2800美元。2020年，全市生產(chǎn)總值達(dá)到6500億元，人均生產(chǎn)總值達(dá)到7600美元。森林覆蓋率達(dá)到40%，城區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到40%。重點培育發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)、旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)五大產(chǎn)業(yè)。十一五期間政府主導(dǎo)80個重大項目，總投資3500億元，投資額超過百億元的項目18項。西安未來將發(fā)展成為中國中西部地區(qū)的核心城市隨著城市發(fā)展進(jìn)程的加快，將形成以西安為中心的區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶城市骨架快速拉大、產(chǎn)業(yè)布局更加合理，現(xiàn)代化水平加速提高受外部條件影響較小，整體仍將呈現(xiàn)出快速、穩(wěn)定、健康的發(fā)展態(tài)勢宏觀經(jīng)濟(jì)——小結(jié)西安發(fā)展快速穩(wěn)定，為房地產(chǎn)市場發(fā)展創(chuàng)造了良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，同時通過橫向?qū)Ρ雀鞒鞘?009年商品住宅均價與人均可支配收入和職工在崗工資系數(shù)，西安商品住宅價格上還存在較大的上漲空間。西安十一五規(guī)劃目標(biāo)西安未來將發(fā)展成為中國中西部地區(qū)1234城市概況宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)市場項目分析1234城市概況宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)市場項目分析少年期：角力二環(huán)沿線，重點向南北輻射。幼年期：集中于城市核心，向四周擴(kuò)張。青年期：決戰(zhàn)三環(huán)，布局四大潛力區(qū)域。本地企業(yè)規(guī)模小品質(zhì)低部分外埠企業(yè)規(guī)模增加品質(zhì)較低外埠企業(yè)全面進(jìn)駐郊區(qū)大盤品質(zhì)較高1996~20022002~20062007~~2010幼年期少年期青年期量變質(zhì)變房地產(chǎn)市場——發(fā)展歷程曲江新區(qū)西安房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀：外埠開發(fā)企業(yè)整體帶動西安房地產(chǎn)行業(yè)全面發(fā)展，占據(jù)市場主流。少年期：角力二環(huán)沿線，重點向南北輻射。本地企業(yè)部分外埠企業(yè)外房地產(chǎn)市場——量價走勢2009年1月至2010年7月西安市商品住宅商品住宅量價走勢圖時間2009年上半年2009年下半年2010年上半年值環(huán)比同比成交量（萬平米）411850517-39.19%25.70%成交均價（元/平米）47245030581815.66%23.17%成交額（億元）194427301-29.67%54.82%從上述數(shù)據(jù)來看，西安房地產(chǎn)成交價格在2010年上半年出現(xiàn)快速上漲，其中與其他城市不同的是，其上半年的成交量受宏觀調(diào)控的跡象不明顯，仍保持較大幅度增長，因此短期內(nèi)出現(xiàn)成交價格大幅下降的可能性較小，房價還存在一定的上漲空間。（備注：以上信息來自易居CRIC系統(tǒng)）房地產(chǎn)市場——量價走勢2009年1月至2010年7月西安市商房地產(chǎn)市場—曲江區(qū)域位置曲江新區(qū)位于西安城區(qū)東南部，以聞名中外的大雁塔和曲江皇家園林遺址為中心，一期規(guī)劃面積15.88平方公里，在西安市第四次規(guī)劃修編方案中將擴(kuò)大到47平方公里，是以文化、旅游為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的城市發(fā)展新區(qū)。認(rèn)識曲江：曲江新區(qū)是以文化旅游功能為主的城市新區(qū)，城市新興的高檔住宅集中地（備注：以上信息來自曲江新區(qū)網(wǎng)站）房地產(chǎn)市場—曲江區(qū)域位置曲江新區(qū)位于西安城區(qū)東南部，以聞名中房地產(chǎn)市場—曲江新區(qū)規(guī)劃一期曲江新區(qū)現(xiàn)在開發(fā)熱點主要集中于“雁塔南路-大唐芙蓉園-南湖西部”區(qū)域，寒窯是近期已經(jīng)在開發(fā)的旅游項目。唐風(fēng)商業(yè)板塊雁塔南路發(fā)展軸會展商務(wù)區(qū)科教文化板塊旅游休閑板塊曲江新區(qū)的發(fā)展重心首先是雁塔南路發(fā)展軸，而后自西向東依次發(fā)展另外兩軸。二期（備注：以上信息來自曲江新區(qū)網(wǎng)站）房地產(chǎn)市場—曲江新區(qū)規(guī)劃一期曲江新區(qū)現(xiàn)在開發(fā)熱點主要集中房地產(chǎn)市場—曲江市場分析價格特征：受離核心資源遠(yuǎn)近直接影響，從核心到外圍形成價格逐級遞減的特征核心圈層：

別墅、類別墅：18000-21000元/m2

高層：9000-12000元/m2中間圈層：小高層：7000-10000元/m2

高層：8000-11000元/m2邊緣圈層：別墅、類別墅：11000-15000元/m2高層：6000-8000元/m2項目的價格直接受離核心資源的距離遠(yuǎn)近的影響，離核心資源距離越近，項目價格越高，從中心向外圍遞減曲江新區(qū)各圈層價格分布（備注：以上信息來自易居CRIC系統(tǒng)）房地產(chǎn)市場—曲江市場分析價格特征：受離核心資源遠(yuǎn)近直接影響，房地產(chǎn)市場—曲江市場總結(jié)曲江新區(qū)市場格局根據(jù)核心資源的影響不同，可分為核心、中間、邊緣圈層三個不同的競爭市場，大部分項目均以曲江區(qū)位及區(qū)域景觀資源作為主要訴求核心圈層主要是高端物業(yè)的競爭，別墅產(chǎn)品受追捧，140-200萬的140-160m2小高層三房，250萬以上亞別墅相對快銷，但隨著金地南湖區(qū)域周邊項目的開發(fā)，近期后續(xù)競爭開始激烈，對項目的區(qū)位、資源、產(chǎn)品要求度增加中間圈層主要是中高端物業(yè)的競爭，以小高層、高層為主，80-120萬的120-160m2三房快銷，150-200萬180-250m2左右的底復(fù)、頂復(fù)以及疊復(fù)銷售亦較快，近期競爭相對緩和，市場空間大。邊緣圈層主要是中端物業(yè)的競爭，以高層為主，60萬以下的80-100m2兩房、60-90萬的100-140m2三房是市場最快銷產(chǎn)品，但此圈層市場價值低，且近期開始市場競爭將越趨激烈。小結(jié)：房地產(chǎn)市場—曲江市場總結(jié)曲江新區(qū)市場格局根據(jù)核心資源的影響不地塊分析—地塊位置1234城市概況宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)市場項目分析地塊分析—地塊位置1234城市概況宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)市場項目分析地塊分析—地塊位置地塊地塊位于西安繞城高速（三環(huán)）南側(cè)，直線距離距大雁塔3.5公里，大唐芙蓉園3公里，曲江池2公里。屬曲江新區(qū)范圍。曲江池地塊分析—地塊位置地塊地塊位于西安繞城高速（三環(huán)）南側(cè)，直線地塊分析—地塊指標(biāo)土地

面積800畝建筑

面積160-187萬m2（計容）53.3萬m2容積率3-3.5（待定）地價總價約30億，折合375萬/畝地塊地塊分析—地塊指標(biāo)土地面積800畝建筑面積160地塊分析—售價測算銷售入市時間2013年銷售周期7-8年全案銷售均價住宅12000持有物業(yè)價格集中式商業(yè)10000聯(lián)排別墅20000酒店9000商業(yè)15000車位10.5萬/個車位15萬/個銷售40%車配比1：0.8地塊分析—售價測算銷售入市時間2013年銷售周期7-8年全案地塊分析—方案1方案1：容積率2.8，別墅+32F組合序號項目數(shù)量單位一總建筑面積197.32萬m2（一）地上建筑面積154

132F住宅126.32商業(yè)（商鋪）6.63商業(yè)（集中商業(yè)）14別墅55會所16酒店57公建5.18架空層4（二）地下建筑面積43.32地下車位數(shù)量8047個說明：1、配套比例：地塊周邊現(xiàn)狀配套偏弱，大盤開發(fā)需配套支撐，結(jié)合周邊樓盤配套構(gòu)成情況，設(shè)定本案商業(yè)配套占計容總建5%，酒店配套5萬㎡，會所配套1萬㎡。2、車位配比：以《陜西省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，結(jié)合周邊樓盤車配比情況，設(shè)定本案為1：0.8。地塊分析—方案1方案1：容積率2.8，別墅+32F組合序號項地塊分析—方案1方案1:銷售收入+持有價值序號項目數(shù)量均價總銷1住宅126.31200015156002別墅5200001000003商業(yè)（商鋪）6.615000990004車位8047*60%15萬/個72423合計1787023序號項目數(shù)量均價總價1商業(yè)（集中商業(yè)）110000100002酒店59000450003車位8047*40%10.5萬/個33797合計88797銷售部分：持有部分：地塊分析—方案1方案1:銷售收入+持有價值序號項目數(shù)地塊分析—方案1方案1:成本測算序號成本可售單價總價1地價20833000002前期費用336483303建安費用35385094304配套費用537773285管理費用248357406銷售費用310446767財務(wù)費用7431070009稅費1613232313小計94081354817元/m2萬元凈利潤：43億成本利潤率：31.8%,另有8.9億持有資產(chǎn)。地塊分析—方案1方案1:成本測算序號成本可售單價總地塊分析—方案2方案2：容積率3.0，別墅+32F+40F組合序號項目數(shù)量單位一總建筑面積211.17萬m2（一）地上建筑面積160.08132F住宅126.3240F住宅12.983商業(yè)（商鋪）6.64商業(yè)（集中商業(yè)）15別墅2.16會所17酒店58公建5.19架空層4（二）地下建筑面積47.09地下車位數(shù)量8990個地塊分析—方案2方案2：容積率3.0，別墅+32F+40F組地塊分析—方案2方案2:銷售收入+持有價值序號項目數(shù)量均價總銷1住宅139.28120016713602別墅2.120000420003商業(yè)（商鋪）6.615000990004車位8990*60%15萬/個80910合計1893270序號項目數(shù)量均價總價1商業(yè)（集中商業(yè)）110000100002酒店59000450003車位8990*40%10.5萬/個37758合計92758銷售部分：持有部分：地塊分析—方案2方案2:銷售收入+持有價值序號項目數(shù)地塊分析—方案2方案2:成本測算序號成本可售單價總價1地價20003000002前期費用345517933建安費用36765514154配套費用552828685管理費用252378656銷售費用316473327財務(wù)費用7201080009稅費1641246125小計95031425398元/m2萬元凈利潤：46.8億成本利潤率：32.8%,另有9.3億持有資產(chǎn)。地塊分析—方案2方案2:成本測算序號成本可售單價總地塊分析—方案3方案3：容積率3.5，32F+50F組合序號項目數(shù)量單位一總建筑面積240.16萬m2（一）地上建筑面積190.76132F住宅20250F住宅147.353商業(yè)（商鋪）6.64商業(yè)（集中商業(yè)）15會所16酒店57公建5.818架空層4（二）地下建筑面積49.40地下車位數(shù)量9566個地塊分析—方案3方案3：容積率3.5，32F+50F組合序號地塊分析—方案3方案3:銷售收入+持有價值序號項目數(shù)量均價總銷1住宅167.351200020082002商業(yè)（商鋪）6.615000990003車位9566*60%15萬/個86094合計2193294序號項目數(shù)量均價總價1商業(yè)（集中商業(yè)）110000100002酒店59000450003車位9566*40%10.5萬/個40177合計95177銷售部分：持有部分：地塊分析—方案3方案3:銷售收入+持有價值序號項目數(shù)地塊分析—方案3方案3:成本測算序號成本可售單價總價1地價16673000002前期費用328590403建安費用43327797604配套費用525944645管理費用244438666銷售費用305548327財務(wù)費用6111100009稅費1584285128小計95951727090元/m2萬元凈利潤：46.6億成本利潤率：27%,另有9.5億持有資產(chǎn)。地塊分析—方案3方案3:成本測算序號成本可售單價總地塊分析—總結(jié)2.83.03.5總建面（萬㎡）197211240總投資（億）135.5142.5172.7總銷售額（億）178.7189.3219.3凈利潤（億）43.246.846.6持有部分（億）8.99.39.5成本利潤率31.8%32.8%27%地塊分析—總結(jié)2.83.03.5總建面（萬㎡）1972112地塊分析—總結(jié)1、交地時間長、資金沉淀大：成交后24個月交付土地，土地款資金沉淀成本較高。2、容積率3.0的地塊開發(fā)方案整體效益高：將容積率2.8-3.5的地塊開發(fā)方案效益進(jìn)行綜合比較，容積率3.0方案的經(jīng)濟(jì)效益高。3、未來市場競爭仍十分激烈，但地塊位置增值優(yōu)勢也將凸顯：曲江新區(qū)一期規(guī)劃面積15.88平方公里，在西安市第四次規(guī)劃修編方案中擴(kuò)大到47平方公里，未來曲江新區(qū)的土地供應(yīng)巨大，房地產(chǎn)市場競爭仍將十分激烈。但隨著規(guī)劃范圍擴(kuò)大，地塊將從現(xiàn)有的價值邊緣位置迅速增值。地塊分析—總結(jié)1、交地時間長、資金沉淀大：成交后24個月交付西安曲江新區(qū)項目分析報告西安曲江新區(qū)項目分析報告1234宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)市場項目分析城市概況1234宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)市場項目分析城市概況城市概況——地理位置陜北關(guān)中陜南（備注：以上信息來自西安政府網(wǎng)）西安市轄新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋、閻良、臨潼、長安9個區(qū)及周至、藍(lán)田、戶縣、高陵4個縣。共有街道、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)176個，其中街道辦事處89個、鎮(zhèn)40個、鄉(xiāng)47個。城市概況——地理位置陜北關(guān)中陜南（備注：以上信息來自西安城市概況——城市定位西安的城市定位——國際化大都市，西北地區(qū)的標(biāo)志性城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域中國重要的交通樞紐型城市富有東方古都神韻的華夏歷史公園、世界旅游之都

未來城市定位

—內(nèi)陸中心--外向型城市--國際都市新亞歐大陸橋中心城市西部金融、商貿(mào)、交通、信息樞紐世界著名的歷史文化名城科研、高教、國防和高新技術(shù)戰(zhàn)略基地（備注：以上信息來自西安政府網(wǎng)）城市概況——城市定位西安的城市定位——未來城市定位城市概況——城市規(guī)劃西安是舉世聞名的世界四大文明古都之一，居中國古都之首，是中國歷史上建都時間最長、建都朝代最多、影響力最大的都城，是中國中西部地區(qū)最大最重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。西安城市現(xiàn)狀呈現(xiàn)顯“九宮格局，棋盤路網(wǎng)，軸線突出，一城多心”的布局特色。其中：以二環(huán)內(nèi)區(qū)域為核心發(fā)展成商貿(mào)旅游服務(wù)區(qū)；東部依托現(xiàn)狀發(fā)展成國防軍工產(chǎn)工業(yè)區(qū)；東南部結(jié)合曲江新城和杜陵保護(hù)區(qū)發(fā)展成旅游生態(tài)度假區(qū)；南部為文教科研區(qū)；西南部拓展成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；西部發(fā)展成居住和無污染產(chǎn)業(yè)的綜合新區(qū)；西北部為漢長安城遺址保護(hù)區(qū)；北部形成裝備制造業(yè)區(qū)；東北部結(jié)合浐灞河道整治建設(shè)成居住、旅游生態(tài)區(qū)。（備注：以上信息來自西安規(guī)劃局）城市概況——城市規(guī)劃西安是舉世聞名的世界四大文地理位置城市定位城市發(fā)展現(xiàn)狀城市未來規(guī)劃方向位于陜西省中部，地處關(guān)中平原，與多個城市及省份接壤西北區(qū)域第一大城市，對陜北、大西北輻射力強(qiáng)城市概況——小結(jié)形成“一城多中心”的整體布局，各中心的主題定位明確，城市快速向外拓展城市未來主要向西南、東北方向發(fā)展；遠(yuǎn)期主要向北跨過渭河發(fā)展西安城市明確的城市定位和區(qū)位優(yōu)勢，使得西安在近期內(nèi)保持城市的快速發(fā)展，并產(chǎn)生大量的房地產(chǎn)購房需求，同時其對周邊省、城、縣、鎮(zhèn)的吸引力是其余城市所不可比擬且不可替代的。地理位置城市定位城市發(fā)展現(xiàn)狀城市未來規(guī)劃方向位于陜西省中部，1234城市概況宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)市場項目分析1234城市概況宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)市場項目分析宏觀經(jīng)濟(jì)——人均消費水平較高，恩格爾系數(shù)為32.4%西安市2005-2009年社會消費品零售總額走勢圖消費能力較強(qiáng)，即使在2008年受金融危機(jī)的影響，社會消費品零售總額仍保持較大幅度增長。西安市2005-2009年人均GDP運行走勢圖同時，近年西安人均GDP保持快速增長，其增長幅度基本維持在13%以上。09年人均GDP增長幅度雖呈現(xiàn)放緩的跡象，但是近年增幅增長幅度仍然不容忽視，受金融風(fēng)暴影響較小。（備注：以上信息來自西安統(tǒng)計公報）宏觀經(jīng)濟(jì)——人均消費水平較高，恩格爾系數(shù)為32.4%西安市2宏觀經(jīng)濟(jì)——城市發(fā)展起步高，與沿海城市相比還存在一定差距按照西安目前GDP近5年遞增幅度，約在2010年達(dá)到福州2009年人均GDP的發(fā)展水平，并在2015年下半年到達(dá)廈門2009年人均GDP的發(fā)展水平。2009年西安廈門福州南昌城市宏觀經(jīng)濟(jì)GDP(億元）2719.11623.212524.281837.50人均GDP（元/人/年）32351644133685139669財政收入(億元）398.84451.41325.44249.88社會消費品零售總額(億元）1381.12488.621164.39634.43儲蓄存款余額(億元）7622.933480.444919.103263.90人均收入及支出人均可支配收入（元）18963261312028916472在崗職工平均工資（元）35181376373100025580城市人口城市戶籍人口781.67177.00638.33497.33市區(qū)戶籍人口——83.04187.53——固定資產(chǎn)投資城市固定資產(chǎn)投資(億元）2500.13882.121646.721546.88房地產(chǎn)開發(fā)投資額(億元）696.34294.59361.80198.25（備注：以上信息來自西安、廈門、福州、南昌統(tǒng)計公報）宏觀經(jīng)濟(jì)——城市發(fā)展起步高，與沿海城市相比還存在一定差距按照宏觀經(jīng)濟(jì)——西安商品住宅還有較大的上漲空間2009年四地市人均收入及住宅均價對比圖城市西安廈門福州南昌人均GDP（元/人/年）32351644133685139669人均可支配收入（元）18963261312028916472在崗職工平均工資（元）35181306373100025580商品住宅均價（元/平米）4930888081654614可支配收入:住宅價格3.852.942.483.57在崗職工平均工資:住宅價格7.143.453.805.54（備注：以上信息來自西安、廈門、福州、南昌統(tǒng)計公報）宏觀經(jīng)濟(jì)——西安商品住宅還有較大的上漲空間2009年四地市人宏觀經(jīng)濟(jì)——小結(jié)2345GDP運行保持快速發(fā)展城市發(fā)展起步高，與沿海城市相比還存在一定差距人均消費水平較高，恩格爾系數(shù)為32.4%財政收入和職工在崗工資水較強(qiáng)西安商品住宅還有較大的上漲空間1近年來，西安GDP保持快速增長，其增長幅度基本維持在14%以上其中近三年增長幅度較大，08、09年維持在245%以上，近4年來，西安GDP基本實現(xiàn)翻一番的目標(biāo)。按照西安目前GDP近5年遞增幅度，約在2010年達(dá)到福州2009年人均GDP的發(fā)展水平，并在2015年下半年到達(dá)廈門2009年人均GDP的發(fā)展水平。消費能力較強(qiáng)，即使在2008年受金融危機(jī)的影響，社會消費品零售總額仍保持較大幅度增長。與2005年相比，2009年其人均可支配收入和在崗職工平均工資基本實現(xiàn)翻一番。對比2009年商品住宅均價與人均可支配收入和職工在崗工資系數(shù)，西安商品住宅價格上還存在較大的上漲空間。宏觀經(jīng)濟(jì)——小結(jié)2345GDP運行保持快速發(fā)展城市發(fā)展起步西安十一五規(guī)劃目標(biāo)2010年，全市生產(chǎn)總值達(dá)到2230億元，人均生產(chǎn)總值達(dá)到2800美元。2020年，全市生產(chǎn)總值達(dá)到6500億元，人均生產(chǎn)總值達(dá)到7600美元。森林覆蓋率達(dá)到40%，城區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到40%。重點培育發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)、旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)五大產(chǎn)業(yè)。十一五期間政府主導(dǎo)80個重大項目，總投資3500億元，投資額超過百億元的項目18項。西安未來將發(fā)展成為中國中西部地區(qū)的核心城市隨著城市發(fā)展進(jìn)程的加快，將形成以西安為中心的區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶城市骨架快速拉大、產(chǎn)業(yè)布局更加合理，現(xiàn)代化水平加速提高受外部條件影響較小，整體仍將呈現(xiàn)出快速、穩(wěn)定、健康的發(fā)展態(tài)勢宏觀經(jīng)濟(jì)——小結(jié)西安發(fā)展快速穩(wěn)定，為房地產(chǎn)市場發(fā)展創(chuàng)造了良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，同時通過橫向?qū)Ρ雀鞒鞘?009年商品住宅均價與人均可支配收入和職工在崗工資系數(shù)，西安商品住宅價格上還存在較大的上漲空間。西安十一五規(guī)劃目標(biāo)西安未來將發(fā)展成為中國中西部地區(qū)1234城市概況宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)市場項目分析1234城市概況宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)市場項目分析少年期：角力二環(huán)沿線，重點向南北輻射。幼年期：集中于城市核心，向四周擴(kuò)張。青年期：決戰(zhàn)三環(huán)，布局四大潛力區(qū)域。本地企業(yè)規(guī)模小品質(zhì)低部分外埠企業(yè)規(guī)模增加品質(zhì)較低外埠企業(yè)全面進(jìn)駐郊區(qū)大盤品質(zhì)較高1996~20022002~20062007~~2010幼年期少年期青年期量變質(zhì)變房地產(chǎn)市場——發(fā)展歷程曲江新區(qū)西安房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀：外埠開發(fā)企業(yè)整體帶動西安房地產(chǎn)行業(yè)全面發(fā)展，占據(jù)市場主流。少年期：角力二環(huán)沿線，重點向南北輻射。本地企業(yè)部分外埠企業(yè)外房地產(chǎn)市場——量價走勢2009年1月至2010年7月西安市商品住宅商品住宅量價走勢圖時間2009年上半年2009年下半年2010年上半年值環(huán)比同比成交量（萬平米）411850517-39.19%25.70%成交均價（元/平米）47245030581815.66%23.17%成交額（億元）194427301-29.67%54.82%從上述數(shù)據(jù)來看，西安房地產(chǎn)成交價格在2010年上半年出現(xiàn)快速上漲，其中與其他城市不同的是，其上半年的成交量受宏觀調(diào)控的跡象不明顯，仍保持較大幅度增長，因此短期內(nèi)出現(xiàn)成交價格大幅下降的可能性較小，房價還存在一定的上漲空間。（備注：以上信息來自易居CRIC系統(tǒng)）房地產(chǎn)市場——量價走勢2009年1月至2010年7月西安市商房地產(chǎn)市場—曲江區(qū)域位置曲江新區(qū)位于西安城區(qū)東南部，以聞名中外的大雁塔和曲江皇家園林遺址為中心，一期規(guī)劃面積15.88平方公里，在西安市第四次規(guī)劃修編方案中將擴(kuò)大到47平方公里，是以文化、旅游為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的城市發(fā)展新區(qū)。認(rèn)識曲江：曲江新區(qū)是以文化旅游功能為主的城市新區(qū)，城市新興的高檔住宅集中地（備注：以上信息來自曲江新區(qū)網(wǎng)站）房地產(chǎn)市場—曲江區(qū)域位置曲江新區(qū)位于西安城區(qū)東南部，以聞名中房地產(chǎn)市場—曲江新區(qū)規(guī)劃一期曲江新區(qū)現(xiàn)在開發(fā)熱點主要集中于“雁塔南路-大唐芙蓉園-南湖西部”區(qū)域，寒窯是近期已經(jīng)在開發(fā)的旅游項目。唐風(fēng)商業(yè)板塊雁塔南路發(fā)展軸會展商務(wù)區(qū)科教文化板塊旅游休閑板塊曲江新區(qū)的發(fā)展重心首先是雁塔南路發(fā)展軸，而后自西向東依次發(fā)展另外兩軸。二期（備注：以上信息來自曲江新區(qū)網(wǎng)站）房地產(chǎn)市場—曲江新區(qū)規(guī)劃一期曲江新區(qū)現(xiàn)在開發(fā)熱點主要集中房地產(chǎn)市場—曲江市場分析價格特征：受離核心資源遠(yuǎn)近直接影響，從核心到外圍形成價格逐級遞減的特征核心圈層：

別墅、類別墅：18000-21000元/m2

高層：9000-12000元/m2中間圈層：小高層：7000-10000元/m2

高層：8000-11000元/m2邊緣圈層：別墅、類別墅：11000-15000元/m2高層：6000-8000元/m2項目的價格直接受離核心資源的距離遠(yuǎn)近的影響，離核心資源距離越近，項目價格越高，從中心向外圍遞減曲江新區(qū)各圈層價格分布（備注：以上信息來自易居CRIC系統(tǒng)）房地產(chǎn)市場—曲江市場分析價格特征：受離核心資源遠(yuǎn)近直接影響，房地產(chǎn)市場—曲江市場總結(jié)曲江新區(qū)市場格局根據(jù)核心資源的影響不同，可分為核心、中間、邊緣圈層三個不同的競爭市場，大部分項目均以曲江區(qū)位及區(qū)域景觀資源作為主要訴求核心圈層主要是高端物業(yè)的競爭，別墅產(chǎn)品受追捧，140-200萬的140-160m2小高層三房，250萬以上亞別墅相對快銷，但隨著金地南湖區(qū)域周邊項目的開發(fā)，近期后續(xù)競爭開始激烈，對項目的區(qū)位、資源、產(chǎn)品要求度增加中間圈層主要是中高端物業(yè)的競爭，以小高層、高層為主，80-120萬的120-160m2三房快銷，150-200萬180-250m2左右的底復(fù)、頂復(fù)以及疊復(fù)銷售亦較快，近期競爭相對緩和，市場空間大。邊緣圈層主要是中端物業(yè)的競爭，以高層為主，60萬以下的80-100m2兩房、60-90萬的100-140m2三房是市場最快銷產(chǎn)品，但此圈層市場價值低，且近期開始市場競爭將越趨激烈。小結(jié)：房地產(chǎn)市場—曲江市場總結(jié)曲江新區(qū)市場格局根據(jù)核心資源的影響不地塊分析—地塊位置1234城市概況宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)市場項目分析地塊分析—地塊位置1234城市概況宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)市場項目分析地塊分析—地塊位置地塊地塊位于西安繞城高速（三環(huán)）南側(cè)，直線距離距大雁塔3.5公里，大唐芙蓉園3公里，曲江池2公里。屬曲江新區(qū)范圍。曲江池地塊分析—地塊位置地塊地塊位于西安繞城高速（三環(huán)）南側(cè)，直線地塊分析—地塊指標(biāo)土地

面積800畝建筑

面積160-187萬m2（計容）53.3萬m2容積率3-3.5（待定）地價總價約30億，折合375萬/畝地塊地塊分析—地塊指標(biāo)土地面積800畝建筑面積160地塊分析—售價測算銷售入市時間2013年銷售周期7-8年全案銷售均價住宅12000持有物業(yè)價格集中式商業(yè)10000聯(lián)排別墅20000酒店9000商業(yè)15000車位10.5萬/個車位15萬/個銷售40%車配比1：0.8地塊分析—售價測算銷售入市時間2013年銷售周期7-8年全案地塊分析—方案1方案1：容積率2.8，別墅+32F組合序號項目數(shù)量單位一總建筑面積197.32萬m2（一）地上建筑面積154

132F住宅126.32商業(yè)（商鋪）6.63商業(yè)（集中商業(yè)）14別墅55會所16酒店57公建5.18架空層4（二）地下建筑面積43.32地下車位數(shù)量8047個說明：1、配套比例：地塊周邊現(xiàn)狀配套偏弱，大盤開發(fā)需配套支撐，結(jié)合周邊樓盤配套構(gòu)成情況，設(shè)定本案商業(yè)配套占計容總建5%，酒店配套5萬㎡，會所配套1萬㎡。2、車位配比：以《陜西省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，結(jié)合周邊樓盤車配比情況，設(shè)定本案為1：0.8。地塊分析—方案1方案1：容積率2.8，別墅+32F組合序號項地塊分析—方案1方案1:銷售收入+持有價值序號項目數(shù)量均價總銷1住宅126.31200015156002別墅5200001000003商業(yè)（商鋪）6.615000990004車位8047*60%15萬/個72423合計1787023序號項目數(shù)量均價總價1商業(yè)（集中商業(yè)）110000100002酒店59000450003車位8047*40%10.5萬/個33797合計88797銷售部分：持有部分：地塊分析—方案1方案1:銷售收入+持有價值序號項目數(shù)地塊分析—方案1方案1:成本測算序號成本可售單價總價1地價20833000002前期費用336483303建安費用35385094304配套費用537773285管理費用248357406銷售費用310446767財務(wù)費用7431070009稅費1613232313小計94081354817元/m2萬元凈利潤：43億成本利潤率：31.8%,另有8.9億持有資產(chǎn)。地塊分析—方案1方案1:成本測算序號成本可售單價總地塊分析—方案2方案2：容積率3.0，別墅+32F+40F組合序號項目數(shù)量單位一總建筑面積211.17萬m2（一）地上建筑面積160.08132F住宅126.3240F住宅12.983商業(yè)（商鋪）6.64商業(yè)（集中商業(yè)）15別墅2.16會所17酒店58公建5.19架空層4（二）地下建筑面積47.09地下車位數(shù)量8990個地塊分析—方案2方案2：容積率3.0，別墅+32F+40F組地塊分析—方案2方案2:銷售收入+持有價值序號項目數(shù)量均價總銷1住宅139.28120016713602別墅2.120000420003商業(yè)（商鋪）6.615000990