年前三季度房地產(chǎn)行業(yè)市場分析2022年以來，政府出臺(tái)了很多房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策，但是效果并不明顯，近日，多家房企公布了前三季度業(yè)績預(yù)報(bào)，但多數(shù)成果并不抱負(fù)。在公布業(yè)績預(yù)報(bào)的46家房企中，僅17家企業(yè)實(shí)現(xiàn)了預(yù)增、略增或扭虧，20家房企估計(jì)虧損，房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤下滑現(xiàn)象進(jìn)一步加劇。在虧損的企業(yè)中，多數(shù)是位于三四線城市的中小房企，面臨著較大的庫存壓力，項(xiàng)目去化速度緩慢。以下是2022年前三季度房地產(chǎn)行業(yè)市場分析：

差強(qiáng)人意20家房企三季度業(yè)績預(yù)虧

從目前來看，今年房企的三季報(bào)狀況不容樂觀，截止到10月14日，中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道依據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，共有46家房企預(yù)報(bào)了三季度業(yè)績，其中，綠景控股、榮豐控股等9家房企估計(jì)將連續(xù)虧損，廣宇集團(tuán)、南國置業(yè)等11家房企估計(jì)首虧，僅中糧地產(chǎn)、海德股份等10家房企預(yù)報(bào)業(yè)績預(yù)增，3家預(yù)報(bào)略增，4家預(yù)報(bào)扭虧。

在公布業(yè)績預(yù)報(bào)的房企中，蘇寧環(huán)球、中關(guān)村和美妙集團(tuán)成為增幅排名前三的企業(yè)。華聯(lián)控股、嘉凱城、鐵嶺新城等公司業(yè)績則下滑嚴(yán)峻。其中，嘉凱城的業(yè)績?yōu)槌掷m(xù)虧損，今年三季度凈利潤估計(jì)虧損6億元，華聯(lián)控股則估計(jì)虧損約3600萬元。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，雖然2022年樓市相比去年有所復(fù)蘇，但房企利潤率持續(xù)下調(diào)，“增收不增利”的現(xiàn)象依舊明顯，中小企業(yè)的狀況更為嚴(yán)峻。張大偉估計(jì)，2022年完成全年房地產(chǎn)銷售目標(biāo)的企業(yè)數(shù)量過半的可能性很小。

“從三季度房企預(yù)報(bào)來看，經(jīng)營業(yè)績下滑已經(jīng)是一個(gè)不爭的事實(shí)，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)暴利時(shí)代的消逝”，業(yè)內(nèi)相關(guān)人士分析，一方面，房企追逐銷售業(yè)績的過程中，經(jīng)營成本相對(duì)較高，盈利水平因此會(huì)受到影響，另一方面，項(xiàng)目背后的土地成本偏高，也會(huì)影響到盈利水平的提升。

庫存承壓中小房企在三四線城市難盈利

值得留意的是，目前公布三季報(bào)的46家企業(yè)以中小房企為主，萬科、萬達(dá)等大型房企的業(yè)績還未公布，尚不能代表A股140多家房企的整體表現(xiàn)，而是反應(yīng)了中小房企今年業(yè)績變動(dòng)的水平。而這些中小企業(yè)大多分布于三四線城市，“庫存巨大、去化緩慢”始終是困擾這些地區(qū)樓市進(jìn)展的主要因素。

在預(yù)報(bào)業(yè)績的房企中，鐵嶺新城的業(yè)務(wù)主要在遼寧鐵嶺市，三季度估計(jì)虧損額為7000萬元-8200萬元，早已建成的鐵嶺新城也曾被媒體報(bào)道入住率極低，陷入“鬼城”危機(jī)。鐵路新城在本次業(yè)績變動(dòng)說明時(shí)表示，截至目前，三四線城市房地產(chǎn)市場景氣度仍舊很弱，作為其上游行業(yè)的土地一級(jí)開發(fā)市場也受到了很大影響，公司土地出讓狀況不佳，導(dǎo)致業(yè)績虧損。

同樣，業(yè)務(wù)范圍主要在四川南充市的金宇車城，今年三季度的業(yè)績也不甚抱負(fù)，凈利潤估計(jì)虧損1061萬元-1211萬元。業(yè)績變動(dòng)緣由說明稱，受大環(huán)境影響，與去年同期房產(chǎn)相比，房產(chǎn)銷售有大幅度削減，去年1-9月房產(chǎn)銷售收入5170萬元，今年1-9月房產(chǎn)銷售收入約2450萬元，影響凈利潤約1100萬元。

“中小房企消失凈利潤的下降，甚至虧損，在最近兩年的市場環(huán)境下是可以預(yù)期的”，業(yè)內(nèi)人士聲稱，由于一線城市土地價(jià)格漸漸昂揚(yáng)，中小型房企大多被擠壓到了三四五線城市，就算有了政策的刺激拉動(dòng)，這些區(qū)域仍受困于高庫存及需求量的限制，成交仍處于低迷的現(xiàn)狀，單純依靠降價(jià)并不能解決去化壓力和資金回籠的問題。

旺季不旺樓市“金九”成色不足

與房企業(yè)績息息相關(guān)的，則是商品房的銷量，但作為樓市傳統(tǒng)旺季的“金九”，今年的表現(xiàn)并不如預(yù)期，未能大幅提升房企的業(yè)績。2022年9月份，易居討論院監(jiān)測的30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為1905萬平方米，環(huán)比僅增長2.9%，同比增長29.0%。嚴(yán)躍進(jìn)分析，今年九月份環(huán)比增幅之所以不如預(yù)期，和此前改善型購房需求的樂觀釋放、房企推盤節(jié)奏較慢等因素有關(guān)。

雖然“金九”的表現(xiàn)不甚樂觀，但“銀十”的市場仍有較大提升空間。中原監(jiān)測的上周（10月5日-11日）22個(gè)城市重點(diǎn)項(xiàng)目的推售套數(shù)環(huán)比增加了104%，達(dá)到年內(nèi)的第三高位，為后市供應(yīng)了充分貨源。各地市場認(rèn)購狀況也表現(xiàn)良好，22城市的整體認(rèn)購率達(dá)到61%。張大偉猜測，隨著9月中下旬供應(yīng)高峰的來臨，估計(jì)“銀十”市場表現(xiàn)有望超過9月。更多相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)市場分析請(qǐng)查閱由發(fā)布的《2022-2022年房地產(chǎn)行業(yè)市場價(jià)格專題深度調(diào)研及將來進(jìn)展趨勢討論猜測報(bào)告》。