積極因素增市場動能加目錄專題文章 辦公樓 住宅0808上海廣州深圳成都天津青島0909”沈陽武漢西安杭州南京香港1111

北京上海廣州深圳香港澳門物流地產北京上海廣州成都酒店1313零售地產57北京58上海31北京59廣州32上海60深圳33廣州61香港34深圳35成都36天津37青島38重慶39沈陽40武漢41西安42杭州43南京編者按2022年中國三季度GDP同比與環(huán)比均增長3.9主要經濟指標均好于預反映出工業(yè)產出提振消費企穩(wěn)投資發(fā)力和外貿拉動等諸多積極因素的正向疊加影體現(xiàn)了經濟企穩(wěn)回升的強勁勢說明一系列穩(wěn)增長政策不斷落地生經濟扭轉了下滑態(tài)勢并加速復且長期向好的基本面和發(fā)展韌性均較強。三季度工業(yè)經濟明顯恢復向全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長4.8較二季度回升4.1個百分說明疫情防控和經濟社會發(fā)展工作得到高效統(tǒng)工業(yè)生產加快恢復。三季度固定資產投資同比增長5.7比二季度加快1.5個百分基建投制造業(yè)投資繼續(xù)在高位保持景氣高技術產業(yè)投資較快增說明穩(wěn)經濟一攬子政策和接續(xù)政策效能不斷釋加快推進重大項目建設和擴大有效投資規(guī)模。三季度資本形成總額對經濟增長貢獻率為20.2拉動GDP增長0.8個百分點可以，投資已經成為助力經濟增長的主要著力點和托底經濟的主要手對高技術制造業(yè)和高技術服務業(yè)投資科技發(fā)展和綠色投資的政策支持將成為穩(wěn)定經濟增長和優(yōu)化經濟結構的平衡點。三季度最終消費支出對經濟增長貢獻率為52.4拉動GDP增長2.1個百分點零售市場和消費在多重超預期因素沖擊下依然企穩(wěn)回消費者信心回暖提振消費是對沖經濟下行壓力的重要著力下一步應繼續(xù)注重穩(wěn)預穩(wěn)主穩(wěn)就促進消費擴容提助力形成強大國內市有效挖掘內需潛力。可以中國經濟已站在新一輪復蘇期的起點但考慮到目前內需仍偏海外需求疲應針對有效需求不足的矛推動擴投資促消費政策加快見通過抓落實持續(xù)釋放政策效應要通過總量政策結構政策價格政策適時適度全面發(fā)支持實體經濟恢復和發(fā)使經濟運行盡快回到潛在增速的合理區(qū)間之內要運用財政金融政策工具支持重大項目建設備更新改造并形成更多實物工作量要促進消費恢復成為經濟主拉動落實支持大宗消費和生活服務業(yè)的政因城施策支持剛性和改善性住房需求要注重將實施擴大內需戰(zhàn)略同深化供給側結構性改革有機結合起通過供需兩側雙向發(fā)有效協(xié)堅持高水平對外開堅持實施擴大內需戰(zhàn)略。

龐溟大中華區(qū)研究部總兼首席經濟學家姚耀中國區(qū)研究部總監(jiān)經濟和政策動態(tài)經。甲級辦公樓市場：2022年三季在復雜動蕩的全球經濟形勢人民幣匯率波動加短期內市對于經濟走勢的預期依舊保持謹慎觀望態(tài)度但隨著穩(wěn)經濟一攬子政策和接續(xù)政策措施落地顯長期來看預計對國內經濟復蘇產生積極效應據(jù)國家統(tǒng)計局10月24日公布的數(shù)前三季國內生產總值為87萬億同比增長3.0%全國辦公樓市場受疫情的滯后影整體需求仍未見顯著復蘇態(tài)其中金融和TMT行業(yè)保持較高韌性持續(xù)支撐市場需求隨著經濟

活動從疫情影響中逐漸恢辦公樓租賃市場預計將在未來幾個季度呈現(xiàn)逐步復蘇態(tài)勢2022年三季一線城市全年共錄得凈吸納量約50萬平方相比二季度增長63但與去年同期相比下降68%上海辦公樓市場的穩(wěn)步恢復貢獻了大部分凈吸納量環(huán)比增而北京廣州深圳分別受到本地疫情與市場情緒影本季度租賃需求略顯疲軟北京租賃市場在經歷短暫的回暖后于后半季度重歸平三季度凈吸納量較上一季度明顯下環(huán)比減少近70%雖然三季度廣州市內未受到

疫情的顯著擾但在未來疫情波動政策走向等不確定因素的影響許多企業(yè)傾向于更為謹慎的租賃決策因本度廣州空置面積吸納速度相對緩凈吸納量約為6萬平方米深圳多點散發(fā)的局部疫情令人員流動和經濟活動受對辦公樓租賃活動產生了一定程度的負面影響三季深圳甲級辦公樓凈吸納量為33萬平方但超過七成來自總部自用需市場租賃需求相對有限上海的場表現(xiàn)與其余一線城市相比呈現(xiàn)出較強韌隨著上海度過疫情沖三季度市整體凈吸納量上錄得超過10萬平方米與二季度相1.5線及二線城市租賃需求呈現(xiàn)小幅復凈吸納量超過23萬平方錄得13%的環(huán)比增但市場活仍有待進一步釋放。金融行業(yè)持續(xù)作為一二線城市辦公樓市場需求中的支柱行發(fā)揮其穩(wěn)定市場的作用一線城市北京第三季度的租市場需求主要由內資金融企業(yè)支撐占租賃需求總面積的一半深圳辦公樓市場

甲級辦公樓租2022第三季度增長環(huán)）北京北京上海廣州深圳天津武漢無*蘇州沈陽青島西安杭州成都重慶南京寧*%%%%%*無寧波每半年更新一數(shù)據(jù)來源仲量聯(lián)行銀行證券基金和保險等傳統(tǒng)金融業(yè)租賃需求依舊表現(xiàn)堅挺1.5線及二線城市杭州金融行業(yè)需求占比攀升至21%以券商基金為代表的傳統(tǒng)高端金融戶租賃需求逐漸復蘇南京甲級辦公樓市場金融行業(yè)貢獻了主要需包括國出口信用保險公司超過5,000平方米的大面積成交在武進入快速發(fā)展期光谷中心城片區(qū)金融企業(yè)入駐率正在穩(wěn)步提升。三季在全國部分主要城TMT行業(yè)呈現(xiàn)租賃需求增速放緩趨勢深圳的部分TMT企業(yè)本季度正在持續(xù)推進降本增效和業(yè)務整使得行業(yè)租賃成交占比呈現(xiàn)小幅下需求穩(wěn)定性有所下降北京辦公樓市場先前強勁的需求支柱TMT行業(yè)擴張步速放緩在科技聚集區(qū)域望頭部企業(yè)在附近整租或購買的一些項目已待入近期他們正在進行面積整逐步退出區(qū)域內分散的辦公空此舉將持續(xù)帶給業(yè)主方更大的空置壓力除一線城市以成都TMT行業(yè)新租需求占比自2020年下半年后首次落居第二位置杭州TMT行業(yè)仍支撐市場需但目前已進入行業(yè)調整期。TMT行業(yè)目前的增速放緩趨勢除了歸因于階段性面積整合以主要原因在于大廠的戰(zhàn)略布局調頭部企業(yè)正在積極布局醫(yī)療VR汽車等領域此業(yè)務線、員工的結構性調整也并非代表整體行業(yè)擴張步伐的停滯復盤2022年至今的數(shù)有3家頭部企業(yè)公布了上半年的員工

人數(shù)情其中有兩家同比減少2一家下降10%透過數(shù)據(jù)印證了TMT行業(yè)出現(xiàn)人員總數(shù)下調趨但降幅在合理可控范圍內整體來行業(yè)擴張趨勢依舊保高度平頭部企業(yè)依舊在持續(xù)尋找新賽新的增長點。三季全國主要一二線城市共入市甲級辦公樓面積152萬平方基本與二季度持平北京本季度無新項目入其余三個一線城市作為本季度全國甲級辦公樓新增供應的主要來貢獻了供應總量的三分之二在整體租賃市場需求尚未完全復蘇的背景新入市項目推動部分市場的空置率水平進一步上升上海共有三個項目于本季度內竣工交新增供應約28萬平方米在中央商務徐家匯板塊錄得一個11.5萬平方米新項目入使得中央商務區(qū)整體空置率環(huán)比上升1.7個百分點至9.1%三季度廣州新增辦公面積約25萬平方受限于相對乏力的租賃需新項目去化速度較推動全市空置率環(huán)比上漲約2.0個百分點至17.5%深圳第三季度共有5座甲級辦公樓入總體量約48萬平方米盡管市場需求疲，但得益于總部自用面積的支例如某領軍科技公司回遷總部的自用面積達20萬平方全市整體空置率環(huán)比僅略微上升0.4個百分點。1.5線及二線城市共錄得50萬甲級項目供部分城市迎來2022年首次供供應端壓力推高部分城市整體空置率重慶甲級辦公樓市場迎來年內首次供入市

總體量13.6萬平方米其中國信金融中心將作為重慶國際信托及重慶三峽銀行的總部辦公使用并去化大部分面積因此目前市場供應端壓力并不顯著本季度重慶甲級辦公樓平均空置率環(huán)比上升2.9個百分點27.0%第三季武漢新增供應依然處于高其中2座甲級項目集中分布在武昌縮小了漢口和武昌之間優(yōu)質甲級辦公樓市場的存量差距新入市項目推高甲級市場空置率至34.7%南京辦公樓市場迎來一座位于河西板塊的甲級項目入甲級辦公樓平均空置率上浮至33.5環(huán)比上升3.5個百分點。本季度四個一線城市均錄得租金負增長。為了吸引租業(yè)主的租賃策略變得更加靈活包括提供租金優(yōu)惠或更長的免租期北京整體租金持續(xù)呈小幅下降趨，環(huán)比降低0.4個百分全市九個子市場中有七個錄得租金負增長由于疫情影響猶上海部分仍面臨較大空置壓力的業(yè)主于本季度再次調整租金預致使中央商務區(qū)租金環(huán)比小幅下跌0.7%在經過此前兩到三個季度的下廣州甲級辦公樓市場租金目前處于較低的水下探空間逐步壓本季度全市租金保持相對平環(huán)比微跌0.1%。受需求相對低迷以及供應端壓力的雙重影大部分1.5線及二線城市持續(xù)錄得不同程度的租金下降由于空置壓力持續(xù)攀青島武漢均錄得超過1%的單季度租金降幅在租金下行加之需求恢復緩慢大環(huán)境部分項目表現(xiàn)未能顯著提21城市優(yōu)質零售物業(yè)供求指標000千平方米0千平方米0000089012345678901凈吸納量 新增供應 空置率

15%12%百分比9%百分比6%3%0%

同比去年減少了38%資本放融資渠道的減少也促使品牌采“降本增效的策優(yōu)化布暫緩拓店計劃同時頭部一線城市疫情影響依舊持消費復蘇仍需時日在下行市場環(huán)境優(yōu)質開發(fā)商吸引熱門品牌的的能力凸強強聯(lián)合成為市場主旋律本季度高端小眾香水精致露營裝備小型餐飲折扣零食集合店等業(yè)態(tài)開店相對活躍。本季“輕資產模式活華潤萬象生活與重慶解放碑新華時尚城簽萬達在各地成立商管子公其中本季度在成都接管紅唐購物中心和奧克斯廣場隨著商管2008至2021年凈吸納新增供應和空置率均為全年數(shù)2022年凈吸納新增供和空置率為年底預測。數(shù)據(jù)來源仲量聯(lián)行

運營服務逐漸從地產開發(fā)剝離出越來場奪，激業(yè)主繼續(xù)采取調整租金的策靈活應對市場壓爭取空置面積盡快回填。優(yōu)質零售物業(yè)市場：三季度疫情依然反復對中國消費市場產生的負面影響仍在延續(xù)據(jù)國家統(tǒng)計9月全國社零總額3.8萬億同比提升2.51-9月全國社零總額32.0萬億，同比增長0.7增速遠低于疫情前水平疫情也對居民的消費行為所產生的影響開“常態(tài)化消費者的收入預期就業(yè)預期開始出現(xiàn)下滑進而影響消費總支同時消費者更加關注商品的性價“省吃儉用下的消費降級潮凸顯消費支出“替代效應在這些因素中國消費及零售物業(yè)市場雖然仍具有一定韌但整體市場表現(xiàn)仍不及預期。三季全國優(yōu)質零售物業(yè)市場新增供應總體水平有所恢復上半年因疫情延期開業(yè)的項目在三季度陸續(xù)入再加上零售項目趕國慶黃金三季度市場迎來年內供應小高峰仲量聯(lián)行統(tǒng)2022年第三季度21個主要城市優(yōu)質零售物業(yè)新增供應共計192.6萬平方較上半年單季應水平明顯回升一線城市新增供應在全國中占比超過43成為本季度供應的絕

對主力從開發(fā)端視角分華潤旗下萬象系商業(yè)開發(fā)今年保持活季內旗下多個項目開包括上海蘇河灣萬象天地南京萬象天地青島嶗山萬象匯深圳萬象食家等在資金流收緊的背景頭部優(yōu)質開發(fā)商已成為優(yōu)質零售物業(yè)項目開發(fā)的主對未來消費市場格局塑造起著重要作用在市場下行周期品牌拓店謹同時疫情反復品牌銷售額不及預一些品牌擴店計劃擱現(xiàn)有店鋪被優(yōu)化全國平均空置率較二季度上升0.8個百分報10.6%。本季度租金依舊處于下探區(qū)間租賃需求恢復不及預為穩(wěn)定自身項商場愿意提供靈活的租約條從而吸引租戶和緩解租戶壓力另隨著品牌問詢量的下滑業(yè)主對于租金優(yōu)惠條款的談判持更開放的態(tài)度據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)全國購物中心首層平均租金三季度環(huán)比下跌1.3環(huán)比跌幅擴大。業(yè)態(tài)方疫情反復和宏觀經濟的調整讓市場需求恢復不及預從消費端來消費降級潮使中端品牌承壓嚴其中大眾時尚男女裝品牌受創(chuàng)嚴重從資本市場來1-8月零售消費領域共發(fā)生440起融

合作模式其中包租委托管理品牌輸出式。前三季度疫情致使多個項目延期開預計年末延期項目有望大規(guī)模集體入市據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計預測全國21城共計超過700萬平方米的優(yōu)質零售供應有望于四季度入市從項目層面來地標級高端、改造型項目將成為年末市場供應的重點。從宏觀經濟來今年第三季度我國國內生產總GD同比增長3.9增速較二季度加快3.5個百分增速好于預長期恢復勢頭較經濟回暖預計將對消費預期進一步修疊加促消費政策持續(xù)發(fā)力以及防疫逐漸優(yōu)化的背景四季度消費有望繼續(xù)恢復。住宅市場：2022年三季“穩(wěn)樓市舉措加速落，市場信心邊際修復政策“穩(wěn)定房地產市場仍為政策優(yōu)化的主基各“一城一策實施速度加快2022年三季度累計已有上百城優(yōu)化房地產政主要涉及放松限購放松限貸優(yōu)化公積金貸款降低首付比例下調房貸利率發(fā)放購房補貼及加大引才力度等多地二手“帶押過戶等政策也陸續(xù)跟進此各“保交樓政策持續(xù)加主要以設立紓困基金投放專項貸款等方式來穩(wěn)定樓市信心信貸8月貸款市場報價利LP迎“雙1年期LPR下調5個基點至3.655年期LPR下調15個基點至4.30%2022年至5年期以上LPR累計下調35個基，為2019年房貸利率換錨后降息力度最大的一年受此影全國房貸利率繼續(xù)下行北京天津武漢等多地的公積金利率也紛紛下調9月29央行銀保監(jiān)會發(fā)布通決定階段性調整差別化住房信貸政符合條件的城市政府可自主決定在2022年底前階段性維下調或取消當?shù)?/p>

二十城市大眾住宅市場季度成交量9,00成交面積（萬成交面積（萬平方米）7,006,005,004,003,002,001,0033091103101113111123121133131143141153151163161173171183181193191203201213211223224個一線城市 6個二線城市 0個城市季度平均成交量注1)4個一線城市包括北上廣州和深16個二線城市包括長成重，大杭南寧青沈蘇天武無廈西安以及鄭州;2)重慶大眾市場成交量包含所有商品重慶政府并未分開計算商品住宅部。數(shù)據(jù)來源中國房地產指數(shù)系統(tǒng)新發(fā)放首套住房貸款利率下限據(jù)石家莊貴陽天津武漢宜昌等十城首套房貸利率降至4%以惠及首次購房體在多重穩(wěn)市場政策支撐當前政效果有所顯市場信心邊際改善。三季住宅投資持續(xù)下房企開發(fā)資熱情仍顯低迷2022年9全國房地產開發(fā)投資累計同比下降8.0%其住投資同比下降7.5%1-9月住宅新開工面積約6.95億平方同比下降38.7企業(yè)開工意愿仍較弱同住宅竣工面2.96億平方同比下降19.6連續(xù)兩個月跌幅收表“保交樓政策效果持續(xù)顯現(xiàn)土地方截至9房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積和成交價款分別同比下降53.0%和46.2降幅繼續(xù)擴土地市場仍未走出低谷。

全國住宅市場銷量整體仍處低但在各地加速出臺穩(wěn)樓市政策的影響居民置業(yè)信心正緩慢修復1—9月全國住宅銷售面積下降25.7連續(xù)兩個月降幅收顯示熱點城市穩(wěn)樓市政策效果有所顯現(xiàn)仲量聯(lián)行跟蹤的20個主要一二線市住宅成交數(shù)據(jù)顯三季度20城市一手比窄其一線城市需求依然堅三季度成交量較去年同期小幅上漲1%在16個置業(yè)觀望情緒依然濃三季度成交量同比窄。全國商品住宅銷售價格環(huán)比總體呈降勢9月70個大中城市新建商品住宅和

二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有個9月一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由8月上漲0.1%轉為下降0.1%二三同。展望四季政策方穩(wěn)樓市政策有望繼續(xù)加碼疊加前期政策效果進一步顯市場信心有望繼續(xù)修復投資方四季度將“保交樓的關鍵節(jié)“保交樓政策帶動竣工量有望持續(xù)修一定程度帶動投資邊際改善但短期企業(yè)開工意愿難以明顯回新開工面積同比降幅或仍較全年投資下行趨勢難以改變市場方前期政策落地有望帶動市場恢四季度商品住宅銷售面積同比降幅有望收窄。機區(qū)迎來重大發(fā)產邁機區(qū)迎來重大發(fā)

行加政策利生命科學北京市醫(yī)藥中小型初創(chuàng)公司在2020年新冠疫情爆發(fā)后集中注冊成立，藥品生經營企業(yè)數(shù)量激增。自2020年7月至今，全市藥品生產企業(yè)新增259家，而在此之前注冊的企業(yè)僅有7家。同時，2021年北京證券交易所成立后首批上市的81家企業(yè)中，有10家生命科學領域的“專精特新”。未來北京市生命科學行業(yè)發(fā)展隨政策利好不斷推進。根據(jù)《北京市十四五”時期高精尖產業(yè)發(fā)展規(guī)劃》至2025年醫(yī)藥健康產業(yè)目標實現(xiàn)營業(yè)收入1萬億元，相比2021年的2200億營收總額，市場規(guī)模還需翻四倍有余。業(yè)業(yè)不動產需求強產由于生命科學企業(yè)需要大面積的生產、研發(fā)和實驗場所，其不動產相關需求集中在有車間和研發(fā)實驗室等相關配套設施產業(yè)園區(qū)。但隨著企業(yè)規(guī)模發(fā)展，行業(yè)龍頭企業(yè)會逐步剝離總部與前端部門職能，

遷至市中心的優(yōu)質辦公樓宇，提高品牌象、增加商務便捷性。根據(jù)仲量聯(lián)行的計調研，在京生命科學領軍企業(yè)的不動與運維成本更低，行業(yè)集群效應與政策持力度更大，利于進行科研生產與資源合。伴隨目前企業(yè)生產經營規(guī)模的逐步張，未來生命科學園區(qū)需求仍有廣闊增相較綜合產業(yè)園區(qū)，生命科學園對研發(fā)驗室、潔凈車間、恒溫冷藏庫房等硬件件與園區(qū)品質都有著獨特要求。物業(yè)持者與投資人應具有前瞻眼光，審時度勢紀明華北區(qū)研究部董事

聚焦升級基礎設施、落實引入對入園企有利的政策扶植，吸納市場優(yōu)質需求。提共建摘地為社會資本市場供應在由國資主導的情況下仍然具備社會資本參與條件，但投資者可選擇的標的稀缺。近期城市更新政策將釋放一定項目改造可行性；同時，部分生命科學企業(yè)資金量有限，選擇與地產開發(fā)商共建地，或可為房地產開發(fā)企業(yè)和投資機構帶來一定機會窗口。張雅寧北京研究部分析師一信息賦能│廣州辦

205200元/平方米/月，建筑面積195元/平方米/月，建筑面積190185180175170165160 2018Q12018Q22018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q2

0.200.180.160.140.120.100.080.060.040.020.00公“空置焦慮指 凈有效租左） 空置焦慮指右）資料來源仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部制管時信息與數(shù)據(jù)輔助決策隨著廣州的存量辦公物業(yè)步入資管時代發(fā)展商亟需一套更為科學的決策系統(tǒng)以低空置成本并實現(xiàn)快速去化。因此，仲聯(lián)行華南區(qū)研究部利用仲量聯(lián)行的大量史數(shù)據(jù)，在傳統(tǒng)的空間維度（空置面積之外，引入時間維度（空置時長）與外維度（新增供應）作為新的研究變量，內外兼立體監(jiān)測項目租賃壓力具體而言，我們通過定期追蹤的物業(yè)所樓層和所有單元的空置情況，整合空置積與時長，構建了一個內生指數(shù)，以此析空置去化周期時長與業(yè)主租賃壓力之的關系；在此基礎上，引入項目周邊區(qū)內、每個時點前后一定時間段內的甲級公樓新增供應量，由此綜合形成空置焦

通過研究廣州成熟的甲級辦公樓的歷史空置數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)空置焦慮指數(shù)與該公樓平均租金呈現(xiàn)較為顯著的負相關截選2018年至今的數(shù)據(jù)，在整體市場和珠江新城子市場，兩者相關系數(shù)可分別達到-0.95與-0.91（相關系數(shù)絕對值越接近1，則表示變量間的關聯(lián)度越強）。注：全文用整體市場代表本文選取的廣21個代表辦公樓項目之和。聚焦競輔助制定定價策略為進一步探索此項創(chuàng)新研究在商業(yè)領域的應用，仲量聯(lián)行研究部選取了位于珠新城內互為強替代性競品的五個優(yōu)質甲級辦公樓項目，探索如何利用“空置焦慮指數(shù)”捕捉辦公樓業(yè)主對于項目租金的控制注：由于選取的項目具有突出優(yōu)越的地位置與綜合物業(yè)品質，周邊或其他

域內近期新增的辦公樓供應對這些宇的業(yè)主心態(tài)影響甚微，所以我們此僅考慮內生空置焦慮指數(shù)。以下發(fā)現(xiàn)與我們的猜想一致，即空置升高并非造成業(yè)主焦慮心態(tài)的唯一誘因；反，大量大面積空置單元的突然涌入或是小面積單元的長期滯銷對業(yè)主心態(tài)造成的發(fā)現(xiàn)一歷史數(shù)據(jù)中，當季度新增的大面積空置元（超過1,000平方米）造成的空置焦慮指數(shù)超過臨界值（圖二橙色虛線）的現(xiàn)發(fā)現(xiàn)二歷史數(shù)據(jù)中，小面積空置單元連續(xù)滯銷導致的空置焦慮指數(shù)超過臨界線（圖二藍色虛線）的現(xiàn)象共出現(xiàn)11次，其中10次伴二 240235元/平方米/月，建筑面積230元/平方米/月，建筑面積2252202152102052002018Q12018Q22018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q2凈有效租左）滯銷三個季度及以上的小面積空置單元產生的內生空置焦慮指右即期新增大面積空置單元產生的內生空置焦慮指右）資料來源仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部

0.0150.0120.0090.0060.0030.000

此外，同時觀察紫色與紅色線段走勢，們發(fā)現(xiàn)通常當大面積單元空置三個季度后，業(yè)主開始變得焦慮并改變租賃策略將其拆分成小單元放租以加快空置去化容望未提升模型準確性與兼未來，我們將擴大研究范圍，不斷優(yōu)化有模型，將空置焦慮指數(shù)推廣至國內其城市。此外，利用仲量聯(lián)行獨有的需求數(shù)據(jù)資源，我們也期望將供需兩端的定分析相互融合，為業(yè)主量身定制開發(fā)一曾麗華南區(qū)研究部總監(jiān)

王羽倫廣州研究部助理經理的產策略今年以來，疫情的反復或將改變在華國企業(yè)在辦公租賃、空間策略以及設管理方面的需求和期望。為此，我們六月上旬對在華跨國企業(yè)租戶展開問調研，旨在探索其不動產策略和趨勢并且深入了解在華跨國企業(yè)如何通過定優(yōu)化企業(yè)不動產策略，以實現(xiàn)短期有效應對疫情的影響，中長期服務于業(yè)在華發(fā)展的目標。1

多數(shù)在華跨國企業(yè)的不動產計劃未因疫業(yè)表示待疫情防控措施放寬后將繼續(xù)原先計劃；僅有4%完全取消了原有的擴張或升級計劃。分行業(yè)來看，生命科學行業(yè)的內的企業(yè)表示原先計劃沒有影響，17%待防控措施放寬后繼續(xù)，且沒有企業(yè)取消原計劃。專業(yè)服務、金融服務和科技新媒體行業(yè)保持韌性，其中專業(yè)服務和科技新媒體行業(yè)中各有69%的企業(yè)表示原先劃沒有影響，67%的金融服務企業(yè)表示原先計劃沒有影響或待防控措施放寬后繼的企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標調研結果中，我們發(fā)現(xiàn)，與三年前相比目前更多企業(yè)在制定不動產選址策略時除了關注傳統(tǒng)選址要素（如成本，可性等）之外，還加大了對企業(yè)更高戰(zhàn)略層面的支持，這些戰(zhàn)略選址要素包括ESG（環(huán)境、社會和治理），公司品牌，人保留，BCP（業(yè)務持續(xù)性計劃）等。在各

戰(zhàn)略要素中，企業(yè)對ESG和BCP的重視程度增長尤為明顯。由此可見，在新一辦公選址策略上，相較于傳統(tǒng)的租賃選址決策，企業(yè)更關注戰(zhàn)略選址因素，以期通過企業(yè)的辦公選址，服務于公司發(fā)展的長期戰(zhàn)略目標，例如吸引人才，打造公司品間但實體辦公空在中國本輪疫情之前，混合辦公的工作式（員工遠程工作的比例更大）在中國當有限，即便是在華的跨國公司。然而最近的疫情迫使公司改變其傳統(tǒng)的工作式，更傾向于采用混合辦公，在華跨國司采用混合辦公的比例正在增加。在所以下員工延續(xù)居家工作的模式。盡管混辦公趨勢漸起，但實體辦公空間的地位無法撼動。大多數(shù)企業(yè)通過此次疫情感到實體辦公空間價值的重要性和不可替性，他們認為實體辦公空間所提供的面面交流場合是提高生產力的關鍵所在。外，辦公室辦公的優(yōu)勢還體現(xiàn)在促進跨門協(xié)作和創(chuàng)新、提升即時交流的效率、除了混合方法外，工作場所規(guī)劃將考慮業(yè)務持續(xù)性計劃（BCP）考慮在內，通積極影沒有影待防控視情展估原計劃消

對企業(yè)動產的影響

金融服專業(yè)服務科技互聯(lián)生命科學視疫生命科學視疫情展重估

對各主行業(yè)響原計劃,防施放寬繼續(xù)數(shù)據(jù)來源仲量聯(lián)行研究部2環(huán)社EG公司治）77

過多功能的設計展現(xiàn)辦公空間的韌性眾多受訪公司都考慮增加辦公場所里臨時應急儲備和儲物空間。與此同時商業(yè)配套交通可及

租賃成本產業(yè)集聚

6543210BCP(業(yè)務持續(xù)性計劃)2

吸引保留人才企業(yè)品牌形象創(chuàng)新數(shù)字化數(shù)據(jù)來源仲量聯(lián)行研究

企業(yè)更有意通過增加單人使用電話亭，提升辦公效率。另外，重視優(yōu)化娛樂閑空間也體現(xiàn)了受訪企業(yè)旨在增強員體驗和人文關懷?？鐕镜钠髽I(yè)不動產戰(zhàn)略在一定程度引領了中國大陸的辦公空間轉型。調研果表明，跨國公司傾向于關注疫情影響的企業(yè)韌性，并且正在嘗試通過優(yōu)化其動產策略，有效應對疫情的影響，同時為其在中國長期的戰(zhàn)略發(fā)展服務。這一向表明了企業(yè)不動產決策在公司戰(zhàn)略中重要性，并可能為中國所有公司的未來3公司采取居家辦公的比例受訪企公司采取居家辦公的比例數(shù)據(jù)來源仲量聯(lián)行研究部

臨時應急儲備（如床墊及醫(yī)藥箱等）儲物空間娛休閑空共休息區(qū)（睡艙加辦公桌單使用的話淋浴健身房簡易廚

提升辦空間體措施規(guī)劃丁婷上海研究部董事循展助由于中國對奢侈品征收的高單價和稅率免稅品和征稅品之間的價格差異很大，此，經營高端零售的中國免稅業(yè)務吸引在疫情之前，中國消費者是國際旅行中球奢侈品消費的主要貢獻者。如今，隨國民可支配收入的持續(xù)增長，國內奢侈需求增長強勁。同時在跨境旅行限制和循環(huán)的催生下，中國奢侈品銷售正逐步

中國的“十四五”規(guī)劃提出在消費領域展免稅市場，該提案突顯了中國政府建更多國際水平消費目的地的決心。與此時，高端消費品牌繼續(xù)在中國擴張，為稅市場創(chuàng)造了新的機遇。僅在過去兩年位于海南省的CDFG三亞國際免稅購物中心已成為中國銷量最大的購物中心，大自2011年4月20日推出以來，中國政府斷調整和發(fā)布離岸免稅購物的新政策。策變化逐步細化了購物限制、目標客戶據(jù)海南省?？诤ｊP統(tǒng)計，2021年海南10家離岸免稅店總銷售額達到602億元，同保持積極增長的趨勢。今年以來，海南的離岸免稅店陸續(xù)推出了一系列消費者促銷活動，例如一些奢侈品牌推出了新產品，開設了首店，并通過主題活動和多元化促銷來吸引消費者。這些策略極大地刺激了此外，在2022年4月25日發(fā)表的國務院

促進消費持續(xù)恢復的意見》明確提出免稅政策將進一步優(yōu)化，繼續(xù)大力建設城市免稅店。作為“十四五”規(guī)劃綱要的重要組成部分，免稅店將是促進消費業(yè)態(tài)健康可持續(xù)發(fā)展的措施之一。國內百貨公司、文化和旅游組織以及房地產公司也在聯(lián)合申請城市免稅許可證。隨著廣州北站中免稅綜合體的開工，包括深圳、成都、武漢、長沙在內的其他城市相繼推出了設立在利好政策下，免稅消費市場的發(fā)展能會進一步加快。根據(jù)中國免稅集團數(shù)據(jù)，到2025年，中國免稅商品的總消費預計將增加到6140億元人民幣，中國消費者將為全球免稅消費的總增長貢65%。在國內外雙循環(huán)下，消費回流的潛力凸顯。吳曉川中國區(qū)研究部分析師2011.04.20政策2018.12.01政策截至2022.6.30政策免稅額度5,000元/人/年30,000元/人/年100,000元/人/年離島免稅商品品種183245化妝品購買限額8件12件（ 30件 按照包裝盒里實際個數(shù)年齡超過18歲超過16歲超過16歲離島方式飛機飛火輪船離島不包括離）飛火輪船離島不包括離）消費頻率2次/人/年不限不限單次限購商品多數(shù)受歡迎商品每人每年只有一次購買資格單次限購商品有所減少單次限購商品被大幅度放寬質量保證書已添加產品源代碼以確?？勺匪菪砸烟砑赢a品源代碼以確?？勺匪菪悦舛愒S可等級新免稅許可證的登記已放寬數(shù)據(jù)來源仲量聯(lián)行研究部辦公樓14 |專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|辦公樓

二零二二年第三季度大中華區(qū)物業(yè)摘要北京”米華北區(qū)研究部總監(jiān)

租金同比增長率注：增長率為同質比變化3.0%

每平方米每月有效租金基于建筑面積356元

租金周期租平價格指數(shù)

本季度初需求活躍度小幅提隨后顯著下降。140120100指數(shù)80指數(shù)60402007 8 9 0 1租值指數(shù) 資本值指數(shù)基數(shù):0度=100資料來源央商務區(qū)的價格指數(shù)

2

在當前市場環(huán)境需求顯著受租賃活躍度在三季度初期短暫升溫后有所回落以大型企業(yè)為代表的租戶傾向于更為謹慎的租賃決策本季2,000平以下的租賃成交數(shù)量占總成交數(shù)的83%。。市場放緩推動全市空置率下降幅度收窄。由于租賃市場整體活躍度下本季度凈吸納量水平下降態(tài)勢明比二季度減少70%盡管全市需求疲但個別近期入市項目在本季度得到部分去全市空置率緩慢下降至9.7環(huán)比降幅0.1個百分點。硬性指標1000總建筑面積千平方米總建筑面積千平方米600400200017 18 19 20 21凈吸納量 落成量未來供應 空置率

22F

18%15%百分比12%百分比9%6%3%0%

本季度無新增項目入市盡管位于麗澤和奧林匹克區(qū)域的近期入市項目在三季度得到部分去但仍余較多空置面向全市整體空置水平持續(xù)施壓。本季度租金進一步下業(yè)主提供更為靈活的租賃條款。整體租金持續(xù)呈下降趨環(huán)比下降0.4%本季全市九個子市場中有七個錄租金負增長為吸引租業(yè)主的租賃策略變得更加靈包括提供租金優(yōu)惠或更長的免租期。投資市場較具有顯著售價優(yōu)勢的項目更受投資者關注朗詩綠色于本季度將北京船舶大廈剩余50%股權出售給陽光保愛爾醫(yī)療通過司法拍賣成功收購五環(huán)大酒店。2022年2。資料來源量聯(lián)供應是年底預計。

市場壓力存預計2022年末全市租金勉強維穩(wěn)。由于今年5月疫情爆發(fā)帶來的滯后影我們預計2023年全年租金水平將保持平僅維持低速正增長另共計約44萬平方米的未來供應將于2023年底前入，預計2023年全年凈吸納量為26萬平方米。2022年初以數(shù)家TMT頭部企業(yè)持續(xù)推進不動產整在望京區(qū)域退租多處分散的辦公面積上述企業(yè)此前在望京周邊整租或購買的物業(yè)已陸續(xù)交付未來幾個季此趨勢預計將進一步延望京業(yè)主或將面臨更大空置壓力。備注京甲級辦公樓市。上?！耙咔橛绊懭允拐w市場保持審租金繼續(xù)下行”姚中國區(qū)研究部總監(jiān)

租金同比增長率注：增長率為同質比變化1.9%

每平方米每月有效租金基于建筑面積281元

租金周期跌放價格指數(shù)40302010指數(shù)00指數(shù)0000417 418 419 420 421 422租值指數(shù) 資本值指數(shù)基數(shù):0度=100資料來源海中心城區(qū)的價格指數(shù)硬性指標

盡管租賃活動增但租戶仍持謹慎態(tài)度。隨著上海度過疫情影上海市場整體凈吸納量較上季度上升至10.4萬平方米在中央商務多元化的租戶需求幫助市場保持穩(wěn)定金融服務和專業(yè)服務公司仍作為租賃需求主要推動力然由于租戶整體仍持保守態(tài)續(xù)約量也有所增加。非中央商務區(qū)凈吸納量錄得12.9萬平方米主要問詢繼續(xù)集中在前灘徐匯濱江等熱門板塊生命科學新能源汽車等戰(zhàn)略性新興產業(yè)帶動租賃需金融服務和科技新媒體企業(yè)需求保持韌性。三季度錄得三個項目竣工交共計新增27.8萬平方米。在中央商務徐家匯板塊錄得一個115,000平方米新項目入使得中央商務區(qū)整體空置率環(huán)比上升1.7個百分點至9.1%新項目預計將有助于提升徐家匯的商業(yè)氛圍并保持板塊在浦西中央商務區(qū)的競爭力。在非中央商務兩個新項目入總計163,000平方米三季度入市的新項目皆獲得活躍的預租和問推動非中央商務區(qū)空置率環(huán)比下降0.1個百分點至25.0%。7060總建筑面積千平方米總建筑面積千平方米403020100

17 18 19 20 21 凈吸納量 落成量未來供應 空置率

5%5%5%5%5%%-%

隨著業(yè)主調整租金預整體租金小幅下降。百分比在中央商務由于二季度疫情影響猶業(yè)主租金可談空間加大以維持現(xiàn)有出租使得整體租金環(huán)比小幅下降0.7%部分經驗較為豐富的業(yè)主積極調整租賃策略以保持競爭力。百分比非中央商務區(qū)樓宇租金分化持位于高空置率板塊的業(yè)主通過增加免租期等措施刺激租賃需求在租戶導向型市租金環(huán)比下降1.3%業(yè)主的租金預期也相收到近期需求放緩和大量未來供應等因素所影響。2022年2。資料仲量聯(lián)行年底預計。

由于許多租戶推遲租賃決市場逐漸偏向租戶導向。由于租戶保持謹慎態(tài)度且延長其決策周需求復蘇進程較預期將有所放緩但是生命科學和先進制造等戰(zhàn)略性新興產業(yè)不斷擴大對甲級寫字樓的需求將有助于加快復蘇步伐。我們預計租金的復蘇同樣將有所放緩基于租戶謹慎的租賃策略和市場大量的未來供應等因業(yè)主將持續(xù)呈保守態(tài)特別是在空置率較高的板許多業(yè)主也將相應降低租金預期。備注辦公樓市。廣州租賃需求仍待釋市租金微跌”曾華南區(qū)研究部總監(jiān)

租金同比增長率注：增長率為同質比變化-5.8%

每平方米每月有效租金基于建筑面積170元

租金周期跌放價格指數(shù)403020指數(shù)10指數(shù)000000417 418 419 420 421 422

三季度租賃需求仍顯乏力。三季國內疫情多點散發(fā)繼續(xù)給全國及廣州經濟穩(wěn)增長帶來一定壓力同在未來疫情波動防疫及穩(wěn)增長政策走向等不確定因素的環(huán)繞許多企業(yè)對于自身業(yè)務擴張和發(fā)展仍持觀望或相對保守的態(tài)度。受市場情緒影廣州甲級辦公樓市場租賃需求在三季度仍未見顯著回存量空置去化速度相對緩租賃市場活力仍有待進一步釋放全市凈吸納量約為6萬方僅為去年同期水平的三成左右。租值指數(shù) 資本值指數(shù)基數(shù):0度=100資料來源州珠江新城的價格指數(shù)硬性指標120總建筑面積千平方米1總建筑面積千平方米80604020017 18 19 20 21 凈吸納量 落成量未來供應 空置率

3%2%百分比2%百分比1%1%5%0%

本季度兩棟甲級辦公樓入市。粵海金融中心二期和匯金國際金融中心于三季度竣建筑面積合計約為25萬平方米截至2022年三季度廣州甲級辦公樓總存量上升至774萬平方米。本季度仍顯疲弱的租賃需求難以有效消化市場上的空置面尤其在租金成本相對較高的珠江新其存量項目空置率與上季度相差無可見該片區(qū)去化情況并不理想此隨著兩個新項目的入全市空置率進一步上本季度全市空置率約為17.6環(huán)比上漲約2.0個百分點。增量投資及自用需求相對有投資市場有所降溫。租金方經過此前兩到三個季度的持續(xù)下廣州甲級辦公樓市場租金目前處于較低的水下探空間已被壓縮不少僅個別項目由于未能顯著提升自身去化速業(yè)主繼續(xù)采取調整租金的策因此本季度全市租金相對穩(wěn)環(huán)比微跌0.1%三季一些今年以來較為活躍的自用型買家大部分已經確定了理想標因此相關投資需求顯平靜另在今年經濟增長放緩的大背景廣州甲級辦公樓投資2022年2。資料來源量聯(lián)供應是年底預計。

市場的增量投資及自用需求也相對有投資需求在三季度整體呈現(xiàn)趨弱的態(tài)，投資市場亦未錄得大宗交易成交。租賃需求回暖仍需時租金預計將繼續(xù)面臨下行壓力。短期來廣州經穩(wěn)增依舊面臨國內疫情走向外部環(huán)境變化等一系列不穩(wěn)定因素的挑現(xiàn)階段并不明朗的宏觀經濟前景難以快速提振本地企業(yè)的信心尤力。未來12個月廣州甲級辦公樓市場將迎來逾80萬平方米的新增供應在此期，由于市場租賃需求預計仍處于修復階新增供應的集中入市將不可避免地推高全市空置部分業(yè)主的焦慮情緒或將加從而繼續(xù)壓低全市租金走勢。備注。深圳金融行業(yè)展現(xiàn)良好韌支撐辦公樓市場”曾華南區(qū)研究部總監(jiān)

租金同比增長率注：增長率為同質比變化-2.8%

每平方米每月有效租金基于建筑面積203元

租金周期跌加價格指201000指數(shù)90指數(shù)80706017

8

9 20 1 2

宏觀經濟的不確定因素導致租賃成交低迷。受復雜的國際形勢和多點散發(fā)的局部疫情影本地企業(yè)謹慎調整業(yè)務增長預，采取更為保守的企業(yè)不動產策導致租賃需求疲弱深圳第三季度甲級辦公樓的凈吸納量約為33萬平方同比來約為去年同期的一半凈吸納量主要來自總部自用需占比超過七成。雖然金融和TMT行業(yè)仍作為去化主但部分以跨境業(yè)務為主的互聯(lián)網企業(yè)受全球供應鏈動蕩的波規(guī)模收縮風險增導致TMT行業(yè)的租賃成交量環(huán)比下降超租值指數(shù) 資本值指數(shù)基數(shù):0度=100資料來源全市的價格指數(shù)硬性指標

過60%金融行業(yè)發(fā)展的良好韌性支撐其繼續(xù)發(fā)揮穩(wěn)定深圳辦公樓租賃市場的作其中銀證基金和保險等傳統(tǒng)金融業(yè)租賃需求表現(xiàn)穩(wěn)定。本季度有五座新辦公樓落全市空置率輕微上升。在第三季共有五座新辦公樓竣包括四座總部大廈和一座租賃型物為辦公樓市場帶來了約48萬平方米的新增供應截止2022年第三季度深圳甲級辦公樓的存量面積增至約1,170萬平方米。240總建筑面積千平方米2總建筑面積千平方米16012080400

17 18 19 20 21 凈吸納量 落成量未來供應 空置率

5%5%5%5%5%%

雖新增需求全面下得益于總部自用面積的支本季度全市空置率僅環(huán)比輕微上漲0.4個百分至21.7%值得注意的大疆天空之城落成后總部迅速回去化面積達20萬平方未對整體空置率造成較大沖擊。百分比本季度租金為2020年疫情爆發(fā)以來最大跌幅。百分比在經濟前景不明朗的情況辦公樓租賃需求疲疊加大量供應如期入市的多重影供需失衡加劇存量辦公樓面臨租戶外流的挑業(yè)主招商及維穩(wěn)壓力增，下調租金意愿增大受此影深圳的整體租金環(huán)比大幅下降2.8%。2022年2。資料來源02四季度計劃落成。

趨于保守的投資預算把控和不斷下降的租金回使得自用買家和機構投資者對于深圳辦公樓投資保持謹慎和觀望的態(tài)度因本季度總體辦公樓資產估值有所下滑部分優(yōu)質散售型資如深圳地鐵物業(yè)大仍能夠以合理穩(wěn)定的價格成交供需關系持續(xù)失衡加劇租金下行壓力。面對未來不明朗的內外經濟境企業(yè)對經營和擴張計劃保持審慎導致短期內辦公樓租賃需求減弱因2022年凈吸納量預將低0萬同下降約30%。在未來12個月深圳甲級辦公樓市場將有超過250萬平方米的新增供應總部租戶回遷大量的新增供應疊加需求疲市場上供求失衡的現(xiàn)狀將持深圳甲級辦公樓整體空置率預計會上升。備注公。成都高溫限疫情封濟活動受三季度成辦公樓供需走弱”杜成都研究部董事

租金同比增長率注：增長率為同質比變化-1.0%

每平方米每月有租金基于建筑面93元

租金周期跌加價格指數(shù)050403指數(shù)02指數(shù)010098417 418 419 420 421 422租值指數(shù) 資本值指數(shù)資料來源都城區(qū)的價格指該價0資料來源都城區(qū)的價格指硬性指標

多行業(yè)租賃行為放金國企類經濟壓艙石作用顯現(xiàn)。宏觀經濟環(huán)境壓力的加大疊加經濟活動時間的短暫暫讓本來有望步入回暖周期的辦公樓市再次處于低位狀態(tài)第三季成都甲級辦公樓市場凈吸納量僅錄得2.2萬平方環(huán)比基本持遠低于2020年前的水平。第三季度整體性需求走弱增量結構仍主要聚焦金融（20.8%科技互聯(lián)網18.8和地產建15.4行業(yè)從企業(yè)性質來省外國企及地方平臺公司需求表現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)前三季度新租面積超6萬平方含自用面積擴宏觀環(huán)境持續(xù)波動該類型企業(yè)韌性展現(xiàn)。新增供應短期放市場空置率持續(xù)上揚。2022年第三季全市僅迎來于7月交付的環(huán)球貿易中心T新增面積約9.2萬平方米該項目為攀成鋼至東客站板塊首個甲級項有效緩解區(qū)內優(yōu)質樓宇缺失問題另一方約25.7萬平方米甲乙級供應受疫情影交付時間延期至年底或明年初。8070總建筑面積千平方米總建筑面積千平方米50403020100

17 18 19 20 21 凈吸納量 落成量未來供應 空置率

5%4%3%2%1%5%-5%

進入2022成都甲級辦公樓新增供應恢復高空置壓力接連攀升截至三季，成都甲級市場空置率收至26.4環(huán)比上漲1.1個百分點。百分比需求大幅放全市租金保持下行通道。百分比租金層以租戶市場為主導的供需關系仍致使全市租金維持下行至季成都甲級辦公樓有效租金收至93.2元/平方米/環(huán)比跌幅0.3%。由于企業(yè)租賃行為的后業(yè)主招商策略調整存在延預計四季度跌幅將進一步擴大。2022年2。資料來源量聯(lián)供應是年底預計。

企業(yè)房地產計劃年內收短期需求難見大幅回四季度市場預計持續(xù)承壓。盡管遭遇疫情沖但年內供應未出現(xiàn)大幅延后預計四季度市場仍將迎來近48萬平方米新增供其中甲級26萬平方乙級22萬平方米新興區(qū)域如城天府新區(qū)等仍存在較大空置壓力。從需求層面來市場仍相對較弱的客戶看量或預示四季度需求仍將處較低水平。短期內市場仍將承壓對于業(yè)主而對加大市場監(jiān)擴大營銷渠道對穩(wěn)住續(xù)租多元化辦公產提升樓宇競爭力將是當下關鍵。備注成都辦公樓市場是指成都甲級辦公樓市。天津科技產業(yè)作為天津市需求焦推動全市經高質量發(fā)帶領辦公市場逐漸復蘇”米華北區(qū)研究部總監(jiān)

租金同比增長率注：增長率為同質比變化-0.1%

每平方米每月有租金基于建筑面83元

租金周期跌放價格指數(shù)403020指數(shù)10指數(shù)0000007 8 9 20 1 2租值指數(shù) 資本值指數(shù)基數(shù):0度=100資料來源津中心城區(qū)的價格指數(shù)硬性指標

半數(shù)市場需求來自內資科技企專業(yè)服務業(yè)的逆周期屬性突顯。在疫情影響2022年三季度市場整體承全市凈吸納量僅錄得7,932平方市場需求明顯收窄在去化節(jié)奏放緩的背景科技互聯(lián)網行業(yè)作為天津的需求焦租賃成交占第三季度成交的52并錄得多宗800平方米以上的成展現(xiàn)出其逐漸強化的增長勢頭。同專業(yè)服務業(yè)在本季度保持相對較高租賃活躍尤其體現(xiàn)在中小面積的搬遷需求占第三季度錄得成交的19%律師事務所咨詢公司等逆周期商務服務行業(yè)為本季度專業(yè)服務業(yè)的主力需求。供應回到低位運市場庫存穩(wěn)定下降。2022年第三季天津優(yōu)質辦公樓市場無新增供持續(xù)去化存量在市場需求壓力的影響甲級市場空置率僅環(huán)比微降0.3個百分點至41.5%。2022年內預期交付的項目受工期延誤的影響延期至明年入為存量市場去化帶來機會2023市場將迎來一輪供應小高新增供應共計12.4萬平方米。00總建筑面積千平方米總建筑面積千平方米00000

17 18 19 20 21 凈吸納量 落成量未來供應 空置率

5%4%3%2%1%5%-5%

租金保持下探趨降幅逐漸收窄。百分比宏觀環(huán)境的不確定性延緩了市場需求釋去化仍具挑戰(zhàn)一方客戶對于租賃成本的把握更加嚴談判及決策周期均有增加另一方業(yè)主選擇更靈活的租賃策略以應對空置壓市場租金繼續(xù)承壓。百分比全市甲級辦公樓凈有效租金為83元/平方米/環(huán)比小幅下降0.1%甲級辦公樓租金下跌幅度較上季度有所收窄。2201置率來供應是年底預計。

天津市的增量內生需求或將持續(xù)作用于整體市場企穩(wěn)向上。隨著京津一盤思想的進一步實質性滲透及京津冀協(xié)同發(fā)展出現(xiàn)更多階段性成天津市場將加速釋放回暖信號。市場租金在今年內仍有一定下探空但隨著疫情得到控市場需求復蘇且供需關系得到改租金下調幅度將進一步收市場逐漸回歸穩(wěn)定增長趨勢。備注天津辦公樓市場是指天津甲級辦公樓市。青島多重因素干擾下租戶場現(xiàn)狀延租金保持壓趨勢”陳青島研究部負責人

租金同比增長率注：增長率為同質比變化-5.1%

每平方米每月有租金基于建筑面79元

租金周期跌放價格指數(shù)40300指數(shù)10指數(shù)0900417 418 419 420 421 422租值指數(shù) 資本值指數(shù)基數(shù):0度=100資料來源島中心城區(qū)的價格指數(shù)硬性指標70

去中心化辦公訴求推動非核心商務區(qū)市場潛力持續(xù)提升。本季度辦公樓市場整體凈吸納量約為8.1萬平方其中一半來自非核心商務區(qū)出于性價比提升以及辦公環(huán)境改善等需由核心向非核心商務區(qū)外溢的趨勢逐步加大量新交付項目為企業(yè)擴張?zhí)峁┝顺渥愕霓k公空同時具備職住平衡性和交通便利吸引企業(yè)租戶的關注。市場需求的行業(yè)結構方上半年疫情在全國多點散發(fā)影響企業(yè)新設需求受到明顯抑市場租賃活動主要來自本地企業(yè)的搬遷及升級需求。約8萬平方米新增供應入市場表現(xiàn)平穩(wěn)。位于市北非核心商務區(qū)的浪潮青島大數(shù)據(jù)產業(yè)園于第三季度投入使推高全市辦公樓市場存量至571萬平方米。由于企業(yè)自用需求的支全市整體辦公樓市場空置率未受明顯影環(huán)比小幅下降0.4個百分點至31.3同比持平。價格競爭拖累市場租金表現(xiàn)。60總建筑面積千平方米總建筑面積千平方米403020100

17 18 19 20 21 凈吸納量 落成量未來供應 空置率

5%4%百分比3%百分比2%1%5%-5%

上半年外部不確定因素的干擾和內部行業(yè)調整的加劇帶來短期負面影響的擴，市場下行周期延項目間的價格競爭不可避免第三季度整體市場平均有效租金為79元/平方米/環(huán)比下降1.9同比下降5.1%。本季度投資市場無大宗成資本化率暫保持不變。租戶市場現(xiàn)狀仍將延以產業(yè)思維提升項目競爭力。在經濟放緩供應加碼需求走弱等多重因素的疊加租戶市場現(xiàn)狀仍將延租22201置率來供應是年底預計

金預計保持原有承壓趨勢。在市場競爭加劇的情況項目內產業(yè)協(xié)作的形成企業(yè)生態(tài)圈的搭以及企業(yè)增值服務的完善都將有助于提升租戶粘形成差異化競爭優(yōu)勢。備注青島辦公樓市場是指青島甲級和乙級辦公樓市。重慶極端高溫天氣疊加疫反城市電力供應出缺季內商務活動面極大挑市場仍然處承壓狀態(tài)”萬嘉重慶研究部經理

租金同比增長率注：增長率為同質比變化-1.3%

每平方米每月有租金基于建筑面77元

租金周期跌加價格指0000指數(shù)0指數(shù)0000417

418

419 420 421 422

城市災害疊加疫情反雙重不利因素導致辦公需求仍然疲軟。自八月中旬開重慶連續(xù)經歷極端高溫天氣誘發(fā)山火電力供應短缺等城市災政府為保證民生用開始對商場及辦公樓進行用電約束和管線下租賃活動受到嚴重阻礙。市場錄得多宗地產科技互聯(lián)網以及新興金融等領域的縮租退租案三季度甲級辦公樓凈吸納量接近正負不足1,000平方米。甲級辦公樓年內首次供空置率環(huán)比上升。租值指數(shù) 資本值指數(shù)資料來源仲量聯(lián)基數(shù):0度資料來源仲量聯(lián)硬性指標

三季甲級辦公樓市場迎來年內首次供新牌坊及江北嘴子市場分別錄得國信金融中心以及科技金融中心3號樓入新增供應共計13.6萬平方米平均空置率環(huán)比上升2.9個百分至季末報27.0%。部分在建項目開發(fā)商為緩解流動性壓積極尋求大宗交易契建成后繼續(xù)延遲交付仲量聯(lián)行統(tǒng)截至三季度重慶達到竣備標準但未及時交付的甲級辦公樓存量已突破30萬平方米。60總建筑面積千平方米總建筑面積千平方米403020100

17 8 9 20 21 凈吸納量 落成量未來供應 空置率

5%4%3%2%1%5%-5%

第三方辦公加速擴核心CBD租金年內首跌。百分比近期第三方辦公在渝積極需求擴張機江北嘴和大石化子市場均錄得大面（租賃成交持續(xù)承壓下行的市場讓更多辦公樓業(yè)主接受與第三方辦公運營商合快速出清庫存面積。百分比第三方辦公的低價策略加速周邊競品項目租金加速下江北嘴CBD租金年內首次出現(xiàn)下環(huán)比跌幅為0.7%受此影全市甲級辦公樓平均有效租金環(huán)比下0.6跌幅較上半年有所擴大。2022年2。供應是年底預計。

四季度市場活躍度有望環(huán)比回市場將在2023年迎來供應小高峰。由于目前國內宏觀經濟前景尚不明企業(yè)活躍度短期難有顯著復辦公樓市場全年需求明顯低于年初預期但隨著三季度末多城市復工復外來企業(yè)的租賃活動出現(xiàn)恢復跡四季度市場的活躍度有望實現(xiàn)環(huán)比回升。2023年隨著城市地標項目458米的萬科陸海國際中心項目交以及中央公園商圈的逐步落預計市場將迎來一波供應小高市場空置率將處于上升區(qū)間。備注重慶辦公樓市場是指重慶甲級辦公樓市。沈陽沈陽辦公樓市場供需走租金仍面臨下行力齊旋沈陽研究部分析師

租金同比增長率注：增長率為同質比變化-2.5%

每平方米每月有租金基于建筑面76元

租金周期跌加價格指數(shù)100500指數(shù)5指數(shù)050417 418 419 420 421 422租值指數(shù) 資本值指數(shù)基數(shù):0度=100資料來源陽城區(qū)的價格指數(shù)

項目招商進度放租賃需求主要源自內資企業(yè)。本季市場問詢量及成交量均有所下滑租賃需求主要來自內資企業(yè)的搬遷及擴租新租需求維持低新設立公司選址策略趨于保多為小面積成交。金融業(yè)作為韌性需求行業(yè)表現(xiàn)依舊穩(wěn)科技建筑以及以律所為代表的專業(yè)服務類企業(yè)保持相對活躍的需但仍以本地企業(yè)為主。新增供應暫市場得以消化庫存。第三季度未錄得新增供全市優(yōu)質辦公樓總體量保持在365萬平方市場仍面臨供過于求的壓力。市場租賃需求承壓使得市場整體空置率保持在32.4環(huán)比持平其現(xiàn)有項目小量去化使得甲級辦公樓市場空置率環(huán)比下降0.2個百分錄得37.5%。市場總體需求減租金繼續(xù)下行走勢。硬性指標40總建筑面積千平方米總建筑面積千平方米2010

5%4%3%2%1%5%

市場不確定性增企業(yè)對于租賃成本的把控更為嚴格三季整體市場租金錄得61元/平方米/環(huán)比下降0.8個百分點。百分比甲級辦公樓市場租金錄得76元/平方米/環(huán)比下降0.9%競爭壓力持續(xù)顯部分業(yè)主降低租金預通過靈活的租賃條降低企業(yè)門檻等方式積極去化。百分比市場仍將維持供過于求的供需關樓宇去化存在一定壓力。未來3沈陽辦公樓市場將持續(xù)迎來新增供主要集中在金廊CBD板塊市場0 -5%17 8 9 20 21 22F凈吸納量 落成量未來供應 空置率2022年2。供應是年底預計。

持續(xù)放空置率將面臨上行壓力增量需求有業(yè)主方或將審視原有行業(yè)中不同細分領域的差異化需求。未來辦公樓入市以及目前低迷的市場情況使存量項目業(yè)主降低租金預預計租金有持續(xù)下行的風險面對市場存在的不確定預計企業(yè)尋求靈活的租賃條件以及定制化裝修的需求將持續(xù)上業(yè)主方亦將通過樓宇品質配套設施性價比等方面的提升吸引租戶。備注沈陽辦公樓市場是指沈陽甲級辦公樓市。武漢三季度武漢甲級辦公樓市場新增供應依然處于但整體租金水平降幅收窄”馮武漢研究部經理

租金同比增長率注：增長率為同質比變化-2.0%

每平方米每月有效租金基于建筑面積93元

租金周期跌放價格指數(shù)100500指數(shù)5指數(shù)050417 418 419 420 421 422租值指數(shù) 資本值指數(shù)該價該價07年第4季度=資料來源漢中心城區(qū)的價格指數(shù)硬性指標

第三方辦公運營需求活跨行業(yè)集團及政府平臺需求穩(wěn)健。三季度武漢甲級公樓存量市場活躍度有所降但是新入市項目有效支撐市場需求從成交來近幾年由于市場持續(xù)受到供需壓力以及疫情的影業(yè)主和租戶對于第三方辦公的接受度明顯提市場監(jiān)測到多個聯(lián)合辦公品牌擴張的速度和面積都在顯著提升。此受益于自用樓以及政策導向影跨行業(yè)集團及政府平臺相關需求本季度表現(xiàn)較為亮尤其是在中南中北路和光谷東板塊都有錄得大面積成交受到部分大型科技企業(yè)開始調整核心業(yè)務的影第三季度科技互聯(lián)網企業(yè)僅占甲級辦公市場整體成交的12%。。三季度武漢甲級辦公樓市場共計錄得2棟甲級辦公樓入新增供應為16萬平方總體量達到269萬平方米新項目主要分布在武昌有利于縮小漢口和武昌之間優(yōu)質甲級辦公樓市場的存量差距。7060總建筑面積千平方米總建筑面積千平方米403020100

17 8 19 20 21 凈吸納量 落成量未來供應 空置率

5%4%3%2%1%5%-5%

截至到9月2022年前三季度的甲級辦公樓市場新增供應約為39萬短期內武漢優(yōu)質辦公樓市場持續(xù)承尤其是在供應最為集中的漢口空置率方甲級辦公樓市場空置率環(huán)比上升1個百分點至35全市吸納量為7.5萬平方米。百分比第三季度武漢優(yōu)質辦公樓市場租金降幅有所收逐步回穩(wěn)。百分比和上半年相第三季度武漢的辦公樓市場租金水平逐步恢復平降幅放緩租金方甲級凈有效租金環(huán)比下降2%至93元每平方米每月本季度除了供應較集中的漢口區(qū)域甲級市場租金持續(xù)承同時科技企業(yè)較聚集的光谷板塊也首次出2022年2。資料來源量聯(lián)供應是年底預計。

現(xiàn)租金小幅下行。在各開發(fā)商回款壓力武漢優(yōu)質辦公樓市場的議價空間將進一步增強。受到供應影甲級辦公樓市場空置率預計會小幅上租金持續(xù)承壓。未來一年武漢的甲級辦公樓供應依然處于高新增供應預計會突破50萬平方，市場持續(xù)承壓未來新入市項目單個體量較散售為預計后期招商運營的難度也會有所增從而帶動市場空置率進一步走高。從市場需求來第三方辦公運營科技互聯(lián)網行業(yè)以及跨行業(yè)集團及政府平臺需求呈現(xiàn)逆勢活躍的趨勢此今年武漢的碳交易中心和武漢超算中心都會相繼投入使用與此同武漢將建設成第五個具有全國影響力的科技創(chuàng)新中這一系列的利好將有效帶動產業(yè)升級。備注武漢辦公樓市場是指武漢甲級辦公樓市。西安盡管辦公增量需求較年初有所恢但仍遠低于2019年同高空置壓全市租金仍有一定下行壓力”敬碩西安研究部分析師

租金同比增長率注：增長率為同質比變化-2.3%

每平方米每月有效租金基于建筑面積89元

租金周期跌放價格指數(shù)000指數(shù)0指數(shù)00000417 418 419 420 421 422租值指數(shù) 資本值指數(shù)資料來源仲量聯(lián)基數(shù):2124望資料來源仲量聯(lián)

宏觀經濟波全國疫情反復等因素持續(xù)影響西安辦公樓市場需求端。前三季西安辦公樓市場累計凈吸納量錄得約6.1萬平方僅為2019年同期四成本凈吸納量實現(xiàn)2.1萬平方環(huán)比增長17.0但租賃市場較往年同期仍相對低迷。從成交地產建筑和能源表現(xiàn)亮眼依“西安都市圈規(guī)劃建今年全市共鋪排重點建設項目897帶動建筑工程與基建企業(yè)持續(xù)活季內錄得其新租需求達1.1萬平方米同由于俄烏沖突導致的全球能源價格持續(xù)上能源企業(yè)承租能力增能源占所有新租需求的14.7%。西安辦公樓市場去化壓力較年初逐步放空置率小幅降低。受疫情影部分項目因施工及裝修進度延誤而推遲入全市辦公樓市場已連續(xù)三季度無新增供市場存量仍維持在約206萬平方米。硬性指標50總建筑面積千平方米總建筑面積千平方米302010017 18 19 20 21 凈吸納量 落成量未來供應 空置率

5%4%3%2%1%5%-5%

由于年初疫情夏季高溫等因疊加市場主體對疫情的預期更趨常態(tài)西安商業(yè)地產市場整體承本季度空置率較疫情前同期仍高位運同比增長0.7個百分點但新增供應的推遲使得季內去化壓力放帶動市場整體空置率環(huán)比下降1.0個百分點至32.8%。百分比本季度市場走低情緒趨但空置率高企仍使租金小幅承壓。百分比部分樓宇空置率顯著高于整體市主要落位于樓齡偏舊的市中心南二環(huán)及小寨場行。全市甲級辦公樓平均租金收至95.3元/平方米/環(huán)比下跌0.4%但隨著市場情緒較年初疫情期間相對好租金跌幅收窄其市中心南二環(huán)及小寨子跌幅高于2022年2。資料來源量聯(lián)供應是年底預計。

市場平均水環(huán)比下跌0.5%。新增供應高峰在全市空置仍承持續(xù)對租金產生下行壓力。2022年第四季西安甲級辦公樓市場新增供應預計突破15萬平方次年新增供應有望突破50萬平方集中于高新高新北子市場。在新增項目入市所帶來的存量競爭和經濟形勢短期仍不明朗的背景預計年底甲級辦公樓整體空置率將進一步承推動租金繼續(xù)下跌。備注西安辦公樓市場是指西安甲級辦公樓市。杭州三季度杭州甲級辦公市場無新增供應入體租金略有下跌”孫懿杭州研究部經理

租金同比增長率注：增長率為同質比變化-0.7%

每平方米每月有租金基于建筑面135元

租金周期跌放價格指數(shù)000指數(shù)0指數(shù)000417 418 419 420 421 422租值指數(shù) 資本值指數(shù)基數(shù):0度=100資料來源州中心城區(qū)的價格指數(shù)硬性指標

市場吸納量有所回傳統(tǒng)金融需求漸復蘇。三季度杭州整體辦公樓市場凈吸納量約為73,602平方環(huán)比上升222同比下降14%與上半年相甲級辦公樓的市場需求略有所回升。從企業(yè)來科技互聯(lián)網需求占比30科技類企業(yè)雖處于調整期但依然支撐市場需求金融行業(yè)的需求攀升至21以券商基金為代表的傳統(tǒng)高端金融租戶租賃需求逐漸復承租能力保持較高水平光電芯片人工智能等高端制造業(yè)租賃需求活躍度較往年有明顯上升。三季度未錄得甲級辦公樓項目入整體空置率小幅回落。與上半年相在杭州疫情的長期有效防控和市場自發(fā)調節(jié)之三季度辦公樓市場租賃活躍度略有回甲級辦公樓空置率下降2.2個百分點至20.0%。有一個乙級辦公樓新增供應入為位于未來科技城板塊的萬科未來天空中心一為市場帶來50,000平方米的新增供應由于新入市項目的影乙級辦公樓空置率上升了0.9個百分點至19.4%三季杭州辦公樓整體空置率回落0.6個百分00總建筑面積千平方米總建筑面積千平方米00000

17 18 19 20 21 凈吸納量 落成量未來供應 空置率

5%4%3%2%1%5%-5%

點達到19.7%。三季度杭州甲級辦公樓市場租金有所下降。百分比截至9月杭州甲級辦公樓平均有效凈租金為143元每平方米每環(huán)比下降0.4個百分點同乙級辦公樓租金為108元每平方米每環(huán)比下降0.6個百分點。百分比市場繼續(xù)承受一定的壓為應對未來的風業(yè)主更愿意采取更為靈活的辦公樓租賃政通過下調項目租金或延長免租期等方式促進租賃成交。杭州市場的辦公樓行業(yè)需求將會更加多元化。2022年2。資料來源量聯(lián)供應是年底預計。

統(tǒng)觀全杭州預計有36.7萬平方米的新增供共計7個優(yōu)質項目入市其中四季度或將迎來四個辦公樓項目入總計體量約17.5萬m傳統(tǒng)核心商圈武林板塊也將迎來新增供應入市。由于未來一年有較多項目陸續(xù)進入交付階預計杭州甲級辦公樓的空置率將會呈現(xiàn)緩慢升高的趨但優(yōu)質的未來供應也為市場優(yōu)質租戶帶來租賃升級機會半導體人工智能新能源汽車等科技新賽道的發(fā)展將會逐步催生杭州辦公樓市場的新需求長遠來杭州的產業(yè)格局將更加多元化。備注杭州辦公樓市場是指甲級辦公樓市。南京南京辦公樓市場需求步釋放”高南京研究部高級分析師

租金同比增長率注：增長率為同質比變化-6.9%

每平方米每月有租金基于建筑面112元

租金周期跌放價格指數(shù)000指數(shù)0指數(shù)00000417 418 419 420 421 422租值指數(shù) 資本值指數(shù)該價該價07年第4季度=資料來源京中心城區(qū)的價格指數(shù)硬性指標

金融和科技互聯(lián)網行業(yè)主導甲級辦公樓市場需求。三季南京整體辦公樓市場凈吸納量約為3.4萬平方甲級辦公樓市場凈吸納量約為1.8萬方平方同比去年仍較為嚴相較于二季度則有所提升9月市場迎來小幅成交量高受上半年疫情原因積壓的租賃需求開始釋市場問詢量及租賃活躍度均有所回升。超五成租賃成交位于河西板金融和科技互聯(lián)網行業(yè)貢獻主要租賃需求本土科技互聯(lián)網行業(yè)承租能力良超8成成交選址甲級辦公以升級搬遷和擴租為主。由于房地產行業(yè)前景持續(xù)走陸續(xù)有地產公司退出南京市對部分樓宇造成了去化壓力。2022年第三季度南京辦公樓市場迎來一個甲級辦公樓項目。位于河西板塊的華新城1號樓在本季度入體量約11.6萬平方米目前整體辦公樓市場存量升至約500萬平方整體空置率環(huán)比上升1.1個百分點至24.5%。新項目入市導致南京甲級辦公樓平均空置率上浮至33.5環(huán)比上升3.5個百分點；00總建筑面積千平方米總建筑面積千平方米000000000

17 18 19 20 21 凈吸納量 落成量未來供應 空置率

5%4%3%2%1%5%-5%

乙級辦公樓空置率環(huán)比下降1.6個百分點至15.6%。除新增項目影南京甲級辦公樓市場租金降幅收窄。百分比截至9月南京甲級辦公樓的市場凈有效租金錄得3.68元每平方米每環(huán)比下降0.9個百分降幅有所收同比下降5.1個百分點乙級辦公樓的市場凈有效租金錄得2.95元每平方米每環(huán)比下降0.3個百分點。百分比受2022年上半年需求低迷的影南京整體市場租金繼續(xù)下業(yè)主仍采取延長租期或包裝修的方式隱形降低租金水其對租賃面積大需求租戶具有較強吸引2022年2。資料來源量聯(lián)供應是年底預計。

三季度錄得超一千平方米租賃成交占比近5成。租金預期將繼續(xù)下調以刺激租賃需求。金鷹世界B塔以及國泰君安金融中心預計將于年底入約16.3萬平方米的體均位于河西板河西板塊將面臨短暫去化壓力預計四季度整體辦公樓市場空置率將有所上租金則維持下行態(tài)但同比降幅預計不超過4個百分點。市場租金在今年年末依然有一定下探的空然而隨著南京商業(yè)地產市場活躍度回升以及市場基本面預期的穩(wěn)中向預計將有效刺激升級搬遷租賃需緩解由于經濟環(huán)境不確定性造成的資金壓力。備注南京辦公樓市場是指南京甲級辦公樓市。香港受新項目落成推字樓市場錄得正凈吸量”黃志研究部執(zhí)行董事

租金同比增長率注：增長率為同質比變化-0.1%

每平方尺每月有效租金基于凈樓面面91港元

租金周期跌放價格指數(shù)000指數(shù)0指數(shù)000417 418 419 420 421 422租值指數(shù) 資本值指數(shù)資料來源:仲量聯(lián)基數(shù):071資料來源:仲量聯(lián)

租賃市場動力不足。由于數(shù)個非核心區(qū)域寫字樓供應的落第三季度整體甲級寫字樓錄得344,900方尺凈吸納量租賃活動相對較少基于宏觀經濟疲外加暑假的到來和海外旅游增部分租戶延遲其地產決策。盡管如西九龍環(huán)球貿易廣場仍錄得數(shù)宗擴張案例其中租戶包括中遠東宏和I分別租賃47,500平方10,100平方尺和33,000平方建筑面。三棟寫字樓于本季度落成。三棟甲級寫字樓于本季度落全部位于九龍東這些寫字樓分別是波頓科創(chuàng)中心曾用名觀塘道368AIRSIDE和位于啟德的稅務中總計提供161.5萬平方尺的寫字樓面凈樓面面。硬性指標000千平方尺0千平方尺000-0-0-0

凈吸納量 落成量未來供應 空置率

大量寫字樓供大約230萬平方預計將于2022年第四季度落主要集中在非核心區(qū)域其中的新寫字樓包括鲗魚涌太古坊二座和觀塘巧明街98號。7 87 8 9 0 1 F85 ? 大部分寫字樓分區(qū)市場租金下而尖沙咀租金環(huán)比略微上升0.3%本季度中環(huán)租2百分比9 金下降0.9為2021年第三季度以來的首次回落。百分比6本季度資本值環(huán)比下降3.5%香港總體市場的投資回報率略升至2.9%。630 ? 得益于兩個重大交本季度投資額在季末顯著增加位于九龍灣的高銀金融國際-3中心據(jù)報由接管人委托代理售出新世界發(fā)展則以30.8億港元向境外投資者出售-6-9 位于長沙灣的新九龍內地段第6572號項目的51%權益。資料來源仲量聯(lián)022年2。硬性指標資料來源仲量聯(lián)

租金承但凈吸納量預計將維持正數(shù)。短期內寫字樓租金預計將橫行旅游限制放寬所帶來的正面影響將推動寫字樓租賃活動的增從而推動租金的溫和復蘇。于2022和2023大量寫字樓供應將壓制租金的回升動力由于激烈的市場競爭以及新供部分分區(qū)市場租金預計將受壓。備注香港辦公樓市場是指香港甲級辦公樓市。臺北空置率低且觀望氣息濃臺北市A辦租金漲勢緩”李健瑋,臺北研究部負責人

租金同比增長率注：增長率為同質比變化2.2%

每平方米每基于建筑面新臺幣895元

租金周期漲放價格指數(shù)140130120

信義區(qū)A辦空置剩11,600平方米但仍為多數(shù)公司搬遷首選。第三季度凈吸納量為850平方主要歸因于部分租戶更新租約由于升各公司在進行財務計劃時更加謹加上市場已近滿租戶搬遷的選擇有租戶進行擴張或更新計劃的動能受到限市場趨于觀望。指數(shù)110指數(shù)1009080417 418 419 420 421租值指數(shù) 資本值指數(shù)基數(shù):0度=100資料來源北A級商業(yè)辦公室市場硬性指標7 7 8 9 0 1 F總建筑面積總建筑面積千平方米000-0

4225%百分比0%百分比%%

本季度租賃交易量總計6,674平方其中6,439平方米位于信義區(qū)數(shù)據(jù)顯在最近的交易租戶需求優(yōu)質辦公室的趨勢變得更加明顯?？罩寐?.9%尚待2023新大樓落成提供可租賃空間。未來四年新辦公大樓的供給累積將有330,000平方米考慮到需要重新利用舊辦公室和改善辦公空人們對新供應的消耗率持樂觀態(tài)度未來三市場可能會保持3%-5%的健康空置率。等待新辦公大樓落成的同舊商辦亦感受到迎面而來的競爭壓力越來越多租戶開始追求辦公室優(yōu)質包含更彈性更健康又符合低碳ESG配置的頂級辦公大樓將成首選使得市中心72萬平方米屋齡已逾25年的舊A將面臨改造升級以符合自客戶端各式認證的需求。每平方米租金將于年底突破907元。2022年第三季臺北A辦平均月租金為每平方米894相較去年上升2.2個百分在剛性需求帶動預計租金將于年底突破每平方米907議價空間有頂辦需求帶領價格走揚。等級最高的辦公室區(qū)信義區(qū)平均月租金為每平方米1,074相較去年上升3.4凈吸納量 落成量未來供應 空置率2022年2。資料來源量聯(lián)供應是年底預計。

個百分市場詢問度仍為最盡管空置率僅有1.1仍為多數(shù)MNCs的辦公室租賃首選區(qū)位。經濟不確定因素觀望氣息濃厚。今年整體租金將會成長2-3%潛在需求仍維持強但剩余可租空間有租金仍有上調空間。由于市場不確定性增全球經濟局勢未因此多元化投資蔚為市場主投資者以長期收益為目加大對商用不動產投資力投資策略轉為分散風以觀望后續(xù)發(fā)展。備注臺北辦公市場為A級商業(yè)辦公室市。零售地產30 |專題|辦公樓|零售地產|住宅|物流地產|酒店|零售地產

二零二二年第三季度大中華區(qū)物業(yè)摘要北京受五月疫情影北零售市場尚未出現(xiàn)明復蘇跡租金持續(xù)下行米華北區(qū)研究部總監(jiān)

租金同比增長率注：增長率為同質比變化-1.8%

每平方米每月有效租金基于可租賃面766元

租金周期跌加價格指數(shù) 北京零售市場需求持續(xù)受到近期疫情影響。050指數(shù)5指數(shù)050507 8 9 20 1同質比租值指數(shù) 同質比資本值指基數(shù):0度=100心指不含百貨商場硬件指標

2

?盡管三季度全市購物中心已恢復營但社會消費品零售總額恢復緩慢其七月全市社會消費品零售總額同比下降7.9八月同比平穩(wěn)微增0.3%部分時尚品牌受銷售額下滑的影暫緩此前的擴張計劃時尚類新開門店占比顯著下第三季度僅為11%。?餐飲品牌退租撤鋪情況突其中近60%為100平方米以下的飲小吃店該品重%。麗澤天地購物中心等四座購物中心集中入市。?在市區(qū)市麗澤天地購物中心于九月底開引入超200家品為逐漸成熟的麗澤區(qū)域帶來更多零售選擇位于亞奧區(qū)域的北投購物公為此前奧運村內服務北京冬奧會的配套設本季度面向公眾開業(yè)后將側重運動和娛引入多家首入北京的相關品牌。00千平方米50千平方米0050017

18 19

20 21 22F

在郊區(qū)大興亦莊區(qū)亦莊天街和瀛海環(huán)宇坊同期開業(yè)——亦莊天街目標客戶側重周邊年輕消費人瀛海環(huán)宇坊則更多側重服務周邊家庭消費者。市場持續(xù)承租金表現(xiàn)下滑。受近期疫情壓力影市場租金持續(xù)下行在租賃需求保持低迷的情況業(yè)主有意愿為現(xiàn)有租戶提供更加靈活的商務條如延長免租期以幫助租戶緩解運營壓力并穩(wěn)定自身項目表現(xiàn)另隨著問詢量下業(yè)主對于在談品牌或新簽租戶落成量 未來供應資料來源仲量聯(lián)2121計資料來源仲量聯(lián)

給予了更大程度的租金讓步。? 租戶議價權強化市場平均租金進一步下滑第三季度市區(qū)市場租金環(huán)比下降1.3郊區(qū)租金面臨更嚴峻的市場下行壓錄得環(huán)比跌幅1.8%。租賃需求持續(xù)疲弱市區(qū)多個城市更新項目計劃開業(yè)。?當更多的品牌已經暫緩或取消此前的擴張計我們預計市場需求低迷的態(tài)勢將延續(xù)至年末同業(yè)主預計將下調租金預盡量保持當前租金水將穩(wěn)定項目表現(xiàn)作為現(xiàn)階段的當務之急。?由于工期延誤和預租困難等挑一些原定于今年開業(yè)的項目預計將推遲隨著城市更新進程推多個熱門區(qū)