PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION營(yíng)邦地產(chǎn)營(yíng)銷企劃?rùn)C(jī)構(gòu)上策機(jī)構(gòu)SOURCE聯(lián)合出品成道立德·三永湖項(xiàng)目前期策劃方案市場(chǎng)篇SWOT貳定位篇叁案例篇肆壹產(chǎn)品篇陸推廣篇柒理念篇伍廣告篇捌前期策劃方案壹市場(chǎng)篇05-07年大慶房地產(chǎn)開發(fā)量★如圖所示05-07年大慶房地產(chǎn)開發(fā)量迅猛增加，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速增長(zhǎng)期；★在07年的573萬(wàn)m2供應(yīng)量中，包含07年土地放量250萬(wàn)m2，06年后續(xù)開發(fā)量223萬(wàn)m2，及油公司經(jīng)濟(jì)適用房100萬(wàn)m2。07年實(shí)際土地放量低于06年。

200520062007單位/萬(wàn)m2600400200397573146CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION區(qū)域市場(chǎng)開發(fā)量對(duì)比分析7616023770237336200520062007西城區(qū)東城區(qū)400200100單位：萬(wàn)平米CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION★從上圖可看出，大慶房地產(chǎn)開發(fā)主要增長(zhǎng)量在西城區(qū)，主要以圍繞在區(qū)域中心的大盤為主；而東城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)量一直處于有條不紊的良性增長(zhǎng)?！镌诖髴c市的市政規(guī)劃中，東城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)一直是重點(diǎn)，在05年的規(guī)劃中以完善東城區(qū)的區(qū)中心建設(shè)和繼續(xù)規(guī)劃/開發(fā)濱洲湖和黎明湖為重點(diǎn)，06年則是把規(guī)劃重點(diǎn)完全轉(zhuǎn)移到了濱洲湖和黎明湖北岸的開發(fā)和建設(shè)上，進(jìn)入07年的規(guī)劃，三永湖區(qū)域成為市政規(guī)劃開發(fā)的重點(diǎn)工程，因其既比鄰區(qū)中心、生態(tài)環(huán)境又優(yōu)美，且地塊規(guī)模龐大。開發(fā)完成后既得市區(qū)的繁華，又得地塊自身的優(yōu)美環(huán)境，將是在05年、06年的規(guī)劃基礎(chǔ)上進(jìn)行完美超越與城市價(jià)值提升。成為大慶房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，成為大慶市的名牌區(qū)域?！锒鞒菂^(qū)的規(guī)劃建設(shè)在06年急劇猛增的原因，是由于像奧林國(guó)際公寓、銀億陽(yáng)光城這樣的超大項(xiàng)目進(jìn)駐所導(dǎo)致的，而進(jìn)入07年的開發(fā)量繼續(xù)增長(zhǎng)也是這幾個(gè)項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)所造成的。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION整體市場(chǎng)銷售價(jià)格對(duì)比CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION從上表可以看出，近三年房地產(chǎn)銷售價(jià)格呈現(xiàn)高——低——高的增長(zhǎng)趨勢(shì)，具體原因如下：★05年大慶房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量嚴(yán)重不足，市場(chǎng)需求巨大?！?6年所開項(xiàng)目多位于規(guī)劃開發(fā)的新區(qū)，配套不足等因素制約了價(jià)格的提升。例：濱洲湖北岸的八個(gè)項(xiàng)目均價(jià)多在2400—2600元／m2之間?！?7年價(jià)格上升主要是由于所開項(xiàng)目多位于市區(qū)內(nèi)，且環(huán)境優(yōu)美，臨近商圈，配套齊全加之產(chǎn)品力的提升等因素將價(jià)格推向新高。例：維也納音樂(lè)花園等項(xiàng)目臨近新瑪特、三永湖風(fēng)景區(qū)，均價(jià)3200元／m2。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION區(qū)域銷售均價(jià)對(duì)比分析單位：元/m2CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION★06年?yáng)|城區(qū)整體均價(jià)同05年一樣低于西城區(qū)，主要是由于所開項(xiàng)目多位于距離市中心較遠(yuǎn)、配套較落后的了濱洲湖地區(qū)?！锶绻话{(diào)控的低價(jià)項(xiàng)目澳龍新城，那么07年?yáng)|城區(qū)的銷售均價(jià)趕超西城區(qū)，主要是由于東城區(qū)07年新開項(xiàng)目多位于市區(qū)內(nèi)生活、商業(yè)配套較為完善的地段，加之市區(qū)內(nèi)待開發(fā)土地已經(jīng)所剩無(wú)幾，稀缺成就了價(jià)值，提升了價(jià)格。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION整體體市市場(chǎng)場(chǎng)去去化化量量對(duì)對(duì)比比單位位：：萬(wàn)萬(wàn)平米米CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION由以以上上對(duì)對(duì)比比可可以以得得出出以以下下結(jié)結(jié)論論：：★06年年去去化化面面積積相相當(dāng)當(dāng)于于05年年的的近近兩兩倍倍。。不不僅僅是是市市場(chǎng)場(chǎng)消消費(fèi)費(fèi)熱熱情情高高漲漲的的原原因因，，更更是是由由于于符符合合大大慶慶市市民民生生活活水水平平的的新新房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)需需要要的的劇劇增增，，導(dǎo)導(dǎo)致致開開發(fā)發(fā)量量增增加加；；★07年年度度上上半半年年去去化化量量雖雖僅僅為為42萬(wàn)萬(wàn)平平米米，，主主要要是是由由大大慶慶的的地地理理氣氣候候環(huán)環(huán)境境所所決決定定的的，，春春節(jié)節(jié)后后的的3、、4月月份份氣氣溫溫低低，，多多數(shù)數(shù)項(xiàng)項(xiàng)目目還還無(wú)無(wú)法法動(dòng)動(dòng)工工，，仍仍處處于于前前期期籌籌備備階階段段，，尚尚未未進(jìn)進(jìn)入入銷銷售售階階段段。。進(jìn)進(jìn)入入5月月份份以以后后才才開開始始進(jìn)進(jìn)入入銷銷售售預(yù)預(yù)熱熱期期。。但但此此時(shí)時(shí)也也正正是是比比拼拼期期房房地地段段號(hào)號(hào)召召力力的的階階段段。。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)去去化化率率對(duì)對(duì)比比銷售率西城區(qū)東城區(qū)西城區(qū)東城區(qū)西城區(qū)東城區(qū)94%93.4%76.3%Solution２5%75%50%100%86%20020020015％42%去化化率率=當(dāng)當(dāng)年年銷銷售售面面積積：：當(dāng)當(dāng)年年土土地地供供應(yīng)應(yīng)面面積積CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION★如如圖圖可可以以看看出出05年年?yáng)|東、、西西城城區(qū)區(qū)銷銷售售率率基基本本持持平平。。而而06、、07年年?yáng)|東城城區(qū)區(qū)銷銷售售率率明明顯顯高高于于西西城城區(qū)區(qū)，，主主要要原原因因是是不不僅僅東東城城區(qū)區(qū)開開發(fā)發(fā)量量穩(wěn)穩(wěn)定定，，而而且且多多為為環(huán)環(huán)繞繞在在市市中中心心且且周周邊邊的的生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)良良的的項(xiàng)項(xiàng)目目，，故故能能受受到到市市場(chǎng)場(chǎng)青青睞睞。?！镞M(jìn)進(jìn)入入07年年銷銷售售率率較較低低是是因因?yàn)闉?，，大大多多?shù)數(shù)項(xiàng)項(xiàng)目目或或仍仍在在前前期期籌籌備備中中，，或或還還未未取取得得預(yù)預(yù)售售證證，，因因此此大大慶慶市市的的房房產(chǎn)產(chǎn)去去化化高高峰峰將將會(huì)會(huì)在在8、、9月月份份體體現(xiàn)現(xiàn)出出來(lái)來(lái)。。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION05-07年年度度銷銷售售統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)2005年年銷銷售售情情況況統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)已開發(fā)商品房146.3萬(wàn)m2銷售面積137萬(wàn)m2銷售套數(shù)約1.2萬(wàn)套銷售率94%銷售均價(jià)2776元開發(fā)樓盤數(shù)18個(gè)2006年年銷銷售售情情況況統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)已開發(fā)商品房397萬(wàn)m2

銷售面積255萬(wàn)m2

銷售套數(shù)約約2萬(wàn)套銷售率67%銷售均價(jià)2731元開發(fā)樓盤數(shù)23個(gè)★上上表表顯顯示示，，06年年的的銷銷售售率率雖雖低低于于05年年，，但但總總銷銷售售量量明明顯顯高高于于05年年；；進(jìn)進(jìn)入入07年年期期房房地地段段號(hào)號(hào)召召力力和和價(jià)價(jià)格格（（利利潤(rùn)潤(rùn)））增增長(zhǎng)長(zhǎng)將將成成為為本本年年度度的的看看點(diǎn)點(diǎn)。。已開發(fā)商品房194萬(wàn)m2

銷售面積42萬(wàn)m2

銷售套數(shù)約約4500套銷售率22%銷售均價(jià)3020元開發(fā)樓盤數(shù)11個(gè)2007上半年年銷售統(tǒng)統(tǒng)計(jì)注：以上上已開發(fā)發(fā)商品房房194萬(wàn)㎡為為06年年后續(xù)項(xiàng)項(xiàng)目供應(yīng)應(yīng)量及07年新新開項(xiàng)目目的供應(yīng)應(yīng)量之和和。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION經(jīng)過(guò)上述述的統(tǒng)計(jì)計(jì)分析，，我們可可以得出出如下結(jié)結(jié)論：一、大慶慶房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)量量正在穩(wěn)穩(wěn)步增長(zhǎng)長(zhǎng)，東城城區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)處于良良性發(fā)展展階段；；二、對(duì)比比05、、06年年銷售量量可以看看出，銷銷售總量量呈現(xiàn)上上升態(tài)勢(shì)勢(shì)；三、06年由于于供應(yīng)量量、項(xiàng)目目位置的的影響，，致使總總體銷售售均價(jià)小小有回落落；四、由于于東城區(qū)區(qū)新開項(xiàng)項(xiàng)目多位位于所剩剩無(wú)幾的的市區(qū)成成熟地塊塊，并且且多數(shù)項(xiàng)項(xiàng)目比鄰鄰生態(tài)環(huán)環(huán)境優(yōu)良良的區(qū)域域，故07年?yáng)|東城區(qū)房房地產(chǎn)的的綜合指指數(shù)（即即價(jià)格、、去化率率）將超超越西城城區(qū)。成成為全市市的關(guān)注注亮點(diǎn)；；五、在所所有大慶慶人的心心目中，，東城區(qū)區(qū)在環(huán)境境規(guī)劃、、生活方方便性及及居住感感受三個(gè)個(gè)方面均均好于西西城區(qū)，，因西城城區(qū)首先先是礦區(qū)區(qū)，然后后才是居居住區(qū)，，環(huán)境污污染及城城市建設(shè)設(shè)的落后后，使得得大慶東東西兩城城的消費(fèi)費(fèi)格局呈呈現(xiàn)出““西城區(qū)區(qū)的消費(fèi)費(fèi)者可能能會(huì)到東東城區(qū)買買房，而而東城區(qū)區(qū)的消費(fèi)費(fèi)者決不不會(huì)到西西城區(qū)買買房”這這一特性性。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION前期策劃方案貳SWOTCIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION地塊綜述地塊指標(biāo)規(guī)劃區(qū)用地地：503.40公公頃；紅線內(nèi)用地地：487.55公公頃；水面面積：：297.33公頃頃；陸地用地：：190.22公頃頃；建設(shè)指標(biāo)占地面積：：939800平米米；建筑面積：：1215885平平米；住宅建面：：1009937平米；居住戶數(shù)：：8849戶；容積率：1.29；綠化率：38.98%。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION項(xiàng)目?jī)?nèi)部?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)規(guī)劃：總體體規(guī)劃500萬(wàn)平米米，水陸結(jié)結(jié)合，沿湖湖建設(shè)，氣氣勢(shì)恢宏；；規(guī)模：開發(fā)發(fā)建面100余萬(wàn)平平米、8849戶、、吸納人口口近31000人，，超大社區(qū)區(qū)規(guī)模，自自成體系、、自我循環(huán)環(huán)；地段：地塊塊臨近開發(fā)發(fā)區(qū)，北通通新村，南南望龍鳳/萬(wàn)寶，且且臥守進(jìn)出出大慶的主主干道，有有利于人口口導(dǎo)入；環(huán)境：環(huán)繞繞近300萬(wàn)平米多多功能自然然大湖，生生態(tài)健康、、環(huán)境優(yōu)越越，可演繹繹的規(guī)劃空空間超強(qiáng)，，容易制造造市場(chǎng)差異異化；CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION高爾夫：117.33萬(wàn)平米米高爾夫球球場(chǎng)規(guī)?？湛涨?，位居居全省第一一，不僅提提升了地塊塊的檔次，，同時(shí)還增增加了口碑碑傳播效應(yīng)應(yīng)；設(shè)計(jì)：多組組團(tuán)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)，多建建筑單體的的應(yīng)用，項(xiàng)項(xiàng)目具備包包容性和層層次感；水運(yùn)：地塊塊水運(yùn)極佳佳，玉帶纏纏腰，照中中有泡；內(nèi)部配套：：超級(jí)會(huì)所所與俱樂(lè)部部的建立，，與多業(yè)態(tài)態(tài)形式的配配套規(guī)劃，，使得項(xiàng)目目協(xié)調(diào)統(tǒng)一一，自身功功能完備；；品牌：成道道立德集團(tuán)團(tuán)，韓國(guó)企企業(yè)，驅(qū)動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目異國(guó)國(guó)風(fēng)情。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION項(xiàng)目?jī)?nèi)部劣劣勢(shì)地塊：位于于世紀(jì)大道道南側(cè)，地地塊現(xiàn)狀不不樂(lè)觀，區(qū)區(qū)位生活配配套不夠完完善；交通：交通通系統(tǒng)不夠夠完善，通通達(dá)性差；；區(qū)塊：地塊塊南側(cè)，緊緊鄰熱電廠廠和萬(wàn)寶工工業(yè)園，周周邊還分布布著小工廠廠及高壓配配電站；發(fā)展：新開開發(fā)地段、、陌生品牌牌開發(fā)商入入駐，客戶戶群對(duì)項(xiàng)目目發(fā)展缺乏乏認(rèn)識(shí)。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION項(xiàng)目外部機(jī)機(jī)會(huì)政策：政府府著力規(guī)劃劃三永湖區(qū)區(qū)域，區(qū)域域市場(chǎng)逐漸漸升溫，可可有利提高高項(xiàng)目的知知名度與美美譽(yù)度；搬遷：龍鳳鳳區(qū)政府遷遷移至本地地塊東側(cè)，，可產(chǎn)生良良好的口碑碑和正面影影響；外部配套：：板塊周邊配套套雖相對(duì)匱匱乏，但可可將輻射圈圈擴(kuò)大至新新村萬(wàn)寶等等地，以提提高板塊生生活方便性性和舒適度度；概念塑造：：營(yíng)造超級(jí)級(jí)主題大社社區(qū)，可將將目標(biāo)客戶戶群的鎖定定不僅限于于東城區(qū)。。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION項(xiàng)目外部威威脅成本：由于于開發(fā)球場(chǎng)場(chǎng)才可取得得土地的““捆綁政策策”，導(dǎo)致致項(xiàng)目前期期投入成本本增高，占占用流動(dòng)資資金強(qiáng)度大大，不利于于短期提高高利潤(rùn)；市場(chǎng)因素：：由于項(xiàng)目目規(guī)模大，，開發(fā)周期期長(zhǎng)，容易易受到未來(lái)來(lái)市場(chǎng)變數(shù)數(shù)影響。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION解決方案放大優(yōu)勢(shì)：：保持多組組團(tuán)、多業(yè)業(yè)態(tài)的項(xiàng)目目規(guī)劃布局局，擴(kuò)大產(chǎn)產(chǎn)品異國(guó)文文化和設(shè)計(jì)計(jì)理念；提提高項(xiàng)目良良好自然資資源的利用用率；規(guī)避劣勢(shì)：：提高對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目自身功功能和自我我循環(huán)體系系的渲染，，打造和保保養(yǎng)開發(fā)商商品牌效應(yīng)應(yīng)；利用機(jī)會(huì)：：充足利用用地塊的政政策規(guī)劃，，提高公信信度；渲染染區(qū)位附加加值；預(yù)防威脅：：分期開發(fā)發(fā)，組團(tuán)式式銷售，先先期以快速速回款為主主導(dǎo)，后期期以提高利利潤(rùn)最大化化為主導(dǎo)。。前期策劃方案叁定位篇CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION本篇將通過(guò)過(guò)以下五個(gè)個(gè)層次來(lái)闡闡述項(xiàng)目的的定位理念念：假象定位原原則；市場(chǎng)定位；；客群定位；；產(chǎn)品品定定位位。。假想想定定位位原原則則由于于大大慶慶是是一一個(gè)個(gè)資資源源型型城城市市，，有有其其自自身身的的地地緣緣特特殊殊性性，，東東城城區(qū)區(qū)及及城城市市周周邊邊的的客客戶戶除除工工作作需需要要以以外外，，是是很很難難在在西西城城區(qū)區(qū)購(gòu)購(gòu)買買房房產(chǎn)產(chǎn)的的，，但但西西城城區(qū)區(qū)的的客客戶戶則則不不然然。。大慶其他湖濱項(xiàng)目東城區(qū)東、西城地域壁壘本案CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION因此此，，本本案案能能夠夠吸吸納納全全市市客客群群以以及及城城市市周周邊邊區(qū)區(qū)域域客客群群的的能能力力（（即即項(xiàng)項(xiàng)目目的的特特殊殊性性、、唯唯一一性性））尤尤為為重重要要CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION市場(chǎng)場(chǎng)定定位位本案案規(guī)規(guī)模模超超大大，，地地塊塊規(guī)規(guī)劃劃主主題題性性極極強(qiáng)強(qiáng)，，住住宅宅區(qū)區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃層層次次分分明明。。具具備備吸吸納納多多級(jí)級(jí)層層次次客客戶戶群群的的能能力力。。雖地地塊塊坐坐落落于于東東城城區(qū)區(qū)，，但但未未來(lái)來(lái)操操作作本本案案應(yīng)應(yīng)不不僅僅放放眼眼于于東東城城區(qū)區(qū)，，要要以以大大慶慶市市及及部部分分外外廠廠區(qū)區(qū)域域作作為為市市場(chǎng)場(chǎng)目目標(biāo)標(biāo)區(qū)區(qū)域域。?！按蟊P盤、生生態(tài)、、健康康、運(yùn)運(yùn)動(dòng)主主題、、湖景景”不不僅是是本案案的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，也是是全市市其它它各案案所具具備的的，尤尤其以以?shī)W林林國(guó)際際公寓寓、沿沿湖城城最為為突出出。甚甚至以以上兩兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目還還有優(yōu)優(yōu)于本本案的的賣點(diǎn)點(diǎn)。本案在在市場(chǎng)場(chǎng)中的的形象象與定定位，，應(yīng)是是具備備與全全市各各案相相抗衡衡的差差異化化賣點(diǎn)點(diǎn)的。。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION因此，，本案案在市市場(chǎng)上上具備備兩大大差異異化賣賣點(diǎn)：：一、高高爾夫夫主題題；從拋開開房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)的角角度上上講，，高爾爾夫運(yùn)運(yùn)動(dòng)在在大慶慶具備備唯一一性、、新鮮鮮性、、俱樂(lè)樂(lè)部形形式、、歸屬屬性、、崇尚尚性、、品質(zhì)質(zhì)高檔檔，等等概念念特性性的。。更何何況本本案用用于高高爾夫夫球場(chǎng)場(chǎng)建設(shè)設(shè)用地地規(guī)模模龐大大，是是很難難有后后者能能夠趕趕超的的。二、多多元化化的生生活理理念；；多元化化的生生活理理念不不僅僅僅是其其他業(yè)業(yè)態(tài)豐豐富的的項(xiàng)目目所能能達(dá)到到的，，在本本案的的多元元化生生活包包括：：度假假、養(yǎng)養(yǎng)生、、購(gòu)物物、工工作、、居住住、娛娛樂(lè)、、文化化沉淀淀，這這種綜綜合性性的多多極感感受只只有在在本案案才能能體會(huì)會(huì)到的的，是是真正正的社社區(qū)自自我循循環(huán)，，自成成體系系。其其他各各案無(wú)無(wú)論是是自身身?xiàng)l件件還是是外部部特性性均不不能全全部做做到。。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION客群定定位因本項(xiàng)項(xiàng)目大大規(guī)模模龐大大，故故客群群的吸吸納應(yīng)應(yīng)是全全方位位的。。首先，在吸吸納客戶群群的檔次上上，不應(yīng)僅僅把目標(biāo)定定位于高端端客戶群，，還應(yīng)吸納納大量中端端客戶群和和部分低中中端客戶群群；此吸納納手法可通通過(guò)社區(qū)組組團(tuán)劃分來(lái)來(lái)進(jìn)行區(qū)割割。其次，從地地緣上講，，目標(biāo)放在在大慶全市市、城市周周邊區(qū)域；；再次，從置置業(yè)角度上上講，吸收收養(yǎng)老度假假、再次置置業(yè)、首次次置業(yè)、投投資置業(yè)、、異地商居居置業(yè)等；；最后，從客客群所能接接納的總價(jià)價(jià)范圍上講講，小戶型型為12——21萬(wàn)；；中等戶型型為18——36萬(wàn)；；大戶型25—45萬(wàn)；服務(wù)務(wù)式公寓為為17—30萬(wàn)；疊疊/聯(lián)別墅墅為60——80萬(wàn)；；獨(dú)棟別墅墅為100—150萬(wàn)?？腿嘿?gòu)買目目的度假/養(yǎng)生生游玩療養(yǎng)炒賣常住投資商居提高居住品品質(zhì)改善居住環(huán)環(huán)境出租本地工作商旅工作CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATIONCIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION產(chǎn)品定位如果說(shuō)，市市場(chǎng)定位是是對(duì)項(xiàng)目的的唯一性和和特殊性做做出評(píng)判，，客戶定位位是對(duì)此尋尋找目標(biāo)需需求，那么么產(chǎn)品定位位將是對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目綜合素素質(zhì)的總結(jié)結(jié)。既然本案是是多元的、、多極的。。如果再通通過(guò)對(duì)一些些不完備的的規(guī)劃進(jìn)行行修正。那那么，本案案的產(chǎn)品將將定位于：：大慶首座HOPSCA式高爾夫主題題綜合大社社區(qū)CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATIONHOPSCA定義HOPSCA：H：HOTEL（酒店））O：OFFICE（辦公公）P：PARK（（公園）S：SHOPPINGMALL（商場(chǎng)））C：CLUB（（會(huì)所）A：APARTMENT（公寓））暫先不討論論本案在以以上的哪些些方面是否否需要進(jìn)行行規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)修正。我我們先通過(guò)過(guò)對(duì)一些案案例的研究究，作為參參考，最終終確定本案案的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)發(fā)展方方向。前期策劃方案肆案例篇CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION本篇將通過(guò)過(guò)以下四個(gè)個(gè)層面對(duì)本本案未來(lái)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)理理念、產(chǎn)品品規(guī)劃建議議提供寶貴貴依據(jù)：HOPSCA概念及及成功案例例；北京國(guó)瑞城城規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)理念解析析；大盤操作注注意事項(xiàng)；；本市相關(guān)樓樓盤業(yè)態(tài)優(yōu)優(yōu)勢(shì)。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATIONHOPSCA概念豪布斯卡（（HOPSCA）是是英文單詞詞HOTEL（酒店店）、OFFICE（寫字樓樓）、PARK（公公園）、SHOPPINGMALL（商業(yè)））、CLUB（會(huì)所所）、APARTMENT（（公寓）首首字母的縮縮寫，最先先于1986年誕生生在法國(guó)巴巴黎的拉德德芳斯，后后興于紐約約之心臟———曼哈頓頓，東京之之核心———六本木。。一般位于城城市中心，，有足夠的的空間實(shí)現(xiàn)現(xiàn)龐大的建建筑規(guī)模，，有大面積積的景觀綠綠帶，有快快速便捷的的交通網(wǎng)脈脈作為城市市樞紐，并并有業(yè)態(tài)業(yè)業(yè)種齊全的的商業(yè)配套套以及高尚尚多元的文文化品位，，體現(xiàn)了功功能互補(bǔ)、、資源共生生、聚合增增值的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，是整體體布局完善善、功能特特色明顯的的現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)集聚區(qū)區(qū)和現(xiàn)代城城市服務(wù)的的新高地、、新載體。。關(guān)于PARK定義：：由于國(guó)情情不同，PARK被被解義成““公園”和和“停車場(chǎng)場(chǎng)”兩種版版本，目前前在中國(guó)，，尚無(wú)需象象發(fā)達(dá)國(guó)家家那樣有建建設(shè)立體式式停車場(chǎng)的的強(qiáng)烈需求求，故“立立體式停車車場(chǎng)”的概概念在房地地產(chǎn)樓盤推推廣中更是是起到無(wú)關(guān)關(guān)痛癢的作作用。以下下引例的““上海豪布布斯卡港””也是將PARK定定義得比較較模糊。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATIONHOPSCA成功案案例上海豪布斯斯卡生活港港（HOPSCA）），位于上上海市南匯匯區(qū)惠南城城區(qū)，兩港港黃金商圈圈之中心，，近鄰大學(xué)學(xué)城。是一一個(gè)集假日日酒店、首首席寫字樓樓、公園、、大型停車車場(chǎng)、休閑閑娛樂(lè)購(gòu)物物餐飲街區(qū)區(qū)、會(huì)所、、公寓于一一體的大型型歐式城市市建筑群和和一站式超超級(jí)生活中中心。上海豪布斯斯卡生活港港按照國(guó)際際最先進(jìn)的的城市規(guī)劃劃理念———豪布斯卡卡模式開發(fā)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)項(xiàng)目占地約約250畝畝。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION公園公寓商業(yè)街商業(yè)體上建建設(shè)寫字樓樓、酒店、、會(huì)所公寓公寓CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION其中包括：：■11800㎡荷蘭LEBERTOLOTTI建筑風(fēng)格的的國(guó)際假日日酒店；■11500㎡的法式學(xué)院派派建筑風(fēng)格的的首席寫字字樓；■約45000㎡的的開放式城市市綠廊——兩港印印象公園；；■1公里地地下停車場(chǎng)場(chǎng)、約500個(gè)地面面停車泊位位及大眾公公交總站；；■近10萬(wàn)萬(wàn)㎡的步行行街區(qū)和休休閑美食娛娛樂(lè)街區(qū)以以及核心街街區(qū)——““中華老字號(hào)號(hào)品牌大道道”和“中國(guó)經(jīng)典品品牌博覽館館”；■大型會(huì)所所——上海海豪布斯卡卡俱樂(lè)部；；■約8萬(wàn)㎡㎡的劍橋公公寓、碧海海公寓、藍(lán)藍(lán)天公寓。。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION法式學(xué)院派派寫字樓荷蘭風(fēng)格國(guó)國(guó)際假日酒酒店商業(yè)街兩側(cè)側(cè)CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION案例分析可以看出，，上海豪布布斯卡生活活港（HOPSCA）：■首先沒(méi)有有脫離市中中心的主旨旨；■其次，業(yè)業(yè)態(tài)多元，，街區(qū)式布布局；在建建筑風(fēng)格上上，更是大大放異彩，，采用荷蘭蘭與法國(guó)的的兩種建筑筑風(fēng)格來(lái)塑塑造社區(qū)最最重要的兩兩個(gè)部分（（寫字樓、、酒店）；；■兩港印象象公園，作作為開放式式的城市綠綠廊讓社區(qū)區(qū)并不閉塞塞、沉悶；；■充足的停停車場(chǎng)與公公交汽車站站完成了社社區(qū)居民交交通出行的的必要條件件；■最最值值得得一一提提的的是是特特色色商商業(yè)業(yè)街街，，步步行行、、美美食食、、老老字字號(hào)號(hào)、、經(jīng)經(jīng)典典品品牌牌、、博博物物館館，，讓讓社社區(qū)區(qū)的的娛娛樂(lè)樂(lè)氛氛圍圍和和文文化化味味道道一一并并很很濃濃；；■最最后后，，項(xiàng)項(xiàng)目目的的主主角角————公公寓寓式式住住宅宅又又分分為為三三個(gè)個(gè)梯梯次次，，給給周周邊邊學(xué)學(xué)子子帶帶來(lái)來(lái)了了無(wú)無(wú)盡盡夢(mèng)夢(mèng)想想。。最終終此此案案所所倡倡導(dǎo)導(dǎo)的的是是：：復(fù)復(fù)合合式式、、一一站站式式、、多多元元化化的的優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)生生活活空空間間。。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION北京京國(guó)國(guó)瑞瑞城城規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)理理念念解解析析國(guó)瑞瑞城城是是北北京京市市中中心心一一個(gè)個(gè)綜綜合合建建筑筑集集群群，，占占地地20公公頃頃，，建建筑筑面面積積88萬(wàn)萬(wàn)平平米米，，位位于于崇崇文文門門商商圈圈核核心心地地段段，，坐坐擁?yè)沓绯缥奈拈T門，，西西望望金金融融街街，，東東街街國(guó)國(guó)貿(mào)貿(mào)CBD，，北北靠靠長(zhǎng)長(zhǎng)安安街街，，毗毗鄰鄰?fù)跬醺?。。兩兩條條地地鐵鐵線線、、7條條主主干干道道，，構(gòu)構(gòu)成成四四通通八八達(dá)達(dá)的的路路網(wǎng)網(wǎng)。。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION國(guó)瑞城的多多種業(yè)態(tài)，，構(gòu)成了配配套完善的的集居住、、商務(wù)、辦辦公、購(gòu)物物、休閑、、娛樂(lè)于一一體的城中中城。甲級(jí)級(jí)5A高高檔寫字字樓，3.65米層層高、架空空網(wǎng)絡(luò)地板板、獨(dú)立送送風(fēng)中央空空調(diào)、十幾幾部進(jìn)口電電梯、酒店店式豪華大大堂，是市市中心商務(wù)務(wù)辦公和投投資的首選選。國(guó)國(guó)瑞瑞雅仕苑是是不可多得得的板樓豪豪宅，一梯梯一戶、兩兩梯兩戶，，最大限度度保護(hù)業(yè)主主私密。10萬(wàn)平平米商業(yè)步步行街，集集SHOPPINGMALL、特色色店、大型型超市等，，成就一站站式購(gòu)物新新體驗(yàn)，引引領(lǐng)崇文商商業(yè)走向更更加繁榮。。而而商務(wù)務(wù)公寓，更更是投資、、居住和辦辦公的理想想場(chǎng)所。更更有12棟四合合院和全國(guó)國(guó)示范少年年宮，點(diǎn)綴綴于綠樹花花草叢中。。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION商業(yè)街公寓酒店寫字樓住宅中心會(huì)所CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION寫字字樓樓：：國(guó)國(guó)瑞瑞大大廈廈由由二二棟棟甲甲級(jí)級(jí)商商務(wù)務(wù)大大廈廈、、裙裙樓樓商商業(yè)業(yè)及及地地下下車車庫(kù)庫(kù)組組成成，，打打造造為為國(guó)國(guó)際際化化，，世世界界級(jí)級(jí)一一流流品品質(zhì)質(zhì)商商務(wù)務(wù)大大廈廈，，將將成成為為各各產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)領(lǐng)領(lǐng)先先者者企企業(yè)業(yè)及及機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)區(qū)區(qū)域域總總部部，，領(lǐng)領(lǐng)先先國(guó)國(guó)際際商商務(wù)務(wù)潮潮流流。。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION公寓寓式式酒酒店店：：服服務(wù)務(wù)式式公公寓寓按按五五星星級(jí)級(jí)全全智智能能化化設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，建建筑筑裝裝飾飾風(fēng)風(fēng)格格金金碧碧輝輝煌煌、、溫溫馨馨舒舒適適，，有有各各類類客客房房約約450套套。。大大型型會(huì)會(huì)議議中中心心、、中中西西餐餐、、品品牌牌店店各各種種功功能能配配套套齊齊全全。。提提供供多多種種套套間間，，備備有有書書房房、、開開放放式式廚廚房房，，一一居居、、兩兩居居、、三三居居等等為為商商務(wù)務(wù)旅旅客客及及其其它它旅旅客客提提供供多多種種選選擇擇。。5星星級(jí)級(jí)室室內(nèi)內(nèi)空空間間，，盡盡顯顯豪豪華華氣氣派派，，是是區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)最最高高檔檔的的商商務(wù)務(wù)接接待待場(chǎng)場(chǎng)所所。。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION購(gòu)物中心：：十萬(wàn)平米米的國(guó)瑞崇崇外購(gòu)物中中心，以最最現(xiàn)代化的的SHOPPINGMALL規(guī)規(guī)劃、打造造京城最舒舒適的購(gòu)物物環(huán)境。國(guó)國(guó)瑞中心采采納國(guó)際最最流行的店店中店形式式，集超市市、百貨、、300多家品品牌店、幾幾十家特色色餐飲店，，幾十家健健身、娛樂(lè)樂(lè)、休閑、、酒吧、電電影院于一一體。其中中商鋪面積積在400-1000平米。。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION住宅：國(guó)瑞城城之雅仕苑總總建筑面積10萬(wàn)多平米米，主力戶型型在120到到180平米米之間。每戶戶都有獨(dú)立的的陽(yáng)光花園，，更有花園面面積超過(guò)80平米的空中中別墅戶型。。市中心豪宅宅罕有的花園園環(huán)境；南北北通透，戶戶戶朝陽(yáng)的板樓樓豪宅；一梯梯一戶，兩梯梯兩戶高私密密空間；270°景觀空空中花園，獨(dú)獨(dú)享私人氧吧吧；空中別墅墅單位：設(shè)前前庭后院、陽(yáng)陽(yáng)光書室、露露天花園等多多元化養(yǎng)生功功能空間，盡盡顯尊貴生活活CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION三棟商務(wù)公寓寓：總建筑面面積4.5萬(wàn)萬(wàn)㎡，戶型面面積以80-150平米米為主，可以以用于居住和和辦公，是居居家、投資的的極品樓宇。。室內(nèi)空間可可自由組合。。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION作為在英國(guó)倫倫敦上市的第第一太平戴維維斯物業(yè)顧問(wèn)問(wèn)(北京)有有限公司被委委任為國(guó)瑞城城物業(yè)管理部部分獨(dú)家市場(chǎng)場(chǎng)推廣顧問(wèn)。。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION大盤操作注意意事項(xiàng)1、資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)與回籠：體量大，前期期土地等投資資巨大和開發(fā)發(fā)周期較長(zhǎng)，，這都需要開開發(fā)商有雄厚厚的資金勢(shì)力力；2、大盤存存在的交通通問(wèn)題：大盤是隨著著城市的擴(kuò)擴(kuò)張而出現(xiàn)現(xiàn)的，主要要分布在城城市生地。。目前樓盤盤的交通主主要靠開發(fā)發(fā)商自己解解決，由于于客觀因素素影響，就就會(huì)出現(xiàn)大大盤交通問(wèn)問(wèn)題；3、產(chǎn)品老老化現(xiàn)象：大盤的開發(fā)發(fā)周期通常常在五年以以上，而產(chǎn)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)計(jì)往往都在在開發(fā)初期期階段就基基本定型，，隨著開發(fā)發(fā)時(shí)間的推推進(jìn)，后期期產(chǎn)品逐漸漸顯得跟不不讓潮流；；4、節(jié)奏難難以控制：開發(fā)節(jié)奏是是地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的一門學(xué)學(xué)問(wèn)。分期期開發(fā)，不不僅是資金金問(wèn)題，還還有市場(chǎng)預(yù)預(yù)見問(wèn)題，，同時(shí)也是是一個(gè)項(xiàng)目目?jī)?nèi)在的聯(lián)聯(lián)動(dòng)問(wèn)題。。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION如何規(guī)避大大盤的操作作風(fēng)險(xiǎn)1、可控制性：：總體規(guī)劃需需要對(duì)整個(gè)個(gè)開發(fā)進(jìn)行行控制，包包括開發(fā)商商經(jīng)濟(jì)效益益的技術(shù)指指標(biāo)，整個(gè)個(gè)社區(qū)功能能的布局、、流線、配配套與環(huán)境境，開發(fā)的的資金與周周期等；2、機(jī)動(dòng)性：指規(guī)劃需要要留有余地地，以適應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)的變變化；3、整體性：指在變化中中把握整體體主線；4、效益性：指注重投入入和產(chǎn)出的的對(duì)比；CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATIONCIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION本市相關(guān)樓樓盤業(yè)態(tài)優(yōu)優(yōu)勢(shì)1.主要針針對(duì)東西城城的兩個(gè)中中高端項(xiàng)目目：奧林國(guó)國(guó)際公寓、、沿湖城，，進(jìn)行大盤盤規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)分析；2.針對(duì)領(lǐng)領(lǐng)秀1+1，進(jìn)行住住宅產(chǎn)品的的錯(cuò)層分析析；3.針對(duì)大大唐世家，，進(jìn)行別墅墅部分的分分析；4.針對(duì)巨巨鷹國(guó)際，，進(jìn)行公寓寓部分的分分析；5.針對(duì)大大慶科技港港，進(jìn)行寫寫字樓部分分的分析；；6.針對(duì)新新瑪特，進(jìn)進(jìn)行商場(chǎng)部部分的分析析；根據(jù)以上分分析，可給給予本案在在各業(yè)態(tài)的的面積控制制、產(chǎn)品形形式等方面面設(shè)計(jì)上的的參考。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION1.奧林國(guó)國(guó)際公寓開發(fā)規(guī)模：：奧林國(guó)際公公寓總占地地面積約80萬(wàn)平方方米，總建建筑面積約約160萬(wàn)萬(wàn)平方米，，分四個(gè)區(qū)區(qū)域組團(tuán)，，預(yù)計(jì)共入入住7560余戶。。2006年奧林一一期D區(qū)共共開發(fā)27萬(wàn)平方米米，2007年二期期A區(qū)共開開發(fā)22萬(wàn)萬(wàn)平方米。。預(yù)計(jì)B區(qū)區(qū)、C區(qū)將將于2008年開發(fā)發(fā)。開發(fā)理念：：奧林國(guó)際公公寓，在大大慶首次提提出了運(yùn)動(dòng)動(dòng)主題的開開發(fā)理念。。以全天候候、運(yùn)動(dòng)型型、健康態(tài)態(tài)為目標(biāo)藍(lán)藍(lán)本，打造造以運(yùn)動(dòng)為為主題的全全方位的綜綜合社區(qū)。。以?shī)W林匹匹克為依托托，打出金金牌概念，，顯示了精精益求精的的決心。注注重整體高高端的品質(zhì)質(zhì)感、尊崇崇感和細(xì)節(jié)節(jié)的細(xì)膩感感、舒適感感，營(yíng)造氣氣度恢弘的的大盤風(fēng)范范。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION社區(qū)規(guī)劃：：1、一期共共建39棟棟樓，10棟連排別別墅，5棟棟高層，18小高層層，6棟多多層，共計(jì)計(jì)2000余戶。二二期規(guī)劃24棟住宅宅樓，20棟小高層層，3棟高高層，1棟棟多層。共共計(jì)1970余戶。。三期開發(fā)發(fā)棟數(shù)未定定。2、北美風(fēng)風(fēng)格的小區(qū)區(qū)設(shè)計(jì)，美美式雕塑小小品，日式式枯山水景景，花廊、、噴泉、水水池，景觀觀步道比比比皆是。3、2萬(wàn)平平方米的奧奧林匹克廣廣場(chǎng)，大型型綜合主題題會(huì)所，休休閑、娛樂(lè)樂(lè)、健身、、養(yǎng)生項(xiàng)目目應(yīng)有盡有有。4、建筑群群南低北高高，樓體間間距超大，，打破以往往兵營(yíng)式排排列傳統(tǒng)，，錯(cuò)落有致致，并達(dá)到到更好的采采光效果。。5、綠化率率高達(dá)42%。6、6900余地下下停車位，，方便快捷捷，可直達(dá)達(dá)電梯入戶戶。7、人車分分流，道路路全部采用用無(wú)障礙設(shè)設(shè)計(jì)，更體體現(xiàn)人性化化。8、在小區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)九年年一貫制學(xué)學(xué)校，方便便業(yè)主子女女學(xué)習(xí)。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION可借鑒優(yōu)勢(shì)勢(shì)：1、奧林國(guó)國(guó)際的運(yùn)動(dòng)動(dòng)主題概念念為大慶首首創(chuàng)，“金金牌”思想想振奮人心心。奧林匹匹克主題廣廣場(chǎng)和綜合合主題會(huì)所所尤其突出出。2、奧林國(guó)國(guó)際北美風(fēng)風(fēng)情的景觀觀綠化和人人性化的道道路設(shè)計(jì)值值得參考。。3、奧林國(guó)國(guó)際從高層層、小高層層、多層到到連排別墅墅設(shè)計(jì)規(guī)劃劃合理，密密度低，錯(cuò)錯(cuò)層排列采采光效果佳佳。4、120平米米左右的的戶型及及復(fù)式頗頗受青睞睞，別墅墅去化良良好。5、業(yè)主主子女免免試直升升一中也也是奧林林國(guó)際的的重要吸吸引點(diǎn)。。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION1.1沿沿湖城開發(fā)規(guī)模模：住宅總建建筑面積積60萬(wàn)萬(wàn)平方米米，商業(yè)業(yè)13萬(wàn)萬(wàn)平方米米。分三三期開發(fā)發(fā)。開發(fā)理念念：1、依托托兩湖一一河，主主打生態(tài)態(tài)理念，，打造沿沿湖大型型生態(tài)居居住典范范。2、推出出學(xué)區(qū)概概念，業(yè)業(yè)主子女女可入實(shí)實(shí)驗(yàn)中學(xué)學(xué)學(xué)習(xí)。。3、產(chǎn)品品定位于于高端品品質(zhì)。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION社區(qū)規(guī)劃劃：1、鄰近近實(shí)驗(yàn)中中學(xué)，社社區(qū)有九九年一貫貫制學(xué)校校，屬實(shí)實(shí)驗(yàn)生源源地。2、社區(qū)區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)3萬(wàn)平平方米，，社區(qū)外外部配套套商服10萬(wàn)平平方米。。3、一期期共開發(fā)發(fā)3棟高高層、6棟小高高層、12棟洋洋房、40棟別別墅（包包括連排排和雙拼拼）；二二期開發(fā)發(fā)5棟高高層、6棟小高高層、11棟空空中湖景景洋房和和16棟棟復(fù)合別別墅。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION可借鑒優(yōu)優(yōu)勢(shì)：1、一期期推出大大慶首家家臨湖雙雙拼別墅墅，二期期再推四四層洋房房別墅復(fù)復(fù)合建筑筑，新穎穎獨(dú)特。。面積均均在400平方方米左右右（含車車位）。。2、高層層設(shè)計(jì)風(fēng)風(fēng)格獨(dú)特特，戶型型合理，，堪稱大大慶高層層建筑的的典范之之作。3、引進(jìn)進(jìn)國(guó)際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的““金鑰匙匙”物業(yè)業(yè)管理理理念。4、可直直升實(shí)驗(yàn)驗(yàn)中學(xué)。。5、擁有有3萬(wàn)平平方米綠綠化面積積的超大大中心園園林，1萬(wàn)平方方米的超超大名流流會(huì)所和和10萬(wàn)萬(wàn)平方米米的集時(shí)時(shí)尚、購(gòu)購(gòu)物、休休閑與娛娛樂(lè)為一一體的大大型商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)。。應(yīng)避免劣劣勢(shì)：1、均價(jià)價(jià)之高，，東城區(qū)區(qū)無(wú)出其其右，令令很多中中檔消費(fèi)費(fèi)者望而而卻步，，損失了了一定客客源。2、雖然然臨湖而而建，但但周邊商商業(yè)生活活配套不不完善，，使項(xiàng)目目高品質(zhì)質(zhì)打了折折扣。3、高層與小小高層價(jià)格過(guò)過(guò)高，去化率率極低。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION2.領(lǐng)秀1+1房型面積單價(jià)套數(shù)所占比例一房50-663200-42009023.7%兩房70-1202700-32008021.05%三房130-1402700-32008021.05%四室1502700-320010026.32%復(fù)式180-2102700-3200307.88%1、錯(cuò)層新穎穎，獨(dú)版戶型型。蒙太奇三三疊式、魔方方1+1式、、琴韻平錯(cuò)式式、空中花園園大躍式，四四種活性空間間。2、2006年6月開始始對(duì)外銷售，，604戶于于當(dāng)年11月月已基本去化化573戶，，去化率高達(dá)達(dá)95%以上上。50—66平米的復(fù)復(fù)式戶型去化化速度較快。。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION3.大唐世家家1、占地面積積6.3萬(wàn)平平。一期建筑筑面積約3萬(wàn)萬(wàn)平，別墅168棟，贈(zèng)贈(zèng)送40—160平方米米私家大花園園。綠化率40%以上。。2、別墅系列列為大唐精心心打造的上乘乘之作，均價(jià)價(jià)5000元元/平米，總總價(jià)39.8萬(wàn)起。3、罕見框架架結(jié)構(gòu)，可隨隨意打通，任任意組合，““異型柱”藏藏于墻體內(nèi)，，使用空間最最大化。別墅疊加聯(lián)排獨(dú)棟合計(jì)面積120—200240—270350數(shù)量130362168所占比例77.4%21.4%1.2%100%CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION4.巨鷹國(guó)際際戶型公寓寫字間商服面積46—11145—7090—180數(shù)量101416224總比率84.5%13.5%2%去化量分析：：2007年2月內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)開始，至2007年6月末，公寓寓已經(jīng)去化近近85%，只只剩150余余戶46平方方米的公寓。。均價(jià)在3300—4100元/平平方米之間，，單價(jià)雖高，，但由于采用用買一層贈(zèng)一一層的變相促促銷，加之戶戶型多為46—111平平方米的中小小戶型，總價(jià)價(jià)依然保持較較低區(qū)間，很很易為大眾接接受。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION1、住宅和寫字間間為65260萬(wàn)平方米米，商業(yè)2700平方米米。2、項(xiàng)目配套套設(shè)施完善，，公寓配有一一卡通、門磁磁、可視對(duì)講講、緊急求救救按鈕、溫感感、煙感、24小時(shí)保安安巡邏系統(tǒng)；；寫字樓配有有高檔商務(wù)中中心，提供代代購(gòu)機(jī)票、收收發(fā)傳真、復(fù)復(fù)印、保潔等等服務(wù)。3、小區(qū)還配配有1000平米的休閑閑會(huì)所，內(nèi)設(shè)設(shè)棋牌室、桌桌球室、壁球球管、健身中中心等休閑娛娛樂(lè)設(shè)施，并并與今日陽(yáng)光光休閑洗浴廣廣場(chǎng)及一兆韋韋德健身中心心合作，讓其其成為小區(qū)分分會(huì)所。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION5.大慶科技技港項(xiàng)目綜述：1、占地3.63公頃，，總建筑面積積7.35萬(wàn)萬(wàn)平方米。2、采用全新新設(shè)計(jì)理念規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)，打打造低密度、、花園式商務(wù)務(wù)總部基地，，并擁有完備備的商務(wù)配套套,如商務(wù)中中心、多功能能廳、員工公公寓、餐廳等等，是即將引引領(lǐng)大慶商業(yè)業(yè)發(fā)展的商務(wù)務(wù)總部。圍合合式布局園區(qū)區(qū)。3、現(xiàn)有5棟棟樓，2/3為商務(wù)寫字字樓，1/3為公寓。綠綠化率33%，容積率為為2.02。。共設(shè)166個(gè)停車位。。樓體設(shè)計(jì)為為11層加連連體部分4層層。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION戶型配比：寫字間面積在在100—1000平米米，主力戶型型為100平平米、200平米、300平米的辦辦公間，占總總戶數(shù)的1/3。商務(wù)公公寓面積32—60平米米。去化量：價(jià)格在2300—2700元/平米米之間，均價(jià)價(jià)2500元元/平米。剛剛開始預(yù)訂，，已售近3萬(wàn)萬(wàn)平米，項(xiàng)目目剩余約4.5萬(wàn)平米。。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION6.新瑪特簡(jiǎn)介：新瑪特用于經(jīng)經(jīng)營(yíng)面積約5萬(wàn)平米。是是一家大型現(xiàn)現(xiàn)代化商業(yè)零零售企業(yè)，引引進(jìn)了SHOPINGMALL概念念，集購(gòu)物休休閑娛樂(lè)為一一身。用于大大型超級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)約7000余平方米。。經(jīng)營(yíng)方式：采取自營(yíng)、買買斷、代理、、代銷、聯(lián)銷銷、租賃等方方式。其中超超市將采取自自營(yíng)方式，出出租的范圍包包括服裝、鞋鞋、服飾、金金銀珠寶、花花店、藥店、、書店、餐飲飲、酒吧、水水站等，同時(shí)時(shí)采取買斷、、代理、代銷銷、聯(lián)銷等方方式吸引國(guó)內(nèi)內(nèi)外著名的廠廠商入駐，提提高經(jīng)營(yíng)的層層次。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION業(yè)態(tài)分布：一樓為鐘表、、黃金珠寶、、化妝品、鞋鞋、超市、麥麥當(dāng)勞快餐廳廳；二樓為服裝、、真紡織品；；三樓為運(yùn)動(dòng)休休閑、家居、、兒童用品、、家電產(chǎn)品；；四樓為電影院院、電游、水水吧、特色餐餐廳、書店。。特有品牌：蕾莎，TAKEIT，，ONLY，艾格正裝裝，依戀，VEROMODA，edc，Leive’’s，LEE，NIKE360，天天恩，簡(jiǎn)，EV，REDEARTH彩妝，，法仙雅皮草草，歌詩(shī)帝，，obdo，，丸美化妝品品，佰草集，，JOJO99，阿依依蓮，圓領(lǐng)部部落，資生堂堂，蝶妝，，ECCO，，龍牌。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION通過(guò)以上諸多多各案的分析析，我們得到到如下結(jié)論：：1、HOPSCA社區(qū)應(yīng)應(yīng)具備復(fù)合式式、一站式、、多元化的優(yōu)優(yōu)質(zhì)生活空間間；2、其業(yè)態(tài)不不僅應(yīng)布局合合理，還應(yīng)是是區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)均優(yōu)的的綜合優(yōu)勢(shì)項(xiàng)項(xiàng)目；3、由于復(fù)合合型大盤開發(fā)發(fā)周期較長(zhǎng)，，故應(yīng)注意資資金流的流暢暢、產(chǎn)品的超超前性、開發(fā)發(fā)節(jié)奏的控制制；4、大盤應(yīng)有有自身完備的的主題概念性性；5、住宅錯(cuò)/躍結(jié)合是目目前市場(chǎng)上需需求旺盛的產(chǎn)產(chǎn)品；6、別墅雖為為奢侈性住宅宅，但不宜面面積過(guò)大；7、酒店式公公寓屬高單價(jià)價(jià)產(chǎn)品，故在在面積控制和和平面布局上上應(yīng)有創(chuàng)造力力；8、寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品由于面積積較大，預(yù)想想快速去化，，故單價(jià)不宜宜過(guò)高；9、百貨商場(chǎng)場(chǎng)成功運(yùn)營(yíng)的的關(guān)鍵在于經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式的多多元化、業(yè)態(tài)態(tài)分布的合理理性、品牌招招商的特殊化化。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION以上對(duì)論點(diǎn)，，將成為我們們進(jìn)一步進(jìn)行行項(xiàng)目開發(fā)理理念塑造、產(chǎn)產(chǎn)品方面的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)提供供更準(zhǔn)確的依依據(jù)。前期策劃方案伍理念篇CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION本篇將通過(guò)以以下四個(gè)層面面對(duì)本案的開開發(fā)理念進(jìn)行行解讀：全局運(yùn)營(yíng)體系系；項(xiàng)目開發(fā)理念念；項(xiàng)目附加值提提升；項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)塑造。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION根據(jù)以往操盤盤經(jīng)驗(yàn)及從《《案例篇》中中所提及到項(xiàng)項(xiàng)目，我們肯肯定講：１．大盤的成成功不僅僅在在于產(chǎn)品自身身，更在于主主題的選擇、、理念的塑造造；２．一個(gè)項(xiàng)目目之所以被熱熱捧，因?yàn)樗呀?jīng)成為了了城市名片或或區(qū)域標(biāo)桿；；３．如果能夠夠?qū)⒊鞘械陌l(fā)發(fā)展趨勢(shì)與項(xiàng)項(xiàng)目緊密地聯(lián)聯(lián)系在一起，，將使得項(xiàng)目目在市場(chǎng)中的的口碑高過(guò)廣廣告效果。那么，全局運(yùn)運(yùn)營(yíng)體系，就就是將項(xiàng)目捧捧紅的基礎(chǔ)。。全局運(yùn)營(yíng)體系系區(qū)域區(qū)域運(yùn)營(yíng)實(shí)施項(xiàng)目項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)實(shí)施理念形象塑造實(shí)施針對(duì)100萬(wàn)平米的超大項(xiàng)目，具備城市的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)與管理職能，開發(fā)商已從常規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)向城市層面延伸，具備配合政府開發(fā)經(jīng)營(yíng)城市的綜合素質(zhì)與能力，使城市在競(jìng)爭(zhēng)激烈的城市群發(fā)展中脫穎而出城市客群消化戰(zhàn)略的制定、區(qū)域產(chǎn)業(yè)要素的集合、形象推廣，使消費(fèi)者認(rèn)同本區(qū)域針對(duì)幾平方公里的區(qū)域項(xiàng)目，提煉各案的優(yōu)勢(shì)與其資源，用全新的商業(yè)模式去打造優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升、文化打造，搭建平臺(tái)，提升項(xiàng)目功能在城市與區(qū)域中提升自我價(jià)值，打造城市名片、區(qū)域標(biāo)桿的形象效果傳遞全新的生活理念。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION全局運(yùn)營(yíng)體系系解讀首先，我們需需要讓目標(biāo)客客戶群了解區(qū)區(qū)域的未來(lái)發(fā)發(fā)展與潛力。。然后，告知本本案的優(yōu)良價(jià)價(jià)值，以及在在城市中的地地位如何。最后，訴求這這樣的項(xiàng)目能能帶給客戶的的利益是什么么，客戶能在在這里感受到到比其他項(xiàng)目目更具吸引力力的獨(dú)特魅力力是什么。換句話講，，要告知客客戶，購(gòu)買買的不僅僅僅是項(xiàng)目、、還有生活活方式和區(qū)區(qū)域未來(lái)價(jià)價(jià)值。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION全局運(yùn)營(yíng)體體系應(yīng)用解讀區(qū)域傳達(dá)理念訴求產(chǎn)品客戶了解程度運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)程度了解了解甚少不了解輔助重點(diǎn)最重點(diǎn)CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATIONCIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION項(xiàng)目開發(fā)理理念根據(jù)全局運(yùn)運(yùn)營(yíng)體系的的最終點(diǎn)，，我們對(duì)本本案ＨＯＰＰＳＡ概念念進(jìn)行剖析析：ＨＯＰＳＣＡＨＯＰＳＣＡ５星級(jí)酒店＆公寓式酒店小型獨(dú)棟式生態(tài)辦公樓＆通廊式辦公樓高爾夫公園＆水上運(yùn)動(dòng)主題公園＆社區(qū)中央組團(tuán)綠地韓國(guó)百貨＆風(fēng)情街（以韓國(guó)、東南亞為主的餐飲娛樂(lè)）高爾夫會(huì)所＆韓式社區(qū)會(huì)所＆韓式物業(yè)體系高層、多層、聯(lián)排、疊拼、獨(dú)棟別墅、酒店式公寓CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION將構(gòu)成一個(gè)個(gè)集運(yùn)動(dòng)、、休閑、娛娛樂(lè)、餐飲飲、購(gòu)物、、辦公、居居住、社交交、文化、、會(huì)務(wù)、旅旅游、度假假于一體的的，復(fù)合式式、一站式式、多元化化的優(yōu)質(zhì)生生活空間。。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION項(xiàng)目附加值值提升在ＨＯＰＳＳＣＡ的諸諸多層面當(dāng)當(dāng)中，能夠夠提升項(xiàng)目目附加值的的因素，重重點(diǎn)在于韓韓國(guó)文化與與品質(zhì)的體體現(xiàn)：韓國(guó)百貨；；韓國(guó)會(huì)所；；韓國(guó)物業(yè)管管理；社區(qū)韓國(guó)文文化節(jié)；社區(qū)內(nèi)部建建筑與園藝藝的細(xì)節(jié)；；社區(qū)引導(dǎo)系系統(tǒng)的圖文文標(biāo)識(shí)（中中韓文字一一體化）；；另外，還有有度假產(chǎn)業(yè)業(yè)（高爾夫夫、水上公公園）的體體現(xiàn)。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)塑造對(duì)于一個(gè)購(gòu)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)說(shuō)，最終的的、最實(shí)際際的利益還還是房屋本本身、社區(qū)區(qū)本身，故故競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)重點(diǎn)體現(xiàn)現(xiàn)在：１．社區(qū)規(guī)規(guī)劃；２．環(huán)境綠綠化；３．外立面面；４．戶型設(shè)設(shè)計(jì)。下一篇章《《產(chǎn)品篇》》將對(duì)社區(qū)區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)給給予詳細(xì)的的建議。前期策劃方案陸產(chǎn)品篇CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP10PRODUCEBYENABLETOO&SOURCEORGANIZATION規(guī)劃策略我們不能說(shuō)說(shuō)，因?yàn)楸颈景妇邆湓谠谝恍┓矫婷婢邆湮ㄒ灰恍院吞厥馐庑?，而忽忽視了產(chǎn)品品的規(guī)劃與與設(shè)計(jì)。其其實(shí)，產(chǎn)品品的準(zhǔn)確定定位才是消消費(fèi)者最終終買賬的關(guān)關(guān)鍵；產(chǎn)品品的豐富性性才是客戶戶群體多元元化的有力力保障。公公園概念只只是刺激消消費(fèi)者欲望望的引子。。因此，即為為了適應(yīng)市市場(chǎng)的不同同需求，又又為了先期期推盤的影影響力，故故采取組團(tuán)團(tuán)式劃分的的策略，下下分六大組組團(tuán)，分批批面向市場(chǎng)場(chǎng)。CIHAF2006中國(guó)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)TOP