房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略決策

與風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)四種死法住建部政策研究中心主任陳淮日前在2010博鰲房地產(chǎn)論壇上表示：“迄今，我們中國開發(fā)商只有四種死法，卷款潛逃、行賄案發(fā)、內(nèi)訌解體、屯地被查。幾乎找不到被市場淘汰的例證。這是市場發(fā)展不成熟的表現(xiàn)?！狈康禺a(chǎn)行業(yè)背景分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營與財(cái)稅管理房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)行業(yè)特殊地位一、國民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)1、對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)高：房地產(chǎn)業(yè)每年為GDP貢獻(xiàn)超過2個(gè)百分點(diǎn)；2、對其他行業(yè)關(guān)聯(lián)度高；（鋼材、水泥、建筑、裝修、家具、電器）2003年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確指出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)?！?、對政府財(cái)政貢獻(xiàn)度高：在各城市政府的財(cái)政收入中，來自房地產(chǎn)業(yè)的至少要在20%以上，許多城市達(dá)到40%以上。4、對提高就業(yè)率的貢獻(xiàn)：全國房地產(chǎn)企業(yè)、房屋裝飾裝修公司、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有利于大量接納就業(yè)人員。房地產(chǎn)行業(yè)特殊地位二、不規(guī)范的行業(yè)1、作為一個(gè)較新的，正在蓬勃發(fā)展的行業(yè)，規(guī)范度較低；2、行業(yè)布局尚未完全形成；3、行業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性較差；4、高增長和資源的稀缺掩蓋了行業(yè)的不規(guī)范。房地產(chǎn)行業(yè)特殊地位三、監(jiān)管力度日益加強(qiáng)的行業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)監(jiān)管金融監(jiān)管稅收監(jiān)管房地產(chǎn)行業(yè)特殊地位四、獨(dú)特運(yùn)營模式的行業(yè)1、經(jīng)營體系的獨(dú)特性；房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營完全不同于普通生產(chǎn)和流通性企業(yè)，從取得土地、設(shè)計(jì)規(guī)劃、工程建設(shè)、營銷策劃、產(chǎn)權(quán)分割形成了一個(gè)獨(dú)特的運(yùn)營鏈條，這個(gè)運(yùn)營鏈條的顯著特點(diǎn)是各個(gè)環(huán)節(jié)不可逆轉(zhuǎn)。這種獨(dú)特性也決定了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)體系和稅務(wù)體系必須吻合運(yùn)營體系的所有特點(diǎn)。2、稅務(wù)體系的獨(dú)特性；房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種繁雜，核心稅種為營業(yè)稅、所得稅和土地增值稅。房地產(chǎn)獨(dú)有的運(yùn)營模式?jīng)Q定了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅及流轉(zhuǎn)稅體系的獨(dú)特征管模式，正是這種獨(dú)特征管模式給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。而土地增值稅成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心稅種，成為決定房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)高低的關(guān)鍵點(diǎn)。3、經(jīng)營收入的透明性；房地產(chǎn)企業(yè)處于嚴(yán)格監(jiān)管之中，公開審批的規(guī)劃，嚴(yán)格的合同簽署監(jiān)管都使得房地產(chǎn)企業(yè)收入基本透明。而這也使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅管理更加復(fù)雜和困難。房地產(chǎn)行業(yè)背景分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營與財(cái)稅管理房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營與財(cái)稅管理房地產(chǎn)運(yùn)營活動循環(huán)現(xiàn)金建設(shè)施工取得土地銷售債權(quán)人股東政府或其他企業(yè)稅務(wù)局客戶人力資源流動固定權(quán)益負(fù)債銷售收入銷售成本運(yùn)營費(fèi)用利潤建筑商及供應(yīng)商現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出現(xiàn)金留存房地產(chǎn)運(yùn)營與財(cái)稅管理房地產(chǎn)企業(yè)管理核心錢從哪來錢怎么花錢怎么分融資內(nèi)部積累預(yù)算核算納稅分紅回饋社會企業(yè)管理房地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營營與財(cái)財(cái)稅管管理房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)決策策目標(biāo)標(biāo)———是利利潤嗎嗎？問題一一：利潤高高的企企業(yè)一一定比比利潤潤低的的企業(yè)業(yè)好嗎嗎？問題二二：銷售利利潤率率高的的企業(yè)業(yè)一定定比銷銷售利利潤率率低的的企業(yè)業(yè)好嗎嗎？那么，，判斷斷的依依據(jù)到到底是是什么么？房地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營營與財(cái)財(cái)稅管管理企業(yè)管管理的的最高高追求求———企業(yè)業(yè)價(jià)值值最大大化1、、什么么是企企業(yè)價(jià)價(jià)值最最大化化？價(jià)價(jià)值值的多多重理理解（（公平平市價(jià)價(jià)、投投資價(jià)價(jià)值、、賬面面價(jià)值值、清清算價(jià)價(jià)值等等）收收購購企業(yè)業(yè)的估估值————將未未來與與現(xiàn)在在完美美結(jié)合合的價(jià)價(jià)值最最大化化?！獙L(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與與收益益均衡衡協(xié)調(diào)調(diào)的價(jià)價(jià)值最最大化化?！獙⒗嫦嘞嚓P(guān)者者利益益綜合合平衡衡的價(jià)價(jià)值最最大化化。2、、企業(yè)業(yè)價(jià)值值最大大化的的數(shù)字字化表表現(xiàn)———股股東投投資回回報(bào)率率股股東投投資回回報(bào)率率=稅稅后凈凈利潤潤/股股東投投入總總額房地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營營與財(cái)財(cái)稅管管理股東投投資回回報(bào)率率總資產(chǎn)產(chǎn)收益益率財(cái)務(wù)杠杠桿銷售凈凈利率率總資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率成本費(fèi)費(fèi)用比比率稅負(fù)比比率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率率存貨周轉(zhuǎn)率率資金積壓期間應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率率固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率營業(yè)收入增長率率速動比比率利息保保障倍倍數(shù)房地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營營與財(cái)財(cái)稅管管理企業(yè)管管理的的最高高追求求———企業(yè)業(yè)價(jià)值值最大大化管理者者決策策的關(guān)關(guān)鍵指指標(biāo)：：——自自有資資金——借借入資資金——收收入——成成本費(fèi)費(fèi)用與與稅金金——項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)時(shí)時(shí)間與與進(jìn)度度房地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營營與財(cái)財(cái)稅管管理進(jìn)度與與周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)土地取取得風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)資金流流與債債務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)成本與與稅收收風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)能否否生存存的一一大關(guān)關(guān)鍵：：是否能能拿到到適合合開發(fā)發(fā)的土土地房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)需解解決的的三大大風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)：——資資金問問題：：會不不會出出現(xiàn)斷斷流————進(jìn)度度問題題：能能不能能盡快快完工工———利利潤問問題：：能不不能保保證賺賺錢房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)背景景分析析房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營與財(cái)財(cái)稅管管理房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)投資資戰(zhàn)略略與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金戰(zhàn)略略與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營營戰(zhàn)略略與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)土地地獲取取與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)土地地獲取取與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析三、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)取得得土地地方式式及風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)應(yīng)對不同的的取得得土地地方式式?jīng)Q定定了房房地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營營的兩兩大關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)：一是主主體問問題，，也就就是運(yùn)運(yùn)作平平臺問問題，，運(yùn)作作平臺臺是利利益平平臺，，也是是涉稅稅平臺臺和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)平平臺；；二是土土地交交易本本質(zhì)問問題，，土地地交易易本質(zhì)質(zhì)決定定了房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)同土土地提提供方方的利利益分分割和和涉稅稅糾紛紛。購買土土地土地投投資入入股收購?fù)镣恋爻殖钟蟹椒介_展項(xiàng)項(xiàng)目合合作城中村村改造造買賣樓樓花代建（一））、購購買土土地模模式三、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)取得得土地地方式式及風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)應(yīng)對房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)土地地獲取取與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析（一））、購購買土土地模模式1、國國家土土地使使用權(quán)權(quán)出讓（土地地交易易一級級市場場）（1））招標(biāo)標(biāo)、拍拍賣、、掛牌牌三種種方式式。（2））房地地產(chǎn)企企業(yè)需需繳納納土地地出讓讓金、、契稅稅、印印花稅稅2、企企業(yè)之之間土土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓（土地地交易易二級級市場場）（1））轉(zhuǎn)讓讓特殊殊要求求——年年限延延續(xù)，，使用用性質(zhì)質(zhì)延續(xù)續(xù)——原原土地地使用用權(quán)出出讓合合同規(guī)規(guī)定的的權(quán)利利和義義務(wù)《城市市房地地產(chǎn)管管理法法》第三十十九條條以以出讓讓方式式取得得土地地使用用權(quán)的的，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合合下列列條件件（一））按照照出讓讓合同同約定定已經(jīng)經(jīng)支付付全部部土地地使用用權(quán)出出讓金金，并并取得得土地地使用用權(quán)證證書；；（二））按照照出讓讓合同同約定定進(jìn)行行投資資開發(fā)發(fā)，屬屬于房房屋建建設(shè)工工程的的，完完成開開發(fā)投投資總總額的的百分分之二二十五五以上上，屬屬于成成片開開發(fā)土土地的的，形形成工工業(yè)用用地或或者其其他建建設(shè)用用地條條件。。轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)時(shí)房房屋已經(jīng)經(jīng)建成的的，還應(yīng)應(yīng)當(dāng)持有有房屋所所有權(quán)證證書?！冻擎?zhèn)國國有土地地使用權(quán)權(quán)出讓和和轉(zhuǎn)讓暫暫行條例例》（2）交交易雙方方涉及稅稅費(fèi)出讓方：：土地增增值稅、、營業(yè)稅稅、所得得稅房地產(chǎn)企企業(yè)土地地獲取與與風(fēng)險(xiǎn)分分析風(fēng)險(xiǎn)一：：土地增增值稅加加計(jì)扣除除風(fēng)險(xiǎn)——生地地與熟地地轉(zhuǎn)讓繳繳納土地地增值稅稅的差異異國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于印發(fā)發(fā)《土地地增值稅稅宣傳提提綱》的的通知國國稅函發(fā)發(fā)[1995]110號（一）對對取得土土地或房房地產(chǎn)使使用權(quán)后后，未進(jìn)進(jìn)行開發(fā)發(fā)即轉(zhuǎn)讓讓的，計(jì)計(jì)算其增增值額時(shí)時(shí)，只允允許扣除除取得土土地使用用權(quán)時(shí)支支付的地地價(jià)款、、交納的的有關(guān)費(fèi)費(fèi)用，以以及在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)節(jié)繳納的的稅金。。這樣規(guī)規(guī)定，其其目的主主要是抑抑制“炒炒”買““炒”賣賣地皮的的行為。。（二）對對取得土土地使用用權(quán)后投投入資金金，將生生地變?yōu)闉槭斓剞D(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的，，計(jì)算其其增值額額時(shí)，允允許扣除除取得土土地使用用權(quán)時(shí)支支付的地地價(jià)款、、交納的的有關(guān)費(fèi)費(fèi)用，和和開發(fā)土土地所需需成本再再加計(jì)開開發(fā)成本本的20%以及及在轉(zhuǎn)讓讓環(huán)節(jié)繳繳納的稅稅金。這這樣規(guī)定定，是鼓鼓勵(lì)投資資者將更更多的資資金投向向房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)。。國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于印發(fā)發(fā)《土地地增值稅稅清算鑒鑒證業(yè)務(wù)務(wù)準(zhǔn)則》》的通知知國稅發(fā)發(fā)（2007））132號（一）對對取得土土地（不不論是生生地還是是熟地））使用權(quán)權(quán)后，未未進(jìn)行任任何形式式的開發(fā)發(fā)即轉(zhuǎn)讓讓的，審審核是否否按稅收收規(guī)定計(jì)計(jì)算扣除除項(xiàng)目金金額，核核實(shí)有無無違反稅稅收規(guī)定定加計(jì)扣扣除的情情形。（二）對對于取得得土地使使用權(quán)后后，僅進(jìn)進(jìn)行土地地開發(fā)（（如"三三通一平平"等）），不建建造房屋屋即轉(zhuǎn)讓讓土地使使用權(quán)的的，審核核是否按按稅收規(guī)規(guī)定計(jì)算算扣除項(xiàng)項(xiàng)目金額額，是否否按取得得土地使使用權(quán)時(shí)時(shí)支付的的地價(jià)款款和開發(fā)發(fā)土地的的成本之之和計(jì)算算加計(jì)扣扣除?！D(zhuǎn)讓讓在建工工程的土土地增值值稅問題題？如果在建建工程是是本企業(yè)業(yè)投資，，允許土土地成本本和開發(fā)發(fā)成本之之和的20%加加計(jì)扣除除；如果果僅從別別的企業(yè)業(yè)得到的的在建工工程，未未作投入入又再次次轉(zhuǎn)讓，，不得加加計(jì)扣除除。房地產(chǎn)企企業(yè)土地地獲取與與風(fēng)險(xiǎn)分分析風(fēng)險(xiǎn)二：：營業(yè)稅稅差額征征收風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)財(cái)政部國國家稅稅務(wù)總局局關(guān)于營營業(yè)稅若若干政策策問題的的通知財(cái)稅[2003]16號（二十））單位和和個(gè)人銷銷售或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓其購購置的不不動產(chǎn)或或受讓的的土地使使用權(quán)，，以全部部收入減減去不動動產(chǎn)或土土地使用用權(quán)的購購置或受受讓原價(jià)價(jià)后的余余額為營營業(yè)額。。單位和個(gè)個(gè)人銷售售或轉(zhuǎn)讓讓抵債所所得的不不動產(chǎn)、、土地使使用權(quán)的的，以全全部收入入減去抵抵債時(shí)該該項(xiàng)不動動產(chǎn)或土土地使用用權(quán)作價(jià)價(jià)后的余余額為營營業(yè)額。。——上一一環(huán)節(jié)未未征稅，，是否可可以差額額征收？？國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于營業(yè)業(yè)稅若干干政策問問題的批批復(fù)國稅函[2005]83號三、單位位和個(gè)人人銷售或或轉(zhuǎn)讓其其購置的的不動產(chǎn)產(chǎn)或受讓讓的土地地使用權(quán)權(quán)，無論論該不動動產(chǎn)或土土地使用用權(quán)上一一環(huán)節(jié)是是否已繳繳納營業(yè)業(yè)稅，均均應(yīng)按照照財(cái)稅[2003]16號文文件第三三條第（（二十））項(xiàng)的有有關(guān)規(guī)定定，以全全部收入入減去該該不動產(chǎn)產(chǎn)或土地地使用權(quán)權(quán)的購置置或受讓讓原價(jià)后后的余額額為計(jì)稅稅營業(yè)額額；同時(shí)時(shí)，在營營業(yè)額減減除項(xiàng)目目憑證的的管理上上，應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格按照照財(cái)稅[2003]16號文文件第四四條的有有關(guān)規(guī)定定執(zhí)行。。問：投資資入企業(yè)業(yè)的土地地，再次次轉(zhuǎn)讓，，如何繳繳納營業(yè)業(yè)稅？房地產(chǎn)企企業(yè)拿來來土地開開發(fā)后銷銷售，是是否可差差額征收收營業(yè)稅稅？房地產(chǎn)公公司買來來項(xiàng)目在在建工程程，完工工后銷售售商品房房，是否否可以差差額征收收？房地產(chǎn)企企業(yè)土地地獲取與與風(fēng)險(xiǎn)分分析風(fēng)險(xiǎn)三：：拆遷補(bǔ)補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)案例房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)甲擬購購買乙企企業(yè)一塊塊土地，，土地上上有4000平平方米辦辦公樓一一棟。請問：應(yīng)應(yīng)該簽署署土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議議還是不不動產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議議？有沒沒有區(qū)別別?提示：存存在拆遷遷補(bǔ)償支支出、安安置支出出時(shí)，一一定要提提前考慮慮好該部部分支出出如何進(jìn)進(jìn)入成本本，如何何簽訂協(xié)協(xié)議，如如何取得得合法票票據(jù)。三、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)取得土土地方式式及風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)應(yīng)對（二）、、土地投投資入股股模式房地產(chǎn)企企業(yè)土地地獲取與與風(fēng)險(xiǎn)分分析（二）、、土地投投資入股股模式1、投入入新公司司還是老老公司？？房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)管管理規(guī)定定中中華人民民共和國國建設(shè)部部令第77號第十八條條一級級資質(zhì)的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)承擔(dān)擔(dān)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的建設(shè)規(guī)規(guī)模不受受限制，，可以在在全國范范圍承攬攬房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目。二級資質(zhì)質(zhì)及二級級資質(zhì)以以下的房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)可以承承擔(dān)建筑筑面積25萬平平方米以以下的開開發(fā)建設(shè)設(shè)項(xiàng)目，，承擔(dān)業(yè)業(yè)務(wù)的具具體范圍圍由省、、自治區(qū)區(qū)、直轄轄市人民民政府建建設(shè)行政政主管部部門確定定。各資質(zhì)等等級企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)在在規(guī)定的的業(yè)務(wù)范范圍內(nèi)從從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營業(yè)業(yè)務(wù)，不不得越級級承擔(dān)任任務(wù)。投入新公司投入老公司優(yōu)點(diǎn)項(xiàng)目核算簡單；不涉及其他項(xiàng)目；如有糾紛處理簡單。無資質(zhì)限制；準(zhǔn)備周期短；缺點(diǎn)新公司資質(zhì)限制；準(zhǔn)備周期長；項(xiàng)目核算復(fù)雜；利益計(jì)算牽涉其他項(xiàng)目；如有糾紛，處理困難。房地產(chǎn)企企業(yè)土地地獲取與與風(fēng)險(xiǎn)分分析（二）、、土地投投資入股股模式2、營業(yè)業(yè)稅風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)（1）土土地投資資入股，，營業(yè)稅稅免征。。財(cái)政部國國家稅稅務(wù)總局局關(guān)于股股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓有關(guān)營營業(yè)稅問問題的通通知財(cái)稅［2002］191號一、以無無形資產(chǎn)產(chǎn)、不動動產(chǎn)投資資入股，，與接受受投資方方利潤分分配，共共同承擔(dān)擔(dān)投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的行行為，不不征收營營業(yè)稅。。二、對股股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓不征收收營業(yè)稅稅。（2）如如取得固固定收益益，是否否征收營營業(yè)稅？？國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于以不不動產(chǎn)或或無形資資產(chǎn)投資資入股收收取固定定利潤征征收營業(yè)業(yè)稅問題題的批復(fù)復(fù)國稅函發(fā)發(fā)（1997））490號根據(jù)《營營業(yè)稅稅稅目注釋釋》的有有關(guān)規(guī)定定，以不不動產(chǎn)或或無形資資產(chǎn)投資資入股，，與投資資方不共共同承擔(dān)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，，收取固固定利潤潤的行為為，應(yīng)區(qū)區(qū)別以下下兩種情情況征收收營業(yè)稅稅:以不不動產(chǎn)、、土地使使用權(quán)投投資入股股，收取取固定利利潤的，，屬于將將場地、、房屋等等轉(zhuǎn)讓他他人使用用的業(yè)務(wù)務(wù)，應(yīng)按按“服務(wù)務(wù)業(yè)”稅稅目中““租賃業(yè)業(yè)”項(xiàng)目目征收營營業(yè)稅；；以商標(biāo)標(biāo)權(quán)、專專利權(quán)、、非專利利技術(shù)、、著作權(quán)權(quán)、商譽(yù)譽(yù)等投資資入股，，收取固固定利潤潤的，屬屬于轉(zhuǎn)讓讓無形資資產(chǎn)使用用權(quán)的行行為，應(yīng)應(yīng)按“轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無形形資產(chǎn)””稅目征征收營業(yè)業(yè)稅。房地產(chǎn)企企業(yè)土地地獲取與與風(fēng)險(xiǎn)分分析（二）、、土地投投資入股股模式2、營業(yè)業(yè)稅風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于印發(fā)發(fā)《營業(yè)業(yè)稅問題題解答(之一)》的通通知國稅函發(fā)發(fā)[1995]156號第二種方方式是甲甲方以土土地使用用權(quán)、乙乙方以貨貨幣資金金合股，，成立合合營企業(yè)業(yè)，合作作建房。。對此種種形式的的合作建建房，則則要視具具體情況況確定如如何征稅稅：1．房屋屋建成后后，如果果雙方采采取風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)共擔(dān)、、利潤共共享的分分配方式式，按照照營業(yè)稅稅“以無無形資產(chǎn)產(chǎn)投資入入股，參參與接受受投資方方的利潤潤分配、、共同承承擔(dān)投資資風(fēng)險(xiǎn)的的行為，，不征營營業(yè)稅””的規(guī)定定，對甲甲方向合合營企業(yè)業(yè)提供的的土地使使用權(quán)，，視為投投資入股股，對其其不征營營業(yè)稅；；只對合合營企業(yè)業(yè)銷售房房屋取得得的收入入按銷售售不動產(chǎn)產(chǎn)征稅；；對雙方方分得的的利潤不不征營業(yè)業(yè)稅。2．房屋屋建成后后，甲方方如果采采取按銷銷售收入入的一定定比例提提成的方方式參與與分配，，或提取取固定利利潤，則則不屬營營業(yè)稅所所稱的投投資入股股不征營營業(yè)稅的的行為，，而屬于于甲方將將土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給合合營企業(yè)業(yè)的行為為，那么么，對甲甲方取得得的固定定利潤或或從銷售售收入按按比例提提取的收收入按““轉(zhuǎn)讓無無形資產(chǎn)產(chǎn)”征稅稅；對合合營企業(yè)業(yè)則按全全部房屋屋的銷售售收入依依“銷售售不動產(chǎn)產(chǎn)”稅目目征收營營業(yè)稅。。3．如果果房屋建建成后雙雙方按一一定比例例分配房房屋，則則此種經(jīng)經(jīng)營行為為，也未未構(gòu)成營營業(yè)稅所所稱的以以無形資資產(chǎn)投資資入股，，共同承承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的不征征營業(yè)稅稅的行為為。因此此，首先先對甲方方向合營營企業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的土土地，按按“轉(zhuǎn)讓讓無形資資產(chǎn)”征征稅，其其營業(yè)額額按實(shí)施施細(xì)則第第十五條條的規(guī)定定核定。。其次，，對合營營企業(yè)的的房屋，，在分配配給甲、、乙方后后，如果果各自銷銷售，則則再按““銷售不不動產(chǎn)””征稅。。房地產(chǎn)企企業(yè)土地地獲取與與風(fēng)險(xiǎn)分分析（二）、、土地投投資入股股模式2、營業(yè)業(yè)稅風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)——視同同銷售征征收營業(yè)業(yè)稅的時(shí)時(shí)間點(diǎn)（（納稅義義務(wù)發(fā)生生時(shí)間））收取固定定收益還還是以物物易物，，二者納納稅義務(wù)務(wù)發(fā)生時(shí)時(shí)間有無無不同？？固定收益益（銷售售收入比比例收益益）：收收到之日日以物易物物：土地地過戶之之日還是是收到房房子之日日？——視同同銷售中中土地征征收營業(yè)業(yè)稅的計(jì)計(jì)稅基礎(chǔ)礎(chǔ)對于土地地?fù)Q出方方，營業(yè)業(yè)稅計(jì)稅稅基礎(chǔ)是是否包含含換回房房屋的地地價(jià)？？？建議：簽署合作作協(xié)議時(shí)時(shí)，必須須申明：：“風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)共擔(dān)，，收益共共享”，，不能出出現(xiàn)固定定收益或或以物易易物說法法，否則則，視同同銷售，，雙方繳繳納營業(yè)業(yè)稅。但需要注注意投資資方式的的賬務(wù)處處理和資資金處理理！房地產(chǎn)企企業(yè)土地地獲取與與風(fēng)險(xiǎn)分分析（二）、、土地投投資入股股模式3、土地地增值稅稅風(fēng)險(xiǎn)財(cái)政部國國家稅稅務(wù)總局局關(guān)于土土地增值值稅一些些具體問問題規(guī)定定的通知知財(cái)財(cái)稅字[1995]048號號對于以房房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行投資資、聯(lián)營營的，投投資、聯(lián)聯(lián)營的一一方以土土地（房房地產(chǎn)））作價(jià)入入股進(jìn)行行投資或或作為聯(lián)聯(lián)營條件件，將房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓到所所投資、、聯(lián)營的的企業(yè)中中時(shí)，暫暫免征收收土地增增值稅。。財(cái)政部國國家稅稅務(wù)總局局關(guān)于土土地增值值稅若干干問題的的通知財(cái)財(cái)稅稅[2006]21號號第五條：：對于以以土地（（房地產(chǎn)產(chǎn)）作價(jià)價(jià)入股進(jìn)進(jìn)行投資資或聯(lián)營營的，凡凡所投資資、聯(lián)營營的企業(yè)業(yè)從事房房地產(chǎn)開開發(fā)的，，或者房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)以其建建造的商商品房進(jìn)進(jìn)行投資資和聯(lián)營營的，均均不適用用《財(cái)政政部、國國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于土地地增值稅稅一些具具體問題題規(guī)定的的通知》》（財(cái)稅稅字[1995]048號））第一條條暫免征征收土地地增值稅稅的規(guī)定定（自2006年3月月2日起起執(zhí)行））因此，以以土地投投資入股股需要區(qū)區(qū)分兩種種情況：：實(shí)質(zhì)是是先階段段征收還還是最后后統(tǒng)一清清算征收收問：土地地投資入入股非房房地產(chǎn)企企業(yè)，再再變更為為房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)，，土地增增值稅是是否繳納納？投入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2006年3月2日前暫免征收土地增值稅暫免征收土地增值稅2006年3月2日后征收土地增值稅暫免征收土地增值稅房地產(chǎn)企企業(yè)土地地獲取與與風(fēng)險(xiǎn)分分析（二）、、土地投投資入股股模式4、所得得稅風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)（1）土土地投資資方風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)：投資入入股的實(shí)實(shí)質(zhì)是以以土地或或房產(chǎn)換換取被投投資企業(yè)業(yè)股權(quán)，，應(yīng)當(dāng)根根據(jù)資產(chǎn)產(chǎn)公允價(jià)價(jià)值計(jì)算算應(yīng)納稅稅所得額額，計(jì)算算繳納所所得稅。。關(guān)于企業(yè)業(yè)重組業(yè)業(yè)務(wù)企業(yè)業(yè)所得稅稅處理若若干問題題的通知知財(cái)稅[2009]59號一、(四四)資產(chǎn)產(chǎn)收購，，是指一一家企業(yè)業(yè)(以下下稱為受受讓企業(yè)業(yè))購買買另一家家企業(yè)(以下稱稱為轉(zhuǎn)讓讓企業(yè))實(shí)質(zhì)經(jīng)經(jīng)營性資資產(chǎn)的交交易。受受讓企業(yè)業(yè)支付對對價(jià)的形形式包括括股權(quán)支支付、非非股權(quán)支支付或兩兩者的組組合。二、(三三)企業(yè)業(yè)股權(quán)收收購、資資產(chǎn)收購購重組交交易，相相關(guān)交易易應(yīng)按以以下規(guī)定定處理：：1。被收收購方應(yīng)應(yīng)確認(rèn)股股權(quán)、資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓所得或或損失。。2。收購購方取得得股權(quán)或或資產(chǎn)的的計(jì)稅基基礎(chǔ)應(yīng)以以公允價(jià)價(jià)值為基基礎(chǔ)確定定。3。被收收購企業(yè)業(yè)的相關(guān)關(guān)所得稅稅事項(xiàng)原原則上保保持不變變。三、(三三)資產(chǎn)產(chǎn)收購，，受讓企企業(yè)收購購的資產(chǎn)產(chǎn)不低于于轉(zhuǎn)讓企企業(yè)全部部資產(chǎn)的的75%，且受受讓企業(yè)業(yè)在該資資產(chǎn)收購購發(fā)生時(shí)時(shí)的股權(quán)權(quán)支付金金額不低低于其交交易支付付總額的的85%，可以以選擇按按以下規(guī)規(guī)定處理理：1。轉(zhuǎn)讓讓企業(yè)取取得受讓讓企業(yè)股股權(quán)的計(jì)計(jì)稅基礎(chǔ)礎(chǔ)，以被被轉(zhuǎn)讓資資產(chǎn)的原原有計(jì)稅稅基礎(chǔ)確確定。2。受讓讓企業(yè)取取得轉(zhuǎn)讓讓企業(yè)資資產(chǎn)的計(jì)計(jì)稅基礎(chǔ)礎(chǔ)，以被被轉(zhuǎn)讓資資產(chǎn)的原原有計(jì)稅稅基礎(chǔ)確確定。房地產(chǎn)企企業(yè)土地地獲取與與風(fēng)險(xiǎn)分分析（二）、、土地投投資入股股模式4、所得得稅問題題（2）投投資方與與被投資資方共同同風(fēng)險(xiǎn)第三十一一條企業(yè)業(yè)以非貨貨幣交易易方式取取得土地地使用權(quán)權(quán)的，應(yīng)應(yīng)按下列列規(guī)定確確定其成成本：（一）企企業(yè)、單單位以換換取開發(fā)發(fā)產(chǎn)品為為目的，，將土地地使用權(quán)權(quán)投資企企業(yè)的，，按下列列規(guī)定進(jìn)進(jìn)行處理理：1．換取取的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品如如為該項(xiàng)項(xiàng)土地開開發(fā)、建建造的，，接受投投資的企企業(yè)在接接受土地地使用權(quán)權(quán)時(shí)暫不不確認(rèn)其其成本，，待首次次分出開開發(fā)產(chǎn)品品時(shí)，再再按應(yīng)分分出開發(fā)發(fā)產(chǎn)品（（包括首首次分出出的和以以后應(yīng)分分出的））的市場場公允價(jià)價(jià)值和土土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)移移過程中中應(yīng)支付付的相關(guān)關(guān)稅費(fèi)計(jì)計(jì)算確認(rèn)認(rèn)該項(xiàng)土土地使用用權(quán)的成成本。如如涉及補(bǔ)補(bǔ)價(jià),土土地使用用權(quán)的取取得成本本還應(yīng)加加上應(yīng)支支付的補(bǔ)補(bǔ)價(jià)款或或減除應(yīng)應(yīng)收到的的補(bǔ)價(jià)款款。2．換取取的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品如如為其他他土地開開發(fā)、建建造的，，接受投投資的企企業(yè)在投投資交易易發(fā)生時(shí)時(shí)，按應(yīng)應(yīng)付出開開發(fā)產(chǎn)品品市場公公允價(jià)值值和土地地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移過過程中應(yīng)應(yīng)支付的的相關(guān)稅稅費(fèi)計(jì)算算確認(rèn)該該項(xiàng)土地地使用權(quán)權(quán)的成本本。如涉涉及補(bǔ)價(jià)價(jià),土地地使用權(quán)權(quán)的取得得成本還還應(yīng)加上上應(yīng)支付付的補(bǔ)價(jià)價(jià)款或減減除應(yīng)收收到的補(bǔ)補(bǔ)價(jià)款。。（二）企企業(yè)、單單位以股股權(quán)的形形式，將將土地使使用權(quán)投投資企業(yè)業(yè)的，接接受投資資的企業(yè)業(yè)應(yīng)在投投資交易易發(fā)生時(shí)時(shí)，按該該項(xiàng)土地地使用權(quán)權(quán)的市場場公允價(jià)價(jià)值和土土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)移移過程中中應(yīng)支付付的相關(guān)關(guān)稅費(fèi)計(jì)計(jì)算確認(rèn)認(rèn)該項(xiàng)土土地使用用權(quán)的取取得成本本。如涉涉及補(bǔ)價(jià)價(jià),土地地使用權(quán)權(quán)的取得得成本還還應(yīng)加上上應(yīng)支付付的補(bǔ)價(jià)價(jià)款或減減除應(yīng)收收到的補(bǔ)補(bǔ)價(jià)款。。虛假的投投資入股股將視同同為土地地轉(zhuǎn)讓，，如果以以地?fù)Q房房，還要要再次視視同銷售售，將給給雙方帶帶來巨大大風(fēng)險(xiǎn)。。三、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)取得土土地方式式及風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)應(yīng)對（三）、、收購?fù)镣恋爻钟杏蟹椒康禺a(chǎn)企企業(yè)土地地獲取與與風(fēng)險(xiǎn)分分析（三）、、收購?fù)镣恋爻钟杏蟹胶芏喾康氐禺a(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)通通過重組組直接將將土地持持有方收收購，并并在土地地持有方方公司基基礎(chǔ)上進(jìn)進(jìn)行改制制，直接接變更為為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)。利益分析析：不存在土土地使用用權(quán)變更更，不需需繳納因因土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓帶來來的營業(yè)業(yè)稅、土土地增值值稅和所所得稅。。風(fēng)險(xiǎn)分析析：1、原公公司遺留留問題可可能影響響新項(xiàng)目目開發(fā)；；2、原公公司改制制變更為為房地產(chǎn)產(chǎn)公司需需要時(shí)間間和成本本，資質(zhì)質(zhì)也可能能受到限限制。3、原土土地計(jì)稅稅成本可可能較低低，不利利于后期期稅收規(guī)規(guī)劃。4、現(xiàn)金金收購股股權(quán)的涉涉稅風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)問題收購企業(yè)業(yè)還是收收購?fù)恋氐兀渴召弻Ψ椒狡髽I(yè)，，對方不不交接財(cái)財(cái)務(wù)怎么么辦？三、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)取得土土地方式式及風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)應(yīng)對（四）、、成立項(xiàng)項(xiàng)目部，，開展項(xiàng)項(xiàng)目合作作房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)土地獲取取與風(fēng)險(xiǎn)分分析（四）、成成立項(xiàng)目部部，開展項(xiàng)項(xiàng)目合作項(xiàng)目合作情情況復(fù)雜，，以不成立立第三方法法人公司為為判斷標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，可分兩兩類：第一類：一方出地地，一方出出錢，出地地方將土地地過戶到房房地產(chǎn)公司司名下，房房地產(chǎn)公司司成立項(xiàng)目目部獨(dú)立運(yùn)運(yùn)營，或者者同出地方方共同組建建項(xiàng)目部，，共同管理理。其合作作實(shí)質(zhì)：1、土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓2、土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的對價(jià)價(jià)為現(xiàn)金、、固定數(shù)額額收益、固固定比例收收益或者不不動產(chǎn)等。。項(xiàng)目合作風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)1、營業(yè)稅稅風(fēng)險(xiǎn)在合同中約約定土地支支付對價(jià)為為現(xiàn)金、固固定數(shù)額收收益、固定定比例收益益的，營業(yè)業(yè)稅計(jì)稅基基礎(chǔ)為現(xiàn)金金數(shù)額、固固定收益數(shù)數(shù)額或售房房收入乘以以固定比例例收益數(shù)額額。營業(yè)稅納稅稅時(shí)間為簽簽訂合作協(xié)協(xié)議生效之之日。約定以土地地?fù)Q房子的的，見前款款。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)土地獲取取與風(fēng)險(xiǎn)分分析（四）、成成立項(xiàng)目部部，開展項(xiàng)項(xiàng)目合作2、土地增增值稅風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)土地增值稅稅依然視同同銷售。視視同為轉(zhuǎn)讓讓土地，計(jì)計(jì)算繳納土土地增值稅稅。但對于合作作建房中的的以地易房房的情況，，分房自用用的，可暫暫不繳納土土地增值稅稅，待以后后銷售后在在計(jì)算繳納納土地增值值稅。財(cái)政部國國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)于于土地增值值稅一些具具體問題規(guī)規(guī)定的通知知財(cái)稅字［1995］］48號二、關(guān)于合合作建房的的征免稅問問題對于一方出出地，一方方出資金，，雙方合作作建房，建建成后按比比例分房自自用的，暫暫免征收土土地增值稅稅；建成后后轉(zhuǎn)讓的，，應(yīng)征收土土地增值稅稅。3、所得稅稅風(fēng)險(xiǎn)視同銷售，，若合同規(guī)規(guī)定土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的對價(jià)價(jià)為現(xiàn)金、、固定數(shù)額額收益、固固定比例收收益，則合合同簽訂生生效即為納納稅義務(wù)發(fā)發(fā)生時(shí)間。。若合同規(guī)定定土地轉(zhuǎn)讓讓對價(jià)為該該土地開發(fā)發(fā)產(chǎn)品，則則需要等到到首次分到到開發(fā)產(chǎn)品品時(shí)，根據(jù)據(jù)當(dāng)時(shí)公允允價(jià)格和相相關(guān)稅費(fèi)計(jì)計(jì)算該土地地使用權(quán)收收益，合作作方的房地地產(chǎn)公司也也在此時(shí)方方可以此價(jià)價(jià)格計(jì)算該該土地成本本。詳見31號號文。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)土地獲取取與風(fēng)險(xiǎn)分分析（四）、成成立項(xiàng)目部部，開展項(xiàng)項(xiàng)目合作第二類：一方出地，，一方出錢錢，土地不不過戶，投投資方投入入資金，約約定分配房房屋或分配配項(xiàng)目利潤潤。如約定分配配房屋，則則視同銷售售，投資方方投入資金金視為預(yù)售售收入，雙雙方結(jié)算；；如約定分配配項(xiàng)目利潤潤，開發(fā)主主體方正常常納稅，確確認(rèn)所得，，投資方取取得的利潤潤視為股息息、紅利進(jìn)進(jìn)行稅務(wù)處處理。持有土地方方（項(xiàng)目開發(fā)發(fā)主體）投資方投資房子或利潤潤三、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)取得得土地方式式及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)應(yīng)對（五）、城城中村改造造房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)土地獲取取與風(fēng)險(xiǎn)分分析（五）、城城中村改造造1、什么是是城中村改改造？2、城中村村改造的本本質(zhì)是什么么？——城城中村以集集體土地交交換房產(chǎn)3、城中村村改造稅收收風(fēng)險(xiǎn)———拆遷補(bǔ)償償房屋是否否視同銷售售房地產(chǎn)公司司80畝地村民20畝地項(xiàng)目主體拆遷補(bǔ)償計(jì)入土地成本三、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)取得得土地方式式及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)應(yīng)對（六）、代代建房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)土地獲取取與風(fēng)險(xiǎn)分分析（六）、代代建日常所稱的的代建有兩兩種含義，，一種是土土地過戶至至房地產(chǎn)開開發(fā)公司名名下，由房房地產(chǎn)公司司定向開發(fā)發(fā)；另一種種是土地不不過戶，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)只是是代為建設(shè)設(shè)和管理，，收取管理理費(fèi)。第一種模式式同前面所所述項(xiàng)目合合作模式。。第二種模式式是真正意意義的代建建模式。有有兩個(gè)關(guān)鍵鍵點(diǎn)，一個(gè)個(gè)是土地是是否過戶；；第二個(gè)是是所有建設(shè)設(shè)費(fèi)用、工工程費(fèi)用誰誰來支付，，是否存在在墊付狀況況。標(biāo)準(zhǔn)代代建模式下下土地仍屬屬于原委托托方所有，，各種工程程費(fèi)用均由由委托方支支付。代建建方僅就其其提供的管管理服務(wù)收收取管理費(fèi)費(fèi)或服務(wù)費(fèi)費(fèi)，開具營業(yè)稅稅發(fā)票。代建風(fēng)險(xiǎn)：：1、土地是是否過戶？？2、是否墊墊付資金？？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)土地獲取取與風(fēng)險(xiǎn)分分析（七）、買買賣樓花樓花一詞來來自香港，，指尚未建建成的房屋屋，即在建建工程。房房地產(chǎn)公司司在開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目過程中中，常常會會因資金等等原因無法法正常開發(fā)發(fā)，需要轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或或?qū)で蠛献髯?。常常采采取樓花的的形式來進(jìn)進(jìn)行合作。。房地產(chǎn)公司司甲住宅小區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目A區(qū)項(xiàng)目B區(qū)項(xiàng)目C區(qū)房地產(chǎn)公司司乙房地產(chǎn)公司司丙房地產(chǎn)公司司丁房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)土地獲取取與風(fēng)險(xiǎn)分分析（七）、買買賣樓花買賣樓花風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)：1、項(xiàng)目開開發(fā)主體到到底是誰？？甲還是乙乙丙丁？2、項(xiàng)目建建設(shè)施工的的發(fā)票怎么么開？3、項(xiàng)目預(yù)預(yù)售誰來做做？4、營業(yè)稅稅、土地增增值稅、所所得稅誰來來交？5、甲公司司常出現(xiàn)的的問題是什什么？6、乙丙丁丁公司常出出現(xiàn)的問題題是什么？？7、買賣樓樓花的兩種種情況房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)土地獲取取與風(fēng)險(xiǎn)分分析（八）、土土地置換案例房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)甲從政府府手中拿到到一塊開發(fā)發(fā)用地，同同政府約定定土地出讓讓金免征，，但要為當(dāng)當(dāng)?shù)卣扌藿ㄒ欢?公里長的的道路。請問：這種種情況下土土地成本如如何確定？？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)土地獲取取與風(fēng)險(xiǎn)分分析我們的觀點(diǎn)點(diǎn)：1、土地取取得是房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)生存命命脈，實(shí)踐踐中有七種種常見的取取得土地方方式；2、每種取取得土地方方式所預(yù)示示的開發(fā)主主體和土地地交易均有有較大差異異，開發(fā)企企業(yè)必須理理清這些不不同方式之之間的差異異；3、在認(rèn)清清每種取得得土地方式式本質(zhì)的基基礎(chǔ)上，必必須預(yù)先從從合作架構(gòu)構(gòu)、合同、、財(cái)務(wù)處理理、稅務(wù)處處理等方面面進(jìn)行準(zhǔn)備備，以避免免給企業(yè)帶帶來巨大風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)背景分析析房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營與財(cái)財(cái)稅管理房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)投資戰(zhàn)略略與風(fēng)險(xiǎn)分分析房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金戰(zhàn)略略與風(fēng)險(xiǎn)分分析房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略略與風(fēng)險(xiǎn)分分析房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)土地獲取取與風(fēng)險(xiǎn)分分析房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)投資戰(zhàn)略略管理與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)投資資方向分析析新項(xiàng)目投資資、產(chǎn)業(yè)鏈鏈投資與其其他行業(yè)投投資房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)新項(xiàng)目一新項(xiàng)目二新項(xiàng)目三建安企業(yè)裝飾裝修企業(yè)銷售代理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)其他行業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)投資戰(zhàn)略略管理與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析二、投資與與資產(chǎn)重組組廣義的投資資常常和資資產(chǎn)重組聯(lián)聯(lián)系在一起起，并通過過種種重組組的方式實(shí)實(shí)現(xiàn)企業(yè)投投資的目的的。企業(yè)企業(yè)法律形式改變分立債務(wù)重組股權(quán)收購合并資產(chǎn)收購房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)投資戰(zhàn)略略管理與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析二、投資與與資產(chǎn)重組組1、債務(wù)重重組（1）債務(wù)務(wù)重組本質(zhì)質(zhì)債權(quán)（應(yīng)收收、其他應(yīng)應(yīng)收）換現(xiàn)現(xiàn)金、股權(quán)權(quán)、其他資資產(chǎn)等某企業(yè)“債債權(quán)換土地地”案例（2）三個(gè)個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)——視同銷銷售——公允價(jià)價(jià)值——重組收收入與重組組損失（3）稅收收優(yōu)惠重重組應(yīng)納稅稅所得額占占全年應(yīng)納納稅所得額額50%以以上，可在在5個(gè)納稅稅年度平均均分配。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)投資戰(zhàn)略略管理與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析二、投資與與資產(chǎn)重組組2、股權(quán)收收購（1）股權(quán)權(quán)收購本質(zhì)質(zhì)現(xiàn)金、股權(quán)權(quán)、其他資資產(chǎn)等換取取對方股權(quán)權(quán)（2）三個(gè)個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)——視同銷銷售——公允價(jià)價(jià)值——重組收收入與重組組損失（3）稅收收優(yōu)惠股股權(quán)置換中中，收購股權(quán)不不低于75%；股權(quán)權(quán)支付不低低于85%。（4）個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓是否繳繳納個(gè)人所所得稅？國家稅務(wù)總總局關(guān)于加加強(qiáng)股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所得征征收個(gè)人所所得稅管理理的通知國稅函[2009]285號號國家稅務(wù)總總局關(guān)于股股權(quán)轉(zhuǎn)讓所所得個(gè)人所所得稅計(jì)稅稅依據(jù)核定定問題的公公告國家稅務(wù)總總局公告2010年年第27號號（5）股權(quán)權(quán)投資入股股——股權(quán)權(quán)出資提示：企業(yè)業(yè)可利用股股權(quán)出資方方式設(shè)立集集團(tuán)公司，，降低財(cái)務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)投資戰(zhàn)略略管理與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析二、投資與資資產(chǎn)重組3、資產(chǎn)收購購（1）資產(chǎn)收收購本質(zhì)資產(chǎn)換取現(xiàn)金金、股權(quán)或其其他資產(chǎn)投投資（2）三個(gè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)——視同銷售售——公允價(jià)值值——重組收入入與重組損失失（3）稅收優(yōu)優(yōu)惠

收購的的資產(chǎn)不低于于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全全部資產(chǎn)的75%，且受受讓企業(yè)在該該資產(chǎn)收購發(fā)發(fā)生時(shí)的股權(quán)權(quán)支付金額不不低于其交易易支付總額的的85%（4）個(gè)人資產(chǎn)評估估增值是否繳繳納個(gè)人所得得稅？國家稅務(wù)總局局關(guān)于非貨幣幣性資產(chǎn)評估估增值暫不征征收個(gè)人所得得稅的批復(fù)2005319號國家稅務(wù)總局局關(guān)于資產(chǎn)評評估增值計(jì)征征個(gè)人所得稅稅問題的通知知2008115號最新文件！房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略管理理與風(fēng)險(xiǎn)分析析二、投資與資資產(chǎn)重組4、企業(yè)合并并（1）企業(yè)合合并本質(zhì)吸收合并（A+B=A））；新設(shè)合并并（A+B=C）——資產(chǎn)換取股權(quán)權(quán)（2）三個(gè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)——視同銷售售——公允價(jià)值值——重組收入入與重組損失失（3）稅收優(yōu)優(yōu)惠

所得稅稅：企業(yè)股東東在該企業(yè)合合并發(fā)生時(shí)取取得的股權(quán)支支付金額不低低于其交易支支付總額的85%增值稅、營業(yè)業(yè)稅、土地增增值稅、契稅稅房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略管理理與風(fēng)險(xiǎn)分析析二、投資與資資產(chǎn)重組5、企業(yè)分立立（1）企業(yè)分分立本質(zhì)存續(xù)分立（A=A+B））與新設(shè)分立立（A=B+C）——資產(chǎn)換取股權(quán)權(quán)（2）三個(gè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)——視同銷售售——公允價(jià)值值——重組收入入與重組損失失（3）稅收優(yōu)優(yōu)惠

所得稅稅：被分立企業(yè)所所有股東按原原持股比例取取得分立企業(yè)業(yè)的股權(quán)，分分立企業(yè)和被被分立企業(yè)均均不改變原來來的實(shí)質(zhì)經(jīng)營營活動，且被被分立企業(yè)股股東在該企業(yè)業(yè)分立發(fā)生時(shí)時(shí)取得的股權(quán)權(quán)支付金額不不低于其交易易支付總額的的85%增值稅、營業(yè)業(yè)稅、土地增增值稅、契稅稅房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略管理理與風(fēng)險(xiǎn)分析析二、投資與資資產(chǎn)重組資產(chǎn)重組和投投資也是一種種交易，關(guān)鍵鍵在于認(rèn)清這這種交易的本本質(zhì)，同時(shí)利利用稅法的優(yōu)優(yōu)惠政策合理理設(shè)計(jì)重組和和投資方案，，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利利益最大化。。房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略管理理與風(fēng)險(xiǎn)分析析三、投資與企企業(yè)架構(gòu)企業(yè)一企業(yè)二企業(yè)三企業(yè)四股本架構(gòu)業(yè)務(wù)架構(gòu)組織架構(gòu)地域架構(gòu)企業(yè)群架構(gòu)企業(yè)群架構(gòu)單一企業(yè)架構(gòu)構(gòu)資產(chǎn)架構(gòu)企業(yè)財(cái)務(wù)架構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略管理理與風(fēng)險(xiǎn)分析析三、投資與企企業(yè)架構(gòu)1、企業(yè)群架架構(gòu)企業(yè)群架構(gòu)是是指決策層對對旗下企業(yè)及及關(guān)聯(lián)企業(yè)相相互之間產(chǎn)權(quán)關(guān)系、資資產(chǎn)關(guān)系、業(yè)業(yè)務(wù)關(guān)系等所進(jìn)行的重重新設(shè)計(jì)和安安排，以達(dá)到到某種特定目目的。避稅目的安全目的融資目的房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略管理理與風(fēng)險(xiǎn)分析析三、投資與企企業(yè)架構(gòu)1、企業(yè)群架架構(gòu)（1）產(chǎn)權(quán)關(guān)關(guān)系架構(gòu)——控股模式式與參股模式式控股的標(biāo)準(zhǔn)？？幾個(gè)節(jié)點(diǎn)（（1/3；1/2；2/3）控股與參股案案例——子公司與與分公司模式式直接經(jīng)營———分公司———子公司子公司與分公公司案例例——緊密企業(yè)業(yè)群與非緊密密企業(yè)群房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略管理理與風(fēng)險(xiǎn)分析析三、投資與企企業(yè)架構(gòu)1、企業(yè)群架架構(gòu)（2）資產(chǎn)關(guān)關(guān)系架構(gòu)——資產(chǎn)所有有權(quán)的安排資產(chǎn)架構(gòu)與業(yè)業(yè)務(wù)架構(gòu)的關(guān)關(guān)系折舊或攤銷的的問題土地使用權(quán)歸歸屬問題企業(yè)群資產(chǎn)安安排之酒店經(jīng)經(jīng)營案例——企業(yè)群中中的“明星企企業(yè)”模式優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)匯集集“明星企業(yè)業(yè)”國有企業(yè)分拆拆上市房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略管理理與風(fēng)險(xiǎn)分析析三、投資與企企業(yè)架構(gòu)1、企業(yè)群架架構(gòu)（3）業(yè)務(wù)關(guān)關(guān)系架構(gòu)——多元戰(zhàn)略略架構(gòu)某集團(tuán)公司生物制藥酒店餐飲房地產(chǎn)商業(yè)超市房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略管理理與風(fēng)險(xiǎn)分析析三、投資與企企業(yè)架構(gòu)1、企業(yè)群架架構(gòu)（3）業(yè)務(wù)關(guān)關(guān)系架構(gòu)——多元戰(zhàn)略略架構(gòu)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)度的的互補(bǔ)性不同行業(yè)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)度差異業(yè)務(wù)未來發(fā)展展?jié)摿Φ幕パa(bǔ)補(bǔ)性朝陽產(chǎn)業(yè)普普通產(chǎn)業(yè)夕夕陽產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流的的互補(bǔ)性創(chuàng)造現(xiàn)金流的的行業(yè)和需要要現(xiàn)金流的行行業(yè)業(yè)務(wù)利潤空間間的互補(bǔ)性高度競爭領(lǐng)域域低競爭度度領(lǐng)域房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略管理理與風(fēng)險(xiǎn)分析析李嘉誠基金長江實(shí)業(yè)和記黃埔長江基建香港電燈長江生命科技技TOM.COM36.53%49.90%84.60%38.90%22.00%44.00%14.60%29.35%房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略管理理與風(fēng)險(xiǎn)分析析——多元戰(zhàn)略略架構(gòu)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)度的的互補(bǔ)性、業(yè)業(yè)務(wù)未來發(fā)展展?jié)摿Φ幕パa(bǔ)補(bǔ)性、業(yè)務(wù)現(xiàn)現(xiàn)金流的互補(bǔ)補(bǔ)性、業(yè)務(wù)利利潤空間的互互補(bǔ)性和記黃埔港口及相關(guān)服務(wù)和記黃埔地產(chǎn)與酒店和記黃埔海逸國際酒店店零售屈臣氏百佳TASTEGREAT能源與基建長江電燈長江基建電訊和記電訊國際際和記電訊香港港房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略管理理與風(fēng)險(xiǎn)分析析1998———2001年年和黃各大行行業(yè)息稅前凈凈利增長圖黃實(shí)線：零售售藍(lán)實(shí)線線：電訊紅紅實(shí)線：基基建黑虛線：港口口綠虛線線：能源黑黑實(shí)線：地地產(chǎn)及酒店黑粗線：整體體表現(xiàn)250%200%150%100%50%0-50%-100%25%20%15%10%5%0-5%-10%各行業(yè)增長百分比整體增長百分比房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略管理理與風(fēng)險(xiǎn)分析析三、投資與企企業(yè)架構(gòu)1、企業(yè)群架架構(gòu)（3）業(yè)務(wù)關(guān)關(guān)系架構(gòu)——專業(yè)化戰(zhàn)戰(zhàn)略架構(gòu)產(chǎn)品設(shè)計(jì)原料采購倉儲運(yùn)輸訂單處理批發(fā)經(jīng)營終端零售產(chǎn)品制造房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略管理理與風(fēng)險(xiǎn)分析析1、企業(yè)群架架構(gòu)（3）業(yè)務(wù)關(guān)關(guān)系架構(gòu)——專業(yè)化戰(zhàn)戰(zhàn)略架構(gòu)購買土地拆遷補(bǔ)償規(guī)劃設(shè)計(jì)土建銷售裝修房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略管理理與風(fēng)險(xiǎn)分析析三、投資與企企業(yè)架構(gòu)1、單一企業(yè)業(yè)架構(gòu)股本架構(gòu)業(yè)務(wù)架構(gòu)組織架構(gòu)地域架構(gòu)資產(chǎn)架構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略管理理與風(fēng)險(xiǎn)分析析三、投資與企企業(yè)架構(gòu)1、單一企業(yè)業(yè)架構(gòu)（1）股本架架構(gòu)——單一企業(yè)業(yè)股本架構(gòu)服服從于企業(yè)群群產(chǎn)權(quán)關(guān)系架架構(gòu)——股本架構(gòu)構(gòu)簡單原則股本架構(gòu)的演演變歷程——股本架構(gòu)構(gòu)可控原則國有股東問題題——股東的價(jià)價(jià)值是什么我們應(yīng)該選擇擇什么樣的股股東？——自然人股股東還是法人人股東某企業(yè)分紅問問題——特殊事項(xiàng)項(xiàng)的股本架構(gòu)構(gòu)調(diào)整土地投資入股股引發(fā)的股本本架構(gòu)調(diào)整收購?fù)恋爻钟杏蟹揭l(fā)的股股本調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略管理理與風(fēng)險(xiǎn)分析析1、單一企業(yè)業(yè)架構(gòu)（1）資產(chǎn)架架構(gòu)長期投資：請別的企業(yè)代代為賺錢的資產(chǎn)固定資產(chǎn)、無無形資產(chǎn)：資金一旦投入入短期內(nèi)回不來來的資產(chǎn)其他資產(chǎn)：已經(jīng)耗掉現(xiàn)金金，但不想承認(rèn)為費(fèi)用的的虛的資產(chǎn)流動資產(chǎn)：買賣收付過程程中會帶來現(xiàn)金增增加的資產(chǎn)流動負(fù)債：近期需要償還還的債務(wù)長期負(fù)債：一年內(nèi)不需要要償還的債務(wù)務(wù)股本公司登記時(shí)投投入的資本額額未分配利潤以前的稅后利利潤，未拿走走公積金以前的稅后利利潤，不能拿拿走房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略管理理與風(fēng)險(xiǎn)分析析1、單一企業(yè)業(yè)架構(gòu)（1）資產(chǎn)架架構(gòu)a、非流動資資產(chǎn)與流動資資產(chǎn)的架構(gòu)——流動資產(chǎn)產(chǎn)為主：住宅宅地產(chǎn)型——非流動資資產(chǎn)為主：商商業(yè)地產(chǎn)型——流動資產(chǎn)產(chǎn)與非流動資資產(chǎn)并重萬科天地源金融街流動資產(chǎn)1526億65.4億383.24億——存貨1115億35.75億276.55億非流動資產(chǎn)79.5億4.32億87.55億——投資性房地產(chǎn)1.24億1.43億56.9億房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略管理理與風(fēng)險(xiǎn)分析析三、投資與企企業(yè)架構(gòu)1、單一企業(yè)業(yè)架構(gòu)（2）資產(chǎn)架架構(gòu)b、負(fù)債架構(gòu)構(gòu)——財(cái)務(wù)杠杠桿香港地產(chǎn)四大大天王：低于于40%負(fù)債債率國內(nèi)地產(chǎn)上市市公司：高于于70%負(fù)債債率思考：貴企業(yè)業(yè)目前的負(fù)債債率是多少？？負(fù)債的稅收風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)——利息息企業(yè)經(jīng)常取得得來自哪些領(lǐng)領(lǐng)域的借款？？商業(yè)往來銀銀行股股東高管管與員工其其他企業(yè)和和個(gè)人房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)投資資戰(zhàn)略略管理理與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析一、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)投資資方向向分析析（二））、投投資與與企業(yè)業(yè)架構(gòu)構(gòu)1、單單一企企業(yè)架架構(gòu)（2））資產(chǎn)產(chǎn)架構(gòu)構(gòu)c、股股東投投入架架構(gòu)——未未分配配利潤潤、法法定公公積、、盈余余公積積問題題資本公公積轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)增股股本資本公公積類類型盈余公公積轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)增股股本——股股權(quán)與與債權(quán)權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化策策略房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)投資資戰(zhàn)略略管理理與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析（3））組織織架構(gòu)構(gòu)a、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)內(nèi)部部部門門的協(xié)協(xié)作架架構(gòu)計(jì)劃預(yù)預(yù)算系系統(tǒng)信信息息管理理系統(tǒng)統(tǒng)內(nèi)內(nèi)部控控制系系統(tǒng)關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)上的的內(nèi)部部監(jiān)控控采購部部門工程部部門營銷部部門行政、、人力力資源源等支支持部部門決策部門財(cái)務(wù)部部門房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)投資資戰(zhàn)略略管理理與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析一、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)投資資方向向分析析（二））、投投資與與企業(yè)業(yè)架構(gòu)構(gòu)（3））組織織架構(gòu)構(gòu)a、財(cái)財(cái)稅部部門與與其他他部門門的協(xié)協(xié)作架架構(gòu)組織設(shè)設(shè)計(jì)的的三層層次：：分工工、協(xié)協(xié)作、、團(tuán)隊(duì)隊(duì)給決策策者的的幾點(diǎn)點(diǎn)建議議：1、不不要把把自己己僅僅僅看做做非財(cái)財(cái)務(wù)高高管，，要盡盡可能能站在在企業(yè)業(yè)全局局看待待財(cái)務(wù)務(wù)和站站在財(cái)財(cái)務(wù)的的角度度看待待全局局。2、加加強(qiáng)同同財(cái)務(wù)務(wù)部門門的溝溝通，，尤其其是在在房地地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營的的一些些關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)節(jié)，運(yùn)運(yùn)用財(cái)財(cái)稅專專業(yè)人人員降降低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。。3、以以財(cái)稅稅專業(yè)業(yè)人員員為核核心，，強(qiáng)化化項(xiàng)目目管理理的計(jì)計(jì)劃性性，以以預(yù)算算管理理項(xiàng)目目。b、預(yù)預(yù)算機(jī)機(jī)構(gòu)的的設(shè)立立問題一一：工工程預(yù)預(yù)算還還是企企業(yè)預(yù)預(yù)算？？問題二二：預(yù)預(yù)算誰誰來做做？問題三三：預(yù)預(yù)算誰誰來執(zhí)執(zhí)行？？房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)投資資戰(zhàn)略略管理理與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析一、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)投資資方向向分析析（二））、投投資與與企業(yè)業(yè)架構(gòu)構(gòu)（4））業(yè)務(wù)務(wù)架構(gòu)構(gòu)保障房房開發(fā)發(fā)型業(yè)業(yè)務(wù)模模式住住宅開開發(fā)型型業(yè)務(wù)務(wù)模式式商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)型型業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)模模式式旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)型型業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)模模式式（5））地地域域架架構(gòu)構(gòu)———注注冊冊地地納納稅稅環(huán)環(huán)境境差差異異———項(xiàng)項(xiàng)目目地地與與注注冊冊地地統(tǒng)統(tǒng)一一———運(yùn)運(yùn)用用地地域域架架構(gòu)構(gòu)的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司注注冊冊地地選選擇擇房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)投投資資戰(zhàn)戰(zhàn)略略管管理理與與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)投投資資方方向向分分析析（二二））、、投投資資與與企企業(yè)業(yè)架架構(gòu)構(gòu)3、、企企業(yè)業(yè)財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)架架構(gòu)構(gòu)（1））成成本本收收益益架架構(gòu)構(gòu)———利利用用預(yù)預(yù)算算管管理理，，預(yù)預(yù)先先計(jì)計(jì)劃劃項(xiàng)項(xiàng)目目的的收收益益與與成成本本，，并并在在預(yù)預(yù)算算制制定定中中綜綜合合稅稅法法要要求求考考慮慮土土地地成成本本、、開開發(fā)發(fā)成成本本、、管管理理費(fèi)費(fèi)用用、、銷銷售售費(fèi)費(fèi)用用、、財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)用用的的籌籌劃劃，，降降低低稅稅務(wù)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的的同同時(shí)時(shí)獲獲取取最最大大受受益益。。———全全面面預(yù)預(yù)算算管管理理中中，，以以財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)部部門門為為核核心心，，覆覆蓋蓋企企業(yè)業(yè)所所有有部部門門、、人人員員和和業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)行行為為，，對對企企業(yè)業(yè)一一定定時(shí)時(shí)間間階階段段內(nèi)內(nèi)全全部部工工作作數(shù)數(shù)字字化化的的表表述述，，為為企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅管管理理確確立立了了標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，同同時(shí)時(shí)奠奠定定實(shí)實(shí)施施控控制制的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)投投資資戰(zhàn)戰(zhàn)略略管管理理與與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)投投資資方方向向分分析析（二二））、、投投資資與與企企業(yè)業(yè)架架構(gòu)構(gòu)3、、企企業(yè)業(yè)財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)架架構(gòu)構(gòu)（1））成成本本收收益益架架構(gòu)構(gòu)開發(fā)發(fā)間間接接費(fèi)費(fèi)土地地及及拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償費(fèi)費(fèi)用用前期期工工程程費(fèi)費(fèi)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施費(fèi)費(fèi)公共共配配套套設(shè)設(shè)施施費(fèi)費(fèi)建安安工工程程費(fèi)費(fèi)期間間費(fèi)費(fèi)用用實(shí)際際銷銷售收收入入視同同銷銷售收收入入代收收款款項(xiàng)收收入入房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)投投資資戰(zhàn)戰(zhàn)略略管管理理與與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析3、、企企業(yè)業(yè)財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)架架構(gòu)構(gòu)（2））財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)核核算算架架構(gòu)構(gòu)“二二加加二二法法則則””成本本核核算算（（核核算算層層次次））經(jīng)營營行行為為發(fā)發(fā)生生與與會會計(jì)計(jì)核核算算的的差差異異成本本結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的的時(shí)時(shí)間間點(diǎn)點(diǎn)選選擇擇————完完工工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)業(yè)務(wù)務(wù)招招待待費(fèi)費(fèi)與與其其他他費(fèi)費(fèi)用用間接接開開發(fā)發(fā)費(fèi)費(fèi)用用與與期期間間費(fèi)費(fèi)用用收入入確確認(rèn)認(rèn)的的時(shí)時(shí)間間點(diǎn)點(diǎn)選選擇擇房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)資資金金戰(zhàn)戰(zhàn)略略管管理理與與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營營的的核核心心————資資金金流流取得得土土地地審批批規(guī)劃劃拆遷遷補(bǔ)償償建安安施工工銷售售現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)資資金金戰(zhàn)戰(zhàn)略略管管理理與與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析2010.1季度2010.2季度2010.3季度2010.4季度2011.1季度2011.2季度2011.3季度2011.4季度2012.1季度2012.2季度2012.3季度2012.4季度可行性研究預(yù)計(jì)流入預(yù)計(jì)流出土地取得審批規(guī)劃拆遷補(bǔ)償建設(shè)施工銷售移交入駐項(xiàng)目清算房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)資資金金戰(zhàn)戰(zhàn)略略管管理理與與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營營的的核核心心————資資金金流流一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)資資金金流流的的特特點(diǎn)點(diǎn)1、、資資金金需需求求量量大大2、、資資金金占占用用周周期期長長3、、前前期期與與后后期期資資金金流流不不平平衡衡我們們的的觀觀點(diǎn)點(diǎn)：：資資金金管管理理成成為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)管管理理的的命命脈脈。。資資金金管管理理的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，，也也就就是是債債務(wù)務(wù)的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，，成成為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)管管理理中中最最大大的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。。房地產(chǎn)企企業(yè)資金金戰(zhàn)略管管理與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析析二、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金從從何處來來房地產(chǎn)企企業(yè)資金金戰(zhàn)略管管理與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析析二、房地產(chǎn)企企業(yè)資金從何何處來備注：1、國國內(nèi)貸款主要要指房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目目貸款2、其他來源源主要為：定定金、預(yù)收款款和應(yīng)付工程程款房地產(chǎn)企業(yè)資資金戰(zhàn)略管理理與風(fēng)險(xiǎn)分析析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營的核心———資金流二、房地產(chǎn)企企業(yè)資金從何何來？1、自有資金金（1）注冊資資本（所有者者權(quán)益）——房地產(chǎn)公公司如何設(shè)計(jì)計(jì)公司注冊資資本？股本結(jié)結(jié)構(gòu)？——虛假出資資與抽逃注冊冊資金投資方企業(yè)真實(shí)資金來源投資方企業(yè)其他關(guān)聯(lián)企業(yè)投資方企業(yè)其他關(guān)聯(lián)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)資資金戰(zhàn)略管理理與風(fēng)險(xiǎn)分析析二、房地產(chǎn)企企業(yè)資金從何何來？抽逃注冊資金金法律風(fēng)險(xiǎn)———抽逃注冊冊資本罪；虛虛假驗(yàn)資罪行政責(zé)任：公公司的發(fā)起人人、股東在公公司成立后，，抽逃其出資資的，由公司司登記機(jī)關(guān)責(zé)責(zé)令改正，處處以所抽逃出出資金額百分分之五以上百百分之十五以以下的罰款。。刑事責(zé)任：（（1）、依據(jù)據(jù)《中華人民民共和國刑法法》第159條規(guī)定，公公司發(fā)起人、、股東違反公公司法的規(guī)定定未交付貨幣幣、實(shí)物或者者未轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，虛假出出資，或者在在公司成立后后又抽逃其出出資，數(shù)額巨巨大、后果嚴(yán)嚴(yán)重或者有其其他嚴(yán)重情節(jié)節(jié)的，處5年年以下有期徒徒刑或者拘役役，并處或者者單處虛假出出資金額或者者抽逃出資金金額2％以上上10％以下下罰金。單位位犯前款罪的的，對單位判判處罰金，并并對其直接負(fù)負(fù)責(zé)的主管人人員和其他直直接責(zé)任人員員，處5年以以下有期徒刑刑或者拘役。。（2）、依據(jù)據(jù)最高檢、公公安部《關(guān)于于經(jīng)濟(jì)犯罪案案件追訴標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的規(guī)定》（（2001年年4月18日日）的規(guī)定，，公司發(fā)起人人、股東違反反公司法的規(guī)規(guī)定未交付貨貨幣、實(shí)物或或者未轉(zhuǎn)移財(cái)財(cái)產(chǎn)權(quán)，虛假假出資，或者者在公司成立立后又抽逃其其出資，涉嫌嫌下列情形之之一的，應(yīng)予予追訴：（一）虛假出出資、抽逃出出資，給公司司、股東、債債權(quán)人造成的的直接經(jīng)濟(jì)損損失累計(jì)數(shù)額額在10萬元元至50萬元元以上的；（二）雖未達(dá)達(dá)到上述數(shù)額額標(biāo)準(zhǔn)，但具具有下列情形形之一的：①①致使公司資資不抵債或者者無法正常經(jīng)經(jīng)營的；②公公司發(fā)起人、、股東合謀虛虛假出資、抽抽逃出資的；；③因虛假出出資、抽逃出出資，受過行行政處罰2次次以上，又虛虛假出資，抽抽逃出資的；；④利用虛假假出資、抽逃逃出資所得資資金進(jìn)行違法法活動。房地產(chǎn)企業(yè)資資金戰(zhàn)略管理理與風(fēng)險(xiǎn)分析析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營的核心———資金流二、房地產(chǎn)企企業(yè)資金從何何來？1、自有資金金（2）股東及及關(guān)聯(lián)公司借借入資金——借入資金