抵押房地產權屬狀況

與貸款風險分析

1目錄一、抵押房地產貸款風險分析二、抵押房地產風險的具體表現和防范措施三、抵押房地產風險防范的其他對策四、商業(yè)地產介紹及特殊風險點分析24321一、抵押房地產風險分析

1、導致抵押房地產發(fā)生風險的幾種情況：抵押房地產價格風險抵押房地產處置變現風險房地產相關政策性風險貸款企業(yè)運營風險32.房地產相關政策風險：

宏觀調控政策、金融政策、房地產（土地）政策、稅收政策等。

常見問題：政策穩(wěn)定性差；政策可操作性差；政策執(zhí)行松緊度不一。一、抵押房地產風險分析4規(guī)避方法：

（1）積極把握政策變化，市場分析及時更新最新的房地產政策(新國五條等)房地產與土地市場分析房地產政策法規(guī)解讀區(qū)域房地產市場分析（2）對于不同類型的房地產，區(qū)別和審慎確定抵押率以專業(yè)機構的評估結果及對權屬等問題的分析為依據按不同類型抵押房地產投資風險大小確定貸款比例商業(yè)、寫字樓、住宅、工業(yè)土地、在建工程、房地產特殊抵押物（如加油站等）一、抵押房地產風險分析5一、抵押房地產風險分析3.抵押房地產價格風險正確理解房地產抵押評估價格內涵：房地產抵押評估價格是現時正常的房地產市場價格，不是成本價格，而是市場價格（含正常的、甚至是超額利潤）。未考慮將來處置變現時房地產的市場變化情況；未考慮短期強制變現所帶來的價值減損；未考慮將來抵押物處置變現的相關稅費。房地產抵押評估在評估正常的市場價格的同時，要遵循保守原則，同時對將來抵押物處置變現的各種風險要在評估報告中盡可能說明。對于價格風險評估機構要承擔起更多的責任，同時建議大家學習評估基礎知識，最大化的利用評估報告，正確理解評估價格。

6一、抵押房地產風險分析規(guī)避方法：（1）

市場價格及時更新關注房價走勢關注分析數據房價、地價監(jiān)測數據庫的建立（2）選擇聘用信譽良好、有豐富抵押評估經驗的專業(yè)估價咨詢機構

看國家認證的專業(yè)評估機構資質等級看評估機構信譽是否良好看評估機構的實力看評估機構的主要業(yè)績——是否長期從事抵押咨詢類業(yè)務

7一、抵押房地產風險分析4.抵押房地產處置變現風險控制抵押資產處置變現風險要做到兩點：一可變現，二可充分變現。

是否可變現（權屬、用途、政策強制要求、規(guī)劃限制等）是否能充分變現（稅費、訴訟費、拍賣費等）

如果房地產權屬不清或存在權屬瑕疵，將會導致以下兩種情況：

抵押物變現價值遠遠低于抵押價值；

（變現成本包括：訴訟費、拍賣費、評估費、稅金、出讓金、工程進度款等）

更為嚴重的后果將導致抵押物不能順利處分變現。

8一、抵押房地產風險分析規(guī)避方法：（1）充分了解抵押物的瑕疵是否帶有長期租約是否存在通行權、采光權、排水權等他項權利是否有規(guī)劃限制或超規(guī)是否為劃撥土地政府融資平臺土地：名義合法、實際很難處置（2）對變現時發(fā)生的費用進行預估補繳地價款相關稅費（營業(yè)稅、土增稅、所得稅等）拍賣費評估費工程進度款9一、抵押房地產風險分析5.貸款企業(yè)運營風險貸款企業(yè)的運營風險的判斷及控制，一般主要由金融機構進行：企業(yè)誠信度（資信等級）行業(yè)發(fā)展前景（行業(yè)風險）企業(yè)自有資金狀況企業(yè)內部經營模式主要負責人素質和從業(yè)經驗（中小企業(yè)特別是企業(yè)一把手）101.估價價對對象象不不能能作作為為合合法法的的抵抵押押物物表現現：：無產產權權證證或或產產權權有有爭爭議議的的房房地地產產、、公共共福福利利事事業(yè)業(yè)房房地地產產、、已已公公告告拆拆遷遷的的房房地地產產、、已已被被查查封封的的房房地地產產、、文文物物、、人人防防等等法法律律禁禁止止作作為為抵抵押押物物的的情情況況。。后果：不能作為為抵押物物，不能能防范貸貸款風險險。防范措施施：核查權屬屬文件，，認真進進行現場場勘察，，對于要要求必須須有足額額抵押物物的項目目，首先先判斷抵抵押物的的合法性性，再商商議其它它貸款事事項。二、抵押押房地產產風險的的具體表表現和防防范措施施11二、抵押押房地產產風險的的具體表表現和防防范措施施2.不能辦理理抵押登登記表現：相關權證證不齊全全（劃撥撥地沒有有房產證證、只有有房產證證沒有土土地證））、劃撥撥地、集集體地、、違章房房等后果：不能辦理理抵押登登記，不不能合法法變現處處置防范措施施：變更抵押押物、扣扣減抵押押價值；；盡量不不要同意意委托方方進行非非正規(guī)渠渠道的抵抵押登記記12二、抵押押房地產產風險的的具體表表現和防防范措施施3.房地產權權屬證件件證載情情況與房房地產實實際情況況不符（證實不不符）證載房屋屋與實際際房屋不不符（拆拆除翻建建，較常常見）面積不符符（拆除除、征占占）面積清楚楚，部位位對不上上四至不符符（看形形狀，看看大致面面積）常見類型型：老國有企企業(yè)房地地產解決措施施：①堅持合合法性原原則；②②要特別別重視和和注意現現場勘察察工作，，核對房房屋所有有權證附附圖附表表；③要要求客戶戶及時辦辦理變更更手續(xù)。。134.違反房地地不可分分原則表現：房屋產權權人與土土地使用用權人不不符；土地使用用權人與與規(guī)劃許許可證證證載建設設單位不不一致；；房屋用途途與土地地證用途途不符；；跨界房屋屋。常見類型型：改制或上上市公司司房地產產，母子子公司，，聯(lián)建項目目。防范措施施：①房產證證、土地地證、規(guī)規(guī)劃證要要對照核核實，產產權人不不一致的的，應及及時進行行變更；；②房房地用途途不一的的，應按按照謹慎慎性原則則估價；；③地上上有建筑筑物的，，房地應應一并抵抵押；④④存在在跨界房房屋的應應將整體體項目一一并抵押押，如進進行部分分抵押應應遵循謹謹慎性原原則。二、抵押押房地產產風險的的具體表表現和防防范措施施145.違規(guī)越權權辦理出出讓手續(xù)續(xù)越權辦理理出讓手手續(xù)化整為零零—建筑物騎騎界一宗90畝的土地地常見類型型：遠郊區(qū)縣縣的大型型項目防范措施施：要特別重重視和注注意現場場勘察工工作，當當發(fā)現一一個獨立立的土地地證的土土地是一一宗完整整土地不不可分割割的一部部分時，，要格外外警惕，，盡量做做到整體體抵押，，整體處處置，至至少應相相對完整整（部分分抵押應應剔除騎騎界房屋屋）。10畝10畝10畝10畝10畝10畝10畝二、抵押押房地產產風險的的具體表表現和防防范措施施156.違反房地地產產權權證辦理理原則和和程序，，形式上上的合法法，實質質上違法法土地尚未未實施征征地補償償、拆遷遷補償（（鄉(xiāng)鎮(zhèn)企企業(yè)、農農工商總總公司此此種情況況較多）），但是是取得了了土地證證防范措施施：①現場核核實清晰晰；②了了解房地地產權屬屬政策（（先征地地拆遷補補償后，，再辦理理出讓手手續(xù)；要要保證通通行權、、采光權權）；③③即使未未能整體體抵押（（抵押登登記部門門要求）），應要要求客戶戶承諾進進行整體體項目處處置。二、抵押押房地產產風險的的具體表表現和防防范措施施167.抵押房地地產現狀狀用途不不符合未未來城市市規(guī)劃要要求抵押后列列入拆遷遷范圍的的房地產產新規(guī)劃導導致價值值降低的的房地產產（包括括規(guī)劃不不確定房房地產））后果：處分抵押押物十分分困難（（關鍵是是變現處處分的時時機與規(guī)規(guī)劃實施施的時機機不能同同步）。。變現時時須執(zhí)行行招拍掛掛程序，，延長變變現時間間。常見類型型：劃撥土地地上的房房產，老老國企的的房地產產防范措施施：對城市規(guī)規(guī)劃要有有一個基基本的了了解；遇遇到舊城城改造區(qū)區(qū)或可能能涉及拆拆遷區(qū)域域內的抵抵押物時時還要對對區(qū)域規(guī)規(guī)劃進行行調查，，并盡量量避免中中長期貸貸款；遇遇到確定定抵押物物拆遷的的情況應應迅速反反應，盡盡快處理理。二、抵押押房地產產風險的的具體表表現和防防范措施施17二、抵押押房地產產風險的的具體表表現和防防范措施施8.與周邊或或整體房房地產依依存度較較大,變現空間間小或只只能定向向變現的的情況表現：地下車庫庫；鍋爐爐房、變變電室；；配套商商業(yè)（社社區(qū)會所所）；賓賓館酒店店中的娛娛樂設施施；居民民唯一居居所、回回遷房、、私立學學校、醫(yī)醫(yī)院等情情況變現現難度大大；工業(yè)業(yè)園區(qū)等等變現受受限。常見類型型：大型住宅宅區(qū)內的的配套房房地產，，大型度度假村中中的部分分房地產產、工業(yè)業(yè)園區(qū)等等。防范措施施：置換抵押押物、降降低抵押押率、整整體抵押押、有有的應盡盡量避免免作為抵抵押物。。189.價值內涵涵有瑕疵疵的房地地產（設定權權屬狀況況與實際際狀況的的差異））表現：地上有未未拆遷的的房產，，欠付拆拆遷款、、征地費費等地價款、、土地開開發(fā)費、、土地轉轉讓費未未交清的的情況超規(guī)劃面面積未補補辦手續(xù)續(xù)房地產產欠付建筑筑工程款款、材料料設備款款、抵押押債權等等優(yōu)先受受償款高新技術術企業(yè)享享受了土土地取得得費、出出讓金等等優(yōu)惠常見類型型：新開工項項目、在在建工程程、以前前年度出出讓項目目。防范措施施：置換抵押押物、降降低抵押押率、先先完善后后抵押、、重點關關注優(yōu)先先受償款款和其它它未付款款項（（核查合合同、付付款憑證證、優(yōu)先先受償款款證明））。二、抵押押房地產產風險的的具體表表現和防防范措施施1910.無法取得得預售許許可證項項目無法取得得預售許許可證，，不能辦辦理按揭揭貸款常見類型型：小產權房房集體土地地上的房房地產回遷房防范措施施：不要作為為貸款抵抵押物二、抵押押房地產產風險的的具體表表現和防防范措施施2011.在建工程的的權利價值值容易被高高估在建工程將將來能否取取得合法權權證存在不不確定因素素，從謹慎慎性原則出出發(fā)，其價價值體現應應趨向于成成本價格，，謹防爛尾尾風險工程進度款款與工程款款、欠款應應有委托方方及承包方方確認，項項目檔次與與預期交房房標準搞清清楚合法性原則則為前提，，面積不超超規(guī)，不違違規(guī)開工（（無施工許許可證建筑筑物價值不不應考慮））建筑面積內內涵可能會會有變化特別注意在在建工程部部分抵押的的問題二、抵押房房地產風險險的具體表表現和防范范措施2112.共有產權的的房地產，，帶租約、、通行權等等他項權利利的房地產產易帶來權權屬爭議和和風險部分共有房房地產抵押押事前必須須征得共有有人書面同同意，處分分時需要得得到共有人人的認可。。帶租約房地地產抵押應應事前告知知抵押權人人，并通知知承租人。。通行權、采采光權、排排水權等他他項權利將將降低抵押押物利用價價值。二、抵押房房地產風險險的具體表表現和防范范措施22三、抵押房房地產風險險防范的其其他對策1.善于借助外外力，依靠靠專業(yè)估價價咨詢機構構的市場研研究成果和和專業(yè)判斷斷城市房地產產市場分析析城市土地市市場分析房地產法規(guī)規(guī)政策解讀讀區(qū)域房地產產市場分析析特殊物業(yè)的的市場研究究2.金融機構應應參與抵押押物現狀的的勘查和登登記過程抵押物范圍圍抵押物證實實對比抵押登記23三、抵押房房地產風險險防范的其其他對策3.建立抵押物物動態(tài)監(jiān)測測體系抵押物名稱抵押物坐落抵押人名稱抵押價值價值變動情況ABC24四、商業(yè)地地產項目介介紹及特殊殊風險點分分析（一）商業(yè)業(yè)地產及其其特點商業(yè)地產，，顧名思義義，作為商商業(yè)用途的的地產。以以區(qū)別于以以居住功能能為主的住住宅房地產產、以工業(yè)業(yè)生產功能能為主的工工業(yè)地產等等。商業(yè)地地產的形式式多樣，主主要包括購購物中心、、百貨、超超市、商業(yè)業(yè)街、主題題商場、專專業(yè)市場、、寫字樓、、酒店等。。為方便講解解，概括為為三大類：：商業(yè)房地地產類、商商務辦公房房地產類、、酒店房地地產類1.商業(yè)房地產產類（1）種類指用于各種種零售、批批發(fā)、餐飲飲、娛樂、、健身服務務、休閑等等經營用途途的房地產產，主要要包括百貨貨店、商場場、購物中中心、商業(yè)業(yè)店鋪、超超市、批發(fā)發(fā)市場、便便利店、專專賣店、倉倉儲商店等等。25四、商業(yè)地地產項目介介紹及特殊殊風險點分分析（2）特點收益性：一一類是房地地產開發(fā)商商開發(fā)后直直接銷售、、轉賣（主主要為小區(qū)區(qū)級零星商商鋪、街鋪鋪，表現為為分散、體體量小及經經營檔次在在中檔以下下），另一一類是長期期投資經營營（主要為為開發(fā)商自自營、業(yè)主主自營、出出租經營等等）經營內容多多，業(yè)態(tài)多多樣出租、轉租租經營多，，產權分散散復雜裝修高檔且且復雜垂直空間價價值衰減性性明顯26四、商業(yè)地地產項目介介紹及特殊殊風險點分分析（3）影響價格格的因素區(qū)位狀況：地段繁華程程度、交通通條件、臨臨街狀況、、樓層實物狀況：：建筑品質及及內部格局局、凈高、、面積、裝裝飾裝修、、無形價值值（是否有有大型品牌牌超市、商商業(yè)企業(yè)進進駐等）27四、商業(yè)地地產項目介介紹及特殊殊風險點分分析2.商務辦公類類房地產（1）定義：俗稱寫字樓樓，是指用用于公司或或企業(yè)從事事各種業(yè)務務經營活動動的建筑物物及其附屬屬設施和相相關場地。。（2）分類：按建筑面積積分：小型型（1萬平方米以以下）、中中型（1-3萬平方米））、大型（（3萬平方米以以上）按使用功能能分：單純純性寫字樓樓、商住型型寫字樓、、綜合型寫寫字樓按所處的位位置、自然然或質量狀狀況和收益益能力分：：甲級、乙乙級、丙級級28四、商業(yè)地地產項目介介紹及特殊殊風險點分分析（3）特點：所處區(qū)別好好，規(guī)模大大多為現代化化的高層建建筑，功能能齊全、配配套設施完完善出租經營為為主，多由由專業(yè)物業(yè)業(yè)服務企業(yè)業(yè)管理（4）影響價格格的因素：：區(qū)位狀況集聚程度、、交通條件件、周邊環(huán)環(huán)境、樓層層實物狀況外觀形象、、內部裝修修、設備設設施、智能能化程度、、物業(yè)服務務水平、租租戶類型29四、商業(yè)地地產項目介介紹及特殊殊風險點分分析2.酒店房地產產（1）分類：按照服務質質量、管理理水平、設設施及功能能的完善程程度分為星星級酒店和和非星級酒酒店。（2）酒店幾種種表現形式式：產權式酒店店酒店式公寓寓分時度假經濟型酒店30四、商業(yè)地產產項目介紹及及特殊風險點點分析（3）特點：轉讓少且一般般為整體轉讓讓功能多樣一次性投資大大、投資回收收期較長、經經營風險較大大價值主要體現現在接待客戶戶的類型及其其能力（4）影響價格的的因素：區(qū)位狀況交通條件、周周圍環(huán)境實物狀況建筑品質及內內部格局、凈凈高、面積、、裝飾裝修、、無形價值、、設備設施和和用具、經營營管理31四、商業(yè)地產產項目介紹及及特殊風險點點分析（二）特殊風風險點分析1.是否帶有租約約限制帶租約房地產產抵押，抵押押權人應關注注租約簽訂內內容。包括租租賃期限（根根據《合同法》規(guī)定，租賃期期限最長不能能超過20年）、租金構構成內涵（是是否包含物業(yè)業(yè)費、水電費費，是按建筑筑面積計算還還是使用面積積、有無免租租期，租金是是固定租金還還是基礎租金金加流水）、、租金的支付付方式（月付付、季付、年年付）等。32四、商業(yè)地產產項目介紹及及特殊風險點點分析2.商業(yè)房地產要要弄清具體位位置及面積