珠海創(chuàng)新科技大廈

可行性分析報告及投資建議方案編制單位：廣東清華科技創(chuàng)業(yè)基金編制時間：2001年8月目錄第一章

總論第二章項目背景第三章投資環(huán)境與發(fā)展規(guī)劃第四章市場需求和分析第五章項目建設的必要性和意義第六章總體規(guī)劃方案

第七章投資估算與效益分析

第八章項目實施時間安排

第九章風險和對策

第十章結(jié)論和建議

附件1

附件2第一節(jié)項目簡述

1.

項目名稱：珠海創(chuàng)新科技大廈2.

承辦單位：名

稱：廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司法人代表：何國杰注冊資金：6659萬元經(jīng)營范圍：科學研究開發(fā)和綜合服務珠海創(chuàng)新科技大廈由廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司負責承辦，采取招商共建的有限責任公司形式創(chuàng)立，其中珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司占51%的出資額。3.建設地址：廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地東南端。4.總用地面積：9800平方米。5.大廈基底面積：3280平方米。6.大廈總建筑面積：16800平方米。7.主要功能：珠海創(chuàng)新科技大廈作為省級科技創(chuàng)業(yè)孵化器，是為小型初創(chuàng)科技企業(yè)提供良好的技術(shù)創(chuàng)新和科技創(chuàng)業(yè)環(huán)境以及配套的生活服務設施。第一章總論第二節(jié)編制依據(jù)本項目可行性分析報告及投資建議書按照廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地有限公司與廣東清華科技創(chuàng)業(yè)開發(fā)中心共同簽訂的《協(xié)議書》要求，在深入、詳實的調(diào)查研究基礎上，通過客觀分析和經(jīng)濟評估，為項目實施設計和招商引資提供科學和全面的決策依據(jù)。第一章總論第三節(jié)結(jié)論與建議唐家灣作為珠海市的科技創(chuàng)新海岸，地理位置和交通條件以及氣候條件都比較好，政策環(huán)境寬松。唐家灣地域近年來發(fā)展迅速，正處于經(jīng)濟、文化快速發(fā)展上升期，正在形成高科技產(chǎn)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)，對企業(yè)孵化器的需求迫切，需要有一個供創(chuàng)業(yè)投資者和科技人員進行經(jīng)驗交流、成果展示和生活娛樂的環(huán)境。在廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地建立創(chuàng)新科技大廈，為科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供一個良好的培育成長環(huán)境，對于促進中小型科技企業(yè)的發(fā)展進而推動珠海市唐家灣乃至廣東省的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要的意義。擬建的創(chuàng)新科技大廈地理位置優(yōu)越，與清華科技園（珠海）、中大珠海校區(qū)三足鼎立，形成了一塊獨特的集產(chǎn)、學、研、資于一體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化聚集地，對于創(chuàng)新科技大廈吸引項目、凝聚科技人才、培植高新技術(shù)中小企業(yè)高速成長十分有利。

投資收益估算未考慮進行風險投資和中介服務以及將來地價升值所得收益。作為科技企業(yè)孵化器，僅物業(yè)收入就可以達到這樣的水平，說明項目具有較好的投資價值，抗風險能力還是比較強的，項目可行。第一章總論近年來，在國家火炬計劃的指導下，我國的高新技術(shù)企業(yè)孵化器在技術(shù)成果轉(zhuǎn)化和高新技術(shù)企業(yè)、企業(yè)家的培育工作中發(fā)揮著重要的作用。據(jù)有關資料統(tǒng)計，我國已有各種類型的科技企業(yè)孵化器100多家，轉(zhuǎn)化和消化吸收科技成果近數(shù)萬項，孵化企業(yè)的成活率是創(chuàng)業(yè)企業(yè)自行發(fā)展的數(shù)倍。實踐證明，建立創(chuàng)新孵育體系是推動高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重要舉措，創(chuàng)新孵育體系的建設為科技成果的轉(zhuǎn)化和促進中小科技企業(yè)的成長創(chuàng)立和發(fā)展提供了良好的孵化和培育條件，為科技成果轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實生產(chǎn)力提供了創(chuàng)業(yè)資本的支持，為產(chǎn)業(yè)化過程提供了必要的信息服務。珠海市唐家灣作為珠海市的科技創(chuàng)新海岸，近年來發(fā)展迅速，各類高科技企業(yè)紛紛入駐，逐漸形成了一個科技創(chuàng)業(yè)的聚集區(qū)，與此相對應，唐家灣地域迫切需要有一個科技初創(chuàng)企業(yè)培育和成長的環(huán)境。在珠海基地內(nèi)建立創(chuàng)新科技大廈，將有效地促進小型科技型企業(yè)的創(chuàng)立和培育，進一步推動高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時，一批科技初創(chuàng)企業(yè)聚集在一起，為風險資本從高科技成果產(chǎn)業(yè)化種子期介入創(chuàng)造了很好的條件，這將促進珠海市乃至廣東省的科技創(chuàng)業(yè)和高科技成果產(chǎn)業(yè)化進程，進一步促進廣東省風險投資事業(yè)的發(fā)展。第二章項目背景第一節(jié)珠海市社會經(jīng)濟環(huán)境1.自然環(huán)境優(yōu)越，是國家級的“衛(wèi)生城市”、“園林城市”、“環(huán)保模范城”和“旅游城”。2.社會經(jīng)濟環(huán)境良好，擁有較完善的市政公用設施，海、陸、空交通發(fā)達，交通運輸十分方便。3.珠海市的基本發(fā)展思路是：將珠海建設成為以信息技術(shù)為龍頭的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，有較強吸引力的產(chǎn)學研基地，高附加值的產(chǎn)品出口創(chuàng)匯基地，成為有較強輻射力和吸引力、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟繁榮、秩序優(yōu)良、文明富庶的現(xiàn)代化區(qū)域性中心城市。4.珠海市委、市政府十分重視培育發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，充分利用特區(qū)地方立法權(quán)，推出一系列優(yōu)惠政策和措施。5.珠海國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)行使市一級經(jīng)濟管理權(quán)限，吸引了眾多項目正式落戶各園區(qū)和基地，高新區(qū)已成為珠海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭。如上所述，珠海市擁有良好的投資環(huán)境和優(yōu)越的生活環(huán)境，加上寬松的政策支持，已經(jīng)形成基礎設施完善，利于經(jīng)濟快速發(fā)展的格局，成為中國"投資環(huán)境四十優(yōu)"城市之一，是投資創(chuàng)業(yè)的好地方。

第三章投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃第二節(jié)唐家灣地域資源狀況和發(fā)展規(guī)劃1.自然資源和基礎設施。唐家的地理位置和交通環(huán)境十分優(yōu)越，是珠海市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)之一。2.社會經(jīng)濟現(xiàn)狀和發(fā)展。唐家灣目前在珠海市屬于次發(fā)達地區(qū)，是珠海市政府確定的近期重點發(fā)展地區(qū)之一，近年來，通過調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展工業(yè)，唐家的經(jīng)濟得到持續(xù)的發(fā)展，各項指標保持年均遞增20%的良好勢頭。3.房產(chǎn)物業(yè)資源。目前唐家灣尚無星級賓館，全鎮(zhèn)對外接待客房總數(shù)在170間左右，基本屬于廉價低檔水平。隨著中山大學珠海校區(qū)、清華科技園（珠海）、廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地以及南方軟件園等一批高科技產(chǎn)業(yè)和大學的進駐，唐家灣已逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)商關注的熱點地區(qū)。4.發(fā)展規(guī)劃。唐家作為珠海市的一個鎮(zhèn)，其發(fā)展納入到珠海整個北部地區(qū)及珠海市區(qū)范圍內(nèi)。珠海市近期的發(fā)展重點是北部地區(qū)，其重點又是唐家灣，并將唐家地區(qū)沿海一帶定位為珠海市科技創(chuàng)新海岸。第三章投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃第三節(jié)珠?；丶爸苓厖^(qū)域資源狀況和發(fā)展規(guī)劃1.中山大學珠海校區(qū)。占地3.428平方公里。在2002年后學生人數(shù)將穩(wěn)定在12000人左右，包括教職工將達到15000人左右的規(guī)模。

2.清華科技園（珠海）。清華科技園（珠海）園區(qū)屬于清華科技園的一部分，在功能上初步定位分為四大塊，功能主要是高新科技企業(yè)孵化、創(chuàng)新人才培養(yǎng)、科技成果研發(fā)和轉(zhuǎn)化、中介以及綜合配套服務等。規(guī)劃用地14.458萬平方米，總建筑面積15萬平方米。3.廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地。珠?；匚挥谥猩酱髮W與清華科技園之間，地理位置優(yōu)越。占地66700平方米。基地內(nèi)現(xiàn)有物業(yè)除廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司自用綜合辦公樓1300平方米（包括一樓大堂）外，其余已全部租出，使用率達到100%，呈現(xiàn)出供不應求的勢頭。整個珠海基地已經(jīng)吸引15家企業(yè)入駐，各企業(yè)員工總數(shù)合計約2000人。1999年國家科技部明確發(fā)文珠?；刈鳛橹楹腋咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，納入高新區(qū)統(tǒng)一管理，享受相關高新區(qū)政策，落戶珠?；氐钠髽I(yè)的水電費還可以享受20%的優(yōu)惠。

第三章投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃1.科技企業(yè)孵化器。目前，唐家灣地域缺乏具有這一功能的創(chuàng)業(yè)機構(gòu)和空間，尚無省級的科技企業(yè)孵化器，已經(jīng)建成的南方軟件園屬于專業(yè)性孵化器，不能完全滿足唐家灣科技創(chuàng)新的要求，工行軟件中心局限于工行系統(tǒng)。珠海創(chuàng)新科技大廈建成后將和目前在建中的清華科技園（珠海）園區(qū)一起，各成一體，各有特色，相互呼應，為科技創(chuàng)業(yè)者提供一個施展才華的天地。2.商業(yè)需求。從消費需求上看，中山大學珠海校區(qū)現(xiàn)有教師學生已經(jīng)超過4000人，3年內(nèi)將達到15000人左右的規(guī)模（包括教職工），已奠基的清華科技園（珠海）近年內(nèi)也將發(fā)展到數(shù)千人的規(guī)模，加上珠?；馗髌髽I(yè)員工，整個珠海創(chuàng)新科技大廈所在區(qū)域內(nèi)學習、工作和生活的人員數(shù)年內(nèi)將達到2萬多人的規(guī)模，由此帶來龐大的消費群體，在商業(yè)、旅游、休閑娛樂、社區(qū)和文化科技服務等方面需求巨大，而周邊有關的配套社區(qū)建設設施則明顯滯后。第四章市場需求和分析廣東珠海海高科技技成果創(chuàng)創(chuàng)業(yè)化示示范基地地肩負為為高新區(qū)區(qū)孵化項項目、吸吸納人才才、培育育高新技技術(shù)企業(yè)業(yè)的重任任，享有有相關優(yōu)優(yōu)惠政策策，已吸吸引一批批來自國國內(nèi)外的的技術(shù)含含量高、、市場前前景好、、各自獨獨立運作作的高科科技或高高成長性性中小企企業(yè)進駐駐。珠海海基地通通過三年年的運作作，建立立了一支支較高素素質(zhì)的管管理隊伍伍，總結(jié)結(jié)和摸索索了一套套創(chuàng)業(yè)企企業(yè)培育育經(jīng)驗，，擁有較較好的軟軟硬件條條件，初初步營造造出一個個吸引項項目、凝凝聚科技技人才、、培植高高新技術(shù)術(shù)中小企企業(yè)高速速成長的的基礎環(huán)環(huán)境。目目前，眾眾多的企企業(yè)紛紛紛希望能能夠進入入珠海基基地，而而珠?；匾呀?jīng)經(jīng)開發(fā)建建好的4萬平方方米的廠廠房、辦辦公樓以以及員工工宿舍等等都已經(jīng)經(jīng)全部租租賃出去去，無法法滿足他他們的要要求。在在這種情情況下，，有必要要在珠海?；貎?nèi)內(nèi)創(chuàng)立創(chuàng)創(chuàng)新科技技大廈。。一方面面作為珠珠?；氐乇旧砼渑涮捉ㄔO設，完善善創(chuàng)新培培育體系系，這是是珠海基基地作為為珠海國國家高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)的一一個重要要組成部部分所應應起的作作用，也也符合珠珠海市科科技創(chuàng)新新海岸發(fā)發(fā)展的需需要；另另一方面面，多功功能創(chuàng)新新科技大大廈的建建設，也也可以滿滿足創(chuàng)業(yè)業(yè)企業(yè)和和相關人人員進行行科技交交流和展展示、生生活娛樂樂等方面面的需求求。珠?；氐?、清華華科技園園（珠海海）與中中大珠海海形成了了一塊獨獨特的集集產(chǎn)、學學、研、、資于一一體的高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)化化聚集地地，三者者相互呼呼應，互互為補充充，相得得益彰，，具有很很強的吸吸引力、、號召力力和很好好的發(fā)展展前景。。第五章項項目目建設的的必要性性和意義義第一節(jié)組組織結(jié)結(jié)構(gòu)珠海創(chuàng)新新科技大大廈將以以有限責責任公司司的形式式創(chuàng)立，，廣東省省珠海高高科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化示示范基地地有限公公司以土土地和現(xiàn)現(xiàn)金出資資，占51%出出資額，，其余49%資資金采取取招商融融資方式式籌集。。珠海創(chuàng)新新科技有有限公司司（暫定定名）實實行董事事會領導導下的總總經(jīng)理負負責制。。公司部部門設置置根據(jù)需需要而定定，以下下僅供參參考。辦公室：：負責人人力資源源和財務務管理等等。企業(yè)發(fā)展展部：負負責入駐駐企業(yè)的的審批、、畢業(yè)認認證和項項目申報報等；提提供政政策和和技術(shù)咨咨詢；指指導企業(yè)業(yè)進行現(xiàn)現(xiàn)代化管管理；負負責人員員培訓等等。投資管理理部：負負責孵化化專項資資金、風風險投資資、產(chǎn)權(quán)權(quán)交易以以及其他他金融中中介活動動。綜合服務務部：負負責大廈廈物業(yè)管管理以及及公共服服務配套套工作。。第六章總總體體規(guī)劃方方案第二節(jié)功功能能定位1.國國內(nèi)同同類機構(gòu)構(gòu)。目前前多數(shù)國國內(nèi)類似似孵化功功能的創(chuàng)創(chuàng)業(yè)中心心、創(chuàng)新新科技大大廈等一一般是作作為一個個自收自自支的事事業(yè)單位位，實行行企業(yè)化化管理，，強調(diào)公公益性，，講求社社會效益益，主要要以物業(yè)業(yè)管理為為主，輔輔以初級級金融服服務，提提供最初初級的創(chuàng)創(chuàng)業(yè)孵化化條件。。這些機機構(gòu)除了了在租金金上對入入孵企業(yè)業(yè)提供優(yōu)優(yōu)惠外，，還為企企業(yè)提供供各種周周到而廉廉價的服服務，如如打通融融資渠道道，編制制商業(yè)計計劃書，，組織項項目評估估，協(xié)助助市場推推廣，跟跟蹤行業(yè)業(yè)動態(tài)，，實施人人才培訓訓等等。。2.珠珠海創(chuàng)新科科技大廈功能能定位。結(jié)合合珠海市政府府的產(chǎn)業(yè)政策策和投資導向向，珠海創(chuàng)新新科技大廈將將主要面向電電力電子、信信息軟件、光光機電一體化化等輕型無污污染的高科技技創(chuàng)業(yè)企業(yè)，，為他們提供供良好的孵化化培育條件。。創(chuàng)新科技大廈廈只提供通用用的辦公、行行政管理場所所以及技術(shù)開開發(fā)、無污染染和噪音實驗驗場所，形成成小型科技創(chuàng)創(chuàng)業(yè)企業(yè)的搖搖籃基地，也也是潛在的企企業(yè)家尤其是是科技型企業(yè)業(yè)家搏擊風浪浪、鍛煉提高高的練兵場。。珠海創(chuàng)新科技技大廈的另外外一個功能是是為企業(yè)流動動性管理和技技術(shù)人員、旅旅游觀光人士士、附近企業(yè)業(yè)員工以及學學生提供方便便的活動、商商業(yè)接待和休休閑娛樂等生生活服務。第六章總總體規(guī)劃方案案第三節(jié)經(jīng)經(jīng)營模式珠海創(chuàng)新科技技大廈應充分分利用珠海經(jīng)經(jīng)濟特區(qū)的優(yōu)優(yōu)勢，憑借經(jīng)經(jīng)營管理者豐豐富的企業(yè)管管理、創(chuàng)業(yè)投投資及資本運運作經(jīng)驗，充充分發(fā)揮股東東的資源優(yōu)勢勢，整合各種種社會資源，，不僅為創(chuàng)業(yè)業(yè)企業(yè)通過提提供靈活廉價價的研究開發(fā)發(fā)場地和商務務辦公場所、、方便快捷的的網(wǎng)絡信息系系統(tǒng)、方便的的生活服務等等等，更提供供把企業(yè)從種種子培養(yǎng)成參參天大樹的全全程支持和服服務，如企業(yè)業(yè)創(chuàng)建服務、、企業(yè)管理咨咨詢、股權(quán)投投資（采取現(xiàn)現(xiàn)金投入、租租金折股、租租金加服務折折股、或聯(lián)合合其它機構(gòu)投投資等）、項項目推介（向向風險投資機機構(gòu)推介）、、協(xié)助融資、、借貸擔保、、財務顧問、、技術(shù)服務、、法律咨詢、、教育培訓等等。創(chuàng)新科技技大廈綜合服服務如餐廳和和休閑娛樂甚甚至部分物業(yè)業(yè)可以考慮利利用社會資源源，由物業(yè)開開發(fā)和管理公公司或其他機機構(gòu)參與。創(chuàng)新科技大廈廈的經(jīng)營收入入主要表現(xiàn)為為兩種形式：：1.物業(yè)租租賃收入，這這是創(chuàng)新科技技大廈最有保保證的基本收收益。2.咨咨詢中介性質(zhì)質(zhì)的服務性收收入以及對進進駐大廈的、、發(fā)展?jié)摿蘧薮蟮钠髽I(yè)進進行風險投資資以及金融中中介活動。由由于可以方便便地對企業(yè)創(chuàng)創(chuàng)立發(fā)展全過過程以及企業(yè)業(yè)領導層進行行深入的了解解，這種風險險投資活動的的投資風險實實際上并不大大。如何做好好這方面的工工作，將是創(chuàng)創(chuàng)新科技大廈廈經(jīng)濟活動能能否取得突破破的關鍵。第六章總總體規(guī)劃方案案第四節(jié)建建設地址址與條件珠海創(chuàng)新科技技大廈擬建于于廣東珠海高高科技成果產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化示范基基地東南端（（見第21頁珠?；匾?guī)規(guī)劃示意圖）），座東南向向西北，依山山靠海，正對對珠海基地入入口，與珠海?；毓粳F(xiàn)現(xiàn)有綜合樓相相鄰，位置十十分醒目。珠珠海創(chuàng)新科技技有限公司（（暫定名）與與珠?；毓景吹缆分兄虚g為界，見見珠海基地規(guī)規(guī)劃示意圖紅紅虛線所示。。該址三邊臨路路，東、南緊緊靠排洪渠，，西為規(guī)劃路路，北為基地地已開發(fā)部分分。l拆遷安置：無。l供電條件：630KVA，雙電源雙回回路供電，已已通至建址地地下。l供水條件：200毫米管徑，已已通至建址地地下。另外，，建址距離自自來水廠僅一一千米左右距距離，水壓充充足，將來若若需要擴大用用水量也容易易。l通訊條件：光纖電話基站站，100M高速寬帶網(wǎng)，，已通。l雨、污水排放放條件：地埋式污水水處理器，已已接通可用。。第六章總總體規(guī)劃方案案第五節(jié)建建設規(guī)劃劃和要點1.建筑風格和主主要功能。在在建筑設計方方面，要求與與珠?；卣w布局協(xié)調(diào)調(diào)一致，通過過建筑物的造造型語言，以以超前和創(chuàng)新新的手法塑造造出一種全新新的、強有力力的、令人印印象深刻的高高科技建筑物物形象，具有有鮮明的科技技意識，體現(xiàn)現(xiàn)科技創(chuàng)業(yè)天天地的內(nèi)涵，，使其成為珠珠?；氐臉藰酥拘越ㄖ?。主要功能是是為高科技企企業(yè)培育及成成長提供良好好的辦公、行行政管理、技技術(shù)開發(fā)和無無污染和噪音音實驗場所以以及其他必備備的設施條件件，同時兼顧顧提供包括住住宿接待在內(nèi)內(nèi)的生活娛樂樂環(huán)境，不專專設工業(yè)廠房房。2.建設規(guī)劃要點點總用地面積9800平方米主樓基底面積積3280平方米總建筑面積16800平方米建筑層數(shù)≤11層。中央空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)供供應整座座大廈中央熱水系統(tǒng)統(tǒng)集中供應公寓寓部分電梯兩兩部部客梯，不銹銹鋼裝飾配置置，每層均設設站點，載重重1000公斤。綠化率40%室外停車場50個停車位地下室兼設備用房、、消防水池、、小型停車場場和人防工程程，盡量從簡簡。第六章總總體規(guī)劃方案案第六節(jié)環(huán)環(huán)境保護護和防風抗震震本大廈不考慮慮接納化工、、機械類等容容易產(chǎn)生污染染和噪音的企企業(yè)，不存在在工業(yè)廢物處處理和噪音治治理問題。廢水：主要是是餐飲廢水、、洗滌淋浴廢廢水和公共洗洗手間廢水，，為可生化有有機無毒水，，通過現(xiàn)已建建成的地埋式式污水處理裝裝置處理后，，合乎排放標標準排入城市市廢水排放系系統(tǒng)。污染噪音：主主要來自機電電設備運轉(zhuǎn)時時發(fā)出的機械械噪音，在設設備選型時應應采用低噪音音設備，并配配減震裝置。。必要時采用用隔音建筑材材料。防風抗震：項項目地處珠海海市海邊，容容易遭受臺風風襲擊，因此此建筑設計必必須符合當?shù)氐胤里L抗震要要求。其他：按國家家和珠海市當當?shù)赜嘘P標準準設計。第六章總總體規(guī)劃方案案第七節(jié)節(jié)節(jié)能能本項目遵照國國家以及珠海海當?shù)叵嚓P建建筑節(jié)能要求求進行設計。。第六章總總體規(guī)劃方案案1.項目建設期：：1年．2.招商期：1年，指1年后企業(yè)入駐駐率為100%。3.項目總投資（（詳見附件1：投資估算表）本項目預測總總投資為人民民幣5639.78萬元。4.營業(yè)收入（詳詳見附件1：預測營業(yè)收入入表）本項目營業(yè)收收入主要為各各類辦公場地地、綜合服務務設施和住房房的租金與管管理費收入，，預計正常常年度的全年年收入為843萬元。5.營業(yè)成本（詳詳見附件1：預測年營業(yè)成成本估算表）預測項目年營營業(yè)成本為465.52萬元，6.凈利潤（詳見見附件1：利潤估算表）招商期：年凈凈利潤為96.53萬元。正常經(jīng)營期的的前四年：年年凈利潤為320.86萬元。正常經(jīng)營期的的后期：本階階段的年凈利利潤為341.26萬元。7.現(xiàn)金流量（詳詳見附件1：現(xiàn)金流量估算算表）第七章投投資估算和效效益分析第一節(jié)基基本數(shù)據(jù)預測測第二節(jié)財財務效益益評價1.

本項項目投資利潤潤率為5.9%(見利潤潤估算表)2.

本項項目投資回收收期為13.5年投資回收期=13+2348520÷4676045=13.5年（數(shù)字詳見現(xiàn)現(xiàn)金流量估算算表）3.

財務凈凈現(xiàn)值。按7%的折現(xiàn)率率計算，本項項目財務凈現(xiàn)現(xiàn)值為402.26萬元元（見現(xiàn)金流量估算算表），該值反應應項目的盈利利水平高于7%的折現(xiàn)率率，是有一定定投資價值的的。4.

本項項目的財務內(nèi)內(nèi)部收益率為為7.7%，，說明本項目目的盈利能力力是不錯的。。5.

以上效效益分析僅僅僅考慮較為為為穩(wěn)定的物業(yè)業(yè)租賃和管理理費用，實際際運作中還存存在為入孵企企業(yè)進行管理理、技術(shù)和金金融中介服務務（包括進行行風險投資活活動）所得收收益。另外，，項目處于唐唐家灣最具發(fā)發(fā)展?jié)摿Φ牡氐赜?，地價的的升值收益不不容忽視。綜綜合考慮這些些因素，實際際上本項目的的收益應高于于上述估算值值，投資回收收期將更短。。第七章投投資估算和效效益分析第三節(jié)不不確定定性分析1.

盈虧虧平衡分析本項目正常年年度盈虧平衡衡時營業(yè)收入入率達到35.6%，即即當營業(yè)收入入達到設計能能力的35.6%（300萬元）時時，本項目即即可保本，這這說明本項目目的抗風險能能力較高，效效益較好。2.敏感性性分析影響本項目經(jīng)經(jīng)濟效益的主主要敏感性因因素為：固定定資產(chǎn)投資額額，經(jīng)營成本本，營業(yè)收入入三個方面。。從敏感性分析圖圖表的有關數(shù)據(jù)來來看，在所測測定的不確定定性因素變化化范圍內(nèi)，內(nèi)內(nèi)部收益率均均大于6.5%，這說明明本項目具有有一定的抗風風險能力和盈盈利能力。三三種不確定因因素中，最為為敏感的是營營業(yè)收入。因因此，本項目目應時刻注意意，提高服務務質(zhì)量，加強強宣傳，增加加營業(yè)收入。。同時，也要要控制固定資資產(chǎn)投資額與與經(jīng)營成本。。第七章投投資估算和效效益分析見時間安排表表第八章項項目實施時間間安排第一節(jié)問問題和風風險本項目的投資資收益主要表表現(xiàn)為物業(yè)租租賃收入、中中介服務和投投資項目的收收益，因此，，能否吸引企企業(yè)入駐、能能否充分發(fā)揮揮大廈各項服服務功能以及及投資項目的的收益將成為為項目成敗的的關鍵。以現(xiàn)現(xiàn)金或租賃費費用折抵的入入駐企業(yè)股權(quán)權(quán)增值水平，，以及入駐企企業(yè)的成活率率、成長速度度將在一定程程度上影響項項目的收益。。宏觀方面，珠珠海市科技創(chuàng)創(chuàng)新海岸———唐家灣的科科技創(chuàng)業(yè)發(fā)展展形勢尤其是是廣東珠海高高科技成果示示范基地附近近區(qū)域的發(fā)展展好壞將對本本項目產(chǎn)生重重大的影響。。珠海創(chuàng)新科技技大廈緊鄰清清華科技園（（珠海），形形成集聚效應應，對于本項項目是有利的的，但是同時時也會在一定定程度上產(chǎn)生生業(yè)務競爭。。中山大學珠海海校區(qū)擬興建建的星級會議議中心尚在規(guī)規(guī)劃中，何時時實施尚無具具體時間表，，一旦實施，，將對本項目目物業(yè)接待功功能方面產(chǎn)生生一定的影響響。第九章風風險和對策第二節(jié)對對策策1.充分發(fā)揮政策策優(yōu)勢必須充分發(fā)揮揮廣東珠海高高科技產(chǎn)業(yè)化化示范基地作作為國家級高高新區(qū)的條件件，最大限度度地利用相關關優(yōu)惠政策，，從而最大程程度地降低創(chuàng)創(chuàng)業(yè)企業(yè)的運運作成本，吸吸引企業(yè)入駐駐，保證較高高的企業(yè)入孵孵率是珠海創(chuàng)創(chuàng)新科技大廈廈成功與否的的關鍵。入駐珠海基地地的企業(yè)在水水電費方面可可以享受20%的優(yōu)惠，這是是其他園區(qū)所所無法比擬的的，也是對入入駐企業(yè)最為為直接的支持持。2.建立高水平的的管理隊伍高水平的管理理隊伍可以為為入孵