臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理第一局部：品牌破譯論臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理我們的課題品牌立勢客源定位營銷策略品牌破譯品牌破譯

鄭東新區(qū)板塊——綜合分析

關(guān)鍵詞：新城崛起國際標(biāo)準(zhǔn)150平方公里；高標(biāo)準(zhǔn)、高品位規(guī)劃；生態(tài)城市、環(huán)形城市、共生城市、新陳代謝城市、地域文化城市。提升城市品位，著力于把鄭州建設(shè)成為國家區(qū)域性中心城市。

品牌破譯鄭東新區(qū)CBD—綜合分析〔1〕：CBD工程意義CBD為中央商務(wù)區(qū)，對于強(qiáng)化城市的綜合功能，提高城市競爭力，同時在整合城市功能帶動區(qū)域開展上，起著異乎尋常的關(guān)鍵作用。正是由于CBD作為一種有限的中心城市的優(yōu)勢資源，各大城市都在競爭，在CBD的競爭中，一旦某個城市的CBD地位確立，周邊城市的資源將會被吸引過去，格局很難改變。鄭州作為中原地區(qū)的中心城市，開展CBD是推進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)開展的重要戰(zhàn)略.品牌破譯破譯鄭州代表樓盤〔2〕CBD規(guī)劃鄭東新區(qū)CBD是鄭東新區(qū)的核心區(qū)和鄭州市的商務(wù)中心區(qū)，集金融、商務(wù)、住宅、旅游、娛樂、信息和研究等多功能于一體，規(guī)劃面積約3.45平方公里，是由兩環(huán)60棟高層建筑組成的環(huán)形城市，內(nèi)環(huán)建筑高度80米，外環(huán)建筑高度120米，兩環(huán)之間是繁華、舒適的商業(yè)步行街。金融、商務(wù)、辦公、旅游、娛樂、效勞、信息和研究等多功能復(fù)合的土地利用方式將是未來CBD的主體定位。既能有效利用土地資源，還能涵蓋土地利用置于的配套設(shè)施及其所涉及的各個方面，從而成就該地段“都市24小時〞的配置需求，并最終形成中原地區(qū)及商務(wù)和休閑于一體的不夜都市。品牌破譯破譯鄭州代表樓盤A、環(huán)形建筑群：環(huán)形建筑群由60棟高層建組成，主要是商業(yè)辦公用房，以商住樓、住宅樓、純寫字樓、酒店式公寓為主體。CBD的辦公商業(yè)用房市場投放總量約為150萬平方米，其中辦公用房大約占有80%。B、中心公園：鄭東新區(qū)中央商務(wù)區(qū)環(huán)形建筑群的中心公園的中心湖，標(biāo)志性建筑和綠地組成。中心公園面積82.91公頃；中心湖面積13.57公頃，中心湖將通過運(yùn)河與CBD副中心的胡波公園相連接。中心公園布置了鄭州國際會展中心，會展賓館和河南省藝術(shù)中心三幢標(biāo)志性建筑，即會展、住宿、餐飲、演藝、娛樂于一處，成為CBD的效勞功能區(qū)。C、商業(yè)步行街：鄭東新區(qū)商業(yè)步行街為與兩環(huán)高層建筑之間，總長3.6公里，寬50米，是中央商務(wù)區(qū)的窗口，建成后將成為鄭州市重要的觀光和休閑游憩場所。品牌破譯破譯鄭州代表樓盤鄭州東區(qū)板塊——代表樓盤典型樓盤之一——聯(lián)合中心樓盤根本情況聯(lián)合中心根本情況：1、樓盤名稱：聯(lián)合中心2、樓盤位置：CBD外環(huán)路與第二大街交匯處3、開發(fā)商名稱：鄭州聯(lián)合置業(yè)4、總投資額：2.1億5、樓盤類型：純寫字樓6、占地面積：7961.345平方品牌破譯破譯鄭州代表樓盤7、建筑構(gòu)成情況：總建筑面積：67067.75平方米；建筑層數(shù)：地上30層，地下2層；裙房局部面積：18103.23平方米〔四層〕；主樓面積：36824.49平方米〔5-30層〕；地下一層面積：6102平方米；地下二層面積：6102平方米；室外廣場面積：2100平方米；8、開盤時間：2005年5月29日品牌破譯破譯鄭州代表樓盤9、建筑特征的描述：四層裙樓與30層主樓通過有機(jī)結(jié)合，凝固成具有象征意義的“金靴〞和“風(fēng)帆〞造型，象征“步步為贏，一步登天〞的視覺高度，設(shè)計成為鄭東新區(qū)的城市標(biāo)志。聯(lián)合中心立面大面積使用觀景幕墻，形成了類似其建的外立面效果，同時以金屬構(gòu)件加以裝飾，使樓體實用價值與美學(xué)價值同在。10、戶型結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)：50-1700平方米自由組合；層高3.5米11、每平方米均價：6307元/平方米12、戶型選擇：城市花園、街區(qū)花園、空中花園三種辦公境界，最低3.5米層高品牌破譯破譯鄭州代表樓盤13、促銷活動：58張VIP卡，訂房者每套房可擁有一張卡，先預(yù)交1萬元訂金，等開盤買房者多時，一次付款優(yōu)惠3個點，按歇優(yōu)惠2個點14、樓盤空置率：50%15、空置原因：預(yù)售至今的時間短；定位要求較高非一般消費(fèi)者所愿意涉及。16、樓盤功能設(shè)置：1樓銀行區(qū)；2樓地產(chǎn)中介公司；3樓家庭裝潢公司；4樓律師行，廣告公司；5樓-9樓鄭州市地產(chǎn)交易中心；13-14樓設(shè)備安裝公司；

15樓避難層。

品牌破譯破譯鄭州代表樓盤17、物業(yè)管理費(fèi)：5元/月/平方米18、物業(yè)管理：上海金貿(mào)英泰設(shè)施管理19、樓盤周邊現(xiàn)有配套實施情況：鄭州國際會展中心、河南藝術(shù)中心、鄭州市播送電視中心、世界客屬文化中心、鄭州47中20、內(nèi)部配套：地下停車位：326輛；10米挑高大堂；樓頂專設(shè)VIP停機(jī)坪21、交房時間：05年12月份22、主要購房人群：房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)企業(yè)，其它大中型企業(yè)品牌破譯破譯鄭州代表樓盤典型樓盤之二——藍(lán)碼大廈樓盤根本情況及分析

藍(lán)碼大廈根本情況：1、樓盤名稱：藍(lán)碼大廈2、樓盤位置：CBD外環(huán)A-23、開發(fā)商名稱：鄭州歌億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4、樓盤類型：寫字樓5、占地面積：5710.85平方米6、建筑面積：55890平方米品牌破譯破譯鄭州代表樓盤7、建筑特征的描述：藍(lán)碼大廈，采用主體鋼結(jié)構(gòu)，是中原首座鋼結(jié)構(gòu)寫字樓。在外形設(shè)計上采用幾何形體割法，對矩形進(jìn)行對角線切割，并加以圓角設(shè)計，形成大氣的建筑形體線條。裙樓局部突出，與主體立面相互照應(yīng)，凸顯建筑的整體感，強(qiáng)化遠(yuǎn)觀效果。外墻的裝飾采用全中空鍍膜玻璃、大單元結(jié)構(gòu)幕墻形式，打造美觀、健康的商端商務(wù)辦公環(huán)境。8、戶型結(jié)構(gòu)：框筒結(jié)構(gòu)9、主樓層高3.85米，凈高2.8米10、裙樓層高：1層面積2500平方米、層高5.1米、凈高3.5米；2-3層每層面積約3000平方米，層高4.2米、凈高3

米；品牌破譯破譯鄭州代表樓盤、11、附樓4-6層單層面積600平方米，層高均高3.85米、凈高均高3米12、每平方米均價：目前預(yù)定6500元/平方米13、促銷活動：一次付清優(yōu)惠3個點，按歇1個點14、樓盤空置率：80%15、空置原因：開售時間晚16、目前可達(dá)公交路線：215路、305路、262路品牌破譯破譯鄭州代表樓盤17、樓盤周邊配套情況：綠化配套：大型綠化公園區(qū)“石園〞、“禪園〞。交通配套：西臨景觀大道，南迎金水路駛?cè)豚崠|新區(qū)立交橋；東面為CBD主干道第十八大街。還有醫(yī)院、學(xué)校、藝術(shù)中心、國際會展中心等等。18、內(nèi)部配套：中央空調(diào)；10部德國蒂森克虜伯電梯；地下300個停車位和地面100個停車位，配有車庫管理系統(tǒng)；美國江森公司設(shè)計的樓宇自控系統(tǒng)；一卡通系統(tǒng)；大堂雙層中空、層高10米；4層屋頂500平方米空中花園；30層屋頂設(shè)有直升機(jī)停機(jī)坪。品牌破譯破譯鄭州代表樓盤典型樓盤之三——金成東方國際樓盤根本情況與分析

金成東方國際根本情況：1、樓盤名稱：金成東方國際2、樓盤位置：CBD內(nèi)環(huán)A48、A493、開發(fā)商名稱：鄭州金成房地產(chǎn)4、占地面積：A48：3846.7平方米A49：3247.5平方米5、建筑面積：69217平方米6、樓盤類型：寫字樓品牌破譯破譯鄭州代表樓盤

7、建筑特征的描述：兩棟24層高層，建筑功能為商務(wù)辦公性質(zhì)，立面為現(xiàn)代簡約風(fēng)格，形體簡潔細(xì)部精致，色彩簡單，質(zhì)感細(xì)膩，從而賦予建筑大氣，精致，典雅高貴的氣質(zhì)，立面設(shè)計以灰色為主，裙房著灰色，主樓淡青灰色，采用鏡面玻璃，樓體顯得含蓄而沉穩(wěn)。8、戶型結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)9、戶數(shù)：240戶，每層6戶10、每平方米均價

3600元/平方米11、主力戶型：160平方米左右；196平方米左右12、投放類型：兩棟

24層高層，樓高

80米；1—3層為商業(yè)裙房，4—24層為商務(wù)辦公區(qū)間

品牌破譯破譯鄭州代表樓盤13、樓盤空置率：05年已售完14、物業(yè)管理費(fèi)：1.35元/月/平方米15、樓盤周邊現(xiàn)有配套實施情況：

43路公交，內(nèi)環(huán)路，路燈

鄭州國際會議展覽中心、河南省藝術(shù)中心、五星級賓館—新鄭州飯店和新鄭州醫(yī)院

內(nèi)部配套：4部高速迅達(dá)電梯，、有線電視、寬帶線纜入戶，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、二十四小時保安監(jiān)控品牌破譯破譯鄭州代表樓盤

15、交房標(biāo)準(zhǔn)：

樓宇外觀：外墻：墻磚；窗戶：白色塑鋼窗或彩色鋁合金窗。

樓宇內(nèi)觀：大堂：地面為防滑磚，墻面貼墻磚，簡單吊天花；走廊：地磚或石材；消防步梯：水泥地坪；電梯：每單元裝置迅達(dá)電梯四部。室內(nèi)裝飾及設(shè)備：廚房及衛(wèi)生間：設(shè)置給排水設(shè)施及電源接口；水電設(shè)施：每戶預(yù)留有電源接口，空調(diào)電源專用接口，每戶獨(dú)立水電表；墻身及天花：室內(nèi)墻身及天花水泥沙漿抹平；室內(nèi)地面：地面拉毛；入戶門：玻璃門。品牌破譯破譯鄭州代表樓盤16、公共配置：大廈入口大堂、車庫、電梯橋箱、每層電梯間及緊急樓梯進(jìn)出口，設(shè)有閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，二十四小時保證平安監(jiān)控，入戶門設(shè)置門磁；戶內(nèi)配置：、有線電視、寬帶線纜進(jìn)入室內(nèi)多媒體箱，室內(nèi)各信息點的位置及走線，業(yè)主在裝修時確定。其中：1、.每戶2部，并可增加。2.、有線電視：每戶1個插座，可增擴(kuò)。3.、寬帶：每戶一個，可以增擴(kuò)。品牌破譯破譯鄭州代表樓盤典型樓盤之四——順馳·第一國際根本情況與分析

順馳第一國際根本情況：1、樓盤名稱：順馳·第一國際2、樓盤位置：CBD外環(huán)A-173、開發(fā)商名稱：河南順馳地產(chǎn)4、占地面積：4394.51平方米5、建筑面積：58364平方米6、總投資：3億7、道路廣場面積：1797平方米品牌破譯破譯鄭州代表樓盤8、商業(yè)裙房面積：9784平方米9、建筑特征的描述：國際建筑風(fēng)格，挺拔的體形改變街區(qū)的空中輪廓外墻玻璃以兩種不同的幕墻質(zhì)感，創(chuàng)造出層次感，極具視覺震撼，創(chuàng)造獨(dú)特的地區(qū)標(biāo)志性景觀。10、戶型結(jié)構(gòu)：

框架結(jié)構(gòu)11、每平方米均價：未知，7月份開始預(yù)售價格咨詢

12、樓盤空置率：80%13、空置原因：出售時間晚，銷售策略不明確品牌破譯破譯鄭州代表樓盤14、物業(yè)管理費(fèi)：待定15、樓盤周邊現(xiàn)有配套實施情況：國際會展中心等CBD中心區(qū)及周邊配套內(nèi)部配套：10部國際品牌電梯；中央空調(diào)；樓宇自控和管理系統(tǒng)；DTH數(shù)字衛(wèi)星電視系統(tǒng)；智能化消防系統(tǒng)；中原首座網(wǎng)絡(luò)地板寫字樓，3000門直拔的高速光纖寬帶為核心的通訊系統(tǒng)；IC卡門禁系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控等平安防范系統(tǒng)；車庫智能化識別管理系統(tǒng)；會議電視系統(tǒng)VCS；同聲傳譯系統(tǒng)；播送電視系統(tǒng)。品牌破譯破譯鄭州代表樓盤16、裝修標(biāo)準(zhǔn)：一、室內(nèi)局部：1、裙房：大堂地面、墻面，電梯廳地面、墻面均為高檔石材；2、標(biāo)準(zhǔn)層：電梯廳地面、墻面為高檔石材，墻面設(shè)置吊頂；走廊地面為高檔地毯，墻面為乳膠漆、設(shè)置吊頂；3、公共衛(wèi)生間：地面為高檔瓷磚；頂棚為鋁板吊頂；潔具為高檔潔具、腳踏式?jīng)_水蹲便、小便池、感應(yīng)龍頭；二、外檐局部：裙房為局部石材，玻璃幕墻；標(biāo)準(zhǔn)層〔5-27〕層為局局部鋁板，雙層中空玻璃幕墻，能有效隔絕外界噪音，保溫隔熱。品牌破譯破譯鄭州代表樓盤17：購房人群根本特征：大中型企業(yè)，及效益較好的小型企業(yè)品牌破譯破譯鄭州代表樓盤鄭東新區(qū)板塊——綜合分析綜合分析：鄭東板塊是近兩年鄭州樓市最為火爆區(qū)域。隨著大批省外企業(yè)入駐鄭東新區(qū)，鄭東新區(qū)高層住宅開始涌現(xiàn)。2005下半年入市的幾個住宅工程，很多都是高層。就房價而言，鄭東新區(qū)高層住宅高起點高價格，房價一般在3500元/平方米以上，價格雖然不低，但品質(zhì)也是相當(dāng)棒。

品牌破譯破譯鄭州代表樓盤鄭州CBD現(xiàn)狀分析及前景展望截止目前，鄭州CBD已完成250萬平米建筑的開發(fā)總量，規(guī)模效應(yīng)和知名度已經(jīng)得到大幅度的提升，尤其是一些如沃爾馬，家樂福，中國石化等世界500強(qiáng)企業(yè)和一些財富集團(tuán)的進(jìn)入，增添了CBD開展的活力。但是由于集中的開發(fā)投量和消費(fèi)市場的有限，一定程度上對工程的開發(fā)和銷售造成了一定的影響，勢必造成市場競爭的劇烈。商業(yè)設(shè)施的不完善影響了CBD的人氣不佳，但隨著06年初商業(yè)步行街的開工建設(shè)和鄭州是鄭東新區(qū)吸引國內(nèi)外實力企業(yè)優(yōu)惠政策的餓出臺，相信東區(qū)的開展前途光明！中央商務(wù)區(qū)將被建成金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息及中介效勞機(jī)構(gòu)的聚集區(qū)，成為鄭州市對外形象和實力的象征。

第二局部：品牌立勢論品牌立勢塑造格拉姆品牌輝煌路好產(chǎn)品自然用心做！好品質(zhì)自然會流傳！好品牌自然得民心！品牌立勢塑造格拉姆品牌輝煌路

不尋常2005告訴我們：

唯立足產(chǎn)品，筑勢中原，我們只有用專業(yè)、用品質(zhì)、用信譽(yù)、用超越踏踏實實做好品牌品牌立勢塑造格拉姆品牌輝煌路解決之道高性價比的建筑品質(zhì)〔產(chǎn)品力強(qiáng)〕+USP〔一種獨(dú)特的生活辦公主張〕+營銷推廣〔整合營銷的執(zhí)行力〕國際企業(yè)中心---開創(chuàng)鄭州寫字樓“大象時代〞欲達(dá)國際貿(mào)易中心----中南五省第一樓長城·康橋花園——讓有身份的人悠然起來順馳·中央特區(qū)——全球生活，世界享受鑫苑·中央花園——勢在四方，筑在中央綠城·百合公寓——百年建筑，一生好合。。。。。。品牌立勢塑造格拉姆品牌輝煌路品牌品牌立勢格拉姆立勢之道品牌是企業(yè)的旗幟，品牌之旗插到那里，那里就是你的幅員；品牌是公開的，是永久得契約；因此品牌具有唯一性持久性排他性勢在做好品牌凝造品牌立勢格拉姆立勢之道成功的品牌是……它能夠在消費(fèi)者心中占有一個別人無法取代的位置我們的PROUDCUT它欲在消費(fèi)者心中占有一個怎樣的位置？尋找OURPROUDUCT與消費(fèi)者的溝通點……品牌立勢格拉姆立勢之道我們需要Ourrequire找到一個最能打動消費(fèi)者并能激發(fā)購置行為的切入點品牌立勢格拉姆立勢之道切入方向：根據(jù)影響地產(chǎn)銷售的三大方面

我們的思考〔thinking)價格位置產(chǎn)品品牌立勢格拉姆立勢之道位置炙熱的CBD外環(huán)北門戶，CBD第七、八大街黃金寶地，郁郁蔥蔥超大天然氧吧森林，黃河路一步之遙，北望南北運(yùn)河，南瞰會展勝景！位置優(yōu)勢凸現(xiàn)品牌立勢格拉姆立勢之道產(chǎn)品中原首座意大利風(fēng)格建筑、高檔、時尚、時代特性，意大利古老文明與時代的結(jié)晶。價格品質(zhì)、外觀突出臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢格拉姆立勢之道價格超高性價比〔詳見價格策略〕有一定的價格優(yōu)勢臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢格拉姆立勢之道綜合上述分析，觀天印認(rèn)為：本工程位置相當(dāng)優(yōu)越，同比工程周遍環(huán)境優(yōu)勢明顯；產(chǎn)品堪稱東區(qū)獨(dú)具特色，卓爾不群，文化氣息濃厚，為使“本案〞在眾多樓盤中脫穎而出，成為CBD門戶地標(biāo)性建筑，在塑造品牌上就要從產(chǎn)品本身上尋求突破口，而產(chǎn)品品質(zhì)正是品牌的核心元素。品牌立勢格拉姆立勢之道我們產(chǎn)品的賣點不勝枚舉–“可以出100頁的樓書〞歐洲文明、意大利建筑風(fēng)格至善至美的雙子星建筑完美的戶型設(shè)計自由分割的彈性景觀空間時尚現(xiàn)代的意大利風(fēng)情購物街完善的根底設(shè)施配套豐富的生活沙龍意大利休閑文化餐飲會所……產(chǎn)品臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢立足中原，輻勢全國，走向國際做足產(chǎn)品臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理第三局部：客源鑒定論臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢目標(biāo)客群定位？Who是我們的目標(biāo)消費(fèi)群體？臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢格拉姆立勢之道頂級寫字樓目標(biāo)客戶特征

值得我們的思考〔thinking)實力規(guī)模氛圍臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢目標(biāo)客群定位規(guī)模企業(yè)的規(guī)模是決定企業(yè)所需的辦公空間大小的主要因素。同時，規(guī)模也是判斷公司是否能夠選擇頂級寫字樓的首要因素。。臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢目標(biāo)客群定位資金實力

資金實力是一個公司選擇辦公空間的決定性因素。對公司辦公空間的選擇模式，如租賃還是購置是關(guān)鍵性的因素，也是公司選擇辦公空間大小的重要決定因素。臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢目標(biāo)客群定位對商務(wù)氣氛的依存度

企業(yè)對商務(wù)環(huán)境的依存性主要表達(dá)在以下幾個方面：商務(wù)聚集性、交通、周邊的配套等。企業(yè)對商務(wù)氣氛的依存度決定了企業(yè)在辦公場所選址上的傾向性。而頂級寫字樓的特點，決定了其區(qū)位條件一定是在商務(wù)集聚性較強(qiáng)的區(qū)域內(nèi)。如周邊交通條件非常優(yōu)越，文化氣氛濃厚，大型公共設(shè)施聚集，高檔休閑、餐飲、娛樂配套集中。臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢目標(biāo)客群定位who是買家???

臺灣專業(yè)房產(chǎn)代理品牌立勢目標(biāo)客群定位購置頂級寫字樓的客戶無非可分為四類，分別為：●大公司●中公司●小公司●此外還有少量的投資型客戶。品牌立勢目標(biāo)客戶群定位大公司

大公司公司主要集中于金融、保險、通信、傳媒、外貿(mào)、旅游、科技等行業(yè)，多數(shù)選擇半層約800平方米以上的面積，最大的到達(dá)7000平方米。公司在辦公場所的選擇上更為依賴于商務(wù)環(huán)境，加上公司形象均較好，因此在其辦公場所的選擇上較為苛刻。。品牌立勢目標(biāo)客戶群定位中公司大公司的“羊群效應(yīng)〞非常明顯。一個行業(yè)的大公司進(jìn)駐，平均可以帶來約10個中等規(guī)模的關(guān)聯(lián)公司進(jìn)駐。中公司平均購置面積約300平方米，其購置面積的總和約占到總體量的1/3強(qiáng)。

品牌立勢目標(biāo)客戶群定位小公司在頂級寫字樓的客戶群中，也有一小局部小規(guī)模公司。這些公司度過了創(chuàng)業(yè)期，處于穩(wěn)定上升階段。他們實力較強(qiáng)，非常有活力。此類公司在辦公場所的選擇上對商務(wù)環(huán)境依存度高。

品牌立勢目標(biāo)客戶群定位投資型客戶

對于投資型客戶，頂級寫字樓應(yīng)保持謹(jǐn)慎的限制和篩選，以維護(hù)整個寫字區(qū)辦公的純粹度。允許少量個人和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入，一方面可以保持整個寫字區(qū)的活力；另一方面，也是為了滿足局部企業(yè)的擴(kuò)張性需要。

品牌立勢目標(biāo)客戶群定位總體特征速描

通過對國際企業(yè)中心的客戶特征分析，根本上可以對購置鄭州頂級寫字樓的客戶做如下速描：

■傾向于選址寫字樓密集的商務(wù)核心地帶

■大中型公司是購置辦公樓的主體，購置面積集中在300~800平方米

■購置1000平方米以上的大公司多集中在金融、保險、通信、傳媒、外貿(mào)、旅游、科技等行業(yè)品牌立勢目標(biāo)客戶群定位■大公司特別是總部型企業(yè)的羊群效應(yīng)非常明顯

■企業(yè)向大體量綜合型寫字區(qū)會集產(chǎn)生聚集效應(yīng)

■多數(shù)企業(yè)在購置辦公場所的同時意在擁有自有資產(chǎn)

■多數(shù)企業(yè)傾向于選擇有全球管理經(jīng)驗的物業(yè)公司效勞

■5A寫字樓是購置辦公樓的根本需求

■多數(shù)公司更看重商務(wù)環(huán)境對企業(yè)文化和開展的促進(jìn)

品牌立勢目標(biāo)客戶群定位觀天印建議：就高檔寫字樓工程，體量在10萬平米左右，其目標(biāo)客戶群體應(yīng)該含概多個領(lǐng)域，各個層次，一些領(lǐng)域的巨頭的勢必會起到領(lǐng)頭羊的作用！就目前鄭州市各個領(lǐng)域、行業(yè)的開展現(xiàn)狀，他們對頂級寫字樓的消費(fèi)量極其的有限，且市場競爭劇烈！

品牌立勢目標(biāo)客戶群定位因此：怎么樣吸引鄭州市以外的乃至全國的客戶就顯的尤為重要！作為鄭東新區(qū)乃至鄭州市一個頗具特色，又是第一個在東區(qū)由國外資金投入的工程，應(yīng)該把立足點放到一定的高度，尋求國際市場上的認(rèn)可和合作，真正的開創(chuàng)鄭州寫字樓行業(yè)的先河，占盡先機(jī)，撥得頭籌。我們建議的市場份額為：本地50%市場外商50%市場第四局部：傳播定位和營銷策略營銷策略傳播定位案名&廣告總精神&產(chǎn)品定位語〔方案〕案名創(chuàng)意說明：案名表現(xiàn)點：建筑風(fēng)格〔意大利風(fēng)格〕以及推崇國際辦公生活方式、倡導(dǎo)綠色，生態(tài)\健康辦公理念，集辦公，休閑、娛樂、時尚意大利西餐，冷飲，世界名牌意大利時裝購物、歐洲文化以及居住為一體的商務(wù)中心！營銷策略傳播定位案名&廣告總精神&產(chǎn)品定位語〔方案一〕案名創(chuàng)意說明：。主推案名：格拉姆國際商務(wù)中心主推廣告語：意氣風(fēng)發(fā)誰與爭蜂主推產(chǎn)品定位CBD地標(biāo)性建筑小區(qū)定位：意大利國際商務(wù)文化中心營銷策略傳播定位案名&廣告總精神&產(chǎn)品定位語〔方案二〕案名創(chuàng)意說明：副推推案名：格拉姆雙子星座營銷策略傳播定位案名&廣告總精神&產(chǎn)品定位語〔方案二〕案名創(chuàng)意說明：副推推案名：格拉姆雙子星營銷策略傳播定位菲利浦.科特勒“最大客戶讓渡價值〞理論在“格拉姆國際商務(wù)中心〞營銷中的應(yīng)用產(chǎn)品價值貨幣成本時間體力精神服務(wù)人員形象原利潤現(xiàn)利潤顧客讓渡價值營銷營銷策略傳播定位1、渠道策略營銷策略傳播定位客戶客戶客戶客戶中介朋友活動直郵電話新聞廣告...寫字樓營銷推廣渠道示意圖營銷策略傳播定位寫字樓營銷推廣渠道層次圖了解渠道對于客戶影響層次的不同有助于根據(jù)階段的不同選擇適合的工程推廣渠道。如：預(yù)售推廣期客戶首先需要了解的是格拉姆國際中心大體上是怎樣品質(zhì)的寫字樓〞，因此本階段應(yīng)以宣傳形象的新聞宣傳及形象廣告、引導(dǎo)型廣告為主。渠道層次大致上反響了客戶跟進(jìn)的流程。銷售人員在接待客戶的過程中應(yīng)用相應(yīng)問題對客戶作出判斷：客戶了解該向其灌輸?shù)男畔⒘藛?？客戶的關(guān)注點在哪里？如何引起其關(guān)注？促成其成交的關(guān)鍵在哪里？如何操作解決？成交獲知信息引發(fā)關(guān)注促成決策灣專業(yè)房產(chǎn)代理營銷策略傳播定位營銷渠道運(yùn)用要點----廣告預(yù)售強(qiáng)銷穩(wěn)固比例工程體量大及高比例銷售的特性決定了一定比例廣告投入的必要性，廣告渠道的運(yùn)用要點是特定目標(biāo)群體的屢次刺激及提升工程在業(yè)界的知名度。預(yù)售期為廣告主要投放期，進(jìn)行有效的媒體組合宣傳。強(qiáng)銷期仍應(yīng)維持一定比例的廣告投放，主要為解析說服型廣告。穩(wěn)固期廣告可少量投放，主要依靠其他渠道。營銷策略傳播定位營銷渠道運(yùn)用要點----新聞報道預(yù)售強(qiáng)銷穩(wěn)固比例組織專業(yè)的、連續(xù)的、專題性的新聞報道是我們專業(yè)代理公司的主要優(yōu)勢之一，新聞報道的特點為可信性、媒體集中影響性及本錢低廉性，在預(yù)售階段結(jié)合營銷活動進(jìn)行專題新聞報道的宣傳對于格拉姆國際中心前期預(yù)售十分有必要。每一輪次的新聞報道應(yīng)以“主題統(tǒng)一，訴求豐富〞為原那么做好新聞繕稿的準(zhǔn)備工作，保證新聞報道的可信性及說服力。營銷策略傳播定位營銷渠道運(yùn)用要點----直郵以客戶數(shù)據(jù)庫為根底進(jìn)行直郵推廣是寫字樓營銷的主要方法。直郵不應(yīng)僅為信息傳遞型，禮品郵遞、節(jié)日問候郵遞等情感溝通型直郵能收到更為良好的效果。直郵對象的選擇及收件人的準(zhǔn)確性尤為重要。高效的直郵郵件應(yīng)包括如下特性“郵件標(biāo)準(zhǔn)性、信件+資料、語言的專業(yè)與禮貌、反響及咨詢的方便性與引導(dǎo)性、信息的擴(kuò)展性〞預(yù)售強(qiáng)銷穩(wěn)固比例營銷策略傳播定位營銷渠道運(yùn)用要點----互聯(lián)網(wǎng)預(yù)售強(qiáng)銷穩(wěn)固比例互聯(lián)網(wǎng)渠道運(yùn)用的目的包括“形象包裝、信息獲知、信息檢索〞。建立工程的專用網(wǎng)站，提供統(tǒng)一的宣傳口徑和完善的信息效勞。建立與著名搜索引擎的鏈接，(關(guān)鍵詞為“投資、寫字樓投資、房地產(chǎn)投資、格拉姆、意大利文化中心.......)在房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站(如大河樓市，中原樓市等)發(fā)布廣告。營銷策略傳播定位營銷渠道運(yùn)用要點----朋友介紹預(yù)售強(qiáng)銷穩(wěn)固比例通過朋友介紹而引發(fā)購置行為的客戶一般為滾動客源。由于有投資寫字樓能力的客戶一般都有“朋友圈，生意圈〞。擁有滿意購置經(jīng)歷的客戶大多會引導(dǎo)朋友來購置，形成良性的客戶滾動。滾動客戶開發(fā)所發(fā)生的單位營銷本錢最低。優(yōu)質(zhì)的“售前、售中、售后〞三階段客戶效勞是滾動客源成功開發(fā)的前提。營銷策略傳播定位渠道策略方案合作媒體專題報道執(zhí)行策略執(zhí)行方案與媒體具有合作，通過在媒體專業(yè)報道中在選題及內(nèi)容上對均瑤國際廣場相關(guān)內(nèi)容的關(guān)注，強(qiáng)化工程營銷力度及廣度，作為廣告宣傳的有益補(bǔ)充。通過各個階段重大活動,如奠基\產(chǎn)品發(fā)布\開盤等活動,與媒體達(dá)成共識,進(jìn)行專題信息發(fā)布!營銷策略傳播定位渠道策略方案專題研討會及新聞發(fā)布執(zhí)行策略執(zhí)行方案

“甲級寫字樓期房投資技巧及風(fēng)險防范研討會〞“鄭州市甲級寫字樓開展的走勢及投資策略研討會〞在格拉姆國際中心預(yù)售及交房階段，作為營銷及媒體宣傳的重要組成局部，組織兩次專題研討會，進(jìn)而帶動媒體對相關(guān)主題的新聞宣傳。營銷策略傳播定位觀天印專有優(yōu)勢渠道策略方案長期客戶的跟蹤推介執(zhí)行策略執(zhí)行方案我們將組織公司內(nèi)客戶代表對格拉姆國際商務(wù)中心工程進(jìn)行專題介紹會及信息跟蹤效勞，通過他們向公司的長期客戶進(jìn)行推介。觀天印將定期向長期客戶寄送格拉姆國際的宣傳資料。觀天印將定期對公司內(nèi)客戶代表進(jìn)行工程相關(guān)介紹與培訓(xùn)，以便更好地將工程向客戶進(jìn)行推介。營銷策略傳播定位觀天印專有優(yōu)勢渠道策略方案長期客戶的跟蹤推介執(zhí)行策略執(zhí)行方案我們將組織公司內(nèi)客戶代表對格拉姆商務(wù)國際國際中心工程進(jìn)行專題介紹會及信息跟蹤效勞，通過他們向公司的長期客戶進(jìn)行推介。觀天印將定期向長期客戶寄送格拉姆國際的宣傳資料。觀天印將定期對公司內(nèi)客戶代表進(jìn)行工程相關(guān)介紹與培訓(xùn)，以便更好地將工程向客戶進(jìn)行推介。營銷策略傳播定位觀天印專有優(yōu)勢渠道策略方案觀天印與各界商會的協(xié)調(diào)執(zhí)行策略執(zhí)行方案觀天印將格拉姆國際中心工程資料、策略向臺灣\溫州,香港等各個商會傳送，利用公司的專有資源,廣泛地尋找并鎖定目標(biāo)客戶。為公司各部門制訂宣傳資料并對工程進(jìn)行專題推介介紹。制訂相應(yīng)鼓勵機(jī)制鼓勵為本工程介紹客戶。每月通過公司內(nèi)部E-mail傳達(dá)工程最新信息。工程各類推廣活動邀請公司各部門參加。營銷策略傳播定位觀天印專有優(yōu)勢渠道策略方案觀天印各地子妹公司的協(xié)作推廣執(zhí)行策略執(zhí)行方案觀天印將格拉姆國際中心工程資料、策略向各地子妹公司相關(guān)負(fù)責(zé)人傳達(dá)，利用豐富的公司網(wǎng)絡(luò)資源廣泛地尋找并鎖定目標(biāo)客戶。為各地分公司制訂宣傳資料并對工程進(jìn)行專題推介介紹。制訂相應(yīng)鼓勵機(jī)制鼓勵為本工程介紹客戶。每月通過公司內(nèi)部E-mail傳達(dá)工程最新信息。在相應(yīng)城市協(xié)助工程進(jìn)行異地推廣。營銷策略傳播定位觀天印專有優(yōu)勢渠道策略方案觀天印網(wǎng)站推廣執(zhí)行策略執(zhí)行方案在觀天印網(wǎng)站上對格拉姆國際商務(wù)中心進(jìn)行推廣，刊登樓盤文字介紹、圖片、聯(lián)系方式等。

刊登資料準(zhǔn)備網(wǎng)站顯著位置刊登相關(guān)資料相應(yīng)位置刊登相關(guān)資料營銷策略傳播定位觀天印專有優(yōu)勢渠道策略方案觀天印專業(yè)刊物推廣執(zhí)行策略執(zhí)行方案觀天印將在所發(fā)行的專業(yè)刊物上對格拉木姆國際商務(wù)中心進(jìn)行適當(dāng)?shù)男麄魍茝V，擴(kuò)大工程在業(yè)界及目標(biāo)客戶中的知名度，并幫助工程樹立頂級寫字樓的品牌效應(yīng)。在寫字樓市場分析報告中，對本工程及其市場影響進(jìn)行著重介紹。在寫字樓市場分析報告中，對本工程及推廣情況進(jìn)行跟蹤介紹。營銷策略傳播定位2、價格策略營銷策略傳播定位價格策略定價策略差價策略調(diào)價策略折扣策略通過對競爭、產(chǎn)品、未來市場走勢及資金回收速度等多方面因素的分析，制訂合理的基準(zhǔn)參考價格方案，為其他相關(guān)策略提供根底與依據(jù)。寫字樓的差價策略主要表現(xiàn)為不同樓層差價及同一樓層不同單元差價，這其中應(yīng)考慮樓層、朝向、位置、景觀、面積大小等因素，總體上應(yīng)考慮合理性與操作方便性。價格應(yīng)根據(jù)市場及銷售狀況可以隨時調(diào)節(jié)，科學(xué)的調(diào)價技巧不但可以使開展商獲得盡可能高的收益而且還是營銷推廣組合之外的有效補(bǔ)充手段。不同的房地產(chǎn)工程應(yīng)采用不同的折扣策略，包括折扣透明度、折扣幅度、折扣控制等。營銷策略傳播定位定價依據(jù)(1)----市場競爭2006年鄭州市將迎來甲級寫字樓供給頂峰，尤其是銷售型甲級寫字樓供給量空前巨大。主要競爭銷售型工程有藍(lán)碼帝王大廈、世紀(jì)峰會、聯(lián)合中心、順弛第一國際等幾個已經(jīng)在售的工程,同時與該工程工程進(jìn)度相同的工程有中煙大廈,中石油大廈,立基大廈,嘉億國際商務(wù)中心等,工程距離較近,競爭空前劇烈。主要競爭工程目前報價在4000---7000元平方米之間，但實際成交價格均價大多將在5500/平方米之間，與格拉姆國際中心形成直接競爭。綜上所述，市場競爭在本工程的主要營銷期間十分劇烈，對本工程的價格形成不利影響。營銷策略傳播定位由于開發(fā)商都急于回籠資金,東區(qū)CBD寫字樓市場主要采取銷售方式，寫字樓投資處于剛剛啟動階段，成熟客源相對缺乏。購置寫字樓后自用的客戶主要以金融機(jī)構(gòu)、大型民營企業(yè)為主，由于需要面積較大，談價能力強(qiáng)。投資型大客戶一般都操作謹(jǐn)慎，其心理價位與目前甲級寫字樓市場價格還存在一定差距，此類大客戶一般都通過大量考察甲級寫字樓后，在滿足其較為苛刻的價格條件的根底上才會成交，因此市場上此類成交較為緩慢。投資型小客戶一般具有較大的可引導(dǎo)性，但其對出租的保障程度有較高的要求，且需求面積相對較小。定價依據(jù)(2)----客戶需求綜上所述，剛剛啟動的客戶需求相對缺乏且需求的有效性缺乏，將對本工程的價格形成不利影響。營銷策略傳播定位格拉姆國際中心寫字樓工程相比其它競爭對手不具有本錢優(yōu)勢。本工程快速回籠資金方案,決定了工程必須采用積極的價格策略的同時，資金的財務(wù)本錢也將有所降低，具有一定的財務(wù)本錢優(yōu)勢。定價依據(jù)(3)----本錢分析綜上所述，本工程由于財務(wù)本錢上占有很大的優(yōu)勢，因此在劇烈的市場競爭中仍可通過價格競爭獲取一定的利潤。營銷策略傳播定位由于以下一些原因，工程應(yīng)該在較短時間內(nèi)根本完成銷售：未來供給量的持續(xù)高速增長，平均租售價格水平提升困難；較長銷售周期帶來較高市場波動風(fēng)險；寫字樓工程成功營銷需盡快聚集人氣；工程在短時間內(nèi)完成銷售，客觀上需要具有市場競爭力的價格支持。定價依據(jù)(4)----營銷周期營銷策略傳播定位本工程在外立面,建筑風(fēng)格,造型上,承重柱布置、吊頂凈高及地理位置、房型實用性、周邊商務(wù)配套環(huán)境及景觀等優(yōu)勢明顯,品質(zhì)優(yōu)良!但東區(qū)商務(wù)市場的人氣不佳!綜上所述，工程作為CBD最有代表性的甲級綜合性寫字樓新供給，具備較高的綜合品質(zhì)特征。定價依據(jù)(5)----綜合品質(zhì)營銷策略傳播定位工程定價影響因素總結(jié)市場競爭、客戶需求、營銷周期、項目體量因素導(dǎo)致高位定價將面臨較大的市場風(fēng)險。項目符合市場投資客戶一般投資需求的指導(dǎo)價

項目較高的成本為項目在較低價格銷售的情況下仍能獲取合理的收益提供了不利條件!項目品質(zhì)偏高，對于價格的提升影響力較大定價策略如何？營銷策略傳播定位單價價差的分析與制訂市場形象統(tǒng)一價格容易控制目標(biāo)客戶范圍窄客源相對缺乏價差大價差小優(yōu)點缺點目標(biāo)客戶范圍廣客戶接受范圍廣目標(biāo)客戶品質(zhì)構(gòu)成參差不齊高價客戶會以低價作為成交參照市場形象概念不統(tǒng)一營銷策略傳播定位極限分析法制定單價價差最低價定位最高價定位綜上所述，建議格拉姆國際中心的參考極限單價價差(并考慮不同營銷階段)為2000/平方米左右。最低價為最低的10%面積實際成交平均單價，條件為最早簽約客戶；最低樓層最差朝向及位置的單元價格。綜合考慮其他影響因素，初步定位為5000/平方米。最高價為最高的10%面積實際成交平均單價，條件交房后簽約的客戶；最高樓層(第24層)最正確朝向及位置的單元價格。綜合考慮其他影響因素，初步定位為7000/平方米。營銷策略傳播定位樓層差價定位(內(nèi)控)樓層差價80樓層差價50樓層差價30低區(qū)：為保證項目整體較高的均價及低區(qū)成交的速度，采用“較小差價”。

中區(qū)：樓層同質(zhì)性較強(qiáng)，且為預(yù)售期及強(qiáng)銷初期集中成交區(qū)域，差價水平宜定位為“較小差價”。高區(qū)：高區(qū)采用“較大差價”，以注重品質(zhì)的客戶為目標(biāo)，以便獲得較高的利潤空間。營銷策略傳播定位“雙10%〞價格策略10%10%初期用10%的面積以低于市場認(rèn)同價進(jìn)行預(yù)售推廣，制造熱銷氣氛，引發(fā)市場關(guān)注，奠定銷售成功的根底。成交均價參考線價格提升參考線后期用10%的面積以高于市場認(rèn)同價進(jìn)行溢價推廣，賺取對綜合品質(zhì)要求苛刻的高端客戶的“消費(fèi)者剩余〞。營銷策略傳播定位“有條件透明〞折扣定位何謂有條件透明？

這里的有條件透明是指折扣相對公開透明，但通過設(shè)定“成交面積〞的條件以及預(yù)售期內(nèi)“付款進(jìn)度〞的條件控制客戶追求最高折扣。過于模糊的折扣會導(dǎo)致客戶利用較長時間試探底價，延長成交周期；過于明確的折扣會讓最高折扣成為所有客戶追求的目標(biāo)，導(dǎo)致談判不成功或利潤降低。而有條件透明折扣那么具有模糊折扣及明確折扣的優(yōu)點，既可以保證對大面積客戶的吸引，又能限制小客戶的折扣談判。為何采用有條件透明策略？營銷策略傳播定位“中等折扣〞定位何謂中等折扣？根據(jù)寫字樓銷售的特點，將折扣范圍定位為“10%~15%高折扣〞“5%~10%〞中等折扣〞及“0~5%低折扣〞。建議本工程采用“5%~10%〞中等折扣范圍作為成交折扣。為何采用中等折扣定位？高折扣策略適用于“信息不透明，工程體量不大，市場不成熟〞等條件，以期通過獲取每一客戶的“消費(fèi)者剩余〞來獲取最大利潤；低折扣策略適用于“市場成熟，競爭劇烈，目標(biāo)客戶同質(zhì)性強(qiáng)，目標(biāo)客戶明確〞等條件，可以實現(xiàn)快速成交。而本工程那么處于“市場成長期，競爭日趨劇烈，客戶構(gòu)成復(fù)雜，工程體量巨大〞的條件下，采用中等折扣定位結(jié)和“有條件折扣〞及“價風(fēng)格整〞等，更適合本工程情況。營銷策略傳播定位“有條件透明〞及“中等折扣〞策略操作建議建議宣傳折扣范圍為“99折~95折〞成交控制折扣范圍為“99折~93折〞具體折扣定位建議：100~300平方米------98折(成交控制96折)；300~500平方米------97折(成交控制95折)；500~1000平方米-----96折(成交控制94折)；1000平方米以上------95折(成交控制93折)；主要以成交面積劃分折扣范圍;

預(yù)訂期及預(yù)售期附之以付款條件(進(jìn)度；額度)劃分折扣范圍;營銷策略傳播定位“小幅快漲〞價格策略“小幅快漲〞的目的是為前期投資者提供信心?！靶》鞚q〞的幅度及進(jìn)度控制：利用新開樓層時漲價，并適當(dāng)通過媒體進(jìn)行宣傳。每次漲價根據(jù)7~8%的年利率作為參考由此可以暗示投資者即便未交房，也能有每年7%~8%的回報“小幅快漲〞的操作關(guān)鍵是要通過各種途徑和手段讓意向客戶理解到“漲價過程是工程價值回歸的過程；越早購置就說明越有眼光，就能獲得越高的升值空間。〞營銷策略傳播定位3、媒體及推廣活動策略營銷策略傳播定位媒體及推廣總原那么制造獨(dú)特性：引起市場的廣泛關(guān)注。各種媒體宣傳活動配比合理性：爭取盡可能高的推廣效率?？傎M(fèi)用保證性：由于工程大體量；競爭劇烈等因素，一定比例的營銷推廣費(fèi)用是必要的，尤其要保證啟動期的費(fèi)用投入。費(fèi)用節(jié)約原那么：后期可視實際情況，通過其他渠道或方式進(jìn)行推廣，節(jié)約相應(yīng)的開支。營銷策略傳播定位廣告預(yù)算安排及媒體分配報紙媒體：55%

雜志媒體：10%

戶外媒體：30%

其他媒體：5%

營銷策略傳播定位廣告媒體選擇報紙：新聞類(大河報、鄭州晚報\河南日報等)異地推廣類雜志：經(jīng)濟(jì)類、房產(chǎn)類、英文類、航空類〔針對外商〕戶外：大型路牌：新鄭機(jī)場沿線；紫荊山高架橋附近燈箱：商務(wù)區(qū)(CBD外環(huán)、黃河路、農(nóng)業(yè)路、金水路)其他：互聯(lián)網(wǎng)廣告，樓宇電視媒體等營銷策略傳播定位營銷活動分類工程現(xiàn)場類活動：開竣工儀式異地推廣類活動：異地巡回推廣；異地聯(lián)合推廣新聞炒作類活動：專題研討會；各類簽約儀式展覽類活動：房地產(chǎn)展會；投資類展會中介類活動：中介說明會；中介聯(lián)誼活動營銷策略傳播定位營銷推廣活動安排--預(yù)售期時間：2006年5月(取得預(yù)售許可證)待定活動名稱(暫定)：大型開盤儀式暨新聞發(fā)布會

活動內(nèi)容及意義：以意大利格拉姆的品牌形象及開展遠(yuǎn)景帶動格拉姆國際中心的高品質(zhì)定位，樹立工程品牌形象及市場知名度，以“意大利格拉姆商務(wù)文化中心〞作為賣點之一，吸引目標(biāo)客戶及潛在意向客戶的關(guān)注。屆時舉行大型開盤儀式暨新聞發(fā)布會，熱烈渲染現(xiàn)場氣氛，同時邀請格拉姆新老客戶、各大新聞媒體參加，緊扣工程主題，擬新聞繕稿，全方位向市場推出。建議同期舉辦與大型銀行(建議中資、外資各一家)簽訂銀企合作協(xié)議，借此提升工程的信用度。營銷策略傳播定位營銷推廣活動安排--強(qiáng)銷期時間：年月時間待定活動名稱(暫定)：交房剪彩儀式活動內(nèi)容及意義：可邀請區(qū)領(lǐng)導(dǎo)(或其他知名人士)參加剪彩，通過此次活動宣傳本工程按時順利交房，為后續(xù)客戶提供信心，同期舉辦大客戶入駐儀式，邀請準(zhǔn)客戶參加此次活動，促其成交。營銷策略傳播定位營銷推廣活動安排--穩(wěn)固期活動名稱(暫定)：格拉姆國際中心新聞媒體答謝會時間：2006年8月時間待定活動內(nèi)容及意義：格拉姆國際中心借助各大新聞媒體單位的緊密配合成功銷售至今，為了答謝廣闊新聞媒體的厚愛，業(yè)主選擇最正確時機(jī)召開答謝酒會，向關(guān)心、關(guān)愛格拉姆成長的