江蘇徐州項(xiàng)目

定位分析報(bào)告江蘇徐州項(xiàng)目

定位分析報(bào)告1江蘇徐州項(xiàng)目定位分析報(bào)告44P-課件2思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目具體定位思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目具體定3地塊分析：本項(xiàng)目地處徐州南面，歸屬于徐州近期規(guī)劃的新城市中心東南片區(qū)域，本項(xiàng)目北臨徐州重點(diǎn)規(guī)劃銅山主城區(qū)：北面為連霍（連徐）高速，東面為北京路（原206國(guó)道），南面為新規(guī)劃萬(wàn)達(dá)路（即將開(kāi)通至市中心方向）。項(xiàng)目地塊目前為農(nóng)田，整體平整邊緣外圍有圍墻，地塊中間有未遷移高壓線。項(xiàng)目周邊有較多工廠和一個(gè)自然村莊，其他區(qū)域及G206國(guó)道有較多的專業(yè)鋼材市場(chǎng)和物流園，總體項(xiàng)目周邊極度缺乏人氣。目前地塊周邊大多為空地和農(nóng)田，周邊配套嚴(yán)重不足；東北方為連霍高速入口，與徐州市、銅山區(qū)交通已設(shè)立站臺(tái)但短期內(nèi)很難開(kāi)通。地塊介紹項(xiàng)目地塊地塊分析地塊分析：本項(xiàng)目地處徐州南面，歸屬于徐州近期規(guī)劃的新城市中心4主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊用地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率建筑密度（﹪）綠地率（﹪）地塊423333-------≤2.6≤45≥20本項(xiàng)目總用地面積約42.3萬(wàn)平方米，其中商業(yè)用地約20.2萬(wàn)平方米、倉(cāng)儲(chǔ)用地約22.2萬(wàn)平方米。地塊分析主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊用地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率建筑密度（5地塊四至項(xiàng)目南面項(xiàng)目地塊北側(cè)項(xiàng)目地塊東側(cè)直通舊206國(guó)道項(xiàng)目西側(cè)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀地塊分析地塊四至項(xiàng)目南面項(xiàng)目地塊北側(cè)項(xiàng)目地塊東側(cè)項(xiàng)目西側(cè)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀6項(xiàng)目周邊情況分析及規(guī)劃項(xiàng)目位于銅山新區(qū)正南方三堡片區(qū)，總占地面積約635畝。在主要發(fā)展片區(qū)銅山工業(yè)新城以西，雖在規(guī)劃之內(nèi)，但近期無(wú)規(guī)劃和發(fā)展動(dòng)向。項(xiàng)目地塊周邊有部分工廠及物流、鋼材市場(chǎng)和一個(gè)自然村莊，周邊配備公交站臺(tái)（還未使用）。根據(jù)規(guī)劃該區(qū)屬于五大工業(yè)園區(qū)第四園區(qū)，主要定位為物流為主（近期無(wú)發(fā)展規(guī)劃）。地塊分析項(xiàng)目周邊情況分析及規(guī)劃地塊分析7片區(qū)規(guī)劃影響與思考地塊分析規(guī)劃邊緣東南走向根據(jù)徐州總體規(guī)劃和銅山區(qū)規(guī)劃，項(xiàng)目地塊整體位于徐州城市規(guī)劃最南處，臨近西南限制規(guī)劃區(qū)域，地塊所在地處于發(fā)展規(guī)劃區(qū)域邊緣，對(duì)我項(xiàng)目地塊很難形成片區(qū)成型。地塊周邊主要以工業(yè)為主，目前還在籌建過(guò)程中，周邊項(xiàng)目大多未開(kāi)發(fā)，缺少人氣。根據(jù)政府定位該區(qū)目前主要為交通物流功能分區(qū)。項(xiàng)目自身占地面積較大，擁有較好的長(zhǎng)途貨運(yùn)中轉(zhuǎn)等有利因素，為淮海區(qū)域南段橋頭堡，對(duì)此，該區(qū)要充分利用優(yōu)勢(shì)，克服不利因素。片區(qū)規(guī)劃影響與思考地塊分析規(guī)劃邊緣東南走向根據(jù)徐州總體規(guī)劃和8思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目具體定位思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目具體定9項(xiàng)目總占地面積635畝，總體規(guī)模大，這對(duì)于項(xiàng)目迅速確立市場(chǎng)地位、增強(qiáng)項(xiàng)目整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、擴(kuò)大知名度及提升社會(huì)影響力均有很大的積極意義，并開(kāi)拓了項(xiàng)目的發(fā)展空間。優(yōu)勢(shì)（Strengths)規(guī)模效應(yīng)徐州作為重要的交通中轉(zhuǎn)站，其交通優(yōu)勢(shì)明顯，而我項(xiàng)目在徐州市南面邊緣，緊鄰北京路（舊206國(guó)道）和連霍高速，交通優(yōu)勢(shì)還算可以。物流方面，項(xiàng)目周圍規(guī)劃大量物流項(xiàng)目，屬第四物流園區(qū)，物流運(yùn)輸能力優(yōu)勢(shì)明顯。交通物流項(xiàng)目總占地面積635畝，總體規(guī)模大，這對(duì)于項(xiàng)目迅速確立市場(chǎng)地10劣勢(shì)（Weaknesses)本項(xiàng)目處于欠發(fā)展地段，周圍僅有麥樓居民村、鋼鐵物流園、高科技產(chǎn)業(yè)園等還未成型的市場(chǎng)集群，周邊無(wú)公交，目前僅有北京路（舊206國(guó)道）通車且車輛稀少，周邊大量農(nóng)田空地覆蓋，配套嚴(yán)重缺乏。配套匱乏偏離傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)商圈項(xiàng)目距城市中心距離較遠(yuǎn)，商戶對(duì)我項(xiàng)目區(qū)域抗性較大，據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，徐州本地人對(duì)本項(xiàng)目所處區(qū)域非常排斥，認(rèn)為遠(yuǎn)離城市中心，區(qū)域認(rèn)同感很低。與市民通常所認(rèn)為的城市區(qū)域有一定的心理落差。由于項(xiàng)目地塊位于城區(qū)邊緣，該區(qū)尚處于開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，目前還未形成有效市場(chǎng)氛圍和消費(fèi)習(xí)慣，整體知名度低，消費(fèi)不足，未形成有效人流。知名度低根據(jù)銅山開(kāi)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃內(nèi)容：項(xiàng)目地周邊屬于第四物流園區(qū)，不在近期規(guī)劃發(fā)展區(qū)域。本區(qū)域未來(lái)發(fā)展受城市規(guī)劃限制，未來(lái)發(fā)展速度緩慢。規(guī)劃發(fā)展項(xiàng)目處于安徽省與徐州市交界處位置，地塊四周大部分為農(nóng)田和山脈及空地，據(jù)城市規(guī)劃數(shù)據(jù)顯示，省界交界處不做重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，地理位置相當(dāng)尷尬。地理位置人氣不足項(xiàng)目處于開(kāi)發(fā)園區(qū)，居住及商業(yè)缺乏，人流稀少，據(jù)實(shí)地調(diào)研，包括銅山開(kāi)發(fā)區(qū)在內(nèi)，打的士相當(dāng)困難，有良好的交通但沒(méi)人氣支持的情況下，形式不容樂(lè)觀。劣勢(shì)（Weaknesses)本項(xiàng)目處于欠發(fā)展地段，周圍僅有麥11徐州目前大型專業(yè)市場(chǎng)眾多：建材五金、汽車交易、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)等，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)也都不錯(cuò)，但因其市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)時(shí)間久遠(yuǎn)，建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃等都嚴(yán)重落后，徐州各大專業(yè)市場(chǎng)急需改頭換面。更新?lián)Q代機(jī)會(huì)（Opportunities)只租不賣市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查過(guò)程中，各專業(yè)市場(chǎng)商品無(wú)產(chǎn)權(quán)，大量商戶采取租憑方式經(jīng)營(yíng)，但各專業(yè)市場(chǎng)出租率較高，很少出現(xiàn)空鋪現(xiàn)象。據(jù)徐州當(dāng)?shù)剞r(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，徐州各大小農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)弊端明顯：包括經(jīng)營(yíng)時(shí)間久遠(yuǎn)，建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃陳舊不科學(xué)，業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)置極亂，環(huán)境惡劣，市場(chǎng)管理不合理等等，由于徐州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有限并且環(huán)境差不多，所以各商戶寧可忍氣吞聲。徐州目前大型專業(yè)市場(chǎng)眾多：建材五金、汽車交易、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、小商12威脅（Threats)據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，徐州各商戶對(duì)市場(chǎng)認(rèn)同度不高，市場(chǎng)在哪無(wú)所謂，關(guān)鍵是原有市場(chǎng)的老商戶大部分都能入駐，市場(chǎng)才能有效運(yùn)營(yíng)起來(lái)，故本項(xiàng)目必須針對(duì)各商戶制定有效的營(yíng)銷及銷售策略，這也是保證項(xiàng)目順利銷售的前提保障。市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的保障徐州市各類市場(chǎng)發(fā)展良好，穩(wěn)定成型。建材、小商品、汽配等等都有專門(mén)的市場(chǎng)，在徐州已有多年的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，已非常成熟，競(jìng)爭(zhēng)激烈，本項(xiàng)目如何才能脫穎而出，面臨諸多挑戰(zhàn)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈招商難度由于項(xiàng)目地塊位于麥樓村，距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，規(guī)劃商業(yè)體量較大，且周邊大多是農(nóng)田和建設(shè)用地及未成型的專業(yè)市場(chǎng)，各類配套設(shè)施不夠成熟，短期內(nèi)人氣難以聚集，后期發(fā)展趨勢(shì)還未完全呈現(xiàn)出來(lái)，因此對(duì)于后期招商存在一定難度和挑戰(zhàn)。威脅（Threats)據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，徐州各商戶對(duì)市場(chǎng)認(rèn)同度不高13思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析定位推導(dǎo)業(yè)態(tài)定位市場(chǎng)定位規(guī)劃建議客戶定位思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析定14市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征消費(fèi)者需求特征思路出發(fā)點(diǎn)產(chǎn)品具體定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的成功與否，至關(guān)重要。我司認(rèn)為本項(xiàng)目的項(xiàng)目定位，應(yīng)從以下因素考量：徐州專業(yè)市場(chǎng)狀況產(chǎn)品定位推導(dǎo)依據(jù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征消費(fèi)者需求特征思路出發(fā)點(diǎn)產(chǎn)品具體15隨著徐州市民的生活水平提高，逐漸對(duì)生活環(huán)境質(zhì)量的要求不斷增加，而目前徐州各大小批發(fā)與零售農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)年份已久，市場(chǎng)環(huán)境極其惡劣，建筑規(guī)劃與業(yè)態(tài)布局陳舊不規(guī)范不科學(xué)，市場(chǎng)管理亂等現(xiàn)象凸顯。巨大人均GDP的增長(zhǎng)，必然促進(jìn)其對(duì)生活質(zhì)量提高的渴望，從而導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)的不足點(diǎn)愈發(fā)反感，現(xiàn)有市場(chǎng)的更新?lián)Q代迫在眉睫。徐州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀人均GDP總量高速增長(zhǎng)定位推導(dǎo)2019年以來(lái)徐州市GDP總量保持高速增長(zhǎng)，2019年突破2000億元大關(guān)，2019年人均GDP33413元（4936美元），增速達(dá)21.4%，按城市房地產(chǎn)發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于飛速發(fā)展時(shí)期。市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)——產(chǎn)品定位推導(dǎo)依據(jù)隨著徐州市民的生活水平提高，逐漸對(duì)生活環(huán)境質(zhì)量的要求不斷增加16產(chǎn)品定位推導(dǎo)依據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征——產(chǎn)品定位行業(yè)名稱規(guī)模業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)狀況輻射范圍小商品類宣武小商品市場(chǎng)占地約200畝服裝、鞋帽、針織、百貨、電子電器、文體用品、床上用品等十八大類商品批發(fā)為主非常好，一鋪難求整個(gè)淮海經(jīng)濟(jì)圈朝陽(yáng)市場(chǎng)約8萬(wàn)平米服裝為主零售為主非常好徐州市區(qū)及其下縣市電子數(shù)碼類海云電腦城約1萬(wàn)平米電腦銷售、電腦維修、品牌機(jī)、筆記本、電腦耗材、辦公用品、網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品零售徐州經(jīng)營(yíng)狀況最好的數(shù)碼城徐州市區(qū)及下縣市現(xiàn)代數(shù)碼廣場(chǎng)約5000平米同海運(yùn)電腦城零售整體經(jīng)營(yíng)狀況一般徐州市區(qū)及下縣市產(chǎn)品定位推導(dǎo)依據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征——產(chǎn)品定位行業(yè)名稱規(guī)模業(yè)態(tài)17產(chǎn)品定位推導(dǎo)依據(jù)產(chǎn)品定位行業(yè)名稱規(guī)模業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)狀況輻射范圍建材家居類紅星美凱龍35萬(wàn)方一期、二期以家居為主，三期和廣場(chǎng)以建材為主零售家居經(jīng)營(yíng)狀況很好，建材整體情況稍差整個(gè)淮海經(jīng)濟(jì)圈升輝裝飾城30萬(wàn)方陶瓷衛(wèi)浴、五金電料移門(mén)、油漆涂料、吊頂掛件、地板、廚具、燈具燈飾、窗簾布藝、墻紙、辦公家俱零售、批發(fā)非常好，徐州經(jīng)營(yíng)最好的建材市場(chǎng)之一徐州市區(qū)及其下縣市新世紀(jì)30萬(wàn)方陶瓷衛(wèi)浴、五金電料移門(mén)、油漆涂料、吊頂掛件、地板、廚具、燈具燈飾、窗簾布藝、墻紙、辦公家俱零售、批發(fā)非常好，和升輝并稱為建材市場(chǎng)“雙雄”整個(gè)淮海經(jīng)濟(jì)圈東興物資市場(chǎng)20萬(wàn)方電板、線圈、橡膠等零售、批發(fā)非常好，無(wú)空置徐州市區(qū)及下縣市產(chǎn)品定位推導(dǎo)依據(jù)產(chǎn)品定位行業(yè)名稱規(guī)模業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)狀況輻射18產(chǎn)品定位推導(dǎo)依據(jù)產(chǎn)品定位行業(yè)名稱規(guī)模業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)狀況輻射范圍建材家居類金地商都五金機(jī)電城300余畝五金機(jī)電零售、批發(fā)一般整個(gè)淮海經(jīng)濟(jì)圈亞?wèn)|裝飾城3000平米陶瓷、潔具、櫥柜、地板、窗簾、木門(mén)、鋁材，不銹鋼、型材等零售為主一般徐州市區(qū)及下縣市農(nóng)貿(mào)類徐州農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)290.5畝果品、蔬菜、干果調(diào)味品、糧食、水產(chǎn)品、種業(yè)、禽蛋批發(fā)為主、零售為輔非常好，徐州唯一一家綜合性農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)山東、安徽、河南、淮海經(jīng)濟(jì)城市圈部分城市以及周邊縣市等淮海蔬菜批發(fā)市場(chǎng)126畝大蒜、蒜臺(tái)、蒜苗、及各種蔬菜等批發(fā)為主，零售為輔非常好，徐州唯一一家以蔬菜批發(fā)為主的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)市區(qū)小區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大中小型酒店、學(xué)校食堂、周邊菜市場(chǎng)以及下屬縣市菜市場(chǎng)開(kāi)明市場(chǎng)37.95畝日用百貨、水果、蔬菜、干貨、炒貨、肉食、熟食、海鮮、水產(chǎn)零售為主一般城東、城南各小農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)批發(fā)戶及項(xiàng)目周邊居民及酒店飯店其他類淮海綜合物流園區(qū)3.6平方公里食品、家居、醫(yī)藥、氣摩、鞋業(yè)等批發(fā)、零售很好整個(gè)淮海經(jīng)濟(jì)圈甚至全國(guó)產(chǎn)品定位推導(dǎo)依據(jù)產(chǎn)品定位行業(yè)名稱規(guī)模業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)狀況輻射19徐州商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈種類繁多。徐州由于其重要的地理位置原因，商貿(mào)發(fā)達(dá)。作為歷史悠久的商貿(mào)城市，徐州市商業(yè)氛圍濃厚，呈現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，門(mén)類眾多，層次齊全。各種市場(chǎng)在蘇北、淮海都市圈甚至全國(guó)都處于領(lǐng)先水平。徐州建材家居專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)飽和。徐州建材五金及家居市場(chǎng)比較多，門(mén)類齊全，競(jìng)爭(zhēng)激烈，并占據(jù)優(yōu)勢(shì)地段，再加上政府的大力支持，周邊配套齊全，交通物流優(yōu)勢(shì)明顯。另外近期歐蓓莎項(xiàng)目已被消費(fèi)者所接受，與徐州建材專業(yè)市場(chǎng)并駕齊驅(qū)態(tài)勢(shì)指日可待，由此看來(lái)，徐州此類市場(chǎng)已經(jīng)飽和。小商品市場(chǎng)深入人心生意火爆。徐州小商品市場(chǎng)由宣武和朝陽(yáng)兩大市場(chǎng)主導(dǎo)，其地理位置優(yōu)越，占據(jù)城市核心地段，人流量巨大，市場(chǎng)本身商品種類繁多，經(jīng)營(yíng)商戶四面八方，歷史悠久，輻射蘇北地區(qū)范圍大而廣，雖然有業(yè)態(tài)布局建筑規(guī)劃等問(wèn)題，但其超高的人流量和齊全的商品種類和悠久的經(jīng)營(yíng)時(shí)間，已經(jīng)被徐州人所認(rèn)可接受，生意相當(dāng)火爆。產(chǎn)品定位推導(dǎo)依據(jù)產(chǎn)品定位徐州專業(yè)市場(chǎng)特征小結(jié)——徐州商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈種類繁多。徐州由于其重要的地理位置原因20產(chǎn)品定位推導(dǎo)依據(jù)產(chǎn)品定位電子數(shù)碼專業(yè)市場(chǎng)不可替代。電子數(shù)碼市場(chǎng)臨近小商品市場(chǎng)，其地段、人氣、輻射范圍等與小商品市場(chǎng)相似，核心地段、人氣火爆、生意興隆，其優(yōu)越的地段優(yōu)勢(shì)在一定時(shí)間內(nèi)將不可替代。農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)潛力巨大。目前徐州大型的以批發(fā)為主的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)只有金山橋和七里溝。兩個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況非常好，租金也很高，干貨區(qū)可以支撐1200-1500元/間的租金，而且每年租金還在遞增，然而空鋪或轉(zhuǎn)鋪的現(xiàn)象基本沒(méi)有。而其他零售小市場(chǎng)也均能在市場(chǎng)上存活下來(lái)，說(shuō)明徐州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)空間潛力很大，目前的徐州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了實(shí)際需要。

農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)急需升級(jí)換代。從實(shí)際調(diào)查來(lái)看，徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)以住宅為主，很少商業(yè)在售，而在售商業(yè)中也只是以城市綜合體或者商業(yè)街為主，在售的專業(yè)市場(chǎng)寥寥無(wú)幾。徐州市場(chǎng)新建或者規(guī)劃之中的大型農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)根本沒(méi)有，其經(jīng)營(yíng)時(shí)間大多年代久遠(yuǎn)，規(guī)劃存在諸多不足，購(gòu)物環(huán)境較差，滿足不了發(fā)展需要，而能夠滿足消費(fèi)者一站式批發(fā)采購(gòu)需求的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)只有七里溝農(nóng)貿(mào)批發(fā)中心，而其市場(chǎng)管理、業(yè)態(tài)規(guī)劃、市場(chǎng)環(huán)境、建筑格局等極為惡劣。徐州專業(yè)市場(chǎng)特征小結(jié)——產(chǎn)品定位推導(dǎo)依據(jù)產(chǎn)品定位電子數(shù)碼專業(yè)市場(chǎng)不可替代。電子數(shù)碼市21本項(xiàng)目位于銅山新區(qū)邊緣，屬于銅山新區(qū)未來(lái)發(fā)展覆蓋范圍，城市規(guī)劃項(xiàng)目周圍大部分為工業(yè)區(qū)、物流園等，而且都是剛起步和待建設(shè)項(xiàng)目。地塊周邊缺乏人氣，離市中心較遠(yuǎn)，沒(méi)有任何公共交通到達(dá)。因此不適宜做需要人氣支持的市場(chǎng)，如電子、小商品類等市場(chǎng)。而且徐州現(xiàn)在已經(jīng)擁有的宣武、朝陽(yáng)、新世紀(jì)、生輝、歐蓓莎等大型專業(yè)市場(chǎng)并且已經(jīng)深入人心，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括服裝、鞋、箱包、建材……等等，品種非常齊全，規(guī)模也相當(dāng)大，且地處市區(qū)境內(nèi)，已穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)市場(chǎng)。徐州當(dāng)?shù)卮笮娃r(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)僅有淮海蔬菜批發(fā)市場(chǎng)和徐州農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)，并且各有其特點(diǎn)，淮海蔬菜批發(fā)市場(chǎng)以蔬菜批發(fā)為主，農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)以果品批發(fā)為主，呈現(xiàn)出壟斷形勢(shì)，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況很好，無(wú)租鋪轉(zhuǎn)鋪現(xiàn)象，但其規(guī)劃設(shè)計(jì)，經(jīng)營(yíng)環(huán)境等等及其惡劣，并且各市場(chǎng)管理混亂，商戶抱怨連連。在徐州不斷的持續(xù)發(fā)展中必將被淘汰，對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一個(gè)很好的契機(jī)。產(chǎn)品定位推導(dǎo)依據(jù)徐州專業(yè)市場(chǎng)結(jié)合本項(xiàng)目分析——產(chǎn)品定位本項(xiàng)目位于銅山新區(qū)邊緣，屬于銅山新區(qū)未來(lái)發(fā)展覆蓋范圍，城市規(guī)22消費(fèi)者來(lái)源徐州是蘇北最大城市，位于江蘇省西北部，北鄰山東省，西接安徽省、河南省，東連連云港市，南鄰宿遷市。特殊的地理區(qū)位，給徐州帶來(lái)了龐大的消費(fèi)群體。僅僅徐州市人口就達(dá)到約1000萬(wàn)人，再加上周邊省市的消費(fèi)人群，為徐州帶來(lái)了大量的消費(fèi)人群。特別是到徐州買農(nóng)副產(chǎn)品的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)商戶大都來(lái)自徐州下縣市、銅山區(qū)（銅山縣）和安徽、河南等地。消費(fèi)者習(xí)慣在市調(diào)中了解到，徐州人喜歡就近的一站式購(gòu)物，不喜歡在各個(gè)市場(chǎng)來(lái)回購(gòu)買。而目前可以勉強(qiáng)滿足一站式購(gòu)物的需求的只有七里溝農(nóng)貿(mào)批發(fā)中心，況且經(jīng)營(yíng)年份已久，市場(chǎng)的規(guī)劃和購(gòu)物環(huán)境都極為欠缺。投資熱情由于徐州專業(yè)市場(chǎng)的租金相對(duì)較高，農(nóng)貿(mào)專業(yè)市場(chǎng)基本是只租不賣，再加上現(xiàn)階段的徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)還是以住宅為主，這在一定程度上限制了喜歡投資的徐州人的投資方向。產(chǎn)品定位推導(dǎo)依據(jù)消費(fèi)者需求——產(chǎn)品定位消費(fèi)者來(lái)源產(chǎn)品定位推導(dǎo)依據(jù)消費(fèi)者需求——產(chǎn)品定位23定位：淮海農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)總站經(jīng)營(yíng)方式：批發(fā)為主，零售為輔市場(chǎng)業(yè)態(tài)互補(bǔ)：主要以副產(chǎn)品批發(fā)為主，其他為輔范圍：以徐州市區(qū)及周邊縣市為主輻射山東、安徽、河南、淮海經(jīng)濟(jì)城市圈等城市……產(chǎn)品總體定位產(chǎn)品定位定位：淮海農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)總站產(chǎn)品總體定位產(chǎn)品定位24徐州是蘇北最大城市，古稱彭城，位于江蘇省西北部，北鄰山東省，西接安徽省、河南省，東連連云港市，南鄰宿遷市。處南北過(guò)渡地帶，為北國(guó)鎖鑰，南國(guó)門(mén)戶，向來(lái)為兵家必爭(zhēng)之戰(zhàn)略要地和商賈云集中心。徐州是江蘇省重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的三大都市圈核心城市和四個(gè)特大城市之一，也是新亞歐大陸橋中國(guó)段五大中心城市之一和淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，能夠吸引周邊縣市的消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)，城市輻射能力可見(jiàn)一斑。但是徐州現(xiàn)有的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，由于其自身的問(wèn)題極其嚴(yán)重，其輻射范圍與作為淮海地區(qū)交通要道的徐州不相搭配。本項(xiàng)目力爭(zhēng)改變徐州農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，輻射整個(gè)淮海地區(qū)乃至成為全國(guó)知名的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。輻射范圍徐州是蘇北最大城市，古稱彭城，位于江蘇省西北部，北鄰山東省，25思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析定位推導(dǎo)業(yè)態(tài)定位市場(chǎng)定位規(guī)劃建議客戶定位思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析定26定位在對(duì)徐州商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研分析的基礎(chǔ)之上，綜合各方面的因素，我司認(rèn)為本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為：淮海農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)總站（以批發(fā)為主，零售為輔）市場(chǎng)定位釋義：淮海—淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)是指我國(guó)江蘇、安徽、山東、河南四省的接壤地區(qū)，它包括20個(gè)地市（江蘇：徐州、連云港、淮安、鹽城、宿遷；安徽：蚌埠、淮北、宿州、阜陽(yáng)、亳州；山東：棗莊、濟(jì)寧、泰安、萊蕪、日照、臨沂、菏澤；河南：開(kāi)封、商丘、周口）。表明要將項(xiàng)目打造成整個(gè)淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)乃至全國(guó)的知名農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。能夠吸引農(nóng)副產(chǎn)品類各大商家前來(lái)進(jìn)駐，成為淮海地區(qū)門(mén)類齊全，種類繁多，能夠滿足消費(fèi)者一站式購(gòu)物的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)；批發(fā)總站—表明項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方式以批發(fā)為主，兼及零售。業(yè)態(tài)互補(bǔ)——表明本項(xiàng)目應(yīng)與徐州現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)的產(chǎn)品批發(fā)特征形成互補(bǔ)，突出特點(diǎn)，為自身策劃生存優(yōu)勢(shì)，以便搶占市場(chǎng)先機(jī)。副產(chǎn)品——南北干貨、糧油米面、冷凍食品、速食食品、酒水飲料等等…………市場(chǎng)業(yè)態(tài)互補(bǔ)：主要以副產(chǎn)品批發(fā)為主，其他為輔定位在對(duì)徐州商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研分析的基礎(chǔ)之上27經(jīng)營(yíng)定位現(xiàn)代科學(xué)化建筑設(shè)計(jì)·批發(fā)為主·淮海農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)總站結(jié)合市場(chǎng)差異化，我司初步認(rèn)定市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位應(yīng)為：現(xiàn)代科學(xué)化建筑設(shè)計(jì)：目前徐州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)整體建筑設(shè)計(jì)陳舊老化，但其經(jīng)營(yíng)種類不少。本項(xiàng)目作為新建立起來(lái)的市場(chǎng)，無(wú)論在規(guī)劃設(shè)計(jì)，整體立面，建筑檔次上都要超過(guò)目前的市場(chǎng)，本項(xiàng)目應(yīng)力在打造中高端市場(chǎng)，改變習(xí)慣上批發(fā)市場(chǎng)臟亂差的形象，樹(shù)立中高端形象，迎合市場(chǎng)需求。批發(fā)為主：從購(gòu)買心理來(lái)分析，消費(fèi)者需要尋求物美價(jià)廉的產(chǎn)品。從經(jīng)營(yíng)方式來(lái)看，在大眾的心中批發(fā)與零售之間有一定價(jià)格差。因此我司建議項(xiàng)目以批發(fā)為主、零售為輔，通過(guò)價(jià)差吸引眾多的消費(fèi)者關(guān)注，帶旺市場(chǎng)。批發(fā)總站：作為投資者而言，尋求投資回報(bào)穩(wěn)定，而批發(fā)與零售相其并論，批發(fā)則相對(duì)穩(wěn)定，加上徐州市場(chǎng)渠道眾多，地理位置特殊，其輻射面已達(dá)江蘇、山東、安徽、河南等省市，這更奠定本項(xiàng)目批發(fā)總站的基礎(chǔ)。市場(chǎng)定位經(jīng)營(yíng)定位現(xiàn)代科學(xué)化建筑設(shè)計(jì)·批發(fā)為主·淮海農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)總站結(jié)28思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析定位推導(dǎo)業(yè)態(tài)定位市場(chǎng)定位規(guī)劃建議客戶定位思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析定29結(jié)合市場(chǎng)情況，進(jìn)行初步定位業(yè)態(tài)定位結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研情況和綜合因素的考量，徐州以批發(fā)為主的大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)只有兩個(gè)：淮海蔬菜批發(fā)市場(chǎng)（特點(diǎn)：以蔬菜批發(fā)為主）；徐州農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)（特點(diǎn)：綜合性批發(fā)市場(chǎng)，各業(yè)態(tài)均有但雜亂無(wú)章，以果品批發(fā)為主有少量蔬菜與淮海蔬菜批發(fā)市場(chǎng)形成互補(bǔ)）。故由其市場(chǎng)特點(diǎn)和我司以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，我司建議項(xiàng)目以干貨副食品等為主互補(bǔ)現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)，并慢慢以各種營(yíng)銷推廣及先進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行吞噬吞并。初步業(yè)態(tài)定位如下：業(yè)態(tài)分區(qū)————干貨區(qū)：干菜、調(diào)味品、木耳、辣椒、豆制品、菌類、干海鮮、花生、核桃、葡萄干、干果、榨菜、等……糧油米面區(qū)：大米、面粉、食用油、種子、小米等……副食品區(qū)：糖煙酒、罐頭、茶葉、乳制品、蜜制品、糕點(diǎn)餅干、飲料、小食品等……冷凍區(qū)：肉、水產(chǎn)、調(diào)理品、冷庫(kù)（冰塊制造）、禽副食品、畜副食品、蛋品等……水產(chǎn)區(qū)：特種水產(chǎn)、蝦、魚(yú)、螃蟹、海鮮等……蔬菜區(qū)：蘿卜、圓蔥、蔥姜蒜、白菜等……果品區(qū)：蘋(píng)果、梨、柚子、香蕉、橘子、榴蓮等……禽蛋區(qū)：家禽、蛋等……（此區(qū)單獨(dú)規(guī)劃擺放）注：此業(yè)態(tài)劃分為我司在市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)之上的初步建議，具體業(yè)態(tài)劃分將會(huì)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和客戶積累及項(xiàng)目認(rèn)籌實(shí)際情況做適當(dāng)調(diào)整。干濕分區(qū)結(jié)合市場(chǎng)情況，進(jìn)行初步定位業(yè)態(tài)定位結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研情況和綜合因素30思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析定位推導(dǎo)業(yè)態(tài)定位市場(chǎng)定位規(guī)劃建議客戶定位思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析定31規(guī)劃建議從我司多年操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)實(shí)地調(diào)研來(lái)看，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃建議如下：1、兩層商鋪規(guī)劃格局。3-5層商鋪銷售存在困難。商業(yè)價(jià)值隨著樓層的增高而遞減，從我司操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，客戶一般只接受1-2層的商業(yè)。從徐州實(shí)際調(diào)研來(lái)看也是這樣，各類市場(chǎng)基本1-2層無(wú)大量空余店鋪，相反3層以上則出現(xiàn)大量空置現(xiàn)象。2、二層上下貨通車通道。項(xiàng)目總占地面積約635畝，其中物流倉(cāng)儲(chǔ)用地約330畝，占據(jù)總用地面積的一半還多，所以為了節(jié)省用地資源及減少車道寬度增加銷售商品的價(jià)值，同時(shí)經(jīng)過(guò)徐州本地市場(chǎng)的實(shí)地調(diào)查得出，各市場(chǎng)的二層商戶上下貨不方便，市場(chǎng)無(wú)專用通道通往二層，供二層商戶使用，故本司建議二層規(guī)劃專用通車通道，方便商戶上下貨。規(guī)劃建議規(guī)劃建議從我司多年操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)實(shí)地調(diào)研來(lái)看，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃建32規(guī)劃建議3、單列式商鋪形式：建議項(xiàng)目?jī)?nèi)部商鋪布局采用單列式擺放，即商鋪一棟一棟排列，且每棟商鋪以背靠背形式排列，都是街鋪，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化，可以直接卸貨到每間店鋪，增加商鋪使用率。規(guī)劃建議4、南北向商鋪排列形式。主入口朝南方向確定后，鋪位將根據(jù)主入口向四周延伸而價(jià)值得到遞減。為了商業(yè)價(jià)值最大化，因此商鋪要盡量避免縱向太深的布局。由于南向的主入口，因此，如果東西兩列的形式擺放鋪位，將不可避免的出現(xiàn)縱向太深問(wèn)題，從而影響鋪位商業(yè)價(jià)值。因此建議根據(jù)主入口車流和人流進(jìn)入方向而設(shè)立橫向排列，從而最大化商業(yè)位置價(jià)值。因此，建議商業(yè)南北向布局，具體棟數(shù)由設(shè)計(jì)院根據(jù)地塊和數(shù)據(jù)要求設(shè)定。北規(guī)劃建議3、單列式商鋪形式：建議項(xiàng)目?jī)?nèi)部商鋪布局采用單列式擺33規(guī)劃建議規(guī)劃建議5、主入口建議。主入口位置沿萬(wàn)達(dá)路設(shè)置，設(shè)計(jì)要求大氣、寬闊、具備標(biāo)志性（具備4排卡車同時(shí)進(jìn)出的能力），同時(shí)蔬菜、果品、水產(chǎn)、等需設(shè)立大型地磅。6、過(guò)道間距建議。一樓過(guò)道分三類，主干道、次入口干道、棟間距過(guò)道。合理安排之間的間距，不宜太寬或太窄，最大化商業(yè)價(jià)值的同時(shí)，不能影響商業(yè)氛圍。分別建議為24米、18米、12米左右。二樓連廊也要通車，主要為人行和三輪小貨車為主，方便二樓整體貫通，不用來(lái)回上下樓。太寬容易遮擋一樓店面，影響商業(yè)價(jià)值。建議在5-6米之間。7、樓梯和車道建議。上二樓樓梯位置不占用鋪位,退鋪位一定距離,以免影響商業(yè)價(jià)值，上二樓的車道，不占用一樓店面，建議設(shè)計(jì)在樓棟的側(cè)面，以免影響商業(yè)價(jià)值。二樓過(guò)道連廊規(guī)劃建議規(guī)劃建議5、主入口建議。主入口位置沿萬(wàn)達(dá)路設(shè)置，設(shè)計(jì)34規(guī)劃建議規(guī)劃建議8、層高面積建議。商業(yè)面積控制在合理范圍內(nèi)，以小為主，考慮可自由組合。開(kāi)間約4米，標(biāo)準(zhǔn)單戶使用面積盡量控制在27-30平米左右。一樓、二樓層高分別建議在5.9米和5.6米左右,以便提高使用面積.9、宿舍區(qū)建議。整個(gè)市場(chǎng)應(yīng)設(shè)立宿舍區(qū)，供市場(chǎng)商戶住宿。宿舍區(qū)建議設(shè)計(jì)科學(xué)現(xiàn)代化，不應(yīng)過(guò)于簡(jiǎn)單，以便提升項(xiàng)目整體市場(chǎng)形象，便于推廣營(yíng)銷。10、冷凍區(qū)設(shè)置建議。市場(chǎng)應(yīng)設(shè)立冷凍區(qū)，負(fù)責(zé)食品冷凍及制造冰塊，規(guī)模體量應(yīng)足以支撐市場(chǎng)需求（不易太大）。11、停車場(chǎng)設(shè)置建議。項(xiàng)目地北邊與連霍高速公路之間的綠化帶部分做為停車，供市場(chǎng)商戶及外來(lái)商戶車輛的停泊。12、倉(cāng)庫(kù)設(shè)置建議。據(jù)徐州當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)調(diào)研得出，本地農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的倉(cāng)庫(kù)大小不一，平均約50-150平米，干貨倉(cāng)儲(chǔ)比較小，糧油倉(cāng)儲(chǔ)相對(duì)較大一些。13、整體布局建議。整體規(guī)劃布局需考慮干濕分區(qū)，水產(chǎn)區(qū)需注重排水，糧油米面和干貨等應(yīng)與蔬菜、果品、水產(chǎn)等分開(kāi)，蔬菜、果品和水產(chǎn)應(yīng)分開(kāi)設(shè)置。以上規(guī)劃為初步建議，具體實(shí)際內(nèi)容由設(shè)計(jì)院統(tǒng)一合理設(shè)計(jì)。規(guī)劃建議規(guī)劃建議8、層高面積建議。商業(yè)面積控制在合理范圍內(nèi)，35規(guī)劃建議規(guī)劃建議干貨、糧油米面交易區(qū)規(guī)劃建議：由于干貨和糧油米面極易受潮，需與其他潮濕交易區(qū)分開(kāi)，并加蓋頂棚等防潮設(shè)計(jì)，據(jù)調(diào)查反應(yīng)，當(dāng)?shù)厣虘粝埠酶吒窬衷O(shè)計(jì)，可自行分隔兩層，故建議一層層高約5.9米、二層層高約5.6米，開(kāi)間約4米，進(jìn)深約7米，以供商戶自由設(shè)計(jì)；同時(shí)糧油米面交易區(qū)同干貨交易區(qū)相對(duì)比應(yīng)大些，方便商戶擺放貨物，開(kāi)間約5米，進(jìn)深約7米。整個(gè)交易區(qū)二層應(yīng)設(shè)計(jì)連廊連接，并可通行小型電動(dòng)貨車，方便消費(fèi)者在二層進(jìn)行自由采購(gòu)，不必來(lái)回上下，增加二層的商業(yè)價(jià)值。連廊頂棚規(guī)劃建議規(guī)劃建議連廊頂棚36規(guī)劃建議規(guī)劃建議蔬菜、果品交易區(qū)規(guī)劃建議：據(jù)徐州市場(chǎng)實(shí)地調(diào)查得出：蔬菜、果品交易區(qū)整體由數(shù)個(gè)大棚所構(gòu)成，整個(gè)場(chǎng)地空闊寬敞，但據(jù)市場(chǎng)內(nèi)商戶反映，整個(gè)交易區(qū)應(yīng)緊湊些，這樣市場(chǎng)會(huì)顯得更有生機(jī)。徐州當(dāng)?shù)厥卟斯方灰讌^(qū)現(xiàn)狀：棚高約5米左右，每個(gè)大棚平均寬度約12-15米，長(zhǎng)度約20-25米左右，方便大貨車自由進(jìn)出上下貨，兩邊建筑的建設(shè)建議看后期具體實(shí)際情況而定。規(guī)劃建議規(guī)劃建議37規(guī)劃建議規(guī)劃建議禽蛋區(qū)建議：此交易區(qū)氣味難聞、環(huán)境惡劣，應(yīng)單獨(dú)設(shè)立與其他交易區(qū)分開(kāi)。整個(gè)區(qū)域以大棚形式推出。徐州當(dāng)?shù)剞r(nóng)貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀：層高約5米，寬度約15-20米左右，方便貨車進(jìn)出上下貨，大棚一邊設(shè)立倉(cāng)儲(chǔ)，方便商戶儲(chǔ)存飼料，另一邊采光用。水產(chǎn)交易區(qū)建議：根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)和目前大型水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，結(jié)合徐州當(dāng)?shù)厮a(chǎn)交易區(qū)格局得出建議，半敞開(kāi)式大棚設(shè)計(jì)，后面設(shè)計(jì)兩層建筑，用于居住和辦公，由于徐州水產(chǎn)批發(fā)商戶產(chǎn)品流動(dòng)周期長(zhǎng)，故前面水池比一般市場(chǎng)要大一些，便于長(zhǎng)期儲(chǔ)存活魚(yú)，棟與棟之間車道建議約8-10米。徐州當(dāng)?shù)剞r(nóng)貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀：長(zhǎng)寬分別約2.5x3米，每家3-5個(gè)水池，每家單獨(dú)庭院式隔開(kāi)。規(guī)劃建議規(guī)劃建議禽蛋區(qū)建議：此交易區(qū)氣味難聞、環(huán)境惡劣，應(yīng)單38其他配套建議為了更優(yōu)化項(xiàng)目的各類賣點(diǎn)和配套，建議項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上考慮以下配套：倉(cāng)儲(chǔ)、貨梯、頂棚等：其中倉(cāng)儲(chǔ)是作為專業(yè)市場(chǎng)必須具備的配套。由于項(xiàng)目2層經(jīng)營(yíng)區(qū)，大量的貨物卸運(yùn)都需要貨運(yùn)電梯的配合，因此，建議項(xiàng)目在合理位置分別設(shè)計(jì)貨運(yùn)電梯，上下二樓，方便貨流的運(yùn)送。由于開(kāi)放的交易區(qū)受天氣因素影響較大，例如糧食、干貨、果品、蔬菜等為了后續(xù)經(jīng)營(yíng)，建議項(xiàng)目設(shè)計(jì)加蓋頂棚，以便更好的為項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營(yíng)服務(wù)。倉(cāng)儲(chǔ)貨梯頂棚規(guī)劃建議以上規(guī)劃建議部分均是我司通過(guò)以往經(jīng)驗(yàn)和借鑒目前農(nóng)貿(mào)大型專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)及針對(duì)徐州當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)建筑環(huán)境格局進(jìn)行建議，具體規(guī)劃設(shè)計(jì)由設(shè)計(jì)院合理設(shè)計(jì)。其他配套建議為了更優(yōu)化項(xiàng)目的各類賣點(diǎn)和配套，建議項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)39思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析定位推導(dǎo)業(yè)態(tài)定位市場(chǎng)定位規(guī)劃建議客戶定位思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析定40客戶類型細(xì)分：職業(yè)·年齡·家庭人口構(gòu)成·家庭年收入·擁有私家車·子女狀況·區(qū)域分布·國(guó)籍購(gòu)買動(dòng)機(jī)細(xì)分：改善自我經(jīng)營(yíng)條件·投資回報(bào)角度·投資·外界因素品牌認(rèn)知類型細(xì)分：報(bào)紙廣告或新聞·電臺(tái)廣告或新聞·熟人介紹·電視廣告或新聞·物業(yè)周邊居民·路牌·車體·直銷理想產(chǎn)品細(xì)分：理想產(chǎn)品中有兩個(gè)主要影響因素：產(chǎn)品基本特性定位和心理偏好?？蛻舳ㄎ弧摇び械姆攀缚蛻舳ㄎ豢蛻纛愋图?xì)分：職業(yè)·年齡·家庭人口構(gòu)成·家庭年收入·41根據(jù)徐州市專業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)和市場(chǎng)狀況，結(jié)合本項(xiàng)目的各項(xiàng)因素（包括優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn)及威脅）的綜合分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要分為徐州市內(nèi)和徐州周邊省市兩種：徐州市內(nèi)的主要客戶群體為：

徐州市內(nèi)的農(nóng)貿(mào)類經(jīng)營(yíng)戶徐州市下屬縣市的農(nóng)貿(mào)類經(jīng)營(yíng)戶個(gè)體戶、私營(yíng)企業(yè)小老板政府機(jī)關(guān)人員或有積蓄的公務(wù)員大型企業(yè)中、高層管理人員徐州周邊省市主要客戶群體有：安徽、江蘇、山東、河南一帶甚至全國(guó)各地的農(nóng)貿(mào)經(jīng)營(yíng)戶徐州周邊縣市的農(nóng)貿(mào)經(jīng)營(yíng)商戶徐州周邊縣市的個(gè)體戶、私營(yíng)企業(yè)小老板投資客戶客戶分類客戶定位根據(jù)徐州市專業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)和市場(chǎng)狀況，結(jié)合本項(xiàng)目的各項(xiàng)因素（包括42

通過(guò)對(duì)徐州市商業(yè)的整體調(diào)研，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際境況，我們認(rèn)為：本項(xiàng)目在獲得良好機(jī)遇的同時(shí)，也面臨巨大的挑戰(zhàn)。

作為專業(yè)市場(chǎng)模式的本項(xiàng)目，爭(zhēng)取銅山新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)政府及三堡鎮(zhèn)等相關(guān)鎮(zhèn)政府對(duì)本項(xiàng)目的全力支持，如稅收、推廣以及相關(guān)政府各部門(mén)的配合支持，是項(xiàng)目成功的必要因素之一。不僅如此，交通配套等是難點(diǎn)也是重點(diǎn)，如何規(guī)劃、怎樣設(shè)計(jì)才能獲得客戶的認(rèn)同，拓展項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展空間將關(guān)系項(xiàng)目營(yíng)銷成敗的關(guān)鍵。此外，項(xiàng)目先天不足----市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大，所處地段不被商戶認(rèn)可等不利因素在營(yíng)銷中如何規(guī)避和引導(dǎo)以及在市場(chǎng)激烈地競(jìng)爭(zhēng)中如何脫穎而出，也是我們考慮的重點(diǎn)。而當(dāng)前，國(guó)家宏觀調(diào)控力度加大，市場(chǎng)較為低迷，何時(shí)恢復(fù)元?dú)?；居民?gòu)房觀望情緒依然濃厚，何時(shí)能夠緩解，仍不明朗。

綜上，本項(xiàng)目極具挑戰(zhàn)性，難度大，需要處理的問(wèn)題多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境異常激烈.......因此，本項(xiàng)目在運(yùn)作過(guò)程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要慎重。衷心祝愿本項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)，一帆風(fēng)順！結(jié)束語(yǔ)通過(guò)對(duì)徐州市商業(yè)的整體調(diào)研，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際43THEEND.期待與貴司合作共創(chuàng)彭城輝煌！THEEND.期待與貴司合作44

Thankyou拯畏怖汾關(guān)爐烹霉躲渠早膘岸緬蘭輛坐蔬光膊列板哮瞥疹傻俘源拯割宜跟三叉神經(jīng)痛-治療三叉神經(jīng)痛-治療拯畏怖汾關(guān)爐烹霉躲渠早膘岸緬蘭輛坐蔬光膊列板哮瞥疹45江蘇徐州項(xiàng)目

定位分析報(bào)告江蘇徐州項(xiàng)目

定位分析報(bào)告46江蘇徐州項(xiàng)目定位分析報(bào)告44P-課件47思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目具體定位思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目具體定48地塊分析：本項(xiàng)目地處徐州南面，歸屬于徐州近期規(guī)劃的新城市中心東南片區(qū)域，本項(xiàng)目北臨徐州重點(diǎn)規(guī)劃銅山主城區(qū)：北面為連霍（連徐）高速，東面為北京路（原206國(guó)道），南面為新規(guī)劃萬(wàn)達(dá)路（即將開(kāi)通至市中心方向）。項(xiàng)目地塊目前為農(nóng)田，整體平整邊緣外圍有圍墻，地塊中間有未遷移高壓線。項(xiàng)目周邊有較多工廠和一個(gè)自然村莊，其他區(qū)域及G206國(guó)道有較多的專業(yè)鋼材市場(chǎng)和物流園，總體項(xiàng)目周邊極度缺乏人氣。目前地塊周邊大多為空地和農(nóng)田，周邊配套嚴(yán)重不足；東北方為連霍高速入口，與徐州市、銅山區(qū)交通已設(shè)立站臺(tái)但短期內(nèi)很難開(kāi)通。地塊介紹項(xiàng)目地塊地塊分析地塊分析：本項(xiàng)目地處徐州南面，歸屬于徐州近期規(guī)劃的新城市中心49主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊用地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率建筑密度（﹪）綠地率（﹪）地塊423333-------≤2.6≤45≥20本項(xiàng)目總用地面積約42.3萬(wàn)平方米，其中商業(yè)用地約20.2萬(wàn)平方米、倉(cāng)儲(chǔ)用地約22.2萬(wàn)平方米。地塊分析主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊用地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率建筑密度（50地塊四至項(xiàng)目南面項(xiàng)目地塊北側(cè)項(xiàng)目地塊東側(cè)直通舊206國(guó)道項(xiàng)目西側(cè)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀地塊分析地塊四至項(xiàng)目南面項(xiàng)目地塊北側(cè)項(xiàng)目地塊東側(cè)項(xiàng)目西側(cè)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀51項(xiàng)目周邊情況分析及規(guī)劃項(xiàng)目位于銅山新區(qū)正南方三堡片區(qū)，總占地面積約635畝。在主要發(fā)展片區(qū)銅山工業(yè)新城以西，雖在規(guī)劃之內(nèi)，但近期無(wú)規(guī)劃和發(fā)展動(dòng)向。項(xiàng)目地塊周邊有部分工廠及物流、鋼材市場(chǎng)和一個(gè)自然村莊，周邊配備公交站臺(tái)（還未使用）。根據(jù)規(guī)劃該區(qū)屬于五大工業(yè)園區(qū)第四園區(qū)，主要定位為物流為主（近期無(wú)發(fā)展規(guī)劃）。地塊分析項(xiàng)目周邊情況分析及規(guī)劃地塊分析52片區(qū)規(guī)劃影響與思考地塊分析規(guī)劃邊緣東南走向根據(jù)徐州總體規(guī)劃和銅山區(qū)規(guī)劃，項(xiàng)目地塊整體位于徐州城市規(guī)劃最南處，臨近西南限制規(guī)劃區(qū)域，地塊所在地處于發(fā)展規(guī)劃區(qū)域邊緣，對(duì)我項(xiàng)目地塊很難形成片區(qū)成型。地塊周邊主要以工業(yè)為主，目前還在籌建過(guò)程中，周邊項(xiàng)目大多未開(kāi)發(fā)，缺少人氣。根據(jù)政府定位該區(qū)目前主要為交通物流功能分區(qū)。項(xiàng)目自身占地面積較大，擁有較好的長(zhǎng)途貨運(yùn)中轉(zhuǎn)等有利因素，為淮海區(qū)域南段橋頭堡，對(duì)此，該區(qū)要充分利用優(yōu)勢(shì)，克服不利因素。片區(qū)規(guī)劃影響與思考地塊分析規(guī)劃邊緣東南走向根據(jù)徐州總體規(guī)劃和53思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目具體定位思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目具體定54項(xiàng)目總占地面積635畝，總體規(guī)模大，這對(duì)于項(xiàng)目迅速確立市場(chǎng)地位、增強(qiáng)項(xiàng)目整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、擴(kuò)大知名度及提升社會(huì)影響力均有很大的積極意義，并開(kāi)拓了項(xiàng)目的發(fā)展空間。優(yōu)勢(shì)（Strengths)規(guī)模效應(yīng)徐州作為重要的交通中轉(zhuǎn)站，其交通優(yōu)勢(shì)明顯，而我項(xiàng)目在徐州市南面邊緣，緊鄰北京路（舊206國(guó)道）和連霍高速，交通優(yōu)勢(shì)還算可以。物流方面，項(xiàng)目周圍規(guī)劃大量物流項(xiàng)目，屬第四物流園區(qū)，物流運(yùn)輸能力優(yōu)勢(shì)明顯。交通物流項(xiàng)目總占地面積635畝，總體規(guī)模大，這對(duì)于項(xiàng)目迅速確立市場(chǎng)地55劣勢(shì)（Weaknesses)本項(xiàng)目處于欠發(fā)展地段，周圍僅有麥樓居民村、鋼鐵物流園、高科技產(chǎn)業(yè)園等還未成型的市場(chǎng)集群，周邊無(wú)公交，目前僅有北京路（舊206國(guó)道）通車且車輛稀少，周邊大量農(nóng)田空地覆蓋，配套嚴(yán)重缺乏。配套匱乏偏離傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)商圈項(xiàng)目距城市中心距離較遠(yuǎn)，商戶對(duì)我項(xiàng)目區(qū)域抗性較大，據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，徐州本地人對(duì)本項(xiàng)目所處區(qū)域非常排斥，認(rèn)為遠(yuǎn)離城市中心，區(qū)域認(rèn)同感很低。與市民通常所認(rèn)為的城市區(qū)域有一定的心理落差。由于項(xiàng)目地塊位于城區(qū)邊緣，該區(qū)尚處于開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，目前還未形成有效市場(chǎng)氛圍和消費(fèi)習(xí)慣，整體知名度低，消費(fèi)不足，未形成有效人流。知名度低根據(jù)銅山開(kāi)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃內(nèi)容：項(xiàng)目地周邊屬于第四物流園區(qū)，不在近期規(guī)劃發(fā)展區(qū)域。本區(qū)域未來(lái)發(fā)展受城市規(guī)劃限制，未來(lái)發(fā)展速度緩慢。規(guī)劃發(fā)展項(xiàng)目處于安徽省與徐州市交界處位置，地塊四周大部分為農(nóng)田和山脈及空地，據(jù)城市規(guī)劃數(shù)據(jù)顯示，省界交界處不做重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，地理位置相當(dāng)尷尬。地理位置人氣不足項(xiàng)目處于開(kāi)發(fā)園區(qū)，居住及商業(yè)缺乏，人流稀少，據(jù)實(shí)地調(diào)研，包括銅山開(kāi)發(fā)區(qū)在內(nèi)，打的士相當(dāng)困難，有良好的交通但沒(méi)人氣支持的情況下，形式不容樂(lè)觀。劣勢(shì)（Weaknesses)本項(xiàng)目處于欠發(fā)展地段，周圍僅有麥56徐州目前大型專業(yè)市場(chǎng)眾多：建材五金、汽車交易、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)等，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)也都不錯(cuò)，但因其市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)時(shí)間久遠(yuǎn)，建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃等都嚴(yán)重落后，徐州各大專業(yè)市場(chǎng)急需改頭換面。更新?lián)Q代機(jī)會(huì)（Opportunities)只租不賣市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查過(guò)程中，各專業(yè)市場(chǎng)商品無(wú)產(chǎn)權(quán)，大量商戶采取租憑方式經(jīng)營(yíng)，但各專業(yè)市場(chǎng)出租率較高，很少出現(xiàn)空鋪現(xiàn)象。據(jù)徐州當(dāng)?shù)剞r(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，徐州各大小農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)弊端明顯：包括經(jīng)營(yíng)時(shí)間久遠(yuǎn)，建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃陳舊不科學(xué)，業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)置極亂，環(huán)境惡劣，市場(chǎng)管理不合理等等，由于徐州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有限并且環(huán)境差不多，所以各商戶寧可忍氣吞聲。徐州目前大型專業(yè)市場(chǎng)眾多：建材五金、汽車交易、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、小商57威脅（Threats)據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，徐州各商戶對(duì)市場(chǎng)認(rèn)同度不高，市場(chǎng)在哪無(wú)所謂，關(guān)鍵是原有市場(chǎng)的老商戶大部分都能入駐，市場(chǎng)才能有效運(yùn)營(yíng)起來(lái)，故本項(xiàng)目必須針對(duì)各商戶制定有效的營(yíng)銷及銷售策略，這也是保證項(xiàng)目順利銷售的前提保障。市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的保障徐州市各類市場(chǎng)發(fā)展良好，穩(wěn)定成型。建材、小商品、汽配等等都有專門(mén)的市場(chǎng)，在徐州已有多年的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，已非常成熟，競(jìng)爭(zhēng)激烈，本項(xiàng)目如何才能脫穎而出，面臨諸多挑戰(zhàn)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈招商難度由于項(xiàng)目地塊位于麥樓村，距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，規(guī)劃商業(yè)體量較大，且周邊大多是農(nóng)田和建設(shè)用地及未成型的專業(yè)市場(chǎng)，各類配套設(shè)施不夠成熟，短期內(nèi)人氣難以聚集，后期發(fā)展趨勢(shì)還未完全呈現(xiàn)出來(lái)，因此對(duì)于后期招商存在一定難度和挑戰(zhàn)。威脅（Threats)據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，徐州各商戶對(duì)市場(chǎng)認(rèn)同度不高58思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析定位推導(dǎo)業(yè)態(tài)定位市場(chǎng)定位規(guī)劃建議客戶定位思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析定59市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征消費(fèi)者需求特征思路出發(fā)點(diǎn)產(chǎn)品具體定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的成功與否，至關(guān)重要。我司認(rèn)為本項(xiàng)目的項(xiàng)目定位，應(yīng)從以下因素考量：徐州專業(yè)市場(chǎng)狀況產(chǎn)品定位推導(dǎo)依據(jù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征消費(fèi)者需求特征思路出發(fā)點(diǎn)產(chǎn)品具體60隨著徐州市民的生活水平提高，逐漸對(duì)生活環(huán)境質(zhì)量的要求不斷增加，而目前徐州各大小批發(fā)與零售農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)年份已久，市場(chǎng)環(huán)境極其惡劣，建筑規(guī)劃與業(yè)態(tài)布局陳舊不規(guī)范不科學(xué)，市場(chǎng)管理亂等現(xiàn)象凸顯。巨大人均GDP的增長(zhǎng)，必然促進(jìn)其對(duì)生活質(zhì)量提高的渴望，從而導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)的不足點(diǎn)愈發(fā)反感，現(xiàn)有市場(chǎng)的更新?lián)Q代迫在眉睫。徐州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀人均GDP總量高速增長(zhǎng)定位推導(dǎo)2019年以來(lái)徐州市GDP總量保持高速增長(zhǎng)，2019年突破2000億元大關(guān)，2019年人均GDP33413元（4936美元），增速達(dá)21.4%，按城市房地產(chǎn)發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于飛速發(fā)展時(shí)期。市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)——產(chǎn)品定位推導(dǎo)依據(jù)隨著徐州市民的生活水平提高，逐漸對(duì)生活環(huán)境質(zhì)量的要求不斷增加61產(chǎn)品定位推導(dǎo)依據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征——產(chǎn)品定位行業(yè)名稱規(guī)模業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)狀況輻射范圍小商品類宣武小商品市場(chǎng)占地約200畝服裝、鞋帽、針織、百貨、電子電器、文體用品、床上用品等十八大類商品批發(fā)為主非常好，一鋪難求整個(gè)淮海經(jīng)濟(jì)圈朝陽(yáng)市場(chǎng)約8萬(wàn)平米服裝為主零售為主非常好徐州市區(qū)及其下縣市電子數(shù)碼類海云電腦城約1萬(wàn)平米電腦銷售、電腦維修、品牌機(jī)、筆記本、電腦耗材、辦公用品、網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品零售徐州經(jīng)營(yíng)狀況最好的數(shù)碼城徐州市區(qū)及下縣市現(xiàn)代數(shù)碼廣場(chǎng)約5000平米同海運(yùn)電腦城零售整體經(jīng)營(yíng)狀況一般徐州市區(qū)及下縣市產(chǎn)品定位推導(dǎo)依據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征——產(chǎn)品定位行業(yè)名稱規(guī)模業(yè)態(tài)62產(chǎn)品定位推導(dǎo)依據(jù)產(chǎn)品定位行業(yè)名稱規(guī)模業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)狀況輻射范圍建材家居類紅星美凱龍35萬(wàn)方一期、二期以家居為主，三期和廣場(chǎng)以建材為主零售家居經(jīng)營(yíng)狀況很好，建材整體情況稍差整個(gè)淮海經(jīng)濟(jì)圈升輝裝飾城30萬(wàn)方陶瓷衛(wèi)浴、五金電料移門(mén)、油漆涂料、吊頂掛件、地板、廚具、燈具燈飾、窗簾布藝、墻紙、辦公家俱零售、批發(fā)非常好，徐州經(jīng)營(yíng)最好的建材市場(chǎng)之一徐州市區(qū)及其下縣市新世紀(jì)30萬(wàn)方陶瓷衛(wèi)浴、五金電料移門(mén)、油漆涂料、吊頂掛件、地板、廚具、燈具燈飾、窗簾布藝、墻紙、辦公家俱零售、批發(fā)非常好，和升輝并稱為建材市場(chǎng)“雙雄”整個(gè)淮海經(jīng)濟(jì)圈東興物資市場(chǎng)20萬(wàn)方電板、線圈、橡膠等零售、批發(fā)非常好，無(wú)空置徐州市區(qū)及下縣市產(chǎn)品定位推導(dǎo)依據(jù)產(chǎn)品定位行業(yè)名稱規(guī)模業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)狀況輻射63產(chǎn)品定位推導(dǎo)依據(jù)產(chǎn)品定位行業(yè)名稱規(guī)模業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)狀況輻射范圍建材家居類金地商都五金機(jī)電城300余畝五金機(jī)電零售、批發(fā)一般整個(gè)淮海經(jīng)濟(jì)圈亞?wèn)|裝飾城3000平米陶瓷、潔具、櫥柜、地板、窗簾、木門(mén)、鋁材，不銹鋼、型材等零售為主一般徐州市區(qū)及下縣市農(nóng)貿(mào)類徐州農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)290.5畝果品、蔬菜、干果調(diào)味品、糧食、水產(chǎn)品、種業(yè)、禽蛋批發(fā)為主、零售為輔非常好，徐州唯一一家綜合性農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)山東、安徽、河南、淮海經(jīng)濟(jì)城市圈部分城市以及周邊縣市等淮海蔬菜批發(fā)市場(chǎng)126畝大蒜、蒜臺(tái)、蒜苗、及各種蔬菜等批發(fā)為主，零售為輔非常好，徐州唯一一家以蔬菜批發(fā)為主的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)市區(qū)小區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大中小型酒店、學(xué)校食堂、周邊菜市場(chǎng)以及下屬縣市菜市場(chǎng)開(kāi)明市場(chǎng)37.95畝日用百貨、水果、蔬菜、干貨、炒貨、肉食、熟食、海鮮、水產(chǎn)零售為主一般城東、城南各小農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)批發(fā)戶及項(xiàng)目周邊居民及酒店飯店其他類淮海綜合物流園區(qū)3.6平方公里食品、家居、醫(yī)藥、氣摩、鞋業(yè)等批發(fā)、零售很好整個(gè)淮海經(jīng)濟(jì)圈甚至全國(guó)產(chǎn)品定位推導(dǎo)依據(jù)產(chǎn)品定位行業(yè)名稱規(guī)模業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)狀況輻射64徐州商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈種類繁多。徐州由于其重要的地理位置原因，商貿(mào)發(fā)達(dá)。作為歷史悠久的商貿(mào)城市，徐州市商業(yè)氛圍濃厚，呈現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，門(mén)類眾多，層次齊全。各種市場(chǎng)在蘇北、淮海都市圈甚至全國(guó)都處于領(lǐng)先水平。徐州建材家居專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)飽和。徐州建材五金及家居市場(chǎng)比較多，門(mén)類齊全，競(jìng)爭(zhēng)激烈，并占據(jù)優(yōu)勢(shì)地段，再加上政府的大力支持，周邊配套齊全，交通物流優(yōu)勢(shì)明顯。另外近期歐蓓莎項(xiàng)目已被消費(fèi)者所接受，與徐州建材專業(yè)市場(chǎng)并駕齊驅(qū)態(tài)勢(shì)指日可待，由此看來(lái)，徐州此類市場(chǎng)已經(jīng)飽和。小商品市場(chǎng)深入人心生意火爆。徐州小商品市場(chǎng)由宣武和朝陽(yáng)兩大市場(chǎng)主導(dǎo)，其地理位置優(yōu)越，占據(jù)城市核心地段，人流量巨大，市場(chǎng)本身商品種類繁多，經(jīng)營(yíng)商戶四面八方，歷史悠久，輻射蘇北地區(qū)范圍大而廣，雖然有業(yè)態(tài)布局建筑規(guī)劃等問(wèn)題，但其超高的人流量和齊全的商品種類和悠久的經(jīng)營(yíng)時(shí)間，已經(jīng)被徐州人所認(rèn)可接受，生意相當(dāng)火爆。產(chǎn)品定位推導(dǎo)依據(jù)產(chǎn)品定位徐州專業(yè)市場(chǎng)特征小結(jié)——徐州商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈種類繁多。徐州由于其重要的地理位置原因65產(chǎn)品定位推導(dǎo)依據(jù)產(chǎn)品定位電子數(shù)碼專業(yè)市場(chǎng)不可替代。電子數(shù)碼市場(chǎng)臨近小商品市場(chǎng)，其地段、人氣、輻射范圍等與小商品市場(chǎng)相似，核心地段、人氣火爆、生意興隆，其優(yōu)越的地段優(yōu)勢(shì)在一定時(shí)間內(nèi)將不可替代。農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)潛力巨大。目前徐州大型的以批發(fā)為主的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)只有金山橋和七里溝。兩個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況非常好，租金也很高，干貨區(qū)可以支撐1200-1500元/間的租金，而且每年租金還在遞增，然而空鋪或轉(zhuǎn)鋪的現(xiàn)象基本沒(méi)有。而其他零售小市場(chǎng)也均能在市場(chǎng)上存活下來(lái)，說(shuō)明徐州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)空間潛力很大，目前的徐州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了實(shí)際需要。

農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)急需升級(jí)換代。從實(shí)際調(diào)查來(lái)看，徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)以住宅為主，很少商業(yè)在售，而在售商業(yè)中也只是以城市綜合體或者商業(yè)街為主，在售的專業(yè)市場(chǎng)寥寥無(wú)幾。徐州市場(chǎng)新建或者規(guī)劃之中的大型農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)根本沒(méi)有，其經(jīng)營(yíng)時(shí)間大多年代久遠(yuǎn)，規(guī)劃存在諸多不足，購(gòu)物環(huán)境較差，滿足不了發(fā)展需要，而能夠滿足消費(fèi)者一站式批發(fā)采購(gòu)需求的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)只有七里溝農(nóng)貿(mào)批發(fā)中心，而其市場(chǎng)管理、業(yè)態(tài)規(guī)劃、市場(chǎng)環(huán)境、建筑格局等極為惡劣。徐州專業(yè)市場(chǎng)特征小結(jié)——產(chǎn)品定位推導(dǎo)依據(jù)產(chǎn)品定位電子數(shù)碼專業(yè)市場(chǎng)不可替代。電子數(shù)碼市66本項(xiàng)目位于銅山新區(qū)邊緣，屬于銅山新區(qū)未來(lái)發(fā)展覆蓋范圍，城市規(guī)劃項(xiàng)目周圍大部分為工業(yè)區(qū)、物流園等，而且都是剛起步和待建設(shè)項(xiàng)目。地塊周邊缺乏人氣，離市中心較遠(yuǎn)，沒(méi)有任何公共交通到達(dá)。因此不適宜做需要人氣支持的市場(chǎng)，如電子、小商品類等市場(chǎng)。而且徐州現(xiàn)在已經(jīng)擁有的宣武、朝陽(yáng)、新世紀(jì)、生輝、歐蓓莎等大型專業(yè)市場(chǎng)并且已經(jīng)深入人心，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括服裝、鞋、箱包、建材……等等，品種非常齊全，規(guī)模也相當(dāng)大，且地處市區(qū)境內(nèi)，已穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)市場(chǎng)。徐州當(dāng)?shù)卮笮娃r(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)僅有淮海蔬菜批發(fā)市場(chǎng)和徐州農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)，并且各有其特點(diǎn)，淮海蔬菜批發(fā)市場(chǎng)以蔬菜批發(fā)為主，農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)以果品批發(fā)為主，呈現(xiàn)出壟斷形勢(shì)，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況很好，無(wú)租鋪轉(zhuǎn)鋪現(xiàn)象，但其規(guī)劃設(shè)計(jì)，經(jīng)營(yíng)環(huán)境等等及其惡劣，并且各市場(chǎng)管理混亂，商戶抱怨連連。在徐州不斷的持續(xù)發(fā)展中必將被淘汰，對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一個(gè)很好的契機(jī)。產(chǎn)品定位推導(dǎo)依據(jù)徐州專業(yè)市場(chǎng)結(jié)合本項(xiàng)目分析——產(chǎn)品定位本項(xiàng)目位于銅山新區(qū)邊緣，屬于銅山新區(qū)未來(lái)發(fā)展覆蓋范圍，城市規(guī)67消費(fèi)者來(lái)源徐州是蘇北最大城市，位于江蘇省西北部，北鄰山東省，西接安徽省、河南省，東連連云港市，南鄰宿遷市。特殊的地理區(qū)位，給徐州帶來(lái)了龐大的消費(fèi)群體。僅僅徐州市人口就達(dá)到約1000萬(wàn)人，再加上周邊省市的消費(fèi)人群，為徐州帶來(lái)了大量的消費(fèi)人群。特別是到徐州買農(nóng)副產(chǎn)品的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)商戶大都來(lái)自徐州下縣市、銅山區(qū)（銅山縣）和安徽、河南等地。消費(fèi)者習(xí)慣在市調(diào)中了解到，徐州人喜歡就近的一站式購(gòu)物，不喜歡在各個(gè)市場(chǎng)來(lái)回購(gòu)買。而目前可以勉強(qiáng)滿足一站式購(gòu)物的需求的只有七里溝農(nóng)貿(mào)批發(fā)中心，況且經(jīng)營(yíng)年份已久，市場(chǎng)的規(guī)劃和購(gòu)物環(huán)境都極為欠缺。投資熱情由于徐州專業(yè)市場(chǎng)的租金相對(duì)較高，農(nóng)貿(mào)專業(yè)市場(chǎng)基本是只租不賣，再加上現(xiàn)階段的徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)還是以住宅為主，這在一定程度上限制了喜歡投資的徐州人的投資方向。產(chǎn)品定位推導(dǎo)依據(jù)消費(fèi)者需求——產(chǎn)品定位消費(fèi)者來(lái)源產(chǎn)品定位推導(dǎo)依據(jù)消費(fèi)者需求——產(chǎn)品定位68定位：淮海農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)總站經(jīng)營(yíng)方式：批發(fā)為主，零售為輔市場(chǎng)業(yè)態(tài)互補(bǔ)：主要以副產(chǎn)品批發(fā)為主，其他為輔范圍：以徐州市區(qū)及周邊縣市為主輻射山東、安徽、河南、淮海經(jīng)濟(jì)城市圈等城市……產(chǎn)品總體定位產(chǎn)品定位定位：淮海農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)總站產(chǎn)品總體定位產(chǎn)品定位69徐州是蘇北最大城市，古稱彭城，位于江蘇省西北部，北鄰山東省，西接安徽省、河南省，東連連云港市，南鄰宿遷市。處南北過(guò)渡地帶，為北國(guó)鎖鑰，南國(guó)門(mén)戶，向來(lái)為兵家必爭(zhēng)之戰(zhàn)略要地和商賈云集中心。徐州是江蘇省重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的三大都市圈核心城市和四個(gè)特大城市之一，也是新亞歐大陸橋中國(guó)段五大中心城市之一和淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，能夠吸引周邊縣市的消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)，城市輻射能力可見(jiàn)一斑。但是徐州現(xiàn)有的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，由于其自身的問(wèn)題極其嚴(yán)重，其輻射范圍與作為淮海地區(qū)交通要道的徐州不相搭配。本項(xiàng)目力爭(zhēng)改變徐州農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，輻射整個(gè)淮海地區(qū)乃至成為全國(guó)知名的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。輻射范圍徐州是蘇北最大城市，古稱彭城，位于江蘇省西北部，北鄰山東省，70思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析定位推導(dǎo)業(yè)態(tài)定位市場(chǎng)定位規(guī)劃建議客戶定位思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析定71定位在對(duì)徐州商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研分析的基礎(chǔ)之上，綜合各方面的因素，我司認(rèn)為本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為：淮海農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)總站（以批發(fā)為主，零售為輔）市場(chǎng)定位釋義：淮?！春＝?jīng)濟(jì)區(qū)是指我國(guó)江蘇、安徽、山東、河南四省的接壤地區(qū)，它包括20個(gè)地市（江蘇：徐州、連云港、淮安、鹽城、宿遷；安徽：蚌埠、淮北、宿州、阜陽(yáng)、亳州；山東：棗莊、濟(jì)寧、泰安、萊蕪、日照、臨沂、菏澤；河南：開(kāi)封、商丘、周口）。表明要將項(xiàng)目打造成整個(gè)淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)乃至全國(guó)的知名農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。能夠吸引農(nóng)副產(chǎn)品類各大商家前來(lái)進(jìn)駐，成為淮海地區(qū)門(mén)類齊全，種類繁多，能夠滿足消費(fèi)者一站式購(gòu)物的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)；批發(fā)總站—表明項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方式以批發(fā)為主，兼及零售。業(yè)態(tài)互補(bǔ)——表明本項(xiàng)目應(yīng)與徐州現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)的產(chǎn)品批發(fā)特征形成互補(bǔ)，突出特點(diǎn)，為自身策劃生存優(yōu)勢(shì)，以便搶占市場(chǎng)先機(jī)。副產(chǎn)品——南北干貨、糧油米面、冷凍食品、速食食品、酒水飲料等等…………市場(chǎng)業(yè)態(tài)互補(bǔ)：主要以副產(chǎn)品批發(fā)為主，其他為輔定位在對(duì)徐州商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研分析的基礎(chǔ)之上72經(jīng)營(yíng)定位現(xiàn)代科學(xué)化建筑設(shè)計(jì)·批發(fā)為主·淮海農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)總站結(jié)合市場(chǎng)差異化，我司初步認(rèn)定市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位應(yīng)為：現(xiàn)代科學(xué)化建筑設(shè)計(jì)：目前徐州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)整體建筑設(shè)計(jì)陳舊老化，但其經(jīng)營(yíng)種類不少。本項(xiàng)目作為新建立起來(lái)的市場(chǎng)，無(wú)論在規(guī)劃設(shè)計(jì)，整體立面，建筑檔次上都要超過(guò)目前的市場(chǎng)，本項(xiàng)目應(yīng)力在打造中高端市場(chǎng)，改變習(xí)慣上批發(fā)市場(chǎng)臟亂差的形象，樹(shù)立中高端形象，迎合市場(chǎng)需求。批發(fā)為主：從購(gòu)買心理來(lái)分析，消費(fèi)者需要尋求物美價(jià)廉的產(chǎn)品。從經(jīng)營(yíng)方式來(lái)看，在大眾的心中批發(fā)與零售之間有一定價(jià)格差。因此我司建議項(xiàng)目以批發(fā)為主、零售為輔，通過(guò)價(jià)差吸引眾多的消費(fèi)者關(guān)注，帶旺市場(chǎng)。批發(fā)總站：作為投資者而言，尋求投資回報(bào)穩(wěn)定，而批發(fā)與零售相其并論，批發(fā)則相對(duì)穩(wěn)定，加上徐州市場(chǎng)渠道眾多，地理位置特殊，其輻射面已達(dá)江蘇、山東、安徽、河南等省市，這更奠定本項(xiàng)目批發(fā)總站的基礎(chǔ)。市場(chǎng)定位經(jīng)營(yíng)定位現(xiàn)代科學(xué)化建筑設(shè)計(jì)·批發(fā)為主·淮海農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)總站結(jié)73思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析定位推導(dǎo)業(yè)態(tài)定位市場(chǎng)定位規(guī)劃建議客戶定位思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析定74結(jié)合市場(chǎng)情況，進(jìn)行初步定位業(yè)態(tài)定位結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研情況和綜合因素的考量，徐州以批發(fā)為主的大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)只有兩個(gè)：淮海蔬菜批發(fā)市場(chǎng)（特點(diǎn)：以蔬菜批發(fā)為主）；徐州農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)（特點(diǎn)：綜合性批發(fā)市場(chǎng)，各業(yè)態(tài)均有但雜亂無(wú)章，以果品批發(fā)為主有少量蔬菜與淮海蔬菜批發(fā)市場(chǎng)形成互補(bǔ)）。故由其市場(chǎng)特點(diǎn)和我司以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，我司建議項(xiàng)目以干貨副食品等為主互補(bǔ)現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)，并慢慢以各種營(yíng)銷推廣及先進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行吞噬吞并。初步業(yè)態(tài)定位如下：業(yè)態(tài)分區(qū)————干貨區(qū)：干菜、調(diào)味品、木耳、辣椒、豆制品、菌類、干海鮮、花生、核桃、葡萄干、干果、榨菜、等……糧油米面區(qū)：大米、面粉、食用油、種子、小米等……副食品區(qū)：糖煙酒、罐頭、茶葉、乳制品、蜜制品、糕點(diǎn)餅干、飲料、小食品等……冷凍區(qū)：肉、水產(chǎn)、調(diào)理品、冷庫(kù)（冰塊制造）、禽副食品、畜副食品、蛋品等……水產(chǎn)區(qū)：特種水產(chǎn)、蝦、魚(yú)、螃蟹、海鮮等……蔬菜區(qū)：蘿卜、圓蔥、蔥姜蒜、白菜等……果品區(qū)：蘋(píng)果、梨、柚子、香蕉、橘子、榴蓮等……禽蛋區(qū)：家禽、蛋等……（此區(qū)單獨(dú)規(guī)劃擺放）注：此業(yè)態(tài)劃分為我司在市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)之上的初步建議，具體業(yè)態(tài)劃分將會(huì)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和客戶積累及項(xiàng)目認(rèn)籌實(shí)際情況做適當(dāng)調(diào)整。干濕分區(qū)結(jié)合市場(chǎng)情況，進(jìn)行初步定位業(yè)態(tài)定位結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研情況和綜合因素75思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析定位推導(dǎo)業(yè)態(tài)定位市場(chǎng)定位規(guī)劃建議客戶定位思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析定76規(guī)劃建議從我司多年操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)實(shí)地調(diào)研來(lái)看，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃建議如下：1、兩層商鋪規(guī)劃格局。3-5層商鋪銷售存在困難。商業(yè)價(jià)值隨著樓層的增高而遞減，從我司操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，客戶一般只接受1-2層的商業(yè)。從徐州實(shí)際調(diào)研來(lái)看也是這樣，各類市場(chǎng)基本1-2層無(wú)大量空余店鋪，相反3層以上則出現(xiàn)大量空置現(xiàn)象。2、二層上下貨通車通道。項(xiàng)目總占地面積約635畝，其中物流倉(cāng)儲(chǔ)用地約330畝，占據(jù)總用地面積的一半還多，所以為了節(jié)省用地資源及減少車道寬度增加銷售商品的價(jià)值，同時(shí)經(jīng)過(guò)徐州本地市場(chǎng)的實(shí)地調(diào)查得出，各市場(chǎng)的二層商戶上下貨不方便，市場(chǎng)無(wú)專用通道通往二層，供二層商戶使用，故本司建議二層規(guī)劃專用通車通道，方便商戶上下貨。規(guī)劃建議規(guī)劃建議從我司多年操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)實(shí)地調(diào)研來(lái)看，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃建77規(guī)劃建議3、單列式商鋪形式：建議項(xiàng)目?jī)?nèi)部商鋪布局采用單列式擺放，即商鋪一棟一棟排列，且每棟商鋪以背靠背形式排列，都是街鋪，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化，可以直接卸貨到每間店鋪，增加商鋪使用率。規(guī)劃建議4、南北向商鋪排列形式。主入口朝南方向確定后，鋪位將根據(jù)主入口向四周延伸而價(jià)值得到遞減。為了商業(yè)價(jià)值最大化，因此商鋪要盡量避免縱向太深的布局。由于南向的主入口，因此，如果東西兩列的形式擺放鋪位，將不可避免的出現(xiàn)縱向太深問(wèn)題，從而影響鋪位商業(yè)價(jià)值。因此建議根據(jù)主入口車流和人流進(jìn)入方向而設(shè)立橫向排列，從而最大化商業(yè)位置價(jià)值。因此，建議商業(yè)南北向布局，具體棟數(shù)由設(shè)計(jì)院根據(jù)地塊和數(shù)據(jù)要求設(shè)定。北規(guī)劃建議3、單列式商鋪形式：建議項(xiàng)目?jī)?nèi)部商鋪布局采用單列式擺78規(guī)劃建議規(guī)劃建議5、主入口建議。主入口位置沿萬(wàn)達(dá)路設(shè)置，設(shè)計(jì)要求大氣、寬闊、具備標(biāo)志性（具備4排卡車同時(shí)進(jìn)出的能力），同時(shí)蔬菜、果品、水產(chǎn)、等需設(shè)立大型地磅。6、過(guò)道間距建議。一樓過(guò)道分三類，主干道、次入口干道、棟間距過(guò)道。合理安排之間的間距，不宜太寬或太窄，最大化商業(yè)價(jià)值的同時(shí)，不能影響商業(yè)氛圍。分別建議為24米、18米、12米左右。二樓連廊也要通車，主要為人行和三輪小貨車為主，方便二樓整體貫通，不用來(lái)回上下樓。太寬容易遮擋一樓店面，影響商業(yè)價(jià)值。建議在5-6米之間。7、樓梯和車道建議。上二樓樓梯位置不占用鋪位,退鋪位一定距離,以免影響商業(yè)價(jià)值，上二樓的車道，不占用一樓店面，建議設(shè)計(jì)在樓棟的側(cè)面，以免影響商業(yè)價(jià)值。二樓過(guò)道連廊規(guī)劃建議規(guī)劃建議5、主入口建議。主入口位置沿萬(wàn)達(dá)路設(shè)置，設(shè)計(jì)79規(guī)劃建議規(guī)劃建議8、層高面積建議。商業(yè)面積控制在合理范圍內(nèi)，以小為主，考慮可自由組合。開(kāi)間約4米，標(biāo)準(zhǔn)單戶使用面積盡量控制在27-30平米左右。一樓、二樓層高分別建議在5.9米和5.6米左右,以便提高使用面積.9、宿舍區(qū)建議。整個(gè)市場(chǎng)應(yīng)設(shè)立宿舍區(qū)，供市場(chǎng)商戶住宿。宿舍區(qū)建議設(shè)計(jì)科學(xué)現(xiàn)代化，不應(yīng)過(guò)于簡(jiǎn)單，以便提升項(xiàng)目整體市場(chǎng)形象，便于推廣營(yíng)銷。10、冷凍區(qū)設(shè)置建議。市場(chǎng)應(yīng)設(shè)立冷凍區(qū)，負(fù)責(zé)食品冷凍及制造冰塊，規(guī)模體量應(yīng)足以支撐市場(chǎng)需求（不易太大）。11、停車場(chǎng)設(shè)置建議。項(xiàng)目地北邊與連霍高速公路之間的綠化帶部分做為停車，供市場(chǎng)商戶及外來(lái)商戶車輛的停泊。12、倉(cāng)庫(kù)設(shè)置建議。據(jù)徐州當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)調(diào)研得出，本地農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的倉(cāng)庫(kù)大小不一，平均約50-150平米，干貨倉(cāng)儲(chǔ)比較小，糧油倉(cāng)儲(chǔ)相對(duì)較大一些。13、整體布局建議。整體規(guī)劃布局需考慮干濕分區(qū)，水產(chǎn)區(qū)需注重排水，糧油米面和干貨等應(yīng)