福城源項目整合推廣策略專題整體形勢業(yè)態(tài)規(guī)劃視覺表現(xiàn)

——目錄——第一章：問題很嚴(yán)重經(jīng)過現(xiàn)場觀察及初步溝通，奇思認(rèn)為，本案在建筑規(guī)劃設(shè)計方面存在“硬傷”，其中有三個問題尤顯突出。酒店公建與客房比例嚴(yán)重失衡1.總建面19291㎡，地上16323㎡，地下2968㎡2.圓形大廳，內(nèi)卷直徑20m，外圈直徑30m，挑高10.5m限制了商業(yè)價值的最大化長進(jìn)深、大開間、無法分割的超大面積決定了本案不能做成產(chǎn)權(quán)式酒店結(jié)論：自持經(jīng)營，將是本酒店的最佳選擇問題點一：酒店周邊商業(yè)氛圍不足，且商場接近飽和狀態(tài)鼓樓商圈的商場和大賣場數(shù)量，已能基本滿足區(qū)域內(nèi)消費(fèi)需求結(jié)論：本案不宜做成大型百貨商場，更不能做成寫字樓問題點二：商場臨街商鋪面積整體偏大，必須量身定制相關(guān)業(yè)態(tài)1.做成大型商業(yè)？人流量偏小，消費(fèi)額有限，必將影響后續(xù)經(jīng)營2.做成小商品店？小店業(yè)主會因店面空間過大、總價過高，而舉棋不定3.切割出售又導(dǎo)致項目性價比不高，削弱了市場競爭力結(jié)論：高不成低不就，是擺在商街面前的最大困境問題點三：商街雖處核心，但周邊商業(yè)氛圍的不足以及前期規(guī)劃的混亂使得本案正處于價值的“最低點”。有核心

無定位、無包裝、無推廣、無人流無商業(yè)價值小結(jié)如何跳出自身設(shè)置的“圈套”，走出價值“低谷”？讓我們把目光投向密云、投向市場……第二章：整體形勢大好大勢密云定位==生態(tài)密云，休閑之都密云旅游==原生態(tài)山水，體驗式休閑來看一組數(shù)據(jù)全縣林木覆蓋率達(dá)到60.3%水體質(zhì)量達(dá)到國家二級標(biāo)準(zhǔn)空氣質(zhì)量達(dá)到國家一級標(biāo)準(zhǔn)具有可開發(fā)價值的旅游資源達(dá)100多處密云水庫水面面積188平方公里每年吸納游客達(dá)760萬人次年旅游收入超13億元京承高速、奧運(yùn)利好、地鐵開通……密云的旅游正從單一的游客接待發(fā)展到涉及行、游、購、住、食、娛為一體的綜合旅游接待。契機(jī)所在旅游消費(fèi)（住宿、會議、娛樂、餐飲、特色購物等）為本案酒店、商業(yè)提供了龐大的市場空間。大局密云新城規(guī)劃(2005年--2020年)解讀密云新城主要職能“北京市生態(tài)科技新城，休閑旅游與會議培訓(xùn)基地；密云縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息中心”產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略“做優(yōu)第一產(chǎn)業(yè)，做強(qiáng)第二產(chǎn)業(yè)，做大第三產(chǎn)業(yè)。”——（外）迎來更多京城及鄰近區(qū)域的旅客人群密云新城人口規(guī)?！?020年密云新城規(guī)劃人口規(guī)模為35萬人?！薄▋?nèi)）本地蘊(yùn)涵巨大消費(fèi)潛力密云新城用地發(fā)展方向“城市主要向南、向西發(fā)展。”——西南方向正是京城，本案扼守101國道也就籠絡(luò)了來自西南的龐大客群“一心、兩帶、三片區(qū)”的城市格局“一心”是指潮河與白河匯合口處形成的生態(tài)綠心和城市中心；“兩帶”是指潮河、白河兩條濱水綠化帶及沿河布置的休閑度假服務(wù)設(shè)施帶；“三片區(qū)”是以潮河、白河和潮白河為界劃分為東、南、西三個片區(qū)。——本案位處新城核心地帶，優(yōu)勢明顯契機(jī)所在新城規(guī)劃把本案推上了歷史的舞臺，是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)，福城源切不可錯失良機(jī)。大缺口酒店/商業(yè)區(qū)域市場調(diào)研分析酒店名稱星級地址瑞海姆田園度假村☆☆☆☆☆北京市密云西大橋路2號世豪國際酒店☆☆☆☆☆北京市密云鼓樓東大街25號云湖度假村☆☆☆北京密云水庫內(nèi)湖云佛山度假村☆☆☆北京密云縣溪翁莊鎮(zhèn)世紀(jì)陽光假日酒店☆☆☆北京市密云縣濱河路26號云水建國假日酒店☆☆☆密云縣鼓樓西大街5號密云水庫賓館☆☆☆密云縣溪翁莊鎮(zhèn)霧靈山坐☆☆☆密云縣新城子鎮(zhèn)遙橋峪水庫北側(cè)北京交通云蒙山莊☆☆☆密云水庫白河主壩西側(cè)南風(fēng)賓館☆☆☆密云鼓樓南門十字路口燕山賓館☆☆密云新中街36號明湖山莊☆☆溪翁莊鎮(zhèn)密云水庫其中：世豪國際217套，瑞海姆田園度假村223套。密云部分酒店列表來自酒店市場的缺口全縣共有旅游賓館飯店40余家，其中五星級僅2家，且無一套總統(tǒng)套房。本案若以總統(tǒng)套房為切入點，問鼎高端市場，將贏得可觀的市場份額,建立突出的品牌形象。案名現(xiàn)狀位置商鋪面積銷售方式備注百世商業(yè)城毛坯車站路26號65000平米可租可售戶型以117—160㎡為主，年租金為18000元；售價：5500元/㎡，業(yè)態(tài)混亂、檔次低，目前租售狀況不好，但易初蓮花的進(jìn)入帶來了人流。久潤花園毛坯新北路北側(cè)10000平米銷售住宅底商是臨街商鋪，面積在100㎡左右，地上一層并送地下室，業(yè)態(tài)混亂，檔次低。物美大賣場已裝修經(jīng)營鼓樓大街18000平米租售地處密云繁華地段，人流密集。經(jīng)營生鮮、副食、百貨、家電等。國泰百貨已裝修經(jīng)營鼓樓大街17600平米租售地處密云繁華地段，人流密集。共五層，經(jīng)營國內(nèi)、國際眾多知名品牌。興旺動感商城已裝修經(jīng)營鼓樓大街

租售地處密云繁華地段，人流密集。日尚小商品城已裝修經(jīng)營鼓樓大街

租售主要以服裝、餐飲為主，地處密云繁華地段，人流密集。總結(jié)密云商業(yè)總體來說，還不夠發(fā)達(dá)，主要集中于鼓樓大街等繁華地段，業(yè)態(tài)比較混亂，規(guī)劃不合理，形象差。密云部分商業(yè)列表鼓樓大街：西單電器城、蘇寧電器城、國美電器城、大中電器城、迪信通手機(jī)超市、中復(fù)手機(jī)超市、物美大買場、國泰商城、云柏鞋城……基本飽和。肯得基，吉野家，好倫哥……廣受追捧，仍有缺口。比如麥當(dāng)勞、比如必勝客。國道：大鴨梨烤鴨店、小懶羊涮肉……特色消費(fèi)趨熱，經(jīng)營穩(wěn)定。來自商業(yè)市場的缺口晚上九點后去哪happy？夜生活如何打發(fā)？這是外地游客和本地居民的共同困惑。密云商業(yè)的不成熟和業(yè)態(tài)規(guī)劃的滯后，使得娛樂、休閑配套極度缺乏，影院、KTV、特色餐飲等難得一見。這，正是本案的機(jī)會所在。大利好縱使有“內(nèi)傷”，本案整體優(yōu)勢仍較突出天時：1.順應(yīng)密云旅游大勢；2.契合城市發(fā)展大局；地利：1.101國道與新南路交匯東南角；2.城市動脈，黃金地段；3.緊鄰鼓樓大街,密云新城繁華之所；人和：1.融入鼓樓財富商圈，輻射效應(yīng)明顯，易于將來吸納區(qū)域內(nèi)人流；2.住宅樓、第四中學(xué)環(huán)繞周邊，本案可為其量身定制商業(yè)布局，比如針對學(xué)生的網(wǎng)吧等諸多利好，使得本案有能力承接密云新一輪消費(fèi)熱潮的到來，填補(bǔ)市場空白，并擔(dān)當(dāng)中堅角色區(qū)域環(huán)境向好/城市規(guī)劃助力/市場留下缺口/項目優(yōu)勢支撐我們有理由相信：一個代表未來密云高端形象的酒店、商業(yè)復(fù)合體即將成型；一張杰出的城市名片即將矚目全城；小結(jié)第三章：項目定位項目總體定位:密云核心·主題式開放商業(yè)集群關(guān)鍵詞：全天候：繽紛不夜城，24小時全開放全臨街：東南西北中，“街”有不同全業(yè)態(tài)：吃喝玩樂購，來了不想走對案名的思考1.據(jù)項目總體定位，本案推廣的主體——酒店和商業(yè)“財富”意味明顯，而福城新天地更多表現(xiàn)為居住之“?！?，與商業(yè)之“富”無法建立直接聯(lián)系；2.鑒于本案特點，案名應(yīng)該體現(xiàn)大體量、國際化、多元有序、快樂悠閑的業(yè)態(tài)特征；3.本案前期包裝推廣有限，更名不會造成負(fù)面影響。第一主推案名：福城國際中心福城國際中心Slogan：新一代商業(yè)典范世界級頂尖商業(yè)街——第五大道，是曼哈頓島東區(qū)和西區(qū)的地標(biāo)性分界線，始終是紐約時尚生活的中心和世界公民的旅游圣地。作為一條與特色匯集，繁華與品質(zhì)相聚的商業(yè)名街，第五大道每年都會舉辦的各式游行折射出了紐約的文化多樣性及多元文化價值觀……國道旁、絕對的核心、密云的名片、商業(yè)的標(biāo)桿，懷揣宏愿，讓我們再把目光投向地球的另一端：因此，本案第二主推案名就是：第一大道福城·第一大道Slogan：繽紛至尚魅力無邊備3：富源時尚廣場Slogan：財富之源，繽紛至尚備1：好望角Slogan：贏領(lǐng)密云商業(yè)新浪潮備2：福樂匯國際街區(qū)Slogan：萬千福樂匯一城第四章：業(yè)態(tài)布局規(guī)劃鑒于建筑設(shè)計、戶型空間等已無法更改，對項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃將著重于整合與優(yōu)化保證業(yè)態(tài)與業(yè)態(tài)之間的互補(bǔ)性和相融性保證酒店和商業(yè)整體價值的提升，實現(xiàn)1+1＞2的品牌效應(yīng)實現(xiàn)本案社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的平衡與最大化規(guī)劃原則整體思路以購物中心，聚人氣以別樣風(fēng)情，添魅力以特色美食，留人氣以星級酒店，樹形象福城國際大酒店定位：密云首席涉外商務(wù)酒店5-6層2-6層1-9層商業(yè)集群之核心，項目價值的最高體現(xiàn)，“王冠上的寶石”。四星級酒店，卻身藏五星級的配套與英國皇室尊崇禮遇?？偨y(tǒng)套房。觀光電梯。地下：福城洗浴中心一層：大堂二層：多功能區(qū)三層：中央宴會廳四、五層：會議大廳四、五、六層：客房地下福城商業(yè)購物中心定位：密云首個(分層布局)休閑娛樂購物中心購物中心與酒店構(gòu)成項目價值“雙核”，其余商街將圍繞二者拾漏補(bǔ)缺，展開商業(yè)布局。四層：電影院、KTV、溜冰場、保齡球等。三層：大食代美食廣場、電玩城、網(wǎng)吧。二層：旅游為特色的小商品海洋。一層：麥當(dāng)勞或同類型快餐店、屈臣氏、中型超市、銀行等。四層：電影院、KTV、溜冰場、保齡球、臺球等三層：大食代美食廣場、電玩城、網(wǎng)吧二層：旅游為特色的小商品海洋一層：麥當(dāng)勞或同類型