本文格式為Word版，下載可任意編輯——物業(yè)公司空調系統(tǒng)水處理作業(yè)指導書空調系統(tǒng)水處理作業(yè)指導書

1作業(yè)目的：

維護設備和操作人員安好、裁減設備故障的發(fā)生，確保空調系統(tǒng)正常運行。

2作業(yè)范圍：

適用于河南***物業(yè)服務有限公司空調系統(tǒng)循環(huán)水處理。

3進場工作

3.1.1冷凍水系統(tǒng)

清洗膨脹水箱，然后環(huán)境污染水箱投加GT-805殺菌滅藻劑，開冷凍泵循環(huán)16-24小時，作全系統(tǒng)的釘菌滅藻肅污泥處理；再于膨脹水相投加GT-807殺菌滅藻劑，開冷凍泵循環(huán)16-24小時，作進一步的殺菌滅藻處理，于冷凍水最低點排放冷凍水，于膨脹水箱投加GB-801清洗劑，開泵循環(huán)24小時，可將系統(tǒng)內的浮銹、油污滲透肅離，于冷凍水最低點排放冷凍水，將剝出的銹渣、污泥排出冷凍系統(tǒng)之外，全系統(tǒng)的水排完后，開啟冷凍丫隔過濾器，除掉其間污雜物；補加自來水，水加滿后，開冷凍泵循環(huán)30分鐘，即刻停泵放水，如此重復2-3次，至排出的冷凍水澄清通明，于膨脹水箱投加GB-804冷凍水緩蝕劑，加藥后開冷凍泵循環(huán)15分鐘，使藥物平勻分布于整個冷凍系統(tǒng)。只要系統(tǒng)無泄漏現(xiàn)象，該藥物在一年內均有防銹緩蝕效果。進場工作完畢。

3.1.2冷卻水系統(tǒng)

A.用人工方法清洗冷卻塔，除掉塔盤上的灰塵、污泥，洗完塔投加GT-805殺菌劑，開冷卻泵循環(huán)16-24小時，作全系統(tǒng)的殺菌滅藻處理；

B.洗塔、排冷卻水，于冷卻塔投加GT-801清洗劑，加水至滿，開冷地泵循環(huán)作用24小時，對全系統(tǒng)舉行剝浮銹除油污清洗；

C.洗塔，排放全部冷卻水，水排完后，開啟冷卻塔過濾器，除掉過濾器上的污雜物；

D.開啟冷凝器端蓋，檢查冷凝器銅管是否有結垢現(xiàn)象，如有那么采用一個外接泵，用GT-801除垢液，中和鈍化液，預膜液分三步清洗冷凝器銅管，使鋼管熱交換效率保持良好；如鋼管無垢，但有生物污泥或銹渣等，那么用通炮器逐一鋼管通炮，通完炮再用系統(tǒng)的水沖洗。冷凝器端蓋刮銹漆，漆干后裝上端蓋，使冷凝器復原。

E.進場時如為人為停機，冷卻系統(tǒng)、冷凝器洗畢，于整系統(tǒng)投加GT-804濕保劑，可保證停機階段系統(tǒng)不展現(xiàn)銹蝕現(xiàn)象。

F.進場時如為開機階段，冷卻系統(tǒng)、冷凝器洗畢，于冷卻塔投加GT-802預膜液，開泵循環(huán)48小時。

G.排放預膜液，投加GT-803水穩(wěn)液（如用GT-809固體水穩(wěn)藥，那么不需預膜），進場工作完畢。

3.2日常管理工作

3.2.1冷凍水系統(tǒng)

由于該系統(tǒng)是密閉的，只要系統(tǒng)無泄漏，水量及藥物均損失很少，加上緩蝕劑和防銹劑有效期為一年，所以只需每季度抽水樣分析化驗水質，監(jiān)測系統(tǒng)有無泄漏，并實時補充冷凍緩蝕劑即可。殺菌滅藻采用每月交替投加GT-805,GT-807殺菌滅藻劑的方法處理。

3.2.2冷卻水系統(tǒng)

A.加藥工作

由于該系統(tǒng)是打開的，水分的蒸發(fā)、飛散使藥物濃度有所下降，而液體水穩(wěn)藥具有修補防銹膜，阻攔化學垢在冷凝器沉積的作用，所以應每周補藥一次（如用固體水穩(wěn)藥那么每月補藥一次，因該藥可根據(jù)本身在水中的飽和度釋放溶解）。

開機階段每周交替投加GT-805,GT-806殺菌劑作沖擊式殺菌滅藻處理。

B.排污工作

由于冷卻塔與大氣相通，大氣中的灰塵、污雜物會掉進冷卻塔塔盤，所以應至少每月清洗一次冷卻塔，如環(huán)境較差，那么應勤洗塔，勤排污。

C.分析測試工作

開機時，每月洗塔前應取一水樣分析PH、濁度、堿度、總鐵、總銅、細菌數(shù)等多項指標，如察覺某個工程超標，那么應調理水穩(wěn)藥的成份，或加大殺菌劑藥量，使之達成國家水質標準。

D.濕保工作

不少會館寫字樓只開空調八個月，有四個月停用空調，此時不存在結垢問題，但銹蝕較易發(fā)生，所以應于冷卻系統(tǒng)投加停機濕保藥，作停機防銹濕保處理。

3.3修理組監(jiān)視檢查分承包方對循環(huán)系統(tǒng)水處理的過程和結果，在合格的水質化驗單上簽名確認。

篇2：物業(yè)公司能源和修理費用測算指導書

物業(yè)公司能源和修理費用測算指導書

1.目的

合理科學的編制能源和修理費用測算，為工程的經(jīng)營工作供給穩(wěn)當?shù)倪\行依據(jù)。

2.適用范圍

公司全體在管工程、參謀、合作、合資等工程。

3.職責

3.1工程執(zhí)行（總）經(jīng)理負責對能源和修理測算費用的平衡和操縱工作。

3.2運營管理部/工程部負責人按照本指導書，概括負責本工程的能源和修理費用的測算工作。

3.3公司企管中心主管工程師組織能源工程師、設備工程師負責監(jiān)視、指導工程部的能源和修理的測算工作。

4.術語

能源：指工程部在公共區(qū)域使用的電、水（含生活熱水）、燃氣、熱力等消耗性資源，其中包括工程辦公室使用的能源，業(yè)戶或使用人自行使用的能源不在本指導書范圍。

5.程序

5.1費用測算的根本原那么

由于物業(yè)的種類、檔次、功能及設計上的差異，能源費用及修理費用往往有較大的區(qū)別，為使測算和實際處境盡量相吻合，要留神以下幾個原那么：

5.1.1要首先掌管工程的建筑面積、供暖面積、工程的使用性質等，尤其是具有商場、銀行、餐廳、消遣、洗浴等對外營業(yè)場所的物業(yè)，由于這些行業(yè)營業(yè)時間長，雙休日不休息，能源費用高，計算費用時要充分考慮設備的運行時間以及修理的周期和修理費用等。

5.1.2對設備設施要舉行實地測驗，了解設備的型號、規(guī)格以及設備的使用功率等；多數(shù)開發(fā)商不能實時供給設備設施的細致資料，需要運營管理部/工程部負責人親自到現(xiàn)場舉行摸底。在摸底中，熟諳物業(yè)，了解工程系統(tǒng)，為今后的工程管理打下根基。

5.1.3在測算中要充分考慮大型及能耗高的設備，如鍋爐、制冷機組、電梯、水泵等，能耗小的設備和經(jīng)常不使用的設備可以不考慮或少考慮。如消防水泵，每月只需啟動1～2次，在計算時可以疏忽不計；排管風機一般按裝在客戶房間內，其能源費用應由使用人支付，在測算中不予考慮；在公共區(qū)域的排管風機數(shù)量較少，能耗很低，可以疏忽不計；數(shù)量大時，可做粗略計算。

5.1.4根據(jù)工程的性質不同，各種能源的收費標準也不同，雖然北京市有統(tǒng)一的收費要求，但由于存在有中間環(huán)節(jié)，同一類型的物業(yè)，收費標準也會有差異。工程部在介入之前，要充分了解本工程實際合同規(guī)定的收費標準，以免造成較大的測算誤差。

5.2空調系統(tǒng)的能源測算

5.2.1空調系統(tǒng)的主要設備：

冷水機組、冷卻水泵、冷凍泵、冷熱水泵、冷卻塔、空調機組、新風機組、風機盤管、恒溫恒濕機、風幕等，其中制冷機組因制冷方式不同，能耗的計算方法也不同，離心機組和活塞式機組主要使用的是電能，而溴化鋰機組要充分考慮燃氣或蒸汽的用量。

5.2.2空調系統(tǒng)的運行時間

5.2.2.1按北方通常的運行規(guī)律，在冬季寫字樓為5個月，即11月1日～3月31日，居住小區(qū)為4個月，即11月15日～3月15日。在夏季，供給中央空調的物業(yè)為4個月，即從5月15日～9月15日。

5.2.2.2每天供給空調的時間，由于物業(yè)功能不同，應按合同商定的時間確定，通常寫字樓每天11小時，即早7:00～晚6:00，雙休日休息，酒店及公寓需全天24小時供給空調，商場那么考慮每天運行13～14小時，雙休日不停機。需要常年恒溫恒濕的重要場所，其恒溫恒濕機需全年365天開機運行。

5.2.3空調能源的計算原那么

5.2.3.1要充分考慮設備的配置和實際需要空調面積的比例，高檔物業(yè)設計余量較大，往往展現(xiàn)大馬拉小車的現(xiàn)象，在實際計算時，先要專心核實空調的制冷量(制熱量)和供冷（熱）面積的比值，即計算出負荷率，一般規(guī)律是每平方米應供給80～100W的制冷（熱）量，地下室通常不計算空調面積，首層大廳應按高度乘以樓層高度系數(shù)，直燃機組的大小火轉換比例也應按同樣方法考慮。

5.2.3.2根據(jù)空調的負荷大小計算中央機組的使用率，在夏季6、9月份，天氣剛熱，制冷機組的功耗可按50％運行計算，而在7、8月份的火熱季節(jié)，務必按100％的功耗考慮。

5.2.3.3新風機組需要常年運行，春秋季也不能停車；考慮到室內足夠的新風量，夜間要適當開啟新風機組2～3小時。

5.3電氣設備的能源測算

5.3.1電氣系統(tǒng)的主要設備：

電梯、生活水泵、樓道照明、庭院照明、樓宇照明、電開水器、霓虹燈等，酒店要考慮房間內的照明及電器用電，辦公樓和公寓的室內電費一般由客戶支付，不必再作測算。

5.3.2電氣設備運行時間

5.3.2.1電梯:

電梯運行時間由于物業(yè)功能不同而有較大差異，公寓酒店一般需24小時運行，而商場和寫字樓只在白天運行；同時要考慮電梯的使用頻率及開關門的時間，在電梯開關門時主機是不運行的；電梯的使用率一般按20～60%計算，居住小區(qū)一般在20～30％，寫字樓一般在40～50％考慮。

5.3.2.2生活水泵

生活水泵的使用頻率應按水泵流量和樓宇用水量考慮，用水量大而水泵流量小的配置，水泵起動時間較長，而用水量小水泵流量大的樓宇，水泵起動時間相對少一些。變頻泵的計算原那么一致。

5.3.2.3樓道照明

居住小區(qū)的樓道照明應考慮有沒有外窗，有外窗的樓道白天是不需要照明的，沒有外窗的樓道即使是在白天也應考慮照明問題，目前居住小區(qū)大片面樓道是有外窗的。從節(jié)能的角度考慮，樓道照明應安裝聲光控開關，沒有安裝聲光控開關的小區(qū)物業(yè)，工程部進駐后應首先舉行改造。一般處境下，居住小區(qū)的樓道照明每天按1～2小時開啟計算為宜；

寫字樓的樓道照明，在白天工作時間應全部開啟，在夜間和雙休日可按50％考慮；燈具的總功率應按照圖紙計算，若無細致圖紙，可按每平方米3～5W計算。樓道照明能耗很高，不得忽略。

地下停車場、機房等公共區(qū)域照明一般需全天24小時開啟，考慮到節(jié)能因素，白天可50～60％計算，夜間和雙休日應適當關閉一些燈具，照明功率可按30～40％計算。

5.3.2.4庭院、樓宇及霓虹燈照明

計算較簡樸，通常在夜間開啟，開啟時間為4～6小時，重大節(jié)日應整夜點亮。其照明功率按圖紙計算或舉行估算。

5.4水費及排污費的測算

5.4.1按一般規(guī)律，寫字樓的用水量每萬平方米40～100噸/日，酒店及餐飲業(yè)用水量較大，一般在每萬平方米100～200噸/日。

5.4.2夏季冷卻塔水的蒸發(fā)和飄散不成忽略，按照一般的規(guī)律，水的補充量約為冷卻水量的1～2％左右。

5.4.3物業(yè)的排污量應與用水量一致。

5.5設備修理費用的測算

由于物業(yè)的種類、檔次和年限不同，修理費用差距較大；尤其是在物業(yè)的首年度，大片面設備在維保期，一般修理費用較低。

5.5.1單位面積的修理費用

根據(jù)我公司目前管理的物業(yè)級別，寫字樓的單位面積修理費用約為14～18元。居住小區(qū)的修理費用和物業(yè)的檔次有關，物業(yè)管理費在2元～4元的居住小區(qū)，其單位面積修理費用約為2～4元；物業(yè)管理費在1.5元～2元的居住小區(qū)，其單位面積修理費用約為1.5～2元。

5.5.2電梯的維保費用

5.5.2.1按照創(chuàng)辦部的有關規(guī)定，電梯維保工作務必請專業(yè)公司舉行，按照目前北京市的電梯行情，電梯每部每月一般為400～500元，其中包括500～1000元以下零配件；

5.5.2.2電梯零配件費用，電梯在維保期內可以不考慮。其次年以后根據(jù)電梯的質量處境，每部每年約為1000～3000元；

5.5.2.3電梯年檢費用每部為8層（含8層）以下600元，每增加一層加收25元，雜物電梯額定載荷2噸以上，每增加1噸加收5%，包括限速器檢驗。

5.5.3各種檢測費用

5.5.3.1避雷系統(tǒng)檢測費用

按照北京市物價局的文件規(guī)定，三類建筑物避雷裝置每個檢測點的收費標準為70元，避雷裝置高度大于20米時，每增加5米加收費用5元。每個建筑物檢測收費缺乏300元的按300元收費。

5.5.3.2各種壓力儀器儀表檢測費用

安好閥檢測費用每個約50～300元；

壓力表檢測費用每塊約30元/半年；

配電室安好用具每套檢測費用在200元左右；（此費用未含閥型避雷器的檢測，如含閥型避雷器檢測，每套檢測費用約為600元）

5.5.4各系統(tǒng)修理費用

配電系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安好監(jiān)視系統(tǒng)、土建工程等修理費用應根據(jù)物業(yè)的使用處境和設備狀況抉擇，單獨舉行核算。

6.監(jiān)視執(zhí)行

公司企管中心主管工程師

7.相關/支持性文件

《北京市普遍居住小區(qū)物業(yè)管理費收費暫行手段》

《關于核定避雷裝置安好檢測收費（試行）的函》

《關于特種設備檢驗檢測收費標準（試行）的函》

8.質量記錄及表格

無

篇3：正弘物業(yè)冷水機組保養(yǎng)作業(yè)指導書

正弘物業(yè)冷水機組保養(yǎng)作業(yè)指導書

1目的

模范冷水機組保養(yǎng)，保證其正常工作

2適用范圍

公司各工程中央空調冷水機組的維護

3日常保養(yǎng)：各工程修理班

3.1周期：半月

3.2除掉機組外觀灰塵，金屬外觀除銹加防銹油。

3.3檢查機腳螺栓有無松動，機組有無奇怪振動及噪聲并立刻舉行處理。

3.4用氟里昂電子檢漏儀檢測機組有無氟里昂滲漏，當說明有滲漏時，應立刻舉行修復止漏、補充。

3.5檢查氟里昂充注量，其液位應位于氟里昂視鏡中間，必要時作適當調整。

3.6檢查油壓是否正常，油過濾器壓差大于25PSIG時，應更換油過濾器。并檢查回油系統(tǒng)的工作狀況，回油溫度（軸承溫度）應在允許范圍內。

3.7檢查油位是否位于上視鏡中間，展現(xiàn)油位低應立刻補充冷凍機油。

3.8檢查機組各項運行參數(shù)和電腦操縱中心工作程序。

3.9檢查換熱器換熱效果。

4一級保養(yǎng)：各工程修理班

4.1周期：半年

4.2檢查機組螺栓是否有松動，機組有無奇怪振動及噪聲，并立刻處理。

4.3做好機組、管道保溫。

4.4檢查機組是否泄漏氟里昂，有滲漏時應立刻處理。

4.5檢查油位是否適中，展現(xiàn)低油位應立刻舉行補充。

4.6檢查蒸發(fā)器及冷凝器換熱效果是否良好。

4.7保養(yǎng)啟動電動柜。

5二級保養(yǎng)：各工程修理班

5.1周期：年

5.2檢查回油系統(tǒng)、更換枯燥器、油過濾器、檢測冷凍機潤滑油應符合以下的規(guī)格：

5.2.1在10