★酒店可行性研究報告（標準版本）《現(xiàn)代酒店管理經(jīng)典》目

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第一部分：項目說明...1一．項目的背景(歷史、經(jīng)濟、文化、優(yōu)勢整合).1二．項目主辦者...1第二部分：項目概況...2一．項目的名稱和性質...2二．項目的選址...2三．項目擬建規(guī)模和標準...3飯店的標準功能分區(qū)及建筑布置四．項目的功能及服務對象...4五．市政工程和公共設施...5供電供水供熱、冷通訊計算機系統(tǒng)公用天線電視系統(tǒng)第三部分：投資環(huán)境研究...7一．風陽地區(qū)旅游資源概況...7二．市場研究...7客源分析方法的說明XX酒店客源狀態(tài)的分析第四部分投資估算及其構成...9總投資和資金籌集...9總投資資金募集二．投資構成(估算).9三．本項目總投資約2.2億元,具體構成見下表...9第五部分可行性研究數(shù)據(jù)的預測和選定...10營業(yè)收入預測...10客房營業(yè)收入預測餐飲營業(yè)收入預測商品營業(yè)收入預測康樂營業(yè)收入預測國際國內會議營業(yè)收入預測二．營業(yè)成本的預測標準...11客房營業(yè)成本餐飲成本商品成本國際國內會議成本出租汽車成本三．費用的預算標準(營業(yè)費用,管理費用,財產費用之和).12四．稅項...12五．固定資產折舊和開辦費攤銷...13第六部分：項目經(jīng)濟效益的評估...14第七部分：可行性報告的結論...15

第一部分：項目說明

一．項目的背景(歷史、經(jīng)濟、文化、優(yōu)勢整合)\o"鳳陽"鳳陽縣古稱鐘離國、濠州，明朝洪武七年改為鳳陽縣，鳳陽縣地處安徽省東北部，淮河中游南岸，北緯32°37′-33°03′、東經(jīng)117°19′-117°57′。北瀕淮河與五河縣相望，東臨南京，與明光市、定遠縣毗連，西接淮南，南近合肥，北靠蚌埠，它是明朝開祖皇帝朱元璋的家鄉(xiāng)。民間的“鳳陽花鼓”有“東方芭蕾”稱譽。2009農業(yè)全年實現(xiàn)地區(qū)生產總值72.89億元，同比增長15.3%。2008年總人口73.58萬人，全縣轄14個鎮(zhèn)、1個鄉(xiāng)，土地面積83524平方公里。隨著安徽鳳陽開發(fā)的深入，鳳陽成為省內外重要的歷史文化旅游城市，現(xiàn)代化都市的地位將進一步加強，為此，中外各大酒店集團及知名酒店品牌紛紛搶灘鳳陽，為了充分發(fā)揮它們的資金效益、經(jīng)營管理、人才信譽、品牌效應等優(yōu)勢，在鳳陽開發(fā)區(qū)興建一座現(xiàn)代化高規(guī)格五星級酒店已勢在必行?，F(xiàn)由安徽蚌埠宏晟置業(yè)有限公司籌集資金，請專業(yè)酒店管理公司管理，并由國內著名設計團隊擔綱酒店設計。二．項目主辦者項目主辦者為安徽省蚌埠市宏晟置業(yè)有限公司

第二部分：項目概況

一．項目的名稱和性質(一)由安徽蚌埠市宏晨置業(yè)有限公司投資興建鳳陽明皇國際酒店(二)

企業(yè)性質和特點蚌埠市宏晟置業(yè)有限公司成立于2004年，位于固鎮(zhèn)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)緯四路1號，是固鎮(zhèn)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)首批進駐企業(yè)之一。公司的經(jīng)營范圍是房地產開發(fā)，標準化廠房租賃等。經(jīng)過幾年的發(fā)展，蚌埠市宏晟置業(yè)有限公司目前已經(jīng)迅速成為固鎮(zhèn)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)骨干企業(yè)?？傎Y產現(xiàn)有5億多，旗下企業(yè)有：1.

固鎮(zhèn)縣原野物流有限公司2.

固鎮(zhèn)縣龍杰貿易有限公司3.

阿波羅音樂會所4.

神話夜總會5.

錦園大浴場6.

楚漢國際大酒店（三）企業(yè)經(jīng)營期XX酒店經(jīng)營期為20年（包括建設期3年）二．項目的選址酒店建于安徽鳳陽硅工業(yè)園內，位于寧洛高速鳳陽出口、鳳陽縣板橋鎮(zhèn)境內，規(guī)劃占地67畝，安徽鳳陽硅工業(yè)園背倚“兩淮一蚌”，北臨淮河黃金水道，南靠京滬鐵路，寧洛高速、省道307線平行穿區(qū)而過。交通便利，新建的蚌寧高速公路在我鎮(zhèn)有出入口，到南京約一小時路程，與蚌埠、明光等地距離均在４０公里以內，鎮(zhèn)內有京滬鐵路穿境而過，設有板橋火車站，京滬和淮南兩條鐵路經(jīng)過70公里，設立8個站點；省道101、307公路和合徐、蚌寧高速公路穿過縣境長度1720公里；淮河過境50公里，并設有臨淮船運碼頭，河道最深可通過吃水11米的船舶；鳳陽縣城距蚌埠機場20公里、合肥130公里、南京150公里；縣鄉(xiāng)公路通車里程2500公里，密度達1.24公里/平方公里。為接待國內外旅游者、商務客戶、會議人員、招商引資業(yè)務等創(chuàng)造了有利條件。三．項目擬建規(guī)模和標準（一）建筑結構及布局：一棟主樓（12層）、三棟副樓（各6層）、10棟別墅、三個停車場（二）酒店標準：五星級商務酒店標準（按最新標準）（三）功能分區(qū)及建筑布置部位功能層高面積備注主樓底層大堂、商務中心、商場、咖啡廳約8.8m1800㎡

二層中餐廳宴會大廳約5.5m1800㎡

三層中餐廳宴會廳、中餐廳包廂約4m1800㎡

四層中餐廳包廂約4m1800㎡

五層中餐廳VIP包廂約4m1800㎡

六層餐飲廚房約4m1800㎡

七層西餐廳2座約4m1800㎡

八層客房（普單、普標）約4m1800㎡

九層客房（普標）約4m1800㎡

十層客房（普三人、貴標）約4m1800㎡

十一層客房（貴單、貴標）約4m1800㎡

十二層客房（總統(tǒng)）約4m1800㎡

合計

21600㎡

副樓A底層停車場約4m1000㎡

二層游泳池約4m1000㎡

三層桑拿健身房、SPA約4m1000㎡

四層會議室（3?。┘s4m1000㎡

五層會議室（2中、1大）約4m1000㎡

六層洗滌區(qū)約4m1000㎡

合計

6000㎡

副樓B底層酒吧、夜總會約4m1000㎡

二層KTV（小包廂）約4m1000㎡

三層KTV（中包廂）約4m1000㎡

四層KTV（大包廂）約4m1000㎡

五層棋牌室約4m1000㎡

六層行政區(qū)約4m1000㎡

合計

6000㎡

別墅20棟

4室2廳、一廚多衛(wèi)、

陽臺、書房、休閑約4m420㎡

合計

約4m8400㎡

員工綜合樓底層員工餐廳約4m1000㎡

二樓員工更衣室約4m1000㎡

三樓員工洗浴室約4m1000㎡

四樓員工活動室約4m1000㎡

五樓男員工宿舍約4m1000㎡

六樓女員工宿舍約4m1000㎡

合計

約24m6000㎡

總計：約48000㎡四．項目的功能及服務對象（一）項目的功能1.客房可同時入住450人以上2.餐廳可同時容納1000人以上就餐3.大會議室可容納400人、另有中小型會議室5個4.酒店商場5.溫泉游泳池6.桑拿健身房7.網(wǎng)球場，羽毛球場。8.夜總會（二）服務對象1.政府及事業(yè)單位2.商務人士3.園區(qū)內外的企業(yè)4.附近居民5.旅游團隊6.學者等五．市政工程和公共設施（一）供電獨立式雙路10KV高壓同時供電，主戰(zhàn)線采用單母分段形成，經(jīng)變壓器提供380V/220V低壓電源，低壓側立通行，互為聯(lián)絡。自備800KV柴油發(fā)電機組。配電公式分樹干和放射混合式，大容量配電采用密集型母線，小容量配電采用電纜、導線配電。（二）

供水由市政府上水道就近承接引水，城市最低水壓按0.15MPa考慮（三）供熱、制冷采用上海翰藝四管制智能中央空調，空氣能熱水設備（四）通訊設電話總機房，裝1000門容量，自助數(shù)字特控交換機，引入直線電話300門，引入中斷線120對，并裝用電傳、傳真設備。（五）弱電系統(tǒng)采用樓控宇智能化系統(tǒng)，對酒店樓控進行智能化管理（含：燈控空調、背景音樂、局域網(wǎng)及智能化、安防及電視監(jiān)控系統(tǒng)、應急系統(tǒng)、穩(wěn)溫、穩(wěn)濕控制等）。（六）自助泊車系統(tǒng)采用智能化泊車系統(tǒng)（七）智能電梯控制系統(tǒng)采用身份識別系統(tǒng)管理電梯及客房安全。

第三部分：投資環(huán)境研究

一．風陽地區(qū)旅游資源概況（一）鳳陽縣小崗村鄉(xiāng)村旅游區(qū)AAAA現(xiàn)為國家4A級旅游景區(qū)的小崗村鄉(xiāng)村旅游區(qū)位于鳳陽縣東部28公里處，距南洛高速鳳陽出口15公里。全村現(xiàn)有849戶3823人，土地面積13700畝。（二）鳳陽縣明皇陵風景區(qū)位于鳳陽縣城西南約7公里處，為朱元璋父母的葬地，1982年被列為全國重點文物保護單位，現(xiàn)為安徽省第二條仿古國際旅游線上的重要游覽點。（三）鳳陽縣鼓樓風景區(qū)AAA位于鳳陽縣城中心，建于明洪武八年。二．市場研究(一)

客源分析方法的說明:1：酒店產品經(jīng)營的最大特點是它必須讓客人到酒店來進行消費，而且客人到酒店的消費的主要動機是客人在酒店所在地的活動需要進行宴請、過夜、開會、健身等綜合性消費。這樣，對酒店的類型、等級、數(shù)量、季節(jié)性分布等的分析就轉化為對酒店的所在地活動、環(huán)境與內容所能吸引到的客源類型、等級、數(shù)量、消費結構，季節(jié)性分布的全面分析。2：由于地域性環(huán)境與活動是一個動態(tài)發(fā)展的概念，因此分析為短期和長期兩種。由于鳳陽硅工業(yè)園區(qū)是一個新的開發(fā)區(qū)，因此長期的發(fā)展趨勢可能更加重要。這里的長期標志是鳳陽硅工業(yè)園區(qū)及當?shù)芈糜尉皡^(qū)的開發(fā)與建設時間至少需要3年以后，即2014年以后。這里指的短期是指鳳陽硅工業(yè)園區(qū)在3~5年之內，園區(qū)企業(yè)尚未全部落戶。周邊旅游景點也只是市級旅游吸引物，客源以一日游為主，以國內游客為主，產生住店客人不多的客源情況。(二)

安徽鳳陽酒店客源狀態(tài)的分析1.

明皇國際酒店長期的客源特征（1）縣政府企業(yè)單位（2）招商引資的商務人士（3）園區(qū)內多家企業(yè)（4）附近居民（5）旅游團（6）其它2.

明皇國際酒店短期的客源特征（1）居住商人和散客商人不含（2）會議客人可能較多，因為縣及硅工業(yè)園區(qū)周邊沒有四、五星級高檔酒店，政府招商活動及會議必須重視。（3）.海外旅游觀光客人不多（4）可能國內及市縣客人一日游比較多

第四部分投資估算及其構成一．總投資和資金籌集(一)總投資總投資為約2.2億元注冊資金為0.3億元(三)資金籌集本項目資金由安徽宏晨置業(yè)有限公司投資二．投資構成(估算)由中國蚌埠市宏晟置業(yè)有限公司獨資三．本項目總投資約2.2億元,具體構成見下表(注:將據(jù)建筑設計單位的工程概算為準,此數(shù)據(jù)僅作可行性研究用)投資構成情況表序號項目金額(萬元)1建筑費68002裝飾費89003外配套工程費3804五通一平費20705質量監(jiān)督費3106綠化費16207設計費5508地質勘探費609管理費30010不可預見費61011污水處理費410合計

22010第五部分可行性研究數(shù)據(jù)的預測和選定

本研究報告使用的基本數(shù)據(jù)和基本條件是根據(jù)”鳳陽市場調研”報告及鳳陽周邊同類酒店的實際經(jīng)營狀況為基礎,結合本酒店的具體情況而預測的。一．營業(yè)收入預測(一)

客房營業(yè)收入預測考慮到本酒店的規(guī)模,鳳陽工業(yè)園區(qū)以及客源市場的需求情況,將年平均入住率定為60%?？头繝I業(yè)收入預測表項目間/套數(shù)年平均開房率平均房價(元)金額(萬元)頂級貴賓房140%8800

高級貴賓房755%3800

豪華商務房8068%680

高級商務房13065%580

（二）餐飲營業(yè)收入預測據(jù)市場情況本酒店餐飲營業(yè)收入按餐飲面積,位數(shù),上座率及消費水平進行預測。餐飲營業(yè)收入預測表項目餐位數(shù)(位)上座率(%)平均消費水平(元)金

額西餐20070早30中60晚70合計160

中餐120070早20中70晚80合計170

合計

330

（三）:國際國內會議營業(yè)收入預測

按利用率50%測算，人均消費300元/天（四）：溫泉游泳池營業(yè)收入預測

按150人/天接待量，人均消費100元/天測算（五）;其他服務收入預測包括洗衣服務，票務服務等每人平均消費水平為30元二．營業(yè)成本的預測標準1.

客戶營業(yè)成本:在會計接算時此項目成本歸入營業(yè)費用,蚌埠市酒店客房營業(yè)成本平均水平為其收入的8---10左右%。本研究報告按10%計算。2.

餐飲成本:按其收入的45%計算,既毛利率55%3.

商品成本:按其收入的80%計算,既毛利率20%4.

國際國內會議成本:按其收入的30%計算5.

溫泉成本：按其收入的20%計算三．費用的預算標準(營業(yè)費用,管理費用,財產費用之和)（一）人員編制和工資標準1、人員編制以酒店每間客房1.5個人即系數(shù)1.5來測算。1.3*218=268人，2、工資標準;總經(jīng)理加3個總監(jiān)平均月工資10000元，部門正副經(jīng)理12人平均月工資5000元，服務工作人員約300人平均月工資1500元。（二）.

廣告推銷費：按營業(yè)收入的1%測算（三）.

水電氣：按營業(yè)收入的10%測算（四）.

維護保養(yǎng)費用：按營業(yè)收入的2%測算（五）.

培訓費：第一年10萬，以后每年約5萬元。（六）

服裝費;第一年人均1000元；第二年起人均600元（七）.

辦公差旅費：按營業(yè)收入的0.5%測算（八）

交際應酬費：按營業(yè)收入的:3~6%（九）.

董事會費:按營業(yè)收入的0.3~0.5%（十）

管理公司管理費：按營業(yè)收入的:2%測算（十一）.

開會經(jīng)費：按當年工資總額的2%測算（十二）保險費：按固定資產價值的0.3%測算（十三）.

待業(yè)保險費，按按當年工資總額的15---25%測算（十四）職工福利費，按當年工資總額的14%測算（十二）.

其它費用：按營業(yè)收入的2%測算四．稅項1.

營業(yè)稅按規(guī)定稅率計算:客房餐飲為6%,

溫泉為8

%2、所得稅33%五．固定資產折舊和開辦費攤銷折舊根據(jù)現(xiàn)行會計制度規(guī)范，企業(yè)固定資產折舊方法一般采用平均年限法即直線法，交通運輸工具也可采用工作量法。固定資產折舊預測表類別使用年限原值年折舊率（%）年折舊額備注房屋建筑20原價5%現(xiàn)價值×5%

機器設備10原價5%現(xiàn)價值×5%

交通運輸設備10原價5%現(xiàn)價值×5%

家具設備8原價5%現(xiàn)價值×5%

電器及影視設備6原價5%現(xiàn)價值×5%

文體娛樂設備6原價5%現(xiàn)價值×5%

其它設備8原價5%現(xiàn)價值×5%

投資者投資本金償還(凈利潤與