店鋪選址調(diào)查的分析報(bào)告店鋪選址前首要的準(zhǔn)備工作就是對(duì)店鋪地址進(jìn)行周密的調(diào)查,列出一份詳盡的選址調(diào)查報(bào)告,從而逐一分析店鋪的選址的利與弊,最后確定該地址是否適合店鋪的運(yùn)營(yíng).店鋪選址調(diào)查報(bào)告第一步了解該地段家庭人口及收入水平家庭狀況是影響消費(fèi)需求的根本因素.家庭特點(diǎn)包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等.如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配,會(huì)明顯地影響未來(lái)商店的銷售.如所在地區(qū)家庭平均收入的提升,那么會(huì)增加家庭對(duì)選購(gòu)商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求.家庭的大小也會(huì)對(duì)未來(lái)的商店銷售產(chǎn)生較大影響.比方一個(gè)兩口之家的年青人組成的家庭,購(gòu)物追求時(shí)尚化、個(gè)性化、少量化；而一個(gè)三口之家的家庭〔有一個(gè)獨(dú)生子女〕,那么其消費(fèi)需求幾乎是以孩子為核心來(lái)進(jìn)行.家庭成員的年齡也會(huì)對(duì)商品具有不同需求.比方,老齡化的家庭其購(gòu)物傾向?yàn)橘?gòu)置保健品、健身用品、營(yíng)養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭那么重點(diǎn)投資于兒童食品、玩具等.店鋪選址調(diào)查報(bào)告第二步人口密度的普查一個(gè)地區(qū)的人口密度,可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來(lái)確定.一個(gè)地區(qū)人口密度越高,那么選址商店的規(guī)?？上鄳?yīng)擴(kuò)大.要計(jì)算一個(gè)地區(qū)的白天人口,即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù),減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù).局部隨機(jī)流入的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi).白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地.對(duì)白天人口多的地區(qū),應(yīng)分析其消費(fèi)需求的特性進(jìn)行經(jīng)營(yíng).比方采取延長(zhǎng)下班時(shí)間、增加便民工程等以適應(yīng)需要.人口密度高的地區(qū),到商業(yè)設(shè)施之間的距離近,可增加購(gòu)物頻率.而人口密度低的地區(qū)吸引力低,且顧客光臨的次數(shù)也少.店鋪選址調(diào)查報(bào)告第三步客流量的統(tǒng)計(jì)一般在評(píng)估地理?xiàng)l件時(shí),應(yīng)認(rèn)真測(cè)定經(jīng)過(guò)該地點(diǎn)行人的流量,這也就是未來(lái)商店的客流量.人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系.上下車客人數(shù)的調(diào)查重點(diǎn)為：.各站上下車乘客人數(shù)歷年來(lái)的變化..上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利..上下車乘客人數(shù)假設(shè)減少,又無(wú)新的交通工具替代的情況下,商圈人口也會(huì)減少.根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu),可了解不同年齡顧客的需求.一般而言,調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點(diǎn).如：.居住人口集聚區(qū).如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等..日常上班的場(chǎng)所、學(xué)校、醫(yī)院等,乃白天人口集結(jié)之場(chǎng)所,也就是人口聚集地區(qū)..火車站、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點(diǎn),也是人口聚集之處..體育場(chǎng)、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動(dòng)的場(chǎng)所.店鋪選址調(diào)查報(bào)告第四步分析消費(fèi)者的購(gòu)置力商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的,因此,商圈人口收入水平對(duì)地理?xiàng)l件有決定性的影響.家庭人均收入可通過(guò)入戶抽樣調(diào)查獲取.比方北京西郊某商廈在立地之初,就對(duì)周圍商圈一至二公里半徑的居民根據(jù)分群隨機(jī)抽樣的方法,抽取出家庭樣本2000個(gè).經(jīng)過(guò)匯總分析,這2000戶居民中,人均收入在月千元左右的約占50%,500—1000元的占20%,1000—1500元的占20%,人均月收入500元以下的10%;人均月收入2000元以上的約占10%.由此說(shuō)明,該地區(qū)居民大都系工薪族家庭,屬于中等收入水平.店鋪選址調(diào)查和評(píng)估方法(1)商圈的調(diào)查商圈,也稱商業(yè)圈,是指店鋪吸引消費(fèi)者的地理區(qū)域.商圈的大小,與消費(fèi)者所購(gòu)置商品的特性、消費(fèi)習(xí)慣、交通因素等有很大關(guān)系.一般以店鋪設(shè)定的地點(diǎn)為圓心,周圍一定距離為半徑所劃定的范圍作為商圈設(shè)定考慮的因素,但實(shí)際上,還應(yīng)綜合店鋪的業(yè)態(tài)形式、商品的特性、交通網(wǎng)的設(shè)立等一系列因素.而且商圈的形式不一定都是同心圓,店鋪類型、規(guī)模、周圍有無(wú)競(jìng)爭(zhēng)者,顧客往返時(shí)間和交通障礙等都會(huì)影響商圈調(diào)查的結(jié)果.商圈包含三個(gè)層次：中央商業(yè)田、次級(jí)商業(yè)田和邊緣商業(yè)圈.中央商業(yè)圈占這一店鋪顧客總數(shù)的55%—70%.這是最靠近店鋪的區(qū)域,顧客在人口中所占的密度最高,每個(gè)顧客的平均購(gòu)貨額也最大,很少同其他商圈發(fā)生重疊.次級(jí)商業(yè)圈包含這一店鋪顧客總數(shù)的15%—25%.這是位于中央商業(yè)圈外圍的商圈,顧客較為分散,一般日常用品對(duì)這一商圈的顧客缺少吸引力.邊緣商業(yè)圈包含了剩余局部的顧客,他們最分散,如便利店對(duì)他們就不具有吸引力,只有一些特殊品、選購(gòu)品才會(huì)吸引他們的到來(lái).①有效商圈范圍的調(diào)查對(duì)于新設(shè)店鋪商圈的劃定,往往通過(guò)調(diào)查評(píng)價(jià),包括對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的分析和對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查.市場(chǎng)趨勢(shì)分析要收集有關(guān)資料,如人口分布的預(yù)測(cè)、新住宅的興建、公共交通運(yùn)輸、城市規(guī)劃等方面的資料.對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查,如往返于商店的距離和花費(fèi)的時(shí)間多少是顧客樂于接受的,一家商店的坐落插所要具備哪些特征才能吸引顧客,最可能來(lái)新店的人們的住址等.分析市場(chǎng)趨勢(shì)和調(diào)查消費(fèi)者這兩方面可以同時(shí)采用,也可只用其中一項(xiàng),同樣都可為勾劃商圈輪廓提供依據(jù).要?jiǎng)澏ㄒ患倚略O(shè)店鋪的商圈界限,可使用美國(guó)學(xué)者威廉雷利提出的雷利法那么,也可稱為“零售引力法那么〔定律〕〞.他認(rèn)為,商圈規(guī)模由于人口的多少和距離店鋪的遠(yuǎn)近而有所不同,店鋪吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離兩方面發(fā)揮作用.具內(nèi)容是在兩個(gè)城鎮(zhèn)之間設(shè)立一個(gè)中介點(diǎn),顧客在此中介點(diǎn)可能前往任何一個(gè)城鎮(zhèn)購(gòu)置,這個(gè)點(diǎn)位于對(duì)顧客具有同等吸引力的兩家商店位置上.雷利法那么假定兩地的交通條件和供給狀況是相同的.那么A城鎮(zhèn)的商圈范圍為15公里,B城鎮(zhèn)的商圈范圍為5公里.實(shí)際上,任何兩地的交通條件和供給狀況都不會(huì)完全相同.因此,企業(yè)在確定商圈時(shí),要考慮到不同地點(diǎn)的實(shí)際情況,對(duì)測(cè)定的商圈大小進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整,使之更接近于真實(shí)情況.雷利法那么較適宜于以汽車為交通工具的國(guó)家和地區(qū),對(duì)亞洲地區(qū)采說(shuō),人口密度高,購(gòu)物主要以步行為主,可能更多地考慮步行的距離對(duì)商圈的影響作用.對(duì)于超級(jí)市場(chǎng)而言,不同的業(yè)態(tài)模式由于經(jīng)營(yíng)的商品種類不同,目標(biāo)顧客不同,因而具有不同的商圈范圍；借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn),一般而言；倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)實(shí)行會(huì)員制度.許多商品都是成批購(gòu)置,商圈范圍可到達(dá)50公里；大型綜合超市賣場(chǎng)面積大,經(jīng)營(yíng)商品種類豐富,因而可吸引遠(yuǎn)距離的顧客,商圈也可到達(dá)15-20公里;而標(biāo)準(zhǔn)食品超市主要經(jīng)營(yíng)食品、商圈一般為5公里；傳統(tǒng)食品超市經(jīng)營(yíng)的商品種類少,商圈約為1—3公里；便利店由于經(jīng)營(yíng)商品種類少,而價(jià)格又比其他的超市高,消費(fèi)者購(gòu)置主要是為了求方便,因而商圈只有500米左右.②商圈的顧客群調(diào)查商圈內(nèi)的顧客群分為兩局部：一是流動(dòng)人口：二是住戶.兩種人口對(duì)營(yíng)業(yè)額的影響不同.流動(dòng)人口測(cè)定的一般方法是：a.指定專人〔最好是兩個(gè)以上的人員,可輪流測(cè)量,獲得全天的測(cè)試資料〕到預(yù)定的店址測(cè)定各年齡層的人數(shù).b.將幾個(gè)時(shí)段內(nèi)測(cè)定的流動(dòng)人口數(shù)平均,得到每小時(shí)平均人數(shù).c.預(yù)估不同年齡層可能發(fā)生的客單價(jià),即每一個(gè)顧客的購(gòu)置金額.d.預(yù)估入店率,即流動(dòng)人口中進(jìn)入店鋪的人數(shù)比例.住戶測(cè)定的方法是：.按商圈范圍分層測(cè)定住戶效.當(dāng)前資料可從居民住宅區(qū)的居委會(huì)獲得,未來(lái)資料可從政府有關(guān)部門獲得..根據(jù)遠(yuǎn)近距離估計(jì)入店串,第一商圈最高,第二商圈次之,第三商圈最低..客單價(jià)預(yù)估那么與入店率成反比,距離近、常上門的顧客,其購(gòu)置單價(jià)通常不會(huì)太高,而距離遠(yuǎn)、上門次數(shù)少的顧客,其購(gòu)置的單價(jià)通常較高.住戶的情況調(diào)查是耗時(shí)最大的調(diào)查工程,而且了.解的越詳細(xì)越好.有關(guān)資料的收集可借助問卷調(diào)查表,調(diào)查表可通過(guò)4條渠道發(fā)送：委托專業(yè)人員上門分送；與居委會(huì)合作分送；與學(xué)校合作,通過(guò)中小學(xué)生送到達(dá)家庭；郵寄或直接送人住宅區(qū)的信箱內(nèi).無(wú)論采取何種方式,都必須有必要的誘導(dǎo),如重要性說(shuō)明,贈(zèng)送小禮品,按問卷編號(hào)開獎(jiǎng)等等.店址調(diào)查及其評(píng)估方法③商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查在作商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查時(shí),必須考慮到以下因素：現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的數(shù)量,規(guī)模分布,新店開張率,所有商店的優(yōu)勢(shì)與弱點(diǎn),短期和長(zhǎng)期變動(dòng)以及飽和情況等.任何一個(gè)商圈都可能處于商店過(guò)少、過(guò)多或飽和的情況.過(guò)小的商圈內(nèi)只有很少的商店,提供滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者需求的特定產(chǎn)品與效勞,以至每家商店都得不到相應(yīng)的投資回報(bào)；一個(gè)飽和的商圈內(nèi)的商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對(duì)特定產(chǎn)品與效勞的需要.飽和指數(shù)說(shuō)明,一個(gè)商圈所能支持的商店不可能超過(guò)一個(gè)固定數(shù)量,飽和指數(shù)可由下式求得：一般來(lái)說(shuō),應(yīng)選擇飽和指數(shù)較高的商圈開店.由于飽和指數(shù)越大,這意味著改善圈內(nèi)的飽和度越低；飽和指數(shù)越小,商圈的飽和度越高.④開業(yè)后營(yíng)業(yè)額估算營(yíng)業(yè)額的估算應(yīng)考慮：商圈內(nèi)常住居民的購(gòu)置量；商圈范圍內(nèi)企事業(yè)單位的購(gòu)置量；流動(dòng)顧客群的購(gòu)置量；超級(jí)市場(chǎng)在商圈范圍內(nèi)的市場(chǎng)占有率等.對(duì)于商圈內(nèi)常住居民的營(yíng)業(yè)額估計(jì),可采用下式：住戶營(yíng)業(yè)額估計(jì)；戶數(shù)*人店率*客單價(jià)那么：第一商圈：80*45%*50=1800〔元〕第二商圈：350*25%*58=5075〔元〕第三商圈：600*10%*70=4200〔元〕住戶總營(yíng)業(yè)額：1800+5075+4200=11075〔元〕對(duì)于商圈內(nèi)流動(dòng)人口的營(yíng)業(yè)額估計(jì),可采用下式：流動(dòng)人口營(yíng)業(yè)額估計(jì)〔元/時(shí)〕；每小時(shí)平均人數(shù)*客單價(jià)*入店率將不同年齡層加總的預(yù)估營(yíng)業(yè)額〔元/時(shí)〕乘上一個(gè)“常數(shù)〞,即為每日流動(dòng)客的營(yíng)業(yè)額.便利店該常數(shù)值可設(shè)為20,而超市那么可根據(jù)營(yíng)業(yè)時(shí)間的長(zhǎng)短來(lái)確定,如營(yíng)業(yè)時(shí)間為12小時(shí),那么常數(shù)可設(shè)為10,原因是每天都會(huì)有一段離峰時(shí)間,扣除離峰時(shí)間,才比擬接近事實(shí),舉例如表3—2所7K.表1—2營(yíng)業(yè)額預(yù)估合計(jì)：2450.90元/時(shí)X20=49018〔元/日〕那么總營(yíng)業(yè)額為：11075+49018=60093〔元/日〕⑤適宜的賣場(chǎng)面積確定連鎖超市一般對(duì)某種業(yè)態(tài)的店鋪都定有賣場(chǎng)面積標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)場(chǎng)結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn).這一方面是為了樹立統(tǒng)一的企業(yè)形象；另一方面也是為了使商品的平面布置、立體陳列、設(shè)備安置等店鋪設(shè)計(jì)工程套用標(biāo)準(zhǔn)化的模式,以降低設(shè)計(jì)費(fèi)用；也是為了使各連鎖店的商品結(jié)構(gòu)的根本一致性而使采購(gòu)本錢和流動(dòng)資金降低.所以,要實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)化,首先必須做到賣場(chǎng)面積及結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)化.但是,由于完全標(biāo)準(zhǔn)化的店鋪往往難以找到,所以對(duì)于不同業(yè)態(tài)的店鋪可以設(shè)定一個(gè)范圍,各公司在選址時(shí),可根據(jù)預(yù)估的營(yíng)業(yè)額指標(biāo),做一相應(yīng)調(diào)整.［例］假定目前國(guó)內(nèi)中小型超市平均每天每平方米銷售額為90元,那么超市的賣場(chǎng)面積為60093/90:667.720〔平方米〕.一般來(lái)說(shuō),賣場(chǎng)與后場(chǎng)〔倉(cāng)庫(kù)和辦公室等〕的比例為8:2,那么這家超市的總的營(yíng)業(yè)面積為667.70/0.8:834.63〔平方米〕,后場(chǎng)面積為166.93平方米.另外,企業(yè)還可根據(jù)預(yù)選地址周圍環(huán)境〔包括道路交通條件等〕的實(shí)際變化,對(duì)店鋪面積做一相應(yīng)調(diào)整,以使其更接近于實(shí)際情況.⑥投資收益調(diào)查通過(guò)商圈調(diào)查可以估算店鋪的營(yíng)業(yè)額,但該店鋪是否值得經(jīng)營(yíng),還必須把營(yíng)業(yè)額與投資額相比擬,評(píng)估出損益狀況.這項(xiàng)評(píng)估要注意長(zhǎng)遠(yuǎn)性的考慮,如10年以上.①開店投資預(yù)估.開店投資主要包括：a.設(shè)備,如冷凍、冷藏設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、收銀機(jī)系統(tǒng)、水電設(shè)備、車輛、后場(chǎng)辦公設(shè)備、內(nèi)倉(cāng)設(shè)備、賣場(chǎng)陳列設(shè)備等.b.工程,如內(nèi)外招牌、空調(diào)工程、水電工程、冷凍、冷藏工程、保安工程等.c.包裝材料,如營(yíng)業(yè)性和保沽性消耗品等.d.設(shè)計(jì)費(fèi)用,對(duì)連鎖公司來(lái)說(shuō),這筆費(fèi)用可大大節(jié)約.連鎖公司總部應(yīng)事先確定設(shè)備及工程投資工程、供給廠商、數(shù)量及金額.②經(jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)估.經(jīng)營(yíng)費(fèi)甩可分為固定費(fèi)用與變動(dòng)費(fèi)用兩類.固定費(fèi)用是指與銷售額的變動(dòng)沒有直接關(guān)系的費(fèi)用支出,如工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、水電費(fèi)、治理費(fèi)等；變動(dòng)費(fèi)用是指隨商品銷售額的變化96變化韻費(fèi)用,如運(yùn)雜費(fèi)、保管費(fèi)、包裝費(fèi)、商品損耗、借款利息、保險(xiǎn)費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅等.上述各項(xiàng)費(fèi)用究竟要限制在多少之內(nèi),無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),但最根本的前提是：毛利率要大于費(fèi)用率.同時(shí)要注意以下各項(xiàng)：貸損限制在0.4%以.店員薪資總額不得超過(guò)總費(fèi)用的一半；人事費(fèi)用與銷售額的比軻須小于7%;總費(fèi)用與銷售額的比例便利店要在18%以內(nèi)〔以25%的毛利率為根底〕,超市要在12%以內(nèi)〔以17%的毛利率為根底〕；總費(fèi)用與總利潤(rùn)之比要維持在80%之內(nèi)；固定費(fèi)用占總費(fèi)用的比例應(yīng)為85%以上.店址調(diào)查及其評(píng)估方法③損益平衡點(diǎn)分析.損益平衡點(diǎn)是指店鋪收益與支出相等時(shí)的營(yíng)業(yè)額,超過(guò)此點(diǎn),店鋪即有盈利,低于此點(diǎn)即表示虧損.a.損益的計(jì)算方法如下：實(shí)際攢益=稅前損益一分擔(dān)總部費(fèi)用稅前損益=銷售毛利一變動(dòng)費(fèi)用一固定費(fèi)用銷售毛利=營(yíng)業(yè)收人一銷售本錢b.損益平衡點(diǎn)的計(jì)算方法如下：固定費(fèi)用損益平衡點(diǎn)銷售額：毛利率-變動(dòng)費(fèi)用率c.經(jīng)營(yíng)平安率的計(jì)算方法如下?lián)p益平衡點(diǎn)銷售額)X100%經(jīng)營(yíng)平安)X100%預(yù)期銷售額這一比例是衡量店鋪經(jīng)營(yíng)狀況的重要指標(biāo),一般測(cè)定的標(biāo)準(zhǔn)為：平安率在30%以上為優(yōu)秀店；20%—30%為優(yōu)良店；10%?20%為一般店；10%以下為不良店.(2)店址調(diào)查的評(píng)估方法店址在進(jìn)行了立地調(diào)查,對(duì)某些指標(biāo)進(jìn)行了估算后,還不能確定是否適合開店,只有對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行評(píng)估后,才能做出決定.本節(jié)只給出兩種根本的方法,以供讀者參考.①比擬法即將本店的各種條件與銷售業(yè)績(jī)良好的商店比擬,看看其優(yōu)于本店的條件有哪些,劣于本店的條件有哪些.這樣,企業(yè)就可以了解本店鋪在同類市場(chǎng)上的地位以及缺乏之處.通過(guò)逐步改善,提升企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)地位.②市場(chǎng)占有率法對(duì)于任何一個(gè)店鋪來(lái)說(shuō),都有一個(gè)損益平衡點(diǎn)銷售額的估計(jì)假設(shè)此銷售額所要求的商圈必要市場(chǎng)占有率比擬低,那么風(fēng)險(xiǎn)不高；反之,要求的市場(chǎng)占有率越高,風(fēng)險(xiǎn)越高.假設(shè)預(yù)選地的商圈規(guī)模為100萬(wàn),只要銷售額達(dá)30萬(wàn)即可達(dá)損益平衡點(diǎn),即30%的商圈占有率,風(fēng)險(xiǎn)便不高.假設(shè)銷售額需達(dá)70萬(wàn)元才可達(dá)損益平衡點(diǎn),而70%的商圈占有率是非常高難度的指標(biāo),萬(wàn)一有任何失誤,極易蒙受損失.因而,在該地開店的風(fēng)險(xiǎn)就過(guò)高.一般來(lái)說(shuō),某店鋪的必要市場(chǎng)占有率越低越好.某店鋪的必要市插占有率；損益平衡點(diǎn)銷售額/市場(chǎng)規(guī)模市場(chǎng)規(guī)模：商圈內(nèi)戶數(shù)*每戶支出連鎖便利店的選址調(diào)查一、調(diào)查背景安徽百大合家福連鎖超市股份是由合肥百貨大樓集團(tuán)股份投資控股的大型綜合超市連鎖企業(yè),是百大集團(tuán)調(diào)整商業(yè)經(jīng)營(yíng)格局,開展新型零售業(yè)態(tài)重要戰(zhàn)略舉措下誕生的.公司于2000年5月成立以來(lái),依托合肥百貨大樓集團(tuán)的品牌、人才、信譽(yù)和資金優(yōu)勢(shì),在集團(tuán)公司連鎖化、規(guī)?；⒓s化和多角融合的戰(zhàn)略引導(dǎo)下,不斷致力于大型綜合超市、標(biāo)準(zhǔn)超市、社區(qū)超市的開展,取得了良好的信譽(yù)和經(jīng)營(yíng)績(jī),銷售額、利稅總額等各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)均名列全省超市業(yè)前列.在合肥大小超市遍地開花的大環(huán)境下,合家福將新一輪的目標(biāo)群體定位在了社區(qū),力求為消費(fèi)者提供更實(shí)惠的便利.二、調(diào)查目的.選擇適宜開社區(qū)便利店的地域.詳細(xì)了解目標(biāo)區(qū)域的消費(fèi)概況以及競(jìng)爭(zhēng)者情況,為門店選址提供正確依據(jù).三、調(diào)查對(duì)象及抽樣根據(jù)第二手資料及初步消費(fèi)分析,加上專業(yè)人員的實(shí)地考察,選定某小區(qū)居民為調(diào)查對(duì)象.由于家庭經(jīng)濟(jì)背景的差異,小區(qū)居民收支也會(huì)有差異,從而導(dǎo)致消費(fèi)購(gòu)置習(xí)慣的差異性.為了準(zhǔn)確快速的得出調(diào)查結(jié)果,此次調(diào)查決定采用隨機(jī)抽樣法.四、調(diào)查內(nèi)容：.哪些地域適合開便利店.目標(biāo)區(qū)域的周邊環(huán)境.消費(fèi)者收入調(diào)查.競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查五、調(diào)查方法實(shí)地考察、現(xiàn)場(chǎng)問卷調(diào)查六、樣本量：5000份七、調(diào)查執(zhí)行限制：.資料收集分析：通過(guò)查詢、交換、購(gòu)置、索取、委托情報(bào)網(wǎng)收集等方法獲取相關(guān)二手資料,注意資料來(lái)源并對(duì)其進(jìn)行效度評(píng)估,篩選有用信息..實(shí)地考察：對(duì)第一步得出的幾個(gè)區(qū)域進(jìn)行考察,包括消費(fèi)潛力、周邊環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)者..對(duì)目標(biāo)區(qū)域進(jìn)行消費(fèi)者情況調(diào)查要求：立地條件：(1)坐落于“生活道路〞所謂“?；畹缆法暿侵干痰晁幍牡缆凡皇且粭l單純的交通道路,周圍應(yīng)該有一定的住家和單位o這樣可以保證有一定數(shù)量的固定顧客.(2)緊挨車站這里的車站主要指地鐵車站.或者多部公文車聚集、客流量大的公共汽車車站.緊挨車站可以為商店帶來(lái)較多的流動(dòng)顧客.(3)商圈內(nèi)有足量的生活人口一般情況下商圈內(nèi)應(yīng)保證有3000人以上的生活人口存在(徒步5—7分鐘之內(nèi)卜這樣才能有利于發(fā)揮便利店的便利功能.(4)靠近集聚人的場(chǎng)所能集聚人的場(chǎng)所主要指政府機(jī)構(gòu)、影劇場(chǎng)、警署、醫(yī)院、學(xué)校、游覽地等.它們可以為商店帶來(lái)大量的客流.(5)附近有辦公樓街有辦公樓存在就有客流存在,辦公樓內(nèi)的客流又是以購(gòu)置力水平比擬高的白領(lǐng)為主,他們對(duì)便利店往往具有比擬旺盛的即時(shí)需求.(6)附近有單身宿舍或單身公寓單身宿舍或單身公寓里的居住者對(duì)便利的追求特別明顯,這就為便利店的銷售帶來(lái)了極大的時(shí)機(jī).(7)房租應(yīng)在一天的銷售額以下便利店的運(yùn)轉(zhuǎn)必須建立在低本錢的根底之上,房租太高將阻礙便利店的規(guī)模擴(kuò)張.適宜的月房租最好限制在一天的營(yíng)業(yè)額之內(nèi).(8)競(jìng)爭(zhēng)者較少商圈內(nèi)應(yīng)盡量沒有競(jìng)爭(zhēng)者、由于有了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手將使商店的顧客分流,從而影響到經(jīng)濟(jì)效益.不適合便利店開展的因素：(1)商圈內(nèi)人口極少(2)車流的動(dòng)線很少車流的動(dòng)線指車輛行走時(shí)的移動(dòng)路線.如商店所在的位置車流的動(dòng)線很少,那么意味著商店的流動(dòng)顧客會(huì)受影響.(3)地下店鋪設(shè)在地廠室的便利店由于不能充分發(fā)揮便利店的特殊功能,因此客流會(huì)受到影響.主要缺點(diǎn)是：顧客進(jìn)出不方便；店鋪位置不醒目而難以招徒流動(dòng)顧客.(4)要登樓梯的店鋪和前者一樣、要登樓梯進(jìn)入商店,會(huì)給顧客帶來(lái)不方便,從而違背了便利店主要提供方便的原那么.(5)不能設(shè)店招與燈箱的店鋪商店由于受到環(huán)境條件的制約不能設(shè)立店招或燈箱,意味著商店的醒目與一目了然會(huì)大打折扣,而便利店的醒目與一目了然是保證客流的重要手段.(6)店鋪的形狀不規(guī)那么長(zhǎng)方形或是正方形的商場(chǎng)比擬適合便利店的經(jīng)營(yíng),如果商場(chǎng)的形狀不規(guī)那么,那么在一個(gè)本來(lái)營(yíng)業(yè)面積就很小的空間內(nèi)很難合理地去安排商品的陳列,這就會(huì)增加顧客選購(gòu)商品的時(shí)間.競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查：(1)識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)者.(2)識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略,力求揚(yáng)長(zhǎng)避短,發(fā)揮優(yōu)勢(shì),在競(jìng)爭(zhēng)中保持主動(dòng)地位.(3)判斷競(jìng)爭(zhēng)者目標(biāo),有助于推斷每個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者是否對(duì)其目前的地位和財(cái)務(wù)成果感到滿意,并由此推斷該競(jìng)爭(zhēng)者改變戰(zhàn)略的可能性以及對(duì)于外部事件(如商業(yè)循環(huán))或其他廠商的行動(dòng)所作出的反響的力量有多大.(4)SWOT分析,評(píng)估競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì),預(yù)測(cè)時(shí)機(jī)與威脅.(5)判斷競(jìng)爭(zhēng)者的反響模式,從而使企業(yè)能確認(rèn)在什么地方應(yīng)集中優(yōu)勢(shì)進(jìn)攻,在什么地方應(yīng)增強(qiáng)防守,在什么地方應(yīng)主動(dòng)退讓；應(yīng)進(jìn)攻誰(shuí),回避誰(shuí),擬定較適合企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略,爭(zhēng)取處于較為有利的競(jìng)爭(zhēng)地位.八、人員安排二手資料收集分析：3名實(shí)地考察人員：3名問卷準(zhǔn)備：2名問卷調(diào)查人員：3名資料整理與數(shù)據(jù)分析：2名調(diào)查報(bào)告撰寫：2名調(diào)查程序及時(shí)間安排二手資料收集分析及調(diào)研方案1周實(shí)地調(diào)查1周問卷的設(shè)計(jì)1周工程準(zhǔn)備階段1周問卷調(diào)查階段4天數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析階段3天調(diào)查報(bào)告撰寫階段1周總計(jì)5周九、經(jīng)費(fèi)預(yù)算1籌劃費(fèi)2000.交通費(fèi)10003信息費(fèi)1000.公關(guān)費(fèi)1000.問卷調(diào)查費(fèi)2000.統(tǒng)計(jì)報(bào)告費(fèi)1000總計(jì)8000附件：連鎖便利店選址調(diào)查問卷先生,女士您好:我們是安徽工商職業(yè)學(xué)院的大三學(xué)生.感謝您從百忙中抽出時(shí)間填寫這份關(guān)于便利店的調(diào)查文卷.我們?cè)O(shè)計(jì)這份調(diào)查文卷,是為了更好得了解您對(duì)便利