授課教師：胡昊博士上海交通大學(xué)船建學(xué)院工程管理研究所2005－2006學(xué)年第二學(xué)期本科選修課保安、消防與車輛管理1授課教師：胡昊博士本科選修課保安、消防與車輛管理1課堂討論何為ISO9000？2課堂討論何為ISO9000？2InternationalStandardOrganization它是由各國標(biāo)準(zhǔn)化團(tuán)體組成的世界性的聯(lián)合會。其主要工作是制定國際標(biāo)準(zhǔn)。ISO9000：1987年由ISO正式頒布的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證系列標(biāo)準(zhǔn)，是一個(gè)國際性的管理標(biāo)準(zhǔn)。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和ISO90003InternationalStandardOrganiz從1987年國際標(biāo)準(zhǔn)化組織制訂ISO9000標(biāo)準(zhǔn)起短短數(shù)年時(shí)間，ISO9000質(zhì)量管理與質(zhì)量保證體系標(biāo)準(zhǔn)被一百多個(gè)國家推行，全球頒發(fā)ISO9000質(zhì)量體系認(rèn)證證書數(shù)量已超過40萬。截止到2001年6月底，中國累計(jì)有30871個(gè)企業(yè)獲得質(zhì)量體系認(rèn)證。通過ISO9000認(rèn)證的企業(yè)，不僅在企業(yè)間的競爭中可以出具證明自己實(shí)力的客觀依據(jù)，而且在進(jìn)入國際市場時(shí)，可以比較容易地突破“技術(shù)壁壘”、“綠色壁壘”等非關(guān)稅壁壘，廣泛地開拓國際市場。4從1987年國際標(biāo)準(zhǔn)化組織制訂ISO9000標(biāo)準(zhǔn)起短短數(shù)年時(shí)ISO9000系列標(biāo)準(zhǔn)的架構(gòu)國際標(biāo)準(zhǔn)化組織（ISO）每5年對他們的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行回顧和升級，以確保符合不斷變化的業(yè)務(wù)需求和期望。ISO于1987年推出在全球公認(rèn)的質(zhì)量管理體系——ISO9000系列標(biāo)準(zhǔn)(第一版)。隨后于1994年推出第二版，包括三種質(zhì)量保證模式，即ISO9001、ISO9002、ISO9003，可以用來區(qū)分企業(yè)的特性。而2000年12月所公布的則是ISO9000系列標(biāo)準(zhǔn)的最新版本（第三版），新的標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)化了對服務(wù)業(yè)的適用性、與其它標(biāo)準(zhǔn)的兼容性及持續(xù)改善的成長性；同時(shí)大幅簡化了第二版所參考的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)（主要標(biāo)準(zhǔn)只剩下9000，9001，9004）及文件化的要求。5ISO9000系列標(biāo)準(zhǔn)的架構(gòu)5ISO9000－1994系列標(biāo)準(zhǔn)包括：基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)：ISO8402及ISO9000-1~ISO9000-4;核心標(biāo)準(zhǔn)：ISO9001~ISO9004標(biāo)準(zhǔn)及其分標(biāo)準(zhǔn)；支持性標(biāo)準(zhǔn):ISO10001~ISO10020標(biāo)準(zhǔn)及其分標(biāo)準(zhǔn)。6ISO9000－1994系列標(biāo)準(zhǔn)包括：6GB/T10300系列標(biāo)準(zhǔn)：我國于1989年8月等效采用的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。GB/T19000~ISO9000系列標(biāo)準(zhǔn)：國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局于1992年10月為了與國際接軌，等同采用了質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)。等效采用：我國的標(biāo)準(zhǔn)與國際標(biāo)準(zhǔn)在技術(shù)內(nèi)容上基本一致，只有小的差異；在形式編排上有所差異。等同采用：就是將質(zhì)量管理與質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)的中文譯本直接作為國家標(biāo)準(zhǔn)，在技術(shù)內(nèi)容和結(jié)構(gòu)上不作或稍作編輯性修改。7GB/T10300系列標(biāo)準(zhǔn)：我國于1989年8月等效采用的質(zhì)質(zhì)量管理的發(fā)展1.傳統(tǒng)的質(zhì)量管理階段

20世紀(jì)初，泰勒，“事后管理”。缺少對預(yù)防和產(chǎn)品生產(chǎn)過程的控制和管理。2.統(tǒng)計(jì)質(zhì)量控制階段概率論、數(shù)理統(tǒng)計(jì)—找出原因，防止殘次品。過分強(qiáng)調(diào)統(tǒng)計(jì)而忽視組織管理3.TQC（全面質(zhì)量管理）對生產(chǎn)全過程的所有環(huán)節(jié)進(jìn)行質(zhì)量管理；每一位員工參與質(zhì)量管理。8質(zhì)量管理的發(fā)展1.傳統(tǒng)的質(zhì)量管理階段8質(zhì)量體系與質(zhì)量認(rèn)證（1）質(zhì)量體系：為實(shí)施質(zhì)量管理所需要的組織結(jié)構(gòu)，程序，過程和資源。

為了保證產(chǎn)品質(zhì)量滿足顧客的需要，由組織結(jié)構(gòu)、職責(zé)、程序、活動、能力和資源等構(gòu)成的有機(jī)整體。9質(zhì)量體系與質(zhì)量認(rèn)證（1）質(zhì)量體系：為實(shí)施質(zhì)量管理質(zhì)量體系的特點(diǎn)它是企業(yè)解決質(zhì)量問題的一種思想方法；它表現(xiàn)為一整套深入細(xì)致的質(zhì)量體系文件；它使得所有質(zhì)量活動都能得到充分而有效的控制；它有利于確定企業(yè)各種質(zhì)量活動的優(yōu)先順序。10質(zhì)量體系的特點(diǎn)它是企業(yè)解決質(zhì)量問題的一種思想方法；10（3）質(zhì)量認(rèn)證：由可以充分信賴的第三方證實(shí)某一經(jīng)過鑒定的產(chǎn)品或服務(wù)符合特定標(biāo)準(zhǔn)或其他技術(shù)規(guī)范的活動。第三方——無行政上的隸屬關(guān)系、無經(jīng)濟(jì)上的利害關(guān)系。認(rèn)證的基礎(chǔ)是技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；認(rèn)證的對象是產(chǎn)品或服務(wù)；認(rèn)證合格的證明是合格證書或合格標(biāo)志。（2）質(zhì)量保證：為了確信其產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量能夠滿足規(guī)定的質(zhì)量要求，所必需的有計(jì)劃、有組織的活動證據(jù)。11（3）質(zhì)量認(rèn)證：由可以充分信賴的第三方證實(shí)某一經(jīng)實(shí)施ISO9000質(zhì)量體系的步驟組織機(jī)構(gòu)——領(lǐng)導(dǎo)小組、工作小組、內(nèi)部審核員、指定管理者代表；診斷——找標(biāo)準(zhǔn)；培訓(xùn)——各級人員的培訓(xùn)；體系設(shè)計(jì)文件的編制試運(yùn)行審核和認(rèn)證——申請、初審或預(yù)審、認(rèn)證審核、頒發(fā)合格證和注冊。12實(shí)施ISO9000質(zhì)量體系的步驟組織機(jī)構(gòu)——領(lǐng)導(dǎo)小組、工作小推行ISO9000應(yīng)注意的問題

充分考慮企業(yè)自身的實(shí)際情況；行業(yè)特色（選擇適合行業(yè)要求的模式）；確定推行標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)；體系要有可操作性和靈活性；要認(rèn)真貫徹和執(zhí)行體系；要建立有效的配套激勵(lì)機(jī)制。13推行ISO9000應(yīng)注意的問題充分考慮企業(yè)自身的實(shí)際情物業(yè)管理企業(yè)的質(zhì)量管理1、質(zhì)量產(chǎn)品質(zhì)量；工作質(zhì)量2、質(zhì)量管理

為了保證工作質(zhì)量，服務(wù)質(zhì)量和產(chǎn)品質(zhì)量而進(jìn)行的質(zhì)量調(diào)查、計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、信息反饋等各項(xiàng)工作的總稱。“反映實(shí)體滿足明確和隱含需要的能力的特征總和”。14物業(yè)管理企業(yè)的質(zhì)量管理1、質(zhì)量產(chǎn)品質(zhì)量；工作質(zhì)量2、質(zhì)量管理物業(yè)企業(yè)實(shí)施ISO9000的意義1.行業(yè)規(guī)范化的需要；2.創(chuàng)“用戶滿意物業(yè)”的需要；3.促進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的提高，增強(qiáng)企業(yè)競爭力對照標(biāo)準(zhǔn)找差距4.國際化要求（尤其是加入WTO后）5.有利于企業(yè)增加無形資產(chǎn)，提高企業(yè)形象和品牌含金量15物業(yè)企業(yè)實(shí)施ISO9000的意義1.行業(yè)規(guī)范化的需要；1創(chuàng)建ISO9000物業(yè)管理小區(qū)通過ISO9000質(zhì)量管理體系認(rèn)證16創(chuàng)建ISO9000物業(yè)管理小區(qū)通過ISO9000質(zhì)量管理體系第一節(jié)保安管理保安管理的范疇：房屋建筑、附屬設(shè)備和公共設(shè)施的管理業(yè)主與使用人的生命與財(cái)產(chǎn)安全一、保安管理的任務(wù)通過現(xiàn)行的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備與工具，防止和終止任何危及或影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主或使用人的生命財(cái)產(chǎn)與身心健康的行為。17第一節(jié)保安管理保安管理的范疇：17二、保安管理的特點(diǎn)綜合性強(qiáng)，管理難度大服務(wù)性強(qiáng)18二、保安管理的特點(diǎn)18三、保安管理的內(nèi)容建立健全組織機(jī)構(gòu)制定和完善各項(xiàng)治安保衛(wèi)管理制度加強(qiáng)保安員的培訓(xùn)建立正常的巡視制度——門衛(wèi)、守護(hù)和巡邏完善區(qū)域內(nèi)的安全防范措施聯(lián)系區(qū)內(nèi)群眾，搞好群防群治與周圍單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度，并與當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)建立良好的工作關(guān)系為保安人員配備必要的保安器具，并為保安人員辦理人身保險(xiǎn)19三、保安管理的內(nèi)容19四、保安部門崗位設(shè)置與職責(zé)保安部辦公室監(jiān)控中心大堂內(nèi)保安班組門衛(wèi)保安班組巡邏保安班組20四、保安部門崗位設(shè)置與職責(zé)保安部辦公室監(jiān)控中心大堂內(nèi)門衛(wèi)巡邏五、保安人員的資質(zhì)審查與培訓(xùn)工作保安人員來源：專業(yè)保安公司派出聘用的離退休人員各公司自行招聘上崗的六、保安工作人員的紀(jì)律與交接班制度21五、保安人員的資質(zhì)審查與培訓(xùn)工作21第二節(jié)消防安全及其管理消防管理的依據(jù)：《中華人民共和國消防條例》《高層建筑消防管理規(guī)則》一、消防管理的主要內(nèi)容建設(shè)高素質(zhì)的消防隊(duì)伍制定完善的消防制度消防設(shè)備的管理物業(yè)的特殊消防管理22第二節(jié)消防安全及其管理消防管理的依據(jù)：22二、消防管理人員的職責(zé)23二、消防管理人員的職責(zé)23三、消防常識（一）防火的一般常識（二）滅火的一般知識（三）滅火器的操作（四）發(fā)生火警時(shí)的應(yīng)急措施（五）幾種起火情況的撲救辦法（六）消防監(jiān)控中心管理制度24三、消防常識24四、幾種消防設(shè)施、設(shè)備與工具簡介（一）火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)（二）消防給水系統(tǒng)（三）自動噴淋系統(tǒng)（四）消防增壓泵（五）鹵代烷滅火系統(tǒng)（六）滅火器（七）消防電梯（八）防火卷簾門、防火門（九）消防水箱（水池）（十）消防通道、避難層、消防電梯前室、樓梯前室（十一）氧氣面具、消防戰(zhàn)斗服、救命繩、太平斧25四、幾種消防設(shè)施、設(shè)備與工具簡介25高層建筑的消防管理（1）高層建筑消防的特點(diǎn)耐火極限低火險(xiǎn)因素多火勢蔓延快疏散困難補(bǔ)救難度大26高層建筑的消防管理（1）高層建筑消防的特點(diǎn)耐火極（2）主要措施作好防火分隔工作做好安全疏散的準(zhǔn)備工作設(shè)置自動報(bào)警設(shè)施和滅火裝置設(shè)置火災(zāi)事故照明和疏散標(biāo)志提高消防自救能力，健全制約機(jī)制27（2）主要措施作好防火分隔工作27第三節(jié)車輛的停放與管理一、搞好停車場（庫）的建設(shè)二、車輛管理（一）管理人員的職責(zé)（二）車輛管理規(guī)定28第三節(jié)車輛的停放與管理一、搞好停車場（庫）的建設(shè)28物業(yè)轄區(qū)車輛停放管理的必要性（一）居住區(qū)停放車輛的增多

原因：一是允許開回家的公車數(shù)量增多。二是居民汽車購買能力的提高。三是外埠車輛增多。（二）汽車隨意停放現(xiàn)象多

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停車場（庫）的規(guī)劃及設(shè)置（一）停放場（庫）設(shè)置遇到的問題

泊車位的預(yù)估不準(zhǔn)。

停泊位置的規(guī)劃沒有從環(huán)境質(zhì)量的全局上考慮。

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停車場（庫）的規(guī)劃及設(shè)置30（二）設(shè)置停放場（庫）應(yīng)考慮的因素1．必須把人的活動放在首位2．合理估計(jì)車位數(shù)量3.保證交通順暢、車主方便、行人安全4.保證小區(qū)環(huán)境質(zhì)量（安寧、整潔）5．經(jīng)濟(jì)合理6.便于管理

31（二）設(shè)置停放場（庫）應(yīng)考慮的因素31車輛停放與車輛管理（一）車輛停放

解決“動”和“靜”兩個(gè)問題（二）車輛管理

解決兩大問題：合理收費(fèi)、防盜合理收費(fèi)是指車管費(fèi)（未含車位費(fèi)），應(yīng)包括維持停車場（庫）正常使用所必需的開支：

管理人員的勞務(wù)費(fèi)支出

管理設(shè)施設(shè)備費(fèi)適當(dāng)?shù)墓芾碣M(fèi)。

車輛防盜措施：人精、器良、制度完善。32車輛停放與車輛管理32

（三）機(jī)動車輛管理規(guī)定1．所有外來車輛，未經(jīng)許可，不得進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域.2．進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的車輛，必須按指定的地點(diǎn)停放，并按規(guī)定收取一定的停車費(fèi)，行車通道、消防通道及非停車位置禁止停車；3．凡裝有易燃、易爆、劇毒品或裝有污染物品的車輛和2．5噸以上的貨車，嚴(yán)禁駛?cè)胛飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)；4．長期停放在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛，應(yīng)向物業(yè)管理公司申請，繳納車輛停放費(fèi)，領(lǐng)取物來管理公司頒發(fā)的“準(zhǔn)停證”。5．駛?cè)胛飿I(yè)管理區(qū)域的車輛應(yīng)減速行駛、不得鳴號，如果車輛損壞路面或公用設(shè)施，應(yīng)按價(jià)賠償。6．不準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)任何地方學(xué)習(xí)駕駛機(jī)動車或試車。7．車輛管理員必須嚴(yán)格執(zhí)行車輛出入規(guī)定，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)報(bào)告，并認(rèn)真做好交接班工作，因交接班不清而造成事故時(shí)，追究交接班雙方責(zé)任。33

（三）機(jī)動車輛管理規(guī)定33本章案例2003年7月的一個(gè)周末夜晚，住在XX小區(qū)東座的一位小姐進(jìn)入大堂后處理一件事情。辦完事后，發(fā)現(xiàn)放在一旁的手袋不見了。手袋中裝有剛發(fā)的工資和所在公司保險(xiǎn)柜的鑰匙。管理處領(lǐng)導(dǎo)獲悉后，馬上來到東座大堂，向護(hù)衛(wèi)員和失主進(jìn)一步了解有關(guān)情況，并當(dāng)即調(diào)看了事發(fā)時(shí)段的大堂監(jiān)控錄像。從錄像中找到了可疑之人，這人順手拿走小姐置于一旁的手袋的全過程在錄像中清晰可見。然而遺憾的是，由于攝像鏡頭位置和角度的局限，錄像只顯示了可疑人的背影。從背影看可能是設(shè)在東座的某公司一員工，但難以進(jìn)一步確認(rèn)。34本章案例2003年7月的一個(gè)周末夜晚，住在XX小區(qū)東座的一位失主不希望帶來其他麻煩，要求管理處繼續(xù)幫助查找，而管理處又清楚自己無法動用傳訊、偵察等手段進(jìn)行查證。如何是好呢?管理處出了個(gè)奇招:在大堂貼出告示，講清小姐的失竊情況，申明可疑人已被攝入監(jiān)控錄像，希望其主動歸還手袋，以免鬧出更大的亂子。由于住在樓內(nèi)的人們對大堂的監(jiān)控設(shè)施都有所了解，自然深信不疑。翌日，失主高興她來到管理處，告知手袋已經(jīng)被悄悄地還回了，里面的財(cái)物絲毫不少。35失主不希望帶來其他麻煩，要求管理處繼續(xù)幫助查找，而管理處又清分析討論:請點(diǎn)評物業(yè)管理公司在這件事情上的處理方法和你的體會36分析討論:36課后作業(yè)復(fù)習(xí)備考37課后作業(yè)復(fù)習(xí)備考37演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！授課教師：胡昊博士上海交通大學(xué)船建學(xué)院工程管理研究所2005－2006學(xué)年第二學(xué)期本科選修課保安、消防與車輛管理39授課教師：胡昊博士本科選修課保安、消防與車輛管理1課堂討論何為ISO9000？40課堂討論何為ISO9000？2InternationalStandardOrganization它是由各國標(biāo)準(zhǔn)化團(tuán)體組成的世界性的聯(lián)合會。其主要工作是制定國際標(biāo)準(zhǔn)。ISO9000：1987年由ISO正式頒布的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證系列標(biāo)準(zhǔn)，是一個(gè)國際性的管理標(biāo)準(zhǔn)。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和ISO900041InternationalStandardOrganiz從1987年國際標(biāo)準(zhǔn)化組織制訂ISO9000標(biāo)準(zhǔn)起短短數(shù)年時(shí)間，ISO9000質(zhì)量管理與質(zhì)量保證體系標(biāo)準(zhǔn)被一百多個(gè)國家推行，全球頒發(fā)ISO9000質(zhì)量體系認(rèn)證證書數(shù)量已超過40萬。截止到2001年6月底，中國累計(jì)有30871個(gè)企業(yè)獲得質(zhì)量體系認(rèn)證。通過ISO9000認(rèn)證的企業(yè)，不僅在企業(yè)間的競爭中可以出具證明自己實(shí)力的客觀依據(jù)，而且在進(jìn)入國際市場時(shí)，可以比較容易地突破“技術(shù)壁壘”、“綠色壁壘”等非關(guān)稅壁壘，廣泛地開拓國際市場。42從1987年國際標(biāo)準(zhǔn)化組織制訂ISO9000標(biāo)準(zhǔn)起短短數(shù)年時(shí)ISO9000系列標(biāo)準(zhǔn)的架構(gòu)國際標(biāo)準(zhǔn)化組織（ISO）每5年對他們的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行回顧和升級，以確保符合不斷變化的業(yè)務(wù)需求和期望。ISO于1987年推出在全球公認(rèn)的質(zhì)量管理體系——ISO9000系列標(biāo)準(zhǔn)(第一版)。隨后于1994年推出第二版，包括三種質(zhì)量保證模式，即ISO9001、ISO9002、ISO9003，可以用來區(qū)分企業(yè)的特性。而2000年12月所公布的則是ISO9000系列標(biāo)準(zhǔn)的最新版本（第三版），新的標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)化了對服務(wù)業(yè)的適用性、與其它標(biāo)準(zhǔn)的兼容性及持續(xù)改善的成長性；同時(shí)大幅簡化了第二版所參考的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)（主要標(biāo)準(zhǔn)只剩下9000，9001，9004）及文件化的要求。43ISO9000系列標(biāo)準(zhǔn)的架構(gòu)5ISO9000－1994系列標(biāo)準(zhǔn)包括：基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)：ISO8402及ISO9000-1~ISO9000-4;核心標(biāo)準(zhǔn)：ISO9001~ISO9004標(biāo)準(zhǔn)及其分標(biāo)準(zhǔn)；支持性標(biāo)準(zhǔn):ISO10001~ISO10020標(biāo)準(zhǔn)及其分標(biāo)準(zhǔn)。44ISO9000－1994系列標(biāo)準(zhǔn)包括：6GB/T10300系列標(biāo)準(zhǔn)：我國于1989年8月等效采用的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。GB/T19000~ISO9000系列標(biāo)準(zhǔn)：國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局于1992年10月為了與國際接軌，等同采用了質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)。等效采用：我國的標(biāo)準(zhǔn)與國際標(biāo)準(zhǔn)在技術(shù)內(nèi)容上基本一致，只有小的差異；在形式編排上有所差異。等同采用：就是將質(zhì)量管理與質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)的中文譯本直接作為國家標(biāo)準(zhǔn)，在技術(shù)內(nèi)容和結(jié)構(gòu)上不作或稍作編輯性修改。45GB/T10300系列標(biāo)準(zhǔn)：我國于1989年8月等效采用的質(zhì)質(zhì)量管理的發(fā)展1.傳統(tǒng)的質(zhì)量管理階段

20世紀(jì)初，泰勒，“事后管理”。缺少對預(yù)防和產(chǎn)品生產(chǎn)過程的控制和管理。2.統(tǒng)計(jì)質(zhì)量控制階段概率論、數(shù)理統(tǒng)計(jì)—找出原因，防止殘次品。過分強(qiáng)調(diào)統(tǒng)計(jì)而忽視組織管理3.TQC（全面質(zhì)量管理）對生產(chǎn)全過程的所有環(huán)節(jié)進(jìn)行質(zhì)量管理；每一位員工參與質(zhì)量管理。46質(zhì)量管理的發(fā)展1.傳統(tǒng)的質(zhì)量管理階段8質(zhì)量體系與質(zhì)量認(rèn)證（1）質(zhì)量體系：為實(shí)施質(zhì)量管理所需要的組織結(jié)構(gòu)，程序，過程和資源。

為了保證產(chǎn)品質(zhì)量滿足顧客的需要，由組織結(jié)構(gòu)、職責(zé)、程序、活動、能力和資源等構(gòu)成的有機(jī)整體。47質(zhì)量體系與質(zhì)量認(rèn)證（1）質(zhì)量體系：為實(shí)施質(zhì)量管理質(zhì)量體系的特點(diǎn)它是企業(yè)解決質(zhì)量問題的一種思想方法；它表現(xiàn)為一整套深入細(xì)致的質(zhì)量體系文件；它使得所有質(zhì)量活動都能得到充分而有效的控制；它有利于確定企業(yè)各種質(zhì)量活動的優(yōu)先順序。48質(zhì)量體系的特點(diǎn)它是企業(yè)解決質(zhì)量問題的一種思想方法；10（3）質(zhì)量認(rèn)證：由可以充分信賴的第三方證實(shí)某一經(jīng)過鑒定的產(chǎn)品或服務(wù)符合特定標(biāo)準(zhǔn)或其他技術(shù)規(guī)范的活動。第三方——無行政上的隸屬關(guān)系、無經(jīng)濟(jì)上的利害關(guān)系。認(rèn)證的基礎(chǔ)是技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；認(rèn)證的對象是產(chǎn)品或服務(wù)；認(rèn)證合格的證明是合格證書或合格標(biāo)志。（2）質(zhì)量保證：為了確信其產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量能夠滿足規(guī)定的質(zhì)量要求，所必需的有計(jì)劃、有組織的活動證據(jù)。49（3）質(zhì)量認(rèn)證：由可以充分信賴的第三方證實(shí)某一經(jīng)實(shí)施ISO9000質(zhì)量體系的步驟組織機(jī)構(gòu)——領(lǐng)導(dǎo)小組、工作小組、內(nèi)部審核員、指定管理者代表；診斷——找標(biāo)準(zhǔn)；培訓(xùn)——各級人員的培訓(xùn)；體系設(shè)計(jì)文件的編制試運(yùn)行審核和認(rèn)證——申請、初審或預(yù)審、認(rèn)證審核、頒發(fā)合格證和注冊。50實(shí)施ISO9000質(zhì)量體系的步驟組織機(jī)構(gòu)——領(lǐng)導(dǎo)小組、工作小推行ISO9000應(yīng)注意的問題

充分考慮企業(yè)自身的實(shí)際情況；行業(yè)特色（選擇適合行業(yè)要求的模式）；確定推行標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)；體系要有可操作性和靈活性；要認(rèn)真貫徹和執(zhí)行體系；要建立有效的配套激勵(lì)機(jī)制。51推行ISO9000應(yīng)注意的問題充分考慮企業(yè)自身的實(shí)際情物業(yè)管理企業(yè)的質(zhì)量管理1、質(zhì)量產(chǎn)品質(zhì)量；工作質(zhì)量2、質(zhì)量管理

為了保證工作質(zhì)量，服務(wù)質(zhì)量和產(chǎn)品質(zhì)量而進(jìn)行的質(zhì)量調(diào)查、計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、信息反饋等各項(xiàng)工作的總稱?！胺从硨?shí)體滿足明確和隱含需要的能力的特征總和”。52物業(yè)管理企業(yè)的質(zhì)量管理1、質(zhì)量產(chǎn)品質(zhì)量；工作質(zhì)量2、質(zhì)量管理物業(yè)企業(yè)實(shí)施ISO9000的意義1.行業(yè)規(guī)范化的需要；2.創(chuàng)“用戶滿意物業(yè)”的需要；3.促進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的提高，增強(qiáng)企業(yè)競爭力對照標(biāo)準(zhǔn)找差距4.國際化要求（尤其是加入WTO后）5.有利于企業(yè)增加無形資產(chǎn)，提高企業(yè)形象和品牌含金量53物業(yè)企業(yè)實(shí)施ISO9000的意義1.行業(yè)規(guī)范化的需要；1創(chuàng)建ISO9000物業(yè)管理小區(qū)通過ISO9000質(zhì)量管理體系認(rèn)證54創(chuàng)建ISO9000物業(yè)管理小區(qū)通過ISO9000質(zhì)量管理體系第一節(jié)保安管理保安管理的范疇：房屋建筑、附屬設(shè)備和公共設(shè)施的管理業(yè)主與使用人的生命與財(cái)產(chǎn)安全一、保安管理的任務(wù)通過現(xiàn)行的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備與工具，防止和終止任何危及或影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主或使用人的生命財(cái)產(chǎn)與身心健康的行為。55第一節(jié)保安管理保安管理的范疇：17二、保安管理的特點(diǎn)綜合性強(qiáng)，管理難度大服務(wù)性強(qiáng)56二、保安管理的特點(diǎn)18三、保安管理的內(nèi)容建立健全組織機(jī)構(gòu)制定和完善各項(xiàng)治安保衛(wèi)管理制度加強(qiáng)保安員的培訓(xùn)建立正常的巡視制度——門衛(wèi)、守護(hù)和巡邏完善區(qū)域內(nèi)的安全防范措施聯(lián)系區(qū)內(nèi)群眾，搞好群防群治與周圍單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度，并與當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)建立良好的工作關(guān)系為保安人員配備必要的保安器具，并為保安人員辦理人身保險(xiǎn)57三、保安管理的內(nèi)容19四、保安部門崗位設(shè)置與職責(zé)保安部辦公室監(jiān)控中心大堂內(nèi)保安班組門衛(wèi)保安班組巡邏保安班組58四、保安部門崗位設(shè)置與職責(zé)保安部辦公室監(jiān)控中心大堂內(nèi)門衛(wèi)巡邏五、保安人員的資質(zhì)審查與培訓(xùn)工作保安人員來源：專業(yè)保安公司派出聘用的離退休人員各公司自行招聘上崗的六、保安工作人員的紀(jì)律與交接班制度59五、保安人員的資質(zhì)審查與培訓(xùn)工作21第二節(jié)消防安全及其管理消防管理的依據(jù)：《中華人民共和國消防條例》《高層建筑消防管理規(guī)則》一、消防管理的主要內(nèi)容建設(shè)高素質(zhì)的消防隊(duì)伍制定完善的消防制度消防設(shè)備的管理物業(yè)的特殊消防管理60第二節(jié)消防安全及其管理消防管理的依據(jù)：22二、消防管理人員的職責(zé)61二、消防管理人員的職責(zé)23三、消防常識（一）防火的一般常識（二）滅火的一般知識（三）滅火器的操作（四）發(fā)生火警時(shí)的應(yīng)急措施（五）幾種起火情況的撲救辦法（六）消防監(jiān)控中心管理制度62三、消防常識24四、幾種消防設(shè)施、設(shè)備與工具簡介（一）火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)（二）消防給水系統(tǒng)（三）自動噴淋系統(tǒng)（四）消防增壓泵（五）鹵代烷滅火系統(tǒng)（六）滅火器（七）消防電梯（八）防火卷簾門、防火門（九）消防水箱（水池）（十）消防通道、避難層、消防電梯前室、樓梯前室（十一）氧氣面具、消防戰(zhàn)斗服、救命繩、太平斧63四、幾種消防設(shè)施、設(shè)備與工具簡介25高層建筑的消防管理（1）高層建筑消防的特點(diǎn)耐火極限低火險(xiǎn)因素多火勢蔓延快疏散困難補(bǔ)救難度大64高層建筑的消防管理（1）高層建筑消防的特點(diǎn)耐火極（2）主要措施作好防火分隔工作做好安全疏散的準(zhǔn)備工作設(shè)置自動報(bào)警設(shè)施和滅火裝置設(shè)置火災(zāi)事故照明和疏散標(biāo)志提高消防自救能力，健全制約機(jī)制65（2）主要措施作好防火分隔工作27第三節(jié)車輛的停放與管理一、搞好停車場（庫）的建設(shè)二、車輛管理（一）管理人員的職責(zé)（二）車輛管理規(guī)定66第三節(jié)車輛的停放與管理一、搞好停車場（庫）的建設(shè)28物業(yè)轄區(qū)車輛停放管理的必要性（一）居住區(qū)停放車輛的增多

原因：一是允許開回家的公車數(shù)量增多。二是居民汽車購買能力的提高。三是外埠車輛增多。（二）汽車隨意停放現(xiàn)象多

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停車場（庫）的規(guī)劃及設(shè)置（一）停放場（庫）設(shè)置遇到的問題

泊車位的預(yù)估不準(zhǔn)。

停泊位置的規(guī)劃沒有從環(huán)境質(zhì)量的全局上考慮。

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停車場（庫）的規(guī)劃及設(shè)置30（二）設(shè)置停放場（庫）應(yīng)考慮的因素1．必須把人的活動放在首位2．合理估計(jì)車位數(shù)量3.保證交通順暢、車主方便、行人安全4.保證小區(qū)環(huán)境質(zhì)量（安寧、整潔）5．經(jīng)濟(jì)合理6.便于管理

69（二）設(shè)置停放場（庫）應(yīng)考慮的因素31車輛停放與車輛管理（一）車輛停放

解決“動”和“靜”兩個(gè)問題（二）車輛管理

解決兩大問題：合理收費(fèi)、防盜合