二手房交易問答在二手房買賣過程中會(huì)產(chǎn)生各種稅費(fèi)， 而且關(guān)于這些稅費(fèi)的規(guī)定較多、 較復(fù)雜，累計(jì)各項(xiàng)稅費(fèi)金額也比較大，詳細(xì)了解各項(xiàng)稅費(fèi)并估算稅費(fèi)負(fù)擔(dān)對(duì)于購房者而言十分必要。問：二手房交易中需要承擔(dān)哪些稅費(fèi)答：根據(jù)國家規(guī)定，購房者應(yīng)承擔(dān)契稅、印花稅，售房者在一定條件下應(yīng)承擔(dān)營業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)、個(gè)人所得稅。根據(jù)買賣房屋的性質(zhì)以及各地的實(shí)際情況還可能發(fā)生土地增值稅、房產(chǎn)稅、手續(xù)費(fèi)、交易管理費(fèi)等稅費(fèi)。 此外，買賣房屋的性質(zhì)、 面積大小、用途、辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間長短等因素還可能使得契稅的稅率發(fā)生變化。買賣雙方可以根據(jù)擬交易房屋的實(shí)際情況，向?qū)I(yè)人士或有關(guān)部門具體了解稅費(fèi)的項(xiàng)目、稅率。問：中介費(fèi)如何計(jì)算和支付答：二手房中介費(fèi)即通過房屋中介公司進(jìn)行二手房交易時(shí)支付給中介方的服務(wù)費(fèi)，一般中介費(fèi)為房屋成交價(jià)格的1%-2%。中介費(fèi)由第三方收取，不應(yīng)該向房主支付，房屋買賣雙方可以約定由哪一方支付中介費(fèi)；中介公司也應(yīng)該按每宗交易額計(jì)算，而不應(yīng)該按照買賣雙方分別計(jì)算收取。同時(shí)，買賣雙方在支付中介費(fèi)時(shí)，也要參考中介的資質(zhì)。值得注意的是，中介費(fèi)可在交易完成后一次性支付，并應(yīng)索要發(fā)票。問：契稅、印花稅的計(jì)算方式如何答：契稅的基準(zhǔn)稅率為3%，但一般需要分情況計(jì)算。若買方是首次購買面積不足90平方米的普通住宅，則繳納交易總額的1%;若買方首次購買面積超過90平方米（包含90平方米）的普通住宅，則繳納交易總額的1.5%;若買方購買的房產(chǎn)是非普通住宅或是非住宅，則繳納交易總額的3%。購房者應(yīng)注意，首次購買和普通住宅應(yīng)同時(shí)具備才可享受優(yōu)惠。印花稅的繳納是取交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格取最高值的0.1%，由買賣雙方分別承擔(dān)一半，即買賣雙方各自繳納0.05%。問：個(gè)人所得稅如何交納答：以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人所得稅；如果出售家庭唯一住房，且購買時(shí)間超過5年，則可以免繳個(gè)人所得稅。如果是家庭唯一住宅但是購買時(shí)間不足5年，則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內(nèi)能夠重新購買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)，則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價(jià)格較低的1%退還。如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅。另外，賣房者也應(yīng)注意區(qū)分個(gè)人所得稅與營業(yè)稅。根據(jù)（財(cái)稅[2011]12號(hào)）文件規(guī)定，自2011年1月28日起，個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售，全額征收營業(yè)稅，即，無論普通住宅或非普通住宅，不足5年對(duì)外銷售的均應(yīng)全額征收營業(yè)稅。個(gè)人將購買超過5年（含年）的非普通住房對(duì)外銷售，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。問：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記需要交納哪些費(fèi)用？并提交哪些材料答：在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中，需要繳納工本費(fèi)、登記費(fèi)。辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移所需材料包括：（1）稅務(wù)部門需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本復(fù)印件一套（若賣方夫妻不在同一個(gè)戶口本上還需提供結(jié)婚證復(fù)印件一套）、 買方身份證復(fù)印件一套、 網(wǎng)簽買賣協(xié)議一份、 房產(chǎn)證復(fù)印件一套（如果賣方配偶已經(jīng)去世還需要派出所的死亡證明一份）。（ 2）房管部門需要網(wǎng)簽買賣協(xié)議一份、房產(chǎn)證原件、 新測(cè)繪圖紙兩張， 免稅證明或完稅證明復(fù)印件；如果是允許買賣的房改房、單位房等，還需由單位和房管部門蓋章確認(rèn)的 《已購公房確認(rèn)表》 原件兩份和附表一份，并提交房屋原始票據(jù)原件。問：其他費(fèi)用還包括哪些答：在二手房交易過程中，除涉及以上基本的稅費(fèi)外，根據(jù)實(shí)際情況不同還需繳納交易服務(wù)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)等。交易服務(wù)費(fèi)的單價(jià)是 6元/平方米，按照實(shí)際測(cè)繪面積進(jìn)行計(jì)算，分別由買賣雙方各自承擔(dān)一半，即各繳納 3元/平方米。如果是非住房，則雙方需要共同繳納 10元/平方米。并非所有交易的二手房都需要測(cè)繪， 所以測(cè)繪費(fèi)用也要按照實(shí)際情況支付。 一般情況下，房改房都需要進(jìn)行測(cè)繪， 如果商品房原產(chǎn)權(quán)證上沒有房管部門的測(cè)繪公章， 也需要進(jìn)行測(cè)繪。二手房交易買賣雙方需要提交證件及稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1）、申請(qǐng)人到交易中心測(cè)繪收件窗口審辦《房地產(chǎn)測(cè)繪證明》。2）、申請(qǐng)人到交易中心權(quán)屬登記收件窗口，經(jīng)收件人員受理后，領(lǐng)取《收件回執(zhí)》。（3）、符合辦理?xiàng)l件的，自交易中心權(quán)屬登記窗口收件之日起 15日內(nèi)辦理完畢4）、交納契稅、領(lǐng)取房產(chǎn)證。所需提交證件：賣方：1）、《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》2）、房屋買賣合同3）、評(píng)估報(bào)告4）、房地測(cè)繪證明5）、身份證復(fù)印件買方：身份證及復(fù)印件稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：買方：一）登記費(fèi)： 80/套二）契稅： 1.5%或3%說明：1.5%適用于單套建筑面積在120平方米以下（含120平方米）、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上（含1.0）兩個(gè)條件的住房為普通住房，缺兩條件之一的為非普通住房，契稅則為3%。其中單套建筑面積以房地產(chǎn)登記部門的登記信息為準(zhǔn)，住宅小區(qū)建筑容積率由規(guī)劃部門提供。在買方貸款情況下，則應(yīng)繳評(píng)估出師表補(bǔ)充說明：從2010年5月24日起，對(duì)同一納稅人購買兩套以上普通住房的， 從第二套起契稅稅率按 3%執(zhí)行：1、對(duì)個(gè)人首次購買 90-144平方米普通住房的，契稅稅率仍執(zhí)行 1.5%；2、對(duì)個(gè)人首次購買 90平方米及以下普通住房的，契稅稅率仍執(zhí)行 1%。3、對(duì)同一納稅人購買兩套以上普通住房的，從第二套起契稅稅率按 3%執(zhí)行。4、對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購買 144平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策， 契稅稅率按3%執(zhí)行。三）印花稅： 5元四）手續(xù)費(fèi)： 3元/平米賣方：一）個(gè)人所得稅：稅率為 20％說明：應(yīng)納所得稅額＝（轉(zhuǎn)讓住房的收入額－住房原值和合理費(fèi)用）× 20％對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用五年以上，并且是家庭 （夫妻雙方）唯一生活用房取得的所得， 免征個(gè)人所得稅除按國家稅務(wù)總局規(guī)定可免征個(gè)人所得稅的情況外， 對(duì)個(gè)人首次出售已購公房、 解困工程住房、集資建房、安居工程住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及拆遷安置住房等六類住房，個(gè)人所得稅核定征收率不低于 1％；其他核定征收率不低于 2％。具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際確定。一年內(nèi)再購房者，可申請(qǐng)退稅。二）手續(xù)費(fèi)：3元/平米三）營業(yè)稅： 1、5.5%或差價(jià)5.5%說明：2006年6月1日起轉(zhuǎn)讓購買不足五年普通住房征收 5.5％營業(yè)稅；如果要轉(zhuǎn)讓購買超過 5年（含5年）、且符合我市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的房子，則不用交營業(yè)稅。個(gè)人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間。如果轉(zhuǎn)讓購買的非普通住房超過 5年（含5年）的房子，營業(yè)稅計(jì)算方法需要按其售房收入減去該房屋購置原價(jià)后的余額征收 5.5％營業(yè)稅。四）土地出讓金：已購公房 1％（按上市成交價(jià)減去原購房成本價(jià)），私房不交。五）印花稅： 5元六）評(píng)估費(fèi)：房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的 5‰，如果買方需要貸款則為 7‰說明：若購買的二手房屬于已購公房， 買方需要貸款，則應(yīng)繳評(píng)估費(fèi)為標(biāo)的總額的千分之二；如果不貸款，則無需繳納評(píng)估費(fèi)。若購買的二手房屬于私房，費(fèi)為標(biāo)的房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的千分之七；不貸款應(yīng)繳千分之五。兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡(jiǎn)拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。

“能”，是以眾議舉寵為督：親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也；親小人，遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以傾頹也。先帝在時(shí)，每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也 。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹(jǐn)慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆，恐托付不效，以傷先帝之明；故五月渡