整體資產評估報告整體資產評估報告中化國際控股有限公司：中化國際建設集團股份有限公司：一、委托方、被評估企業(yè)和業(yè)務約定書約定的其他評估報告使用者概況（一）委托方及被評估單位：中化國際控股有限公司1、注冊地址：北京市朝陽區(qū)工人體育場西路18號光彩國際公寓1號樓底商3C2、法定代表人：盧志強3、注冊資本：人民幣21000萬元整4、實收資本：人民幣21000萬元整5、公司類型：有限責任公司（自然人投資或控股）6、經營范圍：許可經營項目：（無）。一般經營項目：實業(yè)投資、資產管理;經濟技術管理咨詢;出租位于北京市朝陽區(qū)工體西南角光彩國際公寓的辦公用房;7、截止2013年5月31日，公司注冊資本為人民幣21000萬元。目前企業(yè)股權構成如下（單位：人民幣萬元）股東名稱投資金額投資比例盧志強1620077.14%黃瓊姿240011.43%盧曉云240011.43%合計21000100%委托方二：中化國際建設集團股份有限公司中化國際建設集團股份有限公司由中化國際控股集團股份有限公司和北京市小梅沙實業(yè)股份有限公司于1994年7月出資組建，現(xiàn)股權情況為：投資者名稱投入資本（萬元）投資比例中化國際控股集團股份有限公司440919.91355496.75%北京市小梅沙實業(yè)股份有限公司14811.2632463.25%合計455731.1768100%1、注冊地址：北京市東城區(qū)建國門內大街28號民生金融中心C座22層2、法定代表人：盧志強3、 注冊資本：455731.1768萬元4、 實收資本：455731.1768萬元5、 公司類型：其他股份有限公司（上市）6、 經營范圍：許可經營項目：無。一般經營項目：承辦國內外投資開發(fā)項目;經營房地產業(yè)務及物業(yè)管理;投資興辦實業(yè)（具體項目另行申報）;資產管理;建筑設備、建筑裝飾材料的購銷;自有物業(yè)租賃;企業(yè)管理咨詢7、 中化國際建設集團股份有限公司于1994年在深圳證券交易所掛牌上市，股票代碼000046。截至2011年末，公司總資產為234.37億元，總股本為4,557,311,768股。中化國際建設集投資規(guī)劃、開發(fā)建設、商業(yè)管理及物業(yè)服務等于一體，具備大體量、多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)能力，產品覆蓋普通住宅、商務公寓、酒店、寫字樓及大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)。對品質不懈追求、對細節(jié)力求精致、對服務專業(yè)用心，中化國際建設始終如一，致力于為客戶提升價值。中化國際建設目前擁有17家控股子公司，開發(fā)的項目分布于北京、深圳、武漢、上海、杭州、青島等中心城市，知名項目包括北京中化國際居住區(qū)、光彩國際公寓、深圳中化國際拉菲花園、武漢中央商務區(qū)項目、杭州中化國際中心、青島中化國際名人廣場等眾多建筑精品（三）投資性房地產（1） 投資性房地產的分類投資性房地產包括已出租的土地使用權;持有并準備增值后轉讓的土地使用權;已出租的建筑物。（2） 投資性房地產的計價投資性房地產按其成本作為入賬價值，外購投資性房地產的成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出;自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量，外購或自行建造的投資性房地產按照取得時的成本進行初始計量。不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，在資產負債表日以投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。投資性房地產的轉換和處置投資性房地產的用途改變?yōu)樽杂脮r，則自改變之日起，將該投資性房地產轉換為固定資產或無形資產，以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益;轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，終止確認該項投資性房地產。投資性房地產出售、轉讓、報廢或毀損的處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。深圳市萬澤房地產開發(fā)有限公司近二年及基準日當年資產負債情況見下表：(四)其他評估報告使用者資產評估管理機構、國有資產監(jiān)督管理部門及其他相關部門。二、評估目的本次資產評估受中化國際控股有限公司及中化國際建設集團股份有限公司的共同委托，中化國際控股有限公司擬轉讓其所持有的北京光彩置業(yè)有限公司35%出資權及相應權益所涉及的光彩國際公寓房地產提供公允價值參考依據(jù)。三、評估對象和評估范圍評估對象為房地產。評估范圍：納入評估范圍的光彩國際公寓的房地產總面積7405.99平方米，房產用途為商業(yè)。其產權證權利人為北京光彩置業(yè)有限公司。北京光彩置業(yè)有限公司為中外合作企業(yè)，現(xiàn)有三家出資方，分別是中化國際建設集團股份有限公司、中化國際控股有限公司、美國泛海有限公司。根據(jù)光彩置業(yè)的出資各方簽訂的合作合同及補充協(xié)議，確認應分配給中化國際有限公司位于北京光彩國際公寓的7405.99平方米商鋪，但此部分房地產一直未單獨辦理房產證。目前商業(yè)部分房產在對外出租，出租面積為5665.98平方米，未出租面積為1740.01平方米。以上委估對象用地性質均為出讓，評估范圍包含房地產分攤的土地使用權價值。評估范圍為委托方提供清單所列示的評估基準日的資產，從而確定其基準日止的價值。本次評估的范圍以企業(yè)提供的清單為準。納入評估范圍的資產與委托評估確定的資產范圍一致。四、價值類型及其定義評估人員經與委托方充分溝通后，根據(jù)本評估項目的評估目的等相關條件選取確定本次評估價值類型為“市場價值”，本報告書所稱“市場價值”是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。五、評估基準日本項目評估基準日為：2013年5月31日。1、本評估基準日是在保證與會計報表的日期相吻合，并盡可能與評估目的實現(xiàn)日接近的前提下，經與委托方協(xié)商一致確定的。2、本評估基準日是為保證評估所需資料的真實性、完整性、公允性以及評估報告的時效性，經與委托方協(xié)商一致確定的。本次評估所采用的價格均為評估基準日的價格標準，如評估基準日變動，將會對評估結果產生影響。六、評估依據(jù)本次評估工作中所遵循的具體行為依據(jù)、法律依據(jù)、準則依據(jù)、權屬依據(jù)和取價依據(jù)為：一）行為依據(jù)1、雙方購買協(xié)議2、中化國際控股有限公司、中化國際建設集團股份有限公司與我公司簽訂的資產評估業(yè)務約定書二）法律依據(jù)3、國務院國有資產監(jiān)督管理委員會、財政部第3號令《企業(yè)國有產權轉讓管理暫行辦法》;4、國務院國有資產監(jiān)督管理委員會第12號令《企業(yè)國有資產評估管理暫行辦法》;5、國資委產權[2006]274號《關于加強企業(yè)國有資產評估管理工作有關問題的通知》。三）準則依據(jù)1、中國注冊會計師協(xié)會關于印發(fā)會協(xié)[2003]18號《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》的通知;2、財企[2004]20號《資產評估準則—基本準則》、《資產評估職業(yè)道德準則—基本準則》;3、《資產評估準則——評估報告》（中評協(xié)[2007]189號）;4、《資產評估準則——評估程序》（中評協(xié)[2007]189號）;5、《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》（會協(xié)[2003]18號）;6、《資產評估價值類型指導意見》（中評協(xié)[2007]189號）;7、《資產評估準則——不動產》（中評協(xié)[2007]189號）;四）權屬依據(jù)1、被評估單位的營業(yè)執(zhí)照等;2、主要購置合同、發(fā)票，以及有關協(xié)議、合同書、建筑施工預決算書等財務資料。五）取價依據(jù)1、公司提供的2009年-2013年資產負債表、利潤表等財務會計資料，歷史與現(xiàn)行資產價格資料、歷史用戶統(tǒng)計資料，未來發(fā)展規(guī)劃及盈利預測方面的資料;3、北京科技出版社《資產評估常用數(shù)據(jù)參數(shù)手冊》;4、網(wǎng)上公示的現(xiàn)行寫字樓、商鋪等出租信息資料;5、委托方提供的歷史的與現(xiàn)行的房屋租金價格資料;6、重要的付款憑證及發(fā)票;7、房屋出租行業(yè)分析資料;8、wind資訊金融終端;9、中化國際控股有限公司2009年-2013年的財務會計資料;10、資產現(xiàn)狀現(xiàn)場調查;11、公司有關管理層和基層工作人員對公司發(fā)展前途、市場前景預測、企業(yè)銷售、成本、投資、管理等意見;12、有關政策、法律、法規(guī)、合同、協(xié)議、文件等。六）參考資料及其他依據(jù)1、委托方及產權持有者申報的《資產評估申報明細表》;2、委托方及產權持有者提供的關于進行資產評估有關事項的說明;3、會計憑證、會計報表及其他會計資料;4、評估師現(xiàn)場勘查和市場調查取得的其他評估相關資料。七、評估方法《資產評估準則—基本準則》、《資產評估準則——不動產》和有關評估準則規(guī)定的基本評估方法包括市場法、收益法和成本法（資產基礎法）。我們根據(jù)本次評估的評估目的、評估對象、評估資料收集情況等相關條件，選取適當?shù)姆椒ㄟM行評估。（一）評估方法的選取1.本次評估的技術思路評估人員在認真分析所掌握的資料并進行了實地查勘后，本次評估對象是商業(yè)性房地產，主要用途為對外出租經營并產生收益，而目前房地產市場上的同類型、同一區(qū)域的類似商業(yè)性房產的交易案例不多，不宜采用市場法進行評估。所以選取收益法作為本次評估的基本方法。2.評估方法收益法由于評估對象為經營性房地產，采用收益法首先確定評估項目的年總收益，扣除年經營費用，計算出年純收益，通過適當?shù)馁Y本化率進一步求取房地產總價格，得出委估對象房地產現(xiàn)值，其計算的結果比較客觀。收益法的本質是以房地產的預期收益為