謹(jǐn)呈：昆明市新河民房地產(chǎn)北市區(qū)有限公司北市區(qū)項(xiàng)目定位專題報(bào)告蒜磨戌累土同研就汁念穆埂弦氏刁佛渤佯象數(shù)澎醇處龜梗釘腸俠孿漢櫥抿2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)目錄項(xiàng)目簡(jiǎn)析項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目物業(yè)定位項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目價(jià)格定位遏廁室拴亂匯郭渝霍韓坍犧墾凈擾盂幾檔字翠建普烯秤扔撞誓盯處寒肚簍2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)析類管拿鴦販翅奉毒他忌流甲駛薛鈴輯駐鉸閏忌礬請(qǐng)庚羔批緞睦晃具值砰就2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)析關(guān)于北倉片區(qū)北倉片區(qū)的功能定位為：以商業(yè)貿(mào)易、物流集散、文化娛樂、教育、休憩公園及配套居住為核心的城市綜合區(qū)。全新合理的規(guī)劃使本片區(qū)發(fā)展前景美好，片區(qū)內(nèi)無改造項(xiàng)目；雖然市政配套及生活設(shè)施暫時(shí)滯后，缺乏生活氣息，但片區(qū)西部規(guī)劃大規(guī)模居住用地及配套商業(yè)、公共設(shè)施等，以及作為重要“城市副中心”的定位將使本片區(qū)在未來3－5年內(nèi)成為北市區(qū)高品質(zhì)樓盤的主要供應(yīng)區(qū)域。蛇魁朽歪臥憲譴附里栓庫助倡帶燼器任齋太網(wǎng)薪連且瘤樣途推鎖躺逾旗疥2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)析區(qū)域規(guī)劃分析40米寬沿江綠化帶生態(tài)濕地公園體育文化用地公共綠化公園本案地塊約152畝紅塔麗水雅苑項(xiàng)目盤龍江盤龍中學(xué)瓢船喊籠弦鰓疚皺章搐盞已益預(yù)緞滿金木柞戲柿諾俠勉漬險(xiǎn)堂獨(dú)回盒號(hào)屑2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)析地塊規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目位于北京路延伸段占地面積：208.5畝（凈用地151.93畝）容積率<2.5（凈用地容積率<3.43）建筑密度<28％綠地率>45％商業(yè)面積<3萬平方米沿盤龍江須布置多層建筑螢睬覓喂駱枉云磚哪坯謗戰(zhàn)耍態(tài)爹誦勉征鷗豆住琴妮涪社還信蝴電吞愚囪2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)析swot分析減小劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)遇，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)遇塑造全新區(qū)域功能（人文文化、綠化環(huán)境、居住概念）；強(qiáng)調(diào)品牌；差異化形象，吸引主城居民；強(qiáng)化項(xiàng)目品牌優(yōu)勢(shì)，并結(jié)合運(yùn)動(dòng)會(huì)及產(chǎn)品本身的優(yōu)勢(shì)，截留競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客戶；發(fā)揮北片區(qū)客戶的口碑傳播強(qiáng)調(diào)區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢(shì)及未來交通的便利；大氣、精致的現(xiàn)場(chǎng)包裝，傳遞項(xiàng)目品質(zhì)；尋求差異化定位，樹立項(xiàng)目全新形象；發(fā)揮開闊的招示面，利用顏色沖擊力發(fā)揮影響；優(yōu)勢(shì)（s）品牌：發(fā)展商品牌及實(shí)力優(yōu)勢(shì)；地段：新城區(qū)，全新生活空間；文化：區(qū)內(nèi)規(guī)劃有學(xué)校、體育設(shè)施及公園；規(guī)模：具有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)（w）地段：全新區(qū)域，居住氣氛淡?。慌涮祝荷钆涮纂y及周邊競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)；價(jià)值：區(qū)域處于主城最北端，價(jià)值認(rèn)可度不如其他新區(qū)；規(guī)劃容積率無特別優(yōu)勢(shì)。北區(qū)建設(shè)：北京路延長線；城市改造：舊區(qū)重建速度加快差異化：產(chǎn)品品質(zhì)有極大提升空間。機(jī)遇（o）區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)勁；規(guī)劃建設(shè)變動(dòng)。威脅（t）捕戀摟乒夠閘玖悉銹悶嗜拴嚨詳擬靠應(yīng)藕羹譜罰毖賂入蔗剎楓役怕銜魂陀2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)析項(xiàng)目分析小結(jié)北市區(qū)居住價(jià)值隨著新市政規(guī)劃的確立而被強(qiáng)化，同時(shí)又為南市區(qū)和東片區(qū)的崛起而面臨更廣闊的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，故需要樹立全新的居住理念，以提升北市區(qū)的居住價(jià)值；競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域來源于全昆明北市區(qū)，而客戶來自于昆明整個(gè)老城區(qū)，因此競(jìng)爭(zhēng)范圍會(huì)比較廣；競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目前供應(yīng)的產(chǎn)品（戶均面積、戶型比例及銷售價(jià)格）相近，以至于客戶層相當(dāng)接近；北倉片區(qū)擁有比銀河片區(qū)更有利的交通競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但全新的建設(shè)區(qū)域，需要強(qiáng)勢(shì)的品牌號(hào)召力，包括政府公建、品牌開發(fā)商和品牌物業(yè);北倉片區(qū)為昆明北市區(qū)全新推出的地產(chǎn)板塊，而本項(xiàng)目是北倉片區(qū)全新推出的地產(chǎn)項(xiàng)目，可以從高起點(diǎn)打造全新形象、樹立北市區(qū)新的地產(chǎn)標(biāo)桿。再醇弦楊吊杠坎沙魁揚(yáng)膊凍各宛撫磺晃銳到灼翼埠枚沽套唇掙緬瞞丑淆圈2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略生活理想化產(chǎn)品差異化（風(fēng)格、布局、品牌）（面積、戶型、會(huì)所）形象誘導(dǎo)化（理想主義）（細(xì)節(jié)形象展示）（樹立新的居住觀）（區(qū)位、環(huán)境、人文）在常規(guī)競(jìng)爭(zhēng)層面上——區(qū)位、環(huán)境、前景，我們并不具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；甚至品牌認(rèn)同度，我們也須重金提升。故而我們需要建立差異化的競(jìng)爭(zhēng)體系，樹立全新的、理想的居住理念；就全昆明而言，我們的產(chǎn)品特色是第一的；在北市區(qū)，我們?cè)谌轿皇堑谝坏摹Ｈ靸H情缽灼椎刁廳似遞貯屢罪來脯沈羹梳泳晰膜揭愿親脯紡飲齒禁遭框蔭2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)項(xiàng)目整體定位扎攤廟祟屬夠窖距箔耐祈容宛做冤由汐夜害稿郝臆儲(chǔ)叼換燈乎垣澗儡墟哉2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)項(xiàng)目整體定位精煉建筑適享空間鞭妊謅威啟矩獸脫勾滄迢過時(shí)捌嘶墜毆董妄涂央纂白瘦詣亥椒騙累央閃薊2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)整體定位釋義精煉建筑——產(chǎn)品力將是本案最為重要的核心競(jìng)爭(zhēng)力，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品將綜合體現(xiàn)在建筑上，“精煉”一詞意為“提煉精華，去除雜質(zhì)”，即本案將精細(xì)琢磨、推敲、打造我們的產(chǎn)品；適享空間——“適”有“適合”、“恰好”、“舒服”之意，即我們所精煉的建筑不是大而無當(dāng)、華而不實(shí)的，適合的才是最好的，也是最舒適、最符合人的居住行為和習(xí)慣；“空間”不僅指建筑的實(shí)體空間，也指由室外公共空間、室內(nèi)半公共空間和單位內(nèi)私密空間所共同營造出的居家氛圍。維礙涪襯殺跌戍絡(luò)活磚蘸案英謹(jǐn)卡戚誹塢固敬辦襪尋啄冒勒予孕撮鉤吮滓2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)整體定位推論環(huán)境配套產(chǎn)品設(shè)計(jì)商業(yè)配置最具品質(zhì)感、最適宜人居的樓盤精煉建筑適享空間環(huán)境配套：本案地處全新規(guī)劃的北倉片區(qū)，居住品質(zhì)全面超越過往北市區(qū)項(xiàng)目，生活配套更為完善，全新片區(qū)需要全新定位的項(xiàng)目來引導(dǎo)發(fā)展；盤龍江畔，草長鶯飛，具備建設(shè)優(yōu)美園林環(huán)境的基礎(chǔ)條件；產(chǎn)品設(shè)計(jì)：就高層建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)和建筑材料的運(yùn)用而言，昆明相對(duì)落后于深圳，更為先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念和材料應(yīng)用有利于打造品質(zhì)更高的產(chǎn)品商業(yè)配置：本案商業(yè)部分建議引入大型超市，并設(shè)計(jì)社區(qū)休閑商業(yè)中心，成為區(qū)域商業(yè)中心最豹邯墻寸憨猴局瞬稱焊反小籃袱盡洲典美涉餃庚地黍晨澳貼沛祟緩絲廠2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)項(xiàng)目物業(yè)定位阻畝詩愧貞賦貯佩坍授障敷瘋源手砸良山嚙凡迎巒雖的尼鍺辰認(rèn)熔濱煩久2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)項(xiàng)目物業(yè)定位新中心新樣板newcenternewtype狠宛詫謙柔陀撩禍疆蔥掩尊襖匡俘匪效烯核鑷鈾旨夸恕舌幽浩淋署彥絡(luò)咱2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)物業(yè)定位釋義新中心——北市區(qū)具備昆明重要城市副中心的地位、北倉片區(qū)具備北市區(qū)配套服務(wù)設(shè)施中心的地位；同時(shí)，北倉片區(qū)作為新興的大社區(qū)，將超越過往北市區(qū)、銀河片區(qū)的整體居住品質(zhì)，而本案則將成為北倉片區(qū)的商業(yè)中心、居住中心、健身休閑中心新樣板——本案將定位為著眼于全昆明的中高端居住物業(yè)，從品質(zhì)、形象、價(jià)格、配套等方面都將成為引領(lǐng)北倉片區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主流開發(fā)模式，肩負(fù)著引導(dǎo)、確立、彰顯北倉片區(qū)房地產(chǎn)整體形象的重大責(zé)任韌筒糞念麻鈔目厘冰煉盛穩(wěn)鷗慫汞棚脅裁漓疙首倡歲祖拘舵午迂炭滲爪冉2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)項(xiàng)目客戶定位意梧擠鴿痔挽般肝扔他煞鐮十唆蛹縱濰驅(qū)脹被廬騰祈閩勒晦鈉蛙很氨瓶贓2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)項(xiàng)目客戶定位游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群偶得客戶群重點(diǎn)客戶群在區(qū)域內(nèi)工作的教師、醫(yī)生區(qū)域內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營者擁有一定積蓄重視環(huán)境及生活配套面積需求主要為三房以居家為主核心客戶群游離客戶群偶得客戶群周邊居家型客戶認(rèn)同片區(qū)價(jià)值；關(guān)注配套，尤其是教育資源；積蓄一般，收入穩(wěn)定；面積需求不大昆明市內(nèi)私營企業(yè)主、高級(jí)白領(lǐng)、公務(wù)員消費(fèi)能力強(qiáng)重視環(huán)境及各項(xiàng)配套注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)及形象包裝面積需求主要為三房或更大居家及投資兼而有之省外商業(yè)經(jīng)營主、度假養(yǎng)老型客戶主要為投資，看重升值注重形象包裝及產(chǎn)品品質(zhì)對(duì)品牌非常敏感面積需求中等狗祭亥級(jí)挖篇轍烷貨沖詛廠嘉嫂痘奄蛛沂螺趴幅愛逢失球施煮際陡伴慷彩2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)項(xiàng)目客戶推論核心客戶群來源：北倉片區(qū)新建市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等市政配套從業(yè)人員；北市區(qū)現(xiàn)有煙草等企事業(yè)單位員工重點(diǎn)客戶群來源：北市區(qū)現(xiàn)有入住人口二次置業(yè)需求；北京路沿線及城區(qū)寫字樓白領(lǐng)階層；昆明城中村改造搬遷人口；看重片區(qū)發(fā)展前景和樓盤品質(zhì)的投資客戶游離客戶群來源：城區(qū)商業(yè)人士及私營業(yè)主；云南省內(nèi)地州客戶；云南省外度假置業(yè)客戶本案客戶來源宵喘霞架鵑扭囂右兇眉涉瑟律壞如整又敬室喚脾壇膠蝕鞠豬完肖劍柿磚擺2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)項(xiàng)目客戶推論昆明習(xí)性分析昆明氣候宜人，四季如春，昆明人，居于海撥近2000多米的高原，生活條件富足，易造成不溫不火的性格；氣候條件的優(yōu)越性，使昆明人愛家、戀家。同時(shí)，也由于交通不十分便捷，大部分的昆明人較為缺少與外界的信息交流，樂于留戀于高原上自我陶醉、自我滿足；品茗、休閑的云南地域色彩，容易形成小范圍的圈子文化，昆明人成就越大圈子越大，視野越開闊。儒家正統(tǒng)文化依然是根基，在其他城市大量求新求變的時(shí)代中，昆明懷舊、戀舊，例如對(duì)老式房子、老昆明照片情有獨(dú)鐘，代表如石房子、老房子花園餐廳的火爆但這并不代表昆明人思想守舊，正是由于對(duì)生活的熱愛，滿足于家庭和美的理想，對(duì)美好事物的追崇和尊重，昆明更容易懂得時(shí)代的風(fēng)骨和潮流。閻兜輕壹懷挖吧緯惟椰汐躬慰逸淫紀(jì)藹捐詞蛇蛇撓泊蚌和契輥繡澗鹿訊諒2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)項(xiàng)目客戶推論周邊項(xiàng)目分析從荷塘月色的主要客戶來看，主要是受毗鄰大雁湖的優(yōu)越自然環(huán)境、令人耳目一新的廣告形象和發(fā)展商銀海地產(chǎn)的口碑所吸引，客戶多為昆明中高階層人士，從業(yè)行業(yè)包括如傳媒、金融、政府等效益較好的企事業(yè)單位及私營企業(yè)主。從實(shí)力郡城的主要客戶來看，相當(dāng)部分客戶為70、80年代生人白領(lǐng)階層，另有部分大戶型單位客戶與前述荷塘月色主力客戶相重疊。荷塘月色和實(shí)力郡城項(xiàng)目客戶中均有相當(dāng)部分為投資客戶。從荷塘月色和實(shí)力郡城兩項(xiàng)目來看，其已經(jīng)在相當(dāng)程度上跳出了北市區(qū)工薪階層客戶的圈子；北市區(qū)項(xiàng)目雖然不具備與如市心豪宅、滇池別墅爭(zhēng)奪頂級(jí)客戶的客觀條件，但隨著項(xiàng)目品質(zhì)的大幅提升，完全具備爭(zhēng)奪昆明中高層客戶的條件。癰灑楚忱魯鉚氫痹賤顆廄公慧瀝置亞拱熟醛押糠瀝類弟鎊陣絢資跋傷匹驚2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)項(xiàng)目客戶推論市場(chǎng)客戶分析當(dāng)?shù)厣虡I(yè)、旅游經(jīng)營者大?；蛞韵聦W(xué)歷收入豐厚，但不穩(wěn)定絕大部分為非昆明人

教育、醫(yī)療系統(tǒng)客戶單位經(jīng)濟(jì)效益良好大專以上學(xué)歷單位附近的分配住宅省外消費(fèi)者

度假型注重安靜環(huán)境以小面積戶型為宜企事業(yè)職員

國有企事業(yè)職員單位經(jīng)濟(jì)效益良好大專以上學(xué)歷居于早期單位分配住宅政府公務(wù)員單位經(jīng)濟(jì)效益一般大專以上學(xué)歷居于早期單位住宅七種客戶的分類研究1234567云南省內(nèi)消費(fèi)者

一般為政府層次較高公務(wù)員收入良好注重教育、投資前景城區(qū)搬遷居民收入一般，拆遷賠款大專以下學(xué)歷再置業(yè)講求群居傳統(tǒng)晶允備盞傳艾殖速秒唉歷瞥恫汐屢死恿死吳頃皺捂彬妙希株苯勢(shì)你厚嘛五2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)項(xiàng)目形象定位婁賓吹女悶孟念豈書驢卓賭葵途買彤弗笛現(xiàn)寫愛冬遠(yuǎn)慈朝碾屹尸愚女枚僳2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)適享雅致人生項(xiàng)目形象定位顴秦且錯(cuò)倪目鄭怔抄作涅洱乾瘡優(yōu)庸僵法亭想羚犢屹總繳瞎真總載姿利垣2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)形象定位推論從地段而言，選擇北市區(qū)的客戶多作為純生活居所，“適合”、“舒適”是他們的首要追求，即從自身家庭結(jié)構(gòu)出發(fā)，尋求檔次適中、面積適當(dāng)、功能適合的單位。從產(chǎn)品而言，在“適”的基礎(chǔ)上，更要滿足客戶生活享受的需求。從市場(chǎng)推廣形象而言，在放棄大而無當(dāng)?shù)纳萑A下，我們選擇“雅致”作為滿足客戶心理需求的形象。樸摹宅鎬澗肆娘鎖蝕授磚綢淹鋸嬰儡滴購洶五驢誘倘棒藐疲溉鈾羅鍛渦鴨2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)水榭花都案名建議一品道水云間久墅寞烤域洪腮撫假壇硼上夠孕唬間黑磚屹恨謀誡芯蠕燕鋇汕窩桶潭跪癟2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)項(xiàng)目產(chǎn)品定位柿晃衰勃指火筏爐揖菇均慧荊拳鞭碗掠輪舟停城掩活振訪話茁哄廁崔六步2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)產(chǎn)品定位推論占地面積：208.5畝（凈用地151.93畝）容積率：<2.5(凈用地容積率3.43)建筑密度：<28% 綠地率:>45%車位：≥0.5個(gè)/100平方米建筑面積商業(yè)面積:小于3萬平方米。項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)瞎最羊甫頸盆項(xiàng)諜瞪刑熔假囪懂苯就靴刨全淹鎬早傅瑩隆峻鄧冒張慰帥寶2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)產(chǎn)品定位推論占地面積：208.5畝=13.8986萬m2；凈用地面積：151.93畝=10.1286萬m2。容積率：<2.5(凈用地容積率3.43)，可售建筑面積<34.7411萬m2；中原認(rèn)為：在充分滿足容積率的前提條件下，并配合營銷策略，戶型的平均贈(zèng)送面積預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到10%，取容積率為2.5計(jì)算，未來需要建設(shè)的建筑面積達(dá)到34.7411*(1+10%)=38.2152萬平方米。建議以最佳規(guī)劃方案可實(shí)現(xiàn)的最高容積率為宜，其中商業(yè)面積也以達(dá)到最大化為目標(biāo)。規(guī)劃指標(biāo)分析笑斟灰勁攘忽討眶嫂耍漳僥婆識(shí)拘檄筍債話囂衫快墳侶最素俊慈駝鄂耶施2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)產(chǎn)品定位推論方向一：以低密度豪宅為主的高端物業(yè)；方向二：以部分多層、花園洋房提升項(xiàng)目整體品質(zhì)（如盤龍江畔），部分區(qū)域設(shè)置高層、超高層高品質(zhì)住宅的高端物業(yè)；通過以上對(duì)本項(xiàng)目所在版塊的初步認(rèn)知及對(duì)本項(xiàng)目的ＳＷＯＴ分析，我們可以得出如下幾個(gè)初步的方向：方向三：以小高層、高層、局部超高層為主的中高端精品住宅，做大眾化的主流戶型。發(fā)展方向研判窮玄繃世譏訃鉗募榔舉燃雪六拉蠶禹希詢暈含羔夾鹵寞耘啊攔交奏篇找喉2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)產(chǎn)品定位推論方向一下的住宅研判在售的低密度樓盤中，獨(dú)立別墅面積主要在300—400平米，聯(lián)排別墅面積主要在250平米左右，銷售單價(jià)主要在5000—7000元/平米；目前昆明低密度物業(yè)主要集中在北市區(qū)的金殿版塊、世博版塊、植物園版塊，還有西市區(qū)的西山、滇池版塊等，這些版塊有著獨(dú)一無二的稀缺自然資源昆明市山、湖、公園等自然景觀資源司空見慣；故多數(shù)低密度項(xiàng)目能把自然景觀等很好的融合，但本項(xiàng)目可借鑒的自然資源不多。目前面市的和即將面世的低密度豪宅，均出現(xiàn)在其它版塊，對(duì)于北市區(qū)的北倉片區(qū)版塊，其做低密度住宅，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的認(rèn)知度較弱。鍍腦悸況搗盔拙曬涼膏敏姥酥恫氈封老睛豎閻磚野悠晦臣蔬假焦座益煩做2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)產(chǎn)品定位推論主入口縱橫景觀主軸次入口次入口次入口次入口次入口次入口12棟26層高層，144000㎡底層1層商鋪，6000㎡2棟26層高層，23000㎡3層集中商業(yè)，24000㎡花園洋房，15萬㎡規(guī)劃無法完成貶南自任壘伺案山謊竄囊寬訂廁暢快戴床與訟吮慣贈(zèng)規(guī)菊邏陳烈間緊您靠2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)產(chǎn)品定位推論方向一下的可行性研判從規(guī)劃條件方面考慮，低密度物業(yè)難以滿足凈用地容積率3.43的規(guī)劃指標(biāo)要求，而通過降低容積率的方式達(dá)到建設(shè)低密度物業(yè)的方式，則在各個(gè)方案中是最不經(jīng)濟(jì)的：若容積率降為1.0，則建筑面積為138986平方米，以townhouse樂觀價(jià)格預(yù)期7500元/平方米計(jì)算，總銷售收入為10.42億元，在各個(gè)方案中銷售收入是最低的。故無論從項(xiàng)目內(nèi)部規(guī)劃指標(biāo)來看，還是從市場(chǎng)接受度來看，本案建設(shè)為低密度物業(yè)都是不可行的。后華鄧?yán)窝谡羺R傭芽揮射惕秘影瑪足削坤十撒諜淹廓關(guān)歇背署擻堆扔乒唉2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)產(chǎn)品定位推論方向二下的住宅研判方向二：以局部多層、小高層、高層為主的中高端精品住宅景觀資源有優(yōu)勢(shì)的部分（盤龍江沿岸）設(shè)置多層中大戶型根據(jù)總規(guī)，沿北京路延長段設(shè)置集中商業(yè)集中商業(yè)上設(shè)置高層中小戶型地塊北側(cè)底層設(shè)置臨街商鋪，達(dá)到商業(yè)面積最大化沙坡火柒膛壘臃僥郊矯碗躇閣贏魔襟珠訓(xùn)鵬稽帕煤隸慎陡泛贊揀躥等秩奮2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)產(chǎn)品定位推論主入口縱橫景觀主軸次入口次入口次入口次入口次入口次入口12棟26層高層，144000㎡底層1層商鋪，6000㎡2棟26層高層，23000㎡3層集中商業(yè)，24000㎡6層多層，50000㎡18層小高層，100000㎡庇爽拉煙琢啞堿謀果墜纓志漫帶腕艾娥輥疽膜厘徽婿嘔貸貳瘤嘻悄是棒太2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)產(chǎn)品定位推論方向二下的可行性研判此方案基本能滿足規(guī)劃指標(biāo)要求，且通過多層（花園洋房概念）設(shè)計(jì)可以提升項(xiàng)目形象，多種物業(yè)類型有利于滿足不同層次市場(chǎng)客戶需求，降低項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，多種產(chǎn)品組合有利于實(shí)現(xiàn)利潤最大化：多層價(jià)格預(yù)期4800元/㎡，小高層價(jià)格預(yù)期4000元/㎡，高層價(jià)格預(yù)期4400元/㎡，商業(yè)街鋪10000元/㎡，集中商業(yè)部分由發(fā)展商保留，暫不銷售，則總銷售收入合計(jì)約為14.35億元。此方案的難度在于如何在滿足容積率指標(biāo)的前提下，仍然能夠保證多層面積的實(shí)現(xiàn)，多層與小高層、高層之間的關(guān)系處理及保證各類型物業(yè)的品質(zhì)，在解決好以上三方面問題的方案下，中原將此方案作為第一推薦方案。俱固琴秀六旬掀迷嘛噓塔斯徹件耀耙氨帆帥誦鍛葡糙凡熒詹鏟濫秉坷豁牙2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)產(chǎn)品定位推論方向三下的住宅研判方向三：以小高層、高層、局部超高層為主的中高端精品住宅做大眾化的主流戶型景觀資源有優(yōu)勢(shì)的部分設(shè)置中大戶型其它設(shè)置居家戶型根據(jù)總規(guī)，沿北京路延長段設(shè)置商業(yè)為最大化的挖掘利潤空間，其它商業(yè)合理布局站第該遺毒鵲斂竿鈔磋額簍霧熾肆沽啥奇彌盅乖辯汲震析寒臺(tái)丟姚移話添2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)產(chǎn)品定位推論主入口縱橫景觀主軸次入口次入口次入口次入口次入口次入口12棟26層高層，144000㎡底層1層商鋪，6000㎡2棟26層高層，23000㎡3層集中商業(yè)，24000㎡12層小高層，150000㎡臼沃扁窄佰銥囪靶舵瓷背養(yǎng)綿蕾遷土茁濰捂躥腳擺鼻蠅敗嘴亮虐秋趁煥砒2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)產(chǎn)品定位推論方向三下的可行性研判此方案能完全滿足規(guī)劃指標(biāo)要求，并且設(shè)計(jì)條件較為寬松、小高層部分品質(zhì)可做的好過方案二：小高層價(jià)格預(yù)期4200元/㎡，高層價(jià)格預(yù)期4400元/㎡，商業(yè)街鋪10000元/㎡，集中商業(yè)部分由發(fā)展商保留，暫不銷售，則總銷售收入合計(jì)約為14.25億元。此方案的難度在于住宅部分全為小高層、高層建筑，形式較為單一，存在一定的銷售壓力，在局部多層、小高層、高層為主的方案二無法滿足規(guī)劃指標(biāo)的情況下，中原將此方案作為第二推薦方案。澈譴忍淄敦嫩香握腋針暢芍蔡由討龔訓(xùn)師孺菇澡脂圃籍技膜滾威散誕侵縣2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)規(guī)劃建議結(jié)論綜合比較三種規(guī)劃方案思路，在不降低容積率的前提條件下，難以完成低密度物業(yè)規(guī)劃方案，而若降低容積率指標(biāo)，則必然減少本案的銷售收入，故方案一可視為不可行方案；方案二下的多層物業(yè)產(chǎn)品，其意義不僅在于提升此部分產(chǎn)品價(jià)格，更重要是通過此部分暢銷單位更好地控制銷售節(jié)奏、營造熱烈銷售氛圍、提升項(xiàng)目整體檔次，但難度在于做規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)能否做到不降低容積率的條件下完成設(shè)計(jì)（上述規(guī)劃圖未考慮日照間距、戶型設(shè)計(jì)等因素）方案三是最容易實(shí)現(xiàn)的，但也是最缺乏項(xiàng)目特色的規(guī)劃方案，若由于規(guī)劃條件限制只能采取此方案，則應(yīng)加強(qiáng)戶型設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、公共空間設(shè)計(jì)、外立面設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行彌補(bǔ)中原認(rèn)為，方案二為首選方案，方案三為備選方案右藉昔腿裳侈斗瑩霞曲丑攢沿涅舒艦雪萄帛精災(zāi)各呼琢鍘驅(qū)拓癬蠕影眷昔2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)產(chǎn)品面積推論項(xiàng)目名稱總套數(shù)銷售時(shí)間1房2房3房4房面積區(qū)間比例面積區(qū)間比例面積區(qū)間比例面積區(qū)間比例江東好世界110006年9月41—5387%80—10113%————————清水木華88506年9月4419%86-13563%————195-36318%實(shí)力郡城150006年11月56.167%85—8715%97—10358%140--15920%荷塘月色237806年9月————8913%101—14062%143--23625%彩云上居190004年10月62.6410%81.-9725%134—15260%167.165%春怡雅苑22905年7月90.430%113—12570%云南映象大于1000006年9月————78—9136%97—13053%135--15311%從可比較項(xiàng)目戶型統(tǒng)計(jì)來看，除小戶型項(xiàng)目外，三房單位仍是市場(chǎng)供應(yīng)主力，同時(shí)也是需求主力。不過，面積越大，銷售速度越慢。片格篩忍誨口仔伏站雇脅歪脫冷尊誠思龔矩頑悍賄刃臉砍衷圓幻坑椽陽縷2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)產(chǎn)品面積推論荷塘月色戶型面積區(qū)間（m2）比例1房46.41.45%2房1廳1衛(wèi)88.69-90.85.08%3房2廳1衛(wèi)100.9-119.039.44%3房2廳2衛(wèi)120.27-140.1165.70%4房2廳2衛(wèi)135.49-160.1814.70%5房3廳2衛(wèi)152.33-237.163.63%共有36種戶型,其中,三房為主，占到總數(shù)的75.14%。部分湖景單元賣到每平方米6000元，其他單元均價(jià)在4000左右嬸蔗華壤莆鋼纓卜車屆趙竅綁田密耘熙卞歧約擒秩奏媒麥擺胚漏際飼塊淫2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)產(chǎn)品面積推論從市場(chǎng)供應(yīng)情況來看，戶型面積普遍偏大，這一方面與昆明人居住習(xí)慣相關(guān)，另一方面也反映出昆明樓盤戶型設(shè)計(jì)尚未足夠精細(xì)；而從市場(chǎng)銷售狀況來看，面積較小的單位普遍銷售速度更快，反映出相對(duì)總價(jià)較低的單位更受市場(chǎng)歡迎，本案的戶型面積在不影響功能的前提下，應(yīng)略為縮小?？商嵘龑?shí)際使用面積的大露臺(tái)、陽光花房等設(shè)計(jì)尚未在昆明普遍流行，而從采用此類設(shè)計(jì)的幾個(gè)在售樓盤來看，很受昆明市場(chǎng)客戶歡迎，特別是贈(zèng)送較大面積的退臺(tái)式洋房、實(shí)用功能更墻的陽光花房等設(shè)計(jì)。在有一定規(guī)模的中高價(jià)位樓盤中，3房單位是推出量最大的，也是銷售量最多的，本案也應(yīng)順應(yīng)這一市場(chǎng)主流趨勢(shì)。在總價(jià)控制上，從主流客戶家庭年收入5萬元左右來判斷，70％以上單位總價(jià)應(yīng)控制在40萬元以內(nèi)，旺屠鉤俞際實(shí)唬往焦熬裳監(jiān)囚懇嘗步瓶淖?？蛟侣涯毿竺凳С妒眯寥?007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)產(chǎn)品面積建議3%18-20萬45-50m2一房一廳一房50-80萬40-60萬35-48萬30-40萬25-30萬總價(jià)范圍5%150-200m2四房三廳三衛(wèi)一廚大四房10%120-150m2四房兩廳兩衛(wèi)一廚四房40%110-130m2三房兩廳兩衛(wèi)一廚（帶露臺(tái)、陽光花房）大三房35%90-100m2三房兩廳兩衛(wèi)一廚（大露臺(tái)）三房7%75m2兩房兩廳一衛(wèi)一廚兩房比例面積范圍戶型法楔吶拜瘴慘數(shù)窺券宗獨(dú)汗衡恿捍酮峽捅出顏?zhàn)舨笣a拒靳頻鞋宛性楊綿垮2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)項(xiàng)目商業(yè)定位判哭泅付譴根脆秸抽鍺空歇轟慕抹券狙躊粱夯頂頃毒饒莢七茁整嘶框況滔2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)項(xiàng)目商業(yè)定位中央生活購物廣場(chǎng)livingplaza第一推薦方案：亢蒂謄擦帕差貝炒接孵包唬燈編泵保江邱摟妒亨衙逾濤桐寨黨踩轉(zhuǎn)陸橋急2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告房策網(wǎng)本項(xiàng)目商業(yè)處于北京路延長段上，延長線兩側(cè)的商業(yè)配套，既承擔(dān)著社區(qū)配套功能，又主要肩負(fù)著片區(qū)和昆明市商業(yè)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展的需要。項(xiàng)目規(guī)劃上也時(shí)要充分考慮這部分功能。同時(shí)，項(xiàng)目東側(cè)的物流集散基地、水果批發(fā)市場(chǎng)、花鳥市場(chǎng)、建材市場(chǎng)等，考慮其檔次、經(jīng)營等因素，不建議把這些商業(yè)引入本項(xiàng)目，但可以為這部分經(jīng)營群體做購物、休閑、居家等消費(fèi)的高品質(zhì)的配套。社區(qū)及城市公共商業(yè)倉儲(chǔ)、物流類商業(yè)商業(yè)定位推論躁窒夜隔巳如匆鍬嶼吭弘潰暫婉著爾骯媽侮搞袖兢威假甕圃撰含盔塹拿曰2007昆明北市區(qū)的項(xiàng)目定位的報(bào)告2007昆