房屋買賣典型案例--二手房買賣中的購(gòu)房陷阱案例：張先生欲在附近買大學(xué)城一套二手房，已委托中介找到房源，正準(zhǔn)備交定金、簽協(xié)議時(shí)，網(wǎng)上看到重慶精睿律師事務(wù)所在二手房法律糾紛代理方面的業(yè)績(jī)，出于謹(jǐn)慎考慮，張先生還是聯(lián)系到律師所，誠(chéng)懇地希望律師全程跟蹤、陪同他購(gòu)房，從法律上把關(guān)。律師欣然接受委托，但僅去了中介機(jī)構(gòu)兩次，就陸續(xù)發(fā)現(xiàn)了一連串問題。張先生禁不住感慨地說：“真不知道購(gòu)房中的陷阱原來這么多。找律師還真是找對(duì)了！如果這次買不成，我下次還找你！”律師評(píng)析 重慶精睿律師事務(wù)所主任律師冉繽解析二手房買賣：第一，謹(jǐn)防中介阻礙買賣雙方見面，人為設(shè)置不透明交易，違法賺取購(gòu)房差價(jià)，甚至欺騙欺詐。在本案中，中介方拒絕讓買賣雙方見面，還以賣方不想與買方談來搪塞。當(dāng)即我就向張先生指出，如在你未交定金的情況下，中介如此所為尚可理解，十有八九是怕買賣雙方私下成交，把中介甩掉。但這時(shí)買方已交定金，中介仍阻礙雙方見面，很可能其從中吃了不少差價(jià)。更為嚴(yán)重的是，當(dāng)張先生要求中介出具賣方與其簽訂的居間代理協(xié)議，以說明其已獲得賣方合法授權(quán)時(shí)，中介表現(xiàn)得躲躲閃閃，遮遮掩掩。一會(huì)兒認(rèn)為律師的這一要求沒有必要，故意刁難，一會(huì)兒又說協(xié)議在總部，或稱管協(xié)議復(fù)印件的人不在，暫時(shí)看不了。中介的以上行為使我作為買方的代理律師更加堅(jiān)信中介除收取了不菲的中介費(fèi)外，一定企圖賺取相當(dāng)數(shù)額的差價(jià)。而中介不能賺取差價(jià)是我國(guó)有關(guān)法律明令禁止的，居間代理協(xié)議是中介賺取差價(jià)的鐵證，其自然不愿將違法所為的證據(jù)落到買方及其律師手中。最后，迫于我方壓力，中介不得不開口說了實(shí)話。原來，他們賺取了近6萬(wàn)元的差價(jià)。為了避免我方事后舉報(bào)或起訴，中介竟又要求買方在協(xié)議中寫明其同意并認(rèn)可賺取差價(jià)的行為，否則，不能交易。本律師認(rèn)為，即使買方在這種情況下書面認(rèn)可，這種認(rèn)可不是買方真實(shí)意思表示，是被脅迫、利誘的結(jié)果，根據(jù)我國(guó)民法，買方事后仍可以中介行為違法主張返還差價(jià)款。如果買賣雙方不能見面進(jìn)行房屋的透明交易，讓大多數(shù)購(gòu)房者最感忐忑不安或面臨的最大購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)還不是中介賺了多少差價(jià)，而是他們是否會(huì)被欺騙欺詐，最后血本無歸。因此，本律師提醒并建議房產(chǎn)交易者一定要買賣雙方見面，進(jìn)行透明交易。這是防止在購(gòu)買二手房時(shí)被騙上當(dāng)?shù)牡谝徊剑欢ㄒ吆?！第二，房產(chǎn)共有人的權(quán)利問題不容忽視該案所涉及的標(biāo)的房產(chǎn)屬于已購(gòu)公房上市交易的央產(chǎn)房性質(zhì)，與其它性質(zhì)的二手房相比，產(chǎn)權(quán)問題尤其復(fù)雜。因此，在房產(chǎn)共有人是否同意出售標(biāo)的房屋的問題上，買方應(yīng)特別注意。對(duì)出售時(shí)夫妻已離異的房屋更應(yīng)提高警惕。律師建議，如夫妻通過協(xié)議方式解決離異時(shí)的財(cái)產(chǎn)問題，買方應(yīng)要求賣方出示經(jīng)過公證的離婚財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議書，表明賣方對(duì)標(biāo)的房產(chǎn)具有獨(dú)立處分權(quán)，其前妻或前夫不會(huì)再主張任何財(cái)產(chǎn)權(quán)利。如果是通過法院判決離婚的，應(yīng)要求賣方出示判決書，并特別注意其中對(duì)房產(chǎn)歸屬問題的判決結(jié)果且加以分析。法院在這一問題上的判決模式之一是將房產(chǎn)的所有權(quán)歸于一方，但判另一方有權(quán)一直使用其中的某一間或二間，廚房、衛(wèi)生間等則可共用。暫且不探討如此判決的諸多利弊，但它從客觀上確實(shí)增加了該標(biāo)的房屋再次交易時(shí)的復(fù)雜性、風(fēng)險(xiǎn)性和極不穩(wěn)定性，對(duì)買方而言，需要特別注意。另外，在我國(guó)房產(chǎn)交易實(shí)踐中，房產(chǎn)交易部門以及央產(chǎn)房上市交易審批機(jī)構(gòu)對(duì)共有人必須共同到場(chǎng)進(jìn)行房屋過戶手續(xù)并非嚴(yán)格把關(guān)，而且不排除個(gè)別人還可能通過搞關(guān)系走后門等方式人為地免去一些必要的審批程序。所有這些使得二手房這種多存