☆二00六年八月☆耀江--東方普羅旺斯2006年上半年銷售總結(jié)與分析提報(bào)（第八階段工作）提報(bào)導(dǎo)讀第一部分2006年1至7月份別墅市場分析第二部分下半年別墅市場預(yù)測第三部分2期產(chǎn)品營銷策略提報(bào)導(dǎo)讀第一部分2006年1至7月份別墅市場分析第二部分下半年別墅市場預(yù)測第三部分2期產(chǎn)品營銷策略第一部分2006年1至7月份別墅市場分析一、亞北區(qū)域二、中央?yún)^(qū)域三、京昌區(qū)域四、整體市場一、供應(yīng)量分析1、亞北區(qū)域的總供應(yīng)量項(xiàng)目名稱截止2006年7月31日的總供應(yīng)量納帕溪谷547保利壟上405東方普羅旺斯123溫哥華森林506渡上101麥卡倫地103壹千棟149達(dá)華莊園75合計(jì)20092、亞北區(qū)域總供應(yīng)量的產(chǎn)品戶型配比名稱1系2系3系4系5系6系7系及以上合計(jì)套數(shù)1630968145336889331949百分比1%16%35%23%19%5%2%-注：渡上2003年的60棟已售完，無法統(tǒng)計(jì)，所以此表中這60棟產(chǎn)品不涉及。3、亞北區(qū)域06年上半年新增取證供應(yīng)量項(xiàng)目名稱06年上半年新增取證供應(yīng)量納帕溪谷72保利壟上167東方普羅旺斯8壹千棟149合計(jì)3964、06年上半年新增供應(yīng)量的產(chǎn)品戶型配比名稱1系2系3系4系5系6系7系及以上合計(jì)納帕溪谷24525----72保利壟上--5579276-167東方普羅旺斯---71--8壹千棟-316513-355（8系）149合計(jì)2761459928415396百分比0.5%19%37%25%7%10%1.5%-二、銷售分析1、亞北北區(qū)域各各項(xiàng)目銷銷售概況況項(xiàng)目名稱總供應(yīng)量已銷售套數(shù)銷售率現(xiàn)供應(yīng)量納帕溪谷54738570%162保利壟上40527768%128東方普羅旺斯1239678%27溫哥華森林50620541%301渡上1017978%22麥卡倫地10311%102壹千棟14910470%45達(dá)華莊園754357%32合計(jì)2009119059%8192、06年1至至7月份份銷售明明細(xì)名稱1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份合計(jì)納帕溪谷面積2485.721906.671794.31246.583741.071476.654000.9316651.92套數(shù)76541441353保利壟上面積3424.86738.342549.841990.97524.9612231.3117573.346033.51套數(shù)8265202840109東方普羅旺斯面積6323.162383.663534.356189.13648.492221.64485.2928785.65套數(shù)10461264951溫哥華森林面積2378.771782.75891.453311.633724.83549.215263.520902.11套數(shù)6428981148渡上面積2090.4901333.412994.591176.351325.9108920.75套數(shù)403633019麥卡倫地面積未開盤00436.75436.75套數(shù)0011壹千棟面積未開盤7596.817897.326292.368059.652554.812263.7444664.68套數(shù)1840152065104合計(jì)面積1670314408.228000.6722025.1627875.323359.434023.51165958.62套數(shù)35346250725379385亞北區(qū)域域中，銷銷售率在在70%以上的的項(xiàng)目有有四個(gè)，，分別是是納帕溪溪谷、東東方普羅羅旺斯、、渡上、、壹千棟棟。但是是綜合來來看，保保利壟上上的銷售售也非常常好，銷銷售率68%的的原因是是近期新新增167套供供應(yīng)量。。麥卡倫地地銷售較較差是因因?yàn)閯倓倓傞_始正正簽的原原因。溫溫哥華森森林和達(dá)達(dá)華莊園園銷售較較差是由由于產(chǎn)品品本身的的性價(jià)比比較低的的原因所所致，但但是值得得注意的的是溫哥哥華森林林的部分分產(chǎn)品已已經(jīng)是現(xiàn)現(xiàn)房狀態(tài)態(tài)，所以以性價(jià)比比有所提提升，這這也是該該項(xiàng)目從從4月份份銷售有有所加快快的原因因。在亞北的的已售的的1190套產(chǎn)產(chǎn)品中，，納帕溪溪谷和保保利壟上上所占比比例最高高，分別別有385套和和277套，占占全部產(chǎn)產(chǎn)品的50%以以上。亞北區(qū)域域1至7月份整整體銷售售速度較較為均衡衡；1至至4月份份亞北區(qū)區(qū)域除壹壹千棟因因剛剛開開盤，銷銷售速度度較快以以外，其其他項(xiàng)目目銷售速速度一般般；5月月份至7月份的的銷售提提速主要要和納帕帕溪谷、、保利壟壟上推出出新產(chǎn)品品有關(guān)。。新項(xiàng)目壹壹千棟的的開盤銷銷售，對對其他項(xiàng)項(xiàng)目銷售售速度影影響不大大。小結(jié)結(jié)項(xiàng)目名稱2系3系4系5系6系7系以上合計(jì)納帕溪谷242631--53保利壟上-5335192-109東方普羅旺斯--142547系8套8系1套9系1套51溫哥華森林-16257--48渡上1-162--19麥卡倫地--1---1壹千棟263812-244104合計(jì)51133106543014385百分比13%34%27%14%8%4%-3、上半半年已售售產(chǎn)品的的戶型配配比4、06年1至至7月份份與05年的銷銷售對比比項(xiàng)目名稱05年銷售套數(shù)06年1-7月銷售套數(shù)納帕溪谷8353保利壟上166109東方普羅旺斯4551溫哥華森林6748渡上1219小計(jì)373280（75%）麥卡倫地-1壹千棟-104合計(jì)373385（103%）注：達(dá)華華莊園06年沒沒有成交交，此表表不涉及及該項(xiàng)目目亞北區(qū)域域05年年有5個(gè)個(gè)在售項(xiàng)項(xiàng)目，06年1-7月月份有7個(gè)在售售項(xiàng)目，，其中2個(gè)為新新增項(xiàng)目目。除去去新增項(xiàng)項(xiàng)目可以以看出，，06年年1-7月份的的成交量量占到05年全全年成交交量的75％，，由此可可以推斷斷，06年全年年成交量量將會超超過05年的全全年成交交量。小結(jié)結(jié)三、銷售售價(jià)格分分析1、各項(xiàng)項(xiàng)目成交交均價(jià)項(xiàng)目名稱成交均價(jià)納帕溪谷10507（含精裝）保利壟上7884東方普羅旺斯9466溫哥華森林8002渡上7250麥卡倫地8949壹千棟9662達(dá)華莊園（無地下）11866注：由于于納帕溪溪谷和壹壹千棟項(xiàng)項(xiàng)目存在在沒有地地下面積積的產(chǎn)品品，加之之均價(jià)不不能單獨(dú)獨(dú)區(qū)分，，所以這這兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的均均價(jià)數(shù)據(jù)據(jù)僅供參參考；達(dá)達(dá)華莊園園項(xiàng)目的的產(chǎn)品沒沒有地下下面積。。2、月均銷售售分析表1：月均均銷售面積及及月均銷售套套數(shù)名稱總銷售面積總銷售套數(shù)月均銷售面積月均銷售套數(shù)納帕溪谷16651.92532378.857.6保利壟上46033.511096576.2215.6東方普羅旺斯28785.65514112.247.3溫哥華森林20902.11482986.026.9渡上8920.75191274.392.7麥卡倫地436.751--壹千棟44664.681047444.1117.3合計(jì)166395.37385--表2：回款款狀況名稱上半年總回款總回款納帕溪谷￥174,961,723.44￥1,383,776,454.51保利壟上￥362,928,192.84￥891,472,434.49東方普羅旺斯￥272,686,462.45￥519,345,507.90溫哥華森林￥167,258,684.22￥675,775,212.88渡上￥64,675,437.50￥126,669,752.50麥卡倫地￥3,908,475.75￥3,996,699.25壹千棟￥431,550,138.16￥439,648,682.00合計(jì)￥1,477,969,114.36￥144,939,630.20第一部分2006年1至7月份別別墅市場分析析一、亞北區(qū)區(qū)域二、中央?yún)^(qū)區(qū)域三、京昌區(qū)區(qū)域四、整體市市場一、供應(yīng)量分分析1、中央?yún)^(qū)域域的總供應(yīng)量量項(xiàng)目名稱截止2006年7月31日的總供應(yīng)量C區(qū)東韻231優(yōu)山美地224龍灣150麗嘉花園138卓錦萬代70晴翠園92財(cái)富公館63觀唐161合計(jì)11292、中央?yún)^(qū)域域總供應(yīng)量的的產(chǎn)品戶型配配比項(xiàng)目名稱2系3系4系5系6系7系以上合計(jì)套數(shù)83349317207181551129百分比7%31%28%18%2%14%-3、中央?yún)^(qū)域06年上上半年新增取取證供應(yīng)量項(xiàng)目名稱06年上半年新增取證供應(yīng)量C區(qū)東韻14卓錦萬代30晴翠園48財(cái)富公館39合計(jì)1314、06年上上半年新增供供應(yīng)量的產(chǎn)品戶型配比比項(xiàng)目名稱3系4系5系6系7系以上合計(jì)C區(qū)東韻14----14卓錦萬代30----30晴翠園518121（7系）21（8系）48財(cái)富公館----32（14系）7（15系）39合計(jì)49181261131百分比37%14%1%2%47%-二、銷售分析析1、中央?yún)^(qū)域域各項(xiàng)目銷售售概況項(xiàng)目名稱總供應(yīng)量已銷售套數(shù)銷售率現(xiàn)供應(yīng)量C區(qū)東韻23120990%22優(yōu)山美地22417679%48龍灣15013791%13麗嘉花園1388662%52卓錦萬代701116%59晴翠園928289%10財(cái)富公館6335%60觀唐16110565%56合計(jì)112980972%3202、06年1至7月份銷銷售明細(xì)名稱1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份合計(jì)優(yōu)山美地C區(qū)面積5014.747089.534861.593079.673813.48901.15-24760.1套數(shù)121712792-59優(yōu)山美地面積---597.9551.75-477.711627.36套數(shù)---11-13龍灣面積3489.182535.782837.171663.685631.24759.58357.3717274套數(shù)11885152150麗嘉花園面積2887.941495.32670.682504.497794.437147.38724.0333224.1套數(shù)636619161975卓錦萬代面積-312.83-311.5672620.9922.072839.3套數(shù)-1-12239晴翠園面積-1065.5----29824.830890.3套數(shù)-2----5153財(cái)富公館面積------2853.332853.33套數(shù)------22觀唐花園面積-1565.811250.86----2816.67套數(shù)-44----8合計(jì)面積11391.814064.711620.38157.2418462.99428.9343159.3116285.套數(shù)29353020462277259中央?yún)^(qū)域中，，銷售率在90%的項(xiàng)目目有三個(gè)，分分別是C區(qū)東東韻、龍灣和和晴翠園；優(yōu)優(yōu)山美地銷售售率為79%；麗嘉花園園和觀唐銷售售率也在60%以上。麗嘉花園銷售售提速，是由由于優(yōu)山美地地C區(qū)、優(yōu)山山美地、龍灣灣、晴翠園四四項(xiàng)目可銷售售產(chǎn)品越來越越少，可選擇擇性也較少，，加之麗嘉花花園已處于準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房階段，，所以5月份份開始銷售速速度有很快增增長。財(cái)富公館由于于產(chǎn)品面積超超大，總價(jià)過過高，面對客客群面也比較較窄，所以銷銷售較差；隨隨著6月份大大力推廣的開開始，加之項(xiàng)項(xiàng)目也處于準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房階段，，所以7月份份銷售開始有有了一定起色色；但該項(xiàng)目目產(chǎn)品的特點(diǎn)點(diǎn)決定了該項(xiàng)項(xiàng)目銷售速度度不會很快，，銷售周期也也應(yīng)該比較長長。小結(jié)結(jié)3、上半年已已售產(chǎn)品的戶戶型配比項(xiàng)目名稱2系3系4系5系6系7系以上合計(jì)C區(qū)東韻-182219--59優(yōu)山美地--12--3龍灣3389---50麗嘉花園-183819--75卓錦萬代-9----9晴翠園-520332253財(cái)富公館-----22觀唐26----8合計(jì)5949043324259百分比2%36%35%17%1%9%-4、06年1至7月份與與05年的銷銷售對比項(xiàng)目名稱05年銷售套數(shù)06年1-7月銷售套數(shù)C區(qū)東韻15559優(yōu)山美地303龍灣9050麗嘉花園3075卓錦萬代49晴翠園1953財(cái)富公館02觀唐478合計(jì)375259（69%）中央別墅區(qū)共共有在售項(xiàng)目目8個(gè)，從整整體成交量上上看，06年年1-7月份份的成交量占占05年全年年成交量的69％，因?yàn)闉椴糠猪?xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)已進(jìn)入尾盤盤銷售期，其其供應(yīng)量較小小，再加上區(qū)區(qū)域內(nèi)06年年下半年新增增供應(yīng)量不大大，由此可以以推斷，06年的全年成成交量應(yīng)該與與05年全年年成交量持平平或略有增長長。麗嘉花園、卓卓錦萬代、晴晴翠園06年年1-7月份份的成家量已已經(jīng)大于05年全年成交交量。麗嘉花花園和卓錦萬萬代主要因?yàn)闉槎紴?5年年底開盤，所所以成交量多多為集中在06年；晴翠翠園主要因?yàn)闉?5年底和和06年上半半年取得了新新的銷售證，，從而刺激了了項(xiàng)目的銷售售成績。小結(jié)結(jié)三、銷售價(jià)格格分析1、各項(xiàng)目成成交均價(jià)項(xiàng)目名稱成交均價(jià)優(yōu)山美地C區(qū)10600優(yōu)山美地11109龍灣9809麗嘉花園13124卓錦萬代16000晴翠園13824財(cái)富公館11496觀唐花園144272、月均銷售售分析表1：月均均銷售面積及及月均銷售套套數(shù)名稱總銷售面積總銷售套數(shù)月均銷售面積月均銷售套數(shù)優(yōu)山美地C區(qū)24760.16593537.178.43優(yōu)山美地1627.363232.480.43龍717.14麗嘉花園33224.17754746.3110.71卓錦萬代2839.39405.611.29晴翠園30890.38534412.917.57財(cái)富公館2853.332407.620.29觀唐花園2816.678402.381.14合計(jì)116285.425916612.2037表2回款狀狀況名稱上半年總回款總回款優(yōu)山美地C區(qū)￥262,457,696.00￥900,799,761.24優(yōu)山美地￥18,078,342.24￥1,152,786,495.55龍灣￥169,440,666.00￥445,749,694.12麗嘉花園￥436,034,007.08￥608,850,475.58卓錦萬代￥53,946,700.00￥64,938,696.47晴翠園￥427,028,613.12￥261,811,511.01財(cái)富公館￥32,801,881.68￥55,000,849.44觀唐花園￥40,636,098.09￥651,099,310.47合計(jì)￥1,440,424,004.21￥4,141,036,793.88第一部分2006年1至7月份別別墅市場分析析一、亞北區(qū)區(qū)域二、中央?yún)^(qū)區(qū)域三、京昌區(qū)區(qū)域四、整體市市場一、供應(yīng)量分分析1、京昌區(qū)域域的總供應(yīng)量量項(xiàng)目名稱截止2006年7月31日的總供應(yīng)量碧水莊園三期342碧水莊園A區(qū)135香江別墅90天倫隨園48合計(jì)6152、京昌區(qū)域域總供應(yīng)量的的產(chǎn)品戶型配配比項(xiàng)目名稱2系3系4系5系7系以上合計(jì)套數(shù)72699464181615百分比1%44%15%10%29%-二、銷售分析析1、京昌區(qū)域域各項(xiàng)目銷售售概況項(xiàng)目名稱總供應(yīng)量已銷售套數(shù)銷售率現(xiàn)供應(yīng)量碧水莊園三期34218454%158碧水莊園A區(qū)1357556%60香江別墅906269%28合計(jì)56732157%2462、06年1至7月份銷銷售明細(xì)名稱1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份合計(jì)碧水莊園三期面積2062.91060.6--947.12--4070.7套數(shù)32--3--8碧水莊園A區(qū)面積799.333880.21804.42109.8938.111689.11489.912711.9套數(shù)2105534433香江別墅面積464.96358.141532.61674.6--806.644837.02套數(shù)1144--212合計(jì)面積3327.25299.13337.13784.41885.231689.12296.521618.8套數(shù)6139964653京昌區(qū)域由于于項(xiàng)目較少，，加之香江別別墅取證產(chǎn)品品已接近售罄罄，碧水莊園園處于期房銷銷售證向現(xiàn)房房銷售證的手手續(xù)辦理期間間，所以區(qū)域域銷售狀況比比較冷淡。碧水莊園A區(qū)區(qū)銷售速度比比較穩(wěn)定。小結(jié)結(jié)3、上半年已已售產(chǎn)品的戶戶型配比項(xiàng)目名稱3系4系5系7系以上合計(jì)碧水莊園3-328碧水莊園A區(qū)258--33香江別墅48--12合計(jì)32163253百分比60%30%6%4%-4、06年1至7月份與與05年的銷銷售對比項(xiàng)目名稱05年銷售套數(shù)06年1-7月銷售套數(shù)碧水莊園三期648碧水莊園A區(qū)3433香江別墅5112合計(jì)14953（36%）京昌區(qū)域共有有在售項(xiàng)目3個(gè)，從整體體成交量上看看，06年1-7月份的的成交量占05年全年成成交量的36％，銷售狀狀況較差。京昌區(qū)域的三三個(gè)項(xiàng)目中，，除碧水莊園園A區(qū)銷售比比較穩(wěn)定外，，其余兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目由于取證證產(chǎn)品已接近近售罄和期房房銷售證向現(xiàn)現(xiàn)房銷售證的的手續(xù)辦理期期間等原因，，銷售速度都都比較差。小結(jié)結(jié)三、銷售價(jià)格格分析1、各項(xiàng)目成成交均價(jià)項(xiàng)目名稱成交均價(jià)碧水莊園（無地下）16069碧水莊園A區(qū)（地上面積）11134香江別墅76372、月均銷售售分析表1：月均均銷售面積及及月均銷售套套數(shù)名稱總銷售面積總銷售套數(shù)月均銷售面積月均銷售套數(shù)碧水莊園4070.768581.541.14碧水莊園A區(qū)12711.02331815.864.71香江別墅4837.0212691.001.71合計(jì)21618.8533088.407.57表2上半年年月均回款名稱上半年總回款總回款碧水莊園￥65,413,042.44￥1,658,759,162.32碧水莊園A區(qū)￥141,524,496.68￥317,082,402.50香江別墅￥36,940,321.74￥178,388,024.43合計(jì)￥243,877,860.86￥2,154,229,589.25第一部分2006年1至7月份別別墅市場分析析一、亞北區(qū)區(qū)域二、中央?yún)^(qū)區(qū)域三、京昌區(qū)區(qū)域四、整體市市場1、各區(qū)域銷銷售概況項(xiàng)目名稱總供應(yīng)量已銷售套數(shù)銷售率現(xiàn)供應(yīng)量亞北區(qū)域2009119059%819中央?yún)^(qū)域112980972%320京昌區(qū)域56732157%246合計(jì)3705232063%1385名稱1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份合計(jì)亞北區(qū)域面積1670314408.2228000.6722025.1627875.3223359.4934023.51165958.6套數(shù)35346250725379385中央?yún)^(qū)域面積11391.8614064.7511620.38157.2418462.99428.9343159.39116285.4套數(shù)29353020462277259京昌區(qū)域面積3327.275299.083337.113784.431885.231689.142296.5421618.8套數(shù)6139964653合計(jì)面積31422.1333772.0542958.0833966.8348223.4534477.5679479.44303862.8套數(shù)708210179124791626972、各區(qū)域06年1至7月份銷售明明細(xì)項(xiàng)目名稱2系3系4系5系6系7系以上合計(jì)亞北區(qū)域51133106543014385中央?yún)^(qū)域5949043324259京昌區(qū)域-32163-253合計(jì)562592121003340697百分比8%37%30%14%5%6%-3、各區(qū)域上上半年已售產(chǎn)產(chǎn)品的戶型配配比4、各區(qū)域06年1至7月份的銷售售與05年銷銷售對比項(xiàng)目名稱05年銷售套數(shù)06年1-7月銷售套數(shù)百分比亞北區(qū)域373385103％中央別墅區(qū)37525969％京昌區(qū)域1495336％合計(jì)89769778％★整體別墅市場場的銷售沒有有受到政策的的影響。★中央?yún)^(qū)區(qū)域的產(chǎn)品構(gòu)構(gòu)成出現(xiàn)斷檔檔，大戶型面面積產(chǎn)品數(shù)量量增大，下半半年優(yōu)山美地地A區(qū)的推出出，將使大戶戶型產(chǎn)品數(shù)量量比率進(jìn)一步步加大?！飶墓?yīng)應(yīng)量、產(chǎn)品、、銷售方面看看，亞北區(qū)域域均超越中央央?yún)^(qū)域，并成成為別墅市場場的熱點(diǎn)。★京昌區(qū)區(qū)域由于項(xiàng)目目產(chǎn)品在別墅墅市場中性價(jià)價(jià)比沒有優(yōu)勢勢，加之沒有有新產(chǎn)品推出出，所以導(dǎo)致致銷售速度放放緩。整體別墅市場場銷售總結(jié)提報(bào)導(dǎo)讀讀第一部分2006年1至7月份別別墅市場分析析第二部分下下半年別墅市市場預(yù)測第三部分2期產(chǎn)品營銷銷策略第二部分下下半年別墅市市場預(yù)測一、下半年年新增供應(yīng)量量二、系數(shù)配配比三、市場前前景及市場預(yù)預(yù)測項(xiàng)目名稱06年下半年新增取證供應(yīng)量亞北區(qū)域長河玉墅100中央?yún)^(qū)域棕櫚灘76龍灣24京昌區(qū)域中海瓦爾登190合計(jì)3901、已知即將將推出新增項(xiàng)項(xiàng)目的供應(yīng)量量2、預(yù)測在售售項(xiàng)目下半年年推出產(chǎn)品數(shù)數(shù)量區(qū)域項(xiàng)目名稱下半年推出情況亞北區(qū)域保利壟上200套東方普羅旺斯90套小計(jì)290套中央?yún)^(qū)域優(yōu)山美地A區(qū)139套龍灣100套財(cái)富公館109套卓錦萬代27套小計(jì)375套京昌區(qū)域香江別墅（二期）100套小計(jì)100套合計(jì)約765套第二部分下下半年別墅市市場預(yù)測一、下半年年新增供應(yīng)量量二、系數(shù)配配比三、市場前前景及市場預(yù)預(yù)測1、即將推出出新增供應(yīng)量量的產(chǎn)品戶型型配比項(xiàng)目名稱3系4系5系6系7系以上合計(jì)長河玉墅52399--100棕櫚灘44293--76龍灣24----24中海瓦爾登-98-7022190合計(jì)120166127022390百分比31%43%3%18%6%-第二部分下下半年別墅市市場預(yù)測一、下半年年新增供應(yīng)量量二、系數(shù)配配比三、市場前前景及市場預(yù)預(yù)測下半年隨著長長河玉墅的開開盤，保利壟壟上和東方普普羅旺斯后期期產(chǎn)品的推出出，亞北區(qū)域域供應(yīng)量將會會增加；但從從上半年的銷銷售特點(diǎn)來看看，新增供應(yīng)應(yīng)量的推出也也會帶動(dòng)銷售售速度加快。。（例：保利利壟上、納帕帕溪谷）由于亞北區(qū)域域交通出行條條件的不斷改改善，加之亞亞北區(qū)域的項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品組成成齊全，可選選擇性多等原原因，預(yù)計(jì)下下半年亞北區(qū)區(qū)域的銷售速速度還將會有有一定增加。。亞北區(qū)域市場場前景及預(yù)測測下半年優(yōu)山美美地A區(qū)和棕棕櫚灘將會相相繼推出，龍龍灣、財(cái)富公公館和卓錦萬萬代也會推出出后續(xù)產(chǎn)品，，這將緩解現(xiàn)現(xiàn)在中央別墅墅區(qū)可售產(chǎn)品品數(shù)量不足的的情況，也會會刺激銷售的的增長。麗嘉嘉花園、優(yōu)山山美地B區(qū)和和優(yōu)山美地C區(qū)已接近尾尾盤銷售期，，下半年的銷銷售不會有太太大的變化。。下半年值得關(guān)關(guān)注的項(xiàng)目是是優(yōu)山美地A區(qū)，據(jù)了解解優(yōu)山美地A區(qū)供應(yīng)量139套，主主力戶型為6、7系的大大戶型產(chǎn)品，，售價(jià)均在1000萬以以上，這會使使大面積，高高總價(jià)的產(chǎn)品品競爭更為激激烈。中央別墅區(qū)市市場前景及預(yù)預(yù)測下半年中海瓦瓦爾登湖的推推出，將會給給此區(qū)域帶了了一些活力。。據(jù)了解，中中海瓦爾登湖湖產(chǎn)品全為4系及以上產(chǎn)產(chǎn)品，主力戶戶型為4系產(chǎn)產(chǎn)品，銷售單單價(jià)大約￥12000元元。通過銷售售人員了解，，項(xiàng)目現(xiàn)已開開始內(nèi)部認(rèn)購購，在一期推推出的78套套產(chǎn)品中，認(rèn)認(rèn)購超過50%，相信該該項(xiàng)目在正式式開盤后，會會有一個(gè)不錯(cuò)錯(cuò)的銷售速度度。其他三個(gè)在售售項(xiàng)目中，碧碧水莊園和碧碧水莊園A區(qū)區(qū)雖然已經(jīng)處處于現(xiàn)房狀態(tài)態(tài)，但由于開開盤時(shí)間早，，項(xiàng)目銷售已已經(jīng)進(jìn)入消化化期，所以銷銷售狀況不會會有很大變化化。香江別墅墅一期產(chǎn)品銷銷售已接近告告罄，在下半半年推出二期期產(chǎn)品后，該該項(xiàng)目的銷售售速度會有一一定增加。京昌區(qū)域市場場前景及預(yù)測測★周周邊項(xiàng)目對東東方普羅旺斯斯的影響鑒于東方普羅羅旺斯二期產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)，，下半年即將將開盤的優(yōu)山山美地A區(qū)和和中海瓦爾登登湖將會對東東方普羅旺斯斯的銷售構(gòu)成成一定的影響響?！餀C(jī)機(jī)場北線的通通車，改善了了亞北區(qū)域交交通出行的條條件，同時(shí)會會給亞北區(qū)域域帶來新增客客源，也會給給東方普羅旺旺斯的銷售帶帶來一定的機(jī)機(jī)會?！飶膹纳习肽旮鲄^(qū)區(qū)域的銷售狀狀況看，政策策對房地產(chǎn)市場的的限制并沒有有對別墅市場場有太大的影影響，相反對對別墅土地的的限制，對別別墅市場有一一定的利好。。本項(xiàng)目的市場場前景及預(yù)測測提報(bào)導(dǎo)讀讀第一部分2006年1至7月份別別墅市場分析析第二部分下下半年別墅市市場預(yù)測第三部分2期產(chǎn)品營銷銷策略第三部分2期產(chǎn)品銷售售策略一、1期產(chǎn)產(chǎn)品銷售總結(jié)結(jié)二、2期產(chǎn)產(chǎn)品解讀三、2期產(chǎn)產(chǎn)品定價(jià)策略略1、銷售狀況況產(chǎn)品屬性供應(yīng)量銷售量銷售比例套數(shù)面積套數(shù)面積臨老河灣產(chǎn)品99467.177586978％臨大湖面產(chǎn)品32686.761630.9233％臨水產(chǎn)品2415049.192314801.996％非臨水產(chǎn)品7739811.76835407.9988％合計(jì)11367014.829956709.8188％一期產(chǎn)品中，，臨大湖面產(chǎn)產(chǎn)品因產(chǎn)品面面積較大、總總價(jià)較高，產(chǎn)產(chǎn)品多為南入入口設(shè)計(jì)、景景觀面朝北，，在一定程度度上影響了產(chǎn)產(chǎn)品的銷售。。其余產(chǎn)品銷銷售狀況均較較好，銷售較較為均衡。小結(jié)結(jié)2、銷售價(jià)格格產(chǎn)品屬性銷售套數(shù)銷售面積銷售單價(jià)銷售總價(jià)（萬）臨老河灣產(chǎn)品75869131667726.95臨大湖面產(chǎn)品1630.928797555臨水產(chǎn)品2314801.9987614619.05非臨水產(chǎn)品A156541.6195146223.87B4222420.7854119148.51C116445.6883915408.82小計(jì)6835407.99869330781.2合計(jì)9956709.81946653682.2項(xiàng)目名稱銷售面積銷售套數(shù)銷售單價(jià)保利壟上113693.622797891渡上17471.69417250溫哥華88583.072047583達(dá)華莊園12214.74311866橘郡10082.79268124長河玉墅364.3418601壹千棟44664.681049843麥卡倫地883.8628890納帕溪谷131943.943869011合計(jì)419902.6910868482.86附：亞北區(qū)域域加權(quán)后均價(jià)價(jià)1、從銷售價(jià)價(jià)格層面看，，項(xiàng)目1期每每平米的銷售售均價(jià)高于亞亞北區(qū)域加權(quán)權(quán)后的銷售均均價(jià)；2、與亞北區(qū)區(qū)域加權(quán)銷售售均價(jià)相比，，1期產(chǎn)品每每平米的銷售售均價(jià)多了984元。小結(jié)結(jié)3、銷售回款款銷售套數(shù)月均套數(shù)銷售面積(㎡)月均面積（㎡）回款額（萬元）月均回款額（萬元）99956709.815155.4453682.24880.2第三部分2期產(chǎn)品營銷銷策略一、1期產(chǎn)產(chǎn)品銷售總結(jié)結(jié)二、2期產(chǎn)產(chǎn)品解讀三、2期產(chǎn)產(chǎn)品定價(jià)策略略1、2期地塊塊分析1、2期產(chǎn)品品地塊位于項(xiàng)項(xiàng)目地塊內(nèi)陸陸區(qū)域的北側(cè)；；2、地塊北望望拉斐特城堡堡與護(hù)城河，，東臨老河灣、、西側(cè)為規(guī)劃劃中的濕地公園；由以上2點(diǎn)可可以看出，2期地塊的景景觀資源、人人文資源非常常豐富，其稀稀缺性和不可可復(fù)制性體現(xiàn)現(xiàn)出地塊獨(dú)一一無二的價(jià)值值。與項(xiàng)目其其他地塊進(jìn)行行比較，2期期產(chǎn)品的地塊塊價(jià)值為項(xiàng)目目最高。2、2期產(chǎn)品品分析1、與其他三三期產(chǎn)品相比比，2期產(chǎn)品品的建筑密度、容積率率為項(xiàng)目最低低；2、3、從產(chǎn)品品的價(jià)值感感上看，臨臨老河灣產(chǎn)產(chǎn)品和高人文景觀觀產(chǎn)品（20套），，具有非常常好的自然景觀觀和人文景景觀，為市市場中稀缺缺性的超高端端產(chǎn)品，是是項(xiàng)目豪宅宅形象的“旗幟”；；4、內(nèi)陸產(chǎn)產(chǎn)品中，設(shè)設(shè)有超大庭庭院產(chǎn)品。。產(chǎn)品屬性數(shù)量總建面比例臨老河灣119115.214.64%臨城堡98003.112.86%臨水272030032.62%非臨水432482339.88%總結(jié)9062241

第三部分2期產(chǎn)品品營銷策略略一、1期期產(chǎn)品銷售售總結(jié)二、2期期產(chǎn)品解讀讀三、2期期產(chǎn)品定價(jià)價(jià)策略2期產(chǎn)品定定價(jià)策略定價(jià)方法超高端產(chǎn)品品定價(jià)方法法臨水與非臨臨水產(chǎn)品定定價(jià)方法銷售價(jià)格建建議2期產(chǎn)品中中，有20套產(chǎn)產(chǎn)品是市場場稀缺性的的超高端產(chǎn)產(chǎn)品。與2期其他他產(chǎn)品產(chǎn)品品相比，他們具有極極強(qiáng)的自然然與人文景景觀價(jià)值。。因此從銷售售角度出發(fā)發(fā)，我們把2期期產(chǎn)品分為為兩大類：：一類：市場場稀缺性超超高端產(chǎn)品品（20套臨臨老河灣產(chǎn)產(chǎn)品和臨護(hù)護(hù)城河產(chǎn)品品）二類：市場場強(qiáng)競爭力力產(chǎn)品（70套臨臨水和內(nèi)路路產(chǎn)品）在根據(jù)每一一類產(chǎn)品的的特點(diǎn)后，，進(jìn)行產(chǎn)品的的分類定價(jià)價(jià)。2期產(chǎn)品定定價(jià)策略定價(jià)方法超高端產(chǎn)品品定價(jià)方法法臨水與非臨臨水產(chǎn)品定定價(jià)方法銷售價(jià)格建建議由于20套臨老河河灣和臨護(hù)護(hù)城河產(chǎn)品品非常特殊殊，他們既既是2期最最高端的產(chǎn)產(chǎn)品，同時(shí)時(shí)也是項(xiàng)目目整盤最高高端產(chǎn)品，，是市場中中獨(dú)一無二二稀缺性的的超高端產(chǎn)產(chǎn)品，項(xiàng)目目今后產(chǎn)品品中再也無無此類產(chǎn)品品出現(xiàn)。因此這20套超高端端產(chǎn)品的定定價(jià)，我們們將根據(jù)銷銷售策略與與銷售目標(biāo)標(biāo)的不同，，采用不同同定價(jià)方法法，即采用用分別定價(jià)法法。以下我司針針對這20套超高端端產(chǎn)品提供供兩種定價(jià)價(jià)方案。臨老河灣產(chǎn)產(chǎn)品和臨護(hù)護(hù)城河產(chǎn)品品定價(jià)方案一：從從未來的市市場因素出出發(fā)方案一定價(jià)價(jià)說明1、從產(chǎn)品品層面上看看，此類產(chǎn)產(chǎn)品擁有極極強(qiáng)的自然然景觀和人人文景觀，，是真正意意義上的超超高端景觀觀豪宅，未未來市場中中鮮有同類類型的產(chǎn)品品出現(xiàn)。2、從未來來市場層面面上看，此此類產(chǎn)品是是亞北區(qū)域域和中央別別墅區(qū)最高高端的豪宅宅產(chǎn)品，是是超高端產(chǎn)產(chǎn)品的市場場代表。因此此類產(chǎn)產(chǎn)品的定價(jià)價(jià)，是以產(chǎn)產(chǎn)品在市場場中的“稀稀缺性”和和“代表性性”為出發(fā)發(fā)點(diǎn)，并在在此基礎(chǔ)上上進(jìn)行價(jià)格格設(shè)計(jì)。未未來此類產(chǎn)產(chǎn)品的銷售售將貫穿于于項(xiàng)目整盤盤的開發(fā)建建設(shè)過程中中，預(yù)計(jì)需需要2年~3年時(shí)間間才可消化化完此類產(chǎn)產(chǎn)品。方案一優(yōu)勢勢：1、能將超超高端產(chǎn)品品的利潤最最大化；2、通過對對20套超超高端產(chǎn)品品的宣傳與與推廣，可可進(jìn)一步的的提升項(xiàng)目整整體的豪宅宅形象。方案一劣勢：1、20套套超高端產(chǎn)產(chǎn)品有可能能影響2期期產(chǎn)品的銷銷售速度和和回款計(jì)劃。。2、如后期期產(chǎn)品不能能及時(shí)足量量的供給，，將影響到到項(xiàng)目的整盤銷售和和市場口碑碑。方案一定價(jià)價(jià)建議1、由于臨臨老河灣產(chǎn)產(chǎn)品和臨護(hù)護(hù)城河產(chǎn)品品，為北京京市場中獨(dú)獨(dú)一無二的的稀缺性超超高端產(chǎn)品品，未來市市場中將少少有同類型型的產(chǎn)品出出現(xiàn)；2、隨著亞亞北區(qū)域整整體環(huán)境的的改善與成成熟，未來來此類產(chǎn)品品將是真正正意義上的的景觀豪宅宅產(chǎn)品。從產(chǎn)品的市市場價(jià)值感感上看，我我司建議臨臨老河灣產(chǎn)產(chǎn)品和臨護(hù)護(hù)城河產(chǎn)品品的銷售均均價(jià)格為20000元/平米米~23000元/平米（全全面積價(jià)格格）。方案一：超超高端產(chǎn)品品價(jià)格體系系產(chǎn)品屬性數(shù)量總建面比例價(jià)格總價(jià)臨老河灣119115.253.25%21000191419200臨城堡98003.146.75%21000168065100總結(jié)2017118.3

359484300方案二：從從2期產(chǎn)品品銷售價(jià)格格及銷售速速度出發(fā)方案二定價(jià)價(jià)說明從項(xiàng)目整盤盤角度上看看，20套套超高端產(chǎn)產(chǎn)品代表著著項(xiàng)目整體體的高端形形象。因此此此類產(chǎn)品品的定價(jià)，，在考慮1期同類型型產(chǎn)品銷售售價(jià)格的同同時(shí)，還需需考慮項(xiàng)目目的全盤價(jià)價(jià)格因素。。使制定出出的銷售價(jià)價(jià)格，即能能保證產(chǎn)品品一定的銷銷售速度，，又能體現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品稀缺缺性的價(jià)值值感和項(xiàng)目目的豪宅特特征。方案二優(yōu)勢勢：1、有利于于項(xiàng)目的銷銷售速度與與回款；2、對項(xiàng)目目銷售形象象的營造，，提供了良良好氛圍；；方案二劣勢：1、不能將將超高端產(chǎn)產(chǎn)品的利潤潤最大化；；方案二定價(jià)價(jià)建議參考目前1期臨老河河灣產(chǎn)品的的銷售價(jià)格格（當(dāng)前售售價(jià)15000元/平米），，以及項(xiàng)目目今后再也也無此類產(chǎn)產(chǎn)品。從整整盤銷售的的角度出發(fā)發(fā)，產(chǎn)品的的定價(jià)不僅僅要體現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品自身稀稀缺性的價(jià)價(jià)值感，還還需考慮到到產(chǎn)品的銷銷售速度、、成交性、、銷售回款款等因素。。因此在綜合合考慮后，，我司建議議臨老河灣灣產(chǎn)品和臨臨護(hù)城河產(chǎn)產(chǎn)品的銷售售均價(jià)格為為17000元/平平米（全面面積價(jià)格））較為合理理。產(chǎn)品屬性數(shù)量總建面比例價(jià)格總價(jià)臨老河灣119115.253.25%17000154958400臨城堡98003.146.75%17000136052700總結(jié)2017118.3

291011100方案二：超超高端產(chǎn)品品價(jià)格體系系小結(jié)

銷售單價(jià)總銷售額方案一21000元/平米359484300元方案二17000元/平米291011100元比較差400068473200元1、由上表表可以看出出，方案一比方案二可為項(xiàng)目目增加約6847萬萬元的總銷銷售額。2、雖然方案一能將超高高端產(chǎn)品的的利潤最大大化，但由由于此方案的銷售單價(jià)高高，將使得得高端產(chǎn)品品的銷售周周期延長。。3、與之相相比，雖然然方案二不能能將超高端端產(chǎn)品的利利潤最大化化，但方案案二銷售價(jià)格格更容易被被市場所認(rèn)認(rèn)同與接受受，因此方案二的銷售周期期相對較短短。2期產(chǎn)品定定價(jià)策略定價(jià)方法超高端產(chǎn)品品定價(jià)方法法臨水與非臨臨水產(chǎn)品定定價(jià)方法銷售價(jià)格建建議與1期臨品品相比，項(xiàng)項(xiàng)目2期的的臨水產(chǎn)品品與非臨水水產(chǎn)品與1期產(chǎn)品屬屬性相當(dāng)。。因此2期期產(chǎn)品的定定價(jià)，在參參考1期產(chǎn)產(chǎn)品銷售價(jià)價(jià)格的同時(shí)時(shí)，充分考考慮2期產(chǎn)產(chǎn)品的土地地價(jià)值、地地塊價(jià)值、、市場價(jià)值值等因素后后，推導(dǎo)出出2期產(chǎn)品品的銷售均均價(jià)。以下我司將將從土地價(jià)價(jià)值層面、、地塊價(jià)值值層面、市市場價(jià)值層層面進(jìn)行深深入的分析析。臨水產(chǎn)品和和非臨水產(chǎn)產(chǎn)品定價(jià)A、土地價(jià)價(jià)值從土地價(jià)值值層面上看看，由于2期地塊的的容積率低低于1期地地塊，所以以2期地塊塊每平米土土地的建筑筑面積價(jià)值值應(yīng)高于1期地塊。。以下我司司通過技術(shù)術(shù)方法，首首先對1期期產(chǎn)品的地地塊價(jià)值進(jìn)進(jìn)行測算，，并以此為為基礎(chǔ)，逐逐步推導(dǎo)出出2期產(chǎn)品品初始的基基準(zhǔn)銷售價(jià)價(jià)格。1、項(xiàng)目1、2期土土地每平米米建筑面積積的價(jià)值系系數(shù)測算：臨水產(chǎn)品1期產(chǎn)品土地價(jià)值系數(shù)1.32期產(chǎn)品土地價(jià)值系數(shù)1.32非臨水產(chǎn)品1期產(chǎn)品土地價(jià)值系數(shù)1.2772期產(chǎn)品土地價(jià)值系數(shù)1.39測算公式：：土地價(jià)值系系數(shù)=總占地面積積總建筑面積積=2、1期產(chǎn)產(chǎn)品每平方方米土地的的市場值系系數(shù)的測算算：3、2期產(chǎn)產(chǎn)品每平方方米土地銷銷售均價(jià)的的初始價(jià)格格：以1期產(chǎn)品品土地價(jià)值值為基準(zhǔn)，，結(jié)合2期期產(chǎn)品的土土地價(jià)值系系數(shù)，由此此可初步推推導(dǎo)出2期期產(chǎn)品未來來基礎(chǔ)的銷銷售均價(jià)：：測算公式：：市場值系數(shù)數(shù)=土地價(jià)值系系數(shù)產(chǎn)品銷售均均價(jià)=

產(chǎn)品銷售均價(jià)土地價(jià)值系數(shù)市場值臨水產(chǎn)品9832元/平米1.37563非臨水產(chǎn)品8693元/平米1.2776807測算公式：：1期產(chǎn)品市市場值系數(shù)數(shù)*2期土地價(jià)價(jià)值系數(shù)2期產(chǎn)品銷銷售均價(jià)=

1期產(chǎn)品市場銷售值2期產(chǎn)品土地價(jià)值系數(shù)2期產(chǎn)品銷售均價(jià)2期臨水產(chǎn)品75631.329983.16元/平米2期非臨水產(chǎn)品68071.399461.73元/平米注：此價(jià)格格為全面積積價(jià)格B、地塊價(jià)價(jià)值通過項(xiàng)目1、2期地地塊的比較較，2期產(chǎn)產(chǎn)品地塊在在容積率、、景觀性、、私密性等等方面要明明顯好于1期地塊。。因此從地地塊的價(jià)值值感上看，，根據(jù)我司司的經(jīng)驗(yàn)，，2期產(chǎn)品品的地塊價(jià)價(jià)值至少應(yīng)應(yīng)比1期產(chǎn)產(chǎn)品的土地地價(jià)值高3%~5%。即：：1期期產(chǎn)產(chǎn)品品土土地地價(jià)價(jià)值值*（（3%~5%））2期期產(chǎn)產(chǎn)品品地地塊塊價(jià)價(jià)值值=

2期產(chǎn)品的地塊價(jià)值銷售均價(jià)2期臨水產(chǎn)品10282元/平米~10482元/平米2期非臨水產(chǎn)品9746元/平米~9934元/平米C、、市市場場價(jià)價(jià)值值1、、從從市市場場角角度度上上看看，，目目前前項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體在在市市場場中中的的口口碑碑與與美美譽(yù)譽(yù)度度已已建建立立；；2、、項(xiàng)項(xiàng)目目1期期產(chǎn)產(chǎn)品品在在銷銷售售之之初初采采用用了了低低價(jià)價(jià)入入市市策策略略；；3、、2期期產(chǎn)產(chǎn)品品比比1期期產(chǎn)產(chǎn)品品更更有有市市場場競競爭爭力力；；綜合合以以上上幾幾點(diǎn)點(diǎn)，，我司司認(rèn)認(rèn)為為2期期產(chǎn)產(chǎn)品品的的銷銷售售價(jià)價(jià)格格比比1期期產(chǎn)產(chǎn)品品銷銷售售高高3%~5%。。即：：2期期臨臨水水產(chǎn)產(chǎn)品品的的銷銷售售均均價(jià)價(jià)為為：：10590元元/平平米米~11006元元/平平米米2期期非非臨臨水水產(chǎn)產(chǎn)品品的的銷銷售售均均價(jià)價(jià)為為：：10038元元/平平米米~10430元元/平平米米小結(jié)結(jié)通過過以以上上3個(gè)個(gè)步步驟驟的的推推導(dǎo)導(dǎo)過過程程，，項(xiàng)目目2期期產(chǎn)產(chǎn)品品的的初初步步價(jià)價(jià)格格范范圍圍為為：：

2期產(chǎn)品銷售均價(jià)臨水產(chǎn)品10590元/平米~11006元/平米非臨水產(chǎn)品10038元/平米~10430元/平米2期期產(chǎn)產(chǎn)品品定定價(jià)價(jià)策策略略定價(jià)價(jià)方方法法超高高端端產(chǎn)產(chǎn)品品定定價(jià)價(jià)方方法法臨水水與與非非臨臨水水產(chǎn)產(chǎn)品品定定價(jià)價(jià)方方法法銷售售價(jià)價(jià)格格建建議議（1））、、定定價(jià)價(jià)影影響響因因素素分分析析A、、有有利利因因素素第二二條條機(jī)機(jī)場場高高速速————機(jī)機(jī)場場北北線線，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)在在9月月全全線線通通車車，，改改善善了了項(xiàng)項(xiàng)目目交交通通環(huán)環(huán)境境；；受房房地地產(chǎn)產(chǎn)新新政政影影響響，，未未來來北北京京高高端端別別墅墅項(xiàng)項(xiàng)目目呈呈現(xiàn)現(xiàn)逐逐漸漸減減少少的的趨趨勢勢，，現(xiàn)現(xiàn)有有在在售售或或即即將將入入市市銷銷售售的的高高端端別別墅墅項(xiàng)項(xiàng)目目更更顯顯稀稀少少；；06年年上上半半年年以以來來，，高高端端市市場場的的銷銷售售形形勢勢逐逐漸漸升升溫溫，，高高端端市市場場需需求求正正逐逐步步擴(kuò)擴(kuò)大大。。通過過1期期產(chǎn)產(chǎn)品品的的銷銷售售形形象象打打造造，，項(xiàng)項(xiàng)目目在在市市場場中中的的美美譽(yù)譽(yù)度度與與口口碑碑已已經(jīng)經(jīng)建建立立，，項(xiàng)項(xiàng)目目差差異異化化的的市市場場形形象象被被市市場場認(rèn)認(rèn)知知；；樣板板間間的的開開放放以以及及區(qū)區(qū)域域環(huán)環(huán)境境改改善善，，提提升升了了項(xiàng)項(xiàng)目目的的市市場場形形象象；；2期期產(chǎn)產(chǎn)品品整整體體競競爭爭力力較較1期期產(chǎn)產(chǎn)品品有有較較大大提提高高。。2期期產(chǎn)產(chǎn)品品為為遠(yuǎn)遠(yuǎn)期期期期房房，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)08年年5月月交交房房；；2期期產(chǎn)產(chǎn)品品的的組組成成以以中中高高端端類類產(chǎn)產(chǎn)品品為為主主，，而而項(xiàng)項(xiàng)目目低低端端產(chǎn)產(chǎn)品品相相對對要要少少，，這這與與市市場場需需求求的的產(chǎn)產(chǎn)品品組組成成正正好好相相反反，，不不利利于于項(xiàng)項(xiàng)目目銷銷售售速速度度。。受新新政政影影響響，，市市場場狀狀況況具具有有不不確確定定性性；；限制制外外籍籍人人士士的的購購房房政政策策，，對對項(xiàng)項(xiàng)目目的的銷銷售售有有一一定定影影響響。。（注注：：項(xiàng)項(xiàng)目目1期期售售出出的的7套套老老河河彎彎產(chǎn)產(chǎn)品品中中，，有有6套套為為外外籍籍人人士士購購買買））B、、不不利利因因素素C、、成成本本因因素素1、、目目前前項(xiàng)項(xiàng)目目2期期的的成成本本為為8500元元/平平米米；；2、、2期期產(chǎn)產(chǎn)品品較較為為合合理理、、正正當(dāng)當(dāng)?shù)牡睦麧櫇櫬事试谠?0%左左右右；；即：：考考慮慮成成本本因因素素后后的的銷銷售售均均價(jià)價(jià)為為11050元元/平平米米（（全全建建筑筑面面積積））。。綜合合以以上上的的產(chǎn)產(chǎn)品品與與市市場場因因素素分分析析，，目目前前宏宏觀觀市市場場的的整整體體環(huán)環(huán)境境，，對對項(xiàng)項(xiàng)目目銷銷售售極極其其有有利利。。但但項(xiàng)項(xiàng)目目仍仍面面臨臨著著非非常常大大的的銷銷售售壓壓力力。。這這主主要要表表現(xiàn)現(xiàn)在在項(xiàng)項(xiàng)目目的的三三個(gè)個(gè)方方面面：：1、、外外籍籍人人士士限限制制購購房房的的政政策策，，影影響響項(xiàng)項(xiàng)目目高高端端產(chǎn)產(chǎn)品品的的銷銷售售；；2、、2期期產(chǎn)產(chǎn)品品中中高高端端產(chǎn)產(chǎn)品品所所占占比比例例較較大大，，對對2期期的的整整盤盤銷銷售售有有影影響響；；3、、2期期產(chǎn)產(chǎn)品品為為遠(yuǎn)遠(yuǎn)期期期期房房，，使使項(xiàng)項(xiàng)目目銷銷售售處處于于不不利利的的競競爭爭層層面面；；小結(jié)結(jié)（一一））在此此前前的的定定價(jià)價(jià)方方法法中中，，我我司司為為2期期臨臨水水產(chǎn)產(chǎn)品品與與非非臨臨水水產(chǎn)產(chǎn)品品分分別別推推導(dǎo)導(dǎo)出出各各自自的的銷銷售售均均價(jià)價(jià)。。但但由由于于此此價(jià)價(jià)格格為為理理論論推推導(dǎo)導(dǎo)價(jià)價(jià)格格，，未未考考慮慮其其他他的的影影響響定定價(jià)價(jià)因因素素。。因因此此在在根根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目定定價(jià)價(jià)的的有有利利因因素素、、不不利利因因素素以以及及成成本本因因素素的的分分析析后后，，我我司司建建議議2期期銷銷售售均均價(jià)價(jià)，，可可在在最最終終推推導(dǎo)導(dǎo)出出的的市市場場價(jià)價(jià)值值基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上下下調(diào)調(diào)5%，，以以保保證證2期期產(chǎn)產(chǎn)品品在在銷銷售售過過程程中中的的市市場場競競爭爭力力、、銷銷售售速速度度、、銷銷售售目目標(biāo)標(biāo)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)等等。。小結(jié)結(jié)（二）產(chǎn)品屬性2期產(chǎn)品銷售均價(jià)臨水產(chǎn)品10500元/平米非臨水產(chǎn)品9900元/平米即：2期期產(chǎn)品最最終的定定價(jià)為（2）、、價(jià)格體體系由于20套超高高端產(chǎn)品品的特殊殊性。2期產(chǎn)品品的價(jià)格格體系在在建立之之初，把把這20套超高高端產(chǎn)品品做為特特例，單單獨(dú)的制制定銷售售價(jià)格。。因此2期產(chǎn)品品的價(jià)格格體系，，從產(chǎn)品品角度上上看，是是臨水與與非臨水水產(chǎn)品的的價(jià)格體體系。按此定價(jià)價(jià)策略，，我司預(yù)預(yù)計(jì)8個(gè)個(gè)月內(nèi)完完成強(qiáng)競競爭力產(chǎn)產(chǎn)品（70套））90%的銷售售目標(biāo)。。即：2期產(chǎn)品品在8個(gè)個(gè)月內(nèi)實(shí)實(shí)現(xiàn)4.12億億的銷售售目標(biāo)。。銷售目標(biāo)標(biāo)產(chǎn)品屬性數(shù)量總建面比例價(jià)格總價(jià)臨水272030044.99%10500213150000非臨水432482355.01%9900245747700總結(jié)7045123

101704588977002期產(chǎn)品品價(jià)格體體系附一：：方案一一與方案案二整體體價(jià)格體體系

產(chǎn)品屬性數(shù)量總建面比例價(jià)格總價(jià)方案一臨老河灣119115.214.64%21000191419200臨城堡98003.112.86%21000168065100臨水272030032.62%10500213150000非臨水432482339.88%9900245747700總結(jié)9062241

13149818382000方案二臨老河灣119115.214.64%17000154958230臨城堡98003.112.86%17000136052700臨水272030032.62%10500213153150非臨水432482339.88%9900245743740總結(jié)9062241

12048749907820附二：：定價(jià)方方案一與與1期產(chǎn)產(chǎn)品銷售售價(jià)格比比較產(chǎn)品屬性1期銷售均價(jià)2期成交底價(jià)價(jià)格漲幅臨老河灣產(chǎn)品13166元/平米21000元/平米59.50%臨大湖面產(chǎn)品8797元/平米10500元/平米19.36%非臨水產(chǎn)品8693元/平米9900元/平米13.88%總成交均價(jià)9466元/平米13149元/平米38.91%附三：：定價(jià)方方案二與與1期產(chǎn)產(chǎn)品銷售售價(jià)格比比較產(chǎn)品屬性1期銷售均價(jià)2期成交底價(jià)價(jià)格漲幅臨老河灣產(chǎn)品13166元/平米17000元/平米29.12%臨大湖面產(chǎn)