重慶兩江新區(qū)(xīnqū)物業(yè)管理

魚嘴公租房管理處客戶效勞(xiàoláo)部培訓(xùn)資料編寫人：第一頁(yè)，共五十一頁(yè)。第一頁(yè)，共五十二頁(yè)。物業(yè)(wùyè)相關(guān)知識(shí)以及相關(guān)

法律法規(guī)第二頁(yè)，共五十一頁(yè)。第二頁(yè)，共五十二頁(yè)。物業(yè)(wùyè)相關(guān)知識(shí)物業(yè)管理概述物業(yè)管理效勞(xiàoláo)物業(yè)管理的根本制度第三頁(yè)，共五十一頁(yè)。第三頁(yè)，共五十二頁(yè)。物業(yè)管理概述(ɡàishù)第四頁(yè)，共五十一頁(yè)。第四頁(yè)，共五十二頁(yè)。什么(shénme)是物業(yè)管理物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)(xiāngguān)場(chǎng)地進(jìn)展維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)(xiāngguān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動(dòng)。第五頁(yè)，共五十一頁(yè)。第五頁(yè)，共五十二頁(yè)。物業(yè)管理的特征(tèzhēng)社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化第六頁(yè)，共五十一頁(yè)。第六頁(yè)，共五十二頁(yè)。物業(yè)管理社會(huì)化：一、物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上選聘(xuǎnpìn)物業(yè)管理企業(yè)；二、物業(yè)管理企業(yè)要到社會(huì)上尋找可以代管的物業(yè)。第七頁(yè)，共五十一頁(yè)。第七頁(yè)，共五十二頁(yè)。物業(yè)管理專業(yè)化：物業(yè)管理企業(yè)(qǐyè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去施行專業(yè)化管理。這就要求：有專業(yè)的人員裝備；有專門的組織機(jī)構(gòu)；有專門的管理工具設(shè)備；有科學(xué)、標(biāo)準(zhǔn)的管理措施與工作程序；運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)施行專業(yè)化的管理。第八頁(yè)，共五十一頁(yè)。第八頁(yè)，共五十二頁(yè)。物業(yè)管理市場(chǎng)化物業(yè)管理企業(yè)(qǐyè)向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和效勞，業(yè)主和使用人購(gòu)置并消費(fèi)這種效勞。在這樣一種新的機(jī)制下逐步形成有活力的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)(qǐyè)，物業(yè)管理單位必須靠自己良好的經(jīng)營(yíng)和效勞才能占有市場(chǎng)。這種通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和商品經(jīng)營(yíng)的方式所實(shí)現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場(chǎng)化。第九頁(yè)，共五十一頁(yè)。第九頁(yè)，共五十二頁(yè)。物業(yè)管理的起源(qǐyuán)物業(yè)管理起源于19世紀(jì)(shìjì)60年代的英國(guó)，源于一名叫做奧克維婭.希爾的女士為其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理方法。我國(guó)物業(yè)管理起源于深圳。1981年3月10日，深圳第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。第十頁(yè)，共五十一頁(yè)。第十頁(yè)，共五十二頁(yè)。物業(yè)管理的地位(dìwèi)和作用一、施行物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房屋居住的四類(sìlèi)根本消費(fèi)支出：購(gòu)房消費(fèi)、家裝家電消費(fèi)、水電氣等消費(fèi)、房屋中大修及設(shè)施設(shè)備改造和物管費(fèi)消費(fèi)。二、施行物業(yè)管理有利于進(jìn)步人民群眾居住質(zhì)量三、施行物業(yè)管理有利于增加就業(yè)四、施行物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定五、施行物業(yè)管理有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性開展第十一頁(yè)，共五十一頁(yè)。第十一頁(yè)，共五十二頁(yè)。物業(yè)管理效勞(xiàoláo)第十二頁(yè)，共五十一頁(yè)。第十二頁(yè)，共五十二頁(yè)。

物業(yè)管理效勞(xiàoláo)的內(nèi)容

物業(yè)管理效勞是指業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過物業(yè)效勞合同約定的公共性效勞。概括的說，包括兩方面的內(nèi)容：一是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地(chǎngdì)進(jìn)展維修、養(yǎng)護(hù)、管理；二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。第十三頁(yè)，共五十一頁(yè)。第十三頁(yè)，共五十二頁(yè)。詳細(xì)的說，物業(yè)管理效勞主要包括以下內(nèi)容：1、房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；2、房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理效勞；5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項(xiàng)效勞；6、物業(yè)裝飾(zhuāngshì)裝修管理效勞；7、物業(yè)檔案資料的管理；8、專項(xiàng)維修資金的代管效勞。第十四頁(yè)，共五十一頁(yè)。第十四頁(yè)，共五十二頁(yè)。物業(yè)管理效勞(xiàoláo)本錢管理效勞人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)(gùdìngzīchǎn)折舊；物業(yè)共用局部、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用注：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大中維修及更新改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修自己予以列支。第十五頁(yè)，共五十一頁(yè)。第十五頁(yè)，共五十二頁(yè)。物業(yè)(wùyè)效勞收費(fèi)管理物業(yè)效勞收費(fèi)定價(jià)形式一、政府(zhèngfǔ)定價(jià)二、政府指導(dǎo)價(jià)三、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)第十六頁(yè)，共五十一頁(yè)。第十六頁(yè)，共五十二頁(yè)。物業(yè)效勞收費(fèi)(shōufèi)管理物業(yè)效勞收費(fèi)形式包干制：業(yè)主(yèzhǔ)向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)效勞費(fèi)用，盈余或者虧損由物業(yè)管理企業(yè)享有或承擔(dān)。薪酬制：在預(yù)收的物業(yè)效勞資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)效勞合同約定的支出，結(jié)余或者缺乏由業(yè)主享有或者承擔(dān)。第十七頁(yè)，共五十一頁(yè)。第十七頁(yè)，共五十二頁(yè)。物業(yè)(wùyè)效勞合同物業(yè)效勞合同應(yīng)具備的主要內(nèi)容：1、物業(yè)管理事項(xiàng)2、物業(yè)效勞質(zhì)量3、物業(yè)效勞費(fèi)用4、雙方的權(quán)利與義務(wù)5、專項(xiàng)維修資金的管理(guǎnlǐ)與使用6、物業(yè)管理用房7、合同期限8、違約責(zé)任第十八頁(yè)，共五十一頁(yè)。第十八頁(yè)，共五十二頁(yè)。前期物業(yè)效勞(xiàoláo)合同通常情況下，物業(yè)效勞合同在業(yè)主大會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂。但一般情況下，物業(yè)建成后，由于業(yè)主大會(huì)未成立，不可能由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主和業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同。這種情況下，只能由建立單位選聘物業(yè)管理企業(yè)施行物業(yè)管理效勞，物業(yè)效勞合同在建立單位與物業(yè)效勞企業(yè)之間簽訂。這時(shí)的物業(yè)效勞合同叫做前期物業(yè)效勞合同。而且，建立單位一開始就擁有(yōngyǒu)物業(yè)，是第一業(yè)主，這是建立單位享有第一次選聘物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)先權(quán)，可以簽訂前期物業(yè)效勞合同的根據(jù)。備注：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，前期物業(yè)效勞合同可以約定期限，但是在期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)效勞合同生效時(shí)，前期物業(yè)效勞合同終止。第十九頁(yè)，共五十一頁(yè)。第十九頁(yè)，共五十二頁(yè)。物業(yè)(wùyè)使用與維護(hù)公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用處不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場(chǎng)地不得擅自占用與挖掘公共事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法履行相關(guān)線管和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任(zérèn)業(yè)主裝修房屋應(yīng)當(dāng)依法標(biāo)準(zhǔn)利用物業(yè)共用部位、公共設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定第二十頁(yè)，共五十一頁(yè)。第二十頁(yè)，共五十二頁(yè)。物業(yè)管理的根本(gēnběn)制度第二十一頁(yè)，共五十一頁(yè)。第二十一頁(yè)，共五十二頁(yè)。?條例?確立了七項(xiàng)物業(yè)管理的根本制度：業(yè)主大會(huì)制度、業(yè)主公約制度、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、物業(yè)承接查驗(yàn)制度、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員(rényuán)職業(yè)資格制度、住宅專項(xiàng)維修資金制度第二十二頁(yè)，共五十一頁(yè)。第二十二頁(yè)，共五十二頁(yè)。業(yè)主(yèzhǔ)的權(quán)利按照物業(yè)效勞合同的約定，承受物業(yè)公司提供的效勞提議召開業(yè)主大會(huì)，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么的建議參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)監(jiān)視業(yè)主委員會(huì)的工作監(jiān)視物業(yè)效勞企業(yè)履行物業(yè)效勞合同對(duì)物業(yè)共用部位(bùwèi)、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)視權(quán)監(jiān)視物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施專項(xiàng)維修資金的管理和使用法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利第二十三頁(yè)，共五十一頁(yè)。第二十三頁(yè)，共五十二頁(yè)。業(yè)主(yèzhǔ)的義務(wù)遵守(zūnshǒu)業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)受權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金按時(shí)交納物業(yè)效勞費(fèi)用法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)第二十四頁(yè)，共五十一頁(yè)。第二十四頁(yè)，共五十二頁(yè)?，F(xiàn)行常用(chánɡyònɡ)法律法規(guī)抄錄第二十五頁(yè)，共五十一頁(yè)。第二十五頁(yè)，共五十二頁(yè)。

重慶市城市物業(yè)管理效勞收費(fèi)施行(shīxíng)方法

渝價(jià)〔1999〕398號(hào)主要內(nèi)容1、未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)或獨(dú)立施行物業(yè)管理的大廈，公共性效勞收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(biāozhǔn)由物價(jià)部門核定；已經(jīng)成立了業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)或獨(dú)立施行物業(yè)管理的大廈，公共性效勞收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(biāozhǔn)可由物業(yè)管理單位與業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物價(jià)部門公布的同類住宅小區(qū)或大廈的物業(yè)管理公共和效勞收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格程度，通過簽訂合同協(xié)商議定。第二十六頁(yè)，共五十一頁(yè)。第二十六頁(yè)，共五十二頁(yè)。2、為保障業(yè)主在裝修房屋時(shí)，房屋主體構(gòu)造和共用設(shè)備、設(shè)施不受損壞，裝修隊(duì)進(jìn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)向物業(yè)管理單位交納裝修保證金。裝修保證金的限額：住宅每戶最高不超過2，000元，非住宅每戶最高不超過10，000元。裝修完畢(wánbì)，經(jīng)歷收房屋主體構(gòu)造和共用設(shè)備、設(shè)備未受損壞，物業(yè)管理單位收取的裝修保證金必須如數(shù)退還；假設(shè)有損壞，業(yè)主裝修隊(duì)?wèi)?yīng)負(fù)責(zé)賠償。

裝修期間產(chǎn)生的建筑垃圾棄土應(yīng)由房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人負(fù)責(zé)清運(yùn)。假設(shè)委托物業(yè)管理單位清運(yùn)，其清運(yùn)費(fèi)用由雙方協(xié)商議定。第二十七頁(yè)，共五十一頁(yè)。第二十七頁(yè)，共五十二頁(yè)。

3、物業(yè)管理單位利用小區(qū)或大廈的公共場(chǎng)地(chǎngdì)、共用設(shè)備、設(shè)施從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其收入應(yīng)用于小區(qū)或大廈的住戶的公益事業(yè)，或用于彌補(bǔ)公共性效勞費(fèi)用之缺乏。4、凡物業(yè)管理單位施行了物業(yè)管理，產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)按核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自覺交納各項(xiàng)應(yīng)繳的費(fèi)用。不按規(guī)定繳費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理單位可根據(jù)業(yè)主委員會(huì)章程、業(yè)主公約、管理效勞合同追究違約責(zé)任，也可以向人民法院提起訴訟。備注：訴訟時(shí)效期為2年

第二十八頁(yè)，共五十一頁(yè)。第二十八頁(yè)，共五十二頁(yè)。重慶市物價(jià)局關(guān)于對(duì)重慶市城市(chéngshì)物業(yè)管理效勞收費(fèi)施行方法執(zhí)行中有關(guān)問題的通知渝價(jià)〔2004〕778號(hào)主要內(nèi)容1、物業(yè)在未到達(dá)申報(bào)的環(huán)境綠化(lǜhuà)、設(shè)備設(shè)施等條件的，在審批的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根底上，應(yīng)下浮30%收費(fèi)，下浮的30%由建立單位承擔(dān)。2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)實(shí)行?？顚Ｓ?，按棟建帳，不得挪著它用，并每年向業(yè)主公布一次，承受業(yè)主監(jiān)視。第二十九頁(yè)，共五十一頁(yè)。第二十九頁(yè)，共五十二頁(yè)。3、由于業(yè)主共用部位、共用設(shè)備設(shè)施〔如樓道照明、消防通道照明、電梯間照明、院墻路燈、小區(qū)路燈、草坪燈、小區(qū)水景、二次供水泵、自備發(fā)電機(jī)油料〕的用水、用電費(fèi)用未進(jìn)入物業(yè)效勞收費(fèi)本錢，應(yīng)按戶據(jù)實(shí)(jùshí)分?jǐn)偤笥僧a(chǎn)權(quán)人或使用人繳納。據(jù)實(shí)(jùshí)分?jǐn)偟墓灿脭?shù)量必須是專表計(jì)量或正常情況下總表與各分表的差額。4、納入物業(yè)管理范圍的已開工但尚未出售，或者因開發(fā)建立單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)效勞費(fèi)用或者物業(yè)效勞資金由開發(fā)建立單位全額交納；業(yè)主或使用人的空置房，經(jīng)物管企業(yè)與使用人雙方認(rèn)定水、電、氣表起止數(shù)均未走動(dòng)的，業(yè)主或使用人應(yīng)交納50%的物業(yè)效勞費(fèi)。第三十頁(yè)，共五十一頁(yè)。第三十頁(yè)，共五十二頁(yè)。5、住宅小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)的物業(yè)效勞費(fèi)：對(duì)已購(gòu)置車位產(chǎn)權(quán)的，物管企業(yè)對(duì)其停車場(chǎng)進(jìn)展(jìnzhǎn)公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)、清掃保潔、車場(chǎng)管理效勞的，應(yīng)對(duì)停車位收取物業(yè)效勞費(fèi)。普通停車場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)30-80元/車位、月；特級(jí)停車場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)50-100元/車位、月。停車場(chǎng)屬物業(yè)效勞費(fèi)以外的單列的經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)，本錢費(fèi)用不得列入物業(yè)效勞收費(fèi)本錢之中。第三十一頁(yè)，共五十一頁(yè)。第三十一頁(yè)，共五十二頁(yè)。重慶市物業(yè)專項(xiàng)維修(wéixiū)資金管理方法專項(xiàng)維修資金的交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)由業(yè)主交存。本市主城區(qū)范圍內(nèi)，首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)為：〔一〕有電梯的，按每平方米建筑面積80元交存；〔二〕無電梯的，按每平方米建筑面積50元交存。購(gòu)置預(yù)售商品房的，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在辦理房屋預(yù)售合同備案登記時(shí)將首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金直接存入(cúnrù)按本方法規(guī)定開立的物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。開發(fā)建立單位、物業(yè)效勞企業(yè)不得代收首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金。第三十二頁(yè)，共五十一頁(yè)。第三十二頁(yè)，共五十二頁(yè)。物業(yè)專項(xiàng)維修資金(zījīn)的使用原那么〔一〕專有局部的維修、更新、改造費(fèi)用，由專有局部業(yè)主承擔(dān)；〔二〕局部共有局部的維修、更新、改造費(fèi)用，由局部共有的業(yè)主按其建筑面積所占比例分?jǐn)?；〔三〕全體共有局部的維修、更新、改造費(fèi)用，由全體業(yè)主按其建筑面積所占比例分?jǐn)?；〔四〕房?fángwū)未全部出售的，開發(fā)建立單位應(yīng)當(dāng)按照未出售局部的建筑面積所占比例分?jǐn)偣灿胁课弧⒐灿性O(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用。第三十三頁(yè)，共五十一頁(yè)。第三十三頁(yè)，共五十二頁(yè)。物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用(shǐyòng)前提物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用方案由業(yè)主委員會(huì)制訂，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示5日以上，并經(jīng)專有局部占需要維修、更新、改造的共有部位、共有設(shè)施設(shè)備所涉及的建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占需要維修、更新、改造的共有部位、共有設(shè)施設(shè)備所涉及的總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。未成立業(yè)主委員會(huì)的或者業(yè)主委員會(huì)不制訂物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用方案的，物業(yè)效勞(xiàoláo)企業(yè)或者業(yè)主代表也可以提出使用方案，并在物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)視下按照前款規(guī)定公示和征得同意。第三十四頁(yè)，共五十一頁(yè)。第三十四頁(yè)，共五十二頁(yè)。申請(qǐng)使用維修資金時(shí)需提供(tígōng)材料：〔一〕物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用方案；〔二〕與施工單位簽訂的工程施工〔維修〕合同；〔三〕與共有部位、共有設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的業(yè)主清冊(cè)和經(jīng)專有局部占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意的證明材料；〔四〕公示(ɡōnɡshì)內(nèi)容、公示(ɡōnɡshì)情況說明或者未成立業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的書面證明材料；〔五〕專戶管理銀行及賬戶名稱；〔六〕其他相關(guān)材料。第三十五頁(yè)，共五十一頁(yè)。第三十五頁(yè)，共五十二頁(yè)。開工(kāigōng)驗(yàn)收提供材料：〔一〕施工單位編制的工程結(jié)算報(bào)告；〔二〕維修費(fèi)用清單、票據(jù)；〔三〕維修費(fèi)用分擔(dān)(fēndān)明細(xì)表；〔四〕其他相關(guān)資料。第三十六頁(yè)，共五十一頁(yè)。第三十六頁(yè)，共五十二頁(yè)。啟用(qǐyòng)緊急程序使用專項(xiàng)維修資金發(fā)生以下危及房屋平安等緊急情況，應(yīng)當(dāng)立即對(duì)物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)展維修、更新、改造：〔一〕屋頂、墻體滲漏〔已約定的除外〕；〔二〕因線路故障而引起停電或者漏電；〔三〕因水泵(shuǐbèng)故障、進(jìn)水管內(nèi)的水管爆裂造成停水或者閘閥嚴(yán)重漏水；〔四〕落水管嚴(yán)重堵塞，水盤等設(shè)備漏水；〔五〕樓地板、扶梯踏板斷裂，公共陽(yáng)臺(tái)、曬臺(tái)、扶梯等各種扶手欄桿松動(dòng)、損壞；〔六〕樓體外立面涂飾層有脫落危險(xiǎn)的；〔七〕電梯發(fā)生危及人身平安的故障；〔八〕消防設(shè)施出現(xiàn)功能障礙；〔九〕平安監(jiān)控設(shè)施出現(xiàn)故障，不能運(yùn)行；〔十〕其他物業(yè)共有局部和共有設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)危害或者可能危害公共平安、公共利益及別人合法權(quán)益的情形。第三十七頁(yè)，共五十一頁(yè)。第三十七頁(yè)，共五十二頁(yè)。發(fā)生上述危急情況時(shí)，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)效勞企業(yè)或者相關(guān)(xiāngguān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)立即將情況報(bào)告物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，經(jīng)物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處出具證明后，向區(qū)縣〔自治縣〕房地產(chǎn)行政主管部門書面申請(qǐng)預(yù)先撥付物業(yè)專項(xiàng)維修資金。區(qū)縣〔自治縣〕房地產(chǎn)行政主管部門收到書面申請(qǐng)后應(yīng)當(dāng)于二十四小時(shí)內(nèi)劃轉(zhuǎn)資金，申請(qǐng)撥付資金的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)立即進(jìn)展搶修。業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)效勞企業(yè)未按規(guī)定施行搶修的，物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織代修，搶修費(fèi)用從物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶中列支。第三十八頁(yè)，共五十一頁(yè)。第三十八頁(yè)，共五十二頁(yè)。重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例(tiáolì)2021年10月1日起開始施行業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，并由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生(chǎnshēng)業(yè)主委員會(huì)，但同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。召開首次業(yè)主大會(huì)條件：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積到達(dá)該區(qū)域建筑物總面積的百分之五十以上，業(yè)主可以召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，并于會(huì)前告知物業(yè)所在地街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕。占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主書面要求召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，物業(yè)所在地街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕應(yīng)當(dāng)組織召開。第三十九頁(yè)，共五十一頁(yè)。第三十九頁(yè)，共五十二頁(yè)。業(yè)主大會(huì)履行(lǚxíng)的職責(zé)〔一〕制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么和管理規(guī)約；〔二〕選舉、補(bǔ)選或罷免業(yè)主委員會(huì)成員；〔三〕決定業(yè)主委員會(huì)的必要經(jīng)費(fèi)及來源以及經(jīng)費(fèi)管理方法；〔四〕撤銷或者變更業(yè)主委員會(huì)超越權(quán)限的決定；〔五〕選聘(xuǎnpìn)和解聘物業(yè)效勞企業(yè)，確定物業(yè)效勞合同的內(nèi)容；〔六〕決定提出改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的申請(qǐng)；〔七〕法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么規(guī)定的其他職責(zé)。第四十頁(yè)，共五十一頁(yè)。第四十頁(yè)，共五十二頁(yè)。業(yè)主(yèzhǔ)委員會(huì)成立流程一、提出申請(qǐng)向街道辦提出成立首屆業(yè)主委員會(huì)的書面申請(qǐng)，填報(bào)?首屆業(yè)主〔代表〕大會(huì)籌備(chóubèi)小組申請(qǐng)表?二、成立業(yè)主委員會(huì)籌備小組

街道辦事處接到申請(qǐng)后，做出書面批復(fù)意見，指導(dǎo)小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)籌備小組。三、籌備小組開展籌備工作四、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自成立起3日內(nèi)召開首次業(yè)主大會(huì)，推選出委員會(huì)主任1人，副主任1-2人。五、向區(qū)、縣級(jí)市物業(yè)行政主管部門辦理核準(zhǔn)登記手續(xù)六、核準(zhǔn)批復(fù)

第四十一頁(yè)，共五十一頁(yè)。第四十一頁(yè)，共五十二頁(yè)。業(yè)主(yèzhǔ)委員會(huì)是業(yè)主(yèzhǔ)大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。成員人數(shù)由業(yè)主(yèzhǔ)大會(huì)決定，但不得少于五人，應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。每屆任期不超過五年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任一名、副主任一至三名，業(yè)主委員會(huì)主任是業(yè)主委員會(huì)的代表人。第四十二頁(yè)，共五十一頁(yè)。第四十二頁(yè)，共五十二頁(yè)。計(jì)票業(yè)主擁有物業(yè)的專有局部建筑面積按所持房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積計(jì)算(jìsuàn)；對(duì)已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，按商品房買賣合同確定的建筑面積計(jì)算(jìsuàn)。業(yè)主人數(shù)按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)計(jì)算，一個(gè)權(quán)證計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)。對(duì)已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，業(yè)主人數(shù)按商品房買賣合同數(shù)計(jì)算，一個(gè)合同計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)；對(duì)未出售的物業(yè)，建立單位計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)。第四十三頁(yè)，共五十一頁(yè)。第四十三頁(yè)，共五十二頁(yè)。前期(qiánqī)物業(yè)管理對(duì)于物業(yè)中有住宅的預(yù)售工程，建立單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)房屋預(yù)售容許證前通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)效勞企業(yè)；對(duì)于物業(yè)中有住宅的現(xiàn)售工程，建立單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)效勞企業(yè)。投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅建筑面積少于三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣〔自治縣〕房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，建立單位可以采用協(xié)議(xiéyì)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)效勞企業(yè)。建立單位應(yīng)在與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同后十五日內(nèi)報(bào)物業(yè)所在地區(qū)、縣〔自治縣〕房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)效勞企業(yè)依法簽訂的物業(yè)效勞合同生效時(shí)，前期物業(yè)效勞合同終止。第四十四頁(yè)，共五十一頁(yè)。第四十四頁(yè)，共五十二頁(yè)。建立單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售時(shí)將臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)效勞合同提供給物業(yè)買受人，并予以說明。物業(yè)買受人在與建立單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約和履行前期物業(yè)效勞合同予以書面承諾。物業(yè)效勞用房包括物業(yè)效勞企業(yè)用房和業(yè)主委員會(huì)用房，應(yīng)當(dāng)由建立單位按照不低于房屋總建筑面積千分之三的比例且不少于五十平方米的標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償配置。物業(yè)效勞用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)效勞用房所在樓層不得高于四層。物業(yè)效勞用房屬于全體業(yè)主共有(ɡònɡyǒu)，用作從事物業(yè)管理活動(dòng)。物業(yè)效勞企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)不得擅自改變其用處。第四十五頁(yè)，共五十一頁(yè)。第四十五頁(yè)，共五十二頁(yè)。住宅室內(nèi)裝飾裝修(zhuāngxiū)管理方法國(guó)家建立部令，于2002年5月1日起施行第五條、住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，制止以下活動(dòng)：1、未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重構(gòu)造；2、將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房；3、擴(kuò)大(kuòdà)承重墻上原有的門窗尺寸，撤除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體；4、損壞房屋原有的節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；5、其他影響建筑構(gòu)造和使用平安的行為。第四十六頁(yè)，共五十一頁(yè)。第四十六頁(yè)，共五十二頁(yè)。第六條、裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有以下(yǐxià)行為：1、搭建建筑物、構(gòu)筑物；2、改變住宅外立面，在非承重外墻上開門窗；3、拆改供暖管道(guǎndào)和設(shè)施；4、拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。上述第1、2條行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，第3條應(yīng)經(jīng)供暖單位批準(zhǔn)，第4條應(yīng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)。第四十七頁(yè)，共五十一頁(yè)。第四十七頁(yè)，共五十二頁(yè)。第七條、住宅室內(nèi)裝飾裝修超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者標(biāo)準(zhǔn)增加露面負(fù)荷的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案。第八條、改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房防水層的，應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)制訂施工方案，并做閉水試驗(yàn)。第九條、裝修人經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)等級(jí)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案變動(dòng)建筑主體或承重構(gòu)造的，或設(shè)計(jì)上述內(nèi)容的，必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)的裝飾裝修企業(yè)(qǐyè)