前序?qū)τ谶@樣一個擁有超大規(guī)模、完善配套、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品等眾多特質(zhì)于一身的超級大盤，在這樣一個小型城市里，我們將發(fā)動一場浩大的房產(chǎn)營銷運(yùn)動，盡全力打造無數(shù)個這里的人們沒有見過的唯一，就像臺北101一樣，塑造一座城市的標(biāo)桿，引領(lǐng)一座城市的輿論。本次報告所要闡述的主要內(nèi)容

項目市場環(huán)境分析第一章

項目整體定位戰(zhàn)略第二章產(chǎn)品整體優(yōu)化方案第三章項目營銷推廣策略第四章項目視覺形象表現(xiàn)第五章第一章：項目市場環(huán)境分析朔州印象08年上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況朔州人口發(fā)展?fàn)顩r區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r區(qū)域競爭項目分析區(qū)域目標(biāo)客群訪談分析

朔州印象區(qū)位

西北毗鄰內(nèi)蒙高原，南扼雁門關(guān)隘，市區(qū)北距古城大同129公里，南至省府太原200公里。產(chǎn)業(yè)以煤、電、奶為支柱產(chǎn)業(yè)。交通北同蒲鐵路電氣化復(fù)線、大運(yùn)二級公路和神朔鐵路、朔黃鐵路、平萬公路、朔蔚公路縱橫境內(nèi)，全市通車?yán)锍踢_(dá)4805公里，每萬人擁有公路量位居全省第一城市建設(shè)人均公共綠地13．5平方米，居全省第一，人均居住面積28平方米，名列全省前茅。朔州，新興能源之城，現(xiàn)轄二區(qū)四縣（即朔城區(qū)、平魯區(qū)、山陰縣、右玉縣、懷仁縣、應(yīng)縣），69個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1832個行政村，總面積10639平方公里，總?cè)丝谌f人。08年上半年整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況1、經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)定快速擴(kuò)大。據(jù)初步核算，上半年朔州市完成地區(qū)生產(chǎn)總值億元，同比增長17%，超過全省平均增幅個百分點(diǎn)，全省排名第三位。其中第一產(chǎn)業(yè)完成增加值億元，增長4.61%，第二產(chǎn)業(yè)完成增加值億元，增長19.38%，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值億元，增長13.1%。增量逐年擴(kuò)大的態(tài)勢十分明顯。（以上數(shù)據(jù)來自朔州市統(tǒng)計局）

2、拉動經(jīng)濟(jì)增長的需求中，投資和消費(fèi)繼續(xù)保持旺盛態(tài)勢

固定資產(chǎn)投資繼續(xù)呈現(xiàn)加快之勢，投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，對提高朔州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁積累和實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展具有積極意義。上半年，朔州市累計完成全社會固定資產(chǎn)投資億元，同比增長47.4%，盡管比上年同期回落個百分點(diǎn)，但仍比全省增幅高出個百分點(diǎn)，高居全省第一位。特別值得一提的是，今年我市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)有了明顯改善，盡管煤炭行業(yè)仍是投資的一個主要集中點(diǎn)，上半年累計完成億元，但同比只增長11.65%，投資比重也由上年同期的40%回落到30.2%。而與此同時，急需加強(qiáng)投資的第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)分別完成投資億元和億元，增幅均超過一倍，分別增長115.78%和114.94%。消費(fèi)增長創(chuàng)近年來同期最高增長水平。上半年實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額億元，同比增長28.6%，增幅比上年同期提高個百分點(diǎn)，比全省平均增幅高出個百分點(diǎn)，繼續(xù)穩(wěn)居全省第一。一方面充分顯示我市城市吸納和聚集產(chǎn)業(yè)以及服務(wù)經(jīng)濟(jì)功能正在逐步增強(qiáng)，另一方面消費(fèi)推動經(jīng)濟(jì)增長的作用也在逐步提高，引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)增長方式發(fā)生積極轉(zhuǎn)變。

固定資產(chǎn)投資的迅速發(fā)展，消費(fèi)能力的增長使房地產(chǎn)消費(fèi)市場未來發(fā)展良好3、民生改善取得積極進(jìn)展。

1、社會保障得到進(jìn)一步加強(qiáng)。上半年財政對社會保障和就業(yè)支出達(dá)24559萬元，同比增長倍，高出財政一般預(yù)算支出增幅個百分點(diǎn)。

2、上半年朔州市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員月人均勞動報酬2005元，比上年增加53元，其中在崗職工月均工資2025元，比上年增加70元。

3、市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元，同比增長19.3%，比前五個月增幅又提高個百分點(diǎn)，高于全省平均水平個百分點(diǎn)，增幅居全省第二位，是近年來增長較快的一年。從增收因素看，財產(chǎn)性收入增長最高，超過50%，但比重不足1%，家庭經(jīng)營性收入增長24.2%，比重也不到1%，均不足以支撐增長局面，而工薪收入比重達(dá)到80.5%，同比增長21.7%，仍是拉動收入增長的主要因素，去年下半年調(diào)資政策兌現(xiàn)翹尾作用在發(fā)揮。

4、上半年農(nóng)民人均現(xiàn)金收入達(dá)到元，依靠家庭經(jīng)營現(xiàn)金收入73.3%的收入比重和37.3%的大幅增長帶動，比去年上半年增收元，同比增長28.9%，增幅同比提高個百分點(diǎn)，高居全省第一位，取得了近年來少有的增長水平。

居民的人均可支配收入增長為區(qū)域房地產(chǎn)消費(fèi)建立更為良好的基礎(chǔ)朔州人口發(fā)展?fàn)顩r一、人口總量增速減緩，凈增數(shù)量相對穩(wěn)定

2007年全市年末總?cè)丝跒槿f人，與2000年第五次人口普查相比，增加了萬人，年平均增加萬人，年均增長率0.72%，低于上世紀(jì)90年代的年均增長1.49%的水平。二、人口流動日趨頻繁，流動規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,朔州農(nóng)村剩余勞動力向城鎮(zhèn)和發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)移異?；钴S,異地務(wù)工、經(jīng)商者增多，人口流動頻繁，人戶分離現(xiàn)象普遍。根據(jù)2007年人口抽樣調(diào)查資料推算，朔州跨鄉(xiāng)鎮(zhèn)、超過半年以上的流動人口數(shù)占戶籍人口的比例達(dá)到9.29%。其中，流向省外半年以上的人口為萬人，比2000年第五次人口普查時的數(shù)量翻了一番多。在外出半年以上的人口中，務(wù)工經(jīng)商的人員約占91.0%，與前兩年相比，比重不斷上升。朔州人口外流主要集中在北京、天津、河北、內(nèi)蒙、陜西、四川等省份，占到流向省外人口的84.1%。并且人口向上述五省流動有逐年增多的趨勢。

三、家庭戶規(guī)模繼續(xù)向小型化方向發(fā)展，家庭結(jié)構(gòu)日趨簡單家庭是社會的細(xì)胞。隨著社會的發(fā)展和人們思想觀念的變化，家庭類型、規(guī)模和結(jié)構(gòu)都在不斷發(fā)生變化。近年來，朔州家庭戶規(guī)模呈持續(xù)縮小趨勢，由2000年的人降到2007年的人。"兩口之家"、"三口之家"成為現(xiàn)代家庭的主流，家庭結(jié)構(gòu)日趨簡單化。家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)的變化必然帶來消費(fèi)、就業(yè)、勞動力供給等方面的相應(yīng)變化，并對今后家庭養(yǎng)老模式、獨(dú)生子女教育、居民住房需求等產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響

四、城鎮(zhèn)化進(jìn)程穩(wěn)步加快，城鎮(zhèn)人口比重逐步上升城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的必然趨勢，也是工業(yè)化、現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。2007年，朔州城鎮(zhèn)化水平達(dá)43.82%,比2006年提高了個百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)人口達(dá)到萬人，比2000年增加萬人。城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎厣仙藗€百分點(diǎn)，保持了較快的增長勢頭。城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快及家庭小型化發(fā)展方向為區(qū)域房地產(chǎn)房展提供了剛性需求基礎(chǔ)，但城市外流人口不斷增加也為區(qū)域市場購房客群的數(shù)量留下了隱患朔州人口發(fā)展?fàn)顩r一，朔州房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段狀況：2008年以來，全國、全省的房地產(chǎn)開發(fā)投資呈下降趨勢，盡管6月份呈現(xiàn)小幅回升態(tài)勢，但是幅度不大。今年5月份山西省房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年同期增長35%，比2月份回落了個百分點(diǎn)，比3月份回落了個百分點(diǎn)，比4月份回落了5個百分點(diǎn)，6月份提升到35.7%，僅提高了個百分點(diǎn)。而朔州市房地產(chǎn)開發(fā)投資積極，上半年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資44329萬元，比上年同期增長52.1%，比全國高個百分點(diǎn)，比全省高個百分點(diǎn)。朔州房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀朔州房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀二，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的原因：各縣區(qū)舊城改造力度的加大刺激了房地產(chǎn)開發(fā)市場截止2008年6月底，全市六縣區(qū)舊城改造拆遷總面積達(dá)萬平方米，計劃總投資億元，建筑總面積達(dá)萬平方米。經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，為房地產(chǎn)開發(fā)投資奠定了基礎(chǔ)2007年全市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）完成億元，比上年增長16%，高于全省平均水平個百分點(diǎn)；人均達(dá)到21828元，高于全省平均水平4680元，居全省第二位；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實現(xiàn)11779元，同比增長19.6%，首次突破萬元大關(guān)。二，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的原因：招商引資為房地產(chǎn)開發(fā)市場開拓了一個雙贏的發(fā)展空間大唐、神華、匯源、同煤、中煤、中能、蒙牛、伊利等大集團(tuán)在朔州的投資發(fā)展，對寫字樓、廠房等非住宅類房地產(chǎn)商品房提出更大的需求。截止6月底，全市商品房屋施工面積中，辦公樓新開施工面積達(dá)到9532平方米，比上年同期增長了36.17%，占本年新開工面積的比重為3.23%，比上年提高了個百分點(diǎn)?；钴S的住房二級市場、戶型結(jié)構(gòu)的改變，帶動了整個銷售市場2007年二級市場交易量達(dá)到萬平方米，其中住宅502套、面積達(dá)到萬平方米。正是存量房市場的發(fā)展，帶動增量市場的發(fā)展，擴(kuò)大了住房消費(fèi)。截止6月底，全市商品房屋累計銷售面積到達(dá)萬平方米，比上年同期增長了44.39%，銷售額達(dá)到億元，比上年同期增長了69.67%。其中：90平方米以下的小戶型房屋累計銷售萬平方米，比上年同期增長倍；非90平方米以下其他各類商品房屋銷售萬平方米，比上年同期增長20.84%。朔州房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀二，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的原因：市委、市政府的一系列方針、政策，為朔州房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供了新的契機(jī)2007年，市委、市政府將按照中心城市“南改、北延、西拓、東擴(kuò)”的戰(zhàn)略思路，加快城市擴(kuò)容步伐，力爭通過三到五年使城市人口達(dá)到30萬人以上。2008年市委四屆二次全會提出“把朔州市建設(shè)成晉西北地區(qū)最宜居、最宜發(fā)展的明珠城市”的目標(biāo)。按照“戶型不大功能全、價格不高品質(zhì)優(yōu)、占地不多環(huán)境美”的要求，在今后三年內(nèi)市區(qū)要新增住房面積210萬平方米，其中今年將計劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房21萬平方米，比上年竣工面積增長40%；廉租房計劃建設(shè)6萬平方米；棚戶區(qū)改造計劃27萬平方米。朔州房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀三，對我們的啟示：1、本項目開發(fā)期正處于片區(qū)市場的發(fā)展提速期，市場整體開發(fā)量激增，市場發(fā)展將更加趨于成熟，市場競爭壓力凸現(xiàn)；2、隨著地區(qū)整體城市化水平的提高，整體住宅市場的蓬勃發(fā)展勢頭將會得到延續(xù)與提升。本案將成為朔州地產(chǎn)市場的一個重要“戰(zhàn)場”！朔州房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀3、未來的市政規(guī)劃及招商引資方向，將為本地區(qū)中高檔次的房地產(chǎn)發(fā)展提供充足的客戶源保障以及較大的發(fā)展空間；4、逐步完善的城市化配套還將大大提高片區(qū)的綜合競爭力，并由此吸引更多的城市周邊置業(yè)群；5、就本項目開發(fā)時機(jī)分析，項目入市時，片區(qū)整體面貌將不會有徹底的改觀，而鑒于本案體量相對過大以及未來樓市走向不明等因素，因此，在開發(fā)周期的具體把控上還需引起發(fā)展商的足夠重視本案所在區(qū)域競爭市場分析本案所在開發(fā)區(qū)的價格區(qū)間在1800—2700之間，且多層價格低于高層價格，價格現(xiàn)象特殊。但較于市區(qū)高檔項目，有較為明顯的價格優(yōu)勢。案名價格（元/㎡）物業(yè)類型在售面積（㎡）銷售形象備注上官苑小區(qū)1800多層104.13—179.58差明年6月交房晨光花都2500高層、小高層82—214較差中元寶邸2600—2700高層差車位配比1：1.5新興家園小區(qū)1900多層78.22—145.27差三層：2258元四層：2198元佳和楓景1780多層126.6差外墻保溫，遮陽系統(tǒng)雅苑小區(qū)2100多層100—130較差地下停車庫與單元樓直接貫通名園2200—2300多層88.75—156較差公積金貸款，首付30%；08年12月底交工東方·明珠源2100多層60—191較好銀行按揭、公積金貸款，首付30%御龍奇觀2600高層137.72—198.64一般06年開盤，6層以上已賣完世界公館3180高層86.28—186.9好28層朔州最高建筑，朔州目前最高端住宅項目所在開發(fā)區(qū)內(nèi)產(chǎn)品類型仍以多層為主，且同質(zhì)化嚴(yán)重，樓盤滯銷、空置現(xiàn)象也較為嚴(yán)重，本案以高檔純高層社區(qū)的定位易于從同質(zhì)化嚴(yán)重的市場中脫離，但必須考慮到朔州購房人群對高層的接受程度仍然處于初期階段，有一定抗性，必須在今后營銷推廣中加強(qiáng)對高層觀念的引導(dǎo)。案名價格（元/㎡）物業(yè)類型在售面積（㎡）銷售形象備注上官苑小區(qū)1800多層104.13—179.58差明年6月交房晨光花都2500高層、小高層82—214較差中元寶邸2600—2700高層差車位配比1：1.5新興家園小區(qū)1900多層78.22—145.27差三層：2258元四層：2198元佳和楓景1780多層126.6差外墻保溫，遮陽系統(tǒng)雅苑小區(qū)2100多層100—130較差地下停車庫與單元樓直接貫通名園2200—2300多層88.75—156較差公積金貸款，首付30%；08年12月底交工東方·明珠源2100多層60—191較好銀行按揭、公積金貸款，首付30%御龍奇觀2600高層137.72—198.64一般06年開盤，6層以上已賣完世界公館3180高層86.28—186.9好28層朔州最高建筑，朔州目前最高端住宅案名價格（元/㎡）物業(yè)類型在售面積（㎡）銷售形象備注上官苑小區(qū)1800多層104.13—179.58差明年6月交房晨光花都2500高層、小高層82—214較差中元寶邸2600—2700高層差車位配比1：1.5新興家園小區(qū)1900多層78.22—145.27差三層：2258元四層：2198元佳和楓景1780多層126.6差外墻保溫，遮陽系統(tǒng)雅苑小區(qū)2100多層100—130較差地下停車庫與單元樓直接貫通名園2200—2300多層88.75—156較差公積金貸款，首付30%；08年12月底交工東方·明珠源2100多層60—191較好銀行按揭、公積金貸款，首付30%御龍奇觀2600高層137.72—198.64一般06年開盤，6層以上已賣完世界公館3180高層86.28—186.9好28層朔州最高建筑，朔州目前最高端住宅項目所在開發(fā)區(qū)內(nèi)大多數(shù)項目銷售宣傳手法單一，包裝形式簡陋，售樓員專業(yè)素質(zhì)較差，尚處于房地產(chǎn)營銷的初級階段，因此樓盤銷售速度緩慢，但相對于一些包裝較好的項目，如東方明珠源，則購房客戶興趣較大，看房客戶也較多。本案所在區(qū)域客群訪談分析對居住在開發(fā)區(qū)的心理接受程度滿意（16）一般接受（21）排斥（3）接受單價1800-2000（26）2200-2400（13）2600-3000（1）接受戶型2/1/1（8）3/1/1（23）3/2/1（9）接受面積區(qū)間80-100㎡（7）100-120㎡（12）120-140㎡（21）對周邊配套滿意度滿意（0）一般（4）較差（36）對交通滿意度滿意（2）一般（6）較差（32）對高層的接受度可以接受（7）無所謂（10）無法接受（23）我們的工作人員針對在開發(fā)區(qū)購房的一些問題，隨機(jī)抽查了40位當(dāng)?shù)鼐用瘢核分莓?dāng)?shù)鼐用駥τ诰幼≡陂_發(fā)區(qū)并沒有大的心理抗性，有相當(dāng)一部分被調(diào)查者認(rèn)為開發(fā)區(qū)在規(guī)劃、環(huán)境等方面都有優(yōu)于市區(qū)，但同時也對開發(fā)區(qū)的交通、配套等方面持不滿意態(tài)度，希望可以得到改善。另外在戶型面積方面，大部分被調(diào)研者希望戶型是3室的，認(rèn)為面積在120、130左右是比較合理的居住空間，能夠接受的單價以1800-2000居多。朔州當(dāng)?shù)鼐用駥Ω邔佑幸欢ǖ目咕苄睦?，認(rèn)為房子有個6、7層足夠了，沒必要住的太高，而且一致認(rèn)為高層的生活費(fèi)用比多層要高，不劃算。本案所在區(qū)域客群訪談分析結(jié)論新區(qū)抗性不明顯，易于引導(dǎo)，但高層觀念還必須在今后的營銷推廣中加以強(qiáng)烈的引導(dǎo)，方可達(dá)到項目的順利去化，客戶心理戶型及價位也為今后的推盤有一定的借鑒，先推易于接受的戶型，先期造成熱銷，為未來持續(xù)期打下堅實基礎(chǔ)。區(qū)域競爭項目調(diào)研結(jié)論朔州市目前商品房住宅市場供應(yīng)量明顯供大于求，且空置現(xiàn)象嚴(yán)重朔州新上市商品房多數(shù)聚集在開發(fā)區(qū)，造成開發(fā)區(qū)樓盤扎堆現(xiàn)象，目前房源供應(yīng)量明顯供大于求，較多房源尚未去化，空置現(xiàn)象嚴(yán)重，生活配套嚴(yán)重不足，人氣淡薄。樓盤建筑風(fēng)格單調(diào)，多為大面積戶型，樓盤同質(zhì)性嚴(yán)重朔州當(dāng)?shù)貥潜P以多層為主，目前開始有少量高層、小高層樓盤上市，建筑風(fēng)格統(tǒng)一，外墻多用涂料，當(dāng)?shù)鼐用駥粜兔娣e接受度在100-130㎡左右的兩房、三房。連接市區(qū)交通車輛較少，周邊生活配套極度匱乏開發(fā)區(qū)位于朔州北部，連接市區(qū)的公交線路稀少，雖有長途北站進(jìn)駐開發(fā)區(qū)，但對當(dāng)?shù)亟煌ǜ纳撇o太大影響。而且由于是開發(fā)新區(qū)，周邊商業(yè)配套極度欠缺，僅有幾家零散的百貨餐飲勉強(qiáng)支撐當(dāng)?shù)鼐用袢粘Ｉ?。本案在產(chǎn)品定位上已脫離同質(zhì)化，但必須考慮高層接受度，同時重視政府、車站等市政配套建設(shè)的加強(qiáng)

本章研究總結(jié)：朔州城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式良好，消費(fèi)結(jié)構(gòu)比例優(yōu)化及人均可支配收入增長為房地產(chǎn)消費(fèi)打下堅實的基礎(chǔ)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快、人口結(jié)構(gòu)的優(yōu)化及家庭規(guī)模的小型化發(fā)展將為房地產(chǎn)市場帶來更多的剛性需求，但城市外流人口的急速增長，也為購房客群的數(shù)量基礎(chǔ)留下隱患。區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r良好，未來市政及居住規(guī)劃為其提供了更為廣闊的空間，但市場整體開發(fā)量的激增必將帶來區(qū)域市場競爭的日趨激烈，因此求新求異將成為占領(lǐng)市場的重要砝碼。產(chǎn)品定位脫離同質(zhì)化，市場競爭力強(qiáng)，但必須加強(qiáng)高層接受度的引導(dǎo)，同時加強(qiáng)車站、政府等市政配套建設(shè)。第二章：項目整體定位戰(zhàn)略項目市場定位項目客群定位項目產(chǎn)品定位項目基本屬性朔州世紀(jì)星城位于朔州市開發(fā)區(qū)核心位置，為21世紀(jì)宜居投資重點(diǎn)項目。北臨州北路、南臨和平街、東臨建設(shè)北路、西臨八一路，總建筑面積萬平米，其中住宅面積為46萬平米，全部為純板式高層住宅。社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有酒店、寫字樓、綜合超市、小型商業(yè)、學(xué)校等，配套完善，居住功能齊全。建設(shè)完成的世紀(jì)星城將成為朔州市乃至整個山西地區(qū)最具有影響力的超級大盤，并成為朔州城市的標(biāo)桿之作。氣質(zhì)標(biāo)桿，城市靈魂

項目基本屬性：萬建面大型社區(qū)低密度全板式高端住宅全方位生活配套朔州最高端物業(yè)刷新朔州高檔物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)區(qū)板塊核心區(qū)位朔州城市新標(biāo)識打造朔州城市新印象大同廣社集團(tuán)大舉進(jìn)軍朔州房地產(chǎn)市場本項目承載意義：大同廣社集團(tuán)進(jìn)軍朔州房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)志及基石

項目市場定位：項目興奮點(diǎn)我們肩負(fù)的歷史使命：對城市：成為一座城的榮耀

對人居：重新定義高端豪宅

對品牌：引領(lǐng)朔州樓市標(biāo)桿

項目市場定位：我們站在一個新的高度，面對的是前人所未曾有過的足跡……讓對比停留在自然資源和地段的層面上，將很難超越，為此，我們需要在另一個尺度上，建立標(biāo)準(zhǔn)……——低密度、高品質(zhì)的大型住宅區(qū)的首選；——大面積，全方位的配套，我們身處城中之城；——身處世紀(jì)星城讓我們在朔州高人一等，擁有身份歸屬感；在品質(zhì)層面上，做到最好，讓對手只有一件事可做，仰望！市場定位推導(dǎo)朔州城市標(biāo)桿，城市氣質(zhì)領(lǐng)袖，行業(yè)旗艦之作

項目市場定位：項目市場定位消費(fèi)者透析：透視目標(biāo)消費(fèi)者的欲望尋找自己的專屬契機(jī)喜歡高人一等，擁有極強(qiáng)的身份歸屬感朔州城市標(biāo)桿，城市氣質(zhì)領(lǐng)袖，行業(yè)旗艦之作項目市場定位從項目市場定位推導(dǎo)出消費(fèi)群的定位最有可能接受此種產(chǎn)品的消費(fèi)群是——

項目客群定位：站在塔尖的人！

項目客群定位：在項目周邊生活或工作，了解朔州年齡30-40歲，較為年輕文化較高，有素質(zhì)多為企業(yè)中層骨干，技術(shù)精英，高級白領(lǐng)，或獨(dú)立老板，在圈子里已經(jīng)有一定話語權(quán)收入較高，和伴侶一起收入更高。積極，聰明，自信

項目客群定位：A、首類人群：城市財富掌握人群他們是不折不扣的年輕俊杰，城市中最有潛力的發(fā)展力量。年齡偏大，40—55歲左右多次二次置業(yè)或多次置業(yè)一般為個體戶，私企老板，中層管理人員，經(jīng)過多年打拼，有一定財富積累心態(tài)上仍然較年輕B、次類人群：仰慕頂級及創(chuàng)新生活的二次以上置業(yè)者

項目客群定位：年富力強(qiáng)，愿意追逐市場熱點(diǎn)1、朔州本地區(qū)域客戶：2、大同市及周邊客戶（以外來投資客為主）

項目客群定位：目標(biāo)群組來源朔州區(qū)域80%，周邊區(qū)域20%基于理性的自信社會精英優(yōu)越感++這群人是否走向新區(qū)，有他們自己的理由，只是他們追求身份，渴望認(rèn)同，但不隨波逐流，有基于自信的理性判斷。在他們這個階段，價格絕不是影響買房的因素，因為有學(xué)識、有見地，有財富，都會有絕對的心理的優(yōu)越感，在用品或居住的品質(zhì)上，他們有時會選擇寧缺毋濫。他們可能是政商人士，或是專業(yè)精英，領(lǐng)域可以不同，但在各自的領(lǐng)域，都取得了相當(dāng)?shù)某删汀Ｘ斨请A層

項目客群定位：站在塔尖的財智精英！

項目客群定位：樹立一個項目的形象，只要抓住核心人群就夠了。由核心人群樹立項目標(biāo)桿，其他人群會自動依附?！八麄兡挲g大多三、四十歲,代表了中國新的財富階層、注重生活品質(zhì)、公共道德方面的修養(yǎng)更高,他們是中國社會的精英,樂意接受一套更高品質(zhì)的住宅和它所提供的更高質(zhì)素的生活方式?！蔽覀円接懙?，在于如何將我們所一直倡導(dǎo)的高尚居住及科技人居品位與住宅嫁接在一起，讓“財富聚居區(qū)”真正有實質(zhì)性的價值支撐。

項目客群定位：作為社會的財智精英，他們對于房子的定義早以不是片瓦遮頭的概念。

項目產(chǎn)品定位：購買不是問題，關(guān)鍵是我買到什么？他們更關(guān)注——價值與身份上海湯臣一品極至奢侈,特質(zhì)在“貴”

項目產(chǎn)品定位：萬科十七英里億年原海,珍貴在“景”

項目產(chǎn)品定位：世紀(jì)星城產(chǎn)品的特質(zhì)與靈魂是什么？從湯臣一品和十七英里我們可以看出對于一種房地產(chǎn)項目而言，能夠獲得較高的社會知名度和客戶的青睞，讓客戶感覺到身份與價值，則必須具備一種或多種與產(chǎn)品及市場相契合的靈魂與特質(zhì)。

項目產(chǎn)品定位：如何讓世紀(jì)星城產(chǎn)品成為全城輿論的焦點(diǎn)？我們的出發(fā)點(diǎn)是做行業(yè)先鋒鋒尚國際公寓，智能科技居住產(chǎn)業(yè)先鋒，憑借智能科技的人居新概念創(chuàng)造了不俗的市場銷售業(yè)績參照項目

項目產(chǎn)品定位：朔州當(dāng)?shù)厝巳盒膽B(tài)產(chǎn)品特點(diǎn)目標(biāo)客群心態(tài)++容易對新興事物引起廣泛興趣及議論，并且一旦輿論展開將迅速蔓延，短時間內(nèi)造成全城皆知的效應(yīng)。根據(jù)我們的操盤經(jīng)驗，對于小城市來說，智能科技化人居新概念更容易成為輿論的焦點(diǎn)。具有極強(qiáng)的身份歸屬感，喜歡被人仰望和羨慕，如果一個產(chǎn)品，一座社區(qū)能夠成為全城矚目及議論的焦點(diǎn)，那么將會大大受到這些人群的擁戴。純板式高層住宅，外立面時尚新穎，具有國際化的特點(diǎn)，易于附加科技智能等人居新概念。

項目產(chǎn)品定位：朔州智能科技化生態(tài)住宅先鋒我們所賦予世紀(jì)星城的產(chǎn)品靈魂是：

本章總結(jié)：市場定位：朔州城市標(biāo)桿，城市氣質(zhì)領(lǐng)袖，行業(yè)旗艦之作客群定位：朔州塔尖上的財智精英產(chǎn)品定位：朔州智能科技化生態(tài)住宅先鋒第三章：產(chǎn)品整體優(yōu)化方案生活配套設(shè)施優(yōu)化人居科技產(chǎn)品優(yōu)化售樓中心功能優(yōu)化運(yùn)用智能家居，應(yīng)用環(huán)保節(jié)能新型材料提升產(chǎn)品附加值對于住宅科技的運(yùn)用，我們并不是要做成朗詩的“恒溫恒濕”，也不是要做成鋒尚的“零能耗”，只是希望通過部分住宅科技的應(yīng)用，提升產(chǎn)品附加值，增加產(chǎn)品的競爭力?？萍歼\(yùn)用智能體系環(huán)保節(jié)能壁掛式太陽能熱水器（主推）直飲水系統(tǒng)地暖系統(tǒng)智能家居系統(tǒng)（主推）中央新風(fēng)系統(tǒng)中央除塵系統(tǒng)智能家居—營造更舒適、安全、有效的家居生活智能家居是指利用先進(jìn)的計算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)、綜合布線技術(shù)，將與家居生活有關(guān)的各種子系統(tǒng)，有機(jī)地結(jié)合在一起，通過統(tǒng)籌管理，讓家居生活更加舒適、安全、有效。與普通家居相比，智能家居不僅具有傳統(tǒng)的居住功能，提供舒適安全、高品位且宜人的家庭生活空間；還由原來的被動靜止結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂心軇又腔鄣墓ぞ?，提供全方位的信息交換功能，幫助家庭與外部保持信息交流暢通，優(yōu)化人們的生活方式，幫助人們有效安排時間，增強(qiáng)家居生活的安全性，甚至為各種能源費(fèi)用節(jié)約資金。家居智能的基本目標(biāo)是：將家庭中各種與信息相關(guān)的通訊設(shè)備，家用電器和家庭保安裝置通過家庭總線技術(shù)（hbs）連接到一個家庭智能化系統(tǒng)上進(jìn)行集中的或者異地的監(jiān)視、控制和家庭事務(wù)性管理，并保持這些家庭設(shè)施與住宅環(huán)境的和諧與協(xié)調(diào)。智能家居子系統(tǒng)功能描述智能家居各子系統(tǒng)組成和功能描述照明控制系統(tǒng)：提供燈光的調(diào)光、場景網(wǎng)絡(luò)化控制；家居安防系統(tǒng)：通過各種傳感器與安防模式，實現(xiàn)防盜、防災(zāi)與求助；電器控制系統(tǒng)：包括紅外家電控制、連接網(wǎng)絡(luò)家電等功能；室內(nèi)無線遙控：通過無線射頻、紅外遙控等手段，對全家設(shè)備進(jìn)行遙控。環(huán)境控制系統(tǒng)：對窗簾、通風(fēng)設(shè)備、采暖設(shè)備、空調(diào)器等進(jìn)行統(tǒng)一管理；日程管理系統(tǒng)：可在不同的時刻，讓各子系統(tǒng)發(fā)出動作或者執(zhí)行場景遠(yuǎn)程控制：通過、，甚至短信，隨時隨地控制家中設(shè)備；互聯(lián)網(wǎng)遠(yuǎn)程監(jiān)控：經(jīng)由網(wǎng)頁瀏覽器，就可以遠(yuǎn)程控制家庭設(shè)備；網(wǎng)絡(luò)視頻監(jiān)控：通過瀏覽器，在辦公室就可以看到家中的情景；這些子系統(tǒng)是從功能的角度進(jìn)行劃分的，實際上它們是一個整體，某些模塊可能同時在幾個子系統(tǒng)中同時發(fā)揮作用；而且各個子系統(tǒng)之間也可以建立非常緊密的相互關(guān)聯(lián)。智能家居系統(tǒng)示意圖健康節(jié)能的置換新風(fēng)系統(tǒng)讓人始終處在健康的新風(fēng)環(huán)境中－－這是置換新風(fēng)系統(tǒng)另一重要功能。新風(fēng)冬夏均以比室溫低的溫度從墻角地面以小于的風(fēng)速送入室內(nèi)，在地面蔓延形成新風(fēng)湖，遇到人體等室內(nèi)發(fā)熱體加熱后自然上升包裹人體，使人體始終吸入的是新鮮空氣，而人體呼出的廢氣亦隨上升氣流帶走，從衛(wèi)生間、廚房等頂部的排風(fēng)口排出室外。建議項目的新風(fēng)系統(tǒng)中采用了全熱回收裝置，能有效地回收排風(fēng)中70%左右能量，從而達(dá)到節(jié)能的目的。中央吸塵系統(tǒng)適宜帶來清新、健康的生活了追求健康和靜逸的生活品質(zhì)，在西方一個簡單而實用的概念應(yīng)運(yùn)而生了，這就是中央吸塵系統(tǒng)。這個概念就是主機(jī)和吸塵區(qū)分離，目前中央除塵系統(tǒng)也為國內(nèi)大中城市的房地產(chǎn)高端項目所采用。中央除塵處理系統(tǒng)工作原理：中央除塵系統(tǒng)的概念就是主機(jī)和吸塵區(qū)分離，并將過濾后的空氣排到室外。這樣一是解決了室內(nèi)衛(wèi)生不良狀況，還杜絕了除塵之后的二次污染。它是將吸塵主機(jī)放置在一個衛(wèi)生要求低的場所，如：地下設(shè)備層、清理間等，將吸塵管道嵌至墻里，在墻外只留如普通電源插座大小的吸塵插口，當(dāng)需要清理時只需將一根軟管插入吸塵口，此時系統(tǒng)自動啟動主機(jī)開關(guān)，全部大小灰塵、紙屑、煙頭、有害微生物，甚至客房中的煙味等不良?xì)馕?，都?jīng)過嚴(yán)格密封的管道傳送到中央收集站。任何人、任何時間都可以進(jìn)行全部或局部清潔，確保了最清潔的室內(nèi)環(huán)境。其清潔處理能力是一般吸塵的5倍，而軟管長度可任意選配，該類系統(tǒng)在歐美國家已是必配系統(tǒng)，在國內(nèi)已有很多項目在使用。中央除塵系統(tǒng)可以帶來清新的室內(nèi)空氣。統(tǒng)一的壁掛式太陽能熱水器提升項目整體品質(zhì)的同時，保證了節(jié)能環(huán)保壁掛式太陽能熱水器：立面式：結(jié)合建筑南立面來安裝集熱器或光電板，可以形成有韻律形成太陽能建筑的標(biāo)志性外觀。特別適合小高層住宅，由于樓頂面積不夠，可充分利用建筑屋的南立面，并能裝飾屋面，體現(xiàn)造型。陽臺式：集熱器或光電板除了可垂直排布在窗臺之間，還可以與樓房陽臺封裝結(jié)合為一體，帶保溫殼體的儲水箱安裝在上層陽臺的底部?；虿捎谜w承壓式熱水器靠自來水的壓力提供生活用熱水。直飲水系統(tǒng)更符合高端產(chǎn)品“健康生活”的理念高端產(chǎn)品建議采用更具符合健康生活理念的“變頻供水系統(tǒng)”，取消以往的屋頂水箱供水，消滅水的二次污染，使業(yè)主能夠用“水杯子直飲水”，采用分質(zhì)供水技術(shù)，以不同的管道將飲水與用水分開，徹底解決城市輸水管道造成的1次水污染。即運(yùn)用生化與物化技術(shù)，對自來水進(jìn)行深度處理，除去水中有機(jī)物、細(xì)菌、病毒等對人體有害的物質(zhì)，保留對人體有益的微量元素和礦物質(zhì)；同時采用優(yōu)質(zhì)、衛(wèi)生的管材設(shè)一套獨(dú)立循環(huán)供水管路，將凈化后的優(yōu)質(zhì)水送入使用終端，供用戶直接飲用。系統(tǒng)特點(diǎn)：分質(zhì)供水，把飲用水和生活水徹底分開，廢水可回收利用，節(jié)約水資源；量體裁衣，結(jié)合工程實況，給您設(shè)計、選擇和定作最適合的設(shè)備；物理過濾，利用膜分離技術(shù)，安全高效的除去細(xì)菌病毒，保留有益微量元素和礦物質(zhì)；即開即飲，直飲水通過循環(huán)消毒管網(wǎng)輸送，幫您把純凈水廠搬回了家，供應(yīng)新鮮及時。外窗、外遮陽系統(tǒng)窗戶采用斷橋隔熱鋁合金窗，有效地阻隔室外的冷熱。窗框和窗洞的結(jié)合空隙也采用阻熱設(shè)計，隔絕這些細(xì)微之處的熱傳導(dǎo)。采用雙層中空玻璃加LOW-E涂層，可以內(nèi)外雙向阻熱。冬天，不讓室內(nèi)的熱量散失，阻擋室外寒冷的侵入；夏天，可以阻擋室外的熱量，令室內(nèi)清涼。窗外安裝鋁合金遮陽卷簾，其遮陽率最高可達(dá)80%，不僅可以遮擋直射輻射，還可以遮擋漫射輻射，從而降低室內(nèi)制冷負(fù)荷，達(dá)到節(jié)能的目的。其他供參考的科技元素地源熱泵技術(shù)系統(tǒng)采用埋設(shè)垂直管的方式，直接從淺層常溫土壤提取能量，供室內(nèi)使用。冬季將地?zé)崮軅鬟f轉(zhuǎn)移到需要采暖的建筑物內(nèi)，夏季將建筑物的熱量通過熱泵機(jī)組傳遞散失到地表淺層中。與其他形式的冷暖設(shè)備相比，節(jié)能非常明顯；與傳統(tǒng)的空氣源熱泵相比，地源熱泵取用的能源更廣泛，并且解決礦物燃料迅速枯竭以及消耗礦物燃料帶來的環(huán)境污染等社會問題，是真正意義上的技能環(huán)保。其他供參考的科技元素混凝土頂棚輻射制冷制熱系統(tǒng)通過預(yù)埋在混凝土樓板中的均布水管，依靠常溫水為冷熱媒來進(jìn)行制冷制熱。夏季送水冷卻混凝土樓板，冬季送水加熱混凝土樓板，再通過樓板以輻射方式進(jìn)行傳熱，調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。該系統(tǒng)樓板溫度與室內(nèi)空氣溫度相差小，溫度分布均勻，舒適度高，室內(nèi)沒有機(jī)械轉(zhuǎn)動部件，安靜無噪聲且不占用室內(nèi)空間。其他供參考的科技元素健身俱樂部，專屬業(yè)主的健康的、時尚的、享受的生活運(yùn)動會館包括游泳池、健身房、乒乓室、桌球室、瑜咖等運(yùn)動場，引進(jìn)健身品牌，配合專業(yè)的健身顧問，提供良好的服務(wù)。也為業(yè)主社交提供又一個良好的空間和健康的生活方式，這也是城市新貴們對生活的追求。生活配套優(yōu)化SPA水療館，提供美麗的、健康的、養(yǎng)生的……SPA可理解為是一種針對人體的治療方法，也稱水療法，即以水作為媒介，利用人與水的接觸，使水中含有的一些特殊的對人體的健康或健美有益的成份通過親和滲透作用進(jìn)主人體，達(dá)到治療或美容美體的目的。生活配套優(yōu)化物業(yè)服務(wù)：第一太平戴維斯，體貼入微的服務(wù)與人文關(guān)懷第一太平戴維斯（Savills）是Savillsplc旗下物業(yè)服務(wù)子公司的商號名稱。第一太平戴維斯（Savills）在香港、中國大陸、亞太地區(qū)、澳大利亞、南非和歐洲均開設(shè)了辦事處，為全球各大商業(yè)團(tuán)體租戶提供優(yōu)質(zhì)及全面的物業(yè)服務(wù)。第一太平戴維斯（Savills）近年又通過與美國TrammellCrow公司的合作，進(jìn)一步擴(kuò)展其專業(yè)、高度個人化的服務(wù)。至今已在全球設(shè)立了140個分公司及辦事處的龐大服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。（注：TrammellCrow公司是美國主要跨國公司，在北美首屈一指的物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商。）集團(tuán)目前在全球管理著總面積超過8361萬平方米的物業(yè)。第一太平戴維斯（Savills）的服務(wù)總能達(dá)到甚至超過您的期望。引入第一太平戴維斯作為項目的物業(yè)管理公司，不僅為引進(jìn)了國際性的物業(yè)管理理念，更為業(yè)主們量身打造了體貼入微的先進(jìn)物業(yè)服務(wù)，為項目增添了具有人文關(guān)懷的附加價值。生活配套優(yōu)化引入國際幼兒園品牌,制造知名品牌效應(yīng),進(jìn)一步提升項目高檔住宅區(qū)的市場形象.引入品牌雙語化幼兒園生活配套優(yōu)化美國吉的堡教育集團(tuán)，經(jīng)過20多年的發(fā)展，形成了“學(xué)前教育體系、少兒英語體系、教材合作校園體系”三大特色。1990年，確立“KIDCASTLE”品牌，現(xiàn)品牌在大陸覆蓋達(dá)24個省、自治區(qū)、直轄市，覆蓋城市超過47個，成為亞洲首家在美國上市的專業(yè)兒童教育機(jī)構(gòu)，也是華人最大的兒童連鎖教育機(jī)構(gòu)。中學(xué)教育雙語化一體化精英教育鏈：項目特別規(guī)劃公立九年一貫制義務(wù)教育用地，盡可能爭取引進(jìn)外國語名校，引進(jìn)重點(diǎn)中、小學(xué)，采用雙語化等先進(jìn)教育體系，實現(xiàn)一條龍精英教育模式。教育家指導(dǎo)：邀請各方專家定期到學(xué)校指導(dǎo)。引入朔州外國語學(xué)校生活配套優(yōu)化智能科技人居體驗中心科技化售樓：將智能、環(huán)保、科技等元素運(yùn)用到售樓處的建造上，將健康、舒適、智能的生活空間展示給消費(fèi)者，以全新的體驗式營銷模式來打動消費(fèi)者。顛覆售樓中心的傳統(tǒng)模式售樓中心功能優(yōu)化智能科技住宅產(chǎn)品展示館顛覆售樓中心的傳統(tǒng)模式地暖展示衛(wèi)生間展示部品展示廚房展示售樓中心功能優(yōu)化

本章總結(jié)：也許智能科技人居概念在山西并不是獨(dú)此一家，但作為世紀(jì)星城這樣一個集規(guī)模、品質(zhì)、配套、景觀優(yōu)勢與一身的旗艦項目，我們希望通過對智能科技居住元素的融入，通過對生活配套的品質(zhì)提升及功能完善，力求締造出一座不是絕無僅有，也是鮮為人見的世紀(jì)之城。以期在短時間內(nèi)迅速引爆市場，成為朔州全城輿論的焦點(diǎn)。第四章：項目營銷推廣策略營銷策略構(gòu)成項目一期推廣進(jìn)程控制項目銷售執(zhí)行策略營銷推廣目的及策略核心創(chuàng)造并滿足這個城市的欲望當(dāng)置業(yè)的欲望屬于一個人，滿足它只能導(dǎo)致一個人的購買，當(dāng)置業(yè)的欲望屬于一群人，滿足它只能導(dǎo)致一群人的購買，當(dāng)欲望屬于整個城市，滿足它必然將帶來整個城市的追隨。推廣目的：讓社區(qū)生活模式上升為城市的理想模式，讓整個城市成為我們的口碑，讓這里的一切成為整座城市輿論的焦點(diǎn)推廣目的因為我們要改變朔州住宅市場的現(xiàn)狀，讓這里接軌國際都市的品質(zhì)生活，讓一群人購買這里，所以我們必須讓需求提升，直至一座城市的高度——像埃菲爾鐵塔之于巴黎，金茂大廈之于上海，香蜜湖之于深圳豪宅，只有將推廣的概念上升到城市的層面，才能激發(fā)整個城市或整個階層的需要或認(rèn)同，并引發(fā)固有觀念與行為的改變——策略核心：創(chuàng)造城市人居新概念，引導(dǎo)城市的欲望，讓我們的產(chǎn)品成為滿足城市追求的所在，從而千呼萬喚，應(yīng)運(yùn)而生——策略核心作為一個需要去締造傳奇的項目,如何入市將成為我們共同關(guān)心的話題,根據(jù)對項目的市場定位﹑朔州的城市特點(diǎn)以及朔州人群的心理特性相互融合,我們將盡可能在項目入市前制造話題,放大項目價值,通過策劃如人居論壇這種高規(guī)格的社會公關(guān)活動,將項目的出現(xiàn)置于整個城市發(fā)展的高度從而大幅度的提升社會影響力,通過策劃形象代言人選拔活動,利用人們愛美,喜歡欣賞美的慣性,抓住中小城市人群喜歡熱鬧場景的心理特性,吸引朔州市民的廣泛關(guān)注,達(dá)到項目入市前全城矚目的效果,并且為未來現(xiàn)場人氣打下堅實基礎(chǔ)我們將如何入市震撼全城如何實現(xiàn)情景營銷活動營銷事件營銷媒介營銷輿論營銷營銷策略構(gòu)成關(guān)鍵詞：出奇制勝第一階段：時間：半個月制造理念：科技節(jié)能，智能人居，健康生活新主張任務(wù)：高調(diào)入市，引起全城話題，讓“健康節(jié)能的生活”成為一種社會性的的“知”，讓朔州的人文，衣食住行，環(huán)境，建筑，商務(wù)等都整合于這一氣氛之下。讓這個城市飄蕩著“健康生活”的旗幟。[世紀(jì)星城項目一期]階段推廣節(jié)奏第二階段：時間：3——4個月引導(dǎo)理念：尋找朔州人的健康生活任務(wù)：擁有健康節(jié)能生活觀的城市，卻沒有屬于大多數(shù)人的人居環(huán)境。在引發(fā)欲望不滿的同時，“大同廣社”進(jìn)軍朔州房地產(chǎn)，將這種社會性的“健康生活”欲望，引入到關(guān)于居住的欲望上來。誰來打造健康生活的理想人居，“大同廣社”應(yīng)聲而出。第三階段：時間：1——2個月認(rèn)同理念：使消費(fèi)者認(rèn)同項目價值，在價格上擴(kuò)大心理差距任務(wù)：全面展示項目，讓消費(fèi)者贊嘆于盡然有如此健康、舒適、節(jié)能又環(huán)保的完美生活的同時將目光關(guān)注與價格之上。健康節(jié)能生活，屬于多數(shù)人？還是少數(shù)人？第四階段：開盤滿足欲望：世紀(jì)星城，屬于多數(shù)人的生活尚城任務(wù)：首期開盤，體驗式營銷，讓消費(fèi)者全方位體驗健康舒適生活的同時，驚喜與如此優(yōu)越價格的同時，引發(fā)購房狂潮。朔州唯一屬于尚城一族的大型高尚社區(qū)。一期推廣節(jié)奏一期推廣節(jié)點(diǎn)09年6月-8月09年8月1號09年8月8號第一階段形象導(dǎo)入期第三階段認(rèn)購期第二階段蓄水期首期開盤09年3-6月營銷階段推廣渠道電視媒體短信DMPR活動現(xiàn)場活動各類媒體集中爆發(fā)首期開盤火爆操作電視媒體戶外大牌圍墻廣告展示中心戶外形象牌道旗DMPR活動營銷訴求文化、創(chuàng)意、時尚活動拉開序幕健康、節(jié)能、環(huán)保、時尚，品牌走入人們視野世紀(jì)星城，改變朔州人的生活居住觀科技節(jié)能、健康環(huán)保，朔州首席高端住宅——“世紀(jì)星城”即將面世“世紀(jì)星城”閃耀登場營銷目標(biāo)建立品牌知名度樹立“朔州城市地標(biāo)”引導(dǎo)市場關(guān)注度宣傳“科技節(jié)能”賣點(diǎn)鎖定核心客戶群一期80%客戶積累內(nèi)部客戶認(rèn)購營銷活動促進(jìn)客戶轉(zhuǎn)化企業(yè)拜訪促成團(tuán)購爆發(fā)掃盤式銷售完成開盤量的80%占領(lǐng)市場聲音初步建立項目形象布局售樓中心開放舉辦“城市人居論壇”廣社會建立現(xiàn)場開盤“世紀(jì)星城”具現(xiàn)形象營銷轉(zhuǎn)入賣點(diǎn)營銷舉辦產(chǎn)品品鑒會感受“科技節(jié)能生活圈”宣傳目的引起社會強(qiáng)烈關(guān)注度戶外主題朔州城市健康人居社區(qū)宣傳載體電視媒體、戶外大牌、圍墻廣告宣傳重點(diǎn)傳遞“科技節(jié)能，健康人居”概念，強(qiáng)調(diào)企業(yè)品牌、項目名稱、產(chǎn)品理念，渲染市民對科技節(jié)能住宅的企盼現(xiàn)場配合圍墻包裝、燈光柱第一階段（3-6月）：形象建立第一階段（3-6月）：形象建立：圍墻位置：精神堡壘位置建議：除南北主出入口可不搭建，其它全部圍合，至于其余出入口，根據(jù)工程進(jìn)展情況自行決定。第一階段（3-6月）：形象建立融入本土文化結(jié)合山西本土文化附加，增加項目的厚度。景觀墻：社區(qū)文化配合社區(qū)景觀，融入山西民俗文化，晉風(fēng)雕塑，朔州崇福寺……第一階段（3-6月）：形象建立以建筑材質(zhì)為主，表現(xiàn)體現(xiàn)文化底蘊(yùn)；加入一定畫面和材質(zhì)體現(xiàn)項目品質(zhì)及形象。第一階段（3-6月）：形象建立在和平路與建設(shè)北路交叉口設(shè)置精神堡壘，體現(xiàn)項目形象，同時起到宣傳指引作用。第一階段（3-6月）：形象建立產(chǎn)品創(chuàng)新領(lǐng)先朔州借產(chǎn)品創(chuàng)新，塑造公司科技領(lǐng)先的形象電視媒體，戶外大牌：朔州首家科技節(jié)能示范社區(qū)，首家引入國外最先進(jìn)的居住理念，掀起朔州健康人居運(yùn)動。第一階段（3-6月）：形象建立品牌核心價值=產(chǎn)品創(chuàng)新理念+當(dāng)?shù)乇就寥司游幕瘋€性特征關(guān)鍵詞：朔州地標(biāo)，城市名片健康人居、科技節(jié)能運(yùn)動純高層低密度社區(qū)朔州情社交露臺空中花園親水景觀融入本土文化……營銷策略解構(gòu)之事件營銷事件制造話題

話題放大價值以強(qiáng)大的社會影響力及群眾關(guān)注度高調(diào)入市城市科技人居論壇：誰來打造朔州健康人居/智能科技住宅之旅項目形象代言：氣質(zhì)領(lǐng)袖對位/項目價值定義科技人居典范項目授牌：科技住宅先鋒/擴(kuò)大社會輿論廣社沙龍成立：科技人居價值兌現(xiàn)/圈層營銷拓展活動：征選形象代言人活動主題：美麗朔州,世紀(jì)傾城活動意義：宣傳大同廣社集團(tuán)的品牌知名度利用選美活動打造本項目全城矚目的影響力為未來增加項目人氣奠定堅實的基礎(chǔ)制造群眾關(guān)注度主題：美麗朔州,世紀(jì)傾城活動：城市形象代言人活動1、活動名稱：城市形象代言人選舉大賽2、主題：美麗朔州,世紀(jì)傾城3、形式：全省范圍內(nèi)招募形象代言人,并進(jìn)行選拔大賽4、參與人員：社會名流，時尚界、娛樂界知名人士5、活動時間：４、５兩月6、活動安排：依托主流媒體發(fā)起全城乃至周邊地區(qū)“世紀(jì)星城形象代言人”選舉活動，進(jìn)行事件營銷炒作?；顒樱核分莩鞘腥司诱搲黝}：城市與健康人居的聯(lián)系活動的城市意義:論證朔州城市印象、人文價值、健康生活的論題；確定朔州新城區(qū)在朔州城市發(fā)展中的地位，討論其未來發(fā)展方向，描述未來城市發(fā)展的美好前景。通過廣社集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)與市長及專業(yè)人士的對話,提升項目的社會地位打造社會影響力主題：建立城市與人居的聯(lián)系活動：朔州城市人居論壇1、活動名稱：朔州城市人居論壇及聯(lián)誼會2、主題：關(guān)于“未來人居”理念，健康節(jié)能的城市生活離我們有多遠(yuǎn)？3、形式：論壇+酒會4、參與人員：政府官員/財富階層/專業(yè)人士/媒體5、活動形式：論壇及酒會合二為一，探討朔州城市化發(fā)展方向，科技節(jié)能生活理念探討。準(zhǔn)備相應(yīng)的介紹資料和相關(guān)新聞供稿，設(shè)定專區(qū)及專訪時間6、論壇安排：創(chuàng)造良好的溝通環(huán)境，以自由、優(yōu)雅、輕松的格調(diào)為主，工作人員借助酒會的輕松氛圍，主動與人士溝通，引出項目，共商區(qū)域投資發(fā)展第二階段（6-8月）：蓄水期宣傳目的蓄積客戶，開始排號，為8月認(rèn)籌做準(zhǔn)備戶外主題健康生活，住進(jìn)明天宣傳載體電視媒體、短信、DM宣傳重點(diǎn)全面介紹樓盤信息活動配合售樓中心啟動接待儀式，朔州城市健康人居論壇，廣社會建立現(xiàn)場配合售樓體驗中心開放景觀示范區(qū)呈現(xiàn)景觀一定要提前建造，堅持賣景觀，而不是送景觀。售樓中心及景觀樣板體驗區(qū)通過看房通道、銷售中心、戶外運(yùn)動休閑區(qū)等包裝。形成整體的情景體驗區(qū)，項目周界綠化及廣告擋板包裝。使施工通道與看房通道分隔，保證體驗區(qū)的形象。施工通道景觀先行、情景體驗式售房看樓通道包裝在一棟已完工的樓內(nèi)，完成墻面裝修及照明系統(tǒng)，與交樓標(biāo)準(zhǔn)一致，將實景提前展現(xiàn)給客戶，導(dǎo)視系統(tǒng)清晰明了，樓道包裝以噴繪或優(yōu)美的風(fēng)情畫面為主，與項目個性結(jié)合，加深客戶印象。樣板房是未來生活的真實展現(xiàn)，能充分調(diào)動客戶的購買沖動，是本項目解決銷售阻點(diǎn)提升銷售價格的關(guān)鍵。樣板房走個性化的線路，做成不同的風(fēng)格:簡約現(xiàn)代型、中式古典型、歐式華麗型等。可以代表套型做三至五個樣板房，讓消費(fèi)者非常直觀地看到布局的合理和居住的舒適。樣板房對外開放我們的客戶來自其他平朔生活區(qū)朔州各大廠礦企業(yè)市政府機(jī)關(guān)針對不同區(qū)域的客戶我們需采取不同方式的營銷策略：針對朔州周邊各大廠礦企業(yè)：大客戶拜訪，推介會針對平朔生活區(qū)：路演，團(tuán)購,單頁覆蓋針對市政府機(jī)關(guān)：開發(fā)商高層接觸針對其他：市區(qū)截殺策略，針對世界公館等在售高檔項目，戶外包圍，單頁拉客等形式，用性價比優(yōu)勢擠壓客戶購買本案。平朔生活區(qū)單頁覆蓋，人群引導(dǎo)平朔生活區(qū)廣場路演，產(chǎn)品展示大型企業(yè)客戶拜訪，舉行推介會，舉辦“科技改善人居”——世紀(jì)星城，通過高檔品鑒會的形式解析產(chǎn)品優(yōu)勢特色，引起業(yè)界關(guān)注，進(jìn)一步提升項目的知名度與美譽(yù)度?？萍贾悄苋司赢a(chǎn)品品鑒會朔州地區(qū)少見的高規(guī)格產(chǎn)品品鑒活動全國科技智能人居典范項目品鑒之旅邀請目標(biāo)客戶去參觀全國其他城市科技智能住宅產(chǎn)品，如北京鋒尚國際公寓、南京朗詩國際街區(qū)、上海中英黑森林等，體驗科技人居給未來生活帶來的舒適性，從而進(jìn)一步對本項目產(chǎn)生購買欲望。朔州地區(qū)少見的先旅游后賣房的體驗活動第三階段（8月1號）：認(rèn)購期宣傳目的刺激認(rèn)購宣傳主題舒適主義的盛宴宣傳載體展示中心，戶外大牌，道旗，DM宣傳重點(diǎn)為8月8號火爆開盤，7月集中火力宣傳。分賣點(diǎn)闡述，渲染緊迫感活動配合產(chǎn)品品鑒會現(xiàn)場配合樓體包裝第三階段（8月1號）：認(rèn)購期1、活動名稱：世紀(jì)星城品鑒會2、主題：舒適主義的盛宴3、活動目的：邀請重點(diǎn)客戶，制造熱鬧氣氛，帶動認(rèn)購4、形式：雞尾酒會5、參與人員：政府官員/廠礦領(lǐng)導(dǎo)/財富階層/專業(yè)人士/媒體6、活動形式：準(zhǔn)備相應(yīng)的酒會物料，項目道具和相關(guān)新聞供稿，設(shè)定認(rèn)購選房區(qū)，抽獎區(qū)7、酒會安排：創(chuàng)造良好的溝通環(huán)境，以自由、優(yōu)雅、輕松的格調(diào)為主，工作人員借助酒會的輕松氛圍，主動與人士溝通，引出項目，內(nèi)部認(rèn)購，小型抽獎主題：舒適主義的盛宴活動：世紀(jì)星城產(chǎn)品品鑒會第四階段（8月8號）：開盤宣傳目的開盤慶典戶外主題世紀(jì)星城盛大開盤宣傳載體城市展示中心，戶外大牌，道旗，DM宣傳重點(diǎn)告知前期蓄水客戶，根據(jù)客源量確定首期推出單位，調(diào)節(jié)、控制價格，做好銷控活動配合樂隊演奏，模特走秀現(xiàn)場配合看房通道包裝，樣板間體驗，景觀示范區(qū)呈現(xiàn)樓體包裝主體完工時，在外墻上懸掛大型條幅或廣告牌，直白明了，展現(xiàn)項目優(yōu)勢，增強(qiáng)項目視覺吸引力，突出現(xiàn)場氣氛?？傮w銷售策略策略一：坐銷至行銷的改變，點(diǎn)式營銷至面式營銷的

改變，充分發(fā)掘有效客戶。策略二：精細(xì)化業(yè)務(wù)操作以及賣點(diǎn)制勝達(dá)成來人成交

最高比值，實現(xiàn)銷售目標(biāo)。銷售業(yè)務(wù)執(zhí)行策略三：著力于關(guān)系營銷，著重挖掘關(guān)系客群網(wǎng)絡(luò)，形成介紹購買和團(tuán)隊購買策略四：采用分段銷售原則，分期分段，脈動上市，局部銷控，制造供不應(yīng)求的市場形象。認(rèn)購期多種銷售方式組合

銷售方式一種可采取先針對內(nèi)部客戶銷售（主要為自己公司內(nèi)部銷售）、然后到相關(guān)的關(guān)系客戶銷售，最后到面向市場客戶銷售這樣流程。這樣保證到客戶資源最大化的利用。在開盤前的整個銷售時期內(nèi)通過舉辦活動、產(chǎn)品推薦會，辦理VIP會員卡、收取誠意金等手段進(jìn)行3次以上的客戶甄選。這樣能相對準(zhǔn)確的預(yù)算出開盤當(dāng)日可銷售房源的數(shù)量，同時能幫助我們在開盤前的銷售時期里，及時為銷售目標(biāo)做出反應(yīng)。內(nèi)部客戶

１、分客戶屬性市場客戶關(guān)系客戶２、收取誠意金銷售業(yè)務(wù)執(zhí)行認(rèn)購期多種銷售方式組合

３、多次篩選第一次甄選，就從上門登記的客戶中回訪選出意向較高的客戶，這是我們最為基礎(chǔ)的客戶群體。最后在開盤半個月告知具體開盤時間，并開始收取誠意金2萬/人（最終抵充購房款）。銷售業(yè)務(wù)執(zhí)行臨開盤前一個左右時間可舉辦一次客戶聯(lián)誼性質(zhì)的酒會活動（原則上只有會員可一參加），建議活動的檔次感一定要高（奢侈品展、古玩鑒賞、名車鑒賞試駕等），此次活動向客戶發(fā)放VIP卡（購房時享有一定的優(yōu)惠）中間可通過舉行一次的客戶活動（可舉行一到兩次），第一次舉行活動建議類似以產(chǎn)品解析會這樣的活動形式為主（第二次甄選），因如有意向的客戶對項目情況肯定是希望有準(zhǔn)確了解的，此次活動中將發(fā)放會員卡，這樣通過參加人數(shù)又可以進(jìn)一篩選出一批意向更明確的客戶項目視覺形象表現(xiàn)創(chuàng)意闡述：世紀(jì)星城，一座眾星云集的城市，在朔州大地傲然崛起。這是一座神話般的天空之城，這也是一個即將被人類代代相傳的城市神話。氣度浩然，巍峨不凡，預(yù)示了整個“星”時代的到來。世紀(jì)星城，締造一座城市的傳奇新中心﹒57萬平米﹒奢尚國際社區(qū)榮耀入市，驚羨全城傳奇源于大家風(fēng)范——57萬方生活城上城，頂級生態(tài)領(lǐng)域土地理應(yīng)被禮贊在這空間危機(jī)癥泛濫的年代57萬方是一個奢侈的概念水泥建筑沒有排山倒海而來空間的大美在于心思巧妙的留白享受的巔峰在于毫不顧惜的揮霍大氣天成，彰顯生態(tài)貴族品格絕色傾城，傳奇源于大家風(fēng)范創(chuàng)意闡述：當(dāng)“浪費(fèi)”普遍被當(dāng)作貶義詞使用的時候，我們要贊美那些“懂得浪費(fèi)土地”的生活貴族，將鋼筋水泥讓位給綠草香花，讓唯美的星空成為你駐足的理由，用明凈的湖面倒影生活的點(diǎn)滴感動。創(chuàng)意闡述：建筑是流動的音樂，建筑也是流動的思維，除此之外，思維的飛躍讓建筑充滿了叛逆的優(yōu)越感。手可摘星辰，已然