江蘇太倉市場升級勢在必行，選擇之江把握未來[之江國際]選擇江蘇太倉的理由?太倉的區(qū)位優(yōu)勢太倉地處長三角核心地帶，東瀕長江，南接上海、西連昆山、蘇州、北鄰常熟，是長江經(jīng)濟(jì)帶和沿海開放帶交匯點(diǎn)上的一座新興港口城市，是長江三角洲經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的縣（市）之一，連續(xù)六年位居全國十強(qiáng)縣（市）之列。其區(qū)位優(yōu)勢特點(diǎn)突出：沿江達(dá)海緊鄰上海背靠蘇南交通發(fā)達(dá)太倉的經(jīng)濟(jì)環(huán)境太倉工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，已形成能源材料、石油化工、輕工造紙、精密機(jī)械、電子信息、現(xiàn)代物流等六大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。太倉已成為我國最大的高級潤滑油生產(chǎn)基地、華東地區(qū)最大的LPG清潔能源基地、江蘇省最大的PVC生產(chǎn)基地、亞洲最大的自行車生產(chǎn)基地。太倉的開放型經(jīng)濟(jì)吸引了來自全球名企前來投資。目前，累計(jì)已有美、英、德、日、韓及香港、臺灣等54個(gè)國家和地區(qū)的客商來太倉投資，共引進(jìn)外資企業(yè)2600多家。世界500強(qiáng)企業(yè)中已有美國的?？松?、美孚、耐克、英荷聯(lián)合利華、日商巖井等20多家跨國公司落戶太倉。國內(nèi)的大公司如華能、中遠(yuǎn)、中化、中集、大慶石油管理局等也紛紛搶灘太倉。但太倉第三產(chǎn)業(yè)相對滯后，據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，2006年太倉第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重為34.9％，明顯落后于同期長三角16座城市第三產(chǎn)業(yè)占GDP的41.3％；與昆山、常熟三產(chǎn)比重38.9％、38％相比，也滯后于這兩個(gè)中國十強(qiáng)縣市。但是太倉工業(yè)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁勢頭為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了雄厚的基礎(chǔ)，也為三產(chǎn)的發(fā)展提出迫切要求。港口經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來太倉港是以集裝箱運(yùn)輸為主的綜合性港口，它擁有長江岸線38.8公里，有可供連片開發(fā)的優(yōu)良深水岸線資源，具有得天獨(dú)厚的建設(shè)第三、四代集裝箱船深水泊位的自然條件，是長江第一天然港，是上海國際航運(yùn)中心的重要組成部分。太倉港建成后年吞吐能力可達(dá)1億噸。太倉港可直達(dá)重慶，并通達(dá)我國14個(gè)沿海開放大城市及世界各地，目前已開通至日本、韓國、香港、新加坡的航線。太倉港是國內(nèi)唯一與臺灣通航的口岸。蘇南腹地給太倉帶來了什么蘇南是全國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，2006年全年，蘇州市全部工業(yè)總產(chǎn)值為15315億元，看看太倉周邊縣級市的產(chǎn)值，蘇州市區(qū)4925億，昆山3082億，張家港2501億，常熟2050億，吳江1855億，太倉背靠如此強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)腹地，已成為蘇南地區(qū)真正意義上的唯一投資洼地。蘇南的發(fā)展加速了蘇南地區(qū)的融合，蘇昆太一體化、同城化趨勢明顯，蘇州工業(yè)園區(qū)與昆山西區(qū)、昆山開發(fā)區(qū)與太倉西區(qū)同城化現(xiàn)象初現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)融合加速。蘇南地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，也給當(dāng)?shù)鼐用駧砹朔€(wěn)定的高收入。據(jù)江蘇省統(tǒng)計(jì)局2004年統(tǒng)計(jì)顯示，江蘇地區(qū)居民收入呈現(xiàn)蘇南、蘇中、蘇北三個(gè)梯隊(duì)。蘇州以14451元穩(wěn)坐龍頭老大位置。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，近５年來，蘇南城鎮(zhèn)居民收入增幅比全國高1.6個(gè)百分點(diǎn)，農(nóng)民人均純收入增幅比全國高1.7個(gè)百分點(diǎn)。太倉外來人口增長迅速……太倉全市常住人口約46萬人，其中城鎮(zhèn)人口約為28萬人，比上年末增加近3萬人，其中城市人口14萬人，鎮(zhèn)人口約14萬人；鄉(xiāng)村人口約為18萬人，城市化率達(dá)到62.4%。近幾年，太倉工業(yè)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展與港口的開發(fā)建設(shè)，吸引了眾多高素質(zhì)外來人才進(jìn)駐太倉，太倉外來人口增長迅速。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，2004年太倉戶籍人口45.5萬人，計(jì)生統(tǒng)計(jì)口徑常住人口是以常住一年以上的作為統(tǒng)計(jì)對象，2004年為5.2萬人，合計(jì)50.7萬人。暫住一個(gè)月以上的19.5萬，總數(shù)65萬；2006年，太倉外來人口（常住一年以上的）突破10萬人，其中暫住一個(gè)月以上的超過40萬。隨著太倉港的開發(fā)建設(shè)，滬昆太一體化的構(gòu)筑，上海蘇州等周邊城市大型工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，太倉的外來人口還會與日俱增，2010年太倉常住人口有望突破60萬。[之江國際]選擇家居行業(yè)的理由?50億市場容量的朝陽產(chǎn)業(yè)太倉作為一個(gè)快速崛起的中國十強(qiáng)縣市，每年新增商品房約達(dá)100萬平米，二手房交易也高達(dá)100萬平米。與本項(xiàng)目毗鄰的昆山市每年約近350萬平米的商品房銷售面積，按照現(xiàn)在昆太地區(qū)家裝標(biāo)準(zhǔn)估算，按每平米800元消費(fèi)計(jì)算，則太倉地區(qū)每年家居消費(fèi)約有16億元，昆山地區(qū)每年約有28億元，昆山太倉兩地一年的家居裝飾市場消費(fèi)量有望高達(dá)50億元，市場潛力巨大。太倉家居行業(yè)的巨大成長性太倉家居裝飾類市場經(jīng)營規(guī)模普遍較小，且業(yè)態(tài)混雜，營商環(huán)境較差，缺少科學(xué)的組織規(guī)劃與運(yùn)營指導(dǎo)，品牌意識淡薄，整個(gè)市場尚處在初期的粗放式經(jīng)營狀態(tài)。陶瓷城：工業(yè)用地，建筑老化，整體形象欠佳，隨時(shí)面臨拆遷；美時(shí)達(dá)家居廣場：深藏巷角，門面形象欠佳，出入不便，內(nèi)部硬件落后；建材市場：業(yè)態(tài)亂，檔次低，缺少管理，市場形象欠佳；五洋商城：04年開始營業(yè)，總體規(guī)劃不科學(xué)，死角較多，業(yè)態(tài)較亂，管理無序，屬自發(fā)式市場。太倉中高檔家居消費(fèi)外流現(xiàn)象嚴(yán)重由于太倉家居裝飾類市場粗放式經(jīng)營，無法滿足當(dāng)?shù)刂懈叨讼M(fèi)者的要求，造成太倉地區(qū)中高檔家居消費(fèi)外流現(xiàn)象嚴(yán)重。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，每年太倉地區(qū)外流到蘇州、上海地區(qū)的家居消費(fèi)約有6億元。所以，之江國際生活廣場作為太倉地區(qū)“家居市場的整合升級之作”，它的建成，將有望截流這一部分中高端外流家居消費(fèi)需求。[之江國際]選擇太倉西門的理由?立足太倉輻射昆山之江國際生活廣場位居204國道與昆太路交叉口，東與太倉老城區(qū)僅一路之隔，西與昆山東區(qū)毗鄰，雄踞中國兩大十強(qiáng)縣市的黃金分割點(diǎn)，在滿足太倉家居升級消費(fèi)的同時(shí)，可輻射昆山東部新區(qū)的中高檔消費(fèi)客群。隨著太倉西拓與昆山東進(jìn),昆太一體化趨勢明顯，有望形成以昆太路為中心的強(qiáng)勢經(jīng)濟(jì)帶。成熟商圈行業(yè)坐標(biāo)之江國際生活廣場周邊1公里范圍內(nèi)分布著近60萬平米的習(xí)慣性家居消費(fèi)商圈，老的建材市場、陶瓷城、鄭和西路五金一條街、美時(shí)達(dá)家居廣場、五洋商城等沿鄭和西路、204國道連成一片。該區(qū)域早已成為太倉區(qū)域內(nèi)唯一的、成熟的、具有廣泛知名度的集五金機(jī)電、裝飾建材、家具家居、生活服務(wù)、娛樂休閑等綜合性商圈。204國道：雙向8車道昆太路：雙向6車道鄭和西路：雙向6車道五洋路：雙向6車道周邊靜態(tài)與動態(tài)人流均較為可觀太倉西大門作為太倉市政府重點(diǎn)規(guī)劃支持的“西翼”，近年來商品房開發(fā)呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢，項(xiàng)目周邊各類新老社區(qū)林立。在項(xiàng)目1.5平方公里范圍內(nèi)，集聚了萬鴻城市華庭、金谷府邸、君悅豪庭、太豐社區(qū)、西城樸墅、偉陽花園別墅、華茵家園等大型高檔住宅社區(qū)，總建筑面積近80萬平方米，穩(wěn)定居住人口近3萬人；在項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)，穩(wěn)定居住人口約達(dá)10萬人（主要是向東輻射太倉老城區(qū)人口）；在項(xiàng)目5公里范圍內(nèi)，穩(wěn)定居住人口約15萬人。由于之江國際生活廣場毗鄰太倉市唯一的兩個(gè)長途汽車客運(yùn)站，再加上周邊市場群聚集，所以項(xiàng)目周邊每天的動態(tài)人流、車流均較為密集，據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，每天項(xiàng)目周邊流動人口達(dá)1萬人左右；昆太路車流量約為1000輛/小時(shí)，204國道車流量約為1500輛/小時(shí)。商圈內(nèi)其他市場的建筑與業(yè)態(tài)亟需升級太倉西大門成熟的家居消費(fèi)商圈雖然在區(qū)域內(nèi)形成了廣泛的影響力，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高和商業(yè)業(yè)態(tài)的升級換代，商圈內(nèi)其他市場的建筑與業(yè)態(tài)也急需得升級換代，以適應(yīng)消費(fèi)者不斷增長的消費(fèi)需求。陶瓷城陶瓷城屬于太倉的老牌建材市場，但由于它是工業(yè)用地，加上年代已久，建筑老化，道路損壞嚴(yán)重，好的品牌很難做，內(nèi)部商戶經(jīng)商心態(tài)不穩(wěn)定，急需尋求穩(wěn)定、規(guī)范、環(huán)境較好的地方擴(kuò)大經(jīng)營。建材市場隨著204國道的拓寬抬高，由204國道進(jìn)出建材市場變得極不方便，商戶的生意也受到極大影響，加上市場內(nèi)業(yè)態(tài)控制無序，管理粗放，使市場形象受損，部分品牌商戶心態(tài)不穩(wěn)。五洋商城五洋商城于2004年年底開始營業(yè)，在目前看來是太倉最好的市場之一，但由于前期規(guī)劃、業(yè)態(tài)控制和管理方面的粗放，造成市場內(nèi)業(yè)態(tài)混雜，整體市場檔次與形象大受影響，部分商戶由于位置較差，生意受到影響。美時(shí)達(dá)家居廣場該廣場以品牌裝飾材料與家居用品為主，是太倉市目前樓次最高的家居廣場，但由于其規(guī)模有限、配套設(shè)施有些滯后，加上其位置的尷尬和管理上的弱勢，使其很難有更大的提升空間。選擇之江國際生活廣場的理由?項(xiàng)目基本概況之江國際生活廣場總占地約160畝，總建筑面積約18萬平方米，計(jì)劃總投資6億元人民幣，是一個(gè)集裝飾建材、家居用品、商務(wù)辦公、酒店餐飲、休閑娛樂等多功能于一體的大型家居主題性購物中心。之江國際生活廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃包括家居博覽中心、裝飾建材中心兩大主力賣場和陶瓷衛(wèi)浴、燈具燈飾、裝飾五金、板材木材、門窗樓梯、廚房電器等六大主題街區(qū)，并配套有五洋路特色餐飲休閑商業(yè)街。實(shí)際經(jīng)營面積超過10萬平方米。太倉裝飾家居市場的整合升級之作之江國際生活廣場在綜合分析了太倉裝飾家居市場的現(xiàn)狀、項(xiàng)目周邊資源狀況和自身優(yōu)勢條件的情況下，以“首席家居生活MALL”的總體定位確立項(xiàng)目開發(fā)方向，即立足太倉，面向昆太區(qū)域，開發(fā)一個(gè)市場，興盛一個(gè)產(chǎn)業(yè)，帶動一方經(jīng)濟(jì)，造福一方百姓，并憑借項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢，做太倉的“一站式”裝飾家居購物平臺，創(chuàng)區(qū)域品牌、做商圈領(lǐng)袖。如何整合？首先通過搭建市場平臺，吸引外部大品牌進(jìn)駐，帶動區(qū)域內(nèi)行業(yè)的整合；其次是通過吸納區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢品牌的進(jìn)駐，使區(qū)域內(nèi)的各商戶之間形成調(diào)整，自身整合。如何升級？首先是建筑升級，引進(jìn)賣場式銷售模式；其次是配套設(shè)施的投入，使?fàn)I商環(huán)境與條件更為人性化；第三是業(yè)態(tài)規(guī)劃的科學(xué)控制，保證市場的自由與有序；第四是加強(qiáng)后期運(yùn)營的投入，保證市場的持續(xù)繁榮。之江國際家居博覽中心之江國際裝飾建材中心實(shí)力與專家的結(jié)合體－－之江國際生活廣場之江國際由永泰房產(chǎn)投資開發(fā)，永泰房產(chǎn)由具有十年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的浙江永興房產(chǎn)和南通同泰集團(tuán)共同出資組成，具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這是確保之江國際成功運(yùn)營的堅(jiān)強(qiáng)后盾。加上之江國際家居博覽中心3萬多平米的精品商場由開發(fā)商保留完整的產(chǎn)權(quán)，單就這一點(diǎn)，之江國際的商業(yè)運(yùn)營、廣告支持就有了足夠的保證。永泰房產(chǎn)將3萬平米的家居博覽中心授權(quán)給上海瑞意企業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)其商業(yè)運(yùn)營，這樣管理方就擁有了對商場的絕對控制權(quán)，對于精品商場而言，保證商場管理方擁有絕對的強(qiáng)勢地位和控制權(quán)是至關(guān)重要的。只有商場管理方擁有對商場絕對的控制權(quán)，才能保證商場的整體利益與長遠(yuǎn)發(fā)展，從而維護(hù)大多數(shù)經(jīng)營戶的根本利益，實(shí)現(xiàn)多贏局面。相反，如果商場管理方失去對商場的控制權(quán)，商場內(nèi)的經(jīng)營戶就會變得一盤散沙，不正當(dāng)競爭、以次充好、相互詆毀等等許多問題都會出現(xiàn)，整個(gè)商場就會走下坡路，這些都是前車之鑒。實(shí)際上這是商場整體利益與個(gè)體利益、長遠(yuǎn)利益與眼前利益的問題。針對兩側(cè)已售街鋪，有的人擔(dān)心業(yè)態(tài)會和其他市場一樣，價(jià)格會相差很大，因?yàn)楣芾矸绞チ丝刂茩?quán)。但是通過我們科學(xué)的引導(dǎo)與適當(dāng)?shù)墓芾硎侄蔚倪\(yùn)用，兩側(cè)街鋪正在按照我們預(yù)定的方向火熱招租中。我們采取的手段就是業(yè)態(tài)規(guī)劃和租金指導(dǎo)價(jià)。強(qiáng)勢廣告，打造一流市場對于新興市場，廣告力度的大小對市場的形成至關(guān)重要。之江國際作為太倉裝飾家居市場的規(guī)模型項(xiàng)目，我們市場培育階段會不惜重金的，大家可以從這兩年之江國際的實(shí)際廣告投入得到印證。同時(shí)，由于之江國際的精品商場屬于我們公司自有產(chǎn)權(quán)，我們只有把精品商場做火做旺了，我們的物業(yè)才能升值，就沖這一點(diǎn)，我們的廣告支持力度大家是可以放心的。根據(jù)初步規(guī)劃，市場培育階段，之江國際每年的廣告預(yù)算不會低于200萬，其中戶外80萬，電視電臺20萬，平面媒體50萬，活動及其他50萬。在市場培育階段，我們不會向商戶收取廣告費(fèi)。

科學(xué)營銷，專業(yè)致勝對于開業(yè)后的廣告，我們初步是這樣規(guī)劃的：第一，繼續(xù)維持戶外媒體對之江國際品牌形象的展示；第二，建立網(wǎng)上商城運(yùn)作平臺，凡入駐之江的經(jīng)營戶，均免費(fèi)贈送一個(gè)網(wǎng)上店鋪，并組織網(wǎng)上團(tuán)購活動；第三，利用黃金假日、重大節(jié)點(diǎn)等舉辦豐富多彩的現(xiàn)場特賣會或團(tuán)購會，直接拉近消費(fèi)者與經(jīng)營戶的距離，形成直接銷售；第四，與昆太地區(qū)各大售樓處、物業(yè)管理單位建立良好的合作關(guān)系，在各大在建、新建社區(qū)的售樓處、小區(qū)公告欄、電梯、會所等場所投放廣告，讓之江國際的廣告走進(jìn)社區(qū)、走進(jìn)千家萬戶；第五，利用各大樓盤的交房節(jié)點(diǎn)，與各物業(yè)管理單位合作，在交房時(shí)派發(fā)之江國際會員卡，凡持會員卡的消費(fèi)者到之江國際購買建材或家居均可享受一定的抵扣金額，從而牢牢吸引住這些潛在消費(fèi)者；第六，充分利用之江國際的廣場，不定期舉辦各類展銷會，比如汽車、家紡、陶瓷制品、書籍等等，吸納人氣，帶動裝飾家居的銷售；第七，配合重大活動，在報(bào)刊、電視、電臺等媒體上進(jìn)行廣告發(fā)布，并充分利用直郵、短信等直銷手段進(jìn)行立體式廣告轟炸；第八，開通免費(fèi)接送班車，只要消費(fèi)者有需要，均可由商場安排車輛免送接送消費(fèi)者；第九，定期與有關(guān)單位合作，組織團(tuán)購活動，為消費(fèi)者與經(jīng)營戶牽線搭橋；第十，創(chuàng)辦《之江國際裝飾家居》會刊，為經(jīng)營戶提供全新的廣告投放媒體，并在賓館、酒店、咖啡廳、酒吧、高檔美發(fā)廳等高檔消費(fèi)場所定向定點(diǎn)投放；第十一，與太倉電視臺合作，創(chuàng)辦《家居》電視欄目，引導(dǎo)太倉裝飾家居新潮流，輪流為各商家提供電視廣告展示窗口等。招商對象01、家居賣場02、生活大賣場或大中型超市03、軟裝超市04、陶瓷衛(wèi)浴馬賽克系列05、裝飾五金系列06、地板系列07、燈具燈飾系列08、各類家具0