安吉房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

2011年6月目錄一.安吉城市總體規(guī)劃二.政策分析三.安吉、孝豐房地產(chǎn)市場(chǎng)分析四.安吉﹑孝豐房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論一.安吉城市總體規(guī)劃1.概況2.城市性質(zhì)與發(fā)展目標(biāo)3.城市規(guī)模與城市規(guī)劃區(qū)域范圍4.安吉縣“中國(guó)美麗鄉(xiāng)村”建筑總體規(guī)劃

1概況安吉縣位于浙江省西北部，北緯30°38'，東經(jīng)119°53'屬亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，總特征是：光照充足、氣候溫和、雨量充沛、四季分明;是長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)迅速崛起的一個(gè)對(duì)外開(kāi)放景區(qū)，東鄰湖州市郊區(qū)、德清縣；南接余杭區(qū)、臨安市；西與安徽省寧國(guó)市、廣德縣交界；北連長(zhǎng)興縣。全縣轄16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（開(kāi)發(fā)區(qū)），人口45萬(wàn)，面積1886平方公里，建縣于東漢中平二年，至今已有1800多年歷史，漢靈帝賜名“安吉”取之《詩(shī)經(jīng)》“安且吉兮”。安吉經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速?？h人民政府駐地：遞鋪鎮(zhèn)靈芝西路1號(hào)；全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣、中國(guó)竹鄉(xiāng)、中國(guó)生態(tài)第一縣等。安吉縣轄10個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)鄉(xiāng)：遞鋪鎮(zhèn)、孝豐鎮(zhèn)、梅溪鎮(zhèn)、報(bào)福鎮(zhèn)、杭垓鎮(zhèn)、良朋鎮(zhèn)、高禹鎮(zhèn)、章村鎮(zhèn)、天荒坪鎮(zhèn)、鄣吳鎮(zhèn)；昆銅鄉(xiāng)、溪龍鄉(xiāng)、皈山鄉(xiāng)、上墅鄉(xiāng)、山川鄉(xiāng)。1.1交通航空：安吉目前還沒(méi)有機(jī)場(chǎng)，距離安吉最近的機(jī)場(chǎng)是杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)；鐵路：安吉沒(méi)有鐵路，自然也就沒(méi)有火車。去安吉可以先坐火車取道杭州或湖州，然后再坐汽車到安吉。公路：安吉距杭州北站僅63公里，國(guó)家一級(jí)公路04省道和11省道一縱一橫貫穿全境，構(gòu)筑了安吉與上海、杭州、南京、寧波、蘇州等周邊大城市的3小時(shí)經(jīng)濟(jì)交通圈?？h內(nèi)縱橫交錯(cuò)的公路交通網(wǎng)絡(luò)以及方便的交通工具為旅游觀光游覽提供了方便。安吉經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)迅速，位于縣城的浙江省安吉經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，占地442公頃，地理位置優(yōu)越，投資政策優(yōu)惠。安吉有上規(guī)模的經(jīng)濟(jì)工業(yè)園區(qū)多處，重點(diǎn)發(fā)展綠色工業(yè)。全縣經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。2010年全縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為190.02億元，比上年增長(zhǎng)12.8%，高于全市1個(gè)百分點(diǎn)，增幅位居全市第一。在190.02億元的國(guó)民生產(chǎn)總值中，第一產(chǎn)業(yè)增加值21.70億元，增長(zhǎng)3.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值95.96億元，增長(zhǎng)12.9%，其中工業(yè)增加值86.91億元，增長(zhǎng)13.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值72.36億元，增長(zhǎng)15.3%。經(jīng)計(jì)算，2010年全縣人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為41515元，按6.831年平均匯率折算為6132美元。

1.2經(jīng)濟(jì)

在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，2010年安吉縣農(nóng)林漁牧業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。2010年，在國(guó)家高度重視糧食生產(chǎn)和市場(chǎng)價(jià)格回升的引導(dǎo)下，糧食播種面積穩(wěn)定增長(zhǎng)，確保了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的平穩(wěn)增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)值20.75億元，增長(zhǎng)19.2%比上年增長(zhǎng)1.1%，超南潯、德清，總量排名全市第二。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化,工業(yè)依然占據(jù)主導(dǎo)地位。2010年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更為均衡，從上年的12.0∶49.2∶38.8調(diào)整為11.4∶48.4∶40.2，第三產(chǎn)業(yè)比例上升，首次突破40%，高出全市比重3.9個(gè)百分點(diǎn)，安吉縣工業(yè)比重比去年略有下降，總比例為48.4，依然占據(jù)主導(dǎo)地位。第三產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)，分別超過(guò)一產(chǎn)、二產(chǎn)14個(gè)百分點(diǎn)和5.6個(gè)百分點(diǎn)。2009年，第三產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)15.5%，增幅全市第一，比全市平均水平高0.7個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)全縣增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)56.1%。從各行業(yè)增加值情況看，金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)最快，分別增長(zhǎng)34.7%與23.2%，增速較上年相比，分別提高13.7、10.5個(gè)百分點(diǎn)；交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)及郵電通信業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、其他服務(wù)業(yè)分別增長(zhǎng)3.0%、15.4%、9.3%和14.5%。1.3旅游安吉地處浙江省西北部，鄰近上海、杭州、南京、蘇州等城市，被譽(yù)為“都市后花園”。安吉山清水秀，環(huán)境優(yōu)美，也是長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)一顆璀璨的綠色明珠。這里“川原五十里、修竹半其間”；這里，“修竹拂云當(dāng)戶聳，暗泉明玉繞亭飛”。安吉山川秀美，人杰地靈，尤以“竹”而聞名天下，素有“中國(guó)竹鄉(xiāng)”之美譽(yù)。這里有世界上散生、混生竹種最為齊全的安吉竹博園，有“竹類大觀園”之稱，園內(nèi)的中國(guó)竹子博物館收錄了人類五、六千年的竹文化史；亞洲第一的天荒坪抽水蓄能電站雄偉壯觀；《臥虎藏龍》、《像霧像雨又像風(fēng)》外景拍攝地中國(guó)大竹海；森林公園靈峰寺千年古剎鐘鼓悠揚(yáng)；黃浦江源—龍王山無(wú)限風(fēng)光在顛峰。此外，藏龍百瀑、大漢七十二峰、白茶谷、芙蓉谷、吳昌碩紀(jì)念館……處處皆美不勝收。近年來(lái)，安吉旅游業(yè)發(fā)展迅猛。2010年接待游客達(dá)648萬(wàn)人次，旅游收入頗高，并在創(chuàng)建最佳人居環(huán)境和旅游大縣，在走生態(tài)立縣——生態(tài)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣的道路，政府對(duì)旅游業(yè)的發(fā)展也給予了許多優(yōu)惠政策、措施，并把招商引資工作列為縣委、縣府1號(hào)工程。人文景觀獨(dú)特，古跡較多。是近代藝術(shù)大師吳昌碩的故鄉(xiāng)，被譽(yù)為昌碩文化之鄉(xiāng)。縣內(nèi)有其故居，衣冠冢和十年耕讀的“蕪園”，縣城建有吳昌碩紀(jì)念館和昌碩公園。靈峰山腳的靈峰山公園古木參天，始建于五代的靈峰寺在其景區(qū)內(nèi)，是千年古剎，香火鼎盛。獨(dú)松關(guān)、靈芝塔、運(yùn)鴻塔、奉憲禁碑、安城古城墻、古城遺址等古跡均有源遠(yuǎn)歷史。安吉生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，旅游資源豐富，屬最佳人居環(huán)境。中國(guó)大竹海、白茶谷、九龍峽、芙蓉谷等景點(diǎn)，讓游客領(lǐng)略獨(dú)特的自然風(fēng)光、竹海、奇峰，山林中建有多處避暑山莊和度假村。2.城市性質(zhì)與發(fā)展目標(biāo)安吉縣全縣域，面積1886平方公里。2.1發(fā)展定位與發(fā)展策略

發(fā)展定位：中國(guó)竹鄉(xiāng)、休閑天堂

以中國(guó)竹鄉(xiāng)、黃浦江源、昌碩故里為特色的長(zhǎng)三角滬杭大都市圈生態(tài)腹地和休閑度假人居目的地；長(zhǎng)三角重要的特色產(chǎn)業(yè)制造基地；杭州大都市的人居板塊、重要的旅游目的地及產(chǎn)業(yè)外延基地。

安吉總體空間發(fā)展策略為：以生態(tài)為立縣根基，以旅游為發(fā)展先導(dǎo)，以工業(yè)為核心動(dòng)力，以城鎮(zhèn)為空間載體。核心發(fā)展舉措為：全力打造“一地四區(qū)”。即把安吉打造成長(zhǎng)三角先進(jìn)特色制造業(yè)的集聚區(qū)、新農(nóng)村建設(shè)的示范區(qū)、休閑經(jīng)濟(jì)的先行區(qū)、山區(qū)新型城市化的樣板區(qū)和創(chuàng)業(yè)與人居的優(yōu)選地。安吉在經(jīng)濟(jì)飛速的增長(zhǎng)同時(shí)，旅游業(yè)亦迅速上升。據(jù)安吉縣旅游管理委員會(huì)獲悉，2010年安吉全年接待游客648萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入35.18億元，門票收入達(dá)到1億元。接待游客數(shù)和門票收入同比增長(zhǎng)19.22%和18%，而旅游收入增幅達(dá)59.64%，為歷年之最。2010主要以自駕游客為主，高端旅游隊(duì)伍的增加，帶動(dòng)了高端消費(fèi)，并促進(jìn)旅游收入的迅猛增長(zhǎng)。旅游高端消費(fèi)的快速增長(zhǎng)，主要來(lái)自安吉縣的高端休閑業(yè)態(tài)。安吉，呈現(xiàn)出越來(lái)越多的新業(yè)態(tài)高端休閑項(xiàng)目：新型休閑項(xiàng)目江南天池高山溫泉、藍(lán)海溫泉項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了安吉溫泉休閑度假零的突破。中南百草原“歡樂(lè)世界游樂(lè)園”項(xiàng)目也為景區(qū)內(nèi)涵增力添彩。山川海博山莊成為首家企業(yè)會(huì)所，突出休閑療養(yǎng)主題。郎村以“畬家風(fēng)情”為旅游賣點(diǎn)贏得市場(chǎng)。還有藍(lán)海溫泉農(nóng)莊、森海山莊、雙魚(yú)堂農(nóng)莊、牛牯坳畬族風(fēng)情園、海博山莊、品園山莊六大主題生態(tài)農(nóng)莊建成運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)了安吉農(nóng)家樂(lè)從量的擴(kuò)張到質(zhì)的轉(zhuǎn)變和提升。而前幾年建成的高山滑雪場(chǎng)和大熊貓館也為高端旅游消費(fèi)帶來(lái)了人氣。2011年，安吉旅委將深入開(kāi)展“省級(jí)旅游經(jīng)濟(jì)綜合改革試點(diǎn)縣”建設(shè)，以打造“長(zhǎng)三角首選鄉(xiāng)村休閑旅游目的地、全國(guó)首個(gè)縣域鄉(xiāng)村旅游大景區(qū)”為目標(biāo)而努力著。3.城市規(guī)模與城市規(guī)劃區(qū)域范圍安吉縣域總體規(guī)劃3.1發(fā)展水平預(yù)測(cè)到2010年安吉縣總約人口為56萬(wàn)人；預(yù)測(cè)2020年為72萬(wàn)人。城鎮(zhèn)人口2010年約為32.76萬(wàn)人；2020年46.5萬(wàn)人。中心城區(qū)人口規(guī)模為：2010年19萬(wàn)人；2020年30萬(wàn)人。相應(yīng)的城市化水平為：2010年城市化水平為63.42%左右；2020年為73.54%左右。3.2城鄉(xiāng)布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃安吉縣地形特征可概括為“畚箕形”，天目山聳于縣境南緣，其東西兩支山脈環(huán)抱縣境兩側(cè)，呈三面環(huán)山、中間凹陷、東北開(kāi)口的“畚箕形”盆地地形。3.2.1縣域空間發(fā)展框架縣域地形的“畚箕形”狀，決定了縣域空間發(fā)展框架是：保護(hù)“U”型生態(tài)空間；強(qiáng)化中部主次中心；共建北部工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)；扶持西南特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)。3.2.2構(gòu)筑“一中心、五重鎮(zhèn)、六十中心村”眾星拱月型城鄉(xiāng)居民點(diǎn)體系框架。一中心”為縣域中部主、次中心城鎮(zhèn)，即遞鋪鎮(zhèn)和孝豐鎮(zhèn)?！拔逯劓?zhèn)”為北部?jī)蓚€(gè)組合型工業(yè)鎮(zhèn)和南部三個(gè)特色鎮(zhèn)。北部分別為東北梅溪、昆銅和溪龍鄉(xiāng)集鎮(zhèn)構(gòu)成組合型工業(yè)鎮(zhèn)，西北高禹、良朋構(gòu)成組合性工業(yè)鎮(zhèn)。南部以杭垓、報(bào)福、天荒坪為特色鎮(zhèn)?！傲行拇濉敝附ㄔO(shè)約60個(gè)中心村。未來(lái)整個(gè)安吉縣域形成城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村圍繞縣域中部主、次中心城鎮(zhèn)眾星拱月式的發(fā)展框架。3.3安吉縣中部分區(qū)規(guī)劃3.3.1規(guī)劃范圍安吉縣域總體規(guī)劃將縣域劃分為六大分區(qū)，其中中部分區(qū)包括遞鋪鎮(zhèn)、孝豐鎮(zhèn)與皈山鄉(xiāng)三個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的行政區(qū)域范圍，總面積約為635平方公里。中部分區(qū)是縣域城鎮(zhèn)化的主要載體，是縣域的功能核心、產(chǎn)業(yè)活動(dòng)中心和綜合服務(wù)中心，區(qū)域內(nèi)有此縣44.2%的人口和63.2%的工農(nóng)業(yè)產(chǎn)值。3.3.2發(fā)展定位中部分區(qū)的發(fā)展定位是：安吉縣域綜合服務(wù)中心，山水人居優(yōu)選地，休閑度假勝地，生態(tài)及文化產(chǎn)業(yè)基地。3.3.3主要職能中部分區(qū)的主要職能包括：全國(guó)知名的宜居示范區(qū)、長(zhǎng)三角山地生態(tài)休閑度假勝地之一、杭州都市圈文化產(chǎn)業(yè)基地之一、安吉縣域綜合服務(wù)中心（政治、經(jīng)濟(jì)、文化、旅游服務(wù)）、生態(tài)友好型先進(jìn)制造業(yè)集中區(qū)。3.3.4人口及用地規(guī)模近期2015年，中部分區(qū)總?cè)丝?8萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口35.5萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平74%左右。遠(yuǎn)期2020年，中部分區(qū)總?cè)丝?2萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口42萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平80%左右。3.3.5城鄉(xiāng)空間結(jié)構(gòu)中部分區(qū)城鄉(xiāng)空間結(jié)構(gòu)按照遠(yuǎn)景發(fā)展需要進(jìn)行控制，規(guī)劃中部分區(qū)城鄉(xiāng)空間結(jié)構(gòu)為：由“一心三區(qū)、多楔多廊”構(gòu)成的“T型”城鄉(xiāng)空間結(jié)構(gòu)。“T型”發(fā)展軸

南北向城鄉(xiāng)發(fā)展軸：以遞鋪鎮(zhèn)主城區(qū)為主體，向南北延展，聯(lián)系城東南創(chuàng)意文化與山地人居區(qū)、城北工業(yè)區(qū)、安城古城文化旅游區(qū)，同時(shí)串聯(lián)城鎮(zhèn)和各片區(qū)中心。

東西向城鄉(xiāng)發(fā)展軸：以遞鋪鎮(zhèn)主城區(qū)、孝豐鎮(zhèn)區(qū)為主體，強(qiáng)化相向聯(lián)系，并通過(guò)環(huán)靈峰山地區(qū)建設(shè)，形成促進(jìn)“遞孝同城”發(fā)展的空間骨架，同時(shí)密切聯(lián)系西苕溪生態(tài)休閑旅游、皈山鄉(xiāng)美麗鄉(xiāng)村等城鄉(xiāng)功能片區(qū)和公共服務(wù)中心。一心三區(qū)：一心，即靈峰山活力綠心將靈峰山建設(shè)成為中部分區(qū)最重要的自然開(kāi)敞空間，并結(jié)合休閑、旅游功能使之成為中部分區(qū)的公共活動(dòng)重心與景觀中心。

三區(qū)，即遞鋪鎮(zhèn)主城區(qū)、中部新城區(qū)、孝豐鎮(zhèn)區(qū)遞鋪鎮(zhèn)主城區(qū)通過(guò)功能提升，強(qiáng)化城市綜合服務(wù)職能，承擔(dān)全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化功能，增強(qiáng)對(duì)縣域的服務(wù)和輻射能力。中部新城區(qū)通過(guò)整合環(huán)靈峰山、城西北、塘浦等城鄉(xiāng)發(fā)展片區(qū)，形成以休閑度假、研發(fā)創(chuàng)意、生態(tài)宜居為主要功能的綜合新城區(qū)，并加強(qiáng)遞孝同城發(fā)展。孝豐鎮(zhèn)區(qū)加強(qiáng)與遞鋪鎮(zhèn)主城區(qū)、中部新城區(qū)的聯(lián)動(dòng)，加強(qiáng)分工協(xié)作，重點(diǎn)加強(qiáng)區(qū)域?qū)I(yè)旅游服務(wù)職能和特色產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)，增強(qiáng)對(duì)縣域西部的服務(wù)和輻射。多楔多廊：多楔，山體生態(tài)綠楔。結(jié)合中部分區(qū)從外圍向中心伸展的多條山體，形成多條生態(tài)綠楔，形成城鄉(xiāng)建設(shè)空間與自然開(kāi)敞空間有機(jī)結(jié)合的空間骨架。

多廊，山谷休閑廊道。利用山體綠楔之間的谷地，形成多條指狀生長(zhǎng)的休閑走廊，將城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)與鄉(xiāng)村地區(qū)、休閑度假和山地人居功能區(qū)密切銜接，形成分工合理的城鄉(xiāng)發(fā)展布局。一心三區(qū)、多楔多廊”構(gòu)成的“T型”城鄉(xiāng)空間結(jié)構(gòu)。孝豐中部新城遞鋪3.3.6城鄉(xiāng)等級(jí)規(guī)模與職能結(jié)構(gòu)

城鄉(xiāng)等級(jí)規(guī)模體系規(guī)劃形成中心城鎮(zhèn)、中心村和一般村三級(jí)居民點(diǎn)體系。中心城鎮(zhèn)：遞鋪鎮(zhèn)、孝豐鎮(zhèn)、皈山集鎮(zhèn)城鄉(xiāng)職能結(jié)構(gòu)體系：規(guī)劃遞鋪鎮(zhèn)、孝豐鎮(zhèn)為綜合型城鎮(zhèn)，皈山鄉(xiāng)為專業(yè)型集鎮(zhèn)。遞鋪鎮(zhèn)定位為安吉縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化主中心，承擔(dān)全縣綜合服務(wù)﹑創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)和生態(tài)友好型先進(jìn)制造業(yè)基地、旅游休閑度假基地和集散地、宜居城市和山地人居示范區(qū)職能。孝豐鎮(zhèn)定位為縣域經(jīng)濟(jì)次中心、人居特色區(qū)、休閑旅游勝地、商貿(mào)重鎮(zhèn)，主要職能包括輻射縣域能西南地區(qū)的綜合服務(wù)中心，安吉縣綠色產(chǎn)業(yè)基地、旅游休閑度假基地、生態(tài)人居和美麗鄉(xiāng)村建設(shè)示范區(qū)。皈山鄉(xiāng)定位為中國(guó)美麗鄉(xiāng)村示范區(qū)、安吉縣重要的白茶生產(chǎn)基地，承擔(dān)旅游休閑度假基地、特色農(nóng)業(yè)基地和生態(tài)人居職能，并作為中部分區(qū)產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)。規(guī)劃中部分區(qū)村莊分為工貿(mào)服務(wù)型村、旅游服務(wù)型村、特色種植型村、生態(tài)林業(yè)型村四種職能類型。3.3.7城鎮(zhèn)設(shè)計(jì)框架中部分區(qū)實(shí)現(xiàn)“遞孝同城”后，空間范圍擴(kuò)展，形成圍繞靈峰山（五峰山）生態(tài)綠心，周邊山水環(huán)繞，綠廊相通“城抱山，山繞城”、“九經(jīng)九脈”的結(jié)構(gòu)。4.安吉縣“中國(guó)美麗鄉(xiāng)村”建筑總體規(guī)劃安吉，從美麗鄉(xiāng)村到優(yōu)雅竹城，散落的風(fēng)情，如今升華為統(tǒng)一和諧的大美。“中國(guó)美麗鄉(xiāng)村”建設(shè)，恰似一枚濃縮安吉“十一五”成就的耀眼徽章，光前裕后，影響深遠(yuǎn)。同心創(chuàng)偉業(yè)，成果共分享。安吉的“三農(nóng)”工作之所以能夠在全國(guó)樹(shù)立標(biāo)桿、成為旗幟，與他們堅(jiān)持黨政主導(dǎo)、堅(jiān)持農(nóng)民主體、堅(jiān)持社會(huì)參與、堅(jiān)持統(tǒng)籌融合，密不可分。成為中國(guó)首個(gè)縣域大景區(qū)，同步推進(jìn)工業(yè)化、城市化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)縣，是安吉的新藍(lán)圖。安吉，一個(gè)美麗富饒、功能齊全、人心向善的和諧大景區(qū)呼之欲出！二．政策分析2近期安吉土地拍賣情況1房地產(chǎn)政策分析2011年1.27八項(xiàng)新政主要內(nèi)容簡(jiǎn)析行政制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布具強(qiáng)制性，且接受社會(huì)監(jiān)督，但若住宅成交價(jià)格數(shù)據(jù)繼續(xù)不對(duì)社會(huì)公布，要實(shí)現(xiàn)社會(huì)監(jiān)督也會(huì)存在難度約談問(wèn)責(zé)機(jī)制落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制對(duì)調(diào)控計(jì)劃、落實(shí)情況、管理成果等方面進(jìn)行問(wèn)責(zé)，但具體問(wèn)責(zé)細(xì)則尚未公布稅收個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的統(tǒng)一按銷售收入全額征稅嚴(yán)格執(zhí)行，一改過(guò)去“差額”征稅為“全額征稅”、大大增加了投資成本土地增值稅對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查何為“明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平”沒(méi)有定量約束存量房交易稅加強(qiáng)試點(diǎn)和推廣力度已確定在上海和重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅、起征標(biāo)準(zhǔn)以人均住宅面積或住宅價(jià)格以及購(gòu)房人身份及購(gòu)房套數(shù)為依據(jù)1房地產(chǎn)政策分析主要內(nèi)容簡(jiǎn)析個(gè)人房貸首套房

二套房首付款比例不低于60﹪，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)各地房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，提高第二套住房貸款首付比例和利率首付比例提高10個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)別地區(qū)可以更多。對(duì)抑制改善性住房的客群會(huì)有較明顯的影響，但對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房者影響、需要市場(chǎng)驗(yàn)證三套房對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本地區(qū)域購(gòu)房相當(dāng)于暫停提供第三套房貸款限購(gòu)政策

原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu)一套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房幾乎覆蓋全國(guó)范圍。對(duì)限購(gòu)對(duì)象和限購(gòu)套數(shù)都有明確的量化指標(biāo)，但開(kāi)始限購(gòu)的時(shí)間以及限購(gòu)時(shí)效未明確規(guī)定主要內(nèi)容簡(jiǎn)析保障性住房加大建設(shè)力度擴(kuò)大覆蓋范圍。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作

土地政策供給結(jié)構(gòu)落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70﹪的要求

供給量各地要增加土地有效供給.2011年商品住房用地供給計(jì)劃總量原則上不得低于前2年平均實(shí)際供應(yīng)量繼續(xù)保持2011年土地供給量管理加強(qiáng)審查土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源。堅(jiān)決糾正查處擅改保障性住房用地性質(zhì)企業(yè)。未來(lái)土地受讓將越來(lái)越集中在大型開(kāi)發(fā)企業(yè)手中，加速房企洗牌“新國(guó)八條”將購(gòu)房者投資住宅資金成本提高，而商業(yè)地產(chǎn)首付只要50％。其次，“新國(guó)八條”明確住宅限購(gòu)，而商業(yè)地產(chǎn)不受約束。隨著政策影響，一些一線名企業(yè)拓展一線樓價(jià)泡沫少，市場(chǎng)潛力大的二、三城市。安吉樓市的增長(zhǎng)速度將被放慢，價(jià)格上漲不會(huì)向以往一樣迅速。其次，老百姓買房更加趨于理性及觀望，越來(lái)越多的地段、價(jià)格、品質(zhì)成為了關(guān)注的焦點(diǎn)。樓盤銷售或多或少會(huì)推出些優(yōu)惠幅度，及一些降價(jià)措施。2近幾年安吉土地拍賣情況2006—2011年遞鋪.孝豐土地出讓結(jié)果日期城市地塊編號(hào)地塊位置起價(jià)（萬(wàn)元）容積率面積㎡用途樓面價(jià)（元／㎡）成交價(jià)(萬(wàn)元)受讓單位2006年7月13日遞鋪1縣城遞鋪鎮(zhèn)天目南路西側(cè)、云鴻路南側(cè)4501.23704商住1012.419006450馬夫勤等十人聯(lián)合竟買人2006年7月18日遞鋪2縣城遞鋪鎮(zhèn)云鴻路與天荒坪路轉(zhuǎn)角地塊100025199.1商業(yè)961.70491051000安吉縣供銷合作社聯(lián)合社2006年7月26日遞鋪3縣城遞鋪鎮(zhèn)人民路延伸段東南側(cè)地塊155027130.6商服1086.865061550安吉縣農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社與安吉縣物產(chǎn)有限責(zé)任公司聯(lián)合竟買2006年7月13日遞鋪4縣城遞鋪鎮(zhèn)云鴻東路南側(cè)、玉馨路東側(cè)2901.52350商業(yè)/住宅822.6950355290浙江安吉鼎盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2006年10月13日遞鋪2006-16號(hào)縣城遞鋪鎮(zhèn)天荒坪中路西側(cè)地塊3480512485商業(yè)／住宅557.46896283480安吉博大置業(yè)有限公司2006年11月23日遞鋪2006-24號(hào)縣城遞鋪鎮(zhèn)浦源大道南側(cè)，迎賓大道東側(cè)19001.3514971商業(yè)/住宅940.08911061900宋建國(guó)金慧萍聯(lián)合竟買人2006年12月19日遞鋪2006-29號(hào)縣城遞鋪鎮(zhèn)遞鋪路東側(cè)，靈芝路南側(cè)9001.67309.77商業(yè)/住宅769.518056900安吉涌金置業(yè)有限公司2006年12月19日孝豐2006-30號(hào)孝豐鎮(zhèn)東山新區(qū)緯三路與經(jīng)五路十字路旁5602.85962商業(yè)/住宅335.4579560楊衛(wèi)軍等六十人聯(lián)合竟買

日期城市地塊編號(hào)地塊位置起價(jià)（萬(wàn)元）容積率面積㎡用途樓面價(jià)（元／㎡）成交價(jià)(萬(wàn)元)受讓單位2007年1月30日孝豐2006-36號(hào)孝豐鎮(zhèn)緯三路北側(cè)、三中路西側(cè)9901.513643.8商業(yè)/住宅483.7362025990安吉縣鴻達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2007年5月21日遞鋪遞鋪鎮(zhèn)南北莊村魏家莊1號(hào)地塊梅溪鎮(zhèn)昆曉路東側(cè)840126537住宅316.5391717840安吉嘉盛置業(yè)有限公司2007年5月24日遞鋪2007-10號(hào)遞鋪鎮(zhèn)迎賓大道東側(cè),穆王西路南側(cè)17021871商業(yè)/住宅454.302512170安吉廣興置業(yè)有限公司2007年10月10日遞鋪遞鋪鎮(zhèn)三里亭市場(chǎng)南側(cè)地塊勝利西路北側(cè)，三里亭市場(chǎng)南側(cè)140001.593399商業(yè)/住宅999.296923214000浙江華都控股集團(tuán)股份有限公司2007年10月26日遞鋪2007-15號(hào)遞鋪鎮(zhèn)11省道北側(cè)、滸溪西側(cè)61028021商服用地380.2518389610黃仁娣個(gè)人2008年1月15日遞鋪遞鋪鎮(zhèn)穆王城地塊遞鋪鎮(zhèn)云鴻西路北側(cè)42001.3540193商業(yè)/住宅774.04302024200安吉利嘉置業(yè)有限公司2008年2月26日遞鋪1遞鋪鎮(zhèn)筏湖水庫(kù)旁1號(hào)地塊3160143320住宅729.4552173160安吉華都房地產(chǎn)公司2008年2月26日遞鋪2遞鋪鎮(zhèn)筏湖水庫(kù)旁2號(hào)地塊2920140011住宅729.79930522920安吉華都房地產(chǎn)公司2008年2月26日遞鋪3遞鋪鎮(zhèn)筏湖水庫(kù)旁3號(hào)地塊2920139998住宅730.03650182920安吉華都房地產(chǎn)公司日期城市地塊編號(hào)地塊位置起價(jià)（萬(wàn)元）容積率面積㎡用途樓面價(jià)（元／㎡）成交價(jià)(萬(wàn)元)受讓單位2008年3月20日遞鋪2008-5號(hào)遞鋪鎮(zhèn)城南社區(qū)下郎自然村規(guī)劃5號(hào)路南側(cè)、8號(hào)路西側(cè)80001.2107138住宅622.25043098000義烏市南都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2008年3月31日遞鋪2008-7號(hào)遞鋪鎮(zhèn)芝里社區(qū)2700134797住宅775.92895942700杭州蕭山國(guó)凱市政建筑有限公司2008年4月29日遞鋪2008-12號(hào)遞鋪鎮(zhèn)盆景園東側(cè)3號(hào)60001.556831商住用地703.84121346000豐華花園酒店(安吉)公司2008年5月21日遞鋪2008-19號(hào)遞鋪鎮(zhèn)滸溪南側(cè)27001.338832住宅534.84834082700安吉縣景都置業(yè)有限公司2008年5月21日遞鋪2008-18號(hào)陽(yáng)光園區(qū)吉六路南側(cè)2號(hào)17001.319141商住用地683江安吉宏城置業(yè)有限公司2008年6月26日遞鋪遞鋪鎮(zhèn)小屋沿地塊縣城開(kāi)發(fā)區(qū)浦源大道3102.2967商住1457.177776310邵志平等聯(lián)合竟買人2008年8月7日遞鋪1遞鋪鎮(zhèn)藍(lán)天花園西北角1號(hào)3801.13267住宅1057.406016380施禮華等十人聯(lián)合竟買人2008年9月3日遞鋪2008-28號(hào)遞鋪鎮(zhèn)筏湖水庫(kù)旁4號(hào)2900137555住宅780吉華都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2008年10月28日遞鋪1遞鋪鎮(zhèn)云鴻路教堂西側(cè)8201.55456商住1001.955820安吉農(nóng)業(yè)機(jī)械有限公司日期城市地塊編號(hào)地塊位置起價(jià)（萬(wàn)元）容積率面積㎡用途樓面價(jià)（元／㎡）成交價(jià)(萬(wàn)元)受讓單位2008年11月10日遞鋪2008-31號(hào)遞鋪鎮(zhèn)實(shí)驗(yàn)中學(xué)東側(cè)5801.74377商住779.4756011580倪國(guó)富等十人聯(lián)合竟買人2008年12月1日遞鋪2008-34號(hào)遞鋪鎮(zhèn)鳳凰路H號(hào)3651.23923住宅775.3420002365安吉安泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2008年12月1日遞鋪2008-33號(hào)遞鋪鎮(zhèn)環(huán)翠東路南側(cè)二號(hào)62001.366032住宅722.26053576200臨海市新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2008年12月17日遞鋪2008-35號(hào)遞鋪鎮(zhèn)東光公司東側(cè)115018952住宅1295.7998211160胡秀華等拾人聯(lián)合競(jìng)買人2008年12月31日孝豐2008-36號(hào)孝豐鎮(zhèn)孝豐社區(qū)4902.710078住宅180.0768818490張國(guó)華金歷江聯(lián)合競(jìng)買2009年1月16日遞鋪掛2009-1號(hào)遞鋪鎮(zhèn)環(huán)翠東路南側(cè)一號(hào)87501.393455住宅720.21499458750臨海市新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2009年2月5日遞鋪掛2009-3號(hào)遞鋪鎮(zhèn)原游泳池7301.973608商業(yè)1027.046496730浙江安吉安健體育發(fā)展有限公司2009年2月5日孝豐掛2009-2號(hào)孝豐鎮(zhèn)孝子公園13201.3818406商業(yè)/住宅519.67931061320安吉縣安盛建設(shè)投資有限責(zé)任公司2009年4月1日遞鋪掛2009-4號(hào)遞鋪鎮(zhèn)勝利路與玉馨路交叉口西北角地段76023858商住984.9663038760浙江安吉房屋建筑開(kāi)發(fā)有限公司2009年4月14日遞鋪掛2009-5號(hào)汀香別墅西側(cè)地塊2500141491商住602.54030992500夏烈日期城市地塊編號(hào)地塊位置起價(jià)（萬(wàn)元）容積率面積㎡用途樓面價(jià)（元／㎡）成交(萬(wàn)元)受讓單位2009年4月28日遞鋪掛2009-7號(hào)城南社區(qū)永藝公司南側(cè)下郎地塊33201.239474商住700.88328183320安吉廣興置業(yè)有限公司2009年4月28日遞鋪掛2009-6號(hào)安吉經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)2008--19號(hào)地塊11301.213188商住714.03295931130安吉廣興置業(yè)有限公司2009年5月7日遞鋪掛2009-12號(hào)遞鋪鎮(zhèn)天目北路西側(cè)地塊12101.4513325商住626.25347741210安吉興光房地產(chǎn)有限公司2009年5月20日遞鋪掛2009-14號(hào)安吉經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)2008--18號(hào)地塊6811170商業(yè)581.196581268浙江星惠澤置業(yè)有限公司2009年6月11日孝豐掛2009-15號(hào)孝豐鎮(zhèn)孝子公園2、3、4號(hào)地塊13131.7517791.5商住421.71020671313

安吉縣安盛建設(shè)投資有限責(zé)任公司2009年6月24日遞鋪掛2009-19號(hào)遞鋪鎮(zhèn)2008--15（遞鋪港北段）175002.277199商住1030.39488317500杭州萬(wàn)邦投資有限公司2009年10月21日遞鋪掛2009-25號(hào)開(kāi)發(fā)區(qū)（遞鋪鎮(zhèn)）高壩浪地塊2530245936商住275.38314182530浙江安吉竹藝置業(yè)有限公司2009年10月27日遞鋪掛2009-30號(hào)遞鋪鎮(zhèn)鳳凰山2008--2-6地塊2722149282住宅552.33148012722浙江鳳凰國(guó)際置業(yè)有限公司2009年11月2日遞鋪掛2009-35號(hào)遞鋪鎮(zhèn)鳳凰山2008---7-11地塊2800152322住宅535.1477392800

浙江鳳凰國(guó)際置業(yè)有限公司2009年月11月23日孝豐掛2009-37號(hào)孝豐鎮(zhèn)孝豐以南、五峰路以東地塊4002.33536商住491.8355302400金朝鑫2009年12月18日遞鋪掛2009-38號(hào)遞鋪鎮(zhèn)原上郎預(yù)制廠地塊112602.733435商住1247.30682511260安吉浙北購(gòu)物有限責(zé)任有限公司2009年12月29日孝豐掛2009-39號(hào)孝豐鎮(zhèn)2009---11地塊20021531商住653.16786200張家賢日期城市地塊編號(hào)地塊位置起價(jià)（萬(wàn)元）容積率面積㎡用途樓價(jià)（元／㎡）成價(jià)(萬(wàn)元)受讓單位2010年1月18日遞鋪2010-1號(hào)鳳凰山南側(cè)v3050156152住宅543.16854253050

浙江鳳凰國(guó)際置業(yè)有限公司2010年2月8日遞鋪2010-5號(hào)玉華路東側(cè)，勝利路南側(cè)，昌碩東路北側(cè)、人民路西側(cè)45400391688商業(yè)，住宅2552烏市九州建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司2010年5月19日遞鋪2010-7號(hào)安吉經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)2008-9公開(kāi)出讓地塊8440177412商業(yè)/住宅1821.42303514100金迅達(dá)集團(tuán)有限公司2010年7月15日遞鋪2010-8號(hào)安吉縣開(kāi)發(fā)區(qū)（遞鋪鎮(zhèn)）2009-1111521.26951商業(yè)/住宅1465.0171222安吉廣興置業(yè)有限公司2010年7月15日遞鋪2010-9號(hào)安吉縣開(kāi)發(fā)區(qū)（遞鋪鎮(zhèn)）2009-1914411.28705商業(yè)/住宅1465.6327781531安吉廣興置業(yè)有限公司2010年7月28日遞鋪2010-7號(hào)安吉縣開(kāi)發(fā)區(qū)（遞鋪鎮(zhèn)）2009-60、2008-9（汪家莊）15601.59198商業(yè)/住宅1203.1601071660安吉豐華置業(yè)有限公司2010年7月28日遞鋪2010-9號(hào)安吉縣開(kāi)發(fā)區(qū)（遞鋪鎮(zhèn)）2009-5316501.721833商業(yè)/住宅482.27049721790浙江凱喜雅遠(yuǎn)置業(yè)有限公司2010年8月17日遞鋪2010-10號(hào)安吉經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)2008-30公開(kāi)出讓地塊65251.256180商業(yè)/住宅1483.327410000湖州金潮置業(yè)有限公司2010年8月31日遞鋪2010-10號(hào)原遞鋪鎮(zhèn)三里亭市場(chǎng)56201.626853商業(yè)1389.5095525970安吉新大陸房地產(chǎn)有限公司日期城市地塊編號(hào)地塊位置起價(jià)（萬(wàn)元）容積率面積㎡用途樓價(jià)（元／㎡）成價(jià)(萬(wàn)元)受讓單位2010年9月2日遞鋪掛2010-11開(kāi)發(fā)區(qū)（遞鋪鎮(zhèn)）原和豐公司124015611住宅6255.5694173510韋安等5人聯(lián)合竟買2010年9月7日孝豐掛2010-12孝豐鎮(zhèn)孝豐南路（原公路段宿舍）3302.551189商業(yè)/住宅1187.354673360浙江安吉長(zhǎng)運(yùn)汽車運(yùn)輸有限公司2010年9月15日遞鋪掛2010-11遞鋪鎮(zhèn)2008-11（龍山）地塊21601.529947商業(yè)520.92029252340安吉華都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2010年9月16日遞鋪掛2010-12遞鋪鎮(zhèn)靈峰北路以東吉二路以南49202.128865商業(yè)/住宅904.04427845480安吉恒林投資有限公司2010年9月29日遞鋪掛2010-15安吉縣開(kāi)發(fā)區(qū)（遞鋪鎮(zhèn)）2009-1657551.135754商業(yè)/住宅1590.4132796255安吉縣宏利投資有限公司、安吉廣興置業(yè)有限公司聯(lián)合體2010年10月10日遞鋪掛2010-16開(kāi)發(fā)區(qū)（遞鋪鎮(zhèn)）2009-10（A）、2009-10（B）136901.8133451住宅1053.23718525300最后浙江大家置業(yè)有限公司和杭州創(chuàng)業(yè)投資股份有限公司聯(lián)合竟買2010年10月19日孝豐掛2010-17孝豐鎮(zhèn)2009-15號(hào)、2009-16號(hào)54501.853421商住1346.74462212950安吉廣興置業(yè)有限公司2010年11月10日遞鋪掛2010-18遞鋪鎮(zhèn)2008-285101.362063住宅3879.43268631300浙江華都控股集團(tuán)股份有限公司等三家聯(lián)合竟買2010年12月2日遞鋪掛2010-19安吉縣開(kāi)發(fā)區(qū)（遞鋪鎮(zhèn)）2010-98101.858670商住2057.4207433300壽如勇日期城市地塊編號(hào)地塊位置起價(jià)（萬(wàn)元）容積率面積㎡用途樓面價(jià)（元／㎡）成價(jià)(萬(wàn)元)受讓單位2010年12月8日遞鋪2010-20遞鋪鎮(zhèn)雙橋公園商業(yè)房1#2#43111209.4商業(yè)3563.75062431汪四法2010年12月13日遞鋪2010-21開(kāi)發(fā)區(qū)（遞鋪鎮(zhèn)）2010-1810822.39177商業(yè)574.21436391212吉半島大酒店有限公司2010年12月16日遞鋪2010-22開(kāi)發(fā)區(qū)（遞鋪鎮(zhèn)）2009-62、2010-20、2010-2547601.2560527商業(yè)/住宅699.19209615290亞太機(jī)電集團(tuán)安吉有限公司2010年12月21日孝豐2010-23孝豐鎮(zhèn)2010-518101.89281商業(yè)/住宅1358.80952270安吉廣興置業(yè)有限公司2011年1月4日遞鋪2010-22開(kāi)發(fā)區(qū)（遞鋪鎮(zhèn)）霧山寺村委會(huì)北側(cè)69362.332595商業(yè)1018.5611297636吉?；壑脴I(yè)有限公司2011年1月4日遞鋪2010-22開(kāi)發(fā)區(qū)（遞鋪鎮(zhèn)）霧山寺村委會(huì)北側(cè)100001.869025住宅1794.84083922300安吉縣新城房地產(chǎn)有限公司2011年1月26日遞鋪2010-23開(kāi)發(fā)區(qū)（遞鋪鎮(zhèn)）2010-169222.21368商業(yè)/住宅3422.38171030安吉縣碩城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有限公司2011年1月26日遞鋪2010-24苧麻墩石佛路南側(cè)196501.564998住宅4943.741948200臺(tái)州康華房地產(chǎn)有限公司等十一家聯(lián)合2011年1月26日遞鋪2010-25開(kāi)發(fā)區(qū)（遞鋪鎮(zhèn)）生態(tài)路西側(cè)云鴻西路南側(cè)地塊100904.524022商業(yè)/住宅1275.68247613790安吉世貿(mào)大酒店有限公司等三家聯(lián)合竟買由于土地開(kāi)發(fā)成本和房產(chǎn)建設(shè)成本的提高，在伴隨的一些投機(jī)炒作之后，商品房銷售價(jià)格繼續(xù)上漲，但由于宏觀調(diào)控及政策的壓制，買方市場(chǎng)趨于疲軟，價(jià)格上漲的力度也受到市場(chǎng)波動(dòng)的影響，甚至有可能出現(xiàn)價(jià)格下降的情況。雖然06年土地拍賣到10年土地拍賣，相近土地成交價(jià)格翻了2-3倍，上漲趨勢(shì)明顯，但總體來(lái)說(shuō)符合市場(chǎng)規(guī)律。09年遞浦中心平均6000的房?jī)r(jià)到如今也就8000-9000.總體上升幅度不是很高。短期內(nèi)預(yù)期上漲將趨于穩(wěn)定，雖然當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)預(yù)期漲幅趨勢(shì)將繼續(xù)，但當(dāng)?shù)氐馁?gòu)買力逐漸趨于飽和，一部分又處于觀望中，外地投資客對(duì)于這個(gè)市場(chǎng)還不是很踴躍，處于觀察展望階段。三．安吉、孝豐房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1基本數(shù)據(jù)2近期市場(chǎng)在售樓盤3安吉、孝豐房地產(chǎn)市場(chǎng)主體狀況分析4安吉、孝豐房地產(chǎn)市場(chǎng)目標(biāo)客戶群體分析5安吉、孝豐房地產(chǎn)市場(chǎng)其他因素分析6孝豐龍王溪高爾夫樓盤1．基本數(shù)據(jù)安吉數(shù)據(jù)名稱單位﹨年份20062007200820092010年末總?cè)丝?戶籍人口)萬(wàn)人45.6745.2545.5145.7145.77

非農(nóng)業(yè)人

9.69.679.73生產(chǎn)總值(實(shí)績(jī)數(shù))億元104.62122.57142.4159.52190.02第一產(chǎn)業(yè)增加值億元11.3212.4413.6518.1221.7第二產(chǎn)業(yè)增加值億元53.6661.2372.0277.2795.96第三產(chǎn)業(yè)增加值億元39.6448.9156.7364.1372.36人均生產(chǎn)總值(實(shí)績(jī)數(shù))元2302026960313793497841515地方財(cái)政收入億元4.926.248.2810.5413.93社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元36.7842.8151.2959.5270.25旅游收入億元12.3916.6519.0722.0535.18農(nóng)村居民人均純收入元80319196103431132612840農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出元57496836779285809506城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元1644318548204262248425205城鎮(zhèn)居民人均生活消費(fèi)支出元1117811968132421455716585恩格爾系數(shù)%

35.732.932德清數(shù)據(jù)名稱單位﹨年份20062007200820092010年末總?cè)丝?戶籍人口)萬(wàn)人42.442.542.742.843非農(nóng)業(yè)

人

生產(chǎn)總值(實(shí)績(jī)數(shù))億元139.6168190.1202.4239.7第一產(chǎn)業(yè)增加值億元11.812.61516.117.9第二產(chǎn)業(yè)增加值億元87104.9118.9123.8141.6第三產(chǎn)業(yè)增加值億元40.850.556.262.580.2人均生產(chǎn)總值(實(shí)績(jī)數(shù))元3291739583446234732855853地方財(cái)政收入億元9.311.213.514.818.6社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元40.34756.365.477.2旅游收入億元11.917.123.833.546.1農(nóng)村居民人均純收入元85439773111401200213575農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出元

7253857310490城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元1694519182230002513926016城鎮(zhèn)居民人均生活消費(fèi)支出元

131441759817820恩格爾系數(shù)%

35.134.835.3安吉數(shù)據(jù)名稱單位﹨年份20062007200820092010年末總?cè)丝?戶籍人口)萬(wàn)人45.6745.2545.5145.7145.77

非農(nóng)業(yè)人

9.69.679.73農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出元57496836779285809506城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元1644318548204262248425205城鎮(zhèn)居民人均生活消費(fèi)支出元

11968132421455716585恩格爾系數(shù)%

35.732.932固定資產(chǎn)投資億元47.8747.1457.1169.3682.65房地產(chǎn)投資億元9.289.7611.4510.3814.34房屋施工面積萬(wàn)平方米73124.83110.1120.8158.83房屋竣工面積萬(wàn)平方米12..213.9423.7724.6928.76商品房預(yù)(銷)售面積萬(wàn)平方米19.8324.5228.354.7567.48商品房空置面積萬(wàn)平方米11.112.15

人均居住面積平方米

414242德清數(shù)據(jù)名稱單位﹨年份20062007200820092010年末總?cè)丝?戶籍人口)萬(wàn)人42.442.542.742.843

非農(nóng)業(yè)人

農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出元

7253857310490城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元1694519182230002513926016城鎮(zhèn)居民人均生活消費(fèi)支出元

131441759817820恩格爾系數(shù)%

35.134.835.3固定資產(chǎn)投資億元79.776.991110.7133.4房地產(chǎn)投資億元11.213.313.615.418.2房屋施工面積萬(wàn)平方米210.6148.9150158.2183.2房屋竣工面積萬(wàn)平方米

商品房預(yù)(銷)售面積萬(wàn)平方米48.655.340.664.469.1商品房空置面積萬(wàn)平方米38.419.320.113.810.5人均居住面積平方米28.92935.235.536.5安吉和德清都屬于湖州境內(nèi)，離杭州、上海交通距離時(shí)間都相似，都擁有豐富的旅游資源。經(jīng)過(guò)對(duì)比可以看出，安吉和德清之間還是有一定的差距，無(wú)論從工業(yè)產(chǎn)值、人均收入、旅游收入、城鎮(zhèn)人均收入，德清總是略高一籌。從網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，德清目前的市中心平均樓價(jià)大約在9000—10000左右。這和安吉遞浦目前中心樓價(jià)相差不大，安吉稍微略低。但人口及人均居住面積上，安吉都高一等。由此大膽假想，同樣發(fā)展趨勢(shì)下，安吉的樓價(jià)上漲空間近幾年將不會(huì)過(guò)快，幅度不會(huì)過(guò)高，本地人剛需雖在，但消化有限，外地投資客選擇安吉會(huì)謹(jǐn)慎抉擇，畢竟臨近的德清正在搶奪人群。2近期市場(chǎng)在售樓盤2.1．第一區(qū)塊開(kāi)盤時(shí)間樓盤名稱所在位置特色物業(yè)類型主力戶型㎡均價(jià)（元/㎡）優(yōu)惠成交情況購(gòu)買人群2011年上旬萬(wàn)華公館新黨校旁總建筑面積超過(guò)10萬(wàn)平米。毗鄰?fù)跄干斤L(fēng)景區(qū)，驅(qū)車至市中心10分鐘車程；以“西班牙式庭院”為構(gòu)思主題，原味再現(xiàn)西班牙異域風(fēng)情與地中海熱烈浪漫排屋、小高層290-32012000一次性付清9.7折6成安吉人群及杭州、蕭山、上海投資客；以公務(wù)員、大學(xué)教授、重商者為主2009年12月2010年10月林語(yǔ)香溪安吉縣遞鋪鎮(zhèn)南北莊村魏家莊總用地面積約8萬(wàn)余平方米。北區(qū)天然龍山山脈依勢(shì)而建自然坡地別墅，中心自然魯家溪30米寬，東水西流。沿河親水區(qū)，周邊沿河道景觀綠化，真正享受原生態(tài)自然環(huán)境。離中心驅(qū)車約10分鐘路程；現(xiàn)代中式山水建筑風(fēng)格排屋別墅220-4009000-11000一次性付清9.7折一期(售罄)，二期僅剩幾套安吉人群及杭州、蕭山、上海投資客；以公務(wù)員、大學(xué)教授、重商者為主2011年上旬萬(wàn)邦沁河灣蕪園東路與天目中路交界總建筑面積約17萬(wàn)方米。依靠遞浦港而建，相鄰遞浦北段河道及附屬景觀設(shè)施，周邊配套齊全，屬中心地塊；新古典主義建筑風(fēng)格，人車分流，中心廣場(chǎng)、組團(tuán)綠地、宅間綠地有機(jī)結(jié)合高層90-1408900一次性付清9.7折超過(guò)7成以安吉人群為主，外地極少2010年11月4日華都·維多利亞遞鋪鎮(zhèn)豐虹路130號(hào)總面積93399平方米。毗鄰縣政府，占據(jù)城市核心資源，周邊配套齊全，交通便捷，簡(jiǎn)歐式建筑風(fēng)格小高層、多層120-1408900—約8成以安吉人群為主2011年4月1日君閱國(guó)際迎賓大道與昌碩西路交界總用地面積189畝。毗鄰縣政府，生態(tài)廣場(chǎng)，近享外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、周邊配套齊全，商業(yè)濃郁，屬中心地段高層140-2208100一次性付清9.7折超過(guò)8成以安吉人群為主，外地極少2010年11月滸溪佳苑靈峰南路與云鴻西路交界依山而建、傍水而筑，周邊教育資源豐富，離市中心驅(qū)車20分鐘排屋280-3208000一次性付清9.7折5成安吉人群及杭州、蕭山、上海投資客；以公務(wù)員、大學(xué)教授、重商者為主2.2．第二區(qū)塊開(kāi)盤時(shí)間樓盤名稱所在位置特色物業(yè)類型主力戶型㎡均價(jià)（元/㎡）優(yōu)惠成交情況購(gòu)買人群2011年6月尚城公館遞鋪鎮(zhèn)穆王西路與迎賓大道交界的東南側(cè)總建筑面積約15萬(wàn)平方米。位于臨賓大道，周邊高檔樓盤匯聚，生活配套逐漸完善，離中心步行15分鐘。中式園林及歐式景觀錯(cuò)綜布局，40﹪綠化率；新古典主義建筑聯(lián)排、小高層、商鋪86-2768800一次性付清9.7折都有可售以安吉人群為主2010年11月竹海·御景城天荒坪北路與迎賓大道交界毗鄰縣政府，驅(qū)車5分鐘路程，隨著城市布局“南拓”，未來(lái)前景不錯(cuò)，安吉稀缺高層建筑高層80-1208200—一期基本售完以安吉人群為主2010年11月1日君悅上君天荒坪路1020號(hào)總用地面積77000平方米。位于環(huán)靈峰山休閑度假區(qū)內(nèi)，竹博園，龍山體育森林公園中，零距離融入山水，距離市中心2公里、與建設(shè)的杭長(zhǎng)高速安吉出口約2公里；排屋、花園洋房、小高層220—2608000—一期已銷售8成6成安吉人群及杭州、蕭山、上海投資客；以公務(wù)員、大學(xué)教授、重商者為主2010-10-1升華·璞墅安吉縣天荒坪鎮(zhèn)白水灣村自然村518號(hào)總占地面積20萬(wàn)方。坐落于環(huán)靈峰山景區(qū)內(nèi)，倚山跨溪，秉承別具一格的新亞洲建筑形式，渾然呈現(xiàn)毓水相依的藝墅畫(huà)境排屋、別墅300—4008000—10000一次性付清9.7折聯(lián)排可售安吉人群及杭州、蕭山、上海投資客；以公務(wù)員、大學(xué)教授、重商者為主開(kāi)盤時(shí)間樓盤名稱所在位置特色物業(yè)類型主力戶型㎡均價(jià)（元/㎡）優(yōu)惠成交情況購(gòu)買人群2010年上旬興龍商業(yè)街城西北工業(yè)新城塘浦大道一期總建筑面積4萬(wàn)方。位于城西開(kāi)發(fā)區(qū)，未來(lái)汽車站對(duì)面，城西唯一立體商接、開(kāi)發(fā)區(qū)唯一樓盤商鋪、精裝酒店式公寓酒店式公寓50-80酒店式公寓5200商鋪10000一次性付清9.7折7成以安吉人群為主，部分周邊做生意的人群2010年下旬鳳祥名城·大公館孝豐汽車站對(duì)面總占地面積約1萬(wàn)方。位于孝豐鎮(zhèn)中心，遞鋪鎮(zhèn)以西，到市中心驅(qū)車15分鐘，孝豐稀缺高層，周邊孝豐中學(xué)及孝子公園高層100-1406700一次性付清9.7折約6成以安吉人群為主2.3．第三區(qū)塊3.安吉、孝豐房地產(chǎn)市場(chǎng)主體狀況分析安吉遞鋪、孝豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)量較多，密集程度較高，相互之間競(jìng)爭(zhēng)激烈。安吉、孝豐擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)十家，大多集中在縣城周邊，在獲得土地后，便開(kāi)始大規(guī)模的投入商品房的建設(shè)，由于各開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤相似，開(kāi)發(fā)商若要出售更多的房源，則需要擁有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力（地段、物業(yè)、價(jià)格等），因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)一觸即發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期投入較多，時(shí)間較長(zhǎng)，后期收益不確定性強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)較大，資金周轉(zhuǎn)不當(dāng)，容易出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性，開(kāi)發(fā)商前期投入較大，若區(qū)塊較差、資金實(shí)力不雄厚，后期很難保證收益，尤其在今年政策、宏觀面不景氣的情況下，收益的不確定性很大，容易產(chǎn)生資金周轉(zhuǎn)不靈，在資產(chǎn)無(wú)法及時(shí)變現(xiàn)的情況下，在建房屋容易引發(fā)爛尾工程，而建成房屋則容易出現(xiàn)“閑置”狀態(tài)。4.安吉、孝豐房地產(chǎn)市場(chǎng)目標(biāo)客戶群體分析1).本地購(gòu)房者情況分析:安吉、孝豐共有人口45萬(wàn)余人，近36萬(wàn)為農(nóng)村人口，年人均可支配收入在12000元，9萬(wàn)余城鎮(zhèn)居民的年人均可支配收入在16000元。若以孝豐鎮(zhèn)6000元/平方米，建筑面積100平方米住宅，消費(fèi)者按分期付款方式（首付三成）購(gòu)房為例，一個(gè)普通的城鎮(zhèn)居民需要24年時(shí)間左右才能還清所需住宅費(fèi)用（每年按13000元標(biāo)準(zhǔn)還款）?？梢?jiàn)即便對(duì)于收入情況較高的城鎮(zhèn)居民而言，房屋價(jià)格仍難以承受。更何況農(nóng)村人口占安吉縣總?cè)丝诒壤?0％，可支配收入12000元的農(nóng)村居民。雖然恩格爾系數(shù)上反應(yīng)安吉具體已經(jīng)進(jìn)入富裕行列，但若要依靠本地的剛需居民的購(gòu)買力還存在著相當(dāng)程度的困難。2).外地購(gòu)房者情況分析:在打造生態(tài)旅游強(qiáng)縣的旗幟下，會(huì)吸引部分外地客源尤其是周邊杭州、湖州地區(qū)前來(lái)購(gòu)房定居。因?yàn)橄啾榷赃@里擁有較低的房屋價(jià)格和較好的生態(tài)環(huán)境，具備一定的競(jìng)爭(zhēng)力。不過(guò)由于地方小，人氣不旺，周邊配套設(shè)施不夠齊全，客源有限，尚不能形成規(guī)模，更不能為房地產(chǎn)商打開(kāi)局面。3).熱錢游資投資分析:部分以投資為主的客戶，大量囤積房屋，并在適當(dāng)時(shí)候出售，以獲得收益。但在今年政策情況及宏觀調(diào)控下，房?jī)r(jià)快速上漲趨勢(shì)已經(jīng)得到抑止，投資者除了花費(fèi)更多成本外，已很難在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收益，因此也逐漸退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。也使得原先進(jìn)退自如的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商失去了接力棒的對(duì)象，從而面臨更大風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。5.安吉、孝豐房地產(chǎn)市場(chǎng)其他因素分析1).政策分析：2011年，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)面臨有史以來(lái)最大的一股“寒潮”：存款準(zhǔn)備金率“步步高升”、房貸緊縮、房產(chǎn)稅“敲山震虎”、“限購(gòu)令”步步緊逼……在“史上最嚴(yán)調(diào)控”打壓下，樓市仿佛電影《后天》中遭遇暴雪的倫敦，迅速降溫。令人扼腕的是，頻出的政策在為房地產(chǎn)業(yè)“降溫”的同時(shí)，也“誤傷”了大批剛需及改善性住房需求迫切的普通百姓。相比于國(guó)內(nèi)一線城市在面對(duì)樓市調(diào)控時(shí)的反復(fù)試探、摸底，位居三四線的安吉似乎更快受到調(diào)控政策的影響，就在去年年底，安吉旺盛的剛需還捧出了“日光盤”的逆市旺銷現(xiàn)象，短短數(shù)月后，如今整個(gè)縣城的樓市已經(jīng)是風(fēng)聲鶴唳。買，還是不買？降，還是不降？安吉的樓市，在未來(lái)幾年內(nèi)，會(huì)慢慢走進(jìn)了一個(gè)拉鋸戰(zhàn)的戰(zhàn)圈。2).交通情況分析：從縣與周邊城市來(lái)看，交通尚不夠便利，目前從杭州到安吉還需路經(jīng)省道，交通不夠便捷。而路經(jīng)安吉的杭長(zhǎng)（杭州－長(zhǎng)興）高速公里已在建設(shè)之中，預(yù)計(jì)到2012年完工，到時(shí)候交通狀況將會(huì)有所改善，將會(huì)吸引更多人流來(lái)安吉、孝豐旅游、工作、生活。從安吉縣內(nèi)交通來(lái)看，縣城核心區(qū)塊基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展較快，勝利路、天荒坪路等主桿線路已經(jīng)初步構(gòu)成縣城框架，并不斷向外部擴(kuò)散如迎賓路，遞鋪路等，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，發(fā)展前景樂(lè)觀從安吉縣到孝豐鎮(zhèn)來(lái)看，交通暢通、便利，十多分鐘車程便能到達(dá)，不過(guò)在安吉縣內(nèi)尚未形成人氣和規(guī)模的時(shí)候，要在孝豐鎮(zhèn)有更大的發(fā)展會(huì)比較困難。3).人氣狀況分析：孝豐鎮(zhèn)人口5.3萬(wàn)，其中城鎮(zhèn)人口2.58萬(wàn)。城鎮(zhèn)化比例達(dá)48.7％，高于安吉縣城鎮(zhèn)化比例。但由于居住分散，商業(yè)不發(fā)達(dá)，鎮(zhèn)政府旁主要街區(qū)人氣不旺，還需要一定時(shí)間集聚。6.孝豐龍王溪高爾夫樓盤6.1.項(xiàng)目介紹高爾夫樓盤我們項(xiàng)目位于浙江湖州安吉境內(nèi)龍袍塢區(qū)塊，國(guó)家5A級(jí)風(fēng)景區(qū)，距離安吉縣城遞鋪約11公里，孝豐3公里之內(nèi)。距離杭州市中心65公里，開(kāi)車僅需1個(gè)半小時(shí)就能直達(dá)。右接11省道可達(dá)申蘇浙皖高速公路、杭寧高速，左擁龍王溪，花草繁茂，鳴禽近人，地貌緩坡起伏，得天然山水之勢(shì)，為不可多得的生態(tài)休閑勝地。龍袍塢區(qū)塊金鐘山一帶，龍王溪環(huán)繞，山體天然屏障，地勢(shì)落差170米左右，生態(tài)環(huán)境良好。安吉龍王溪鄉(xiāng)村俱樂(lè)部，世界頂級(jí)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)美國(guó)JMP簽名球場(chǎng)，置身其中，既能享受高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施的物質(zhì)文明，又可隨心領(lǐng)悟生命與自然的脈動(dòng)，酣暢挑戰(zhàn)，比肩世界。坐落在安吉龍袍塢的龍王溪鄉(xiāng)村俱樂(lè)部項(xiàng)目占地面積2400多畝，其中三分之二為27