土地一級開發(fā)中的城市規(guī)劃城市規(guī)劃概論城市總體規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃修建性詳細規(guī)劃與城市設計我國城市規(guī)劃體系開展展望1§1城市規(guī)劃概論城市規(guī)劃的根底理論現(xiàn)代城市規(guī)劃理論概要城市規(guī)劃歷史悠遠城市規(guī)劃對象研究與城市規(guī)劃技術(shù)研究城市規(guī)劃在現(xiàn)代社會中的作用現(xiàn)代城市規(guī)劃理論開展簡述工業(yè)革命、城市化、城市問題近現(xiàn)代城市規(guī)劃的起源近代城市規(guī)劃的諸學派2§1城市規(guī)劃概論城市規(guī)劃的主要內(nèi)容社會經(jīng)濟開展目標與城市規(guī)劃物質(zhì)空間與非物質(zhì)空間規(guī)劃城市綜合規(guī)劃我國現(xiàn)行城市規(guī)劃體系城市規(guī)劃的空間層次國土及區(qū)域規(guī)劃城市總體規(guī)劃詳細規(guī)劃建筑場地規(guī)劃各個規(guī)劃層次之間的關(guān)系與反響3§1城市規(guī)劃概論現(xiàn)行城市規(guī)劃體系與土地一級開發(fā)的關(guān)系城市規(guī)劃的主要組成局部土地利用規(guī)劃道路交通規(guī)劃公園綠地及開敞空間規(guī)劃城市根底設施規(guī)法定城市規(guī)劃實現(xiàn)城市規(guī)劃的工具建設+控制法定城市規(guī)劃的兩種主要類型法定城市規(guī)劃的地位4§1城市規(guī)劃概論城市規(guī)劃的法律依據(jù)城市規(guī)劃法律法規(guī)建設歷程1984年之前的諸項規(guī)定1984年?城市規(guī)劃條例?1989年?城市規(guī)劃法?及其相關(guān)、配套法律法規(guī)1989年?城市規(guī)劃法?城市規(guī)劃相關(guān)法律法規(guī)?城市規(guī)劃法?配套法規(guī)文件城市規(guī)劃技術(shù)標準、技術(shù)標準城市規(guī)劃相關(guān)法律法規(guī)行政管理法制監(jiān)督法律地方城市規(guī)劃條例及規(guī)章、技術(shù)標準5§1城市規(guī)劃概論我國的城市規(guī)劃體系現(xiàn)行城市規(guī)劃體系的依據(jù)有關(guān)城市規(guī)劃編制審批的法律法規(guī)有關(guān)專項規(guī)劃的法律法規(guī)有關(guān)城市規(guī)劃實施的法律法規(guī)有關(guān)城市規(guī)劃編制資質(zhì)的法律法規(guī)現(xiàn)行城市規(guī)劃體系的組成城市總體規(guī)劃〔含城市規(guī)劃綱要；市〔縣〕域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃〕分區(qū)規(guī)劃〔限于大、中城市〕詳細規(guī)劃〔含控制性詳細規(guī)劃及修建性詳細規(guī)劃〕6§1城市規(guī)劃概論現(xiàn)行城市規(guī)劃體系的外部環(huán)境國民經(jīng)濟社會開展五年方案及中長期展望省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃土地利用總體規(guī)劃7§1城市規(guī)劃概論城市規(guī)劃的編制與審批城市規(guī)劃編制程序城市規(guī)劃調(diào)查及根底資料收集城市開展目標確實立城市規(guī)劃方案的編制與確定多方案比較公眾參與城市規(guī)劃方案的實施城市規(guī)劃方案的評價與反響8§1城市規(guī)劃概論城市規(guī)劃的編制與確定城市規(guī)劃的編制主體政府部門市民團體及個人城市規(guī)劃專業(yè)人員城市規(guī)劃確定的主體及方式社會意志與游戲規(guī)那么的形成過程決定城市規(guī)劃的主體——利益團體代表決定城市規(guī)劃過程中各級政府〔議會〕的權(quán)限決定城市規(guī)劃的形式與效力9§1城市規(guī)劃概論城市規(guī)劃的公眾參與公眾參與的原因為市民效勞的城市城市規(guī)劃具有強制力權(quán)利與義務的平衡公眾參與的方式議會〔人民代表大會〕輿論調(diào)查過程公示、說明、座談、聽證結(jié)果公示、宣傳10§1城市規(guī)劃概論規(guī)劃師的角色城市規(guī)劃專家集團規(guī)劃師的類型作為中立公仆〔neutralpublicservant〕的規(guī)劃師作為促成社區(qū)共同意識者〔builderofcommunityconsensus〕的規(guī)劃師作為企業(yè)家〔entrepreneur〕的規(guī)劃師作為代言人〔advocate〕的規(guī)劃師作為激進改革代理人〔agentofradicalchange〕的規(guī)劃師11§2城市總體規(guī)劃歷次北京市總體規(guī)劃編制概要建國初期的城市總體規(guī)劃編制工作關(guān)于中央政府行政中心選址的分歧1954年總體規(guī)劃1958年總體規(guī)劃總體規(guī)劃的重大調(diào)整與缺失1958年總體規(guī)劃的重大修改“文革〞期間總體規(guī)劃暫停執(zhí)行總體規(guī)劃的重新編制12§2城市總體規(guī)劃改革開放后的總體規(guī)劃1983年總體規(guī)劃1993年總體規(guī)劃北京城市空間開展戰(zhàn)略〔2003年〕區(qū)域協(xié)調(diào)開展戰(zhàn)略市域空間開展戰(zhàn)略市區(qū)空間開展戰(zhàn)略舊城空間開展戰(zhàn)略根本結(jié)論：舊城有機疏散、市域戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移、村鎮(zhèn)重新整合、區(qū)域協(xié)調(diào)開展13§2城市總體規(guī)劃北京市城市總體規(guī)劃〔2004-2021年〕城市性質(zhì)、開展目標與策略國家首都、國際城市、文化名城、宜居城市城市規(guī)模人口=1800萬建設用地=1650平方公里〔人均105〕城市空間布局與城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)開展城市空間格局：兩軸、兩帶、多中心四個次區(qū)域：中心城、東部、西部、山區(qū)新城開展〔11個新城〕14§2城市總體規(guī)劃北京市城市總體規(guī)劃〔2004-2021年〕中心城調(diào)整優(yōu)化人口：850萬用地規(guī)模：778平方公里〔人均92〕專項規(guī)劃歷史文化名城保護規(guī)劃產(chǎn)業(yè)開展與布局引導規(guī)劃社會事業(yè)開展及公共效勞設施生態(tài)環(huán)境建設與保護規(guī)劃資源節(jié)約、保護與利用規(guī)劃市政根底設施規(guī)劃綜合交通體系規(guī)劃城市綜合防災減災規(guī)劃15§2城市總體規(guī)劃近期開展與建設規(guī)劃實施城市總體規(guī)劃與土地一級開發(fā)規(guī)劃土地一級開發(fā)必須符合城市總體規(guī)劃土地一級開發(fā)是實現(xiàn)城市總體規(guī)劃的重要途徑16§3

控制性詳細規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃產(chǎn)生的背景及其地位和作用控制性詳細規(guī)劃產(chǎn)生的背景1991年?城市規(guī)劃編制方法?與控制性詳細規(guī)劃市場經(jīng)濟體制確實立與利益多元化土地使用制度的改革建設方式與投資渠道的變化對規(guī)劃管理及規(guī)劃設計工作提出新的要求控制性詳細規(guī)劃的作用與地位通過抽象的表達方式落實城市總體規(guī)劃的意圖提供管理依據(jù)，引導開發(fā)建設表達城市設計設想17§3

控制性詳細規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃中的問題仍作為側(cè)重工程技術(shù)的規(guī)劃手段被作為城市規(guī)劃中的一個層次缺少法律依據(jù)缺少編制義務的相關(guān)規(guī)定控制性詳細規(guī)劃中的技術(shù)問題18§3

控制性詳細規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃的主要內(nèi)容土地利用性質(zhì)及強度等控制要求地塊劃分控制指標體系用地種類劃分與用地兼容性控制道路交通設施工程管線管理規(guī)定19§3

控制性詳細規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃的編制與審批控制性詳細規(guī)劃的編制程序根底資料的收集地塊劃分及用地分類給局規(guī)劃設計構(gòu)思確定控制內(nèi)容編制規(guī)劃成果控制性詳細規(guī)劃的成果規(guī)劃文本〔包括土地使用與建設管理細那么〕規(guī)劃圖紙控制性詳細規(guī)劃的審批控制性詳細規(guī)劃與土地一級開發(fā)20§4

修建性詳細規(guī)劃與城市設計修建性詳細規(guī)劃職能與地位的演變修建性詳細規(guī)劃的淵源修建性詳細規(guī)劃的任務修建性詳細規(guī)劃的特點修建性詳細規(guī)劃的編制與審批修建性詳細規(guī)劃的內(nèi)容修建性詳細規(guī)劃的編制程序修建性詳細規(guī)劃的成果21§4

修建性詳細規(guī)劃與城市設計修建性詳細規(guī)劃的審批修建性詳細規(guī)劃與城市設計修建性詳細規(guī)劃與土地一級開發(fā)22§5

我國城市規(guī)劃體開展展望現(xiàn)行城市規(guī)劃體系的問題城市規(guī)劃的大環(huán)境經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)型——〉政府職能的轉(zhuǎn)變、投資主體多元化、經(jīng)濟開展的負 面影響快速城市化時期——〉城市化進程被壓縮、城市建設用地快速快長社會多元化、民主化、以及對私有財產(chǎn)的成認現(xiàn)行城市規(guī)劃體系的問題“總規(guī)不總、控規(guī)不控〞城市總體規(guī)劃層面的問題詳細規(guī)劃層面的問題23§5

我國城市規(guī)劃體開展展望對我國城市規(guī)劃體系的展望建立以土地利用規(guī)劃為核心的二元結(jié)構(gòu)構(gòu)建二元結(jié)構(gòu)的目的西方工業(yè)化國家的經(jīng)驗對我國城市規(guī)劃體系的展望與建議實現(xiàn)城市規(guī)劃的現(xiàn)代化應對建設主體多元化的城市規(guī)劃表達公共干預的城市規(guī)劃科學、合理、公平、民主的城市規(guī)劃24?城市規(guī)劃法?配套法規(guī)一覽表法規(guī)名稱頒布年月日⑴城市規(guī)劃編制辦法1991.9.3(2005.12.31重頒)⑵城鎮(zhèn)體系規(guī)劃編制審批辦法1994.8.15⑶城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法1992.12.4⑷建設項目選執(zhí)規(guī)劃管理辦法1991.8.23⑸村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例1993.6.29⑹城建監(jiān)察規(guī)定1992.6.3(1996.9.22重頒)⑺城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定1997.10.27⑻停車場建設和管理暫行規(guī)定1988.10.3⑼城市規(guī)劃設計單位資格管理辦法1992.7.27⑽城市規(guī)劃設計單位資格管理補充規(guī)定1993.2.1725城市規(guī)劃技術(shù)標準、技術(shù)標準一覽表技術(shù)標準、技術(shù)規(guī)范名稱頒布年月日⑴城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準(GBJ137-90)1990.7.2⑵城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范(GB50180-93)1993.7.16⑶城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范(GB50220-95)1995.1.14⑷城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范(GB50289-98)1998.12.7⑸城市防洪工程設計規(guī)范(CJJ50-92)⑹建筑設計防火規(guī)范(GBJ16-81997年版)⑺城市給水工程規(guī)劃規(guī)范(GB50282-98)199.8.20⑻城市電力規(guī)劃規(guī)范(GB50293-1999)1999.6.10⑼建筑抗震設計規(guī)范(GBJ11-89)⑽構(gòu)筑物抗震設計規(guī)范(GB50191-93)26城市規(guī)劃相關(guān)法律法規(guī)一覽表法律、法規(guī)名稱頒布年月日⑴中華人民共和國土地管理法1998.8.29修訂⑵中華人民共和國環(huán)境保護法1989.12.26⑶中華人民共和國文物保護法1982.11.19⑷中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法1994.7.5⑸中華人民共和國水法1988.1.21⑹中華人民共和國軍事設施保護法1990.2.23⑺中華人民共和國人民防空法1996.10.29⑻中華人民共和國廣告法1994.10.27⑼中華人民共和國保守國家秘密法1988.9.5⑽城市綠化條例1992.6.22⑾風景名勝區(qū)管理暫行條例1985.6.7⑿中華人民共和國建筑法1997.11.1⒀中華人民共和國森林法1998.4.29修訂⒁城市道路管理條例1996.6.4⒂中華人民共和國公路法199.10.31修訂頒布⒃基本農(nóng)田保護條例1998.12.2727行政管理法制監(jiān)督法律一覽表法律名稱頒布年月日⑴中華人民共和國行政許可法2003.8.27⑵中華人民共和國行政復議法1999.4.29⑶中華人民共和國行政訴訟法1989.4.4⑷中華人民共和國行政處罰法1996.3.17(5)中華人民共和國國家賠償法1994.5.1228控制性詳細規(guī)劃的內(nèi)容〔新?城市規(guī)劃編制方法?〕〔一〕確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界線，確定各類用地內(nèi)適建，不適建或者有條件地允許建設的建筑類型?！捕炒_定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；確定公共設施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求?！踩程岢龈鞯貕K的建筑體量、體型、色彩等城市設計指導原那么；〔四〕根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場站用地范圍和站點位置、步行交通以及其它交通設施。規(guī)定各級道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點坐標和標高。〔五〕根據(jù)規(guī)劃建設容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設施的用地界線，進行管線綜合。確定地下空間開發(fā)利用具體要求。〔六〕制定相應的土地使用與建筑管理規(guī)定。29控制性詳細規(guī)劃控制指標一覽表指標名稱內(nèi)容說明規(guī)定性指標用地性質(zhì)規(guī)劃用地的使用功能，可根據(jù)用地分類標準進行標注用地面積規(guī)劃地塊劃定的面積建筑密度通常以上限控制建筑控制高度由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點的垂直距離建筑紅線后退距離通常以下限控制容積率根據(jù)需要制定上限和下限綠地率通常以下限控制。不包括屋頂、曬臺的人工綠地交通出入口方位含機動車出人口方位、禁止機動車開口地段、主要人流出人口方位等停車泊位及其他需要配置的公共設施通常按下限控制。其他設施的配置包括：居住區(qū)服務設施（中小學、幼托、居住區(qū)級公建），環(huán)衛(wèi)設施（垃圾轉(zhuǎn)運站、公共廁所），電力設施（變電站、配電所），電信設施（電話局、郵政局），燃氣設施（煤氣調(diào)氣站）指導性指標人口容量通常以上限控制建筑形式、體量、色彩、風格要求廣場控制線、綠地控制線、裙房建筑控制線、主體建筑控制線、建筑架空控制線、建筑高度控制范圍、建筑顏色等具體指標其他環(huán)境要求30控制性詳細規(guī)劃根底資料一覽表〔l〕總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃對本規(guī)劃地段的規(guī)劃要求，相鄰地段已批準的規(guī)劃資料；〔2〕土地利用現(xiàn)狀，用地分類應分至小類；〔3〕人口分布現(xiàn)狀；〔4〕建筑物現(xiàn)狀〔房屋用途、產(chǎn)權(quán)、建筑面積、層數(shù)、建筑質(zhì)量、保存建筑等〕；〔5〕公共設施規(guī)模及分布；〔6〕工程設施及管網(wǎng)現(xiàn)狀；〔7〕土地經(jīng)濟分析資料〔地價等級類型、土地級差效益、有償使用狀況、地價變化、開發(fā)方式等〕；〔8〕所在城市及地區(qū)歷史文化傳統(tǒng)、建筑特色等資料。31控制性詳細規(guī)劃用地分類方案32控制性詳細規(guī)劃文本內(nèi)容①總那么：制定規(guī)劃的目的、依據(jù)及原那么，主管部門和管理權(quán)限；②各地塊劃分及規(guī)劃控制的原那么和要求；③各地塊使用性質(zhì)劃分和適應要求〔適建、不適建、有條件適建的建筑類型〕；④各地塊控制指標一覽表；⑤建筑物后退紅線距離的規(guī)定；⑥相鄰地段的建筑規(guī)定；⑦市政公用設施、交通設施的配置和管理要求；⑧獎勵和懲罰。33控制性詳細規(guī)劃圖紙一覽表圖紙名稱表現(xiàn)內(nèi)容圖紙比例⒈用地現(xiàn)狀圖土地利用現(xiàn)狀，建筑物現(xiàn)狀、人口分布現(xiàn)狀、市政公用設施現(xiàn)狀1/1,000～1/2,000

⒉用地規(guī)劃圖規(guī)劃各類用地的界線，規(guī)劃用地的分類和性質(zhì)、道路網(wǎng)布局，公共設施位置1/1,000～1/2,000

⒊地塊指標控制圖地塊編號、地塊面積、用地性質(zhì)、主要出入口方位、建筑密度、容積率及地塊內(nèi)有特殊需要的控制指標（以表格表示）1/1,000～1/2,000⒋道路交通及豎向規(guī)劃圖道路走向、線型、橫斷面、各支路交叉口坐標、標高、停車場和其他交通設施位置及用地界線，各地塊室外地坪規(guī)劃標高1/1,000～1/2,000⒌工程管網(wǎng)規(guī)劃圖各類工程管網(wǎng)平面位置、管徑、控制點坐標和標高1/1,000～1/2,000⒍地塊劃分圖標明地塊劃分具體界線和地塊編號（與文本中控制指標相對應）1/1,000～1/2,00034修建性詳細規(guī)劃的內(nèi)容〔新?城市規(guī)劃編制方法?〕〔一〕建設條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟論證。〔二〕建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設計，布置總平面圖。〔三〕對住宅、醫(yī)院、學校和托幼等建筑進行日照分析?！菜摹掣鶕?jù)交通影響分析，提出交通組織方案和設計。〔五〕市政工程管線規(guī)劃設計和管線綜合。〔六〕豎向規(guī)劃設計。〔七〕估算工程量、拆遷量和總造價，分析投資效益。35修建性詳細規(guī)劃成果一覽表規(guī)劃說明書規(guī)劃圖紙圖紙比例現(xiàn)狀條件分析規(guī)劃地段位置圖規(guī)劃地段現(xiàn)狀圖（地形地貌、道路、綠化、工程管線及各類用地和建筑的范圍、性質(zhì)、層數(shù)、質(zhì)量等）1/500~1/2,000規(guī)劃原則和總體構(gòu)思規(guī)劃總平面圖（地形地貌、規(guī)劃道路、綠化布置、及各類用地的范圍和建筑的輪廓線、用途、層數(shù)等）同上用地布局空間組織和景觀特色要求綠化景觀規(guī)劃圖(植物配置、景點名稱)同上道路和綠地系統(tǒng)規(guī)劃道路交通規(guī)劃圖（道路控制點坐標，道路斷面，交通設施）同上各項專業(yè)工程規(guī)劃及管網(wǎng)綜合市政設施規(guī)劃圖（市政設施的走向、容量、位置，相關(guān)設施和用地）同上豎向規(guī)劃豎向規(guī)劃圖同上主要技術(shù)經(jīng)濟指標（總用地面積，總建筑面積，住宅建筑總面積，平均層數(shù)，容積率，建筑密度，住宅建筑容積率，建筑密度，綠地率等）工程量及投資估算透視圖、鳥瞰圖或模型、動畫等36廣告與房地產(chǎn)籌劃專題全部資料精心整改廣告與房地產(chǎn)籌劃按類型整合更加完善的籌劃方案與營銷案例37價值3800元一套價值500元一套3839房地產(chǎn)專題40房地產(chǎn)籌劃大全41寫好策略簡報黑弧廣告2003/07/2742它真是個好東西讓創(chuàng)作人員每拿到策略單就知道怎么做創(chuàng)作；有把握做出有創(chuàng)意的廣告；知道創(chuàng)作的源頭、方向、味道核心訴求；43先澄清幾個概念營銷籌劃：產(chǎn)品的市場定位、產(chǎn)品設計及行銷整合。廣告籌劃：圍圍繞營銷任務的傳播整合。廣告創(chuàng)作：一個具體的廣告創(chuàng)作。本策略的意義在于指引創(chuàng)作，而非指引籌劃。44策略單的覆蓋面所有廣告涉及的內(nèi)容1.企業(yè)品牌核心2.工程品牌核心4.一次活動、一那么促銷廣告3.階段性廣告運作5.幾乎所有的廣告內(nèi)容45撰寫三忌1.模糊其辭2.

泛泛而談3.

不著邊際461、品牌廣告背后的人是誰，它所散發(fā)出來的風格。目的：每一次廣告的作業(yè)都不可空穴來風。創(chuàng)作的風格不要與企業(yè)背道而馳。前期的好東西不可漠視，也不可隨意丟棄。既要符合又要超越。47它的過去留下了什么。企業(yè)/工程品牌印跡是什么；一件事，一個觀點，一中價值觀；對這次作業(yè)有什么影響〔正面的/負面的、繼承的/忽略的、主要的/次要的〕；內(nèi)容解釋：關(guān)鍵人物〔決策人、影響人〕的廣告觀念與風格，〔不〕喜歡什么樣的廣告，有何忌諱，是否可引導；48舉例說明：國際公館：一個歷史悠久、具有深厚的國際人文視野和底蘊的企業(yè)。浙江東海：在杭州具有一定創(chuàng)新元素，逐步形成一種風格，具有強烈變革意識。蔚藍三期：高品質(zhì)、充滿著人文的關(guān)心、親切大度。星光名珠：赤裸裸的潮洲富貴氣。492、廣告任務這個廣告的目的，必須具有針對性目的：這旨策略的原點與初衷；也是檢驗作業(yè)成果是否可行的核心尺度。三思而后行，一著不慎，全盤那么毀。50我們的廣告是要解決什么問題，也就是溝通的任務。引起消費者在購置決策時在哪方面必須考慮。它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻義上的詞語，那是廣告籌劃的任務。內(nèi)容解釋：考慮它的階段性、媒體特征。51舉例說明：國際公館：讓市場看到，國際公館不是一個豪氣沖天的豪宅，而是具有公館居住品質(zhì)及文化的房子。浙江東海：讓同行、公眾和消費者發(fā)現(xiàn)，它不是一個隨波逐流，而是具有領(lǐng)的觀念、意識和行動的發(fā)燕尾服。蔚藍三期〔留住〕：引發(fā)人們是否安心并定居深圳進行思考。公館前期：讓消費者看到公館的價值，非豪宅所能比較。普瑞酒店：讓高級商務人員改變傳統(tǒng)的市內(nèi)酒店商務觀念523、目標受眾群包括生理和心理狀況目的：把他們的特質(zhì)，以及現(xiàn)在的狀態(tài)。廣告是否符合他們的需要、欲求及審美。注意階段性與傳播渠道。注意人性洞察，讓他們活生生生在你面前。53他們的階層、教育背景與審美情趣他們?nèi)绾蜗M廣告，他們渴求什么東西內(nèi)容解釋：它們的語言、行為及風格必須緊緊抓住消費者的酋長不要把它理解為消費者認知到?jīng)Q策的購置過程54舉例說明：蔚藍三期〔留住〕：一群高素質(zhì)高學歷、高階層、年輕公司核心層。通過這個城市證明了自己的能力，也為它奉獻自己的青春、激情與智慧。但這個城市的浮華與淺薄始終讓他們無法安定下來。他們在考慮是不是要長久地在這個城市呆下去。55舉例說明：波托菲諾〔三期〕：一群自認為很有風格的有錢人。例如：學識/財富/地位/見識/穿著得體/舉止優(yōu)雅/言行得當/藝術(shù)欣賞等等。但又對什么是真正的風格信心缺乏，需要用最好的東西來證明自己，如名車/美女/名酒/名畫。渴望把自己塑造成風格的標桿。就像每年奧期卡明星，成為眾人的念效。564、競爭環(huán)境誰？他們在訴求什么？重要的時機或門檻在哪里？尋找兩至三個關(guān)鍵競爭者不描述競爭者，直接點出競爭者的核心57舉例說明：國際公館〔競爭環(huán)境〕