第二章資產(chǎn)評估的基本方法第一節(jié)成本法（Thecostmethod）第二節(jié)收益法第三節(jié)市場比較法第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的選擇資產(chǎn)評估方法——是在工程技術(shù)、統(tǒng)計、會計等學科中的技術(shù)方法的基礎上，結(jié)合自身特點形成的一整套方法體系，是實現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價值的技術(shù)手段。按分析原理和技術(shù)路線不同，資產(chǎn)評估方法可以歸納為三種基本類型：成本法、收益法、市場法。資產(chǎn)價值形成資產(chǎn)價值形成1.賣方市場時期的價值觀：生產(chǎn)費用價值論——供給（生產(chǎn)）決定價值生產(chǎn)費用價值論是成本法的理論基礎2.買方市場時期的價值觀：效用價值觀需求決定價值，商品的價值來自消費者對商品的主觀評價。效用價值論是收益法的理論基礎。

3.供求決定價值論：均衡價值觀

需求價格：消費者愿意支付的最高價均衡價格供給價格：生產(chǎn)者愿意接受的最低價在均衡價格中，生產(chǎn)費用和效用是影響價格的兩個均等因素，說明資產(chǎn)評估中，既需靠考慮資產(chǎn)的購建成本，又需考慮資產(chǎn)的效用。供求決定價值論是市場法的理論基礎。

對資產(chǎn)價值的理解

1.資產(chǎn)的價值不是一個靜態(tài)的、性質(zhì)不變的概念。2.價值與價格、成本價格——為取得一項資產(chǎn)所花費的實際貨幣量成本——為創(chuàng)建一項資產(chǎn)所必需的生產(chǎn)要素的貨幣價值價格成本不一定與價值相等第一節(jié)成本法（Thecostmethod）

（三）注意問題1、歷史資料的真實性2、形成資產(chǎn)價值的成本耗費是必要的一、成本法的基本原理（一）成本法的理論基礎生產(chǎn)費用價值論 資產(chǎn)的價值取決于購建時的成本耗費（二）成本法的評估思路評估值=重置成本-各項損耗實體性功能性經(jīng)濟性成本法(基本思路是重建或重置被評估資產(chǎn))

成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。在條件允許的情況下，任何潛在的投資者在決定投資某項資產(chǎn)時，所愿意支付的價格不會超過購建該項資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。如果投資對象并非全新，投資者所愿支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎上扣除各種貶損因素。二、成本法的基本計算公式及其各項指標的計算

基本公式：①評估值＝重置成本－實體性損耗－功能性損耗－經(jīng)濟性損耗＝重置成本×成新率－功能性損耗－經(jīng)濟性損耗②評估值＝重置成本×綜合成新率

復原重置成本更新重置成本資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。具體來說，重置成本又分為復原重置成本和更新重置成本兩種。是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、設計、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。

是指采用新型材料，新的建筑或制造標準，新型設計、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費用。復原重置成本和更新重置成本△相同點：均采用現(xiàn)行價格計算?！鞑煌c：采用的材料、標準、設計等方面存在差異。但是并未改變基本功能?！饔袟l件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比復原重置成本便宜；（2）用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進兩者差異主要體現(xiàn)在：超額投資成本與超額運營成本重置核算算法價格指數(shù)數(shù)法規(guī)模經(jīng)濟濟效益指指數(shù)法重置成本本的估算算方法具體方法法圍繞著著被評估估資產(chǎn)的的重置成本本、實體性貶貶值、功能性貶貶值和經(jīng)濟性貶貶值四大因素素采用不不同的方方式測算算形成的的。1、重置置核算法法按資產(chǎn)的的成本構(gòu)構(gòu)成，以以現(xiàn)行市價價為標準重置成本本＝直接成本本+間接成成本直接成本本一般包包括：購買支出出、運輸輸費、安安裝調(diào)試試費等。。間接成本本主要指指企業(yè)管管理費、、培訓費費等。該方法可可用于計計算復原原重置成成本，也可用于于計算更更新重置置成本。。注：采用用重置核算算法的前前提是能能夠獲得得處于全全新狀態(tài)態(tài)的被評評估資產(chǎn)產(chǎn)的現(xiàn)行行市價。。2、功能能系數(shù)法法如果無法法獲得處處于全新狀態(tài)態(tài)的被估資資產(chǎn)的現(xiàn)現(xiàn)行市價價，就只只能尋找找與被估估資產(chǎn)相類似的處于全新狀態(tài)態(tài)的資產(chǎn)的的現(xiàn)行市市價作為為參照，，通過調(diào)調(diào)整功能差異異，獲得被被估資產(chǎn)產(chǎn)的重置置成本。。（1）功功能價值值法若功能與與成本呈呈線性關(guān)關(guān)系，計計算公式式：（2）規(guī)規(guī)模經(jīng)濟濟效益指指數(shù)法（（雖然功功能與成成本成正正相關(guān)的的關(guān)系，，但不是是同比例例增加，，隨著功功能的增增大，成成本的上上升幅度度會趨緩緩，表現(xiàn)現(xiàn)出規(guī)模模經(jīng)濟效效應）若功能與與成本呈呈指數(shù)關(guān)關(guān)系，計計算公式式：該方法計計算的一一般是更更新重置置成本(參照物物一般為為新技術(shù)術(shù)條件下下生產(chǎn)的的資產(chǎn))規(guī)模經(jīng)濟濟效益指指數(shù)法例：被評估資資產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)能力為為600000件/年年，參照照物重置置成本為為5000元，，生產(chǎn)能能力為300000件件/年，，設x值值0.7，求被被評估資資產(chǎn)的重重置成本本。5000×（600000÷÷300000）=8122（元元）0.73、物價價指數(shù)法法如果與被被估資產(chǎn)產(chǎn)相類似似的參照照物的現(xiàn)現(xiàn)行市價價也無法法獲得，，就只能能采用物物價指數(shù)數(shù)法。（1）定定基物價價指數(shù)（2）環(huán)環(huán)比物價價指數(shù)注意問題題物價指數(shù)數(shù)法計算算的是復復原重置置成本（（僅考慮慮了價格格變動的的影響，，忽略了了技術(shù)進進步對資資產(chǎn)價值值的影響響）例題：1.某項項資產(chǎn)構(gòu)構(gòu)建于1990年，賬賬面原值值為10萬元，，2000年進進行評估估，已知知1990年至至2000年該該類資產(chǎn)產(chǎn)定基物物價指數(shù)數(shù)分別為為100%和160%。求該該項資產(chǎn)產(chǎn)的重置置成本。。2.某項項資產(chǎn)構(gòu)構(gòu)建于1990年，賬賬面原值值為20萬元，，2000年進進行評估估，已知知1990年至至2000年該該項資產(chǎn)產(chǎn)價格每每年上漲漲10%，求該該項資產(chǎn)產(chǎn)的重置置成本。。4、統(tǒng)計計分析法法（點面面推算法法）當被估資資產(chǎn)單價價較低，，數(shù)量較較多時，，為降低低評估成成本，可可采用此此方法。?！饔嬎闼悴襟E：：（1）將將被估資資產(chǎn)按一一定標準準分類。。（2）抽抽樣選擇擇代表性性資產(chǎn)，，并選擇擇適當方方法計算算其重置置成本。。（3）計計算調(diào)整整系數(shù)K。（4）據(jù)據(jù)K值計計算被估估資產(chǎn)重重置成本本。某類資產(chǎn)產(chǎn)重置成成本＝某某類資產(chǎn)產(chǎn)原始成成本×K計量方法法:1、觀察察法被估資產(chǎn)產(chǎn)的有形形損耗＝＝重置成成本×（（1－成成新率））2、使用用年限法法實際已使使用年限限＝名義已已使用年年限×資資產(chǎn)利用用率對于經(jīng)過過更新改改造的資資產(chǎn)，需需計算加權(quán)平均均已使用用年限。有形損耗耗率有形損耗耗（實體體性貶值值）及其其計量實際已使使用年限限某資產(chǎn)1999年1月月構(gòu)建，，2009年1月進行行評估。。根據(jù)該該資產(chǎn)技技術(shù)指標標，正常常情況下下，每天天應工作作8小時時，實際際每天工工作7.6小時時。計算算該資產(chǎn)產(chǎn)的實際際已使用用年限。。實際已使使用年限限：10×7.6÷8=9.5例題某資產(chǎn)曾曾經(jīng)歷了了兩次更更新改造造，現(xiàn)需需估計已已使用年年限，資資料如下下：投資時間間成成本已已使用用年限加加權(quán)投投資成本本1994年（購購入）200000162000年60000102005年8000053200000600000400000加權(quán)平均均已使用用年限=4200000÷340000=12.35（（年）功能性貶貶值（因因功能陳陳舊引起起的貶值值）——由于于技術(shù)相相對落后后造成的的貶值。。估算功功能性貶貶值時，，主要根根據(jù)資產(chǎn)產(chǎn)的效用用、生產(chǎn)產(chǎn)加工能能力、工工耗、物物耗、能能耗水平平等功能能方面的的差異造造成的成成本增加加或效益益降低，，相應確確定功能能性貶值值額。1.從運運營成本本看，產(chǎn)產(chǎn)出相等等的情況況下，被估資產(chǎn)產(chǎn)運營成成本要高高于同類類技術(shù)先先進資產(chǎn)產(chǎn)2.從產(chǎn)產(chǎn)出能力力看，運運營成本本類似情情況下，，被估資產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)出能能力要低低于同類類技術(shù)先先進資產(chǎn)產(chǎn)第一，將將被評估估資產(chǎn)的的年運營營成本與與功能相同同但性能能更好的新資產(chǎn)產(chǎn)的年運營成成本進行比較較第二，計計算二者者的差異異，確定定凈超額額運營成成本第三，估估計被評評估資產(chǎn)產(chǎn)的剩余余壽命第四，以以適當?shù)牡恼郜F(xiàn)率率將被評評估資產(chǎn)產(chǎn)在剩余余壽命內(nèi)內(nèi)每年的的超額運運營成本本折現(xiàn)，，這些折折現(xiàn)值之之和就是是被評估估資產(chǎn)功功能性損損耗，計計算公式式為：被評估資資產(chǎn)功能能性貶值值額＝∑（被被評估資資產(chǎn)年凈凈超額運運營成本本×折現(xiàn)現(xiàn)系數(shù)））（三）功功能性損損耗及其其計量1.功能性損損耗的含含義是無形損損耗的一一種，體體現(xiàn)在兩兩方面：：(1)運運營成成本（物物耗、能能耗、工工耗等））(2)產(chǎn)產(chǎn)出能能力2.超額運營營成本的的計算步步聚：(1)計計算年超超額運營營成本(2)計計算年凈凈超額運運營成本本年凈超額額運營成成本＝年年超額運運營成本本×（1－所得得稅率））(3)據(jù)據(jù)資產(chǎn)的的剩余壽壽命和折折現(xiàn)率將將年凈超超額運營營成本折折現(xiàn)，計算其功功能性貶貶值額:被估資產(chǎn)產(chǎn)功能性性貶值額額＝年超超額運營營成本××（1－－所得稅稅率）××（P/A,r,n））例：某種機器器設備，，技術(shù)先先進的設設備比原原有的陳陳舊設備備生產(chǎn)效效率高，，節(jié)約工工資費用用，有關(guān)關(guān)資料及及計算結(jié)結(jié)果如表表:項目技術(shù)先進設備技術(shù)陳舊設備月產(chǎn)量單件工資月工資成本月差異額年工資成本超支額減：所得稅（稅率33%）扣除所得稅后年凈超額工資資產(chǎn)剩余使用年限假定折現(xiàn)率10%，5年年金折現(xiàn)系數(shù)功能性貶值額10000件0.80元8000元10000件1.20元12000元12000-8000=4000元4000×12=48000元15840元32160元5年3.7908121912.128元功能性貶貶值的估估算還可可以通過過超額投投資成本本的估算算進行，，即超額額投資成成本可視同為為功能性性貶值，，計算公公式為：：功能性貶貶值＝復復原重置置成本－－更新重重置成本本（四）經(jīng)經(jīng)濟性損損耗及其其計量1.經(jīng)濟性損損耗的含含義因資產(chǎn)的的外部環(huán)環(huán)境變化化所導致致的資產(chǎn)產(chǎn)貶值而而非資產(chǎn)產(chǎn)本身的的問題。。2.表現(xiàn)形式式①資產(chǎn)產(chǎn)利用率率下降②資產(chǎn)產(chǎn)年收益益額減少少3.計算方式式（1）因因資產(chǎn)利利用率下下降導致致的經(jīng)濟濟性損耗耗的計量量經(jīng)濟性貶貶值額＝（重置全全價－有有形損耗耗－功能能性損耗耗）×經(jīng)經(jīng)濟性貶貶值率其中x為功能價價值指數(shù)數(shù)（0.6~0.7）（2）因因收益減減少而導導致的經(jīng)經(jīng)濟性損損耗的計計量經(jīng)濟性貶貶值額＝年收益益損失額額×（1－所得得稅率））×（P/A,r,n）三、對重重置成本本法的評評價1、從成成本耗費費角度評評估資產(chǎn)產(chǎn)價值。。2、運用用中一般般沒有嚴嚴格的前前提條件件。3、并非非所有評評估對象象都適合合采用成成本法。。成本法的的應用條條件1.被評評估資產(chǎn)產(chǎn)處于或或被假定定處于持持續(xù)使用用狀態(tài)2.應具具備可利利用的歷歷史資料料3.被評評估資產(chǎn)產(chǎn)的實體體特征、、內(nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)和功功能與假假設的重重置全新新資產(chǎn)具具有相通通性或可可比性4.形成成資產(chǎn)價價值的耗耗費是必必需的5.被評評估資產(chǎn)產(chǎn)必須是是可再生生的，或或可以復復制的。。適用：評估沒沒有收益、市市場上又很難難找到參照物物的評估對象象，如學校、、公路、橋梁梁、圖書館、、政府辦公樓樓等。成本法評估實實例2008年7月擬對某企企業(yè)一條生產(chǎn)產(chǎn)線進行評估估，已知該生生產(chǎn)線歷史總總成本為600萬元，有有關(guān)數(shù)據(jù)如下下：1.通過細節(jié)節(jié)分析，如重重置該生產(chǎn)線線，需人工費費3萬元，材材料費15萬萬元，零部件件費2萬元，，機器設備購購置費675萬元，間接接費用3萬元元，措施費2萬元。2.該生產(chǎn)線線于10年前前購置，預計計還可使用15年，自動動化程度較低低，與普通使使用的同類設設備相比，多多使用10名名工人，每人人每月工資為為3000元元，所得稅稅稅率25%，，折現(xiàn)率為10%。3.由于市場場供大于求，，預計該生產(chǎn)產(chǎn)線每年產(chǎn)量量減少650件，每件產(chǎn)產(chǎn)品利潤150元。要求：計算該該生產(chǎn)線的評評估值。（折折現(xiàn)率為10%，年限為為15年的年年金現(xiàn)值系數(shù)數(shù)為7.6061）1.重置成本本=3+15+2+675+3+2=700（（萬元）2.實體性貶貶值=重置成成本×（1－－成新率）=700××10/(10+15)=280(萬元)3.功能性貶貶值（1）年超額額運營成本=10×3000××12=36（萬元）（2）年凈超超額運營成本本=36××（1-25%）=27（萬元）功能性貶值=27×7.6061=205.36（萬萬元）4.經(jīng)濟性貶貶值=650×150×（1-25%）××7.6061=55.62（萬元）5.該生產(chǎn)線線的評估值=？成本法要點知識點一知識點二知識點三重置成本重置核算法功能系數(shù)法物價指數(shù)法實體性損耗（貶值）成新率（有形損耗率）實際已使用年限加權(quán)平均已使用年限功能性貶值比較年運營成本（超額）計算年凈超額運營成本折現(xiàn)經(jīng)濟性貶值

資產(chǎn)利用率下降（經(jīng)濟性貶值率）收益減少（折現(xiàn)）指標要點計算題某項被評估資資產(chǎn)于1998年購置，，賬面原值為為12萬元，，2004年年進行了一次次技術(shù)改造，，其費用為2萬元。2008年進行行評估，已知知1998年年、2004年和2008年該類資資產(chǎn)的定基物物價指數(shù)分別別為100%、120%和140%，經(jīng)過技術(shù)術(shù)鑒定，該項項資產(chǎn)的成新新率是60%。要求：計算該該資產(chǎn)的評估估值。第二節(jié)收收益法一、收益法的的基本原理（一）收益法法的理論基礎礎效用價值論——資產(chǎn)的價價值取決于效效用，即資產(chǎn)產(chǎn)為其擁有者者帶來的收益益。（二二））收收益益法法的的基基本本涵涵義義———收益益法法是是指指通通過過估估測測被被評評估估資資產(chǎn)產(chǎn)未未來來預預期期收收益益的的現(xiàn)現(xiàn)值值來來判判斷斷資資產(chǎn)產(chǎn)價價值值的的各各種種評評估估方方法法的的總總稱稱。。被評評估估資資產(chǎn)產(chǎn)預預期期收收益益折現(xiàn)現(xiàn)率率取得得預期期收收益益持續(xù)續(xù)時時間間評估估思思路路:服從從資資產(chǎn)產(chǎn)評評估估中中將利利求求本本的思思路路，，即即采采用用本本金金化化和和折折現(xiàn)現(xiàn)的的方方法法判判斷斷和和估估算算資資產(chǎn)產(chǎn)價價值值。。———““一一種種現(xiàn)現(xiàn)值值貨貨幣幣與與將將來來不不斷斷取取得得貨貨幣幣收收入入的的權(quán)權(quán)利利之之間間的的交交換換””（三三））應應用用收收益益法法必必須須具具備備的的前前提提條條件件：：被評評估估資資產(chǎn)產(chǎn)的的未未來來預預期期收收益益可可以以預預測測并并可可以以用用貨貨幣幣衡衡量量被評評估估資資產(chǎn)產(chǎn)預預期期獲獲利利年年限限可以以預預測測資產(chǎn)產(chǎn)擁擁有有者者獲獲得得預預期期收收益益所所承承擔擔的的風風險險也也可可以以預預測測并并可可以以用用貨貨幣幣衡衡量量收益益法法的的基基本本程程序序和和基基本本參參數(shù)數(shù)5、、分分析析確確定定評評估估結(jié)結(jié)果果4、、用用折折現(xiàn)現(xiàn)率率將將評評估估對對象象未未來來預預期期收收益益折折算算成成現(xiàn)現(xiàn)值值3、確定折現(xiàn)率2、、分分析析測測算算被被評評估估對對象象的的未來來預預期期收收益益1、、搜搜集集并并驗驗證證數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)收益益法法中中的的主主要要技技術(shù)術(shù)方方法法收益益法法中中的的具具體體方方法法可可以以分分為為兩兩類類：：1針對評估對象未來預期收益有無限期來劃分，分為有限期和無限期的評估方法2針對評估對象預期收益額的情況劃分，分為等額收益評估方法、非等額收益法等P————評評估估值值；；t————年年序序號號；；Pt————未未來來第第t年年的的評估估值值；；Rt————未未來來第第t年年的的預期期收收益益；；r———折現(xiàn)現(xiàn)率或或資本本化率率；rt———第第t年年的折折現(xiàn)率率或資本本化率率；n———收益益年期期；A———年金金。二、收收益法法的基基本計計算公公式收益法法的基基本要要素：：預期收收益、、折現(xiàn)現(xiàn)率（（資本本化率率或本本金化化率））、收收益的的持續(xù)續(xù)時間間（一））未來來收益益有限限期1、每每期收收益不不等額額2、每每期收收益等等額（二））未來來收益益無限限期（（當n→∞∞時，，→→0）根據(jù)未未來收收益是是否穩(wěn)穩(wěn)定分分為兩兩種方方法：：1、穩(wěn)穩(wěn)定化化收益益法（（年金金化法法）穩(wěn)定化化收益益A的的估算算方法法：（1））預測未未來收收益倒倒算A（2））歷史收收益加加權(quán)平平均法法計算評評估基基準日日以前前若干干年收收益的的加權(quán)權(quán)平均均數(shù)1（1+r））ni通過預預測未未來若若干年年收益益倒求求A某企業(yè)業(yè)進行行股份份制改改造，，根據(jù)據(jù)企業(yè)業(yè)目前前經(jīng)營營情況況和未未來市市場預預測，，未來來5年年的收收益分分別為為：13萬萬元、、14萬元元、11萬萬元、、12萬元元、15萬萬元，，折現(xiàn)現(xiàn)率與與資本本化率率均為為為10%，用用年金金化法法評估估該企企業(yè)的的價值值。A=÷（P/A,10%,5））=12.9689（（萬元元）P=A/r=12.9689÷÷10%=129.689(萬元元)2131215111+10%14（1+10%））（1+10%））（1+10%））（1+10%））543++++[]例題（（歷史史收益益加權(quán)權(quán)平均均）某資產(chǎn)產(chǎn)在評評估前前5年年的收收益與與加權(quán)權(quán)平均均計算算結(jié)果果如圖圖所示示：年份歷歷史史收入入（萬萬元））權(quán)權(quán)重重2003500120045802200562032006620420076925要求：：通過過年金金化法法確定定該資資產(chǎn)的的價值值。（（該項項資產(chǎn)產(chǎn)的資資本化化率為為11%））2、分分段法法若預期期未來來收益益不穩(wěn)穩(wěn)定，，但收收益又又是持持續(xù)的的，則需采采用分分段法法。（r’’為資資本化化率；；r折折現(xiàn)率率）———P28前期（（設n=5）后后期0123456789分段法圖解選擇前前期期期限的的基本本原則則（1））延至至企業(yè)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營進入入穩(wěn)態(tài)態(tài)；（2））盡可可能長長，但但也不不宜過過長。。（三））未來來收益益有限限期下下的特特殊計計算公公式需分段段：第第t年年以前前有變變化，，第t年以以后保保持不不變?nèi)?、收收益法法中各各項指指標的的確定定（一））預期期收益益額1.預預期期收益益的類類型稅后利利潤與與凈現(xiàn)現(xiàn)金流流的差差異在在于確確定原原則不不同凈現(xiàn)金流＝＝稅后利潤潤+折舊－－追加投資資從資產(chǎn)評估估角度出發(fā)發(fā)，凈現(xiàn)金流更適宜作為為預期收益益。(1)稅后后利潤(2)凈現(xiàn)現(xiàn)金流(3)利潤潤總額稅后凈收益益，被普遍遍采用2、預期收收益的測算算以歷史數(shù)據(jù)據(jù)為基礎，，考慮資產(chǎn)產(chǎn)在未來可可能發(fā)生的的有利的和和不利的因因素來確定定預期收益益。（1）時間間序列法適宜預期收收益趨勢明明顯的情況況2003200420052006200720082009201020112012··········收益時間使用時間序列法預測某企業(yè)的凈收益評估前每年年收益年份凈收益（萬元）2003100020041150200512102006130020071340按時間序列列計算的回回歸方程：：預測年收益益＝（年份份數(shù)×83）－163638（2）因素素分析法①確定影響響資產(chǎn)收益益具體因素素（成本、銷銷售收入、、稅金等））；②預測這些些因素未來來可能的變變動情況；；③估算基于于因素變動動的未來收收益水平。。（二）折現(xiàn)現(xiàn)率與本金金化率1.二者無本質(zhì)質(zhì)區(qū)別（比比率：有限限期/永續(xù)）2.內(nèi)涵上略有有區(qū)別:折現(xiàn)率被視為投資資中對收益益流要求的的回報率，，需考慮投投資的機會會成本和收收益的不確確定性或者者說風險。。資本化率也反映無風風險報酬率率和風險報報酬率，但但它還反映映資產(chǎn)收益益的長期增長前景。。折現(xiàn)率(r)＝無風險報報酬率+風風險報酬率率本金化率(r’)＝折現(xiàn)率－－未來年收收入的增長長率當其他條件件相同時，，收入增長長越快的資資產(chǎn)價值越越高，因此此需將增長長率從折現(xiàn)現(xiàn)率中扣除除。若資產(chǎn)年收收入增長率率為零，則則二者相等等。3.確定折現(xiàn)率率的基本方方法(1)、加加和法折現(xiàn)率＝無無風險報酬酬率+風險報酬率率無風險報酬酬率的確定定：國債收收益率影響風險報報酬率的因因素：①企業(yè)規(guī)模模⑤⑤產(chǎn)業(yè)政政策②財務狀況況⑥⑥行業(yè)狀狀況③管理水平平⑦⑦宏觀經(jīng)經(jīng)濟④收益質(zhì)量量⑧⑧法律約約束風險報酬率率的確定：：風險累加法法系數(shù)法適用于股權(quán)權(quán)被頻繁交交易的上市市公司的評評價CAPM：：市場平均收收益率Capitalassetpricingmodel無風險報酬酬率被估企業(yè)所所在行業(yè)（（或被估企企業(yè)自身））的風險報報酬率β反映被估企企業(yè)的風險險程度,(Rm–Rf)表示市場平平均風險報報酬率四、對收益益法的評價價1、該方法法最適宜：：資產(chǎn)的購建建成本與其其獲利能力力不對稱的的情況；成本費用無無法或難以以計算的資資產(chǎn)。2、該方法法的局限性性：需具備一定定的前提條條件；含有較大成成分的主觀觀性。因此該方法法的運用比比成本法難難度大。計算題某收益性資資產(chǎn)預計未未來5年收收益額分別別為11萬萬元、12萬元、13萬元、、14萬元元和15萬萬元。假定定從第6年年開始，以以后各年均均為16萬萬元，確定定的折現(xiàn)率率和本金化化率為10%，計算算該收益性性資產(chǎn)在永永續(xù)經(jīng)營下下和50年年收益的評評估值。第三節(jié)市市場比較較法一、市場比比較法的基基本原理（一）理論論基礎——均衡價價值論均衡價值論論:——認為資資產(chǎn)的價值值是在公開開市場上買買賣雙方力量達達成一致時時的均衡價價格所決定定的。（一）理論論基礎——均衡價價值論由于資產(chǎn)評評估是一個個模擬市場場過程的結(jié)結(jié)果，因此此均衡價值值論表現(xiàn)為為承認市場場交易結(jié)果果（市價））的相對合合理性，并并通過替代原則來為被估資資產(chǎn)定價。。以被估資產(chǎn)產(chǎn)相類似的的交易案例例為參照，，來確定被評評估資產(chǎn)的的評估值。。（即一項資資產(chǎn)的價值值等于為獲獲得同等滿足的的替代品所所花費的成成本）（二）評估估思路如何選擇參參照物（類類似資產(chǎn)或或交易案例例）？1.功能上可可比----用途、性能上上相同或相似似2.市場條件件可比----市場供求關(guān)系系、競爭狀況況、交易條件件3.參照物成成交時間接近近評估基準日日（三）運用的的前提條件1、充分發(fā)育育活躍的資產(chǎn)產(chǎn)市場（交易頻繁，，類似交易案案例易獲得））2、參照物及及其與被估資資產(chǎn)可比較的的指標、參數(shù)數(shù)等資料均能能被搜集到。。二、市場比較較法的基本程程序及有關(guān)指指標（一）尋找參參照物1、成交價必必須真實（報價，拍賣底底價）2、至少三個個交易案例3、與被估資資產(chǎn)相類似（可替代，即即功能相同））4、成交價是是正常交易的的結(jié)果（關(guān)聯(lián)交易）5、盡可能選選擇近期成交交的交易案例例。（二）調(diào)整差差異1、時間因素素2、區(qū)域因素素參照物所在區(qū)區(qū)域比被估資資產(chǎn)好：；；反之系數(shù)>1一般以被評資資產(chǎn)為100，3、功能因素素功能系數(shù)法4、成新率因因素5、交易情況況調(diào)整（融資資條件差異））（三）確定評評估值將若干個經(jīng)過過調(diào)整的調(diào)整整值進行加權(quán)權(quán)平均或算術(shù)術(shù)平均，確定定評估值。三、市場比比較法的具具體操作方方法（一）直接接比較法參照物與被被估資產(chǎn)之之間僅在某某一方面存存在差異，，例如：成成新率、功功能等。（二）類比調(diào)調(diào)整法參照物與被被估資產(chǎn)大大體相似，，但仍在多多方面存在在差異交易案例A的調(diào)整值值＝參照物A的成交價價×時間因因素系數(shù)××區(qū)域因素素系數(shù)×功功能因素系系數(shù)×情況況補正系數(shù)數(shù)×……[例]某商商業(yè)用房，，面積為600平方方米，現(xiàn)因因企業(yè)聯(lián)營營需要進行行評估，評評估基準日日為2008年10月31日日。評估人人員在房地地產(chǎn)交易市市場上找到到三個成交交時間與評評估基準日日接近的商商業(yè)用房交交易案例，，具體情況況如下表所所示。單位位：參照物

ABC交易單價

5,000

5,960

5,918

成交日期

2008.6.312008.9.312008.10.31區(qū)域條件

比被評估資產(chǎn)好

比被評估資產(chǎn)好

比被評估資產(chǎn)好

交易情況

正常

高于市價4%

正常

1.被評評估商業(yè)用用房與參照照物商業(yè)用用房結(jié)構(gòu)相相似、新舊舊程度相近近，故無需需對功能因因素和成新新率因素進進行調(diào)整。。2.被評估估商業(yè)用房房所在區(qū)域域的綜合評評分為100，三個個參照物所所在區(qū)域條條件均比被被評估商業(yè)業(yè)用房所在在區(qū)域好，，綜合評分分分別為107、110和108。3.當時房房產(chǎn)價格月月上漲率為為4%，故故參照物A的時間因因素調(diào)整系系數(shù)?參照照物B的時時間因素調(diào)調(diào)整系數(shù)?參照物C因在評估估基準日當當月交易，，故無需調(diào)調(diào)整。三個參照物物成交價格格的調(diào)整過過程見下頁頁參照物

ABC交易單價

5,000

5,960

5,918

時間因素修正

區(qū)域因素修正

交易情況修正修正后的價格

5,467

5,418

5,480

被評估資產(chǎn)產(chǎn)單價＝（（5,467＋5,418＋＋5,480）÷3＝5,455被評估資產(chǎn)產(chǎn)總價＝5,455×600＝3,273,000元117/100104/100100/100100/107100/110100/108100/104100/100100/100四、清算問問題（一）清算價格是指企業(yè)由由于破產(chǎn)或或其他原因因，要求其其在一定期期限內(nèi)將企企業(yè)或資產(chǎn)產(chǎn)進行變現(xiàn)現(xiàn)，在企業(yè)業(yè)清算之日日預期出售售資產(chǎn)可收收回的快速速變現(xiàn)價格格。（清算算價格屬于于非正常價價格）（二）清算算價格法運運用的前提提1.以具有有法律效力力的文件或或合同為依依據(jù)；2.資產(chǎn)以以整體或拆拆零在市場上可以快速變變現(xiàn)；3.所賣收收入足以補補償因出售售資產(chǎn)的附附加支出總總額。（三）清算算價格的使使用范圍企業(yè)破產(chǎn)；抵押；；清理（四）清算算價格的確確定方法1、市價折折扣法清算價格＝＝公允市價價×折扣率率2、、模模擬擬拍拍賣賣法法（（意意向向詢詢價價法法））例題題有一一臺臺大大型型施施工工機機械械，，擬擬評評估估其其拍拍賣賣清清算算價價格格。。評評估估人人員員經(jīng)經(jīng)過過對對兩兩個個施施工工技技術(shù)術(shù)人人員員、、兩兩個個設設備備管管理理人人員員和和一一名名經(jīng)經(jīng)銷銷施施工工機機械械人人員員詢詢價價，，其其估估價價分分別別為為15萬萬元元、、15.5萬萬元元、、16萬萬元元、、14.8萬萬元元和和14.5萬萬元元，，經(jīng)經(jīng)調(diào)調(diào)查查發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)市市場場銷銷售售狀狀況況欠欠佳佳，，價價格格應應下下調(diào)調(diào)2‰‰，，要要求求：：采采用用模模擬擬拍拍賣賣法法計計算算該該施施工工機機械械的的清清算算價價格格。。五、、評評價價1、、最最具具客客觀觀性性的的評評估估方方法法，，運運用用最最廣廣泛泛的的方方法法:2、、該該方方法法的的運運用用需需具具備備一一定定的的前前提提條條件件（1））對對市市場場成成熟熟度度的的需需求求；；（2））對對被被估估對對象象的的要要求求。。第四四節(jié)節(jié)資資產(chǎn)產(chǎn)評評估估方方法法的的選選擇擇一、、資資產(chǎn)產(chǎn)評評估估方方法法的的多多樣樣性性和和可可選選擇擇性性從理理論論上上講講，，在在相相對對完完善善的的市市場場中中，，對對于于可可以以在在市市場場上上公公開開交交易易的的資資產(chǎn)產(chǎn)，，如如果果資資產(chǎn)產(chǎn)的的購購建建成成本本與與效效用用是是對對稱稱的的，，那那么么采采用用三三種種方方法法評評估估同同一一資資產(chǎn)產(chǎn)的的公公允允市市價價，，其其評評價價結(jié)結(jié)果果不不應應存存在在太太大大差差異異。。二、、資資產(chǎn)產(chǎn)評評估估方方法法的的最最適適選選擇擇由于于市市場場總總是是存存在在一一定定的的缺缺陷陷；；不不同同的的評評估估對對象象具具有有不不同同的的特特點點，，因因此此不不同同的的資資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)務務存存在在最最適適評評估估方方法法的的選選擇擇問問題題。。1、、與與評評估估對對象象相相適適應應在評評估估時時首首先先應應區(qū)區(qū)別別被被估估資資產(chǎn)產(chǎn)是是：：單項項/整整體體，，有有形形/無無形形，，通通用用/專專用用，，可可復復制制/不不可可復復制制一般般講講：：2、、受受可可搜搜集集到到的的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)和和信信息息資資料料的的制制約約成本本法法適適宜宜評評估估可復復制制的的資資產(chǎn)產(chǎn)專用用資資產(chǎn)產(chǎn)單項項資資產(chǎn)產(chǎn)收益益法法適適宜宜評評估估資源源性性資資產(chǎn)產(chǎn)無形形資資產(chǎn)產(chǎn)整體體資資產(chǎn)產(chǎn)市場場法法：：具具有有一一定定通通用用性性能能在在公公開開市市場場出出售售的的資資產(chǎn)產(chǎn)三、、評評估估方方法法的的比比較較1.成成本本法法與與市市場場法法的的比比較較聯(lián)系系：：成成本本法法也也是是一一個個比比較較方方法法，，是是把把評評估估對對象象與與新新資資產(chǎn)產(chǎn)進進行行比比較較；；市市場場法法側(cè)側(cè)重重價價格格分分析析，，強強調(diào)調(diào)市市場場化化程程度度（（更更多多的的市市場場數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)））區(qū)別別：：（1））計計價價基基礎礎不