第8章不同類型物業(yè)的管理資料鏈接復(fù)習(xí)思考題實(shí)訓(xùn)題8.1住宅區(qū)物業(yè)管理8.2寫字樓物業(yè)管理本章小結(jié)學(xué)習(xí)目標(biāo)8.3商業(yè)場所物業(yè)管理2023/1/13〔學(xué)習(xí)目標(biāo)〕

物業(yè)的類型包括住宅、寫字樓、商業(yè)場所、工業(yè)物業(yè)、特種物業(yè)等，通過本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)生熟悉住宅、寫字樓、商業(yè)場所的概念與特征，掌握住宅、寫字樓、商業(yè)場所的管理特點(diǎn)，重點(diǎn)掌握住宅、寫字樓、商業(yè)場所的管理方法。2023/1/138.1住宅區(qū)物業(yè)管理住宅區(qū)按照其配置的現(xiàn)代化程度，可以分為普通住宅小區(qū)和智能小區(qū)。8.1.1住宅小區(qū)的功能（1）居住功能。（2）服務(wù)功能。（3）經(jīng)濟(jì)功能。（4）社會功能。2023/1/138.1.2住宅小區(qū)的特點(diǎn)住宅小區(qū)相對于一般單體住宅或單幢住宅樓來說，由于其是小區(qū)，更注重物業(yè)的整體性、相關(guān)性。住宅小區(qū)，尤其是新建住宅小區(qū)有以下特點(diǎn)：（1）統(tǒng)一規(guī)劃，綜合開發(fā)（2）規(guī)模大，功能全（3）房屋結(jié)構(gòu)整體化，配套設(shè)施系統(tǒng)化（4）產(chǎn)權(quán)多元化，管理復(fù)雜化2023/1/138.1.3住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)（1）小區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)的多元化要求管理上的權(quán)威性和統(tǒng)一性。（2）小區(qū)的物業(yè)管理在實(shí)施過程中要涉及到市政各部門、公安、街道辦事處等多個(gè)部門和單位。（3）物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)籌集的復(fù)雜性。2023/1/138.1.4住宅小區(qū)物業(yè)管理原則（1）業(yè)主自治自律與專業(yè)管理相結(jié)合（2）服務(wù)至上，寓管理于服務(wù)之中（3）所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離（4）企業(yè)經(jīng)營，獨(dú)立核算（5）有償服務(wù)和費(fèi)用合理分擔(dān)2023/1/138.1.5住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容住宅小區(qū)物業(yè)管理，是指對住宅小區(qū)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治，包括管理、經(jīng)營與服務(wù)三個(gè)方面的工作：（1）住宅小區(qū)內(nèi)房屋及設(shè)備的維護(hù)與修繕管理（2）住宅小區(qū)環(huán)境的維護(hù)管理（3）開展多種形式的便民有償服務(wù)（4）住宅小區(qū)的社會主義精神文明建設(shè)。2023/1/138.1.6住宅小區(qū)精神文明建設(shè)1）住宅小區(qū)精神文明建設(shè)（1）開展精神文明建設(shè)，制定住宅小區(qū)居民精神文明公約（2）完善、充實(shí)娛樂場所和文體活動設(shè)施，開展豐富多彩的文體活動（3）建設(shè)高雅的社區(qū)文化，培育健康的社區(qū)精神。2）精神文明建設(shè)通?？梢圆扇〉幕顒臃绞剑?）運(yùn)用傳播文化和工具的康樂設(shè)施（2）組織各類體育比賽、舞會和文藝演出晚會（3）創(chuàng)建文明單位（4）開展“優(yōu)質(zhì)服務(wù)競賽”活動（5）開展人際交往，推行“社團(tuán)”活動。2023/1/138.1.7智能小區(qū)建設(shè)所謂的智能化住宅小區(qū)，是指通過綜合配置住宅區(qū)內(nèi)的各功能子系統(tǒng)，以綜合布線為基礎(chǔ)，以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為區(qū)內(nèi)各種設(shè)備管理自動化的新型住宅小區(qū)。普遍認(rèn)為智能化住宅小區(qū)為“三A”系統(tǒng)：安全自動化（safeautomationsystem,SAS）：包括室內(nèi)防盜報(bào)警系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、緊急求助系統(tǒng)、出人口控制系統(tǒng)、防盜對講系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、室外閉路電視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、室外的巡更簽到系統(tǒng)。通訊自動化（communicationautomationsystem,CAS）：包括數(shù)字信息網(wǎng)絡(luò)、語言與傳真功能、有線電視、公用天線系統(tǒng)。2023/1/13管理自動化(managementautomationsystem,MAS)：包括水、電、煤氣的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、供水、供電設(shè)備管理系統(tǒng)、公共信息顯示系統(tǒng)。1）小區(qū)智能化系統(tǒng)的構(gòu)成（1）安全自動化系統(tǒng)①室內(nèi)部分紅外線防盜探測器：煤氣泄漏報(bào)警及自動關(guān)閉門系統(tǒng)：消防報(bào)警系統(tǒng)：緊急救助系統(tǒng)：門磁系統(tǒng)：2023/1/13②室外部分小區(qū)攝像監(jiān)控系統(tǒng)：保安巡更簽到系統(tǒng)：（2）通訊自動化系統(tǒng)①利用電訊網(wǎng)絡(luò)作為傳輸網(wǎng)絡(luò)②利用有線電視網(wǎng)絡(luò)作為傳輸網(wǎng)絡(luò)（3）管理自動化系統(tǒng)①小區(qū)車輛出入管理系統(tǒng)②小區(qū)自動抄表系統(tǒng)③小區(qū)設(shè)備管理系統(tǒng)2023/1/132）小區(qū)智能化實(shí)現(xiàn)的方式（1）利用小區(qū)總線（2）利用有線電視網(wǎng)絡(luò)（3）利用電訊網(wǎng)絡(luò)3）智能化住宅小區(qū)整體方案優(yōu)化原則（1）功能需求限額原則（2）可操作性原則（3）匹配原則（4）可靠性原則（5）經(jīng)濟(jì)性原則（6）持續(xù)發(fā)展原則2023/1/138.2寫字樓物業(yè)管理寫字樓是指用于商務(wù)、辦公樓及其配套的設(shè)備、設(shè)施、場地。特點(diǎn)是位于城市繁華地段；建筑規(guī)模宏大；有大量的現(xiàn)代化設(shè)備；配套齊全；人員的流動性和使用的集中性。寫字樓物業(yè)的特性和使用要求，決定了寫字樓日常管理的工作內(nèi)容與工作重點(diǎn)主要在以下幾個(gè)方面：2023/1/131）營銷推廣2）商務(wù)中心的服務(wù)與管理（1）商務(wù)中心的設(shè)備配置（2）商務(wù)中心的工作要求和工作程序①工作要求：②工作程序：（3）商務(wù)中心的服務(wù)項(xiàng)目3）前臺服務(wù)2023/1/134）設(shè)施設(shè)備管理（1）設(shè)備管理（2）維修與保養(yǎng)（3）設(shè)備的更新改造5）保安與消防管理（1）保安管理（2）消防工作2023/1/136）清潔衛(wèi)生管理（1）制定完善的清潔細(xì)則（2）制定部門各崗位的責(zé)任制（3）建立衛(wèi)生清潔的檢查制度（4）保持樓內(nèi)公共場所的清潔（5）提供全面的清潔衛(wèi)生美化服務(wù)。2023/1/138.3商業(yè)場所物業(yè)管理8.3.1商業(yè)場所的類型商業(yè)場所是指用于商業(yè)經(jīng)營性質(zhì)的物業(yè)及其場所，其目的是為投資租賃者提供經(jīng)營、為顧客提供消費(fèi)休閑活動。（1）按建筑規(guī)模來分類：分為大型商業(yè)場所、中型商業(yè)場所、小型商業(yè)場所，一般指具有商業(yè)性質(zhì)的各種小規(guī)模的商業(yè)場所。2023/1/13（2）按建筑筑結(jié)構(gòu)來分類：分為開放型商業(yè)場所、封閉型商業(yè)場所。（3）按建筑功能分類：分為綜合型商業(yè)場所、商住兩用型商業(yè)場所。（4）按建筑產(chǎn)權(quán)來分類：臨時(shí)產(chǎn)權(quán)型商業(yè)場所、分散產(chǎn)權(quán)型商業(yè)場所、統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型商業(yè)場所。2023/1/138.3.2商業(yè)場所的特點(diǎn)（1）建筑面積大，配置設(shè)備多。（2）經(jīng)營商號多，服務(wù)功能全。（3）物品進(jìn)出多，顧客流量大。8.3.3商業(yè)場所物業(yè)管理的內(nèi)容和特點(diǎn)1）商業(yè)場所物業(yè)管理的內(nèi)容（1）一般性物業(yè)管理（2）租賃管理商業(yè)場所的租賃管理一般包括招租管理、租賃關(guān)系管理、租金管理、租賃合同管理四個(gè)方面的管理。2023/1/13（3）推廣宣傳管理商業(yè)場所的推廣宣傳包括租賃市場調(diào)查、廣告宣傳、促銷宣傳、人員推廣等方面的內(nèi)容。（4）物業(yè)營銷管理商業(yè)場所的營銷管理包括營銷人員培訓(xùn)、營銷計(jì)劃制定、營銷渠道選擇、營銷活動實(shí)施幾個(gè)方面。2023/1/13[案例8-1]

某高級商務(wù)辦公樓內(nèi)有一本地公司A公司，其業(yè)務(wù)并未因入駐了一個(gè)好的辦公樓而有進(jìn)一步發(fā)展，反而較為昂貴的房租倒成了不小的負(fù)擔(dān)，一年多以后，欠租的情形出現(xiàn)了。物業(yè)管理部門發(fā)出在指定的期限內(nèi)，如果A公司仍不付清欠款的話，將不得不采取必要措施中止部分服務(wù)的通知，A公司對此未做出任何反應(yīng)，也沒有能力做出反應(yīng)。期限到了，物業(yè)管理部門將其通訊線路從接線大盤上摘除。隨后A公司通訊中斷。這時(shí)A公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為寫字樓物業(yè)管理部門侵犯了他們的權(quán)利，遂雙方引起糾紛。2023/1/13分析：1．物業(yè)項(xiàng)目在招租招商過程中，要對租戶的商業(yè)信譽(yù)及其行業(yè)前景做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)研，盡可能避免可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。2．一般情況下，對欠租租戶的處理要依據(jù)1998年建設(shè)部《關(guān)于物業(yè)轉(zhuǎn)讓、租賃的管理準(zhǔn)則》規(guī)定：對欠租人先進(jìn)行書面催租，如果沒有得到有效回應(yīng)，則以書面形式說明期限，并采取措施，這類措施的實(shí)施要堅(jiān)決有效，要有層次，要能夠解決問題，并且可以把出現(xiàn)后遺癥的可能性降至最低。2023/1/133．個(gè)別情況下，也要體諒某些租戶，特別是那些“質(zhì)地較為優(yōu)良”的公司或?qū)φ麄€(gè)項(xiàng)目較有影響的公司可能遇到的特殊困難，不排除在特定條件下做出適當(dāng)?shù)膶捪藓蜏p免，在對這類公司采取處理措施時(shí)一般應(yīng)適當(dāng)留出余地。4．對欠租租戶采取措施的基礎(chǔ)是與之簽署了具備法律效力的租賃合同。因而合同文本的有效性非常重要。這些文本當(dāng)然要通過律師審核，但僅僅通過律師審核是不夠的，如果有條件，最好能夠征詢一下物業(yè)管理專家們的意見。2023/1/13[案例8-2]某小區(qū)內(nèi)一號樓405室的李老太在雪后出門，在小區(qū)的步行街不慎跌倒，跌斷右腿股骨頭，安全員發(fā)現(xiàn)后立即將李老太送進(jìn)醫(yī)院。經(jīng)診斷為右腿股骨頭粉碎性骨折，立即實(shí)施手術(shù)置換股骨頭，手術(shù)后李老太提出，她是在小區(qū)內(nèi)跌倒的，因?yàn)樽约好吭露冀晃飿I(yè)管理費(fèi)，其中包括了小區(qū)道路的公攤，那么，她在小區(qū)道路上跌傷的醫(yī)療費(fèi)用及精神損失費(fèi)用應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)。幾經(jīng)交涉，物業(yè)公司未做承擔(dān)，李老太一紙?jiān)V狀將物業(yè)公司推上法庭。2023/1/13經(jīng)法院審理，物業(yè)公司沒有義務(wù)承擔(dān)李老太醫(yī)療費(fèi)及精神損失費(fèi)。分析：案例涉及小區(qū)內(nèi)發(fā)生個(gè)人原因引起的意外傷害問題。1．《中華人民共和國價(jià)格管理?xiàng)l例》是物業(yè)公司收費(fèi)的依據(jù)，其中住宅小區(qū)公共性服務(wù)中包括了小區(qū)道路的綠化管理費(fèi)，李老太所交物業(yè)管理費(fèi)中的公攤是屬于正常的收費(fèi)范圍。2．《民法通則》之民法細(xì)則中明文規(guī)定：凡因個(gè)人原因引起的意外傷害（除工作范圍內(nèi)）其責(zé)任自負(fù)。2023/1/133．李老太雖在小區(qū)內(nèi)道路上跌倒，沒有他人傷害，且小區(qū)步行街積雪已打掃過，物業(yè)公司的本職工作沒有延誤，“雪后路滑，請當(dāng)心！”的警示牌在小區(qū)步行街醒目處懸掛，李老太這種意外傷害的確是與自己不當(dāng)心或一時(shí)路滑不適應(yīng)造成，與物業(yè)公司沒有直接責(zé)任關(guān)系。4．物業(yè)公司可以在多方面關(guān)心李老太，但沒有權(quán)力和義務(wù)為其支付醫(yī)療費(fèi)和精神損失費(fèi)。2023/1/13[案例8-3]

某日，海富花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一部分家私。他千方百計(jì)聯(lián)系此時(shí)正在國外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。按照管理規(guī)定，租住戶搬出家私，必須有業(yè)主的書面許可證，而沒有業(yè)主的書面許可，管理處不予放行（這一規(guī)定有必要，現(xiàn)實(shí)中確實(shí)發(fā)生過個(gè)別租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領(lǐng)導(dǎo)，懇請給以特殊照顧。2023/1/13海富管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮，若簡單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會使住戶感到不便（租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務(wù)對象，兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管理所必需，絕不能只對業(yè)主關(guān)心倍至，而對租住戶冷若冰霜）。于是，鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個(gè)變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價(jià)值相當(dāng)?shù)难航?，管理處做好記錄，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭）。這位租住戶覺得管理處的建議合情合理，便欣然接受。2023/1/13時(shí)隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書面許可。在到管理處換取押金時(shí)，還對管理處既對業(yè)主負(fù)責(zé)又為住戶著想的做法贊許有加。分析：

執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應(yīng)當(dāng)是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結(jié)合起來。2023/1/13[本章小結(jié)]不同類型物業(yè)的自身的特點(diǎn)，使得住宅區(qū)的管理側(cè)重于為居住者營造和諧、舒適、優(yōu)美的人居環(huán)境；寫字樓的管理重在體現(xiàn)安全、舒適、快捷、高效的特點(diǎn)；商業(yè)場所的管理要外樹形象，內(nèi)重條件。本章通過介紹住宅區(qū)、寫字樓、商業(yè)場所的概念和特征，講述了上述不同類型物業(yè)的管理特點(diǎn)，并重點(diǎn)講述了上述不同類型物業(yè)的管理方法。2023/1/13[資料鏈接]1．建設(shè)部《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》（2004年9月）2．建設(shè)部《住宅室內(nèi)管理辦法》（2002年3月）2023/1/13[復(fù)習(xí)思考題]1．住宅小區(qū)？在管理上表現(xiàn)出怎樣的特征？管理的原則和內(nèi)容是什么？