城市(chéngshì)綜合體的城市(chéngshì)價(jià)值和商業(yè)模式(下）第一頁(yè)，共40頁(yè)。加拿大多倫多伊頓中心(zhōngxīn)（1/2）伊頓中心是位于加拿大多倫多的一個(gè)著名商業(yè)建筑，該工程1977年開始建設(shè)，1981年完工，總建筑面積有56萬平方米，位于多倫多市中心繁華商業(yè)區(qū)，是一個(gè)龐大的多功能綜合商城伊頓中心伊頓中心是一個(gè)跨越5個(gè)街區(qū)(jiēqū)的龐大的條狀多層商業(yè)綜合體，是一個(gè)地面和地下建筑相結(jié)合的綜合商業(yè)建筑，地上、地下好幾層，并在兩頭和中間分別建有三座30多層的辦公大樓，共有超過300家商戶在這個(gè)購(gòu)物中心開店經(jīng)營(yíng)，和數(shù)不清的公司在大樓里辦公伊頓中心是通過商業(yè)步行街的方式，將商業(yè)及其它功能空間有效地組織在一起的成功實(shí)例伊頓中心的設(shè)計(jì)還考慮了商業(yè)綜合體與公共汽車、電車、地鐵系統(tǒng)等交通設(shè)施的相互銜接與跨街主要商店之間，還設(shè)有行人天橋，不僅使行人安全迅速地穿過街道，而且不受室外氣候的影響第二頁(yè)，共40頁(yè)。加拿大多倫多伊頓中心(zhōngxīn)（2/2）第三頁(yè)，共40頁(yè)。東京(dōnɡjīnɡ)的陽(yáng)光城（1/2）東京陽(yáng)光城多功能綜合體對(duì)形成東京的池袋商業(yè)中心起了很大的促進(jìn)和推動(dòng)作用陽(yáng)光城有一幢60層、240米高的辦公樓和一幢38層的旅店，底部設(shè)有三層地下商業(yè)街，四樓以下(yǐxià)為一整體，主樓高240米，六十層設(shè)有瞭望臺(tái)商業(yè)街中心布置有貫通到頂?shù)闹型ィ瑑?nèi)有國(guó)際會(huì)議中、國(guó)際商業(yè)信息中心、賓館、博物館、水族館、美術(shù)館、劇場(chǎng)、歌舞廳、游戲廳和180多家商店屋頂廣場(chǎng)上設(shè)計(jì)了兩幢七層、十層的建筑，其中綜合了多種功能，如展覽館、水族館、劇場(chǎng)、天象館等第四頁(yè)，共40頁(yè)。東京(dōnɡjīnɡ)的陽(yáng)光城（2/2）第五頁(yè)，共40頁(yè)。城市綜合體定義城市綜合體商業(yè)模式開發(fā)體量開發(fā)周期空間布局功能協(xié)同運(yùn)營(yíng)模式開發(fā)模式城市綜合體城市價(jià)值商業(yè)價(jià)值社會(huì)價(jià)值第六頁(yè)，共40頁(yè)。城市綜合體商業(yè)模式—功能(gōngnéng)協(xié)同城市綜合體的包容性強(qiáng)，功能選擇的范圍也很寬。從實(shí)踐中來看，功能組合不合理也是造成城市綜合體不好的重要原因，這其中，最核心的要素是如何做到各種功能的目標(biāo)客群一致，做到有效的交叉互動(dòng)。城市綜合體將商業(yè)、辦公、居住等多功能城市空間通過合理的交通連接，有機(jī)組合、相互依存、協(xié)同促進(jìn)，具體物業(yè)功能比例的確定是一個(gè)極其復(fù)雜的過程，與以下因素息息相關(guān)：地塊規(guī)劃指標(biāo)、政府要求市場(chǎng)狀況項(xiàng)目整體定位開發(fā)商預(yù)期收益平衡城市綜合體在不同地域，其物業(yè)功能分配的比例也不相同，在CBD、傳統(tǒng)購(gòu)物街區(qū)、城市新興區(qū)域，作為城市綜合體開發(fā)面臨的受眾群體和需求也大相徑庭。但無論如何，要保持城市綜合體整體定位的一致性和無偏差性，這就需要城市綜合體中各個(gè)物業(yè)品種其在檔次、內(nèi)容的選擇和梳理上要保持定位相對(duì)一致。在城市商務(wù)CBD集中的地方，一般以寫字樓、酒店、服務(wù)式公寓的開發(fā)為主，零售只作為配套服務(wù)功能，主要客群針對(duì)高端的商務(wù)、企業(yè)職員(zhíyuán)等在傳統(tǒng)的購(gòu)物街區(qū)，零售所占的比重往往就超過商務(wù)類需求，利用商業(yè)綜合體的整體聚客優(yōu)勢(shì)，提升商業(yè)的品質(zhì)，其針對(duì)客群面往往較廣在城市發(fā)展的新興區(qū)域，除一定的商務(wù)類需求外，生活類、社區(qū)型的商業(yè)元素往往較受歡迎，以項(xiàng)目周邊3-5公里內(nèi)的城市消費(fèi)人群為主案例：新加坡新達(dá)城第七頁(yè)，共40頁(yè)。新加坡新達(dá)城（1/3）新加坡CBD新加坡新達(dá)城新加坡新達(dá)城綜合開發(fā)項(xiàng)目，是新加坡最大的集會(huì)議展覽中心、商務(wù)辦公、商業(yè)為一體的綜合商業(yè)建筑，是新加坡商業(yè)規(guī)劃的成功范例1984年由新加坡前總理李光耀邀香港商家投資，于1997年完成這座城中城，建筑面積65萬平方米，包括世界項(xiàng)級(jí)的新加坡國(guó)際會(huì)議與展覽中心，四棟45層及一棟18層的辦公大樓，一棟4層的購(gòu)物中心，地下(dìxià)停車場(chǎng)可容納3200輛汽車第八頁(yè)，共40頁(yè)。新加坡新達(dá)城（2/3）第九頁(yè)，共40頁(yè)。新加坡新達(dá)城（3/3）酒店(jiǔdiàn)會(huì)展中心娛樂(yúlè)和購(gòu)物中心辦公和其他(qítā)設(shè)施新達(dá)城如今是新加坡最令人嘆為觀止的商業(yè)建筑，新達(dá)城通過高品質(zhì)設(shè)施的建立，獨(dú)特的管理模式的運(yùn)用，成功地建立起一個(gè)品牌的形象一座兼具休閑娛樂、知識(shí)交流、商業(yè)契機(jī)、創(chuàng)新研究的多元化環(huán)境的“城中之城”應(yīng)運(yùn)而生，整個(gè)商業(yè)中心生機(jī)勃勃新達(dá)城，建成后共有700余家公司落戶，每月的游客數(shù)量達(dá)200萬人次，每天有1.5萬余人在此辦公，每天有5萬多車輛進(jìn)出，有1萬余輛車在此停泊第十頁(yè)，共40頁(yè)。城市綜合體定義城市綜合體商業(yè)模式開發(fā)體量開發(fā)周期空間布局功能協(xié)同運(yùn)營(yíng)模式開發(fā)模式城市綜合體城市價(jià)值商業(yè)價(jià)值社會(huì)價(jià)值第十一頁(yè)，共40頁(yè)。城市(chéngshì)綜合體商業(yè)模式—運(yùn)營(yíng)模式（1/3）城市綜合體開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式大型綜合體開發(fā)模式，需要強(qiáng)調(diào)整個(gè)項(xiàng)目的有序規(guī)劃和功能互補(bǔ)，為使用者提供完備的商務(wù)功能和生活服務(wù)，對(duì)提升區(qū)域或城市價(jià)值有著不可或缺的點(diǎn)石成金的作用對(duì)于一個(gè)成熟的城市綜合體而言，項(xiàng)目開工建設(shè)完成后，后期項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式的選擇，將決定項(xiàng)目日后的盈利能力、開發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。由于(yóuyú)城市綜合體的開發(fā)投資回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于純住宅項(xiàng)目，長(zhǎng)期持有的特性更是讓開發(fā)商長(zhǎng)期獲利，目前主要有以下兩種運(yùn)營(yíng)模式：（1）出租持有經(jīng)營(yíng)為主（2）出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經(jīng)營(yíng)相互結(jié)合出租持有經(jīng)營(yíng)為主出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經(jīng)營(yíng)相互結(jié)合深圳華潤(rùn)萬象城屬于這種盈利模式，華潤(rùn)中心一期的華潤(rùn)大廈、萬象城均以出租為主。一般采用這種模式經(jīng)營(yíng)的城市綜合體往往位于城市核心區(qū)域，擁有較高的商業(yè)價(jià)值，因此開發(fā)商一般會(huì)采用長(zhǎng)期持有方式經(jīng)營(yíng)，以期獲得商業(yè)物業(yè)價(jià)值遞增。這種模式出售比例一般能夠基本收回投資，由于國(guó)內(nèi)上市公司資金實(shí)力有限，很多公司采用這種模式。隨著越來越多的城市綜合體以立體多功能開發(fā)為主，未來將融合更多的住宅居住功能元素，而住宅部分銷售實(shí)現(xiàn)的回款也能在一定程度上解決城市綜合體起初大量資金投入所造成的資金緊張。第十二頁(yè)，共40頁(yè)。城市綜合體商業(yè)模式—運(yùn)營(yíng)(yùnyíng)模式（2/3）都市綜合體中運(yùn)營(yíng)管理模式都市綜合體中各種物業(yè)功能有其各自的特性，因此，其物業(yè)的經(jīng)營(yíng)(jīngyíng)管理也有不同特性。主要包括零售商業(yè)的經(jīng)營(yíng)(jīngyíng)管理、酒店的經(jīng)營(yíng)(jīngyíng)管理、寫字樓的經(jīng)營(yíng)(jīngyíng)管理、公寓住宅的物業(yè)管理都市綜合體中運(yùn)營(yíng)管理模式共有以下三種開發(fā)商自行管理由出資方共同組建聯(lián)合發(fā)展總公司，進(jìn)行管理和提供服務(wù)，嘗試進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理該種模式(móshì)的產(chǎn)權(quán)形式都是統(tǒng)一的，如深圳的華潤(rùn)中心國(guó)外的管理機(jī)構(gòu)參與合作管理由國(guó)外的管理機(jī)構(gòu)參與合作管理，還有部分待零售商業(yè)建成后輸入管理或委托國(guó)外機(jī)構(gòu)管理，例如凱德商用目前開發(fā)的來福士廣場(chǎng)專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行市場(chǎng)管理商業(yè)在管理上采用租賃模式，以租代管，統(tǒng)一策劃布局，承租方提出方案和資金，由物業(yè)管理公司協(xié)調(diào)開發(fā)商統(tǒng)一進(jìn)行裝修專業(yè)的管理公司不直接從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)，而是從事整體策劃和管理，具體包括租賃管理、營(yíng)銷管理、服務(wù)管理和物業(yè)管理第十三頁(yè)，共40頁(yè)。城市(chéngshì)綜合體商業(yè)模式—運(yùn)營(yíng)模式（3/3）目前較為成功的城市綜合體的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式以上海新天地開發(fā)為代表的，“以開發(fā)商持有經(jīng)營(yíng)管理(guǎnlǐ)為主，分批開發(fā)、逐層開發(fā)、創(chuàng)立品牌、持續(xù)開發(fā)”案例：上海新天地開發(fā)（太平橋地區(qū)重建項(xiàng)目）步驟三步驟二利用寫字樓、公寓等其他部分的銷售，沉淀并滿足商業(yè)項(xiàng)目資本需求，實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的持有，并獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。步驟一利用商業(yè)部分提升配套和品質(zhì)，增加寫字樓和公寓等其他部分的銷售通常先開發(fā)可以拉動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值及可以收回資金部分，再通過品牌提升及資金滾動(dòng)開發(fā)其余部分第十四頁(yè)，共40頁(yè)。上海新天地—項(xiàng)目(xiàngmù)背景太平橋地區(qū)重建項(xiàng)目以石庫(kù)門舊建筑區(qū)為基礎(chǔ)上個(gè)世紀(jì)90年代，上海政府實(shí)施城區(qū)改造工程，計(jì)劃拆除大量舊房，為配合盧灣區(qū)的開發(fā)，這一區(qū)域的老式弄堂也列入改造范圍1999年，瑞安集團(tuán)取得太平橋地區(qū)52公頃的土地，開始新天地改造項(xiàng)目瑞安集團(tuán)斥資6.7億人民幣，用于新天地地區(qū)近萬人的動(dòng)遷安置土地面積：約52公頃總建筑面積：約110萬平方米物業(yè)構(gòu)成：零售（14.1萬平方米）酒店／服務(wù)(fúwù)式公寓（6.1萬平方米）辦公樓（39萬平方米） 公寓（51.4萬平方米） 人工湖綠地動(dòng)工日期：1999年初開發(fā)周期：15年分期開發(fā)，預(yù)計(jì)到2012年完工開發(fā)商：瑞安集團(tuán)第十五頁(yè)，共40頁(yè)。上海新天地—改造(gǎizào)歷程1997年規(guī)劃構(gòu)想1998年拿地1999年新天地北里動(dòng)工中心綠地及人工湖動(dòng)工2001年新天地北里開業(yè)(kāiyè)中心綠地及人工湖開放新天地南里動(dòng)工住宅一期動(dòng)工寫字樓一期動(dòng)工2002年新天地南里開業(yè)(kāiyè)，住宅一期銷售率100％2003年住宅一期完工交付2004年寫字樓一期（1,2號(hào)樓）完工，出租率90％以上2005年2006年住宅二期完工，銷售率８０％……….2001年進(jìn)度：新天地北里開業(yè)(kāiyè)，綠地人工湖2002年進(jìn)度：新天地南里（商業(yè)、公寓）2003年進(jìn)度：住宅一期交付2004年進(jìn)度：寫字樓一期2006年進(jìn)度：住宅二期第十六頁(yè)，共40頁(yè)。上海新天地—開發(fā)(kāifā)現(xiàn)狀人工湖＋綠地(lǜdì)企業(yè)(qǐyè)天地新天地

翠湖天地二期

一期

北里南里2001-2002年先期推出新天地(零售)和人工湖/綠地(公益部分)2003-2006年分別推出企業(yè)天地(辦公)和翠湖天地一二期(住宅)第十七頁(yè)，共40頁(yè)。人工湖＋綠地(lǜdì)企業(yè)(qǐyè)天地翠湖天地(tiāndì)二期一期北里南里上海新天地—整體開發(fā)規(guī)劃兩棟五星級(jí)豪華酒店總建筑面積約20,000平方米預(yù)計(jì)2008年8月竣工由瑞安開發(fā)，引入國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)目前已經(jīng)動(dòng)工翠湖天地三期以及新天地二期住宅+零售的模式為頂級(jí)時(shí)尚品牌度身定做的新天地二期，將沿馬當(dāng)路建成商業(yè)配套面積約13900平方米翠湖天地三期約400套公寓，82000平方米。預(yù)計(jì)2008年竣工目前已經(jīng)動(dòng)工企業(yè)天地二期（三號(hào)樓和四號(hào)樓）辦公部分建筑面積每棟50,000平方米下設(shè)頂級(jí)品牌旗艦店50,000平方米預(yù)計(jì)2010年竣工將延續(xù)國(guó)際甲級(jí)寫字樓的高標(biāo)準(zhǔn)，吸引國(guó)際知名租戶目前正在實(shí)施動(dòng)遷68層超高寫字樓一棟浦西又一標(biāo)志性建筑造型為市花“白玉蘭”瑞安集團(tuán)總部大樓辦公部分建筑面積170,000sqm商場(chǎng)部分建筑面積50,000sqm預(yù)計(jì)2012年竣工動(dòng)拆遷尚未啟動(dòng)三四個(gè)不同規(guī)模的劇場(chǎng)類似美國(guó)百老匯豐富太平橋地區(qū)的功能尚未動(dòng)遷已經(jīng)建成的部分新天地

第十八頁(yè)，共40頁(yè)。上海新天地—開發(fā)借鑒(jièjiàn)經(jīng)驗(yàn)（1/2）12345566結(jié)合市場(chǎng)合理安排開發(fā)時(shí)序新天地（零售(línɡshòu)）翠湖天地（住宅）企業(yè)天地（辦公樓）翠湖天地御苑（住宅二期）酒店＋住宅三期＋零售(línɡshòu)企業(yè)天地二期＋住宅＋國(guó)際學(xué)校住宅＋辦公樓＋零售(línɡshòu)第十九頁(yè)，共40頁(yè)。上海新天地—開發(fā)(kāifā)借鑒經(jīng)驗(yàn)（2/2）商業(yè)(shāngyè)模式零售先行，打造知名度瑞安集團(tuán)在初期商業(yè)(shāngyè)租賃上，為了吸引優(yōu)質(zhì)租戶，并沒有收取很高的租金，但是卻樹立了城市名片，可以說獲得了極高的品牌價(jià)值瑞安集團(tuán)堅(jiān)持持有物業(yè)，統(tǒng)一招租，新天地有效實(shí)現(xiàn)管理者與經(jīng)營(yíng)者分離真正令瑞安回收資金，甚至賺取超額利潤(rùn)的是其住宅部分，正是由于其極高的品牌價(jià)值，不僅大大降低了瑞安在推廣公寓時(shí)的營(yíng)銷成本，而且使翠湖天地一舉成為上海頂級(jí)豪宅，售價(jià)遙遙領(lǐng)先周邊的項(xiàng)目，也在此驗(yàn)證了瑞安在策略上的成功第二十頁(yè)，共40頁(yè)。城市綜合體定義城市綜合體商業(yè)模式開發(fā)體量開發(fā)周期空間布局功能協(xié)同運(yùn)營(yíng)模式開發(fā)模式城市綜合體城市價(jià)值商業(yè)價(jià)值社會(huì)價(jià)值第二十一頁(yè)，共40頁(yè)。城市綜合體商業(yè)模式—開發(fā)(kāifā)模式根據(jù)綜合體在不同城市的不同位置、城市特性和歷史階段，從投資與營(yíng)運(yùn)的角度總結(jié)出都市(dūshì)綜合體的三種開發(fā)模式：這一模式產(chǎn)生于早期工業(yè)化時(shí)代，資本主義原始積累產(chǎn)生了大量財(cái)富，一些大財(cái)團(tuán)或政府紛紛通過建設(shè)都市綜合體來彰顯自己的實(shí)力。最典型的例子：美國(guó)紐約的"洛克菲勒中心"由洛克菲勒財(cái)團(tuán)興建，法國(guó)巴黎德方斯區(qū)由法國(guó)政府興建，這種開發(fā)模式的特點(diǎn)是投資主體單一（多為財(cái)團(tuán)或政府）、合作機(jī)構(gòu)比較少（主要是建筑承包商、設(shè)計(jì)公司）、功能也相應(yīng)比較簡(jiǎn)單。這種模式一般是對(duì)舊城商業(yè)中心進(jìn)行改造時(shí)，單個(gè)開發(fā)商力量比較薄弱，因此政府給予優(yōu)惠政策，包括一系列公共財(cái)政補(bǔ)貼、無息貸款等政策，由開發(fā)商合資或合作進(jìn)行開發(fā)，達(dá)到復(fù)興舊城的目的，如上海新天地的片區(qū)改造、北京前門改造。現(xiàn)代城市發(fā)展對(duì)都市綜合體要求越來越高，它是城市功能組合體，是一種典型的房地產(chǎn)形態(tài)，而不是廣泛意義上的建筑形態(tài)。都市綜合體強(qiáng)調(diào)城市、建筑和市政配套、交通的綜合發(fā)展，更大程度是將城市環(huán)境、建筑空間有機(jī)結(jié)合，構(gòu)成一個(gè)連續(xù)的、協(xié)調(diào)的空間。合作鏈模式，一方面能夠整合合作雙方的資源優(yōu)勢(shì)，同時(shí)搭建城市綜合體開發(fā)商業(yè)模式的全新平臺(tái)，例如華潤(rùn)集團(tuán)和新鴻基集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)的”萬象城“品牌。獨(dú)立(dúlì)開發(fā)模式合資-公共財(cái)政補(bǔ)貼模式合作鏈開發(fā)模式第二十二頁(yè)，共40頁(yè)。華潤(rùn)新鴻基合作鏈開發(fā)(kāifā)模式華潤(rùn)新鴻基模式華潤(rùn)新鴻基房地產(chǎn)是華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司和香港新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司共同投資創(chuàng)建的外商獨(dú)資公司華潤(rùn)集團(tuán)1948年成立于香港,目前是中國(guó)內(nèi)地和香港最具實(shí)力的多元化控股企業(yè)之一，從事的行業(yè)與大眾生活息息相關(guān)，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括消費(fèi)品制造與分銷、地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施及公用事業(yè)三大領(lǐng)域。2006年底總資產(chǎn)達(dá)到1700億港幣新鴻基地產(chǎn)于1972年在香港上市，目前是香港最大地產(chǎn)發(fā)展商之一，業(yè)務(wù)主要集中在香港，近年來亦積極拓展內(nèi)地市場(chǎng)。旗下有地產(chǎn)發(fā)展、物業(yè)投資、電訊科技、運(yùn)輸物流等多項(xiàng)業(yè)務(wù)板塊，核心業(yè)務(wù)為發(fā)展物業(yè)供銷售及投資。2006年底市值達(dá)到1800億港幣兩者的結(jié)合堪稱是商業(yè)地產(chǎn)界運(yùn)營(yíng)的完美結(jié)合。華潤(rùn)集團(tuán)作為國(guó)資委在香港上市國(guó)企，擁有強(qiáng)大的資金實(shí)力、國(guó)內(nèi)土地資源、良好的政府間關(guān)系，而新鴻基作為香港知名的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，本身在香港擁有眾多商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域積累了廣泛(guǎngfàn)的招商、運(yùn)營(yíng)管理等經(jīng)驗(yàn)和資源，能夠?yàn)閲?guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目帶來全新的商業(yè)概念、運(yùn)營(yíng)模式、品牌資源主打房地產(chǎn)品牌：以萬象城為主的城市綜合體目前在深圳、杭州、無錫等城市，華潤(rùn)新鴻基正在操作房地產(chǎn)項(xiàng)目，而杭州萬象城預(yù)計(jì)于今年晚些時(shí)候?qū)?huì)正式登陸錢江新城第二十三頁(yè)，共40頁(yè)。倫敦(lúndūn)碼頭區(qū)—金絲雀碼頭（1/4）從1981年7月起，到1998年3月止，倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司（LDDC）在一塊占地面積為22平方公里狹長(zhǎng)的老港灣區(qū)進(jìn)行了大規(guī)模的城市再造工程金絲雀碼頭是英國(guó)首都倫敦一個(gè)重要的金融區(qū)和購(gòu)物區(qū)，金絲雀碼頭位于倫敦多克蘭地區(qū)西印度碼頭的中心金絲雀碼頭第二十四頁(yè)，共40頁(yè)。倫敦(lúndūn)碼頭區(qū)—金絲雀碼頭（2/4）第二十五頁(yè)，共40頁(yè)。倫敦(lúndūn)碼頭區(qū)—金絲雀碼頭（3/4）金絲雀碼頭(CanaryWharf)是道格斯島企業(yè)特區(qū)的核心地帶金絲雀碼頭成為了倫敦新興商業(yè)區(qū)的中心，吸引了大批世界級(jí)的金融和咨詢機(jī)構(gòu)，如摩根士丹利、瑞士一波、匯豐集團(tuán)、花旗集團(tuán)、巴克萊集團(tuán)，同時(shí)也成為倫敦新的“艦隊(duì)街”，許多著名的報(bào)業(yè)公司蜂涌而入英國(guó)最高的三棟建筑均坐落于此：1、235.1高的第一加拿大廣場(chǎng)(CanaryWharfTower)2、第八加拿大廣場(chǎng)(HSBCTower)，高199.5米3、花旗集團(tuán)中心(CitigroupCentre)，高199.5米4、四季酒店(FourSeasonsHotel)金絲雀碼頭地上功能以高端商務(wù)、辦公、酒店為主，地下空間開發(fā)以零售為主導(dǎo)，商場(chǎng)連商場(chǎng)，餐廳接餐廳，地下空間又同多條地鐵連接本項(xiàng)目(xiàngmù)城市綜合體的開發(fā)以高端商務(wù)為切入點(diǎn)，配合倫敦新興商務(wù)區(qū)的建設(shè)商務(wù)辦公空間均位于地面以上，地下則承載了零售商業(yè)和軌道交通，有效實(shí)現(xiàn)了商務(wù)和商業(yè)的有效分離2314第二十六頁(yè)，共40頁(yè)。倫敦(lúndūn)碼頭區(qū)—金絲雀碼頭（4/4）開發(fā)模式：合資-公共財(cái)政補(bǔ)貼模式從1981年7月起，到1998年3月止，倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司（LDDC）在一塊占地面積為22平方公里狹長(zhǎng)的老港灣區(qū)進(jìn)行了大規(guī)模的城市再造工程在這十幾年的時(shí)間里，整個(gè)區(qū)域發(fā)生了翻天覆地的變化，不僅引起英國(guó)學(xué)術(shù)界的關(guān)注，更吸引了全球各國(guó)的目光倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司（LondonDocklandsDevelopmentCorporation）是一家由政府牽頭組成的半官方性質(zhì)的都市綜合體開發(fā)商，是政府根據(jù)1980年制定的《地方政府規(guī)劃與土地法》而專門成立的一家開發(fā)公司在此之前，地方政府曾做出不少努力想改變區(qū)域的落后面貌，但卻深感力不從心，工作進(jìn)度十分緩慢，LDDC項(xiàng)目總公司的成立，是在當(dāng)時(shí)情況下唯一正確的選擇項(xiàng)目公司由政府全資投入，利用處置土地發(fā)展住宅、工業(yè)和商業(yè)物業(yè)所獲得(huòdé)的收益滾動(dòng)發(fā)展項(xiàng)目公司有權(quán)建造新的公共基礎(chǔ)設(shè)施，并改造舊的基礎(chǔ)設(shè)施。資金的來源有兩方面，一個(gè)是中央政府的投入，另一個(gè)是出售土地獲得(huòdé)的資金盡管中央政府給了LDDC這么大權(quán)利，但地方行政職能、公屋分配、教育統(tǒng)籌、醫(yī)療管理等權(quán)利仍保留在地方政府和相關(guān)機(jī)構(gòu)。LDDC可通過設(shè)立各類基金的方式協(xié)助、調(diào)控、促進(jìn)地方政府改善這些方面的工作第二十七頁(yè)，共40頁(yè)。城市綜合體定義城市綜合體商業(yè)模式開發(fā)體量開發(fā)周期空間布局功能協(xié)同運(yùn)營(yíng)模式開發(fā)模式城市綜合體城市價(jià)值商業(yè)價(jià)值社會(huì)價(jià)值第二十八頁(yè)，共40頁(yè)。城市(chéngshì)綜合體城市(chéngshì)價(jià)值（1/3）城市綜合體最大的優(yōu)勢(shì)是人流的聚合優(yōu)勢(shì)，通過不同的功能組合，滿足人們不同需求都市綜合體的價(jià)值體現(xiàn)從根本上來說在于其特殊的功能復(fù)合性。都市綜合體集酒店、寫字樓、商業(yè)、高檔公寓等多種城市業(yè)態(tài)于一體，將商業(yè)、辦公、居住等多功能城市空間通過合理的交通連接，有機(jī)組合、相互依存、協(xié)同促進(jìn)從城市與區(qū)域的價(jià)值來講都市綜合體不僅是現(xiàn)代國(guó)際大都市的標(biāo)志，更是催生繁榮與文明，激發(fā)城市活力的發(fā)動(dòng)機(jī)從項(xiàng)目自身的價(jià)值看，都市綜合體很好地克服了純粹居住、商務(wù)所造成未來發(fā)展的局限，具有很強(qiáng)的自我成長(zhǎng)、自我繁榮、持續(xù)發(fā)展的生命力，是都市24小時(shí)跳動(dòng)的心臟都市綜合體通過其內(nèi)部(nèibù)商業(yè)、商務(wù)及居住等各種功能綜合互補(bǔ)，建立相互依存的價(jià)值關(guān)系，從而使它能夠適應(yīng)不同時(shí)段的城市多樣化生活，并能夠進(jìn)行自我更新與調(diào)整第二十九頁(yè)，共40頁(yè)。城市(chéngshì)綜合體城市(chéngshì)價(jià)值（2/3）根據(jù)都市綜合體所處的區(qū)位、功能和與周邊的關(guān)系，歸納起來有如下突出的價(jià)值(jiàzhí)特征：城市綜合體城市價(jià)值巨大輻射力極大的潛在升值價(jià)值整體功能復(fù)合性高可達(dá)性便利性高密度集約型整體一致性土地使用均衡性空間連續(xù)性內(nèi)外部功能聯(lián)系完整性第三十頁(yè)，共40頁(yè)。城市(chéngshì)綜合體城市(chéngshì)價(jià)值（3/3）城市綜合體也是對(duì)分散的城市功能一種整合，以往功能單一的時(shí)候，各個(gè)物業(yè)功能相對(duì)獨(dú)立，之間關(guān)聯(lián)度較弱，作為目前(mùqián)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式和選擇之一，城市綜合體城市價(jià)值的主要表現(xiàn)集中在以下兩點(diǎn)：商業(yè)價(jià)值社會(huì)價(jià)值

城市綜合體本身就是一個(gè)可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，以一種功能為主，多種功能配套的商業(yè)形態(tài)之間相互促進(jìn)，互為價(jià)值鏈城市綜合體的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)需要強(qiáng)大的資金支持，其價(jià)值如何使現(xiàn)金流量和現(xiàn)金流速的最佳成了最核心的問題城市綜合體在做足自身的使用價(jià)值的同時(shí)，會(huì)帶動(dòng)項(xiàng)目地塊的價(jià)值提升，以及同區(qū)域的土地價(jià)值、建筑價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值和價(jià)格的提升，同樣會(huì)帶動(dòng)整個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值提升每一個(gè)“城市綜合體”都是一個(gè)與城市高度融合的項(xiàng)目一個(gè)成功的城市綜合體項(xiàng)目是一個(gè)城市文化與靈魂的標(biāo)簽；是一個(gè)城市標(biāo)志性建筑；是一個(gè)城市商業(yè)價(jià)值最大化的具體體現(xiàn)；是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)者對(duì)加快城市商業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的良性再造，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，城市資源的合理配置也會(huì)起到不可估量的作用，在運(yùn)營(yíng)過程中會(huì)極大地彰顯這一商業(yè)形態(tài)的價(jià)值魅力第三十一頁(yè)，共40頁(yè)。商業(yè)價(jià)值案例(ànlì)：法國(guó)拉德方斯（1/3）拉德方斯原是巴黎西郊一片僻靜的無名高地，位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端巴黎拉德方斯區(qū)改造（1958-至今）既是巴黎市中心周圍九個(gè)副中心之一，又是巴黎最大、最重要的商務(wù)、商業(yè)中心。該區(qū)的定位是工作、居住和游樂等設(shè)施齊全的現(xiàn)代化的商務(wù)區(qū)目前已建成寫字樓247萬平方米、其中商務(wù)區(qū)215萬平方米、公園區(qū)32萬平方米、法國(guó)最大的企業(yè)一半在這里，共10家；建成住宅區(qū)1.56萬套，可容納3.93萬人，其中在商務(wù)區(qū)建設(shè)住宅1.01萬套，可容納2.1萬人；在公園區(qū)建設(shè)住宅5588套，可容納1.83萬人；并建成了面積達(dá)10.5萬平方米的歐洲最大的商業(yè)中心；成為歐洲最大的商業(yè)中心；成為歐洲最大的公交換乘中心，RER高速地鐵、地鐵1號(hào)線、14號(hào)高速公路、2號(hào)地鐵等在此交匯建成67公頃的步行系統(tǒng)、集中管理的停車場(chǎng)設(shè)有2.6萬個(gè)停車位，交通設(shè)施完善；建成占地25公頃的公園，商務(wù)區(qū)的1/10用地為綠化用地，種植有400余種植物，建成由60個(gè)現(xiàn)代雕塑作品組成的露天(lùtiān)博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好拉德方斯交通系統(tǒng)行人與車流徹底分開，互不干擾，做了大面積的立體三層交通體系，將車流完全放在地下，為新區(qū)保留充分的地面空間以及街面的完整性第三十二頁(yè)，共40頁(yè)。商業(yè)價(jià)值案例(ànlì)：法國(guó)拉德方斯（2/3）商業(yè)價(jià)值 世界(shìjiè)三大頂級(jí)CBD之一 歐洲最具影響力的商務(wù)中心 獨(dú)特的公共運(yùn)輸設(shè)施

高水準(zhǔn)的服務(wù)設(shè)施

社會(huì)價(jià)值(jiàzhí) 成功進(jìn)行了舊區(qū)改造 吸引了無數(shù)藝術(shù)家、觀光客的足跡

平靜祥和的生活工作空間拉德方斯城市價(jià)值第三十三頁(yè)，共40頁(yè)。商業(yè)價(jià)值案例(ànlì)：法國(guó)拉德方斯（3/3）第三十四頁(yè)，共40頁(yè)。社會(huì)(shèhuì)價(jià)值案例：日本橫濱港未來21區(qū)（1/4）融合了觀光旅游、商務(wù)、購(gòu)物、會(huì)議(huìyì)、展覽、博物館與一體的新城市片區(qū)綜合體橫濱(hénɡbīn)港未來21區(qū)是在1989年曾舉辦橫濱(hénɡbīn)博覽會(huì)的舊址上興起的一座未來都市項(xiàng)目分布在東京灣橫濱(hénɡbīn)港沿線，整體通過約20年的開發(fā)而形成如今的大型濱水區(qū)摩天樓群、酒店、會(huì)議中心、購(gòu)物中心、游樂園、帆船等各種各樣的現(xiàn)代化辦公商業(yè)設(shè)施鱗次櫛比，代表橫濱(hénɡbīn)的新開發(fā)區(qū)第三十五頁(yè)，共40頁(yè)。社會(huì)價(jià)值案例：日本橫濱(hénɡbīn)港未來21區(qū)（2/4）日本第一摩天高樓-陸標(biāo)塔大樓LandmarkTower（高296米，地上70層）集中了近百家時(shí)裝和餐廳的LandmarkPlaza設(shè)于陸標(biāo)塔大樓LandmarkTower第69層樓、日本最高的瞭望臺(tái)SkyGardenCrossGate,WorldPorters,Queen’sSquare等大型購(gòu)物中心