宜興新天地商業(yè)廣場

整合市場營銷策略2

說在方案之前在接觸貴公司所開發(fā)的新天地商業(yè)廣場項目后,我們迅速對宜興的商業(yè)大環(huán)境和項目周邊情況作了較為詳細的實地調(diào)查,調(diào)查表明,本項目具備較高的商業(yè)投資價值；在與貴公司陳副董與王總初次交流后,我們對本項目的前期商業(yè)運營有了一個大概的了解,也洞悉了項目在前期商業(yè)運營和營銷思路上的一些不足之處；在了解了項目周邊商業(yè)環(huán)境和自身特點之后,我們希望以我們來自深圳的智囊和專業(yè)經(jīng)驗,結(jié)合項目自身情況,為項目量身訂造出一套創(chuàng)新的營銷方案,解決項目目前在營銷方面所遇到的難題。本案正是基于這樣的目的,希望整合我們手頭上一切可以利用的行業(yè)及客戶資源,為本項目服務(wù)。本案將《策劃報告》、《項目規(guī)劃建議報告》、《營銷推廣策劃報告》合而為一，從戰(zhàn)略運作的角度，對本項目的規(guī)劃設(shè)計與布局、功能結(jié)構(gòu)與配比及銷售、招商、宣傳推廣等各個營銷子系統(tǒng)操控謀略，作出了系統(tǒng)的剖析與闡述。希望能與貴公司達成合作意向，最終實現(xiàn)雙贏的目標。3目標排序：以“短、平、快”的營銷思路，盡快實現(xiàn)資金回籠；通過招商及運營建立品牌效應(yīng)，提供項目品牌價值；通過合理開發(fā)追求最大的利潤值；最終以將項目打造成為宜興新的商業(yè)消費中心為終極目標。品牌目標通過招攬品牌主力店和知名大型品牌商家，以及良好的商場運營，最終建立項目知名度和美譽度速度目標以“短、平、快”的營銷推廣思路，盡快實現(xiàn)商業(yè)部分資金回籠。價值目標通過創(chuàng)新的營銷思路和營銷手段，輔之以良好商業(yè)運營對人氣的提升，實現(xiàn)利潤和價值最大化新天地商業(yè)運作目標體系戰(zhàn)略目標通過新天地商業(yè)物業(yè)的合理開發(fā)，最終將項目打造成宜興新的商業(yè)消費中心

商業(yè)物業(yè)目標溝通我們明確的目標：◎挖掘產(chǎn)品潛力，建立形象高點，實現(xiàn)價值最大化；◎采用全新策略，加快銷售速度，實現(xiàn)效率最大化。第一部分：項目解析及現(xiàn)狀研判45宜興商業(yè)市場分析◎中低檔次的消費市場已盡飽和，購物模式長期在街鋪化、商場化的層次上徘徊。◎迅猛增長的購買力面對不發(fā)達的商業(yè)供給市場，供求矛盾凸顯?！蚝诵纳虡I(yè)范圍小，過于集中，以華地百貨、新東方百貨、大統(tǒng)華組成宜興的核心商圈?！蛞伺d本地投資意識不太強，購鋪用于自己經(jīng)營的商戶較多?！蚺c上海、南京、無錫等地的大型復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)所提供的一站式復(fù)合化購物模式對比，富裕的宜興人民好困惑。◎街鋪依然受到追捧，而緊跟國際趨勢的復(fù)合型綜合一站式購物模式有待得到開發(fā)?！蛞伺d商業(yè)物業(yè)的營銷推廣模式過于陳舊，吊不起人們的胃口。剖析宜興商業(yè)現(xiàn)狀宜興商業(yè)主要特點中低檔消費市場趨于飽和，中高檔消費市場有著較大的發(fā)展空間；核心商圈范圍小，過中集中，急需向商圈邊緣擴散；大型復(fù)合型商業(yè)模式將是未來宜興商業(yè)發(fā)展的方向；宜興商業(yè)物業(yè)的營銷推廣模式有待更新。6大型商業(yè)物業(yè)比較名稱地段規(guī)模(M2)商業(yè)模式租金主力店人氣出租率華地百貨人民中路靠人民中路兩邊共8萬多㎡;統(tǒng)一管理統(tǒng)一經(jīng)營與商家聯(lián)營,從商家營業(yè)額中提取25-30%肯德基\新華書店\必勝客等因其品牌效應(yīng)帶動很旺的人氣入駐率100%新東方百貨人民中路4萬多㎡統(tǒng)一管理統(tǒng)一經(jīng)營與商家聯(lián)營,從商家營業(yè)額中提取25-30%地處核心商圈,人氣很旺入駐率100%蘇南商廈太鬲西路商業(yè)面積3萬多㎡統(tǒng)一管理統(tǒng)一經(jīng)營與商家聯(lián)營,從商家營業(yè)額中提取20-28%肯德基人氣較旺入駐率較高結(jié)論：華地百貨由于其品牌價值和地段優(yōu)勢受到宜興市民的追捧,新東方也因黃金地段和較高檔次受到消費者青睞,但它們也有著業(yè)態(tài)單一、停車位少等劣勢，而且發(fā)展空間也進一步飽和，宜興商業(yè)發(fā)展的趨勢自然而然的朝著蘇南商廈和新天地轉(zhuǎn)移，宜興商業(yè)消費中心的“乾坤大挪移”已非遙不可及！與本項目具有可比性的商業(yè)物業(yè)分析7宜興商業(yè)發(fā)展的未來格局正處在由量變到質(zhì)變的飛躍過程。本土居民的購物模式與消費習(xí)慣在大盤拉引作用下，開始面臨劇烈嬗變。宜興城市規(guī)劃格局迅猛提升，宜興人民開始迎來生活方式與消費觀念的更新。復(fù)合型SHOPPINGMALL的商業(yè)一站式購物形態(tài)是宜興商業(yè)發(fā)展的方向。8

據(jù)我們調(diào)查，本地中高及高層購買力習(xí)慣傾向于“上無錫，下南京，進上?！?。我們經(jīng)分析后認為，造成此類購買資本流失的原因，也正是我們的機會點：

1.本地時尚商品種類饋乏，可選擇余地不大。

2.本地零售市場與商品經(jīng)濟的不夠發(fā)達，導(dǎo)致目標購買力無法產(chǎn)生消費欲望與購買沖動。

3.本地產(chǎn)品供給市場所提供的商品附加值有限，消費心理無法得到滿足，核心競爭力不強。本項目的機會點9多元化休閑場所不足，居民較多傾向于酒店、夜總會、卡拉OK、酒吧等單一休閑模式。由于宜興本土的商業(yè)格局帶有較大的自發(fā)式、隨意性特點，缺乏商業(yè)龍頭引力與消費助推力，業(yè)態(tài)升級緩慢，居民一站式購物的消費習(xí)慣尚未養(yǎng)成。由于宜興城市建設(shè)、人口結(jié)構(gòu)、文化差異等因素，導(dǎo)致宜興雖地處蘇、浙、皖的樞紐地帶，居民生活方式與消費觀念與一線城市相比仍有較大差距。

10購買商鋪的客戶一是用做自營，投資型客戶主要目標是保值和增值；“一鋪養(yǎng)三代”主要體現(xiàn)了商鋪的價值，而真正稱得上“一鋪養(yǎng)三代”的性價比高的商鋪在宜興卻是寥寥無幾；商鋪售價及租金以人民路商業(yè)區(qū)為核心向四周呈遞減趨勢，但回報率比較穩(wěn)定；宜興商鋪的租金回報率在5％～8％左右，東城區(qū)的商鋪回報率略低（在4.0％～7%之間）；投資客戶與商鋪使用客戶通常合二為一，購買商鋪用于自己經(jīng)營的買家在35%左右；人流量是影響商業(yè)價值的關(guān)鍵因素，臨街商鋪由于人流量大，服務(wù)范圍廣，經(jīng)營業(yè)態(tài)靈活，如今為宜興頗受追捧的商業(yè)物種；宜興商鋪調(diào)查小結(jié)11商業(yè)物業(yè)業(yè)投資價值值一鋪養(yǎng)三三代的“鋪”周邊人流流量多少少商圈內(nèi)的的消費能能力入駐商家家是否有有足夠的的吸引力力非短期的的租金回回報，而而在于長長期的升升值空間間一定要有有不可限限量的投投資前景景，保障障長期投投資回報報；一定要有有接軌國國際的一一流管理理，保障障日后紅紅火經(jīng)營營；商業(yè)價值值致勝武武器武器１：：從長線線看投資資前景武器２：：從管理理看投資資回報武器３：：從租售售看投資資信心一定要有有良好的的商場運運營情況況，保障障投資者者的投資資信心；；宜興商業(yè)業(yè)物業(yè)價價值判斷斷12關(guān)于宜興興目前商商業(yè)物業(yè)業(yè)投資價價值的思思考宜興的商商業(yè)出路路在哪里里？宜興商業(yè)業(yè)消費必必然向核核心商圈圈邊緣擴擴散，原原商業(yè)中中心無法法承載宜宜興日益益增長的的消費需需求；硬性配套套齊全，，管理水水平高，，業(yè)態(tài)組組合優(yōu)越越的復(fù)合合型多業(yè)業(yè)態(tài)一站站式購物物中心（（SHOPPINGMALL），將填填補宜興興商業(yè)市市場空白白；創(chuàng)新的營營銷推廣廣策略，，將是宜宜興商業(yè)業(yè)物業(yè)立立于不敗敗之地的的關(guān)鍵所所在。新天地商商業(yè)廣場場的出路路堅持走打打造“復(fù)合型、、多業(yè)態(tài)態(tài)、高檔檔次、國國際化管管理”的一站式式購物中中心的發(fā)發(fā)展方向向，填補補市場空空白，樹樹立商業(yè)業(yè)旗艦形形象。營銷推廣廣策略走走差異化化道路，，創(chuàng)新營營銷思路路占領(lǐng)市市場制高高點。注重業(yè)態(tài)態(tài)組合及及入駐商商家的號號召力，，招攬具具備能夠夠迅速提提升人氣氣的品牌牌商家。。鑒于本地地人投資資意識不不強，本本項目應(yīng)應(yīng)啟動異異地銷售售，以異異地帶動動本地銷銷售，從從而達里里應(yīng)外合合的效果果。13從宜興的的商業(yè)環(huán)環(huán)境分析析中，我我們得出出了項目目想要實實現(xiàn)成功功運營的的出路，，但由于于項目不不是一個個全新的的項目，，而是從從銷售、、招商到到運營，，都已經(jīng)經(jīng)運作過過一段時時間，因因此，我我們不但但要看到到項目的的自身價價值，將將其進一一步開采采發(fā)掘，，更要看看清項目目目前所所處的態(tài)態(tài)勢和前前段時間間運作中中在市場形象象定位、、招商運運營策略略以及營營銷推廣廣方面所出出現(xiàn)的問問題，然然后尋找找解決之之道。14本項目位位于宜興興市中心心繁華區(qū)區(qū)域，屬屬于核心心商圈商商業(yè)物業(yè)業(yè)商業(yè)面積積：約7萬㎡。層數(shù)：地下二二層，地地上四層層，共六六層停車位：1350個?；局笜藰伺溆?4部自動扶扶梯，9部觀光電電梯，商商場內(nèi)設(shè)設(shè)2個廣場，，外有3個廣場，，商場內(nèi)內(nèi)配備中中央空調(diào)調(diào)系統(tǒng)等等硬件條件件項目基本本概況宜興是江江蘇省市市區(qū)面積積最大的的縣級市市，現(xiàn)排排名全國國百強縣縣市第9，隸屬無無錫，距距離無錫錫58km新天地商商業(yè)廣場場157萬平米的的商業(yè)體體量，屬屬于大型型商業(yè)體體，在宜宜興較為為罕見。。宜興在全全國百強強縣市中中排名第第9，而且有有著電纜纜、環(huán)保保設(shè)備、、陶瓷、、化工等等支柱型型產(chǎn)業(yè)，，交通極極為便利利，經(jīng)濟濟實力雄雄厚；項目周邊邊商業(yè)氛氛圍濃郁郁，市政政配套齊齊全；項目一面面朝湖，，風(fēng)景優(yōu)優(yōu)美，湖湖四周樓樓盤林立立，多個個高檔社社區(qū)將帶帶動該區(qū)區(qū)域的人人氣。處于城市市核心商商圈內(nèi)，，離市中中心僅幾幾百米之之距。交通路況況較好，，四通八八達，離離汽車客客運客僅僅幾分鐘鐘車程。。規(guī)模交通條件件區(qū)域情況況招商較為為成功，，但商場場目前運運營情況況不甚理理想。運作情況況項目分析析16項目現(xiàn)狀狀---項目招商商成果顯顯著，但但龍頭主主力店經(jīng)經(jīng)營不利利，導(dǎo)致致商場形形象受損損項目目前前現(xiàn)狀招商情況況良好：：上海世紀紀聯(lián)華超超市、國國美電器器、肯德德基、必必勝客、、招商銀銀行、皇皇仕寶健健身會所所、中信信銀行等等知名大大商家已已進駐商商場龍頭主力力店運營營不力：：商場前期期引進的的龍頭主主力站萊萊新百貨貨經(jīng)營不不善，導(dǎo)導(dǎo)致經(jīng)營營商家信信心受挫挫，人氣氣難以集集聚。目前商場場投入運運營已有有一段時時間，但但暫時卻卻未形成成氣候，，導(dǎo)致項項目沒有有體現(xiàn)出出其應(yīng)有有的商業(yè)業(yè)價值和和預(yù)期回回報，影影響了投投資者的的投資信信心，加加上目前前商業(yè)投投資環(huán)境境的不景景氣，使使得項目目在銷售售方面出出現(xiàn)了瓶瓶頸。17項目現(xiàn)狀狀反思——市場整合合的思考考項目預(yù)期期目標通過商場場運營提提升商業(yè)業(yè)價值利用招商商的成功功為銷售售打好基基礎(chǔ)為項目聚聚集人氣氣招攬品牌牌商家入入駐帶動租金金和售價價上揚先招商、、后銷售售的先進進思路品牌進駐駐增添投投資者信信心以龍頭主主力店樹樹立商場場品牌將項目打打造成新新商業(yè)消消費中心心樹立品牌牌形象，，打造新新商業(yè)中中心項目前期期運營不不太成功功，沒有有形成人人氣，不不能給予予投資者者強烈的的信心營銷推廣廣思路沒沒有亮點點，營銷銷渠道和和通路過過于單一一，沒有有打動市市場面臨的問問題？繼續(xù)按原原來運營營模式和和傳統(tǒng)營營銷思路路，無法法提升商商業(yè)價值值，加快快銷售速速度調(diào)整商場場運營模模式，引引進專業(yè)業(yè)營銷團團隊，整整合行業(yè)業(yè)資源，，迅速實實現(xiàn)商業(yè)業(yè)價值和和品牌價價值的雙雙重提升升18項目SWOT分析本項目集集萬千優(yōu)優(yōu)勢于一一身，也也存在劣劣勢和威威脅，我我們要放放大優(yōu)勢勢，規(guī)避避不足！！S（優(yōu)勢））：地處核心心商圈絕絕版黃金金地段高起點商商業(yè)規(guī)劃劃和品質(zhì)質(zhì)招商良好好，大批批品牌商商家入駐駐停車位等等硬件配配套設(shè)施施齊全大體量有有利于打打造新商商業(yè)中心心發(fā)展商實實力保證證W（劣勢））：目前龍頭頭主力店店運營狀狀況不好好，人氣氣不夠；；前期營銷銷推廣過過程中沒沒有建立立良好形形象；商場層高高及進深深不利于于聚集人人氣O（機會））：整個宜興興經(jīng)濟、、商業(yè)發(fā)發(fā)展迅速速，消費費需求旺旺盛；宜興缺少少復(fù)合型型SHOPPINGMALL，給項目目帶來發(fā)發(fā)展契機機；T（威脅））：目前全球球商業(yè)投投資環(huán)境境普遍低低迷；宜興本地地人投資資意識不不夠；解決之道道讓客戶回回歸于關(guān)關(guān)注商業(yè)業(yè)價值的的本源；；通過設(shè)計計全新的的形象，，形成差差異化；；降低置業(yè)業(yè)門檻，，有效擴擴大客戶戶層面；；打造宜興興新商業(yè)業(yè)消費中中心藍圖圖；19項目核心心價值分分析新天地商商業(yè)廣場場價值體體系核心點區(qū)位價值值市場價值值品牌價值值核心點核心點以品牌商業(yè)業(yè)為主力的加加盟價值值體系以核心商圈圈為主導(dǎo)的價價值體系系以商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)為核心的價價值體系系20新天地商商業(yè)廣場場區(qū)位價值值體系概概念1、宜興的的核心，，商業(yè)的的紅心；；*人人民路路核心商商業(yè)圈概概念；2、宜興未未來商業(yè)業(yè)1號；*升升華SHOPPINGMALL概念，打造新商商業(yè)消費費中心；；3、宜興商商業(yè)中心心乾坤大大挪移；；*核核心商商圈擴張張概念；；4、把上海海南京路路搬到宜宜興？*拿拿上海南南京路與與項目做做類比；；5、宜興最最賺錢地地帶；*未未來商業(yè)業(yè)消費中中心，商商機無限限；新天地商商業(yè)廣場場區(qū)位價價值體系系概念21新天地商商業(yè)廣場場市場價值值體系概概念1、宜興第第1個復(fù)合型型一站式式ShoppingMall2、商業(yè)革革命：ShoppingMall登陸宜興興；3、世界的的，我們們的：ShoppingMall4、引領(lǐng)宜宜興一站站式購物物風(fēng)向標標；5、宜興第第一個集集購物、、休閑、、娛樂、、觀光于于一體的的商業(yè)中中心；新天地商商業(yè)廣場場市場價價值體系系概念22新天地商商業(yè)廣場場品牌價值值體系概概念1、世紀聯(lián)聯(lián)華、國國美的方方向：就就是你賺賺錢的方方向；*主力力店；2、肯德基基、必勝勝客的方方向就是是你的方方向；*人氣氣店；3、世紀聯(lián)聯(lián)華、國國美、肯肯德基、、必勝客客、招商商爭行……最好的都都在這里里了4、做核心心商圈的的主人，，當(dāng)品牌牌巨頭的的房東！！5、跟莊巨巨頭創(chuàng)富富，為投投資加上上一份保保單！新天地商商業(yè)廣場場市場價價值體系系概念23通過我們們對項目目現(xiàn)狀的的反思，，以及對對項目核核心價值值的重新新提煉，，我們認認為，項項目要迅迅速提升升商業(yè)價價值和品品牌知名名度，必必須將項項目進行行重新形形象定位位和包裝裝，因為為，準確確的定位位與項目目的招商商、銷售售及日后后的運營營發(fā)展都都休戚相相關(guān)。24項目定位位定位從突突破市場場開始形象的高高點項目形象象的建立立產(chǎn)品的高高點現(xiàn)場優(yōu)勢勢的建立立整合推廣廣的高點點整合攻擊擊優(yōu)勢建建立市場突破點的建立建立市場制高點，全面建立競爭優(yōu)勢市場突破點的關(guān)鍵建立項目商業(yè)品牌領(lǐng)導(dǎo)地位市場突破點的核心商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)定位的的常見利利器：1、地段2、市場3、企業(yè)實實力4、商業(yè)資資源5、租金6、價值成成長空間間7、管理8、……25在給項目目定位之之前，首首先我們們應(yīng)擁有有更新的的商業(yè)理理念！我們將構(gòu)構(gòu)筑一個個集品牌購購物、休休閑娛樂樂、特色色餐飲、、觀光于于一體的的大型復(fù)復(fù)合型現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)特區(qū)（（SHOPPINGMALL）我們營造造成為中產(chǎn)階層層生活購購物、休休閑娛樂樂、及商商務(wù)活動動的最佳佳平臺。。我們吸引引國際新新型商業(yè)業(yè)零售和和商區(qū)構(gòu)構(gòu)筑的元元素，與與本地文文化融會會貫通，，成為宜興興乃至長長三角的的一道亮亮麗風(fēng)景景線，成成為商業(yè)業(yè)與文化化結(jié)合的的典范??！定位的核核心動力力（一））26經(jīng)營者從投資者手中得到經(jīng)營權(quán)，經(jīng)過自己的經(jīng)營，在消費者手中獲得價值。經(jīng)營者消費者消費者消費越高，經(jīng)營者取得的利潤越高。經(jīng)營者經(jīng)營越有激情。反之亦然！投資者提供場所給經(jīng)營者經(jīng)營，獲取價值投資者經(jīng)營者的經(jīng)營狀況直接影響投資者的收入，經(jīng)營越好，回報越高，反之亦然1投資定律律分析結(jié)論：吸吸引投資資客必須須先要吸吸引經(jīng)營營者，吸吸引經(jīng)營營者必須須先要吸吸引消費費者。項目定位位的核心心動力（（二）27怎樣吸引引消費者者的目光光？創(chuàng)造第一一：宜興第1個綜合型型一站式式購物SHOPPINGMALL表現(xiàn)差異異：獨特的營營銷方式式，新穎穎的推廣廣思路。。引導(dǎo)需求求：現(xiàn)代經(jīng)營營管理理理念營造造優(yōu)越購購物場所所。項目定位位鐵三角角：贏得得市場的的法寶28項目定位位核心定位位我們將打打造一個個集國際際風(fēng)情、、生態(tài)景景觀、時時尚購物物、休閑閑餐飲、、娛樂旅旅游于一一體的大大型主題題式購物物公園。。功能定位位樹造宜興興首個一一站式購購物公園園(SHOPPINGMALL)市場定位位主題式購購物，打打造餐飲飲、休閑閑、娛樂樂新亮點點。檔次定位位以中檔服服裝、百百貨類產(chǎn)產(chǎn)品和中中檔餐飲飲，休閑閑娛樂消消費為主主流的購購物新空空間。29萬象之城城體驗之都都項目的形形象定位位所謂萬象象：就是是以復(fù)合合型的商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài),打造一個個包羅萬萬象的時時尚消費費中心;所謂體驗驗：就是是以商品品為道具具，以服服務(wù)為舞舞臺，環(huán)環(huán)繞著消消費者，，創(chuàng)造出出值得消消費者回回憶的活活動。30項目定位位的支撐撐要素實力上傲傲視群倫倫(新加坡財財團數(shù)億億巨資鉅鉅獻)招商成果果顯著（世紀聯(lián)聯(lián)華\國美\肯德基等多個個品牌巨鱷入入駐）規(guī)劃上獨樹一一幟(現(xiàn)代化商場規(guī)規(guī)劃)交通上四通八八達(緊臨九濱路\太鬲西路\宜北路,交通網(wǎng)絡(luò)四通通八達）地段上不可復(fù)復(fù)制(核心商圈絕版版地段)配套上應(yīng)有僅僅有(停車位\自動扶手電梯梯\觀光電梯\中央空調(diào)等配配套)前景上無可限限量（未來商業(yè)消消費中心，前前景無可匹敵敵）政策上鼎力支支持31提出創(chuàng)新的市市場攻擊概念念以容易吸引投投資者眼球的的嶄新名詞作作為全新的市市場攻擊概念念;目前股票\基金等理財手手段由于過大大的風(fēng)險讓投投資者失去信信心;很多人將錢存存放在銀行作作為一種理財財手段,而如今進入負負利率時代,考慮通貨膨脹脹等因素,儲蓄只為讓資資金貶值;“商鋪銀行”相相對于真正的的銀行,它具備保值增增值的功能,又沒有投資風(fēng)風(fēng)險,因此,將錢投入新天天地商鋪,才是真正的安安全創(chuàng)富.因此,提出”商鋪銀銀行”的概念念,旨在堅定投資資者的信心項目推廣由此此發(fā)力：新天地,首創(chuàng)“商鋪銀行”商鋪銀行的核核心理念商鋪銀行，與與實體銀行相相比較，將風(fēng)風(fēng)險降至更低低，無需自行行招租、經(jīng)營營、管理，無無需承擔(dān)斷租租、停租的風(fēng)風(fēng)險，無需商商業(yè)經(jīng)營的經(jīng)經(jīng)驗，甚至無無需費心操心心。國際運營營團隊負責(zé)招招商、經(jīng)營、、管理、收租租，每月收益益通過銀行一一本通劃到您您的賬上。32”商鋪銀行”登陸宜興,掀起安全投資資風(fēng)暴新天地商業(yè)廣廣場宜興商商業(yè)新坐標NO.1潮流領(lǐng)地100%財富空間一鋪一金庫三三代搖錢錢樹投資創(chuàng)富就就在新天地時尚消費風(fēng)向向標人氣商商機聚集地項目推廣口號號第二部分項項目規(guī)劃建建議3334堅持以主題風(fēng)風(fēng)格為核心，，將項目打造造成主題式購購物公園；堅持以商業(yè)經(jīng)經(jīng)營規(guī)律為導(dǎo)導(dǎo)向，注重主主力店的布置置與人流動線線的設(shè)計；堅持以營銷與與經(jīng)營需要為為目標，通過過對項目規(guī)劃劃進行調(diào)整，，提升項目自身身價值，這樣樣有利于在銷銷售價格上得得以體現(xiàn)。真正將項目打打造成為“宜宜興新商業(yè)消消費中心”適當(dāng)調(diào)整業(yè)態(tài)態(tài)組合及分布布，避免產(chǎn)品品過于單一而而導(dǎo)致運營難難度加大，滿滿足各類客戶戶需求項目規(guī)劃調(diào)整整思路最終實現(xiàn)價值值和利潤最大大化規(guī)劃思路調(diào)整整背景前期商場運營營不大理想；；龍頭主力店經(jīng)經(jīng)營不善，未未能吸引人氣氣；商場沒有重視視主題風(fēng)格。。思路梳理調(diào)整規(guī)劃以實實現(xiàn)價值提升升調(diào)整規(guī)劃以實實現(xiàn)產(chǎn)品多元元調(diào)整規(guī)劃以體體現(xiàn)檔次追求求35商場規(guī)劃目標標1、將項目打造成成宜興第一個個“情景式購物中中心”；2、打造國際的、時尚尚的、有情調(diào)調(diào)的、品味的的、陽光的、、歡愉的、、健康的品牌牌個性建筑包裝與裝修1、外立面包裝與與建筑樓層可可以作小范圍圍修改和增建建可能；2、外墻設(shè)計大屏屏幕(13m×5m)電子顯示屏,廣告位設(shè)計成成三面自動翻轉(zhuǎn)式式BANNER位；3、現(xiàn)商場內(nèi)部部裝修限制了了層高，讓消消費者產(chǎn)生壓壓抑感，建議議進行重新裝修修，保證商場場內(nèi)層高凈高高在3、4米以上；4、形象主入口口進行重新包包裝,體現(xiàn)出檔次和和品質(zhì)感規(guī)劃結(jié)構(gòu)調(diào)整思路項目規(guī)劃具體體調(diào)整建議36商家結(jié)構(gòu)與布布局商品結(jié)構(gòu)規(guī)劃結(jié)構(gòu)調(diào)整思路1、龍頭主力店：：將原萊新百百貨經(jīng)營區(qū)域域引進知名百百貨公司（如如友宜百貨、、大洋百貨、、百盛、OUTLETS折扣店等品牌牌），迅速集集聚人氣；2、靠湖區(qū)域：：引進大型餐餐飲品牌（如如無錫金海華華海鮮樓）、、休閑娛樂（（如量販式KTV）等；3、其它臨街商商鋪：設(shè)立門門檻，要求經(jīng)經(jīng)營者所經(jīng)營營的品牌必須須上檔次1、目前一樓所開開業(yè)運營的“時尚通道”為中低檔產(chǎn)品品，不利項目目提升檔次和和品牌影響力力，建議項目目走中高檔商商城路線，項項目自身優(yōu)勢勢具備高檔商商城的條件；；2、采取統(tǒng)一收收銀、統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營的方式3、建議商品配配比為：頂尖尖品牌5%；高檔品牌15%；中高檔品牌牌60%；中檔品牌20%37情景式購物主主題商業(yè)中心心建議：人性化購物產(chǎn)所制造熱鬧氣氛（人氣）（樂趣）娛樂休閑功能1、不定時、不不定點安排各各國著名的樂樂器表演，如薩克斯、大大揚琴等，流流動性的貫空空整個商場；；2、逢重大節(jié)日日在商場外廣廣場舉行各類類活動，如年年輕人喜歡的街舞、、女性喜歡的的化妝表演、、新潮的人體體彩繪等；3、針對每層不不同的業(yè)態(tài)分分布，分別在在每層布置展展臺，分別根據(jù)業(yè)態(tài)態(tài)舉行服裝表表演、家居展展、飲食節(jié)等等1、在商場外部部廣場裝飾各各類有特色的的小品，如旱旱地噴泉、音樂噴泉、童童話雕塑等，，使人們特別別是小孩產(chǎn)生生樂趣；2、在商場內(nèi)部部設(shè)置功能齊齊全的休閑設(shè)設(shè)施，如休閑閑臺椅等規(guī)劃目標：人人性化購物產(chǎn)產(chǎn)所，情景式購物中中心第三部分營營銷策略及及實施方案3839我們的營銷原原則把握項目目的路線營銷原則利潤最大化是是我們矢志不不移的追求特色競爭力是是我們追求利利潤的保障用品牌文化效效應(yīng)營造特色色競爭力用多樣化營銷銷手段塑造品品牌最大限度地規(guī)規(guī)避市場風(fēng)險險40營銷推廣總作作戰(zhàn)思路宜興本地銷售售宜興以外區(qū)域域銷售本區(qū)域銷售精精耕細作，以以全新概念重新入市，先先筑壩蓄水，，在最佳時機集中放量，，產(chǎn)生轟動效效果。啟動外區(qū)域市市場，利用我我們的客戶資資源，采取針對對性措施，利利用創(chuàng)新營銷銷策略和推廣思思路吸引投資資者，舉行產(chǎn)產(chǎn)品推介會，組組織看房團，，促成購買。。思路精髓宜興本地銷售售份額與外區(qū)區(qū)域銷售份額額各占50%；啟動外區(qū)域市市場是為了更更好的促進本本地銷售；外區(qū)域銷售的的利好必將帶帶動本地銷售售。41分銷市場：利利用我們豐富富的行業(yè)資源源本地市場：將將本案重新包包裝全新推出出新天地商業(yè)廣廣場分銷市場操作作思路1、利用我們豐豐富的行業(yè)資資源建立銷售售網(wǎng)點3、對每個銷售售網(wǎng)點進行本本項目的銷售售培訓(xùn)5、給予銷售網(wǎng)網(wǎng)點推廣包裝裝和活動上的的支持4、給銷售網(wǎng)點點布置銷售任任務(wù)，并實行行把控和監(jiān)督督2、通過嚴格的的市場調(diào)查后后確定需要拓拓展的銷售網(wǎng)網(wǎng)點42新天地商業(yè)廣廣場本地市場操作作思路1、制造噱頭，，重新入市：：針對項目已已入市銷售過過一段時間，，調(diào)整說辭可讓讓項目全新入入市，我們可可以說，項目目采取的是“先招商，后銷銷售”的先進模式，，為的是解除除投資者的風(fēng)風(fēng)險，確保投資的收收益，在如今今品牌巨頭紛紛紛進駐，招招商大獲成功功的大好形勢下下，為答謝客客戶厚愛，開開發(fā)將自營的的60%商鋪中向市場推出部部分房源，為為投資者提供供罕珍的投資資機會。2、商鋪銀行概念，震撼宜宜興：在當(dāng)今今這種投資大大環(huán)境惡劣的的情況，炒作商商鋪銀行概念念，如同給投投資者注入了了一支強心劑劑；3、利用“先認籌，再再解籌”銷銷售方式，先先筑壩蓄水，，在最佳時機集中放量，，產(chǎn)生轟動效效果。43營銷推廣戰(zhàn)略略原則短：盡量縮短銷售售時間平：銷售過程順暢暢平穩(wěn)，注意意控制銷售成成本快：對有意向的客客戶對象做出出的相應(yīng)措施施快，信息的宣傳推推廣及反饋速速度快44陸軍：戶外、現(xiàn)場場、宣傳資料料等主要任務(wù)：樹立項目形象象，傳播項目目內(nèi)容，輔助助項目營銷手手段目的：戶外為主流媒媒體，報紙、、現(xiàn)場配合引引起關(guān)注，宣宣傳資料促成成購買?？哲姡盒侣劽矫襟w（報紙紙、電視、電電臺）主要任務(wù)：炒作什么是”商鋪銀行“概念，商鋪銀銀行的高成長長空間、炒作作項目前景、、炒作核心商商業(yè)對投資者者的吸引力。。目的：引導(dǎo)投資者的的投資思維，，增強項目品品牌知名度。。海軍：活動主要任務(wù)：制造人氣，吸吸引關(guān)注目的：針對階段性銷銷售效果而舉舉行的活動可可以拉動投資資者即時投資資行為。營銷推廣戰(zhàn)略略布署45翻新項目在市市場中的銷售售形象[支撐點]項目形象的重重新建立；[推廣媒體]現(xiàn)場包裝、戶戶外媒體推廣廣、銷售資料準備備形象遞進，賣賣點出擊[支撐點]VIP認籌，開盤活活動；[推廣媒體]戶外媒體、報報紙廣告、電視廣告準備期（2個月）內(nèi)部認購期、、強銷期（5個月）新天地商業(yè)廣廣場媒體推廣廣計劃持銷/清盤期（5個月）拓展形象外延延，促銷[支撐點]項目的投資環(huán)環(huán)境不斷出現(xiàn)現(xiàn)和成熟；[推廣媒體]戶外媒體直郵營銷推廣攻擊擊階段46營銷策略亮點點——我們的殺手锏锏五大創(chuàng)新營銷銷概念三大創(chuàng)新營銷銷舉措營銷概念1：“化整為零，全全民安全投資資計劃”營銷概念2：“不升升值值，，退退你你錢錢”低開開高高走走計計劃劃營銷銷概概念念3：“做不不旺旺，，退退你你錢錢”五年年回回購購計計劃劃營銷銷概概念念4：“秒秒秒金金”VIP金卡卡增增值值計計劃劃舉措措二二：：新新聞聞發(fā)發(fā)布布會會舉措措三三：：挖挖掘掘老老客客戶戶營銷銷概概念念5：“會員員制制”營銷銷計計劃劃舉措措一一：：招招商商成成果果發(fā)發(fā)布布會會47“化整整為為零零，，全全民民安安全全投投資資計計劃劃””戰(zhàn)略略要要領(lǐng)領(lǐng)：：降低低投投資資門門檻檻，，實實現(xiàn)現(xiàn)全全民民創(chuàng)創(chuàng)富富戰(zhàn)略略精精髓髓：：針對對于于商商場場室室內(nèi)內(nèi)虛虛擬擬鋪鋪，，將將其其化化整整為為零零，，將將單單個個商商鋪鋪總總價價控控制制在在10——20萬之之間間，，這這樣樣可可降降低低投投資資門門檻檻，，無無形形增增加加了了本本項項目目的的目目標標客客戶戶群群，，讓讓更更多多人人都都可可以以買買得得起起新新天天地地商商鋪鋪，，打打造造全全民民投投資資計計劃劃。。實戰(zhàn)戰(zhàn)操操作作：：同時時推推出出返返租租概概念念，，10年每每年年返返租租8%，前前3年一一次次性性返返租租24%。推廣廣口口號號：：““首付付10萬即即當(dāng)當(dāng)品品牌牌巨巨頭頭房房東東，，全全民民創(chuàng)創(chuàng)富富總總動動員員””買鋪鋪即即收收3年24%租金金，，引引領(lǐng)領(lǐng)安安全全創(chuàng)創(chuàng)富富風(fēng)風(fēng)暴暴營銷銷策策略略亮亮點點———創(chuàng)新新營營銷銷概概念念1思路路精精髓髓化整整為為零零，，將將室室內(nèi)內(nèi)虛虛擬擬鋪鋪總總價價都都控控制制在在10—20萬/個，，降降低低投投資資門門檻檻，，擴擴大大客客戶戶群群，，打打造造全全民民投投資資概概念念；；可配配合合以以返返租租概概念念,一次次性性從從總總價價扣扣除除3年24%租金金.48全民民投投資資案案例例:2FXX商鋪總價一次返3年24%租金實際總價月租金收益10年穩(wěn)定租金總收益10年后商鋪預(yù)計市值10年后商鋪月租金后30年租金收益10㎡15萬3.6萬元11.4萬元1000元12萬60萬4000元

超過200萬10萬搏搏百百萬萬,四兩兩撥撥千千斤斤以上上數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)僅僅供供參參考考49□營銷銷策策略略亮亮點點———創(chuàng)新新營營銷銷概概念念2“不升升值值,退你你錢錢””低低開開高高走走價價格格策策略略戰(zhàn)略略要要領(lǐng)領(lǐng)：：低開開高高走走，，開開盤盤漲漲價價策策略略戰(zhàn)略略精精髓髓：：蓄水水期期許許諾諾下下定定客客戶戶，，開開盤盤鐵鐵定定漲漲價價實戰(zhàn)戰(zhàn)操操作作：：比如如我我們們將將起起盤盤價價擬擬定定為為10000，我我們們承承諾諾客客戶戶開開盤將將升升值值到到11000，使使客客戶戶心心里里產(chǎn)產(chǎn)生生物物超超所所值值的的概概念念，，從而而促促成成涌涌躍躍跟跟進進，，然然后后適適當(dāng)當(dāng)放放量量，，把把握握銷銷控控，，真真正實實現(xiàn)現(xiàn)開開盤盤升升值值。。推廣廣口口號號：：發(fā)展展商商鄭鄭重重承承諾諾：：““不不升升值值，，退退你你錢錢””50營銷銷策策略略亮亮點點———創(chuàng)新新營營銷銷概概念念3戰(zhàn)略略要要領(lǐng)領(lǐng)：：給投投資資者者以以信信心心保保障障戰(zhàn)略略精精髓髓：：體現(xiàn)現(xiàn)發(fā)發(fā)展展商商實實力力與與信信心心實戰(zhàn)戰(zhàn)操操作作：：向客客戶戶承承諾諾，，五五年年之之內(nèi)內(nèi)市市場場不不能能做做旺旺的的話話，，將鋪鋪位位120%增值值回回購購。。推廣廣口口號號：：“做做不不旺旺，，退退你你錢錢五五年年增增值值回回購購””“做不不旺旺,退你你錢錢””五五年年增增值值回回購購計計劃劃51營銷銷策策略略亮亮點點———創(chuàng)新新營營銷銷概概念念4“秒秒秒金金””VIP金卡卡增增值值計計劃劃名稱稱:新天天地地VIP金卡卡開盤盤之之前前發(fā)發(fā)行行；；為為期期30天。。VIP金卡卡:購鋪鋪專專用用VIP金卡卡優(yōu)優(yōu)惠惠措措施施:每天天200元增增值值,日增增百百金金，，早早購購多多得得.所得得優(yōu)優(yōu)惠惠,全部部充充抵抵首首期期付付款款.52營銷銷策策略略亮亮點點———創(chuàng)新新營營銷銷概概念念5“會籍籍制制””營營銷銷計計劃劃戰(zhàn)略略要要領(lǐng)領(lǐng)：：購鋪鋪即即可可成成為為新新天天地地VIP會員員戰(zhàn)略略精精髓髓：：VIP會員員可可享享受受多多種種優(yōu)優(yōu)惠惠，，從從而而調(diào)調(diào)起起投投資資者者積積極極性性實戰(zhàn)戰(zhàn)操操作作：：買鋪鋪即即可可填填寫寫VIP會員員權(quán)權(quán)益益表表，，投投資資者者即即可可成成為為新新天天地地商商業(yè)業(yè)廣廣場場的的會會員員，，憑憑此此卡卡除除購購買買商商鋪鋪可可獲獲打打折折優(yōu)優(yōu)惠惠，，還還可可享享受受商商場場所所有有商商品品會會員員價價,同時時還還可可免免費費參參加加新新天天地地廣廣場場舉舉辦辦的的任任何何活活動動，，逢逢節(jié)節(jié)假假日日還還可可獲獲得得由由新新天天地地提提供供的的精精美美禮禮品品等等一一系系列列優(yōu)優(yōu)惠惠。。推廣廣口口號號：：買鋪鋪送送““會會籍籍””，，投投資資新新天天地地，，絕絕對對超超值值53營銷銷策策略略亮亮點點———創(chuàng)新新營營銷銷舉舉措措1“新天天地地招招商商成成果果發(fā)發(fā)布布會會””舉措措：：以此此活活動動重重新新切切入入項項目目銷銷售售。。以以招招商商碩碩果果增增添添客客戶戶投投資資信信心心。。主題題：：““品牌牌巨巨頭頭聯(lián)聯(lián)手手新新天天地地,打造造宜宜興興商商業(yè)業(yè)盛盛宴宴””操作作：：利用用此此次次活活動動高高姿姿態(tài)態(tài)重重新新入入市市，，一一來來為為銷銷售售重重新新入入市市制制造造噱噱頭頭,二來來堅堅定定投投資資者者的的經(jīng)經(jīng)營營者者對對新新天天地地的的信信心心,建議議活活動動在在宜宜興興高高檔檔酒酒店店舉舉行行，，邀邀請請政政要要人人員員、、新新聞聞媒媒體體及及前前期期業(yè)業(yè)主主出出席席，，隨隨后后在在現(xiàn)現(xiàn)場場舉舉行行開開工工儀儀式式，，高高調(diào)調(diào)入入市市，，引引起起轟轟動動。。推廣廣口口號號：：““品牌牌巨巨頭頭的的眼眼光光,就是是你你創(chuàng)創(chuàng)富富的的方方向向”54營銷銷策策略略亮亮點點———創(chuàng)新新營營銷銷舉舉措措2“新聞聞發(fā)發(fā)布布會會””舉措措：：邀請請政政府府官官員員、、各各大大媒媒體體和和專專業(yè)業(yè)人人士士參參與與；；主題題：：1、““首首個個體體驗驗式式SHOPPINGMALL””登陸陸宜宜興興；；2、核核心心商商業(yè)業(yè)商商鋪鋪的的投投資資價價值值論論；；3、商商鋪鋪銀銀行行的的全全新新概概念念目標標：：引發(fā)發(fā)對對新新天天地地廣廣場場的的廣廣泛泛關(guān)關(guān)注注：：引發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)和和專專業(yè)業(yè)人人士士對對“體驗驗式式SHOPPINGMALL”和”商鋪鋪銀銀行行”的投投資資價價值值分分析析和和爭爭論論；；55營銷銷策策略略亮亮點點———創(chuàng)新新營營銷銷舉舉措措31、老老業(yè)業(yè)主主購購買買商商鋪鋪的的的的額額外外回回饋饋措措施施；；———2%額外外購購房房優(yōu)優(yōu)惠惠措措施施；；2、同同時時購購買買商商鋪鋪和和住住宅宅的的客客戶戶特特別別優(yōu)優(yōu)惠惠措措施施；；———3%額外外購購房房優(yōu)優(yōu)惠惠措措施施；；老客客戶戶投投資資計計劃劃:56□營銷銷組組織織攻攻略略———銷售售節(jié)節(jié)奏奏2008年4月1月11月7月前期期準準備備(2個月月)公開開發(fā)發(fā)售售(3個月月)盛大大開開盤盤前期期準準備備階階段段：：確定定外外區(qū)區(qū)域域銷銷售售網(wǎng)網(wǎng)點點；；局部部環(huán)環(huán)境境、、櫥櫥窗窗、、燈燈觀觀光光效效果果的的展展示示；；項目目形形象象全全面面更更新新；；案場場包包裝裝(售樓樓外外)招商商信信息息反反饋饋；；銷售售人人員員培培訓(xùn)訓(xùn)；；銷售售物物料料準準備備外區(qū)域域銷售售全面面啟動動預(yù)熱階階段：：確實認認購方方案,本地開開始正正式認認購；；宣傳單單張和和戶型型圖制制作和和完成成；完成價價格表表；確實開開盤發(fā)發(fā)售方方案；；確定媒媒體推推廣計計劃及及廣告告設(shè)計計；確定優(yōu)優(yōu)惠條條件公開發(fā)發(fā)售階階段：：各種媒媒體發(fā)發(fā)布；；開盤活活動舉舉行；；根據(jù)開開盤反反映對對營銷銷策略略進行行適當(dāng)當(dāng)調(diào)整整及制制定相相應(yīng)后后續(xù)方方案；；廣告推推廣配配合創(chuàng)創(chuàng)新營營銷策策略，，打動動投資資者；；加大外外區(qū)域域銷售售力度度，全全力強強銷。。媒體形形象強強勢推推廣期期媒體投投放（（報紙紙、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、、影視視）；；創(chuàng)新新營銷銷概念念大力力炒作作；軟文+廣告牌牌/認購信信息發(fā)發(fā)布；；刷新新前期期形象象，建建立全全新項項目形形象；；持續(xù)銷銷售階階段：：1、業(yè)主主口碑碑；2、老客客戶帶帶新客客戶讓讓利措措施；；3、促銷銷返利利活動動；4、招商商效果果增加加投資資信心心。形象推推廣期期12月2月8月9月2009年預(yù)熱階階段2個月持銷及及尾盤盤期5個月10月3月5月6月11月5712月09年1月3月5月7月9月11月前期準準備及預(yù)熱熱期：：20％強銷期期：30%尾盤期期：20%11月認籌解籌2次解籌籌及開開盤首推：：室內(nèi)內(nèi)虛擬擬鋪加推：：中央央圓弧弧區(qū)商商鋪\宜北路路獨棟商商務(wù)樓樓持銷期期：20%營銷組組織攻攻略——推售策策略58階段：：銷售售準備備期（（2個月））時間：：2008年11月——08月12月；攻擊點點：全全新形形象出出臺，，引起起市場場關(guān)注注；回回款目目標：：3000萬：兩大戰(zhàn)戰(zhàn)役：：全新概概念占占領(lǐng)市市場、、增強強商戶戶信心心階段：：認籌籌期（（2個月））時間：：2009年1月——2月底；；攻擊點點：概概念全全方位位沖擊擊達到到銷售售任務(wù)務(wù)；重要節(jié)節(jié)點：：認籌籌回回款目目標：：5000萬兩大戰(zhàn)戰(zhàn)役：：商家怎怎樣拉拉攏、、春節(jié)節(jié)攻略略沖擊擊波階段：：持銷銷及尾尾盤期期（3個月））時間：：2007年1月16日——2007年4月15日；攻擊點點：任任務(wù)尾尾期加加強銷銷售；；回款款目標標:1億兩大戰(zhàn)戰(zhàn)役：：創(chuàng)新策策略促促進二二次熱熱銷、、促銷活活動促促進成成交、、銷售攻攻擊階階段第2攻擊波波第4攻擊波波第1攻擊波波第3攻擊波波階段：：強銷銷期（（3個月））時間：：2006年11月1日——2007年1月15日；攻擊點點：持持續(xù)推推出賣賣點加加強銷銷售；；重要節(jié)節(jié)點：：開盤盤回回款款目標標：1.5億四大戰(zhàn)戰(zhàn)役：：開盤全全力轟轟擊、、真正正返租租讓利利、大批商商戶成成功見見證、、享受受情景景式購購物十大戰(zhàn)役節(jié)節(jié)推進營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略執(zhí)執(zhí)行：：十戰(zhàn)戰(zhàn)定宜宜興59在進一一步溝溝通后后,如果我我們能能與貴貴公司司達成成合作作意向向，下下一階階段將將為您您送上上關(guān)于于思想想如何何指導(dǎo)導(dǎo)雙腳腳行走走的故故事.關(guān)于具具體營營銷操操作--關(guān)于階階段推推廣—關(guān)于最最后的的推廣廣主題題定位位--關(guān)于公關(guān)關(guān)戰(zhàn)役役—關(guān)于媒介介策略略—關(guān)于新聞聞炒作作策略略—關(guān)于售樓樓中心心包裝裝策略略—關(guān)于關(guān)于于整體體推廣廣計劃劃--關(guān)于預(yù)預(yù)算本次提提案結(jié)結(jié)束，，THANKS！9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黃