2008-12-191西南財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)院本科課程

《資產(chǎn)評估學(xué)》

第四章房地產(chǎn)評估（一）建筑物評估西南財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)院潘學(xué)模

panxuemo@163.com

2008年9月

2008-12-1912008-12-192第四章（一）建筑物評估

說明：房地產(chǎn)評估包括了房屋評估、構(gòu)筑物評估、在建工程評估、土地使用權(quán)評估等，內(nèi)容比較繁雜。為了便于講授，在講課時將房地產(chǎn)分為兩個大的部分來講授：一是建筑物評估；二是土地使用權(quán)評估。

2008-12-1922008-12-193第四章（一）建筑物評估

教學(xué)目的通過本章的學(xué)習(xí)，基本了解房地產(chǎn)特別是房屋、構(gòu)筑物等的一些基本知識、基本的評估原理和評估方法。2008-12-1932008-12-194第四章（一）建筑物評估

學(xué)習(xí)要求

在本章的學(xué)習(xí)中，要求掌握：

1、建筑物、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、土地、房地產(chǎn)等的基本概念；

2、上述每類資產(chǎn)的特點；

3、上述每類資產(chǎn)的價值構(gòu)成；

4、上述每類資產(chǎn)的評估依據(jù)；

5、上述每類資產(chǎn)評估的方法以及評估方法運用中要注意的問題。2008-12-1942008-12-195第四章房地產(chǎn)評估（一）

建筑物評估目錄一、建筑物概述二、房屋概述三、房屋評估概述四、構(gòu)筑物的評估五、在建工程的評估六、房屋評估報告及其附件復(fù)習(xí)思考題、評估實例2008-12-1952008-12-196一、建筑物概述

（一）建筑物的概念建筑物是指附著于地上或地下由人工建造的定著物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。

2008-12-1962008-12-197一、建筑物概述

（二）房屋的概念房屋是指供人居住、工作、進行其他社會活動以及儲藏物品等的工程建筑，一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成。

2008-12-1972008-12-198

一、建筑物概述

房屋——飯店2008-12-1982008-12-199一、建筑物概述

房屋——光華樓（財大）2008-12-1992008-12-1910

一、建筑物概述

房屋——體育館（財大）2008-12-19102008-12-1911一、建筑物概述

房屋——上由古鎮(zhèn)（四川雅安）2008-12-19112008-12-1912一、建筑物概述

房屋——鄧小平故居2008-12-19122008-12-1913一、建筑物概述

房屋——鄧小平故居展覽館2008-12-19132008-12-1914一、建筑物概述

房屋——四川閬中古城2008-12-19142008-12-1915麗江古城2008-12-19152008-12-1916麗江古城2008-12-19162008-12-19172008-12-19172008-12-19182008-12-19182008-12-19192008-12-19192008-12-19202008-12-19202008-12-19212008-12-19212008-12-19222008-12-19222008-12-19232008-12-19232008-12-19242008-12-19242008-12-19252008-12-19252008-12-19262008-12-19262008-12-19272008-12-19272008-12-19282008-12-19282008-12-19292008-12-19292008-12-19302008-12-19302008-12-19312008-12-19312008-12-19322008-12-19322008-12-19332008-12-19332008-12-1934一、建筑物概述

（三）構(gòu)筑物的概念構(gòu)筑物則是指除房屋以外的工程建筑，如道路、水壩、隧道、水塔、橋梁、煙囪、水塔、鐵路、污水池、圍墻、管道、露天庫等。

2008-12-19342008-12-1935一、建筑物概述

構(gòu)筑物——圍墻及道路2008-12-19352008-12-1936一、建筑物概述

構(gòu)筑物——地下商城2008-12-19362008-12-1937一、建筑物概述

構(gòu)筑物——游泳池2008-12-19372008-12-1938一、建筑物概述

構(gòu)筑物——立交橋2008-12-19382008-12-1939一、建筑物概述

構(gòu)筑物——球場2008-12-19392008-12-1940一、建筑物概述

構(gòu)筑物——草坪2008-12-19402008-12-1941一、建筑物概述

構(gòu)筑物——私人游泳池2008-12-19412008-12-1942一、建筑物概述

構(gòu)筑物——雕像2008-12-19422008-12-1943一、建筑物概述

（四）房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其地上定著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益

——《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（1999）。

2008-12-19432008-12-1944

成都市中心2008-12-19442008-12-1945一、建筑物概述（五）房屋的分類

1、按用途劃分。分為經(jīng)營性和非經(jīng)營性。（1）經(jīng)營性

——商服業(yè)（商業(yè)及服務(wù)業(yè)）

——工業(yè)（含倉儲）

——綜合

2008-12-19452008-12-1946一、建筑物概述（2）非經(jīng)營性

——住宅

——其他2008-12-19462008-12-1947一、建筑物概述2、按建筑結(jié)構(gòu)（即承重構(gòu)件的材質(zhì)）劃分（1）鋼結(jié)構(gòu)是指其承重構(gòu)件（如梁、柱、屋架等）是用鋼材制作的建筑物。

2008-12-19472008-12-1948

鋼結(jié)構(gòu)2008-12-19482008-12-1949一、建筑物概述（2）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)是指其承重構(gòu)件（包括梁、柱、屋面板、樓板等）是用鋼筋混凝土建造的建筑物。

2008-12-19492008-12-1950一、建筑物概述

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)2008-12-19502008-12-1951一、建筑物概述（3）磚混結(jié)構(gòu)是指其主要承重構(gòu)件（如柱、墻等）是由磚砌筑而成的建筑物。2008-12-19512008-12-1952磚混結(jié)構(gòu)

2008-12-19522008-12-1953一、建筑物概述

磚混結(jié)構(gòu)

2008-12-19532008-12-1954一、建筑物概述（4）磚木結(jié)構(gòu)是指其主要承重構(gòu)件（如梁、柱、墻等）是由木材與磚構(gòu)成的建筑物。通常其樑為木結(jié)構(gòu)構(gòu)成，墻、柱為磚砌成。

2008-12-19542008-12-1955磚木結(jié)構(gòu)

2008-12-19552008-12-1956一、建筑物概述

磚木結(jié)構(gòu)

2008-12-19562008-12-1957一、建筑物概述

磚木結(jié)構(gòu)

2008-12-19572008-12-1958一、建筑物概述（五）其他結(jié)構(gòu)凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的建筑物均歸入此類，如竹結(jié)構(gòu)、石結(jié)構(gòu)、木板房等。2008-12-19582008-12-1959

其他結(jié)構(gòu)2008-12-19592008-12-1960

其他結(jié)構(gòu)——碾房

2008-12-19602008-12-1961

其他結(jié)構(gòu)——農(nóng)家房2008-12-19612008-12-1962一、建筑物概述（六）建筑物的特點

1、不可移動性

2、與土地的不可分割性

3、使用時間較長

4、投資大

5、會隨著時間的推移而發(fā)生折舊

6、建筑物所有權(quán)受其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)性質(zhì)與年限限制。2008-12-19622008-12-1963二、房屋概述

（一）房屋的范圍界定

1、權(quán)屬方面的界定這是指所有權(quán)與使用權(quán)方面的界定。

2、形體方面的界定主要是與機器設(shè)備、構(gòu)筑物、土地等之間的界定。

2008-12-19632008-12-1964二、房屋概述

（二）房屋的價值構(gòu)成基本公式：重置成本=建安工程費+專業(yè)費用+建設(shè)稅費+建設(shè)期利息+開發(fā)商利潤

2008-12-19642008-12-1965二、房屋概述

式中：

1、建安工程費是指完成建筑物的建筑、安裝、裝飾及與建筑物不可分離的設(shè)備等工程，按相應(yīng)定額計算出的合理工程造價。

2008-12-19652008-12-1966二、房屋概述

2、專業(yè)費用是指在整個建筑物建造過程中發(fā)生的必要專業(yè)服務(wù)及管理費用，包括:

（1）前期工程費指建筑工程非正式建造之前發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計、項目可行性研究、水文地質(zhì)勘察測繪、概預(yù)算編制、場地臨時用水、用電及場地平整等發(fā)生的支出。

2008-12-19662008-12-1967二、房屋概述

（2）工程附加支出包括招投標(biāo)費、工程預(yù)算審查費、質(zhì)量監(jiān)督費、竣工圖費等。

（3）建設(shè)單位管理費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織開發(fā)經(jīng)營活動所必須發(fā)生的支出費用。2008-12-19672008-12-1968二、房屋概述

3、建設(shè)稅費是指在建造建筑物過程中政府相關(guān)部門收取的市政配套等稅費，包括：供水、供電、供氣、排水、排污、道路開口等費用。

2008-12-19682008-12-1969二、房屋概述

4、建設(shè)期利息指按合理的建設(shè)期和按適當(dāng)?shù)馁J款利率計算的投入資金的利息。

5、開發(fā)商利潤也叫投資利潤，指對建筑物的投資應(yīng)獲得的正常利潤。2008-12-19692008-12-1970二、房屋概述

以下根據(jù)建造的目的和方式不同，來看看房地產(chǎn)的價值構(gòu)成（新加內(nèi)容）（注：房屋的價值與房地產(chǎn)的價值不同，房屋的價值應(yīng)不包含土地的價值，但為了便于講授起見，暫將土地的價值包括在內(nèi)）

2008-12-19702008-12-1971二、房屋概述

房地產(chǎn)的價值構(gòu)成

1、自用自建如企業(yè)自己建造自己使用，則理論上應(yīng)包括：征地費、拆遷補償安置費、前期工程費（規(guī)劃、勘察、設(shè)計、三通一平等）（以上是土地費用）、建筑安裝工程費、各種稅費、不可預(yù)見費用、資金成本等；2008-12-19712008-12-19722007年3月16日，重慶楊家坪某建筑工地上，一釘子戶的房子像個孤島聳立在工地中央

2008-12-19722008-12-19732008-12-19732008-12-19742008-12-19742008-12-1975二、房屋概述

2、自用他建另加上：施工企業(yè)管理費、利息費用、合理利潤、施工企業(yè)營業(yè)稅；

2008-12-19752008-12-1976二、房屋概述

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房再加上：

——小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費（道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等）

——公共配套設(shè)施費（包括：治安點、幼兒園、消防、自行車棚、停車場、公共廁所、會所、健身房、游泳池等）

2008-12-19762008-12-1977二、房屋概述

——開發(fā)間接費用（指開發(fā)企業(yè)直接組織管理開發(fā)項目發(fā)生的費用）

——開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅

——開發(fā)商利潤

——其他2008-12-19772008-12-1978三、房屋評估概述

（一）評估依據(jù)

1、法規(guī)依據(jù)

——《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》1995年1月1日起執(zhí)行

——建設(shè)部、國家質(zhì)量監(jiān)督局：《房地產(chǎn)估價規(guī)范》1999年6月1日實施

——原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部：《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》1984年11月8日頒布2008-12-19782008-12-1979三、房屋評估概述

2、行為依據(jù)

——評估業(yè)務(wù)約定書

——其他有關(guān)部門的委托書等（如法院等部門的直接委托）

2008-12-19792008-12-1980三、房屋評估概述

3、產(chǎn)權(quán)依據(jù)

——《房屋所有權(quán)證》

——《國有土地使用證》

特殊情況下：

——有關(guān)報建資料（有的房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證，但各種報建手續(xù)齊備，則可視同產(chǎn)權(quán)）

2008-12-19802008-12-1981三、房屋評估概述

4、取價依據(jù)

——委托方提供的財務(wù)會計資料

——資產(chǎn)評估申報明細表

——現(xiàn)場勘察所取得成果；

——委托方提供的平面圖、設(shè)計圖、施工圖、工程結(jié)算、概預(yù)算、竣工決算等技術(shù)經(jīng)濟資料；

2008-12-19812008-12-1982

三、房屋評估概述

——省頒建設(shè)工程計價定額

——定額造價部門發(fā)布及評估機構(gòu)收集的相關(guān)工程造價實例；

——其他相關(guān)的配套執(zhí)行文件及評估參數(shù)。

——各地、市與建筑工程有關(guān)的各種稅費征收標(biāo)準(zhǔn)

2008-12-19822008-12-1983三、房屋評估概述

——建筑材料現(xiàn)行市價

——當(dāng)?shù)亟诜康禺a(chǎn)交易市場價格（指商品房）

——國家發(fā)布的有關(guān)統(tǒng)計資料（如房地產(chǎn)價格指數(shù)）

——固定資產(chǎn)折舊的有關(guān)規(guī)定2008-12-19832008-12-1984三、房屋評估概述

（二）評估方法評估方法的確定與房地產(chǎn)的存在形態(tài)有關(guān)

1、房地產(chǎn)的存在形態(tài)（新增內(nèi)容）（1）主要形態(tài)第一、只有土地使用權(quán)第二、房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益（包括土地、房屋、構(gòu)筑物等）2008-12-19842008-12-1985三、房屋評估概述

（2）其他形態(tài)已經(jīng)滅失的房屋及構(gòu)筑物

2008-12-19852008-12-1986三、房屋評估概述

2、確定評估方法的思路評估方法總的有兩種：房地分離評估和房地合一評估2008-12-19862008-12-1987三、房屋評估概述

3、具體的評估方法包括成本法、市場法、殘余法等。2008-12-19872008-12-1988三、房屋評估概述

（三）房屋評估原則

1、基本原則

（1）合法性原則合法是指符合國家的相關(guān)法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。

2008-12-19882008-12-1989三、房屋評估概述

（2）最佳使用原則是指估價應(yīng)以估價對象的最有效利用為前提估價。

2008-12-19892008-12-1990三、房屋評估概述

2、工作原則（1）房地分離評估、綜合計價原則即分別對房屋和地價進行評估，然后把房屋和土地兩因素進行綜合分析，最終以一個價格體現(xiàn)出來。

2008-12-19902008-12-1991三、房屋評估概述

理由：第一、房屋是可折舊資產(chǎn)，隨著時間的推移，價值越來越低，期滿時價值已完，土地是不可折舊資產(chǎn)，隨著時間推移，其價值越來越高。

第二、房屋的折舊年限（最高40年）與土地使用權(quán)價值的攤銷年限（最高70年）不一致2008-12-19912008-12-1992三、房屋評估概述

某磚廠——房地分離評估2008-12-19922008-12-1993三、房屋評估概述

（2）特殊原則對商品房和物業(yè)進行評估時，可以采用房地合一評估的原則。

2008-12-19932008-12-1994房地合一評估2008-12-19942008-12-1995三、房屋評估概述

（四）與房屋評估有關(guān)的因素的確定與計算（新增內(nèi)容）

（以成本法為例）

1、投入使用時間（竣工驗收合格、投入試運行、正式投入使用）

2008-12-19952008-12-1996三、房屋評估概述

2、成新率確定方法（1）使用年限法理論公式：成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）

2008-12-19962008-12-1997三、房屋評估概述

應(yīng)用公式：

成新率=[（規(guī)定使用年限—已使用年限）/規(guī)定使用年限]×（1±調(diào)整系數(shù)）

2008-12-19972008-12-1998三、房屋評估概述

（2）打分法根據(jù)建設(shè)部《房屋完損等級標(biāo)準(zhǔn)》，按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好和損壞程度，劃分為5個等級（完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危房）。P1392008-12-19982008-12-1999三、房屋評估概述

（3）年限法與打分法相結(jié)合的方法成新率=（打分法成新率×權(quán)重0.6）+（年限法成新率×權(quán)重0.4）

2008-12-19992008-12-19100三、房屋評估概述

3、房屋評估價值（新增內(nèi)容）（采用成本法。注：不包括土地使用權(quán)的單項房屋的評估通常只能采用成本法）

基本公式：

房屋評估價值=重置成本×成新率

2008-12-191002008-12-19101三、房屋評估概述

式中：

重置成本=重置單方造價×建筑面積（平方米）式中：建筑面積的確定：以產(chǎn)權(quán)證上的面積為準(zhǔn)（或?qū)崪y面積也可）；2008-12-191012008-12-19102三、房屋評估概述

重置單方造價的計算：（1）在房地分離評估情況下：

重置單方造價=單方建安工程費+單方應(yīng)負擔(dān)的各種稅費（包含前期及專業(yè)費用+其他費用）+單方應(yīng)負擔(dān)的投資利息+單方應(yīng)負擔(dān)的開發(fā)利潤

2008-12-191022008-12-19103三、房屋評估概述

——關(guān)于單方建安工程費的測算根據(jù)委托方提供的部份施工圖等技術(shù)資料及工程結(jié)算經(jīng)濟資料，以及現(xiàn)場勘察所取得的成果，依照現(xiàn)行規(guī)范及有關(guān)工程量計算規(guī)則、XX省建設(shè)工程計價定額及相關(guān)配套執(zhí)行文件的規(guī)定、定額造價管理部門發(fā)布的工程造價信息、評估機構(gòu)收集的相關(guān)工程造價實例及評估參數(shù)等現(xiàn)行技術(shù)經(jīng)濟標(biāo)準(zhǔn)，作符合實際的調(diào)整后進行測算。2008-12-191032008-12-19104三、房屋評估概述

——關(guān)于前期及專業(yè)費用的測算（即按建設(shè)投資預(yù)算的一定比例計算的費用）

按建設(shè)投資計算的費用為：2008-12-191042008-12-19105三、房屋評估概述

①招標(biāo)、投標(biāo)管理費0.15%②規(guī)劃管理費0.25%③建設(shè)單位管理費1.5%④工程監(jiān)理費2.2%⑤勘查設(shè)計費2.5%以上合計6.6%

2008-12-191052008-12-19106三、房屋評估概述

——關(guān)于其他費用的測算（即按每m2建筑面積計算的費用）

根據(jù)省、市有權(quán)機關(guān)發(fā)布的現(xiàn)行有效的建設(shè)項目收費及報建規(guī)費規(guī)定,按每m2建筑面積計算的費用為：2008-12-191062008-12-19107三、房屋評估概述

①特大城市市政基本設(shè)施配套費、中小學(xué)改善辦學(xué)條件附加費、文物勘探發(fā)掘費、工程定額測定費、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費：120.00/m2、②異地綠化建設(shè)費3.00/m2、③城區(qū)人防工程異地建設(shè)費10.00/m2④新建房屋白螞蟻防治1.00/m2

2008-12-191072008-12-19108三、房屋評估概述

⑤新型建筑材料專項基金5.00/m2、⑥散裝水泥專項資金1.00/m2、⑦市政公共設(shè)施排水費3.50//m2、標(biāo)底審查費1.10/m2。以上合計：144.60/m2

2008-12-191082008-12-19109三、房屋評估概述

——關(guān)于投資利息的測算

根據(jù)中國人民銀行2007年12月21日公告，按一年期貸款利率7.47%計，計算方式按正常情況下資金陸續(xù)投入，比例到位，期末慣例法計算，公式為：（建安工程綜合造價+前期及專業(yè)費用+其他費用）/2×年利率7.47%×合理工期

2008-12-191092008-12-19110三、房屋評估概述

——關(guān)于開發(fā)利潤的測算指房屋開發(fā)建設(shè)應(yīng)獲得的社會平均利潤，通常按建安工程綜合造價、前期及專業(yè)費用、其他費用、投資利息等四項為基礎(chǔ)，按一定比例進行測算。2008-12-191102008-12-19111三、房屋評估概述

（2）在房地合一評估的情況下：

單方造價=單方建安工程費+單方應(yīng)負擔(dān)的各種稅費+單方應(yīng)負擔(dān)的利息+(單方應(yīng)負擔(dān)的開發(fā)利潤)+單方應(yīng)負擔(dān)的土地費2008-12-191112008-12-19112三、房屋評估概述

（3）關(guān)于重置單方造價的綜合計算公式（成本法下）：

單方造價=[單方建安工程費（1+按建安工程費一定比例繳納的稅費率）+按單位面積繳納的稅費額+單方應(yīng)負擔(dān)的利息+單方應(yīng)分攤的開發(fā)利潤+單方應(yīng)分攤的土地費用（房地合一下）]2008-12-191122008-12-19113三、房屋評估概述

4、綜合舉例（成本法）某綜合辦公樓，規(guī)定使用年限30年，已使用6年，尚可使用24年。經(jīng)現(xiàn)場勘察，確定成新率為80%，建筑面積800平方米，賬面原值450000元，賬面凈值360000元，。2008-12-191132008-12-19114三、房屋評估概述

單方建安工程費每平方米600元，按工程費繳納的稅費率14%，按單方面積繳納的稅費每平方米130元，單方應(yīng)分攤的利息每平方米10元。按房地分離評估。要求：評估該辦公樓的價值

2008-12-191142008-12-19115三、房屋評估概述

單方造價=600×（1+14%）+130+10=824重置成本=824×800=659200評估價值=659200×80%=527360原值增值額=659200-450000=209200原值增值率=209200÷450000=46%凈值增值額=527360-360000=167360凈值增值率=167360÷360000=46%2008-12-191152008-12-19116三、房屋評估概述

（五）房屋評估的其他方法

1、殘余法結(jié)合土地使用權(quán)講解。

2008-12-191162008-12-19117三、房屋評估概述

2、市場比較法評估價值=市場參照物價格×?xí)r間差異系數(shù)×容積率差異系數(shù)×構(gòu)造特征調(diào)整系數(shù)×地理位置調(diào)整系數(shù)×目的或用途調(diào)整系數(shù)（結(jié)合房地產(chǎn)評估來學(xué)習(xí)）2008-12-191172008-12-19118四、構(gòu)筑物評估（略）2008-12-191182008-12-19119五、在建工程的評估（一）什么是在建工程在建工程是指在評估基準(zhǔn)日尚未完工的建設(shè)項目形成的資產(chǎn)，或者雖然已經(jīng)完工但尚未交付使用的建設(shè)項目形成的資產(chǎn)，以及建設(shè)項目需用的材料、物資等。2008-12-191192008-12-19120

在建工程2008-12-191202008-12-19121五、在建工程的評估（二）在建工程的特點

1、在建工程種類多，情況復(fù)雜在建工程包括的范圍很廣。既有建筑工程的在建工程，又有機械設(shè)備的在建工程。

2008-12-191212008-12-19122五、在建工程的評估2、在建工程的形象進度以及資產(chǎn)功能差別很大在建工程涵括了從剛剛興建的在建工程到已基本完工但尚未交付使用的在建工程。2008-12-191222008-12-19123五、在建工程的評估3、在建工程的會計核算投資金額與在建工程實際完成投資金額較難一致

2008-12-191232008-12-19124五、在建工程的評估4、在建工程建設(shè)周期的長短差別大不同規(guī)模、不同性質(zhì)的在建工程建設(shè)周期差別大。2008-12-191242008-12-19125五、在建工程的評估（三）評估在建工程時要考慮的幾種情況

1、對于建設(shè)周期較短，會計核算在建工程投資金額與在建工程實際完成進度基本一致，且賬列在建工程投資構(gòu)成項目與重置成本構(gòu)成項目一致的，評估時可考慮以在建工程賬面價值作為評估價值。2008-12-191252008-12-19126五、在建工程的評估