財(cái)務(wù)報(bào)告分析——萬(wàn)科集團(tuán)年報(bào)財(cái)務(wù)分析企業(yè)概況：法定代表人：王石股票簡(jiǎn)稱(chēng)及代碼：萬(wàn)科A000002萬(wàn)科B200002股票上市地：深圳證券交易所上市時(shí)間：1991年1月29號(hào)萬(wàn)科A：2007年9月5日增發(fā)317,158,261股（至此，公司股本總額達(dá)6,872,006,387股。）所屬行業(yè)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)公司法定中文名稱(chēng)：萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)興辦實(shí)業(yè)（具體項(xiàng)目另行申報(bào)）國(guó)內(nèi)商業(yè)、物資供銷(xiāo)業(yè)（不含專(zhuān)營(yíng)、專(zhuān)控、專(zhuān)賣(mài)商品）進(jìn)出口業(yè)務(wù)（按深經(jīng)發(fā)審證字第113號(hào)外貿(mào)企業(yè)審定證書(shū)規(guī)定辦理）。主營(yíng)業(yè)務(wù)：公司選擇珠江三角洲長(zhǎng)江三角洲環(huán)渤海地域及成都武漢等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)人口眾多的大中城市進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)。行業(yè)背景分析房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久、供應(yīng)鏈長(zhǎng)、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源幾乎60-80%依賴(lài)外部融資，近來(lái)政府出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展提出了更高的要求。歐債危機(jī)之后房地產(chǎn)市場(chǎng)是否迎來(lái)反彈？成長(zhǎng)性分析：資產(chǎn)負(fù)債表分析成長(zhǎng)性分析：利潤(rùn)表分析現(xiàn)金流量表分析成長(zhǎng)性分析小結(jié)：資產(chǎn)逐年增長(zhǎng)，負(fù)債也逐年增長(zhǎng)，三年的資產(chǎn)負(fù)債率分別為：67.00%，74.69%，77.10%，資產(chǎn)負(fù)債率也逐年增高，企業(yè)擴(kuò)張的同時(shí)，但是也增加了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)都突破70%了，負(fù)債水平都很高，基本都在高負(fù)債運(yùn)營(yíng)的狀態(tài)。營(yíng)業(yè)收入每年都有增長(zhǎng)，營(yíng)業(yè)成本變化也相對(duì)一致，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度不大可能是因?yàn)槿?xiàng)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅的增加等因素造成的。資產(chǎn)逐年增加且增長(zhǎng)率較高，但是營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)率卻并不顯著。從對(duì)存貨的分析中可見(jiàn)，企業(yè)的資產(chǎn)增長(zhǎng)主要表現(xiàn)為存貨的增加。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~均為正值，企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)能力較好，但是雖然經(jīng)營(yíng)的規(guī)模有所擴(kuò)大，流入流出量均逐年增加，但是凈流量卻逐年遞減，周轉(zhuǎn)能力有所下降。比率分析：短期償債能力萬(wàn)科金地20091.912.2120101.592.1820111.411.8萬(wàn)科金地20090.5910.52420100.5570.73620110.3700.439比率分析：市場(chǎng)價(jià)值比率萬(wàn)科金地20090.580.7820100.80.720111.050.84萬(wàn)科金地20094.136.7820104.964.720116.175.85萬(wàn)科金地20090.84-1.1520100.2-0.6820110.310.34比率分析：獲利能力萬(wàn)科金地200915.87%20.27%201021.95%21.04%201120.99%20.77%萬(wàn)科金地200913.15%15.98%201017.43%15.99%201116.16%15.64%萬(wàn)科金地20094.67%4.7%20104.10%4.1%20113.92%3.9%萬(wàn)科金地200914.16%11.5%201016.19%14.9%201117.1%14.3%比率分析：營(yíng)運(yùn)能力萬(wàn)科金地20090.470.1920100.350.2720110.330.23萬(wàn)科金地20090.380.3520100.290.1720110.280.26凈資產(chǎn)收益率=3.92%*4.37=16.16%*0.28*4.37

11年凈資產(chǎn)收益率有所提高，仍然是以權(quán)益乘子的增加為主要原因。企業(yè)將資產(chǎn)負(fù)債率增加至77.10%，增加了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。而總資產(chǎn)收益率略有下降，主要是由于營(yíng)業(yè)凈利率下降的原因。經(jīng)過(guò)細(xì)分，發(fā)現(xiàn)是11年的凈利潤(rùn)不高，其原因是11年成本增長(zhǎng)率大于總收入的增長(zhǎng)率，其中，營(yíng)業(yè)成本增加較多。將總資產(chǎn)再進(jìn)一步細(xì)分，可以看出存貨占據(jù)了大量的資產(chǎn)比重，這與房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情有關(guān)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)針對(duì)存貨的囤積采取對(duì)策。同行比較（金地）就償債能力方面，金地集團(tuán)相較于萬(wàn)科比較強(qiáng)。就每股收益而言，金地集團(tuán)較為穩(wěn)定，而萬(wàn)科呈現(xiàn)每年穩(wěn)定上升趨勢(shì)，且值大于金地，萬(wàn)科較于金地盈利能力方面占有優(yōu)勢(shì)。兩企業(yè)的毛利率基本接近，獲利能力接近，總資產(chǎn)收益率差不多，而萬(wàn)科的股東權(quán)益的獲利能力比金地強(qiáng)?？傮w上來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科的銷(xiāo)售狀況比金地稍好。近年走勢(shì)2008年，全球性的金融危機(jī)開(kāi)始影響中國(guó)的房地產(chǎn)，加之以中國(guó)的宏觀調(diào)控，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面萎縮，房地產(chǎn)交易量齊跌，企業(yè)面臨困境。09年初剛性需求釋放帶動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，2009年二季度以后，房地產(chǎn)業(yè)全面復(fù)蘇，量?jī)r(jià)齊升，地產(chǎn)商再度活躍。09年的復(fù)蘇關(guān)鍵在于金融危機(jī)后，中國(guó)政府推動(dòng)的信貸寬松政策和對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的大力扶持。近年走勢(shì)10年，國(guó)家大量推出保障性住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)等各方面因素等各方面的影響下，中國(guó)房地產(chǎn)速度再次放緩，總體上房?jī)r(jià)雖有上市，但幅度趨緩，成交量增加量也比較平穩(wěn)。然而中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)前期所積累的各種泡沫，過(guò)高的房?jī)r(jià)與收入水平的矛盾開(kāi)始爆發(fā)。隨著股市崩盤(pán)，11年在10年的基礎(chǔ)上繼續(xù)下滑。12年歐債危機(jī)爆發(fā)，股市依舊低迷，但是下半年開(kāi)始有回暖跡象房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高10倍，住貸利率的變動(dòng)優(yōu)勢(shì)分析：品牌

公司已經(jīng)連續(xù)3年保持經(jīng)營(yíng)性和投資性現(xiàn)金之和為凈流入狀態(tài)。這表明公司實(shí)現(xiàn)的是有質(zhì)量的增長(zhǎng),財(cái)務(wù)狀況非常穩(wěn)健。持續(xù)的增長(zhǎng)和領(lǐng)跑

萬(wàn)科的品牌優(yōu)勢(shì)在于住房本身的設(shè)計(jì)和建筑方面的功能屬性以及萬(wàn)科的社區(qū)文化氣氛和萬(wàn)科的服務(wù)很令人滿(mǎn)意。這就可以滿(mǎn)足不同消費(fèi)群體對(duì)于萬(wàn)科優(yōu)勢(shì)的認(rèn)同：一方面可以有利于吸引潛在消費(fèi)者來(lái)購(gòu)買(mǎi)，另一方面也可以有利于形成較高的住戶(hù)滿(mǎn)意度和忠誠(chéng)度。劣勢(shì)分析：

就近幾年的中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)行情而言，受政府調(diào)控的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以及易受利率影響等特點(diǎn)，使房地產(chǎn)行業(yè)最近的發(fā)展的空間縮小。

公司的資產(chǎn)中存貨占了絕對(duì)大的比重，存貨的大量的堆積大大地影響了公司資金的流動(dòng)性。

近三年來(lái)公司的凈資產(chǎn)收益率只能依靠增大負(fù)債在總資產(chǎn)中的比重，增加權(quán)益乘數(shù)來(lái)勉強(qiáng)在維持原有的凈資產(chǎn)收益率的基礎(chǔ)上稍有提高，而不是就產(chǎn)品盈利性和資金周轉(zhuǎn)率上有較大的提高。經(jīng)營(yíng)建議：

近幾年，企業(yè)資產(chǎn)仍在不斷擴(kuò)張，企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，同時(shí)負(fù)債比重也在擴(kuò)大，這為企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)諸多風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)需要多注意負(fù)債的問(wèn)題。

企業(yè)不得不重視的是近年來(lái)老大難的問(wèn)題——存貨。當(dāng)下，由于居高不下的房?jī)r(jià)問(wèn)題，居民的買(mǎi)房熱情不高，大多持觀望態(tài)度，政府用于控制房?jī)r(jià)的措施結(jié)果也不明顯，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)不景氣，囤積的房子賣(mài)不出去。企業(yè)應(yīng)針對(duì)目前的情況，制定相應(yīng)的銷(xiāo)售策略，以改善存貨周轉(zhuǎn)率走低，資產(chǎn)使用效率不高等問(wèn)題。自我認(rèn)識(shí)王石甚至發(fā)出盛世危言：“如果還這樣利益最大化的追求下去，我相信在萬(wàn)科到3千億的時(shí)候，也是消費(fèi)者開(kāi)始拋棄萬(wàn)科的時(shí)候”。王石表示，在未來(lái)10年，萬(wàn)科面臨著兩個(gè)轉(zhuǎn)型：一個(gè)是從傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)向技術(shù)科研轉(zhuǎn)；第二如何從建房賣(mài)房向服務(wù)型上轉(zhuǎn)。商業(yè)地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的開(kāi)發(fā)商當(dāng)中，不乏保利、金地、富力、龍湖等知名開(kāi)發(fā)商的身影，甚至一直宣稱(chēng)只做住宅開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科也改口稱(chēng)將涉足商業(yè)地產(chǎn)。投資建議：

企業(yè)的規(guī)模在不斷擴(kuò)大，經(jīng)營(yíng)狀況良好，凈利潤(rùn)也逐年增加，企業(yè)適時(shí)地會(huì)分配股利，是投資者值得考慮的投資企業(yè)?？紤]到企業(yè)背負(fù)了很大比重的債務(wù)，投資者可能會(huì)冒一定的風(fēng)險(xiǎn)。近期股票行情高管持股較少，有國(guó)有資產(chǎn)介入，歷年分紅較少。不益長(zhǎng)期持有，最近大盤(pán)波動(dòng)厲害，跌破2000，不益短線(xiàn)操作。領(lǐng)導(dǎo)人剛剛換屆，還需靜觀其變。房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)業(yè)無(wú)疑是中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。這個(gè)涉及到中央政政府、地方政府、銀行信貸、房地產(chǎn)商以及消費(fèi)者多方利益的行業(yè)總是起起伏伏。目前，中央已經(jīng)表態(tài)房產(chǎn)調(diào)控不會(huì)松我們預(yù)計(jì)只要全國(guó)范圍房?jī)r(jià)不出現(xiàn)劇烈上漲，政策就不會(huì)進(jìn)一