目錄一、廣州房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢二、XXXSWOT分析三、競爭態(tài)勢分析四、XXX目標消費群分析1一、廣州房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢

今年下半年，廣州樓市呈現(xiàn)明顯的供需兩旺的態(tài)勢，各項指標也表明，新一輪的房地產(chǎn)快速發(fā)展時期已經(jīng)到來。廣州市區(qū)與郊區(qū)的大融合，進一步推進了郊區(qū)盤的發(fā)展；廣州北抑南拓的市政規(guī)劃、番禺目前的房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢，都表明了南村版塊不久將成為廣州樓市的新亮點。21.廣州房地產(chǎn)市場需求平穩(wěn)增長，新上市量經(jīng)過短暫的平寂之后也迅速恢復(fù)，新一輪房地產(chǎn)快速發(fā)展時期已經(jīng)開始。從供求關(guān)系來看：廣州樓市需求平穩(wěn)，供需矛盾進一步緩和，但下半年樓市呈現(xiàn)出明顯的急速上升情況，表現(xiàn)出供需兩旺的趨勢。去年到今年上半年，開發(fā)商顯然是在蓄勢待發(fā)，新開發(fā)面積連續(xù)下降15%多，但需求量在福利分房透支效應(yīng)和擠壓效應(yīng)的雙重作用下，依然強勁，保持了8%左右的增長，勢頭較好。在地鐵、撤市設(shè)區(qū)等多種利好消息的刺激下，廣州市區(qū)下半年頭三個月的住宅上市量就比上半年增長了近1.4倍，交易量增長了1.1倍，樓市呈現(xiàn)出明顯的供求兩旺的態(tài)勢。承繼國慶期間的火熱情況，保守估計今年全年的新上市量和成交量可分別達到550萬和500萬平方米。（資料來源：市國土房管局）3從開發(fā)投資情況看：各項指標同比均有較快幅度的增長，廣州房地產(chǎn)新一輪快速發(fā)展的勢頭已初露倪端。99年廣州商品房新開工面積比98年下降了15.2%，商品房施工面積僅略增了0.5%，而今年1-9月，無論是開發(fā)投資額、施工面積和新開發(fā)項目都比去年同期有了非常大的增長，又一輪的房地產(chǎn)發(fā)展快速啟動了。住宅新項目的開發(fā)以40%的速度增長，根據(jù)房地產(chǎn)的開發(fā)周期，在今后3--5年的時間，將會形成一個住宅的集中供應(yīng)高峰期，新一輪樓市的競爭將會更激烈，因此，目前進入開發(fā)階段的樓盤，一定要有相當?shù)那罢靶院颓靶l(wèi)性。42、價格走勢呈現(xiàn)明顯的兩極分化：高層在動蕩中走低，多層則緩慢回升；城內(nèi)盤或低價推出，或降價促銷；城郊盤在優(yōu)質(zhì)盤帶動下，價格步步攀高。高層與多層價格趨勢對比與去年同期相比，上半年高層價格下跌幅度大于多層，高層下降7.04%，多層下降6.15%；與第一季度相比，第二季度多層住宅的均價小幅回升1.39%，高層住宅均價下降2.43%；八月與七月相比，高層下跌3.4%，多層則上升了1.9%。郊區(qū)盤主要為多層，它們在價格上攀揚帶動整體多層所致。（資料來源：市國土房管局）5城內(nèi)盤與城郊盤價格的對比

城內(nèi)盤從高檔豪宅到普通小區(qū)，平價出街較為平常。珠江新城新推的新城海濱花園10樓以下的不到6500元就可買到，遠洋明珠均價為6500左右，比先出道的“前輩”低了不少；一向以高姿態(tài)出現(xiàn)的錦城花園國慶期間也給出了驚喜價，原來均價一直在9000-10000港幣，現(xiàn)在則降為8700元/M2。較低檔的物業(yè)，即使是地鐵概念盤如綠茵翠庭、富景花園也都在4000元以下，國慶期間異?；鸨牡诙€金碧花園，帶豪華裝修均價仍然在3600元左右。郊區(qū)盤在景觀、空氣上的優(yōu)勢日益顯現(xiàn)，價格節(jié)節(jié)攀升。白云高爾夫由剛推盤時的2700元的均價，上升到目前的3900元--4100元左右；番禺的麗江花園、洛濤居和奧林匹克花園，在撤市設(shè)區(qū)和地鐵利好消息宣布不久，價格馬上上調(diào)了3%--5%不等的幅度，幾乎每一次推新盤，價格就會有或多或少的上揚。在交通及生活配套日益完善的情況下，郊區(qū)的優(yōu)質(zhì)大盤價格仍存在一定的上升空間。63、回歸自然、人與自然的最終融合，是現(xiàn)代居民對家居生活的真正詮釋。目前，已有不少樓盤打出綠色、環(huán)保、健康等概念，但單一的概念及賣點炒作對人們已不再有吸引力，部分樓盤已開始進行概念整合，以內(nèi)涵更為廣泛、更有想象空間的概念來代替。如廣地花園雖然其在宣傳上不太成功，但其打出的“都市人的生態(tài)家園”，對都市人還是有一定的吸引力；白云高爾夫花園則擯棄了原來的“尋常人家的高爾夫生活”，給尋常人家一個生態(tài)家園。國慶期間，廣州整個樓市的熱點，主要集中在以白云高爾夫為代表的山景盤、及番禺的各大盤，稍遠一些的番禺市橋康裕北苑、花都的雅寶新城也在大融合的趨勢下，斗膽來廣州市場分一杯羹，可以想象它們對自己“郊區(qū)特色”的信心?！吧鷳B(tài)”概念大行其道居住郊區(qū)化呈潮流傾向74、在多個利好消息的刺激下，郊區(qū)樓市迅速升溫，不久將成為廣州樓市的新熱點，尤其是南村版塊將成為繼大石版塊之后的焦點地帶。廣州交通系統(tǒng)的完，南拓北抑、東移西調(diào)的城市規(guī)劃，使各郊區(qū)迅速成為廣州同等重要的功能區(qū)，從而有著不同的魅力?；ǘ甲鳛閺V州水源涵養(yǎng)地而受到保護，在健康無污染方面，對廣州居民有著較大的吸引潛力；目前，第一個上千畝的大盤雅寶新城、南航別墅等大盤已拉開了競爭的序幕。南部的番禺作為廣州未來的居住衛(wèi)星城，已初具規(guī)模，不少知名大盤都聚居于此，競爭一直很熱烈。北部山區(qū)開發(fā)受到限制，南部的洛溪各盤可供開發(fā)的土地已經(jīng)很有限，樓市向南部進一步推進已成必然，位于華南快速干線和105國道交匯處的南村版塊將會成為廣州樓市下一個亮點和熱點。一些有眼光的開發(fā)商已經(jīng)在此領(lǐng)域進行大規(guī)模的圈地運動，如華南新城、中山雅居樂、綠島花園別墅、XXX、廣東奧林匹克花園等多個樓盤占地近2萬畝，可以預(yù)見在近幾年之內(nèi)，這一區(qū)域?qū)⒊蔀閺V州樓市競爭的焦點地區(qū)。而且，參與者幾乎都是實力強大的開發(fā)商，這樣就更增強了該區(qū)域競爭的重量級別，競爭將會異常的激烈和火爆。85、在樓盤同質(zhì)性強、消費者日益理性條件下，進行產(chǎn)品創(chuàng)新、包裝和營銷手段的創(chuàng)新，是各盤避開價格戰(zhàn)、增強注意力并取得業(yè)績的重要手段。進行特色和產(chǎn)品的創(chuàng)新，才能保持強勁的競爭優(yōu)勢。樓盤的同質(zhì)性越強，各盤之間的競爭將只能是價格上的競爭。在激烈的競爭中，廣州奧林匹克花園首創(chuàng)的躍式設(shè)計就打動了很多消費者，盡管價格屢有攀升，但幾乎每次一推盤便在短期內(nèi)搶購一空，創(chuàng)造了當代房地產(chǎn)的奇跡。營銷手段創(chuàng)新運用，智者勝。現(xiàn)樓發(fā)售再次被仿效?，F(xiàn)樓發(fā)售在廣州為廣州碧桂園所首創(chuàng)，其在美譽度和首期銷售上均取得了較大的成功。在日益理性的消費者面前，不少開發(fā)商不得不再次啟用這種策略，如洛濤居和廣地花園。退房措施轟轟烈烈。華標廣場開創(chuàng)了廣州“無理由退房”的先河。退房舉措不僅提高了開發(fā)商的美譽度，也給消費者吃了一顆定心丸，因此，飲頭啖湯的華標廣場在推出此舉措之后，取得了非常好的銷售業(yè)績。反“攤”大行動提前登場。名雅花園、保利花園及合富輝煌所代理的多個樓盤，率先掀起了反“攤”風暴，有的甚至不提價，著實讓消費者實惠不少。明年才生效的《廣東省房屋交易價格計算暫行規(guī)定》，被提前引進市場，反映了營銷創(chuàng)新的緊迫性。9二、XXXSWOT分析10

遠離都市、又有都市的繁華，與天河一橋之隔，給人天河南延的聯(lián)想位于迎賓大道商業(yè)旅游休閑帶臨江且位于快速干線和迎賓大道旁，有一線江景、交通方便、為“華南快速干線第一樓盤”。從投資開發(fā)、樓房布局設(shè)計、園林綠化、建設(shè)施工到物業(yè)管理等合作方都是實力很強的知名單位，為鍛造優(yōu)質(zhì)名牌打下了良好的基礎(chǔ)。房屋自然村落式排列，隨意流暢江景、溪水與森林走廊渾然一體綠化率高，房屋如同綠色錦緞上的點綴寬敞的原木長廊，輕飄于珠江的綠波上夏威夷風情處處體現(xiàn)區(qū)內(nèi)觀水、戲水、飲水、用水、游水五大水系處處宜人：水道可行人、水渠可游魚、湖可游人也可作四季景觀，皆清澈見底。專門鋪設(shè)的50公里管道，從西江引進了可直接飲用的健康水，衛(wèi)生標準達到世界標準。

優(yōu)勢

獨特的區(qū)位優(yōu)勢酒店式服務(wù)真正家居享受規(guī)模優(yōu)勢強強聯(lián)合共造高尚質(zhì)素獨特的水景資源罕見的園林景觀11XXX賣點點測試試及重重點訴訴求四個選選項分分別代代表：：A.依江而而立，，一派派旖旎旎江景景，區(qū)區(qū)內(nèi)清清澈的的小溪溪歡快快地流流淌，，專門門引進進了無無污染染飲用用水，，觀水水、戲戲水、、游水水、飲飲水、、用水水五大大水系系處處處宜人人。B.開發(fā)、、設(shè)計計、建建設(shè)與與管理理，均均為強強強聯(lián)聯(lián)合，，共造造優(yōu)質(zhì)質(zhì)名牌牌C.樓盤如自然然村落式排列列，隨意流暢暢，點綴在大大幅的綠緞之之上D.配套完善，，酒店式的服服務(wù)帶來真正正的家居享受受排名第一、第第二、第三、、第四分別賦賦予5分、4分、3分、、2分，通過過各選擇項的的選擇權(quán)數(shù)加加權(quán)后，得到到的各項總分分排名情況如如上圖所示。。關(guān)于XXX賣賣點的測試從總體上看，，小區(qū)的景觀和整體設(shè)計布局局，是消費者每每時每刻都可可以看到的，，因而是最為為關(guān)注的；酒店式的服務(wù)務(wù)是消費者可以以切身體會得得到的，消費費者關(guān)注的程程度也較高；；強強聯(lián)合則則是一個較為為抽象的概念念，消費者較較難把握和琢琢磨，因而排排在最后。12江景、獨特的活水景景觀是消費者最為為認同的賣點點，這在廣州州所有樓盤中中可謂獨一無無二；容積率率低、房屋建建在花園中的的匠心設(shè)計也也很有吸引力力；酒店式的服務(wù)務(wù)不僅僅是停留留在一般的口口號上，更體體現(xiàn)了人性化化的特點，尤尤其是集中提提供鐘點保姆姆并集中管理理的創(chuàng)新，在在消費者中引引起了較大的的興趣。可利用流淌的的、清澈的活活水、和無污污染的飲用水水等五大水系系大做文章，，廣州有江的的樓盤不少，，有人工水的的也不少，但但沒有一個樓樓盤能將江水水和人工水能能發(fā)揮到這樣樣的及至。酒店式的服務(wù)務(wù)內(nèi)容很有吸吸引力，但名名稱過于平常常和泛濫，進進行包裝之后后再推出，會會產(chǎn)生新的號號召力。建議XXX賣點重重點訴求13消費者認同程程度低：目前市場對南南村版塊的認認同程度較低低，短期內(nèi)可可能仍缺乏足足夠的信心。。無品牌知名度度：在眾多強勢品牌的圍攻下下，在品牌上上會表現(xiàn)出較較大的劣勢。。劣勢勢噪音干擾問題題：由于緊貼華南南快速干線的的出口，可能能引起消費者者對過路汽車車噪音的擔心心。配套不足障礙礙：南村附近生活活配套設(shè)施尚尚待完善；尤尤其是交通問問題成為消費費者最關(guān)心的的因素。14威脅大石版塊名牌牌樓盤的攔截效應(yīng)市區(qū)某些樓盤盤與XXX在在景觀、特色色及價格方面面具有可比性性，它們對周周邊消費者有有近水樓臺效應(yīng)應(yīng)山景盤以清新新的空氣、濃濃郁的山林取取勝，其休閑特色不言自喻，在在概念上有近近似的競爭力力15消費需求的變變化：廣州居民的居居住需求已從從基本的安居居——希望優(yōu)優(yōu)美的居住環(huán)環(huán)境，發(fā)展為為追求完全放放松、休閑愜愜意的生活方方式，突出環(huán)環(huán)保、休閑等等主題能迎合合市場的主導導需求。機會調(diào)查中有超過過63%的潛潛在消費者認認為自己還沒沒有找到心儀儀的樓盤，這這表明整體綜綜合素質(zhì)較高高的樓盤將面面臨著一個較較大的市場需需求，這也是是我們的市場場機遇。郊區(qū)化的居住住趨勢：遠離都市的喧喧囂是一種正正在興起的潮潮流，郊區(qū)樓樓盤正面臨著著良好的發(fā)展展契機。16小結(jié)：XXX是一個個綜合素質(zhì)較較高的樓盤，，如何整合其其所有的資源源，形成綜合合競爭力，與與其他盤在景景觀特色、品品位和檔次上上拉開檔次、、形成區(qū)隔以以制勝，是我我們在推廣中中將著重解決決的問題。17三、競爭態(tài)勢勢分析18１、版塊競爭爭分析南村版塊所面面臨的競爭區(qū)區(qū)域主要為洛洛溪版塊、東東圃版塊、天天河部分中心心版塊，以及及海珠版塊、、鐘村版塊，，有地鐵利好好帶動漸漸崛崛起的市橋版版塊、具備美美麗風景的白白云山版塊，，與南村也在在一定意義上上構(gòu)成競爭關(guān)關(guān)系。南村版塊市橋版塊白云山景版塊鐘村版塊海珠版塊洛溪版塊天河中心版塊東圃版塊19競爭版塊態(tài)勢勢南村版塊與番番禺區(qū)內(nèi)其他他版塊的比較優(yōu)勢在于：距離廣州CBD中心商務(wù)務(wù)區(qū)（天河區(qū)區(qū)），僅一橋橋之隔，為華華南快速干線線第一盤。其其它版塊或距距離廣州太遠遠，或因為人人氣過望而破破壞了生活環(huán)環(huán)境，南村距距離廣州卻是是“鬧中取靜靜”；南村處于剛剛剛開發(fā)階段，，可利于整個個區(qū)域的規(guī)劃劃發(fā)展，較有有潛力；但同時，南村村在配套上不不夠完善，消消費者仍存有有很大顧慮。。20南村處于廣州南部，不不僅景觀、空空氣較好，交交通四通八達達，可方便地來來往珠江三角角洲，旅游資源豐富；番禺作為廣州州未來的居住中心，其整體的生生活及市政配配套還可得到到政府的資助助，且其價格方面也比市區(qū)區(qū)內(nèi)不少優(yōu)質(zhì)質(zhì)盤有吸引力力。其他版塊21小結(jié)番禺作為廣州州市民的居住住地已經(jīng)受到到較高程度的的認同，但是是目前主要集集中在洛溪地區(qū)。南村在區(qū)位及及景觀上的優(yōu)優(yōu)勢將會逐步步顯現(xiàn)，成為為下一個熱點點已是指日可可待。配套情況將會會直接對消費費者產(chǎn)生導向向作用，在開開發(fā)初期，人氣--配套套--業(yè)績?nèi)齻€方面的互互動影響將會會尤為重要。。22２、可能構(gòu)成成競爭的樓盤盤分析XXX價格具有可比性的樓盤價格在XXX定價之上，但差距不會太大。風景盤：滿足消費者對住宅環(huán)境的要求，它們在環(huán)境方面有著獨特的優(yōu)勢。較高素質(zhì)的樓盤滿足相當部分的消費者對生活品質(zhì)的要求。同在番禺地塊的樓盤：具有相同的時空、環(huán)境及生活質(zhì)量的消費預(yù)期。23番禺競爭樓盤盤24其它競爭樓盤盤25小結(jié)與以上所有代代表樓盤相比比，XXX最最大的特色便便是：匯聚諸諸多賣點，綜綜合素質(zhì)非常常高。小區(qū)布布局、園林綠綠化及景觀、、江景開發(fā)、、水景處理、、服務(wù)管理等等各方面都做做到了及至、、體現(xiàn)了人性性化。這正是是我們的消費費者渴望和一一直追尋的理理想家園。XXX在硬件件上已初步具具備了各種優(yōu)優(yōu)秀的要素，，將這些資源源進行整合，，賦予其一個個獨特的個性性，準確地傳傳達給我們的的消費者，才才能最終找到到我們真正的的目標對象。。26四、XXX目目標消費群分分析目標消費群體體主要是根據(jù)據(jù)一手市場調(diào)調(diào)查資料、在在與主要競爭爭樓盤相區(qū)隔隔中挖掘出來來的。我們認為對番番禺版塊有較高的認同、同時又具有一定消費能能力的人群，才是是我們的最終終目標消費群群集合。因此此，在調(diào)查中中，我們重點點分析了有意意向購買番禺禺的消費者，，及目標價位位在4000元以上的群群體，并進行行了交叉分析析，這樣可以以剔出掉因?qū)ふ业蛢r位樓樓盤而看上郊郊區(qū)盤的部分分，從而找出出尋求真正的居住家家園而主動走向郊區(qū)化的一類。27（1）、年齡齡特征（2）、學歷歷特征（3）、職業(yè)業(yè)狀況（4）、家庭庭收入狀況（5）、家庭庭人口結(jié)構(gòu)特特征（6）、成長長背景（7）、業(yè)余余愛好（8）、購房房動機（9）、目前前日常乘車習習慣1、目標消費費群人文特征征分析28（1）、年齡齡特征購房者的年齡齡主要集中在在26-35歲，中青年為為主，其他年年齡段購房需需求則逐漸下下降。29（2）、學歷歷特征番禺樓盤的潛潛在消費群中中，高學歷群群占多數(shù)，其其中價位在4000元以以上樓盤的目目標群體高學學歷傾向更為為明顯，大專專以上學歷者者占了77.3%的比例例。30（3）、職職業(yè)狀況管理人員是番禺較高高級樓盤潛潛在購房者者中的重要要組成部分分，尤其是是高中級管理理人員所占比例較較大，比例例達到36%左右。。一般管理人人員在總體體中所占比比例最大，，這是總體體和我們的的目標群體體最大的不不同。31（4）、家家庭收入狀狀況各細分群體體目標消費費者家庭月月收入均值值比較調(diào)查表明：：通過加權(quán)權(quán)平均法得得出的各個個群體的收收入表現(xiàn)，，番禺樓盤盤潛在消費費者中目標標價位在4000元元以上的，，其家庭收收入是最高高的，為7500元元左右。當然通過按按揭貸款的的幫助，收收入相對低低一些的人人士也能夠夠成為我們們的目標消消費群。32（5）、家家庭人口結(jié)結(jié)構(gòu)與總體明顯顯不同的是是：我們的的目標群體體中二人世世界和單身身獨居所占占的比例明明顯上升，，三代同堂堂的比例明明顯縮小，，反映了的的目標群體體傾向于擁擁有獨立空間、追求自由自在，，較為注重重精神與生生活享受。三口之家和二人世界依依然是我們們最為主要的的兩種家庭庭結(jié)構(gòu)。33（6）、成成長背景特特征番禺樓盤的的潛在群體體中，外來人士所所占比例相相對多一些些。從南村最易易通達的廣廣州市區(qū)為為天河，而而天河是外外來人士的的聚居地，，可以初步步斷定XXX的外來來人士的比比例有可能能高于這一一比例。34（7）、業(yè)業(yè)余愛好特特征在個人業(yè)余余愛好方面面，體育運動和旅游是我們目標標群最為喜喜歡的兩種種活動，這這種情況可可能與我們們的目標群群體相對集集中在較為為年輕的群群體上有關(guān)關(guān)。在房型型設(shè)計和裝裝修方面盡盡可能考慮慮一些時尚尚前衛(wèi)的年年輕白領(lǐng)要要求。總體中，擺擺在前兩位位的是讀書書看報和音音樂，這兩兩項在我們們的目標群群中則放在在第三、第第四的位置置上。35（8）、購購房動機分分析與總體相比比，目標群群體購房的的目的主要要是為了日日常的家居，作為其他他用途的比比例明顯下下降，調(diào)查查中還表明明不少人已已有住房，，這說明了他他們對現(xiàn)有有的居住條條件不滿，，希望能尋尋找到一個個適合家居居的理想家家園，這就要求上上市盤要具具有較好的的綜合素質(zhì)質(zhì)，才能真真正吸引他他們。36（9）、日日常乘車習習慣依賴公交車車者的比例例有所下降降，出租車車和單位交交通車的比比例增大，，如果選擇擇南村作為為居住地，，則后兩部部分人的交交通方式會會轉(zhuǎn)移到公公交車上，，那么使用用公交車的比例則有有可能上升升到50%左右。由于XXX距離市區(qū)區(qū)的實際距距離較遠，，對交通問問題的關(guān)注注會在很大大程度上決決定著居民民對樓盤的的選擇。在總體和番番禺樓盤潛潛在消費群群中，公交車、摩托車和自駕汽車分別是前三三位最常用用的交通工工具，但在在我們的目目標群中，，使用摩托車上升到較高高的比例，，自駕汽車車的比例基基本不變。。37XXX的目目標消費群群人文特征征小結(jié)主要群體相相對年輕且且學歷較高高（26-35歲，大專專以上學歷歷）收入及職位位較高的高高級打工一一族為主（（管理人士或或?qū)I(yè)人士士，家庭月月收入在7000元元左右）外來人士特特征明顯，，愛好運動動、前衛(wèi)時時尚、希望望遠離都市市的喧囂（（有郊區(qū)化化傾向）買房主要用用于自住，，目的是尋尋找一種更更舒適的生生活環(huán)境更為渴望一一種個性空空間、自由由愜意、完完全放松的的一種生活活方式有車一族、、上下班時時間相對穩(wěn)穩(wěn)定的白領(lǐng)領(lǐng)或SOHO一族更更有可能成成為我們首首期的目標標消費者。。38（1）、對對于版塊的的偏好選擇擇（2）、消消費者較為為認可的主主要樓盤分分析（3）、對對樓盤主主要特點或或風格的偏偏好（4）、對對南村版塊塊及其代表表樓盤的認認識2、消費者者的總體選選擇傾向39（1）、對對于版塊的的選擇偏好好在所有版塊塊中，天河北仍然是潛在在購房者最最為熱衷的的地區(qū)，隨隨著番禺撤撤市設(shè)區(qū)和和地鐵的利利好消息，，及多個實實力大盤的的帶動，番禺已成為為越來越多多的廣州居居民的居住住選擇地。4054.2%天河北48.0%珠江新城45.4%番禺洛溪41.0%海珠臨江25.6%白云山地段15.9%東圃地段14.5%海珠腹地11.5%番禺南村或鐘村7.5%芳村4.0%其他地區(qū)細分番禺版版塊可以看看到，洛溪溪版塊因為為成熟的生生活配套、、較為便利利的交通條條件而被廣廣州居民認認同的程度度較高，南南村及鐘村村版塊目前前受關(guān)注的的程度相對對較低，但但與去年基基本不予留留意的情形形相比，南南村成為未未來的市場場熱點已有有啟動跡象象。細分番禺市場41選擇地域與與來源地的的對比從區(qū)域來講講，天河區(qū)和海珠區(qū)工作或生活活的居民是是番禺版塊塊最主要的的消費群體體；從細分分市場來講講，有意向向購買天河河北、珠江江新城、海海珠臨江版版塊、洛溪溪、東圃版版塊和海珠珠腹地大盤盤、但現(xiàn)有有上市樓盤盤不能滿足足其要求的的消費者，，將會是我我們可能的的消費群體體。42（2）、消消費者較為為認可的主主要樓盤分分析目標消費群群對番禺幾幾個較為知知名的樓盤盤、以及海海珠的光大大、保利、、臨江的中中海錦苑等等相對滿意意。對它們們較為滿意意的地方，，主要體現(xiàn)現(xiàn)在小區(qū)環(huán)境好好（或依山傍傍水、或較較大的綠化化面積）、、完善的配套套，郊區(qū)盤的的空氣好污染染少也是一個重重要的因素素。價格偏高，，交通不便便是排在消消費者不滿滿意意見的的前兩位，尤其是華華南碧桂園園的交通情情況。43（3）、對對樓盤主要要特點或風風格的偏好好以上的幾個個主要特色色，消費者者的選擇主主要是視小小區(qū)的整體綠化及及配套是否完善，他們們注重的是是綜合素質(zhì)質(zhì)，不會因因為有江景景、山景或或獨特的教教育或智能能化配套，，而表現(xiàn)出出特別的偏偏好。XXX已經(jīng)有有較多的賣賣點，將這這些賣點整整合起來，，會產(chǎn)生較較強的整體體競爭優(yōu)勢勢。44（4）、對對南村版塊塊及其代表表樓盤的認認識在調(diào)查中，，對南村版塊及及其代表樓樓盤有如下下幾種情況：1、消費者者對于南村村版塊的認認識較為模模糊，認為南村較較遠，比較較偏僻，生生活不方便便。2、對華南南碧桂園和和廣地花園園較為肯定定的是：小小區(qū)環(huán)境較較好，空氣氣好，但交交通不方便便，不利于于上下班。。對于日常常的生活配配套和小孩孩上學問題題，也是不不少人較為為擔心的問問題。3、對于XXX的地地理位置，，對于有車車一族，則則認為較為為方便快捷捷，認同程程度較高，，反之則認認為較不方方便。華南碧桂園園人氣不旺旺、交通不不方便等一一些負面效效應(yīng)的傳播播，使人們們對南村版版塊有著不不好的籠統(tǒng)統(tǒng)印象，XXX在目目前條件下下，首先可以脫脫離于南村村版塊的宣宣傳，而強化其其華南快速干干線第一盤盤（突出交通通優(yōu)勢）、、如天上銀河般般璀璨（表明園景景）、及廣州天河南南延的感覺（發(fā)發(fā)展?jié)摿Γ搶嵪嘞嘟Y(jié)合。45南村版塊已已開始為廣廣州居民所所接受，但但目前對其其認識尚較較模糊；結(jié)結(jié)合消費者者對樓盤綜綜合素質(zhì)的的要求，可可強化XXX本身的的高尚質(zhì)素素，淡化其其南村版塊塊印象。小結(jié)46（1）、消消費者將要要購買的住住房類型（2）、消消費者希望望的住房價價格和購房房面積（3）、消消費者希望望的住房價價格和購房房面積（4）、消消費者對交交樓標準的的要求（5）、消消費者對智智能化的要要求（6）、影影響目標消消費者購房房的因素分分析（7）、目標消費者者購房決策策過程（8）、消消費者對小小區(qū)配套的的要求3、目標群群購樓心理理及習慣47（1）、消消費者將要要購買的住住房類型總體上，消消費者還是是樂于選擇擇標準層面的住宅，他他們占了整整個比例的的60%多多，對復(fù)式式單位的選選擇，番禺禺樓盤潛在在消費者大大于總體。。對于躍式或或錯層的追追求并沒有有我們想象象中的火熱熱，調(diào)查中中一部分消消費者認為為這種結(jié)構(gòu)構(gòu)對老人和和小孩并不不是很適合合。董事長長和老板、、金融等專專業(yè)人士及及三代同堂堂中沒有人人選擇這一一類型。48（2）、消消費者希望望的住房價價格調(diào)查表明，，3000-5000元是番禺樓盤盤潛在消費費者中大部部分人最能能接受的價價格，尤以以3500元元左右最為為集中，其中，目目標價位在在4000元以上的的人士中，，期望價位位主要集中中于4000-6000之間，XXX目前的的初步定價價在這部分分人中有較較強的承接接力。49（3）、消消費者希望望的購房面面積在面積的選選擇上，71-110M2左右的選擇擇比例達到到一半以上上，70-150M2選擇比例超超過了90%，因此此，小戶型型和過大戶戶型都應(yīng)謹謹慎，尤其其是大戶型型的設(shè)計比比例要加以以控制，比比例不宜過過大。在戶型的選選擇上，以以二房和三三房為主，，二房占42%，三三房比例達達到了46%左右。。別墅的購買買意向較低低，只有5.7%左左右，希望望面積主要要集中在180-250M2之間，此比比例占別墅墅總體的60%左右右。50（4）、消消費者對交交樓標準的的要求大多數(shù)人認認為只要發(fā)發(fā)展商提供供的裝修確確實比較精精致、豪華華，還是樂樂于接受現(xiàn)現(xiàn)成的裝修修，因為個個人在時間間精力、專專業(yè)知識方方面都有現(xiàn)現(xiàn)實困難，，集體裝修修成本也相相對較低。。較有傾向的的是高學歷和高高收入者一般都喜喜歡有幾種種裝修套餐餐可供選擇擇，只要求求提供單一一的裝修標標準者中低低學歷和低低收入者為為主。尤其值得注注意的是：：XXX有有相當一部部分人士是是外來白領(lǐng)領(lǐng)，工作較較忙，且XXX距離離市區(qū)距離離較遠，提提供現(xiàn)成裝裝修會較為為理想，即即使是本地地的高收入入人士其實實也面臨同同樣的問題題。51（5）、消消費者對智智能化的要要求消費者對小小區(qū)智能化化的態(tài)度不少人認為為智能化是是錦上添花花作為一個舒舒適休閑的的高尚住宅宅，智能化化又必須達達到一定的的水平不是充分條條件是必要條件件可以理解為為：目前消消費者對智智能化的要要求還只停停留在實用性的階階段（因為他們們只是憑自自己對智能能化所能理理解的深度度做出要求求標準），，但作為一一個引領(lǐng)生生活潮流的的樓盤則應(yīng)應(yīng)有適度的的超前，以以新的內(nèi)容容來引導消消費者，使使他們產(chǎn)生生新鮮感和和興趣。SAS系統(tǒng)統(tǒng)（安全自動動化系統(tǒng)））MIS系統(tǒng)統(tǒng)（管理信息息系統(tǒng)）CNS系統(tǒng)統(tǒng)（通信網(wǎng)絡(luò)絡(luò)系統(tǒng)）主要為閉路路電視全天天監(jiān)控、室室外紅外線線報警、室室內(nèi)自動消消防報警（（電、水、、燃氣等））、IC卡卡門禁、安安全求助裝裝置等有關(guān)關(guān)安全家居居的。遠程抄表、、停車場自自動化管理理、區(qū)內(nèi)一一卡通消費費、小區(qū)局局域網(wǎng)，能能提供家政政服務(wù)、網(wǎng)網(wǎng)上醫(yī)療及及訂餐等多多種有關(guān)家家庭舒適的的。寬帶光纖入入戶，保證證家庭電話話、傳真及及網(wǎng)上快速速沖浪能同同時使用的的需要，對對外聯(lián)系要要保證方便便快捷，一一家至少要要有2部以以上電話線線接口。52（6）、影影響目標消消費者購房房的因素分分析小區(qū)環(huán)境、交通在目標群體體心目中擺擺在了較為為重要的地地位，價格則位居第三三，另外，，對配套設(shè)設(shè)施、地段段的關(guān)注程程度也較高高。物業(yè)管理和和小區(qū)品位位檔次因素素影響的比比例也比總總體大。目標群的選選擇有著明明顯不同廣州消費者者購樓時關(guān)關(guān)心的前幾幾位分別是是：價格、交通、小區(qū)內(nèi)環(huán)境境、配套設(shè)施。53小區(qū)環(huán)境、、交通、價價格、配套套設(shè)施和地地段這幾個個因素往往往是對目標標消費者產(chǎn)產(chǎn)生綜合影影響，而不不是單獨發(fā)發(fā)揮作用，，決策的過過程往往是是：版塊樓盤綜合合素質(zhì)價格區(qū)內(nèi)環(huán)境境、生活活、教育育等各種種配套、、交通情情況、物物業(yè)管理理等消費者一一般以日日?；顒觿狱c為中中心，在在一定半半徑內(nèi)的的多個版版塊作出出可能的的選擇，，將樓盤盤的綜合合素質(zhì)與與價格進進行對比比，選擇他們們認為性性價比（（價值））較高的的樓盤。如樓盤盤素質(zhì)差差不多，，價格差差異不大大時，消消費者會會優(yōu)先考考慮最喜喜歡的版版塊；但但價格差差異較大大時，往往往會服服從于價價格約束束。價格對我我們目標標受眾的的影響中中不是最最重要的的，它往往往是在在與樓盤盤的綜合合素質(zhì)相相對比中中發(fā)揮作作用的。。因此，，塑造出出一個優(yōu)優(yōu)美而舒舒適的生生活環(huán)境境，并且且將這種種感覺準準確地傳傳達給消消費者是是最重要要的。（7）、、目標消消費者購購房決策策過程比較54（8）、、目標消消費者對對小區(qū)配配套的要要求綠化園林林和體育設(shè)施施配套是很多人人都較為為關(guān)注的的方面，，因為這這直接關(guān)關(guān)乎著長長久的生生活質(zhì)量量問題，，超市、、菜市場場、醫(yī)院院直接影影響著居居住的方方便和舒舒適性，，包括幼幼兒園在在內(nèi)的學學校配套套也是相相當一部部分消費費者很關(guān)關(guān)注的問問題。另另外，目目標群對對會所和和停車場場的要求求也比普普通的群群體高。。555000元左右右的房價價，70-150M2面積，，精致、人人性化的的裝修全面而適適度超前前的智能能化配套套的高質(zhì)質(zhì)素小區(qū)區(qū)是消費費者最為為青睞的的綜合考慮慮樓盤的的性價比比是消費費者選擇擇某個版版塊及樓樓盤的一一個重要要因素。。小結(jié)結(jié)56市場分析析部分總總結(jié)郊區(qū)化的居住潮流為南村版塊的崛起提供了發(fā)展契機，XXX的諸多賣點和較高的綜合質(zhì)素，剛好符合人們心目中理想家園形象，賦予我們樓盤一個什么樣的性格特征，以滿足人們對人性化、家本位居住模式的渴求，引起他們的共鳴，是我們在推廣中將要著重解決的課題。5758謝謝謝12月-2209:55:0909:5509:5512月-2212月-2209:5509:5509:55:0912月-2212月-2209:55:092022/12/319:55:099、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。09:55:0909:55:0909:5512/31/20229:55:09AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2209:55:0909:55Dec-2231-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。09:55:0909:55:0909:55Saturday,December31,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2209:55:0909:55:09December31,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。31十十二月20229:55:09上午午09:55:0912月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月229:55上午午12月-2209:55December31,202216、行動出出成果，，工作出出財富。。。2022/12/319:55:0909:55:0931December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。9:55:09上午午9:55上午午09:55:0912月-229、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很多事情