成都****項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案＞＞一：疊翠峰項(xiàng)目開發(fā)障礙及市場(chǎng)解讀1）鐵路影響項(xiàng)目整體定位高端，將打造為高檔酒店式服務(wù)公寓及優(yōu)質(zhì)住宅。對(duì)于高端項(xiàng)目而言，本案北側(cè)臨成昆鐵路就成為了項(xiàng)目的最大障礙點(diǎn)。該障礙點(diǎn)可通過產(chǎn)品設(shè)計(jì)加以彌補(bǔ)，同時(shí)必須建立明顯優(yōu)勢(shì)才能弱化缺陷對(duì)項(xiàng)目的影響。項(xiàng)目障礙點(diǎn)1樓面地價(jià)（4100/㎡）＋開發(fā)成本（2000/㎡）＋稅費(fèi)及營(yíng)銷（1500/㎡）＋裝修成本（2800/㎡）

裝修成本按3500元/㎡裝修報(bào)價(jià)的80％計(jì)，每平米成本總計(jì)：10400/㎡只有實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)高于11000元/㎡時(shí)，本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)獲利！2）市場(chǎng)價(jià)格因素項(xiàng)目障礙點(diǎn)1單位成本構(gòu)成：1）目前在售高端項(xiàng)目位置分布：2.1成都高端公寓市場(chǎng)調(diào)研（售價(jià)1萬元/平方米以上電梯公寓）市場(chǎng)解讀22）

個(gè)案情況：紫檀開發(fā)商成都千和發(fā)展有限公司項(xiàng)目地址人民南路四段38號(hào)總占地面積58畝總建筑面積28萬㎡容積率7.2建筑形態(tài)高層（28層）銷售價(jià)格合同均價(jià)16251元/㎡戶型區(qū)間280-440㎡銷售賣點(diǎn)位于城南高尚片區(qū)，產(chǎn)品走高端路線。項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目于2007年12月推出1批次，共計(jì)房源104套，目前銷售19套,銷售率約18%。平均月銷售約3套。（紫檀08年初報(bào)價(jià)13000元/㎡，銷售情況不理想。而08年二季度價(jià)格升至16000元/㎡后，售出19套，該盤存在銀行套款的可能）2.1成都高端公寓市場(chǎng)調(diào)研（售價(jià)1萬元/平方米以上電梯公寓）市場(chǎng)解讀2華敏世家開發(fā)商成都華敏置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址高新區(qū)天泰路總占地面積19.6畝總建筑面積8.1萬㎡容積率6建筑形態(tài)高層（23層）銷售價(jià)格16000元/㎡戶型區(qū)間300-470㎡銷售賣點(diǎn)天府南延線旁的高端品質(zhì)，準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目于2008年2月推出，共計(jì)房源135套，目前銷售率為0。2）

個(gè)案情況：2.1成都高端公寓市場(chǎng)調(diào)研（售價(jià)1萬元/平方米以上電梯公寓）市場(chǎng)解讀2壹號(hào)公館開發(fā)商成都飛大置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址青羊區(qū)人民中路三段1號(hào)總占地面積12.5畝總建筑面積4.4萬㎡容積率5.4建筑形態(tài)高層（29層）銷售價(jià)格當(dāng)前均價(jià)14000元/㎡（4000元/㎡裝修）2007年3月：11000元/㎡；2007年8月：11000元/㎡；2007年11月：14000元/㎡；合同均價(jià)：11350元/㎡戶型區(qū)間44-98㎡銷售賣點(diǎn)位于中心城區(qū)，產(chǎn)品走高端路線，準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售。項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目于2007年2月推出，共計(jì)房源648套，目前銷售483套,銷售率約75%。平均月銷售約28套。2）

個(gè)案情況：2.1成都高端公寓市場(chǎng)調(diào)研（售價(jià)1萬元/平方米以上電梯公寓）市場(chǎng)解讀2城市理想開發(fā)商成都市錦江區(qū)統(tǒng)一建設(shè)辦公室項(xiàng)目地址青羊區(qū)天府廣場(chǎng)旁總占地面積9.7畝總建筑面積8.6萬㎡容積率10建筑形態(tài)高層（37層）銷售價(jià)格當(dāng)前12000元/㎡（1500元/㎡裝修）合同均價(jià)：11195元/㎡戶型區(qū)間34-70㎡銷售賣點(diǎn)項(xiàng)目位于天府廣場(chǎng)旁，區(qū)位優(yōu)勢(shì)，全精裝小戶型項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目于2008年4月推出，共計(jì)房源709套，目前銷售60套,銷售率約8%。平均月銷售約20套。2）

個(gè)案情況：2.1成都高端公寓市場(chǎng)調(diào)研（售價(jià)1萬元/平方米以上電梯公寓）市場(chǎng)解讀2西城公館開發(fā)商成都飛大置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址金牛區(qū)羊西線一品天下內(nèi)總占地面積32畝總建筑面積16萬㎡容積率7.6建筑形態(tài)高層（30層）銷售價(jià)格預(yù)計(jì)10000元/㎡左右（含2500元/㎡裝修）戶型區(qū)間75-140㎡銷售賣點(diǎn)位于一品天下商業(yè)街內(nèi)，地段優(yōu)勢(shì)，精裝修廚衛(wèi)品牌全配。項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目共計(jì)房源680套，預(yù)計(jì)于2008年8月中旬開盤，目前接受前期咨詢。2）

個(gè)案情況：2.1成都高端公寓市場(chǎng)調(diào)研（售價(jià)1萬元/平方米以上電梯公寓）市場(chǎng)解讀23）高高端端電電梯梯公公寓寓銷銷售售情情況況圖圖表表：：2.1成都都高高端端公公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研（（售售價(jià)價(jià)1萬元元/平方方米米以以上上電電梯梯公公寓寓））市場(chǎng)場(chǎng)解解讀讀2目前前成成都都高高端端電電梯梯公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品較較少少，，在在售售項(xiàng)項(xiàng)目目4個(gè)，，預(yù)預(yù)售售項(xiàng)項(xiàng)目目1個(gè)；；產(chǎn)品品均均針針對(duì)對(duì)市市場(chǎng)場(chǎng)高高端端購(gòu)購(gòu)買買客客戶戶群群體體，，售售價(jià)價(jià)11000-16000元/㎡㎡，售價(jià)價(jià)11000－12000元/㎡㎡范圍圍市市場(chǎng)場(chǎng)接接受受度度較較高高；；超超過過12000元/㎡㎡市場(chǎng)場(chǎng)幾幾無無成成交交；；而近近期期面面市市的的高高端端住住宅宅公公寓寓項(xiàng)項(xiàng)目目因因樓樓層層較較高高，，震震后后多多數(shù)數(shù)購(gòu)購(gòu)房房者者更更加加關(guān)關(guān)注注低低樓樓層層的的物物業(yè)業(yè)，，再加加上上項(xiàng)項(xiàng)目目單單價(jià)價(jià)較較高高，，所所以以銷銷售售抗抗性性較較大大，，整整體體銷銷售售率率不不理理想想。。壹號(hào)號(hào)公公館館由由于于開開盤盤時(shí)時(shí)間間較較早早，，具具地地段段優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，在在整整體體市市場(chǎng)場(chǎng)較較好好的的情情況況下下，，項(xiàng)項(xiàng)目目銷銷售售速速度度較較快快；；新開開項(xiàng)項(xiàng)目目西西城城公公館館受受市市場(chǎng)場(chǎng)影影響響，，有有可可能能定定價(jià)價(jià)低低于于1萬元元/㎡㎡；4)調(diào)研研綜綜述述：：2.1成都都高高端端公公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研（（售售價(jià)價(jià)1萬元元/平方方米米以以上上電電梯梯公公寓寓））市場(chǎng)場(chǎng)解解讀讀21)已亮亮相相酒酒店店式式服服務(wù)務(wù)公公寓寓項(xiàng)項(xiàng)目目分分布布圖圖：：目前前成成都都亮相相酒酒店店式式服服務(wù)務(wù)公公寓寓項(xiàng)項(xiàng)目目共共有有5個(gè)，，其其中中在在建建3個(gè)，，待待建建2個(gè)2.2成都都酒酒店店式式服服務(wù)務(wù)公公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研市場(chǎng)場(chǎng)解解讀讀22)個(gè)案案情情況況：：凱德萊福士廣場(chǎng)開發(fā)商凱德置地項(xiàng)目地址人民南路四段3號(hào)總占地面積48.85畝總建筑面積約20萬㎡容積率≥3.5且≤6.0成交價(jià)格（萬/畝）1780樓面地價(jià)（元/㎡）4447服務(wù)式公寓建筑面積約3.5萬㎡預(yù)計(jì)服務(wù)式公寓價(jià)格待定工程進(jìn)度基礎(chǔ)施工項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目將建成一座集生活、工作、購(gòu)物、休閑多種活動(dòng)為一體的大型地標(biāo)性綜合性商業(yè)項(xiàng)目；整個(gè)廣場(chǎng)由五棟建筑合圍而成，分別是甲級(jí)寫字摟、五星級(jí)酒店還有購(gòu)物中心。公共空間的功能將通過三個(gè)空中展館的設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)，分別是四川省博物館遺址館、高科技館和杜甫館。在中心廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)有面積為1萬平米大的的三個(gè)大型水池；根據(jù)開發(fā)商計(jì)劃，項(xiàng)目將建一棟建筑面積78000平方米的甲級(jí)寫字樓，83000平方米的商場(chǎng)，以及擁有880個(gè)房間的五星級(jí)酒店或服務(wù)式公寓。2.2成都都酒酒店店式式服服務(wù)務(wù)公公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研市場(chǎng)場(chǎng)解解讀讀2九龍倉(cāng)天府時(shí)代廣場(chǎng)開發(fā)商香港九龍倉(cāng)集團(tuán)項(xiàng)目地址錦江區(qū)東大街11號(hào)總占地面積106畝總建筑面積約55萬㎡容積率商業(yè)、酒店、辦公物業(yè)≤7.0住宅≤4.0成交價(jià)格（萬/畝）734樓面地價(jià)（元/㎡）2002服務(wù)式公寓建筑面積待定服務(wù)式公寓價(jià)格待定工程進(jìn)度基礎(chǔ)施工項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目包含高端寫字樓、超五星酒店、大型商業(yè)群及高檔住宅,其中住宅12棟，最高為42層；超五星酒店規(guī)劃擁有400多間房間，由九龍倉(cāng)旗下馬可波羅管理經(jīng)營(yíng)；沿府河一線修建一棟甲級(jí)寫字樓，項(xiàng)目高184米，竣工后有望成為成都的地標(biāo)建筑。2)個(gè)案案情情況況：：2.2成都都酒酒店店式式服服務(wù)務(wù)公公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研市場(chǎng)場(chǎng)解解讀讀2仁恒置地廣場(chǎng)開發(fā)商新加坡仁恒置地項(xiàng)目地址人民路南路二段紅照壁總占地面積約29畝總建筑面積約20萬㎡容積率約10.5服務(wù)式公寓建筑面積約5.1萬㎡服務(wù)式公寓價(jià)格待定工程進(jìn)度基礎(chǔ)施工項(xiàng)目規(guī)劃仁恒置地廣場(chǎng)包含甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店和國(guó)際品牌購(gòu)物中心；寫字樓和商場(chǎng)建筑面積分別為72073和64556㎡，酒店式公寓的規(guī)劃總建筑面積51415㎡。項(xiàng)目已于2006年9月開始建設(shè)，預(yù)計(jì)于2009年10月完工。2)個(gè)案案情情況況：：2.2成都都酒酒店店式式服服務(wù)務(wù)公公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研市場(chǎng)場(chǎng)解解讀讀2華人文化宮項(xiàng)目開發(fā)商香港華人置業(yè)集團(tuán)項(xiàng)目地址太升南路總占地面積56畝總建筑面積約30萬㎡容積率≥6.5且≤8.0成交價(jià)格（萬/畝）1904樓面地價(jià)（元/㎡）3568服務(wù)式公寓建筑面積待定預(yù)計(jì)服務(wù)式公寓價(jià)格待定項(xiàng)目規(guī)劃該項(xiàng)目預(yù)計(jì)投入40-45億元，建成集大型百貨公司、電影院、餐飲、超甲級(jí)寫字樓和超五星級(jí)酒店于一體的綜合性項(xiàng)目，設(shè)計(jì)的三幢塔樓式建筑中，其中將有一座達(dá)到195米高，成為成都市中區(qū)地標(biāo)性建筑；預(yù)計(jì)動(dòng)工時(shí)間：2008年10月2)個(gè)案案情情況況：：2.2成都都酒酒店店式式服服務(wù)務(wù)公公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研市場(chǎng)場(chǎng)解解讀讀2新鴻基東大街開發(fā)商新鴻基地產(chǎn)項(xiàng)目地址東大街總占地面積259.078畝總建筑面積約112萬㎡容積率總?cè)莘e率≤6.5成交價(jià)格（萬/畝）1200樓面地價(jià)（元/㎡）2769服務(wù)式公寓建筑面積待定預(yù)計(jì)服務(wù)式公寓價(jià)格待定項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目將建成為集寫字樓、五星級(jí)商務(wù)酒店、10萬㎡大型購(gòu)物中心、高品質(zhì)休閑會(huì)所和高級(jí)住宅項(xiàng)目，全面迎合金融機(jī)構(gòu)及追求高質(zhì)量居住環(huán)境人士的需要的綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目。開發(fā)商預(yù)計(jì)將投資160億，打造高度約300米的雙子塔座“國(guó)際金融中心”,將其打造成為成都的金融中心、商務(wù)中心、大型購(gòu)物中心和高檔旅游酒店為一體的具有地標(biāo)性質(zhì)的大型綜合項(xiàng)目。預(yù)計(jì)推出時(shí)間：2009年2)個(gè)案案情情況況：：2.2成都都酒酒店店式式服服務(wù)務(wù)公公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研市場(chǎng)場(chǎng)解解讀讀23）調(diào)調(diào)研研綜綜述述：：目前前成成都都已已上上市市樓樓盤盤無無真真正正意意義義上上的的酒酒店店式式服服務(wù)務(wù)公公寓寓項(xiàng)項(xiàng)目目；；上述述在在建建項(xiàng)項(xiàng)目目均均由由品品牌牌開開發(fā)發(fā)商商開開發(fā)發(fā)，，邀邀請(qǐng)請(qǐng)知知名名設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)師師擔(dān)擔(dān)綱綱設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，引引入入專專業(yè)業(yè)酒酒店店管管理理公公司司進(jìn)進(jìn)行行管管理理，，預(yù)計(jì)在未來2年將填補(bǔ)酒店店式服務(wù)公寓寓的市場(chǎng)空白白。酒店式服務(wù)公公寓標(biāo)準(zhǔn)界定定——在國(guó)外，一般般稱國(guó)際公寓寓為“酒店式服務(wù)公公寓”。酒店式服務(wù)務(wù)公寓是介于于酒店和住宅宅之間的物業(yè)業(yè)形態(tài)，提供給長(zhǎng)時(shí)間間逗留的人士士居住，實(shí)行行酒店式管理理，租住價(jià)格格也介于酒店店和住宅之間間。酒店式服務(wù)公公寓由專業(yè)的的管理公司經(jīng)經(jīng)營(yíng)，其硬件件、軟件都有有一個(gè)參照標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。硬件方面，房間一般都都配有基本生生活設(shè)施，同同時(shí)公寓有游游泳池、健身身和商務(wù)設(shè)施施配套。軟件方面，公寓一般由由專業(yè)公司管管理，會(huì)提供供每天或定期期的清掃、整整理房間服務(wù)務(wù)，會(huì)有住客客班車、送餐餐等服務(wù)，基基本上都是星星級(jí)酒店的服服務(wù)水平。對(duì)租戶的管理理方面，管理理公司會(huì)幫助助客戶在陌生生的城市安居居樂業(yè)，定期期在社區(qū)內(nèi)組組織不同主題題的公關(guān)活動(dòng)動(dòng)，幫助客戶戶熟悉當(dāng)?shù)氐牡奈幕⑷谌肴氘?dāng)?shù)厣??！?.2成都酒店式服服務(wù)公寓市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)解讀2＞＞二：合景泰泰富產(chǎn)品品解讀合景泰富產(chǎn)品品解讀1.1合景泰富以往往開發(fā)案案例1）匯峰：CBD雙軸線精粹豪豪宅/公寓落成時(shí)間：2008年12月位置：珠江新新城建筑面積：12.3784萬平方米產(chǎn)品：高層豪豪宅/公寓匯峰是一個(gè)高高端定位的綜綜合性項(xiàng)目，，產(chǎn)品類型包包括豪華居所所和酒店式公公寓。公寓戶型公寓寓面積由40-85㎡；住宅戶型面面積由100-202㎡不等。建筑規(guī)規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)極盡完美美。匯峰自推出即即受買家追捧捧，各戶型都都受到市場(chǎng)的的好評(píng)。現(xiàn)準(zhǔn)準(zhǔn)備推出精品品酒店式公寓寓。1合景泰富產(chǎn)品品解讀1.1合景泰富以往往開發(fā)案案例2）上城灣畔：：大型中高檔住住宅社區(qū)落成時(shí)間：2008年底-2009年初位置：從化街街口附近占地面積：約約23萬㎡建筑面積：約約28萬㎡產(chǎn)品：洋房/別墅該項(xiàng)目位于從從化新城市中中心位置，計(jì)計(jì)劃開發(fā)成一一個(gè)大型中高高端住宅社區(qū)區(qū)。項(xiàng)目占地地面積23萬㎡，總建筑面積積約28萬㎡，容積率僅為為1.22，分為A、B、C三區(qū)區(qū)，，總總戶戶數(shù)數(shù)為為2200戶。。其其中中，，A、B兩區(qū)區(qū)為為洋洋房房，，主主力力戶戶型型為為78-168㎡㎡的二二房房、、三三房房和和四四房房；；C區(qū)為為面面積積介介乎乎220至260㎡㎡之間間的的別別墅墅。。三個(gè)個(gè)小小區(qū)區(qū)既既相相互互獨(dú)獨(dú)立立又又融融為為一一體體，，功功能能互互補(bǔ)補(bǔ)、、配配套套共共享享。。1案例例3）朗朗悅悅君君廷廷：：園林林生生態(tài)態(tài)洋洋房房落成成時(shí)時(shí)間間：：一一期期2007年底底，，二期期2008年底底位置置：：花花都都鏡鏡湖湖大大道道占地地面面積積：：約約5.2萬㎡建筑筑面積積：：約約20萬㎡產(chǎn)品品：高高層層洋洋房房位于于花花都都新新華華鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，毗毗鄰鄰花花都都區(qū)區(qū)市市中中心心，，位位屬屬空空港港經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈圈。。項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位為為時(shí)時(shí)尚尚精精英英生生態(tài)態(tài)園園林林社社區(qū)區(qū)。。園林林綠綠化化面面積積達(dá)達(dá)4.2萬㎡，分分別別由由大大型型中中心心水水景景園園林林、、架架空空層層園園林林、、平平臺(tái)臺(tái)花花園園以以及及空空中中花花園園三三重重立立體體綠綠化化組組合合而而成成。。項(xiàng)目目共共建建18棟高高層層洋洋房房，，約約共共1700套洋洋房房單單位位及及525個(gè)停停車車位位。。合景景泰泰富富產(chǎn)產(chǎn)品品解解讀讀1.1合景景泰泰富富以以往往開開發(fā)發(fā)案案1合景景泰泰富富產(chǎn)產(chǎn)品品解解讀讀1.2市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)整整期期開開發(fā)發(fā)動(dòng)動(dòng)向向淡市市旺旺銷銷宏調(diào)調(diào)加加劇劇的的2008年二二季季度度末末，，合合景景泰泰富富地地產(chǎn)產(chǎn)在在蘇蘇州州、、花花都都和和從從化化陸陸續(xù)續(xù)推推出出新新項(xiàng)項(xiàng)目目。。在市市場(chǎng)場(chǎng)普普遍遍冷冷清清的的情情況況下下，，銷銷售售反反應(yīng)應(yīng)熱熱烈烈。。蘇州州朗悅悅灣灣以精精致致的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)和和完完善善的的綜綜合合配配套套設(shè)設(shè)施施，，深深得得蘇蘇州州買買家家青青睞睞，，高高層層洋洋房房公公開開發(fā)發(fā)售售當(dāng)當(dāng)天天，，共共成成交交107套單單位位，，從化化上城城灣灣畔畔以戶戶型型舒舒適適、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)精精美美、、價(jià)價(jià)格格實(shí)實(shí)惠惠的的高高層層洋洋房房為為主主。。公公開開發(fā)發(fā)售售當(dāng)當(dāng)天天，，共共成成交交121套單單位位，，很很多多顧顧客客是是沖沖著著從從化化理理想想的的生生活活環(huán)環(huán)境境和和合合景景泰泰富富的的產(chǎn)產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)，，專專程程從從廣廣州州驅(qū)驅(qū)車車前前來來購(gòu)購(gòu)房房。。入入戶戶廣廣州州從從化化，，對(duì)對(duì)想想在在廣廣州州安安家家置置業(yè)業(yè)的的外外地地人人，，無無疑疑具具有有不不小小的的誘誘惑惑力力。。而而4300元/m2起的的超超值值價(jià)價(jià)，，讓讓上上城城灣灣畔畔更更具具市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力，，吸吸引引了了大大批批從從化化本本地地買買家家。。花都都天湖湖峰峰境境低密密度度國(guó)國(guó)際際別別墅墅社社區(qū)區(qū)，，有有少少量量高高層層洋洋房房晶藍(lán)藍(lán)灣灣畔畔，是是華華南南罕罕見見的的純純坡坡地地建建筑筑。。晶晶藍(lán)藍(lán)灣灣畔畔首首推推150套單單位位，，開開盤盤當(dāng)當(dāng)天天就就售售出出50套。。成成交交金金額額約約4000萬元元。。晶藍(lán)藍(lán)灣灣畔畔完完美美融融入入于于山山、、林林、、湖湖之之間間。。區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)20萬平平方方米米的的浩浩瀚瀚天天湖湖及及30萬平平方方米米的的四四大大主主題題公公園園景景觀觀盡盡收收眼眼底底。。業(yè)業(yè)主主除除可可鑒鑒賞賞令令人人嘆嘆為為觀觀止止的的絕絕色色美美景景外外，，還還享享用用“天湖”和“峰境”兩個(gè)星級(jí)級(jí)水岸會(huì)會(huì)所提供供的康體體配套設(shè)設(shè)施和VIP式高爾夫夫練習(xí)場(chǎng)場(chǎng)，更可可領(lǐng)略年內(nèi)在社社區(qū)內(nèi)開開業(yè)的華華南區(qū)首首家國(guó)際際五星級(jí)級(jí)喜來登登度假酒酒店的尊尊貴服務(wù)務(wù)。1合景泰富富廣州譽(yù)譽(yù)峰項(xiàng)目在定定價(jià)2－2.5萬/㎡時(shí)，周邊邊中海南南塔項(xiàng)目目售價(jià)1.5萬/㎡。至廣州州珠江新新城07年10月區(qū)域均均價(jià)2.3萬/㎡，譽(yù)峰項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售均均價(jià)3.7萬/㎡超出區(qū)域域市場(chǎng)、、品牌知知名度、、地段價(jià)價(jià)值、等等外在因因素影響響，僅憑憑借產(chǎn)品品力跳空空高開定定價(jià)原則則。宏調(diào)之后后新開項(xiàng)項(xiàng)目中，，花都朗朗悅君庭庭入市售售價(jià)3900元/㎡，目前4200元/㎡，帶1200元/㎡裝修，相相對(duì)區(qū)域3800元/㎡均價(jià)，具具有明顯顯價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)；花都晶藍(lán)藍(lán)灣畔含含1000元/㎡裝修房，，畔略高高于周邊邊300－500元/㎡定價(jià)；從化上城城灣畔均均價(jià)4700元/㎡，高于周周邊700－900元/㎡定價(jià)。合景泰富富產(chǎn)品解解讀1.3合景泰富富產(chǎn)品售售價(jià)特征征1特點(diǎn)總結(jié)結(jié)：中型房企企，“構(gòu)筑卓越越”取勝著力打造造與世界界同步的的品質(zhì)生生活及國(guó)國(guó)際化管管理理念念。產(chǎn)品品打造方方面，尋找實(shí)力力專業(yè)團(tuán)團(tuán)隊(duì)，推推動(dòng)產(chǎn)品品創(chuàng)新，，極致完完美之所所能。注重酒店店式服務(wù)務(wù)。引入入喜達(dá)屋屋旗下W、喜來登登和福朋朋三家酒酒店品牌牌。合景泰富富在廣州州產(chǎn)品售售價(jià)均高高于周邊邊樓盤售售價(jià)，脫脫離常規(guī)規(guī)市場(chǎng)定定價(jià)體系系。合景泰富富產(chǎn)品解解讀1.4合景泰富富開發(fā)特特點(diǎn)總結(jié)結(jié)1合景泰富富成都疊疊翠峰項(xiàng)項(xiàng)目剖析析2.1外部環(huán)境境：“疊翠峰峰”位于于城南二二環(huán)路與與三環(huán)路路之間。。東、西、、北三側(cè)側(cè)均毗鄰鄰市政綠綠化帶和和城市綠綠地；南南側(cè)為城城市道路路，亦是是項(xiàng)目的的主要入入口方向向。不足：項(xiàng)目現(xiàn)狀狀交通條條件并不不理想，，東側(cè)相相隔45米綠化帶帶為站華華路；站站華路由由南向北北行使車車輛不可可直接左左轉(zhuǎn)進(jìn)入入“疊翠翠峰”，，道路北北亦盡頭頭禁止調(diào)調(diào)頭，西西側(cè)是正正在施工工中的下下穿成昆昆鐵路城城市道路路，目前前無出入入口進(jìn)入入“疊翠翠峰”。。北側(cè)45米外成昆昆鐵路毗毗鄰是本本案的硬硬傷。解決方式式：建議委托托專業(yè)資資質(zhì)單位位做交通通評(píng)價(jià)和和規(guī)劃，，爭(zhēng)取市市交委批批準(zhǔn)西側(cè)側(cè)下穿道道路在本本案開口口和東側(cè)側(cè)站華路路允許北北端調(diào)頭頭。本案南側(cè)側(cè)兩棟公公寓采用用雙層中中空玻璃璃隔絕噪噪音。2占地20.8畝，總建建筑面積積6.3萬平方米米，由大大戶型住住宅和服服務(wù)式公公寓共4棟樓宇組組成。產(chǎn)品戶型型優(yōu)良，，確保了了使用功功能合理理、內(nèi)部部交通便便捷，還還不過多多增加公公攤面積積。產(chǎn)品立面面設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)尚，流流露出海海派文化化氣息；；主體建建筑底層層架空，，將內(nèi)部部庭院延延伸到建建筑群體體中，空空間和景觀轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換豐富富。許李嚴(yán)和和梁志天天聯(lián)手打打造。廣廣東技師師親手裝裝潢的高高端精裝裝房，定定能打動(dòng)動(dòng)喜好新新事物、、追求卓卓越品質(zhì)質(zhì)的成都都消費(fèi)者者。合景泰富富成都疊疊翠峰項(xiàng)項(xiàng)目剖析析2.2產(chǎn)品理解解：2＞＞三：營(yíng)營(yíng)銷推廣廣體系成功建立立成都市市場(chǎng)品牌牌知名度度——使合景泰泰富企業(yè)業(yè)成功進(jìn)進(jìn)入成都都市場(chǎng)保障銷售售利潤(rùn)最最大化——在市場(chǎng)調(diào)調(diào)整期最最大限度度保障開開發(fā)利潤(rùn)潤(rùn)1、目標(biāo)設(shè)設(shè)定2、入市市策略略疊翠峰峰——合景泰泰富進(jìn)進(jìn)入成成都市市場(chǎng)的的首個(gè)個(gè)項(xiàng)目目入市策策略2.1BCG矩陣法法檢驗(yàn)驗(yàn)產(chǎn)品品組合合市場(chǎng)增長(zhǎng)率相對(duì)市場(chǎng)份額屬性銷售趨勢(shì)豪宅低低瘦狗市場(chǎng)增長(zhǎng)率和相對(duì)份額均低，屬于微利甚至虧損業(yè)務(wù)服務(wù)式公寓高低問題是新的業(yè)務(wù)，將面臨一個(gè)快速發(fā)展的市場(chǎng)，占據(jù)市場(chǎng)份額可成為明星從成都都市場(chǎng)場(chǎng)特性性來看看，豪豪宅類類產(chǎn)品品已有有失敗敗先例例，豪豪宅產(chǎn)產(chǎn)品市市場(chǎng)占占有率率及相相對(duì)份份額均均低，，目前前此類類面世世項(xiàng)目目無一一成功功。2。

高市場(chǎng)增長(zhǎng)率

高明星STAR現(xiàn)金牛CASHCOW問題QUESTION瘦狗DOG相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣沒有必必勝的的把握握入市策策略2.1BCG矩陣法法檢驗(yàn)驗(yàn)產(chǎn)品品組合合2瘦狗現(xiàn)金牛牛酒店式式服務(wù)務(wù)公寓寓產(chǎn)品品由于于未來來2年市場(chǎng)場(chǎng)增長(zhǎng)長(zhǎng)率高高，本本案有有望提提高相相對(duì)市市場(chǎng)份份額，，發(fā)展展成為為明星星產(chǎn)品品；豪宅類類產(chǎn)品品可以以通過過提高高市場(chǎng)場(chǎng)接受受度，，占據(jù)據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)份額額，實(shí)實(shí)現(xiàn)銷銷售獲獲利。。通過營(yíng)營(yíng)銷策策略提提高瘦瘦狗的的市場(chǎng)場(chǎng)份額額，最終實(shí)實(shí)現(xiàn)成成為現(xiàn)現(xiàn)金牛牛。明星，，是產(chǎn)產(chǎn)品線線中既既賺錢錢又具具未來市場(chǎng)場(chǎng)前途途的部部份；；現(xiàn)金牛牛，市市場(chǎng)未未來需需求增增長(zhǎng)速速度緩慢，，卻是是短期期盈利利的最最有效效部份份。。

高市場(chǎng)增長(zhǎng)率

高明星STAR現(xiàn)金牛CASHCOW問題QUESTION瘦狗DOG相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣。

高市場(chǎng)增長(zhǎng)率

高明星STAR現(xiàn)金牛CASHCOW問題QUESTION瘦狗DOG相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣入市策策略2.2產(chǎn)品組組合入入市策策略2通過占占有市市場(chǎng)份份額，，把““問題題”轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變成成“明明星””沒有必必勝把把握，，只有有通過過“明明星效效應(yīng)””占據(jù)據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)份額額通過樹樹立““明星星”產(chǎn)產(chǎn)品，，帶動(dòng)動(dòng)全盤盤熱銷銷成都市市場(chǎng)對(duì)對(duì)于該該類產(chǎn)產(chǎn)品陌陌生待建酒酒店式式服務(wù)務(wù)公寓寓項(xiàng)目目銷售售時(shí)間間未定定；酒店式式服務(wù)務(wù)公寓寓產(chǎn)品品市場(chǎng)場(chǎng)占有有率在在未來來2年將面面臨一一個(gè)高高速增增長(zhǎng)期期；目前成成都市市場(chǎng)對(duì)對(duì)酒店店式服服務(wù)公公寓的的界定定極為為混亂亂，一一般小小戶型型、精精裝修修、地地段位位置佳佳、高高定價(jià)價(jià)的公公寓產(chǎn)產(chǎn)品均均可以以對(duì)外外宣稱稱“酒店式式服務(wù)務(wù)公寓寓”。因此此這類類產(chǎn)品品在成成都購(gòu)購(gòu)房者者心目目中的的理解解就是是市區(qū)區(qū)小戶戶型的的投資資產(chǎn)品品。目前成都市市場(chǎng)上在售售項(xiàng)目中沒沒有真正意意義上的酒酒店式服務(wù)務(wù)公寓，已已亮相此類類項(xiàng)目均由由外資開發(fā)發(fā)企業(yè)擔(dān)綱綱，并均距距離銷售期期有一定的的時(shí)間。做成都第一一家真正意意義上的酒酒店式服務(wù)務(wù)公寓入市策略2.3“明星效應(yīng)應(yīng)”入市策策略2市場(chǎng)認(rèn)知一一：＝高級(jí)級(jí)公寓（小小戶型精裝裝修產(chǎn)品）），市場(chǎng)價(jià)價(jià)值不支持持市場(chǎng)認(rèn)知二二：＝服務(wù)務(wù)式公寓（（市場(chǎng)認(rèn)知知較難，市市場(chǎng)價(jià)值定定位模糊））市場(chǎng)認(rèn)知三三：＝星級(jí)級(jí)酒店，市市場(chǎng)價(jià)值最最大酒店式服務(wù)務(wù)公寓的市市場(chǎng)價(jià)值體系定位解讀：：因此，本案案要建立價(jià)價(jià)值優(yōu)勢(shì)的的關(guān)鍵即讓消消費(fèi)者將其其認(rèn)知為星星級(jí)酒店——引入一家成成都人認(rèn)可可的品牌酒酒店管理公公司！支撐服務(wù)式式公寓價(jià)值值體系的關(guān)關(guān)鍵——類比星級(jí)酒酒店入市策略2.3“明星效應(yīng)應(yīng)”入市策策略2支撐本案服服務(wù)式公寓寓價(jià)值的關(guān)關(guān)鍵：引入成都人人認(rèn)可的品品牌酒店管管理公司成都人認(rèn)可可的“頂級(jí)”酒店品牌備備選：洲際——區(qū)域內(nèi)已建建成酒店中中最受認(rèn)可可的超五星星級(jí)酒店品品牌。喜來登——合景泰富目目前合作較較多的星級(jí)級(jí)酒店品牌牌其他——相對(duì)高端，，市場(chǎng)知名名度較大的的酒店管理理品牌A.45－85㎡酒店式服務(wù)務(wù)公寓B.150㎡㎡城市高端豪豪宅分別制訂定定價(jià)策略本項(xiàng)目產(chǎn)品品分類：定價(jià)策略3目前酒店常常包房客戶戶（本地企業(yè)業(yè)購(gòu)買用以以商務(wù)接待待）核心客群重點(diǎn)客群成都酒店式式服務(wù)公寓寓目標(biāo)客群群高收入自住住人群及投投資客定價(jià)方式一一：成本利利潤(rùn)法則按10400成本＋25％毛利定價(jià)價(jià)＝10400×125％＝13000元/㎡定價(jià)方式二二：類比法法則參考中海翠翠屏灣均價(jià)價(jià)7500元/㎡＋4000元精裝修＋＋15％市場(chǎng)溢價(jià)價(jià)＝（7500＋4000）×115％＝13225元/㎡A.酒店式服務(wù)務(wù)公寓定價(jià)價(jià)兩種方式定定價(jià)區(qū)間均均為13000元/㎡左右，以此此為市場(chǎng)公公允值，建建立價(jià)格模模型。備注：成都都市目前同同項(xiàng)目臨鐵鐵路戶型一一般較不臨臨鐵路戶型型低1000－1500元/㎡；商業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)產(chǎn)品比住宅宅產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品品低1000－1500元/㎡。定價(jià)策略31.首付VS入住時(shí)累計(jì)計(jì)支出2.月供VS酒店長(zhǎng)包房房月租酒店式服務(wù)務(wù)公寓價(jià)格格模型比價(jià)價(jià)優(yōu)勢(shì)——A.酒店式服務(wù)務(wù)公寓定價(jià)價(jià)定價(jià)策略3面積區(qū)間均價(jià)（萬元/㎡）裝修價(jià)值（萬元/㎡）總價(jià)（萬元）產(chǎn)權(quán)性質(zhì)首付比例（％）首付金額（萬元）包含入住時(shí)裝修及家具設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)（萬元）入住時(shí)累計(jì)支出45㎡1.30.458.5商業(yè)5029.31829.385㎡1.30.4110.5住宅3033.23433.2價(jià)格模型的的比價(jià)優(yōu)勢(shì)勢(shì)1.首付VS入住時(shí)累計(jì)計(jì)支出面積區(qū)間均價(jià)（萬元/㎡）裝修價(jià)值（萬元/㎡）總價(jià)（萬元）產(chǎn)權(quán)性質(zhì)首付比例（％）首付金額（萬元）不含入住時(shí)裝修及家具設(shè)備總支出（萬元）入住時(shí)累計(jì)支出（萬元）45㎡7500033.75商業(yè)5016.9925.985㎡7500063.75住宅3019.21736.2普通商品房房入住累計(jì)計(jì)支出明細(xì)細(xì)表：本案入住累累計(jì)支出明明細(xì)表：備注：普通通商品房入入住時(shí)裝修修費(fèi)用按2000元/㎡計(jì)A.酒店式服務(wù)務(wù)公寓定價(jià)價(jià)定價(jià)策略3本項(xiàng)目45㎡酒店式服務(wù)務(wù)公寓入住住時(shí)累計(jì)支支出為29.3萬元，首付付中清水房房支出11.3萬元，入住時(shí)裝修修及家具設(shè)設(shè)備總支出出18萬元；45㎡普通商品房房入住時(shí)累累計(jì)支出25.9萬元，清水房首付為16.9萬元，入住住時(shí)裝修及及家具設(shè)備備總支出9萬元；兩者相比，，本項(xiàng)目入入住時(shí)累計(jì)計(jì)支出比普普通商品房房高3.4萬元，清水水房首付支支出比普通通商品房低低5.6萬元；入住住時(shí)裝修及及家具設(shè)備備標(biāo)準(zhǔn)比普普通商品房房高9萬元；入住住時(shí)總支出出性價(jià)比優(yōu)優(yōu)勢(shì)明顯。。本項(xiàng)目85㎡酒店式服務(wù)務(wù)公寓入住住時(shí)累計(jì)支支出為33.2萬元，首付付中清水房房支出－0.8萬元，入住時(shí)裝修修及家具設(shè)設(shè)備總支出出34萬元；85㎡普通商品房房入住時(shí)累累計(jì)支出36.2萬元，清水房首付為19.2萬元，入住住時(shí)裝修及及家具設(shè)備備總支出17萬元；兩者相比，，本項(xiàng)目入入住時(shí)累計(jì)計(jì)支出比普普通商品房房低3萬元，清水水房首付支支出比普通通商品房低低20萬元；入住住時(shí)裝修及及家具設(shè)備備標(biāo)準(zhǔn)比普普通商品房房高14.8萬元；入住住時(shí)總支出出性價(jià)比優(yōu)優(yōu)勢(shì)更加明明顯。價(jià)格模型的的比價(jià)優(yōu)勢(shì)勢(shì)1.首付VS入住時(shí)累計(jì)計(jì)支出A.酒店式服務(wù)務(wù)公寓定價(jià)價(jià)定價(jià)策略3價(jià)格模型的的比價(jià)優(yōu)勢(shì)勢(shì)2.月供VS酒店長(zhǎng)包包房月租租面積區(qū)間均價(jià)（萬元/㎡）裝修價(jià)值（萬元/㎡）總價(jià)（萬元）產(chǎn)權(quán)性質(zhì)首付比例（％）按揭年限（年）月供（元）45㎡1.30.458.5商業(yè)5010333985㎡1.30.4110.5住宅30205835相關(guān)調(diào)查查：成都都星級(jí)酒酒店常包包房調(diào)查查星級(jí)酒店酒店名稱星級(jí)特色房?jī)r(jià)/月客戶情況錦江賓館五星套型齊全，有各式的套房和頂級(jí)總統(tǒng)套房；客房除有一般應(yīng)備的客房設(shè)施外，特別增設(shè)了方便齊全的商務(wù)辦公用品。豪華單/標(biāo)間約24000元/月；豪華商務(wù)/行政間30000元/月。短租客戶：主要為外國(guó)、外地商務(wù)人士；外地企業(yè)、政府機(jī)構(gòu)人員在成都進(jìn)行短暫商務(wù)、政務(wù)活動(dòng)；長(zhǎng)租客戶：外資、外地企業(yè)駐成都辦事處，進(jìn)行辦公住宿；會(huì)展經(jīng)濟(jì)類企業(yè)進(jìn)行商務(wù)洽談活動(dòng)；香格里拉大酒店五星俯瞰恬靜怡人的錦江和風(fēng)光秀麗的合江亭；擁有成都市內(nèi)最大的會(huì)議廳，提供各類無微不至服務(wù)和一應(yīng)俱全的設(shè)施。高級(jí)客房25500元/月，江景客房30000元/月，豪華閣房39000元/月（以上客房14天起訂）服務(wù)型公寓：84㎡34020元/月；96㎡38880元/月；126㎡51030元/月；138㎡55890元/月；192㎡77760元/月（服務(wù)型公寓3月起訂）索菲特大酒店五星坐落于貫穿整個(gè)城市的府南河畔，擁有三個(gè)風(fēng)格迥異、獨(dú)具特色的餐廳、各類會(huì)議及宴會(huì)廳、水療中心、KTV和健身中心。豪華單/標(biāo)間25500-28500元/月；行政房33000元/月；標(biāo)準(zhǔn)套房39000-42000元/月，豪華套房15000元/月。世紀(jì)城·天堂洲際大飯店五星毗鄰成都新國(guó)際會(huì)展中心及成都市政府，周邊配套齊全，每間客房配備42寸等離子彩電和國(guó)際衛(wèi)星電視頻道，高速互聯(lián)網(wǎng)寬帶接口。高級(jí)間24000元/月；豪華房27000元/月；特色套房36000元/月；行政套房48000元/月。（15天起訂）A.酒店式服服務(wù)公寓寓定價(jià)價(jià)格模型型的比價(jià)價(jià)優(yōu)勢(shì)2.月供VS酒店長(zhǎng)包包房月租租定價(jià)策略略3本項(xiàng)目45㎡㎡酒店式服服務(wù)公寓寓月供3339元，45㎡五星級(jí)酒酒店標(biāo)間間月租金金24000元，兩者相比比，本項(xiàng)項(xiàng)目月供供僅為五五星級(jí)酒酒店月租租的14％，性價(jià)價(jià)比優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯。。本項(xiàng)目85㎡㎡酒店式服服務(wù)公寓寓月供5835元，85㎡五星級(jí)酒酒店套房房月租金金34000元，兩者相比比，本項(xiàng)項(xiàng)目月供供僅為五五星級(jí)酒酒店月租租的17％，性價(jià)價(jià)比優(yōu)勢(shì)勢(shì)更加明明顯。價(jià)格模型型的比價(jià)價(jià)優(yōu)勢(shì)2.月供VS酒店長(zhǎng)包包房月租租定價(jià)策略略3A.酒店式服服務(wù)公寓寓定價(jià)成都高端端豪宅公公寓目標(biāo)標(biāo)客群核心客群群B.城市高端端豪宅定定價(jià)城市高端端收入人人群自住，改改善居住住型客戶戶定價(jià)策略略3定價(jià)方式式一：成成本利潤(rùn)潤(rùn)法則按10400成本＋25％毛利定定價(jià)＝10400×125％＝13000元/㎡定價(jià)方式式二：類類比法則則參考時(shí)代代豪庭均均價(jià)8000～10000元/㎡＋3000元精裝修修＝8000/10000＋3000＝11000～13000元/㎡兩種方式式定價(jià)區(qū)區(qū)間均為為13000元/㎡左右，以以此為市市場(chǎng)公允允值，建建立價(jià)格格模型。。城市高端端豪宅定定價(jià)模型型——以上游的的別墅產(chǎn)產(chǎn)品為參參照上限限別墅，在在成都客客戶的傳傳統(tǒng)理解解上是優(yōu)優(yōu)于公寓寓的產(chǎn)品品類型，，因此，當(dāng)當(dāng)一個(gè)豪豪宅公寓寓產(chǎn)品價(jià)價(jià)格超越越市場(chǎng)中中高端別別墅價(jià)格格時(shí)，將將面臨別別墅產(chǎn)品品的廣泛泛競(jìng)爭(zhēng)?。≡诙▋r(jià)方方面，一一旦公寓寓豪宅定定價(jià)接近近中高端端別墅產(chǎn)產(chǎn)品，在在產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)化方面面，就要體現(xiàn)現(xiàn)出相對(duì)對(duì)中高端端別墅的的明顯競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。B.城市高端端豪宅定價(jià)策略略3本案的上上游產(chǎn)品品為品牌牌開發(fā)商商旗下200－210萬元/幢總價(jià)的的別墅，，因此150平方米的的公寓豪豪宅的上上限單價(jià)價(jià)為13000－14000元/平方米。。0成本客戶感知知價(jià)值：：客戶愿意意支付的的最高價(jià)價(jià)（上限限）售價(jià)客戶驅(qū)動(dòng)動(dòng)力營(yíng)銷的作作用：1、提升客客戶的感感知價(jià)值值；2、找到愿愿意支付付更高價(jià)價(jià)格的客客戶（市市場(chǎng)細(xì)分分）物業(yè)名稱稱（聯(lián)排排）面積區(qū)間間總價(jià)（萬元/㎡）本案均價(jià)價(jià)區(qū)間（元/㎡）中海國(guó)際際社區(qū)320㎡㎡420-56013000-17000三利宅院院263-340㎡360-40812000雅居樂花花園188-203㎡198-24313000蔚藍(lán)卡地地亞240-370㎡288-44412000B.城市高端端豪宅定價(jià)策略略3高調(diào)入市市，逐步步上揚(yáng)，，留出上上漲空間間給成都客客戶一個(gè)個(gè)了解和和認(rèn)知的的過程疊翠峰合理均價(jià)區(qū)間間（萬元/㎡）較高均價(jià)區(qū)間間（萬元/㎡）1.2－1.31.4－1.50成本客戶感知知價(jià)值：：客戶愿意意支付的的最高價(jià)價(jià)（上限限）售價(jià)客戶驅(qū)動(dòng)動(dòng)力B.城市高端端豪宅定價(jià)策略略3營(yíng)銷的作作用：1、提升客客戶的感感知價(jià)值值；2、找到愿愿意支付付更高價(jià)價(jià)格的客客戶（市市場(chǎng)細(xì)分分）4.1成都成功功人群寫寫真豪宅目標(biāo)標(biāo)客戶：：擁有相相對(duì)雄厚厚的經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)，，對(duì)高檔物物業(yè)有旺旺盛的需需求。成都高端端物業(yè)客客戶研究究4成都成功功人群的的生活方方式寫真真生活方式式描繪關(guān)鍵詞出處世界(生活)觀容器兢兢業(yè)業(yè)業(yè)的上班班族，公公務(wù)員，，相敬如如賓的夫夫妻，接接送兒子子上下學(xué)學(xué)的家長(zhǎng)長(zhǎng)分工團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定定型，企企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)線中的的參與人人，嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)?shù)墓芾砝碚吆捅槐还芾碚哒呒文耆A會(huì)會(huì)高檔消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)所中中一擲千千金，不不甘于平平凡，渴渴望出人人頭地的的一撮人人，對(duì)自自己很好好4.1成都成功功人群寫寫真——傳統(tǒng)現(xiàn)實(shí)實(shí)主義者者成都高端端物業(yè)客客戶研究究4鐘擺螞蟻蝴蝶效率、規(guī)規(guī)律缺乏激情情集體主義義任勞任怨怨安分虛榮、浮浮華生活方式式描繪關(guān)鍵詞出處世界(生活)觀話題和明明星飄一代，，身體體（或心心靈）穿穿梭于不不同的城城市或不不同的職職業(yè)角色色轉(zhuǎn)換，，生活中中的不穩(wěn)穩(wěn)定因素素自由不安分鳥扁平的世世界比正常人人更天真真，比樂樂觀的人人更有趣趣天真，簡(jiǎn)簡(jiǎn)單藝術(shù)天分分卡通溫床及時(shí)行樂樂，安排排好自己己，睡到到自然醒醒，工作作到厭煩煩就扔開開，逃避避社會(huì)壓壓力（自自由職業(yè)業(yè)者），，享受總總是觸手手可及慵懶，敏敏感貓4.1成都成功功人群寫寫真——非傳統(tǒng)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)主義義者成都高端端物業(yè)客客戶研究究4生活方式式描繪打GOLF豪宅服務(wù)式公公寓工作室商鋪鐘擺螞蟻蝴蝶鳥卡通貓不同成功功人群的的物業(yè)需需求4.2不同成功功人群的的物業(yè)需需求成都高端端物業(yè)客客戶研究究4人文的體體驗(yàn)完善的服服務(wù)新城南的的強(qiáng)勢(shì)引引導(dǎo)和產(chǎn)產(chǎn)品的魅魅力安全性豐富的開開放式街街區(qū)和濃濃厚文化化氣息(營(yíng)銷機(jī)會(huì)會(huì))提供具有有參與性性的閑適適空間，，滿足休休憩與交交流的需需要高品質(zhì)軟軟硬件配配置顯著的差差異性和和檔次感感舒適度高高（產(chǎn)品機(jī)會(huì)會(huì)）4.3高端客戶戶購(gòu)買決決策與我我們的機(jī)機(jī)會(huì)成都高端端物業(yè)客客戶研究究4休閑場(chǎng)所所區(qū)域需要確立立怎樣的的形象為為本案起起勢(shì)？（地段價(jià)價(jià)值的延延續(xù)不符符合營(yíng)銷銷價(jià)值，，重點(diǎn)訴訴求產(chǎn)品品價(jià)值，，以營(yíng)銷銷力提升升）[訴求點(diǎn)/營(yíng)銷提升升價(jià)值]營(yíng)銷機(jī)會(huì)會(huì)——人文的體體驗(yàn)本案營(yíng)銷銷方式55.1高端公寓客戶戶需求對(duì)對(duì)應(yīng)的營(yíng)營(yíng)銷機(jī)會(huì)會(huì)極致完美美產(chǎn)品的的最高可可能：超超越你的的想象??！一種人生生的高度度不與豪宅宅同日而而語的——階層社區(qū)區(qū)營(yíng)銷訴求求形象——5.2高端公寓營(yíng)銷銷形象本案營(yíng)銷銷方式5現(xiàn)場(chǎng)展示示——對(duì)項(xiàng)目人人文價(jià)值值的提前前體驗(yàn)產(chǎn)品與人人文的對(duì)對(duì)應(yīng)——疊翠峰現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)展示示區(qū)（道路及景景觀/賣場(chǎng)/樣板房）5.3整體營(yíng)銷銷模式本案營(yíng)銷銷方式5長(zhǎng)期目標(biāo)標(biāo)：持續(xù)續(xù)旺銷第一代營(yíng)營(yíng)銷模式式短缺經(jīng)濟(jì)濟(jì)時(shí)代的的“4P”或“6P”營(yíng)銷組合合論第二代營(yíng)營(yíng)銷模式式飽和經(jīng)濟(jì)濟(jì)時(shí)代的的“4C”營(yíng)銷組合合論第三代營(yíng)營(yíng)銷模式式新經(jīng)濟(jì)時(shí)時(shí)代的“4V”營(yíng)銷組合合論VARIATION：差異異化VERSATILIY：功能彈彈性化VALUE：附加值值化VIBRATION：共鳴5.3整體營(yíng)銷銷模式本案營(yíng)銷銷方式5“4V”營(yíng)銷組合合論VARIATION：差異異化VERSATILIY：功能彈彈性化VALUE：附加值值化VIBRATION：共鳴特色宣傳傳、靈活活的營(yíng)銷銷手段，，建立形形象根據(jù)消費(fèi)費(fèi)者的不不同，功功能的不不同難被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所模仿具有獨(dú)特的滲透力與擴(kuò)展性技術(shù)附加加、營(yíng)銷銷或服務(wù)務(wù)附加、、企業(yè)文文化與品品牌附加加---當(dāng)代營(yíng)銷銷重在附附加值使消費(fèi)者者更多地地體驗(yàn)到到產(chǎn)品和和服務(wù)的的實(shí)際價(jià)價(jià)值效用用啟動(dòng)展示示區(qū)“明星產(chǎn)品”5.3整體營(yíng)銷銷模式本案營(yíng)銷銷方式5讓突破性性營(yíng)銷成成為可能能整體入市市，品牌牌導(dǎo)入全方位傳傳播覆蓋蓋，樹立立高端形形象突破常規(guī)規(guī)，明星星效益銷售：與與眾不同同的星級(jí)級(jí)銷售管管理體系系（對(duì)應(yīng)應(yīng)星級(jí)酒酒店服務(wù)務(wù)）展示：集集中展示示區(qū)，使使消費(fèi)者者更多地地體驗(yàn)到到產(chǎn)品和和服務(wù)的實(shí)際價(jià)價(jià)值效用用，產(chǎn)生生共鳴重點(diǎn)引導(dǎo)導(dǎo)＞＞四：銷銷售體系系在樓市不不景的情情況下，，成都項(xiàng)項(xiàng)目銷售售將延續(xù)續(xù)合景泰泰富“啟動(dòng)置業(yè)業(yè)新思維維”的銷售方方式淡市階段段，合景景泰富旗旗下各項(xiàng)項(xiàng)目銷售售人員在在接待到到訪客人人時(shí)均被被要求要要引導(dǎo)置置業(yè)者進(jìn)進(jìn)行四方方面要素素的綜合合考量——即物業(yè)的品質(zhì)保證、生活配套設(shè)施、區(qū)域未來前景景和房產(chǎn)的使用年年限，以詳實(shí)的資資訊幫助客戶戶做出準(zhǔn)確的的判斷和選擇，，贏得了很好好的口碑。通過多方面的的比較，不少少買家都對(duì)合合景泰富的開開發(fā)理念和品品牌實(shí)力相當(dāng)當(dāng)認(rèn)同，帶動(dòng)動(dòng)銷售業(yè)績(jī)快快速增長(zhǎng)。本案營(yíng)銷方式式1由于本項(xiàng)目受受眾皆為市場(chǎng)場(chǎng)高端消費(fèi)者者，因此在考考慮現(xiàn)場(chǎng)人員員接待、客戶戶溝通和實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售的過程程中，服務(wù)的的細(xì)致和服務(wù)務(wù)人員素質(zhì)高高低直接決定定項(xiàng)目的成交交情況。因此，在組織織本項(xiàng)目部分分銷售方案時(shí)時(shí)，不再試用用按產(chǎn)業(yè)模式式的流程組織織方案，而應(yīng)應(yīng)當(dāng)改以點(diǎn)對(duì)對(duì)點(diǎn)式的銷售售服務(wù)模式?！，F(xiàn)場(chǎng)銷售人員員分級(jí)可采取?。轰N售總監(jiān)、TOPSALES、講解員、服服務(wù)員四級(jí)人員配置置，并由TOPSALES以上的置業(yè)人人員直接進(jìn)行行客戶的跟進(jìn)進(jìn)服務(wù)。2.1銷售人員分級(jí)級(jí)建立星級(jí)銷售售管理體系22.2銷售人員育成成服務(wù)人員行業(yè)知識(shí)禮儀培訓(xùn)溝通技巧項(xiàng)目概況壓馬路、市調(diào)調(diào)SWOT分析答客問、資料料沙盤、實(shí)戰(zhàn)演演練講解人員外派學(xué)習(xí)多案演練業(yè)績(jī)選拔銷售TEAM組織TOPSALES預(yù)約接待詳細(xì)記錄洽談?wù)剝?nèi)容客戶電話來訪訪報(bào)銷售總監(jiān)審審批寄邀請(qǐng)函邀約客戶來訪訪2.3預(yù)約接待流程程建立星級(jí)銷售售管理體系2前臺(tái)引入保安通知到訪訪講解員介紹需求服務(wù)TOPSALES交流溝通資料登記電話回訪人員回訪VIP跟進(jìn)服務(wù)定期去訪商務(wù)洽談初次接待跟進(jìn)服務(wù)預(yù)約接待2.3預(yù)約接待流程程建立星級(jí)銷售售管理體系2設(shè)立俱樂部接接待區(qū)和樣板板房接待區(qū)區(qū)分兩大接待待區(qū)功能、客客戶接待時(shí)限限、客戶權(quán)力力等篩選客戶，按按等級(jí)建立客客戶檔案發(fā)放CLUBVIP會(huì)員卡，建立立本項(xiàng)目的會(huì)會(huì)員機(jī)制。分時(shí)期開放樣樣板間，由跟跟進(jìn)的TOPSALES預(yù)約，并采取取全程陪護(hù)看看房。組織專業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)建筑團(tuán)隊(duì)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)介紹講座座，舉行現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)2.4看房流程的確確立.建立星級(jí)銷售售管理體系2對(duì)本項(xiàng)目消費(fèi)費(fèi)者而言，從從預(yù)約接待到到客戶成交一一般都會(huì)有較較長(zhǎng)的成交周周期，需要進(jìn)進(jìn)行以下三個(gè)個(gè)階段的服務(wù)務(wù)?？蛻粽鐒e產(chǎn)品講解口碑傳播客服介入跟進(jìn)進(jìn)上門服務(wù)，需需求互動(dòng)概念推進(jìn)小眾營(yíng)銷，個(gè)個(gè)性服務(wù)預(yù)約看房商務(wù)談判意向確立接觸階段服務(wù)階段簽約階段2.5銷售服務(wù)流程程的確立建立星級(jí)銷售售管理體系2城市的空間承承諾，只能寄托于少少數(shù)人、少數(shù)數(shù)物的杰出存存在。9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。11:47:3111:47:3111:4712/31/202211:47:31AM11