第四章房地產(chǎn)價(jià)格評估

第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格評估概述本章學(xué)習(xí)目的：1、了解房地產(chǎn)的概念、特點(diǎn)、分類。2、闡明房地產(chǎn)價(jià)格評估的基本理論。3、闡述房地產(chǎn)價(jià)格體系。4、分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。5、熟練運(yùn)用收益法、市場法、成本法、剩余法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格的評估。6、闡述在建工程的特點(diǎn)和評估方法。第四章房地產(chǎn)價(jià)格評估

第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格評估概述一、房地產(chǎn)的概念（一）土地按自然形態(tài)分類按用途對房地產(chǎn)而言：生地：用于房地產(chǎn)開發(fā)的農(nóng)地熟地：對生地進(jìn)行改造毛地：要進(jìn)行再開發(fā)改造的城區(qū)土地（二）地產(chǎn)土地及其相關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利第四章房地產(chǎn)價(jià)格評估

第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格評估概述（三）房地產(chǎn)房屋及其附屬物承載房屋及其附屬物的土地給予它們相應(yīng)的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利區(qū)別：附屬物與建筑附著物（四）不動產(chǎn)（民法角度）二、房地產(chǎn)的特點(diǎn)（一）不可移動性使區(qū)位環(huán)境在房地產(chǎn)質(zhì)量、功能及交易價(jià)格分析中格外重要。第四章房地產(chǎn)價(jià)格評估

第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格評估概述（二）耐用（耗）性一般不可毀滅。（三）異質(zhì)性（差異性、個(gè)別性）但不違背替代原則（四）高價(jià)值性（五）供給有限性（六）投資與消費(fèi)雙重性（七）房地產(chǎn)實(shí)體構(gòu)成的二元性由非勞動產(chǎn)品與勞動產(chǎn)品構(gòu)成。第四章房地產(chǎn)價(jià)格評估

第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格評估概述三、房地產(chǎn)的類型（一）居住類房地產(chǎn)普通住宅、高級公寓、別墅（二）商業(yè)類寫字樓、酒店、商店、旅館、展覽中心等（三）休閑類體育館、娛樂中心等（四）公共事業(yè)類科、教、文、衛(wèi)、行政、交通郵政等第四章房地產(chǎn)價(jià)格評估

第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格評估概述（五）工業(yè)類廠房、倉庫等四、房地產(chǎn)的描述方法（一）位置（坐落）、四至、形狀（二）面積土地面積、使用面積、建筑面積、居住面積、營業(yè)面積（三）建筑物層數(shù)與高度（四）建筑物結(jié)構(gòu)（五）裝修與附屬設(shè)備第四章房地產(chǎn)價(jià)格評估

第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格評估概述（六）建成年代、建筑質(zhì)量、維護(hù)保養(yǎng)、采光、通風(fēng)、隔音、隔熱等（七）建筑外觀及平面格局（八）利用現(xiàn)狀及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求（九）產(chǎn)權(quán)狀況第四章房地產(chǎn)價(jià)格評估

第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格評估概述第四章房房地地產(chǎn)價(jià)格格評估第第一節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評估估概述五、房地地產(chǎn)價(jià)格格評估的的理論基基礎(chǔ)（一）地地租理論論區(qū)位地租租居住竟租租能力曲曲線（二）土土地價(jià)格格理論土地價(jià)格格是地租租的折現(xiàn)現(xiàn)額，不不是土地地的購買買價(jià)格。。土地價(jià)格格受供求求關(guān)系影影響。第四章房房地地產(chǎn)價(jià)格格評估第第一節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評估估概述六、房地地產(chǎn)價(jià)格格的構(gòu)成成（一）土土地價(jià)格格的構(gòu)成成原始價(jià)值值公共投資資與環(huán)境境改良價(jià)價(jià)值私人投資資改良價(jià)價(jià)值未來價(jià)值值（二）建建筑物價(jià)價(jià)格構(gòu)成成（三）房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格構(gòu)成成建筑物物價(jià)格格+土地價(jià)價(jià)格；；建筑筑物與與土地地組合合相稱稱第四章章房房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評評估第第一一節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格評估估概述述七、房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格種類類八、影影響房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的因因素九、房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格評估估的原原則資產(chǎn)評評估一一般原原則：：工作作原則則、經(jīng)經(jīng)濟(jì)原原則合法原原則：：產(chǎn)權(quán)合合法利用方方式合合法---目前、、假定定交易和和處分分方式式合法法第四章章房房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評評估第第一一節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格評估估概述述十、房房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)的程程序（一））明確確估價(jià)價(jià)基本本事項(xiàng)項(xiàng)目的、、對象象、時(shí)時(shí)點(diǎn)、、期限限（二））擬定定估價(jià)價(jià)項(xiàng)目目的工工作方方案技術(shù)路路線和和方法法；資資料及及其渠渠道；；時(shí)間間、人人力及及經(jīng)費(fèi)；步步驟和和進(jìn)度度（三））搜集集估價(jià)價(jià)所需需資料料（四））實(shí)地地查勘勘估價(jià)價(jià)對象象第四章章房房（五））進(jìn)行行最佳佳利用用分析析利用方方式、、時(shí)間間、未未來市市場狀狀況（六））選定定估價(jià)價(jià)方法法并進(jìn)進(jìn)行估估算至少選選用兩兩種方方法（七））確定定估價(jià)價(jià)結(jié)果果（八））撰寫寫估價(jià)價(jià)報(bào)告告第四章章房房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評評估第第二二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的成成本法法評估估一、成成本法法理論論（一））成本本法的的基本本原理理1、成本本法（（累積積法、、承包包商法法）房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格=土地價(jià)價(jià)格+改良物物殘余余價(jià)值值=土地價(jià)價(jià)格+（建筑筑物成成本-折舊））2、適于于折舊較較少和和建筑筑成本本易于于評估估的新新建筑筑物；；折舊額額能準(zhǔn)準(zhǔn)確估估計(jì)的的舊建建筑物物評估估；市場交交易數(shù)數(shù)據(jù)資資料缺缺乏。。如：工工業(yè)或或特殊殊用途途房地地產(chǎn)、、房屋屋保險(xiǎn)險(xiǎn)價(jià)值值評估估第四章章房房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評評估第第二二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的成成本法法評估估二、重重置成成本估估算（一））重置置成本本的構(gòu)構(gòu)成－－－P77（二）重置置成本估算算方法1、工料測量量法（承包包商法）特點(diǎn)：按建建筑成本組組成本部分分和次級組組成部分列列出勞動力力、原材料料等直接成成本和間接接成本項(xiàng)目目。最費(fèi)時(shí)間、、最詳細(xì)缺點(diǎn)：缺乏乏按過去建建筑方法所所需的勞動動工時(shí)數(shù)的的可靠資料料適用：承包包商、估價(jià)價(jià)師、建筑筑承包商成成本估價(jià)和和準(zhǔn)備投標(biāo)標(biāo)第四章房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評估第第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的成成本法評估估2、分部分項(xiàng)項(xiàng)法重置成本=∑分部、分項(xiàng)項(xiàng)工程單位位成本＊工工程量＋間間接費(fèi)＋利利潤特點(diǎn)：詳細(xì)細(xì)且高度準(zhǔn)準(zhǔn)確適用：開發(fā)發(fā)商和承包包商成本估估價(jià)３、單位比比較法特點(diǎn)：簡單單、迅速、、應(yīng)用廣泛泛缺點(diǎn)：受制制于分析所所用資料使用：根據(jù)據(jù)建筑物具具體特征對對單位成本本作適當(dāng)調(diào)調(diào)整第四章房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評估第第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的成成本法評估估４、指數(shù)調(diào)調(diào)整法特點(diǎn)：利用用趨勢因子子調(diào)整歷史史成本適用：建成成使用不久久，不能得得到可與之之比較的成成本數(shù)據(jù)資資料，如大大宗工業(yè)房房地產(chǎn)。（三）土地地價(jià)格的估估算注意：修正正土地剩余余使用權(quán)年年限對地價(jià)價(jià)的影響。。成本法適用用：新開發(fā)發(fā)土地、土土地市場不不完善、成成交實(shí)例少少、無收益益等１、土地使使用權(quán)價(jià)格格的構(gòu)成第四章房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評估第第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的成成本法評估估（１）土地地取得費(fèi)①集體土地地土地補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)地上附著物物和青苗補(bǔ)補(bǔ)償安置補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)②城市土地地拆遷費(fèi)第四章房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評估第第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的成成本法評估估（２）土地地開發(fā)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配配套費(fèi)－－－七通一平平公共事業(yè)建建設(shè)配套費(fèi)費(fèi)用小區(qū)開發(fā)配配套費(fèi)有關(guān)稅費(fèi)（３）投資資利息貸款利息自有資金利利息損失注意：土地地開發(fā)費(fèi)用用計(jì)息期為為開發(fā)期的的一半。第四章房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評估第第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的成成本法評估估（４）投資資利潤（５）土地地增值收益益＝［（１））＋（２））＋（３））＋（４））］＊收益益率土地價(jià)格＝＝［（１））＋（２））＋（３））＋（４））＋（５））例：P82第四章房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評估第第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的成成本法評估估三、建筑物物貶值（折折舊）的估估算（一）貶值值的原因?qū)嶓w性損耗耗、功能性性衰退、經(jīng)經(jīng)濟(jì)性貶值值例：某舊住住宅，測算算其重置價(jià)價(jià)格為40等破舊引起的物質(zhì)折舊為1萬元，戶型設(shè)計(jì)不好、沒有獨(dú)立的衛(wèi)生間和共用電視天線導(dǎo)致功能折舊為6萬元，位于城市衰落區(qū)的經(jīng)濟(jì)折舊為3萬元。求該舊住宅的折舊額和現(xiàn)值。第四四章章房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格評評估估第第二二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格的的成成本本法法評評估估解：：該該舊舊住住宅宅折折舊舊總總額額為為1+6+3=10萬元元該舊舊住住宅宅現(xiàn)現(xiàn)值值為為40-10=30萬元元（二二））貶貶值值的的估估算算1、直直線線法法、、成成新新率率法法例：：P84注：：成成新新率率法法未未考考慮慮凈凈殘殘值值2、區(qū)區(qū)分分可可修修復(fù)復(fù)貶貶值值與與不不可可修修復(fù)復(fù)貶貶值值例：P84第四章房房地產(chǎn)價(jià)格評評估

第二節(jié)節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的成本本法評估例：某建筑物物重置價(jià)格為為180萬元，經(jīng)濟(jì)壽壽命為50年，有效經(jīng)過壽命命為10年。其中門窗窗等損壞的修修復(fù)費(fèi)用為2萬元；裝飾裝修修的重置價(jià)格格為30萬元，平均壽壽命為5年，經(jīng)過年數(shù)為3年，設(shè)備的重重置價(jià)格為60萬元，平均壽壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)數(shù)為10年，設(shè)殘值率率均為0，計(jì)算該建筑筑物的物質(zhì)折舊舊額。第四章房房地產(chǎn)價(jià)格評評估

第二節(jié)節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的成本本法評估門窗損壞的修修復(fù)費(fèi)用=2萬元裝飾裝修的折折舊額=30*3/5=18萬元設(shè)備折舊額=60*10/15=40萬元長壽命項(xiàng)目折折舊額=（180-2-30-60）*10/50=17.6萬元該建筑物物質(zhì)質(zhì)折舊額=2+18+40+17.6=77.6萬元第四章房房地產(chǎn)價(jià)格評評估

第二節(jié)節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的成本本法評估3、建筑經(jīng)濟(jì)耐耐用年限的確確定（1）建筑物經(jīng)濟(jì)壽壽命50年建設(shè)期2年土地使用年限限70年建筑物經(jīng)濟(jì)壽壽命50年第四章章房房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評評估第第二二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的成成本法法評估（2）建筑物物經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命命45年建筑物物經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命命45年土地使使用年年限50年10年后出出讓第四章章房房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評評估第第二二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的成成本法法評估估（3）建設(shè)期期3年建筑物物經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命命60年土地使使用年年限40年建筑物物經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命命37年第四章章房房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評評估第第二二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的成成本法法評估估（4）建筑物物經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命命50年土地使使用年年限40年6年后出出讓建筑物物經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命命46年第四章章房房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評評估第第二二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的成成本法法評估估4、成本本法應(yīng)應(yīng)用中中的有有關(guān)規(guī)規(guī)定《商品住住宅價(jià)價(jià)格管管理暫暫行辦辦法》《經(jīng)濟(jì)適適用住住房價(jià)價(jià)格管管理辦辦法》《中華人人民共共和國國土地地管理理法》《關(guān)于完完善征征地補(bǔ)補(bǔ)償安安置制制度的的指導(dǎo)導(dǎo)意見見》《城市房房屋拆拆遷管管理?xiàng)l條例》《城市房房屋拆拆遷估估價(jià)指指導(dǎo)意意見》《房屋完完損等等級評評定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》第四章章房房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評評估第第二二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的成成本法法評估估房屋完完損等等級及及新舊舊標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)1、完好好房：：十、、九、、八成成2、基基本本完完好好房房：：七七、、六六成成3、一一般般損損壞壞房房：：五五、、四四成成4、嚴(yán)嚴(yán)重重?fù)p損壞壞房房及及危危險(xiǎn)險(xiǎn)房房：：三三成成一一下下第四四章章房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格評評估估第第二二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格的的成成本本法法評評估估例：：某某宗宗房房地地產(chǎn)產(chǎn)土土地地面面積積為為1000平米米，，是是十十年年前前通通過過征征收農(nóng)農(nóng)地地取取得得，，當(dāng)當(dāng)時(shí)時(shí)取取得得的的費(fèi)費(fèi)用用為為18萬元元/畝，，現(xiàn)現(xiàn)時(shí)時(shí)重重新新取取得該該類類土土地地需需要要的的費(fèi)費(fèi)用用為為620元/平米米，，地地上上建建筑筑物物總總建建筑面面積積為為2000平米米，，是是八八年年前前建建成成交交付付使使用用的的，，當(dāng)當(dāng)時(shí)時(shí)的的建筑筑造造價(jià)價(jià)為為每每平平米米建建筑筑面面積積600元，，現(xiàn)現(xiàn)時(shí)時(shí)建建造造類類似似建建筑筑物物的建建筑筑造造價(jià)價(jià)為為每每平平米米建建筑筑面面積積1200元，估計(jì)計(jì)該建筑筑物有八成新。。測算該該建筑物物現(xiàn)時(shí)總總價(jià)和單單價(jià)。第四章房房地地產(chǎn)價(jià)格格評估第第二節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的成成本法評評估土地現(xiàn)值值=620*1000=620000元建筑物現(xiàn)現(xiàn)值=1200*2000*80%=1920000元估價(jià)對象象的現(xiàn)時(shí)時(shí)總價(jià)=620000+1920000=2540000元估價(jià)對象象的現(xiàn)時(shí)時(shí)單價(jià)=2540000/2000=1270元/平米第四章房房地地產(chǎn)價(jià)格格評估第第三節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的市市場比較較法評估估一、市場場法基本本原理1、概念2、適用范范圍房地產(chǎn)市市場發(fā)育育程度較較高，有有較多交交易實(shí)例例發(fā)生。。二、估價(jià)價(jià)步驟（一）搜搜集交易易實(shí)例1、途徑第四章房房地地產(chǎn)價(jià)格格評估第第三節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的市市場比較較法評估估2、真實(shí)完完整的信信息交易雙方方的情況況和交易易目的；；交易實(shí)實(shí)例房地地產(chǎn)狀況況；成交價(jià)格格與日期期；付款款方式3、建立交交易實(shí)例例庫（二）選選取可比比交易實(shí)實(shí)例：3—10個(gè)類似房地地產(chǎn)；成成交日期期與估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)相相近；成成交價(jià)格格為正常價(jià)格（三）建建立價(jià)格格可比基基礎(chǔ)統(tǒng)一付款款方式；；統(tǒng)一采采用單價(jià)價(jià)；統(tǒng)一一幣種和和貨幣單單位；統(tǒng)統(tǒng)一面積積內(nèi)涵；；統(tǒng)一面面積單位位第四章房房地地產(chǎn)價(jià)格格評估第第三節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的市市場比較較法評估估（四）進(jìn)進(jìn)行交易易情況修修正將不正常常的交易易實(shí)例價(jià)價(jià)格修正正為正常常價(jià)格。。1、導(dǎo)致成成交價(jià)格格偏離正正常價(jià)格格的因素素利害關(guān)系系人之間間的交易易；急于出售售或購買買；交易雙方方或某一一方對市市場行情情缺乏了了解；交易雙方方或某一一方有特特別動機(jī)機(jī)或偏好好；特殊交易易方式；；交易稅費(fèi)費(fèi)的非正正常負(fù)擔(dān)擔(dān)；相鄰房地地產(chǎn)的合合并交易易；受債權(quán)債債務(wù)關(guān)系系影響；；第四章房房地地產(chǎn)價(jià)格格評估第第三節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的市市場比較較法評估估2、交易情情況修正正方法注：交易易情況修修正系數(shù)數(shù)應(yīng)以正正常市場場價(jià)格為為基準(zhǔn)來來確定。。設(shè)：可比比實(shí)例成成交價(jià)格格比其正正常市場場價(jià)格高高（低））S%可比實(shí)例例正常市市場價(jià)格格*（1+S%）=可比實(shí)例例成交價(jià)價(jià)格可比實(shí)例例正常市市場價(jià)格格=可比實(shí)例例成交價(jià)價(jià)格/（1+S%）例：某宗宗房地產(chǎn)產(chǎn)交易，，買方付付給賣方方2325元/平米，買買賣中所涉涉及稅費(fèi)費(fèi)均由買買方負(fù)擔(dān)擔(dān)，交易易中應(yīng)由由賣方繳繳納稅費(fèi)費(fèi)為正常交交易價(jià)格格的7%，應(yīng)由買買方繳納納稅費(fèi)為為正常交交易價(jià)格的5%，問該宗宗房地產(chǎn)產(chǎn)的正常常交易價(jià)價(jià)格。第四章房房地地產(chǎn)價(jià)格格評估第第三節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的市市場比較較法評估估注：正常成交交價(jià)-應(yīng)由賣方方負(fù)擔(dān)的的稅費(fèi)=賣方實(shí)際際得到的的價(jià)格正常成交交價(jià)+應(yīng)由買方方負(fù)擔(dān)的的稅費(fèi)=買方實(shí)際際付出的的價(jià)格正常成交交價(jià)=2325/（1-7%）=2500元/平米例：某宗宗房地產(chǎn)產(chǎn)交易，，買方付付給賣方方2625元/平米，買買賣中所涉涉及稅費(fèi)費(fèi)均由賣賣方負(fù)擔(dān)擔(dān)，交易易中應(yīng)由由賣方繳繳納稅費(fèi)費(fèi)為正常交交易價(jià)格格的7%，應(yīng)由買買方繳納納稅費(fèi)為為正常交交易價(jià)格的5%，問該宗宗房地產(chǎn)產(chǎn)的正常常交易價(jià)價(jià)格。第四章房房地地產(chǎn)價(jià)格格評估第第三節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的市市場比較較法評估估正常成交價(jià)價(jià)=2625/（1+5%）=2500元/平米（五）進(jìn)行行交易日期期修正采用房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格變動動率修正；；采用房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格指數(shù)數(shù)修正；例：某宗房房地產(chǎn)2008年6月的價(jià)格為為1800元/平米，現(xiàn)需將其調(diào)整整到2008年10月。已知該該宗房地產(chǎn)產(chǎn)所在地區(qū)區(qū)類似房地產(chǎn)產(chǎn)2008年4月至10月的價(jià)格指指數(shù)分別為為79.6；74.7；76.7；85；89.2；92.5；98.1（以2005年1月為100）試求該宗宗房地產(chǎn)2008年10月的價(jià)格。2008年10月價(jià)格=1800*98.1/76.7=2302.2元/平米例：某宗房房地產(chǎn)2008年6月的價(jià)格為為2000元/平米，現(xiàn)需將其調(diào)整整到2008年10月。已知該該宗房地產(chǎn)產(chǎn)所在地區(qū)區(qū)類似房地產(chǎn)產(chǎn)2008年4月至10月的價(jià)格指指數(shù)分別為為99.6；94.7；96.7；105；109.2；112.5；118.1（均以上個(gè)個(gè)月為100）試求該宗宗房地產(chǎn)2008年10月的價(jià)格。。第四章房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評估第第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的市市場比較法法評估2008年10月價(jià)格=2000*105*109.2*112.5*118.1=3046.8元/平米例：某宗可可比實(shí)例房房地產(chǎn)2005年1月30日的價(jià)格為為1000美元/平米，該類類房地產(chǎn)以以人民幣為為基準(zhǔn)的價(jià)價(jià)格變動平均每月月比上月上上漲0.2%。設(shè)人民幣幣與美元的的市場匯率05為1美元=8.29人民幣，試將該可比實(shí)例價(jià)格調(diào)整到05年9月30日。第四章房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評估第第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的市市場比較法法評估=8393元人民幣/平米例：：某某宗宗可可比比實(shí)實(shí)例例房房地地產(chǎn)產(chǎn)2005年1月30日的的價(jià)價(jià)格格為為1000美元元/平米米，，該該類類房房地地產(chǎn)產(chǎn)以以美美元元為為基基準(zhǔn)準(zhǔn)的的價(jià)價(jià)格格變變動動平平均均每每月月比比上上月月下下降降0.5%。設(shè)設(shè)人人民民幣幣與與美美元元的的市市場場匯匯05年1月30日為為1美元元=8.26人民民幣幣，，05年9月30日為為1美元元=8.29人民民幣幣，，試試將將該該可可比比實(shí)實(shí)例例價(jià)價(jià)格格調(diào)調(diào)整整到到05年9月30日。。第四四章章房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格評評估估第第三三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格的的市市場場比比較較法法評評估估（六六））進(jìn)進(jìn)行行區(qū)區(qū)域域因因素素修修正正1、直直接接比比較較法法以估估價(jià)價(jià)對對象象房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的各各項(xiàng)項(xiàng)區(qū)區(qū)域域因因素素狀狀況況為為基基準(zhǔn)準(zhǔn)，，與可可比比實(shí)實(shí)例例相相對對應(yīng)應(yīng)的的區(qū)區(qū)域域因因素素逐逐項(xiàng)項(xiàng)比比較較，，確確定定修修正正比比率率。。2、間間接接比比較較修修正正法法以設(shè)設(shè)定定的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的各各項(xiàng)項(xiàng)區(qū)區(qū)域域因因素素狀狀況況為為基基準(zhǔn)準(zhǔn)，，將將估估價(jià)價(jià)對對象象和和可可比比實(shí)實(shí)例例區(qū)區(qū)域域因因素素與與其其相相比比較較，，并并根根據(jù)據(jù)比比較較結(jié)結(jié)果果逐逐項(xiàng)項(xiàng)打打分分，，再再將將分分值值轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化為為修修正正比比率率。。第四章房房地地產(chǎn)價(jià)格格評估第第三節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的市市場比較較法評估估例：設(shè)估估價(jià)對象象為6層住宅樓樓的5層，甲可可比實(shí)例例為同類類6層住宅樓樓的4層，成交交價(jià)格為為3000元/平米；乙乙可比實(shí)實(shí)例為同類類5層住宅樓樓的4層，成交交價(jià)格為為2900元/平米；丙可比實(shí)實(shí)例為同同類5層住宅樓樓的5層，成交交價(jià)格為為2800元/平米，市市場價(jià)格格差異系系數(shù)如下下表，對對甲、乙乙、丙可可比實(shí)例的成成交價(jià)格格進(jìn)行樓樓層調(diào)整整。第四章房房地地產(chǎn)價(jià)格格評估第第三節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的市市場比較較法評估估樓層5層住宅樓6層住宅樓1層100%100%2層105%105%3層110%110%4層105%107%5層100%103%6層95%第四章房房地地產(chǎn)價(jià)格格評估第第三節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的市市場比較較法評估估V甲=3000*103%/107%=2887.85元/平米V乙=2900*103%/105%=2844.76元/平米V丙=2800*103%/100%=2844元/平米（七）進(jìn)進(jìn)行個(gè)別別因素修修正土地個(gè)別別因素建筑物個(gè)個(gè)別因素素（八）確確定比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格簡單算術(shù)術(shù)平均法法；加權(quán)權(quán)算術(shù)平平均法；；中位數(shù)數(shù)法；眾眾數(shù)法注：市場場法中的的因素修修正可以以用百分分比法、、差額法法、回歸歸分析法法搜集交易易實(shí)例分析估價(jià)價(jià)對象建建立交易易實(shí)例庫庫選取可比比實(shí)例可比實(shí)例例A可比實(shí)例例可可比實(shí)實(shí)例建立價(jià)格格可比基基礎(chǔ)建建立價(jià)價(jià)格可比比基礎(chǔ)建建立價(jià)格格可比基基礎(chǔ)交易情況修修正交交易易情況修正正交交易情況修修正交易日期調(diào)調(diào)整交交易易日期調(diào)整整交交易日期調(diào)調(diào)整房地產(chǎn)狀況況調(diào)整房房地產(chǎn)產(chǎn)狀況調(diào)整整房房地產(chǎn)狀況況調(diào)整比準(zhǔn)價(jià)格A比準(zhǔn)價(jià)格B比準(zhǔn)價(jià)格C求取最終可可比價(jià)格第四章房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評估第第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的市市場比較法法評估交易情況中中，正（負(fù)負(fù)）值表示示可比實(shí)例例成交價(jià)格格高（低）于其其正常市場場價(jià)格的幅幅度；房地地產(chǎn)狀況中中，正（負(fù)）值表表示可比實(shí)實(shí)例成交價(jià)價(jià)格高（低低）于估價(jià)價(jià)對象房地地產(chǎn)狀況導(dǎo)致致的價(jià)格差差異。人民民幣與美元元市場匯率率05年3月1日為1：8.4，10月1日為1：8.3。該類寫字字樓以人民民幣為基準(zhǔn)的的市場價(jià)格格05年1月月1日至5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上漲0.5%，試測算該寫字樓10月1日的正常市場價(jià)格。運(yùn)用算術(shù)平均法計(jì)算估價(jià)對象單價(jià)。第四章房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評估第第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的市市場比較法法評估比準(zhǔn)價(jià)格Va==5300.51元人民幣/平米比準(zhǔn)價(jià)格VB==5442.93元人民幣/平米第四章房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評估第第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的市市場比較法法評估比準(zhǔn)價(jià)格VC==5429.79元人民幣/平米估價(jià)對象單單價(jià)=（5300.51+5442.93+5429.79）/3=5391元人民幣/平米第四章房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評估第第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的市市場比較法法評估例：為評估估某寫字樓樓2008年10月30日的正常市市場價(jià)格，選取A、B、C三宗類似交交易實(shí)例作作為可比實(shí)實(shí)例。1、成交價(jià)格格、成交日日期和交易易情況交易情況分分析以正常常市場價(jià)格格為基準(zhǔn)；；可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格3700元/平米4200元/平米3900元/平米成交日期05年5月30日05年8月30日05年9月30日交易情況-2%01%第四章房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評估第第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的市市場比較法法評估2、該類住宅宅05年4月至10月價(jià)格指數(shù)數(shù)為價(jià)格指數(shù)為為定基指數(shù)數(shù)。3、房地產(chǎn)狀狀況比較月份45678910價(jià)格指數(shù)10092.498.398.6100.3109106.8房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價(jià)對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素10.510010510080因素20.3100100110120因素30.2100120100100第四章房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評估第第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的市市場比較法法評估例：為評估估某寫字樓樓2005年10月1日的正常市市場價(jià)格，，選取A、B、C三宗類似交交易實(shí)例作作為可比實(shí)實(shí)例?？杀葘?shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格5000元人民幣/平米650美元/平米5500元人民幣/平米成交日期05年1月1日05年3月1日05年7月1日交易情況2%5%-3%房地產(chǎn)狀況-8%-4%6%第四章房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評估第第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的市市場比較法法評估1、交易情況況修正可比實(shí)例A交易情況況修正系系數(shù)=1/（1-2%）=1/98%可比實(shí)例例B交易情況況修正系系數(shù)=1可比實(shí)例例C交易情況況修正系系數(shù)=1/（1+1%）=1/101%2、交易日日期調(diào)整整可比實(shí)例例A交易日期期修正系系數(shù)=106.8/92.4可比實(shí)例例B交易日期期修正系系數(shù)=106.8/100.3可比實(shí)例例C交易日期期修正系系數(shù)=106.8/109第四章房房地地產(chǎn)價(jià)格格評估第第三節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的市市場比較較法評估估3、房地產(chǎn)產(chǎn)狀況調(diào)調(diào)整系數(shù)數(shù)可比實(shí)例A房地產(chǎn)狀況況調(diào)整系數(shù)數(shù)=可比實(shí)例B房地產(chǎn)狀況況調(diào)整系數(shù)數(shù)=可比實(shí)例C房地產(chǎn)狀況況調(diào)整系數(shù)數(shù)=第四章房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評估第第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的市市場比較法法評估4、可比單價(jià)價(jià)估價(jià)對象價(jià)價(jià)格=（VA+VB+VC）/3=4126.86元/平米第四章房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評估第第四節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的收收益法評估估一、收益法法的基本理理論（一）定義義將估價(jià)對象象在估計(jì)時(shí)點(diǎn)后后的所有正常純純收益，用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)價(jià)值的方法。（二）基本本原理---預(yù)期原理（三）相關(guān)關(guān)概念潛在毛收入入、有效毛毛收入、經(jīng)經(jīng)營費(fèi)用、、凈收益凈收益=有效毛收入入-經(jīng)營費(fèi)用（四）估估價(jià)步驟搜集估價(jià)對對象或類似似房地產(chǎn)的的資料估算年潛在在毛收入估算年有效效毛收入估算年經(jīng)營營費(fèi)用估算年凈收收益估算折現(xiàn)率率選用公式，，求取收益益價(jià)格第四章房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評估第第四節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的收收益法評估估（五）不同同類型的房房地產(chǎn)凈收收益凈收益每年年不變凈收益按一一定數(shù)額遞遞增（減））凈收益按一一定比率遞遞增（減））凈收益可預(yù)預(yù)知但呈不不規(guī)律變化化注：∵∴第四章房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評估第第四節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的收收益法評估估例４-１：某宗房房地產(chǎn)40年收益權(quán)力力價(jià)格為2500元／平米，報(bào)酬酬率為１００％，求該該宗房地產(chǎn)產(chǎn)３０年收收益權(quán)力價(jià)價(jià)格。第四章房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評估第第四節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的收收益法評估估例4-2：某寫字樓樓目前年出出租凈收益益５００萬萬元，預(yù)計(jì)計(jì)未來三年仍維維持該水平平，３年后后市場回升升，轉(zhuǎn)賣價(jià)價(jià)格為７９５０萬萬元，銷售售稅費(fèi)為售售價(jià)６％，，若投資者者要求該類類投資的報(bào)酬酬率為１００％。求該該寫字樓的的目前價(jià)值值。例4-3：預(yù)測某宗宗房地產(chǎn)未未來兩年的的凈收益分分別為55萬元和60萬元，兩年年后的價(jià)格格比現(xiàn)在上上漲5%，該類房地地產(chǎn)的報(bào)酬率率為10%，求該宗房房地產(chǎn)現(xiàn)在在的價(jià)格。。第四章房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評估第第四節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的收收益法評估估解4-2：解4-3：第四章房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評估第第四節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的收收益法評估估二、折現(xiàn)率率估算1、市場提取取法（比較較法）根據(jù)市場類類似房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格，凈凈收益求取取折現(xiàn)率。。2、資本資產(chǎn)產(chǎn)定價(jià)模型型3、投資資本本結(jié)構(gòu)組合合法M--抵押貸款-價(jià)值比率--權(quán)益資本期期望的報(bào)酬酬率第四章房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評估第第四節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的收收益法評估估--抵押貸款折折現(xiàn)率（抵抵押貸款常常數(shù)），即即抵押貸款款按月償還還時(shí)的年償還還額（本息息之和）與與抵押貸款款額之比。。--抵押貸款利利率例4-4：某房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款款占7成，抵押貸貸款年利率率為6%，貸款期限為20年，按月等等額本息償償還，自有有資金資本本化率為12%，求綜合資本化化率。第四章房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評估第第四節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的收收益法評估估解4-4：第四章房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評估第第四節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的收收益法評估估4、債務(wù)保證證率法NOI—年凈收益Im—年債務(wù)償還還額三、殘余法法第四章房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評估第第四節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的收收益法評估估例4-5：某出租寫寫字樓土地地總面積12000平米，總建建筑面積52000平米，建筑筑層數(shù)地上上22層，地下2層，土地使用年限為為50年，從2000年5月15日起計(jì)?？煽晒┏鲎鈨羰褂妹娣e積31200平米，租金金平均為每每月35元/平米，空房率年平平均10%，經(jīng)常費(fèi)用用每月10萬元，房產(chǎn)產(chǎn)稅為租金金收入的12%，其他稅費(fèi)費(fèi)為租金收收入的6%，估算該寫寫字樓2005年5月15日購買價(jià)格格。第四章房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評估第第四節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的收收益法評估估解4-5（1）年有效毛毛收入=31200*35*12*90%=1179.36萬元（2）年運(yùn)營費(fèi)費(fèi)用年經(jīng)常費(fèi)=10*12=120萬元年房產(chǎn)稅=1179.36*12%=141.52萬元年其他稅費(fèi)費(fèi)=1179.36*6%=70.76萬元年運(yùn)營費(fèi)用用=120+141.52+70.76=332.28萬元（3）年凈收益益=1179.36-332.28=847.08萬元元第四四章章房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格評評估估第第四四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格的的收收益益法法評評估估（4）評評估估值值第四四章章房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格評評估估第第五五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格的的假假設(shè)設(shè)開開發(fā)發(fā)法法評評估估一、、基基本本理理論論1、定定義義假設(shè)設(shè)開開發(fā)發(fā)法法（（剩剩余余法法、、倒倒算算法法））：：將將估估價(jià)價(jià)對對象象房房地地產(chǎn)產(chǎn)預(yù)預(yù)期期開發(fā)后價(jià)值，，扣除預(yù)期各各種開發(fā)及銷銷售費(fèi)用、稅稅金、期望利潤，所得剩剩余額作為評評估價(jià)格。理論依據(jù)：地地租剩余理論論2、相關(guān)公式P1043、相關(guān)公式P105生地、毛地地、熟地9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。11:57:0211:57:0211:5712/31/202211:57:02AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。12月-2211:57:0211:57Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。11:57:0211:57:0211:57Saturday,December31,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2211:57:0211:57:02December31,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。31十十二月202211:57:02上上午11:57:0212月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月2211:57上上午12月月-2211:57December31,202216、行動出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/3111:57:0211:57:0231December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。11:57:02上上午11:57上午11:57:0212月-229、沒沒有有失失敗敗，