四川鑫聯(lián)行房地產(chǎn)營銷策劃有限公司二〇一六年三月二十七日蓬溪項目市場調(diào)研報告報告目的與意義市場調(diào)研結(jié)果是決策的重要依據(jù)：沒有調(diào)查研究就沒有發(fā)言權(quán)，按照地產(chǎn)項目開發(fā)流程進行市場調(diào)研是制定基本策略的重要步驟。市場調(diào)研、生活行為習慣調(diào)研、相關(guān)地產(chǎn)項目實地調(diào)研是成功開發(fā)的基礎(chǔ)，本次市場調(diào)研的作用如下：有利于華盛公司進行正確的市場定位，制定和實施正確的市場營銷戰(zhàn)略有利于華盛公司實行正確的產(chǎn)品、價格、分銷、采購、廣告策略；有利于華盛公司了解競爭產(chǎn)品市場表現(xiàn)并制定有針對性的市場競爭策略有利于華盛公司評估、檢測市場運營狀況并及時進行調(diào)整；有利于華盛公司設(shè)計產(chǎn)品業(yè)態(tài)與經(jīng)營方案，為開發(fā)與投資提供重要依據(jù)。工作時間安排：實地調(diào)研3月21日—26日市調(diào)分析匯總:3月27日—30日

團隊安排：市調(diào)團隊共計4人調(diào)研目標：蓬溪縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、蓬溪代表項目等.調(diào)研重點項目：錦繡國際、香榭城、尚美國際、香溪美地、天太中央國際廣場、億聯(lián)建材家居五金城及傳統(tǒng)城區(qū)商業(yè)街等調(diào)研方法：數(shù)據(jù)整合調(diào)查,現(xiàn)場實施調(diào)研,定性調(diào)研，觀察調(diào)研,客戶調(diào)研【蓬溪項目市調(diào)計劃】【整體調(diào)研核心架構(gòu)】目錄宏觀市場分析蓬溪代表項目分析市場調(diào)研結(jié)論一四六五本案及本案所在區(qū)域分析土地市場分析二銷售市場解讀三目錄宏觀市場分析代表項目分析市場調(diào)研結(jié)論一四六五本案及本案所在區(qū)域分析土地市場分析二銷售市場解讀三【蓬溪縣城市情況概述】地理位置：蓬溪縣地處四川盆地中部偏東，涪江中游，位于東經(jīng)105°03′～105°59′和北緯30°22′～30°56′之間。東鄰南充、武勝、合川，西連大英，南接遂寧、潼南，北靠射洪、西充。幅員面積1251平方公里，耕地面積5.57萬公頃，其中基本農(nóng)田5.21萬公頃。市轄區(qū)及人口狀況：蓬溪縣現(xiàn)轄31個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、495個行政村、30個社區(qū)（其中城區(qū)9個）。蓬溪人口稠密區(qū)，總?cè)丝诮?0萬人，常住人口77萬人，縣城區(qū)常住人口12萬人（該數(shù)據(jù)為官方2009年公布數(shù)據(jù)，據(jù)我司估算目前城區(qū)常住人口約15萬）；勞動力資源32萬人。風景名勝：高峰山（清朝道觀）、中國紅海（4A景區(qū)）、赤城湖、金山寺、寶梵寺、白塔禪院、曠繼勛公園、張鵬翮廣場。交通狀況：蓬溪地處成渝經(jīng)濟圈腹心，周邊與重慶、成都、綿陽、南充、廣安等大、中城市毗鄰，車程均在1個半小時內(nèi)。成南高速公路、達成鐵路、綿遂高速公路、國道318線橫貫全境。目前，全縣已形成以達成鐵路、成南高速公路和國道318線為主軸，省道為骨架，縣鄉(xiāng)路為網(wǎng)絡(luò)，江河、水庫航道水運為補充的現(xiàn)代交通格局。國民經(jīng)濟狀況：2015年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值115.24億元，同比增長12.4%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22295元，農(nóng)民人均純收入9048元【蓬溪縣城市情況概述】【蓬溪縣城市功能組團劃分】空間結(jié)構(gòu)：概括為“一城三區(qū)多組團”。以老城為依托，以318線和芝溪河為紐帶，以南部新城為城市主中心，以城南工業(yè)區(qū)為產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展區(qū)，沿芝溪河河谷地帶擁河發(fā)展的組團式布局結(jié)構(gòu)【蓬溪縣城區(qū)實景圖片】vs老城區(qū)已建成的新區(qū)【蓬溪縣GDP走勢】房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷——GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系<4%4%-5%5%-8%>8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展【鑫聯(lián)行評述】：蓬溪縣GDP保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，體現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟仍處于強勢發(fā)展勢頭。在高位的GDP增長條件下，蓬溪縣房地產(chǎn)業(yè)仍處于快速發(fā)展期?！九钕h城城區(qū)人口口發(fā)展目目標分析】【鑫聯(lián)行評評述】：根據(jù)《蓬溪縣縣城市總總體規(guī)劃劃（2013-2030）》城鎮(zhèn)人口口發(fā)展目目標：城鎮(zhèn)人口口2015年為35.1萬人左右右，2020年為44萬人左右右，2030年為57.12萬人左右右。蓬溪城市人口持持續(xù)增長長，城市化進程程處于加加速發(fā)展展階段。。蓬溪縣城市化率約為45%，處于加速發(fā)展階段目錄宏觀市場場分析蓬溪代表表項目分分析市場調(diào)研研結(jié)論一四六五本案及本本案所在在區(qū)域分分析土地市場場分析二銷售市場場解讀三【土地市場場分析】——蓬溪縣2015年土地成成交情況況（住宅、、商業(yè)成成交部分分）區(qū)合同/劃撥編號土地用途出讓面積（公頃）出讓價款（萬元）成交單價（萬元/畝）簽訂日期蓬溪縣201535中低價位、中小套型普通商品住房用地5.19329717916.88230.012015/11/2蓬溪縣201536中低價位、中小套型普通商品住房用地3.0145883617.5180.002015/11/2蓬溪縣201529中低價位、中小套型普通商品住房用地4.2274155072.89880.002015/11/2蓬溪縣201532中低價位、中小套型普通商品住房用地3.5442588240.4155.012015/11/2蓬溪縣201538其他商服用地1.330418508.4925.482015/11/2蓬溪縣201531中低價位、中小套型普通商品住房用地1.1267413549.24210.012015/11/2蓬溪縣201537中低價位、中小套型普通商品住房用地3.6285014354.2180.002015/11/2蓬溪縣201530中低價位、中小套型普通商品住房用地1.0920011474.20290.002015/11/2蓬溪縣201533中低價位、中小套型普通商品住房用地5.8638337036.680.002015/11/2蓬溪縣201534中低價位、中小套型普通商品住房用地5.37680812904.34160.012015/11/2蓬溪縣201522中低價位、中小套型普通商品住房用地1.9180851524.8153.002015/10/22蓬溪縣201523中低價位、中小套型普通商品住房用地2.0879991659.9653.002015/10/22蓬溪縣201524中低價位、中小套型普通商品住房用地1.8839771497.7853.002015/10/22蓬溪縣201521中低價位、中小套型普通商品住房用地1.7181331365.8153.002015/10/22蓬溪縣201525中低價位、中小套型普通商品住房用地2.0437971778.2858.012015/10/22蓬溪縣201520中低價位、中小套型普通商品住房用地1.3931012110.9101.022015/10/22蓬溪縣201526其他商服用地21625.4254.182015/10/19蓬溪縣201511其他商服用地0.1272324.36170.012015/8/14蓬溪縣201513中低價位、中小套型普通商品住房用地4.7402294266.1860.002015/8/6蓬溪縣201512中低價位、中小套型普通商品住房用地6.4050895764.5660.002015/8/6蓬溪縣201506其他商服用地4.4739962948.1443.932015/6/9蓬溪縣201505其他商服用地0.0322389.3519.342015/5/26蓬溪縣201502其他商服用地0.13975469.7433.272015/5/26小結(jié)：1、蓬溪縣縣城房地地產(chǎn)市場場還處于于初級階階段。2、2015年上半年年土地成成交極少少，成交交主要集集中在下下半年10-12月份。3、土地成成交價主主要集中中在100萬元/畝以下?！就恋厥袌鰣龇治觥俊钕h2015年土地流拍情況（住宅、、商業(yè)部部分）2015年流拍地地塊流拍地塊塊緊靠本本案地塊塊本案【土地市場場分析】——蓬溪縣2015年土地流拍情況（住宅、、商業(yè)流流拍部分分）流拍流拍【土地市場場分析】——蓬溪縣2015年土地流拍情況（住宅、、商業(yè)部部分）【土地市場場分析總結(jié)】蓬溪縣縣縣政府2015年共出讓讓住宅、、商業(yè)用用地約633615平米（約約950畝），未來蓬溪溪縣住宅宅、商業(yè)業(yè)將迎來來持續(xù)較較快增長長。目錄宏觀市場場分析蓬溪代表表項目分分析市場調(diào)研研結(jié)論一四六五本案及本本案所在在區(qū)域分分析土地市場場分析二銷售市場場解讀三【鑫聯(lián)行評評述】:1、根據(jù)蓬溪溪房管局局網(wǎng)簽登記統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)：蓬溪縣2015年網(wǎng)簽銷銷售商品品房2853套，銷售售面積達達30萬平方米米，銷售售套數(shù)、、銷售面面積與2014年基本持持平。2、從銷售均均價來看看，始終終徘徊在在3500元/平方米左左右，2015年商品房平均售價價與2014年也未有太大波動。3、縣城區(qū)區(qū)商品房房（住宅宅）存量量大約為為45萬方。【銷售市場場解讀】1、銷售量量、銷售售均價走勢平穩(wěn)穩(wěn)蓬溪房地地產(chǎn)市場總結(jié)結(jié)2、以剛性需求求為主：90-100㎡以下套型型成交占占比較大大3、購房主力力軍：從農(nóng)村轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入城市市的居民民較多4、改善性需需求正在增長長：改善性需需求居民民主要集集中在120㎡左右5、銷售淡淡、旺季季明顯：：春節(jié)旺旺、平時時淡6、產(chǎn)品以以平層為為主，少見復(fù)式、、錯層、、躍層、、loft……..【銷售市場場解讀】總結(jié)結(jié)1、蓬溪溪縣房地地產(chǎn)處于于開發(fā)初初期，目目前老城城區(qū)主要要為棚戶戶區(qū)改造造項目，，單體電電梯樓項項目較多多，大型型封閉式式小區(qū)較較少，開開發(fā)項目目整體品品質(zhì)偏低低。2、新老城城區(qū)接合合部是消消費者購購房首選選區(qū)域。。3、25—45歲是購房房的主要要購買群群體，剛剛需為主主。4、各個樓樓盤熱銷銷戶型是是三房，，兩房次次之，面面積在80—120㎡㎡，接受單單價在3500元左右。。5、市場缺缺少品質(zhì)質(zhì)較高，，配套設(shè)設(shè)施齊全全，智能能化管理理以及品品牌實力力開發(fā)的的物業(yè)。。目錄宏觀市場場分析蓬溪代表表項目分分析市場調(diào)研研結(jié)論一四六五本案及本本案所在在區(qū)域分分析土地市場場分析二銷售市場場解讀三開發(fā)商名稱重慶市順慶置業(yè)有限公司物業(yè)類型住宅兼商業(yè)開盤日期2012年12月交房日期一期：2013年9月

二期：2016年10月建筑面積（㎡）住宅260000商業(yè)20000戶數(shù)1700戶已售約1100戶（銷售周期40個月）成交均價（元/㎡）3500車位：1:1【錦繡國際際】1、項目概概況項目位于于蓬溪縣縣城東片片區(qū)錦陽陽路，屬屬新一輪輪城市規(guī)規(guī)劃中心心地段。。為蓬溪溪首個28萬方品品質(zhì)社社區(qū)，，小區(qū)區(qū)設(shè)有有2萬多平平方米米的中中庭花花園、、露天天塑膠膠籃球球場、、露天天游泳泳池、、康樂樂中心心等，，特別別打造造超大大農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場場、示示范幼幼兒園園建設(shè)設(shè)，兩兩層地地下車車庫車車位充充足。?！惧\繡國國際實實景圖圖片】【錦繡國國際】項目優(yōu)優(yōu)勢：：1、交通通便利利：到到蓬溪溪老城城繁華華區(qū)只只要短短短的的十分分鐘，，輕松松掌握握城市市生活活脈動動。2、小區(qū)區(qū)景觀觀相對對較好好：總總體景景觀與與周邊邊環(huán)境境相協(xié)協(xié)調(diào)，，人與與景觀觀的視視線互互動，，2萬多平平方米米景觀觀健身身交流流中庭庭花園園，為為人與與人、、人與與自然然提供供了親親密接接觸的的空間間。3、戶型型空間間多變變：多多數(shù)戶戶型擁擁有可可變和和發(fā)揮揮的空空間，，4、得房房率高高項目不不足：：景觀觀品質(zhì)質(zhì)不高高、植植栽搭搭配不不合理理，2萬多平平方米米景觀觀中庭庭花園園優(yōu)勢勢未能能全方方位發(fā)發(fā)揮出出來。。2、項目目簡評評開發(fā)商名稱四川涌泯置業(yè)物業(yè)類型城市綜合體開盤日期2015年11月交房日期2017年12月建筑面積（㎡）住宅100000商業(yè)250000戶數(shù)約1200戶已售390戶成交均價3600元/㎡車位：1800個【涌泯香香榭城城】1、項目目概況況項目位位于蓬蓬溪縣縣城市市門戶戶位置置，北北臨客客運站站，南南鄰普普安大大道，，西臨臨學苑苑路南南延段段，東東接安安康路路。一一條規(guī)規(guī)劃道道路將將用地地分成成南北北2個地塊塊，北北地塊塊主要要為商商住區(qū)區(qū)；南南地塊塊為以以“美美食夢夢幻兒兒童樂樂園””為主主題的的商業(yè)業(yè)綜合合體。。項目定定位于于旅游游文化化商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)社區(qū)區(qū)，打打造當當?shù)馗吒叨说牡摹癏OPSCA””和城南南中央央商務(wù)務(wù)區(qū)。。集美美食商商貿(mào)、、綠色色生活活、生生態(tài)酒酒店、、旅游游休閑閑等為為一體體的多多功能能商業(yè)業(yè)集群群區(qū)。?！居裤阆汩砍浅切Ч麍D】【涌泯香香榭城城】夢幻兒兒童樂樂園商業(yè)集集群區(qū)區(qū)商業(yè)集集群區(qū)區(qū)【涌泯香香榭城城】項目優(yōu)優(yōu)勢：：1、項目目周邊邊配套套完善善，赤赤城公公園、、人工工湖、、濕地地公園園、新新城市市廣場場四大大主題題公園園環(huán)繞繞四周周2、教育育方面面，更更是名名校云云集，，香榭榭城高高品質(zhì)質(zhì)璞美美幼兒兒園、、外國國語實實驗小小學、、蓬溪溪中學學，讓讓孩子子沐浴浴在良良好的的教育育氛圍圍內(nèi)，，將最最便捷捷享受受蓬溪溪最好好的教教育資資源；；3、銀行行、新新縣醫(yī)醫(yī)院、、縣政政府等等行政政機構(gòu)構(gòu)、擬擬規(guī)劃劃商居居住區(qū)區(qū)、城城市功功能中中心都都緊臨臨四周周4、突出出的區(qū)區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢和和地段段優(yōu)勢勢，區(qū)區(qū)位發(fā)發(fā)展優(yōu)優(yōu)勢巨巨大。。項目不不足：：1、項目目工程程進度度緩慢慢2、招商商力度度不足足2、項目目簡評評涌泯香香榭城城【尚美國國際】1、項目概況況開發(fā)商名稱蓬溪縣定春實業(yè)有限責任公司物業(yè)類型住宅兼商業(yè)開盤日期2016.1.15交房日期2017.12.31建筑面積（㎡）住宅110000商業(yè)/戶數(shù)一期：660戶，二期:不詳已售30戶成交均價3700元/㎡車位：1:1容積率：2.6由于開開發(fā)商商實力力問題題，目目前處處于半半停工工狀態(tài)態(tài)，經(jīng)經(jīng)網(wǎng)上上查閱閱和售售房部部咨詢詢，項項目概概況不不詳。?！旧忻绹鴩H實實景圖圖片】【尚美國國際】1、該項項目施施工形形象差差，2、工地地處于于半停停工狀狀態(tài)3、客戶戶接受受程度度底：：從開開盤至至今只只售出出30余套房房源。2、項目目簡評評【香溪美美地】1、項目目概況況開發(fā)商名稱遂寧恒鼎實業(yè)有限公司物業(yè)類型住宅兼商業(yè)開盤日期2013年1月交房日期2016年6月建筑面積（㎡）住宅120000商業(yè)20000戶數(shù)一期：740戶，二期已售680戶成交均價3200元/㎡車位：1:1香溪美美地樓樓盤瀕瀕臨縣縣城母母親河河——芝溪河河，東東臨政政府規(guī)規(guī)劃蓬蓬溪城城區(qū)最最大濕濕地公公園（（茶店店子到到鹽神神廟）），西西接即即將開開工的的云臺臺廣場場（已已搬遷遷的看看守所所），，北靠靠該樓樓盤項項目重重金打打造的的山地地運動動公園園?！鞠阆烂赖亍俊鞠阆烂赖亍勘景疙椖績?yōu)優(yōu)勢：：1、項目目周邊邊配套套完善善2、交通通便利利，縣縣城2路公交交車，，文井井、新新會、、新華華、星星星、、里壩壩、上上東、、三會會、羅羅戈等等客運運車輛輛直達達本項項目3、項目地塊塊地形特殊殊，車行道道路圍繞高高層住宅樓樓棟環(huán)繞，，保證了中中庭空間幽幽靜、獨立立化，也很很好地滿足足了高層住住宅的消防防要求。4、簡歐古典建建筑風格樣樣式，用嚴嚴謹而率直直的建筑細細節(jié)，表達達出沉穩(wěn)時時尚的光影影線條2、項目簡評評【天太中央國國際廣場】1、項目概況況天太中央國國際廣場位位于蓬溪北北街核心地地段，緊鄰鄰蓬溪五一一廣場、天天利商業(yè)街街，為蓬溪溪首個100米超高地標標建筑，共共29層。開發(fā)商名稱四川天太實業(yè)有限公司物業(yè)類型商業(yè)兼住宅開盤日期2016.1.23交房日期2017.9.30建筑面積（㎡）住宅17000商業(yè)35000戶數(shù)180戶已售179戶成交均價4600元/㎡車位：1:1【天太中央國國際廣場】【天太中央國國際廣場】項目優(yōu)勢：：1、周邊配套套完善：項項目位于蓬蓬溪北街核核心地段，，緊鄰蓬溪溪五一廣場場、天利商商業(yè)街，據(jù)據(jù)守蓬溪傳傳統(tǒng)商業(yè)中中心。2、是遂寧市市“六大興興市計劃””、蓬溪縣縣重點工程程項目。3、項目引進進韓國元素素，集餐飲飲、童裝童童玩、電子子潮玩及電電影院于一一體，打造造“中韓合合璧”的特特殊文化、、商業(yè)效果果。4、由國內(nèi)一一線商管公公司成都菲菲爾美斯商商業(yè)管理有有限公司運運營。2、項目簡評評天太中央國國際廣場【蓬溪縣億聯(lián)聯(lián)建材家居居五金城】1、項目概況況開盤時間：：2015年02月01日交房時間：：待定總建筑面積積：160165.83㎡地下建筑面面積：1142㎡㎡綠化率率：3.3容積率率：1.57車庫：：644開發(fā)商商：蓬溪億聯(lián)置置業(yè)有限公公司項目地址：：蓬溪縣普安安新區(qū)物業(yè)類型：：商鋪建筑類別：：多層小高層項目位于普普安新城廣廣福路延伸伸段，緊鄰鄰普安大道道，以“一一站式”復(fù)復(fù)合型商貿(mào)貿(mào)物流中心心為設(shè)計主主題，打造造蓬溪一流流的綜合性性建材五金金城。項目目總用地面面積101390.8㎡㎡，總建筑面面積160165.83㎡，地上建筑筑面積159053.83㎡，地下建筑筑面積1142㎡㎡，容積率1.57，建筑密度度49%，綠化率3.3%，地面機動動車停車位位644個。【蓬溪縣億聯(lián)聯(lián)建材家居居五金城】【蓬溪縣億聯(lián)聯(lián)建材家居居五金城】億聯(lián)建材家家居五金城城項目優(yōu)勢：：1、項目位于于普安新城城廣福路延延伸段，緊緊鄰普安大大道，是蓬蓬溪縣唯一一的“一站站式”復(fù)合合型商貿(mào)物物流中心2、規(guī)劃業(yè)態(tài)態(tài)功能齊備備：共規(guī)劃劃建材家居居區(qū)、五金金機電燈飾飾區(qū)、汽摩摩配區(qū)、基基礎(chǔ)材料區(qū)區(qū)、阿里巴巴巴電商大大廈等五個個功能區(qū)。。3、統(tǒng)一運營營管理。4、項目位于于普安新區(qū)區(qū)，現(xiàn)新區(qū)區(qū)人氣不足足。2、項目簡評評目錄宏觀市場分分析蓬溪代表項項目分析市場調(diào)研結(jié)結(jié)論一四六五本案及本案案所在區(qū)域域分析土地市場分分析二銷售市場解解讀三【本案區(qū)位】1、片區(qū)范圍圍：東：318國道南南：普寧路路西西：福祿路路北北：錦臨臨路2、項目位置置:東鄰318國道,北接廣福路路,西靠縣政府府,，南鄰普寧寧路本案項目所處位位置為普安安新區(qū)項目所處位位置為普安安新區(qū)東鄰318國道西靠縣政府府南鄰普寧路路北鄰廣福路路本案【本案區(qū)位實實景圖】【本案規(guī)劃圖圖】地塊方正，，長約為280米，寬約為為160米本案【本案規(guī)劃指指標】用地性質(zhì)用地性質(zhì)：居住用地（兼容商業(yè)）建筑密度不大于28%,且高層主體建筑密度不大于20%建筑控制高度不大于100米容積率不大于2.8綠地率不小于35%其它1、商業(yè)必須集中布局，且商住分離。2、地質(zhì)災(zāi)害處理、生態(tài)護坡工程以及山體恢復(fù)由開發(fā)業(yè)主負責。交通出入口方位人行（人車分離）車行（人車分離）停車泊位指標機動車集中設(shè)置地下停車庫，按居住戶數(shù)1:1設(shè)置停車泊位，其中地下停車位應(yīng)不小于總停車泊位的80%。自行車集中設(shè)置自行車庫（建筑室內(nèi)）。配套設(shè)施1、行政管理用房（物業(yè)管理用房）：按建筑面積3‰配建業(yè)主委員會辦公室及物業(yè)管理用房。2、兒童及老年室外和室內(nèi)活動場地：按建筑面積的8‰配建兒童及老年室外和室內(nèi)活動場地（室內(nèi)、室外活動場所比例按3：7控制）。3、結(jié)合地下車庫設(shè)置人防，配電房及設(shè)備用房等設(shè)施設(shè)置在主體建筑之內(nèi)。4、垃圾收集點、室外消防栓要求：按規(guī)范設(shè)置集中垃圾收集點及垃圾中轉(zhuǎn)站，設(shè)置室外消防栓。5、郵政信報箱按遂郵管〔2014〕15號文件要求執(zhí)行。6、市政環(huán)衛(wèi)及小區(qū)其它服務(wù)設(shè)施。對外設(shè)置公廁2處（面積不小于30方米）主要規(guī)劃指標【項目片區(qū)現(xiàn)現(xiàn)狀】片區(qū)街區(qū)特特點：★蓬溪縣政政府機關(guān)以以及其他行行政機構(gòu)（（建設(shè)局、、環(huán)保局、、工商局等等）都在此此片區(qū)，區(qū)區(qū)域發(fā)展前前景較好。?！镯椖勘泵婷媸抢仙鐓^(qū)區(qū)，居民自自住，目前前在所處地地塊十字交交叉路口318國道西側(cè)是是億聯(lián)五金金家居建材材城，區(qū)域域內(nèi)無大型型商場，及及小超市、、街鋪經(jīng)營營日用品來來滿足日常常人們生活活所需。★318國道以北政政府至安置置小區(qū)段處處于待開發(fā)發(fā)狀態(tài)，預(yù)預(yù)計在未來來十年內(nèi)本本區(qū)域的建建設(shè)將影響響整個蓬溪溪市的房地地產(chǎn)建設(shè)，，將是是新新區(qū)建設(shè)的的重點。億聯(lián)五金家家居建材城城億聯(lián)五金家家居建材城城本案【項目片區(qū)區(qū)現(xiàn)狀】片區(qū)發(fā)展展趨勢：：1、此區(qū)域是是蓬溪縣縣已形成成的的行行政中心心，有318國道縱貫貫?zāi)媳边B連接遂寧寧和南充充。2、蓬溪縣縣城市總總體規(guī)劃劃（2013-2030）為遂寧寧東北部部以綠色色產(chǎn)業(yè)為為主的現(xiàn)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)業(yè)基地，，成都經(jīng)經(jīng)濟區(qū)東東部以““書法文文化”為為特色的的現(xiàn)代化化生態(tài)田田園城市市。3、人口及及用地規(guī)規(guī)模規(guī)劃劃：2015年人口規(guī)規(guī)模達18萬人（該數(shù)據(jù)據(jù)為官方方2009年公布數(shù)數(shù)據(jù)，據(jù)據(jù)我司估估算目前前城區(qū)常常住人口口約15萬）；用地規(guī)模模達1530公頃；2020年人口規(guī)規(guī)模達22萬人、用用地規(guī)模模達2090公頃；2030年人口規(guī)規(guī)模達30萬人、用用地規(guī)模模達2850公頃。4、空間結(jié)結(jié)構(gòu)規(guī)劃劃：概括括為“一一城三區(qū)區(qū)多組團團”。““以老老城為依依托，以以318線和芝溪溪河為紐紐帶，以以南部新新城為城城市主中中心，以以城南工工業(yè)區(qū)為為產(chǎn)業(yè)集集聚發(fā)展展區(qū)，沿沿芝溪河河河谷地地帶擁河河發(fā)展的的組團式式布局結(jié)結(jié)構(gòu)”。。5、城市功功能分區(qū)區(qū)規(guī)劃：：根據(jù)蓬蓬溪城市市用地發(fā)發(fā)展方向向選擇和和城市空空間布局局結(jié)構(gòu)，，將蓬溪溪城市分分為老城城片區(qū)、、新城片片區(qū)、南南部產(chǎn)業(yè)業(yè)片區(qū)三三個功能能片區(qū)。。此區(qū)域域?qū)傩鲁浅瞧瑓^(qū)，，將是蓬蓬溪縣加加快城市市化進程程的中心心區(qū)域和和重點區(qū)區(qū)域?！卷椖科瑓^(qū)區(qū)現(xiàn)狀】片區(qū)發(fā)展展趨勢1、此區(qū)域是是蓬溪縣縣已形成成新的行行政中心心，有318國道縱貫貫?zāi)媳边B連接遂寧寧和南充充。蓬溪溪縣城市市總體規(guī)規(guī)劃（2013-2030），為遂遂寧東北北部以綠綠色產(chǎn)業(yè)業(yè)為主的的現(xiàn)代產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地，成都都經(jīng)濟區(qū)區(qū)東部以以“書法法文化””為特色色的現(xiàn)代代化生態(tài)態(tài)田園城城市。2、規(guī)劃期期限：近近期2013至2015年、中期期2016至2020年、遠期期2020至2030年。3、人口及及用地規(guī)規(guī)模：2015年人口規(guī)規(guī)模達18萬人（預(yù)預(yù)估實際際人數(shù)達達15萬人）、、用地規(guī)規(guī)模達1530公頃；2020年人口規(guī)規(guī)模達22萬人、用用地規(guī)模模達2090公頃；2030年人口規(guī)規(guī)模達30萬人、用用地規(guī)模模達2850公頃。4、空間結(jié)結(jié)構(gòu)：““以老城城為依托托，以318線和芝溪溪河為紐紐帶，以以南部新新城為城城市主中中心，以以城南工工業(yè)區(qū)為為產(chǎn)業(yè)集集聚發(fā)展展區(qū)，沿沿芝溪河河河谷地地帶擁河河發(fā)展的的組團式式布局結(jié)結(jié)構(gòu)”。。概括為為“一城城三區(qū)多多組團””。5、城市功功能分區(qū)區(qū)：根據(jù)據(jù)蓬溪城城市用地地發(fā)展方方向選擇擇和城市市空間布布局結(jié)構(gòu)構(gòu)，將蓬蓬溪城市市分為老老城片區(qū)區(qū)、新城城片區(qū)、、南部產(chǎn)產(chǎn)業(yè)片區(qū)區(qū)三個功功能片區(qū)區(qū)。此區(qū)區(qū)域?qū)傩滦鲁瞧瑓^(qū)區(qū)，將是是蓬溪縣縣加快城城市化進進程的中中心區(qū)域域和重點點區(qū)域。。威脅-T1、35萬方的““HOPSCA””香榭城（（住宅10萬方）的建成成，導致致客群分分流。2、毗鄰開發(fā)發(fā)項目老老板跑路路（紫御御中央）），尚國際半停停工狀態(tài)態(tài)導致購購房者對對購買期期房的信信心不足。劣勢-w1、新區(qū)人氣氣不足，，市場需需培育2、項目周周邊地塊塊尚未開開發(fā)，規(guī)規(guī)模效應(yīng)應(yīng)還未形形成。3、地塊周周邊暫無無公交系系統(tǒng)。4、區(qū)域內(nèi)內(nèi)無大型型商場，，及小超超市、街街鋪，短短時間內(nèi)內(nèi)難聚人人氣。機會-O1、新區(qū)高品品質(zhì)樓盤盤較少2、新建的的億聯(lián)五五金家居居建材城城作為專專業(yè)市場場將于今今年年底底開始營營業(yè)將為為本區(qū)域域帶來人人氣、商商機3、涌泯香香榭城作作為蓬溪溪規(guī)模最最大的城城市綜合合體,將完善新新區(qū)的城城市配套套4、城南新新區(qū)（普普安新區(qū)區(qū)）作為為政府重重點發(fā)展展新區(qū)優(yōu)勢-S1、地處普安新區(qū)區(qū)，為蓬蓬溪縣政政府重點點發(fā)展區(qū)區(qū)域，區(qū)域發(fā)展展前景較較好2、普安新區(qū)區(qū)高品質(zhì)質(zhì)樓盤較較少3、正對億聯(lián)聯(lián)五金家家居建材材城，人人氣、商商機形成成互補。4、毗鄰赤城城公園、、人工湖湖、濕地地公園、、新城市市廣場四大大主題公公園，未未來市民民居家首首選【本案SWOT分析】【本案損益益預(yù)算】項目數(shù)量（㎡）單價（元/㎡）金額（萬元）備注一、房產(chǎn)銷售收入

55000

1住宅100000350035000

2商業(yè)20000800016000

3地下車位1000400004000暫按1:1預(yù)估車位。二、房產(chǎn)建筑成本（含土地）

38750

三、銷售費用

2544

四、銷售稅金

550005.60%3080固化為收入的5.6%測算。五、銷售利潤

10626

六、管理費用

300

七、財務(wù)費用

500

八、土地增值稅

550005%2750暫按征收率5%測算。九、稅前利潤

7076

十、所得稅

25%1769按稅前利潤的25%固化測算。十一、凈利潤

5307

十二、銷售凈利率

10%

十三、項目投資回報率

16%

目錄宏觀市場場分析蓬溪代表表項目分分析市場調(diào)研結(jié)結(jié)論一四六五本案及本本案所在在所在區(qū)區(qū)域分析析土地市場場分析二銷售市場場解讀三根據(jù)實地地考察，，項目位位于億聯(lián)聯(lián)五金家家居建材材城正對對面，未未來此區(qū)區(qū)域人流流量較大大，項目目之間可可形成聯(lián)聯(lián)動效應(yīng)應(yīng)；項目目周圍缺缺乏高品品質(zhì)城市市綜合體體項目，，且鄰近近老城及及新城，，緊靠行行政中心心，未來來此區(qū)域域具有發(fā)發(fā)展?jié)摿αΓ煽伎紤]打造造成城市市高品質(zhì)質(zhì)園林景景觀社區(qū)區(qū)。商業(yè)以社社區(qū)底商商為主、、住宅以以小高層層及高層層規(guī)劃，，簡約歐歐式風格格，配套套完善，，品質(zhì)物物管，填填補蓬溪溪高品質(zhì)質(zhì)住宅社社區(qū)空白白，開啟啟蓬溪地地產(chǎn)新高高度，刺刺激本地地老百姓姓改善性性住房需需求。市場調(diào)研研結(jié)論后附：住住宅銷售售周期預(yù)預(yù)計線狀狀圖注：本項項目住宅宅銷售計計劃分兩兩批次推推盤，一一批次推推盤房源源約400套，二批批次推盤盤房源約約700套，共計計住宅戶戶數(shù)1100套。一批次蓄水排號號2016年9月-12月一批次開盤去化50%2016年12月底強銷期去化20%2017年1-3月促銷期+二批次蓄水去化15%2017年4-9月一批次清清盤+二批次開開盤籌備備2017年10-12月2019年1月-8月2018年4-12月2018年1-3月2017年12月底二批次開開盤去化30%強銷期去化20%二批次促促銷期去化35%+一批次清清盤住宅全面面清盤總量去化化90%住宅銷售售周期預(yù)預(yù)計商業(yè)及車位銷銷售周期預(yù)計計商業(yè)及車位銷銷售周期預(yù)計計須根據(jù)項目目最終報建方方案，擇機而而定。本報告中不作作詳細匯報。。項目建議根據(jù)實地考察察，項目位于于億聯(lián)五金家家居建材城正正對面，未來來此區(qū)域人流流量較大，項項目之間可形形成聯(lián)動效應(yīng)應(yīng)；，緊鄰安安置小區(qū)，周周邊配套較為為成熟；項目目周圍缺乏高高品質(zhì)城市綜綜合體項目，，且鄰近老城城及新城，緊緊靠行政中心心，未來此區(qū)區(qū)域具有發(fā)展展?jié)摿?，可考考慮作為小型型城市綜合體體項目開發(fā)。。商業(yè)以社區(qū)區(qū)為主、住宅宅以小高層及及高層規(guī)劃，，歐式風格，，配套完善，，品質(zhì)物管，，填補蓬溪高高品質(zhì)住宅社社區(qū)空白，開開啟蓬溪地產(chǎn)產(chǎn)新高度，刺刺激本地老百百姓改善性住住房需求。THANKS!謝謝聆聽…….匯報完畢，望望與貴公司領(lǐng)領(lǐng)導交換意見見！9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。14:32:2314:32:2314:3212/31/20222:32:23PM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2214:32:2314:32Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。14:32:2314:32:2314:32Saturday,December31,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2214:32:2314:32:23December31,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。31十十二二月20222:32:23下下午14:32:2312月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月222:32下下午午12月月-2214:32December31,202216、行動出成成果，工作作出財富。。。2022/12/3114:32:2314:32:2331December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。2:32:23下下午午2:32下下午午14:32:2312月月-229、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努