鐵獅門新江灣.F地塊項目營銷報告目錄寫在前面3壹?

項目宗地認知6交通狀況

教育配套商業(yè)配套

未來競爭貳?板塊項目發(fā)展趨勢7板塊房地產(chǎn)市場變化8板塊未來發(fā)展趨勢17叁?項目定位19創(chuàng)智天地項目借鑒20本案定位22肆?企劃傳播23

企劃傳播歷史24企劃表現(xiàn)一30企劃表現(xiàn)二42媒體策略原則55公關(guān)活動原則56企劃傳播57伍?住宅產(chǎn)品建議63

F2地塊宗地價值分析64規(guī)劃建議66戶型面積建議68室內(nèi)裝修建議73商業(yè)配套建議74陸?住宅銷售計劃與執(zhí)行75我們的銷售經(jīng)驗76我們的銷售資源77我們的銷售團隊79我們的銷售模式81我們的銷售計劃84我們的銷售方法85壹?

項目宗地認知交通狀況

教育配套商業(yè)配套

未來競爭新江灣城90萬方國際綜合體項目2011年即將上市對于本案而言中環(huán)線更利于新江灣城對浦東地區(qū)的出行；10號線的通車增強外客運通道。教育配套的成熟人文價值凸顯，為客戶提供“一站式”教育服務。目前區(qū)域商業(yè)主要集中在五角場商圈，本案的商業(yè)規(guī)模大應與其形成差異化業(yè)態(tài)競爭。區(qū)域未來競爭集中在九龍倉（未定）、仁恒（疊墅）、城投（未定）等品牌開發(fā)商。項目宗地認知區(qū)域現(xiàn)狀及未來競爭貳?板塊項目發(fā)展趨勢板塊房地產(chǎn)市場變化板塊未來發(fā)展趨勢全面而具體的規(guī)劃，土地屬性被重新認知板塊市場變化1996年新江灣城航拍圖2000年新江灣城航拍圖2004年新江灣城航拍圖從“軍用機場用地”到“上海市中心最大規(guī)模的待開發(fā)用地”……是對土地屬性的一種重新認知成功的土地運營，導致土地價格迅速攀升，土地價值得到實現(xiàn)2003年8月，新江灣城的土地開發(fā)全面啟動2005年1月，新江灣城的土地出讓工作全面啟動2006年至今新江灣城的土地價值得到實現(xiàn)2005年1月2006年11月C1:599.3萬元/畝樓板價：5617元/㎡C2:700萬元/畝樓板價6600元/㎡D1：1400萬元/畝樓板價12500元/㎡2007年6月D3:1608萬元/畝樓板價20000元/㎡2007年11月F（商辦）：1683萬元/畝樓板價7498元/㎡為引進世界頂級商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，價格較低。2008年1月周邊住宅價格土地價格2000年上海市示范居住區(qū)定位，供應配套商品房2003-2005年隆杰、銀雁、國云、建德等公司通過建設市政配套換土地7000-9000元/㎡8000-10000元/㎡12000-15000元/㎡14000-17000元/㎡18000-42000元/㎡2500-3000元/㎡4000-5000元/㎡板塊市場變化

通過成功的土地運營推廣，城區(qū)土地出讓取得轟動效應，屢次上演“面粉比面包貴”局面，掀起“新江灣城現(xiàn)象”，城區(qū)土地價格迅速攀升，土地價值得到實現(xiàn)。產(chǎn)品的升級，使板塊房地產(chǎn)市場實現(xiàn)了價格升級、客戶升級板塊市場變化從06年發(fā)展至今，板塊的房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)的轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)了全面升級2006年以前2006-2007年2008年2009年市場孕育期板塊成長期高端導入期階段發(fā)展高點交通配套依靠私家車通行板塊內(nèi)無基本配套M3、M8延長線貫通五洲大道通車M10號線施工地面公交改善M10號線年底通車，屆時板塊交通將徹底改善代表項目建德國際公寓雍景苑一期合生江灣國際公寓涵碧景苑華潤橡樹灣加州水郡價格表現(xiàn)8000-10000元/㎡12000-16000元/㎡18000-22000元/㎡38000-42000元/㎡24000-30000元/㎡產(chǎn)品屬性小高層公寓常規(guī)戶型小高層公寓戶型豐富小高層公寓疊加別墅小高層公寓舒適型平層產(chǎn)品客戶變化周邊（中原等）居民楊浦及北區(qū)客戶導入外區(qū)及市中心中高端客戶導入外省市客戶導入，境外客戶開始關(guān)注這個市場2006年以前市場孕育期2006-2007年板塊成長期2008年高端導入期2009年階段發(fā)展高點建德國際公寓雍景苑一期合生江灣國際公寓涵碧景苑華潤橡樹灣加州水郡房型面積占比房型面積占比房型面積占比房型面積占比1R60-909.6%1R70-900.5%---－－－2R80-12050.6%2R90-13012.2%---2R110-13023.6%3R120-14034.5%3R120-16040.6%3R130-16074.5%3R160-19047.1%4R140-1501.3%4R150-25038.7%4R170-1800.3%4R190-31028.5%復式200-2504%復式150-3508%疊加150-25025.2%復式250-3501%

隨著板塊開發(fā)的成熟，客戶由首次置業(yè)變?yōu)槭赘目蛻舻皆俑目蛻?，產(chǎn)品發(fā)生了質(zhì)的飛躍，戶型也隨之變得更為舒適（面積范圍逐漸增大）戶型面積變化—客戶置業(yè)的戶型產(chǎn)品向舒適型靠攏2006年以前市場孕育期2006-2007年板塊成長期2008年高端導入期2009年階段發(fā)展高點新江灣城公寓價格走勢0100002000030000200601200701200801200901893810541172381880124500單位位：：元元/㎡數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：CRIC決策策咨咨詢詢系系統(tǒng)統(tǒng)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計計口口徑徑：：新新江江灣灣城城板板塊塊住住宅宅項項目目成成交交數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)，，截截止止至至<1000010000-1500015000-2000020000-2500025000-30000>30000各單價段成交比重變化（按套數(shù)）銷售售單單價價變變化化—20000-30000元/㎡㎡是目目前前的的主主力力單單價價段段，，同同比比上上漲漲40%20000-30000元/㎡㎡是目目前前的的主主力力單單價價段段，，同同比比上上漲漲40%；09年的的單單價價水水平平較較06年上上漲漲了了160%。2006年以以前前市場場孕孕育育期期2006-2007年板塊塊成成長長期期2008年高端端導導入入期期2009年階段段發(fā)發(fā)展展高高點點<100100-150150-200200-300300-400400-500>500各總總價價段段成成交交比比重重變變化化（（按按套套數(shù)數(shù)））單位位：：萬萬元元數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：CRIC決策策咨咨詢詢系系統(tǒng)統(tǒng)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計計口口徑徑：：新新江江灣灣城城板板塊塊住住宅宅項項目目成成交交數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)，，截截止止至至56.4%35.7%49.2%20.7%40.1%23.0%22.8%38.7%銷售總總價變變化—200-400萬/套的產(chǎn)產(chǎn)品是是現(xiàn)階階段的的主力力150萬/套的產(chǎn)產(chǎn)品逐逐漸退退出市市場，，200-400萬/套的產(chǎn)產(chǎn)品是是現(xiàn)階階段的的主力力；09年400萬/套以上上的產(chǎn)產(chǎn)品比比重明明顯擴擴大。。2006年以前前市場孕孕育期期2006-2007年板塊成成長期期2008年高端導導入期期2009年階段發(fā)展高高點一房1.1%3.0%0.6%1.0%二房﹤1000.4%11.0%10.4%8.6%≥10046.6%38.1%22.4%26.0%三房﹤1200.9%≥12045.1%33.3%47.3%44.9%四房﹤1500.9%0.2%≥1506.5%6.9%11.0%16.2%五房0.5%0.2%復式0.4%5.5%4.2%1.6%疊加3.8%1.6%數(shù)據(jù)來源：：CRIC決策咨詢系系統(tǒng)數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計計口徑：新新江灣城板板塊住宅項項目成交數(shù)數(shù)據(jù)，截止止至各戶型成交交比重變化化（按套數(shù)數(shù)）客戶置業(yè)偏偏好變化—二房的面積積100㎡以上，三房房的面積120㎡以上二房的建筑筑面積100㎡以上，三房房的建筑面面積120㎡以上，房間間的功能性性需求增強強。2006年以前市場孕育期期2006-2007年板塊成長期期2008年高端導入期期2009年階段發(fā)展高高點楊浦72%北區(qū)17%其它區(qū)域9%數(shù)據(jù)來源：：CRIC決策咨詢系系統(tǒng)數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計計口徑：新新江灣城板板塊住宅項項目成交數(shù)數(shù)據(jù)，截止止至說明：北區(qū)區(qū)含虹口、、閘北、寶寶山；其它它區(qū)域為上上海市除楊楊浦、虹口口、閘北、、寶山以外外的區(qū)域；；本地客購買買比重快速速下降，客客戶覆蓋面面不斷擴大大。市中心心及外省市市的高端客客戶已經(jīng)導導入，外籍籍客戶正在在關(guān)注?？蛻糁脴I(yè)導導入變化—本地置業(yè)比比重下降，，客戶覆蓋蓋面為全市市及外省市市客戶楊浦59%北區(qū)20%其它區(qū)域14%楊浦48%北區(qū)22%其它區(qū)域20%楊浦44%北區(qū)17%其它區(qū)域25%客戶來源比重變化上海外省市境外98.0%1.5%0.5%上海外省市境外93.0%6.0%1.0%上海外省市境外90.0%9.0%1.0%上海外省市境外86.0%12.5%1.5%上海外省市境外看類似板塊塊的成長過過程，我們們發(fā)現(xiàn)商業(yè)業(yè)配套對于于板塊成熟熟度、高端端客戶導入入性有著極極大的作用用看聯(lián)洋板塊塊的成長成成熟，尋找找其中可借借鑒得因素素浦東·聯(lián)洋板塊板塊由內(nèi)環(huán)環(huán)、楊高路路、民生路路、景繡路路四條路劃劃定，占地地面積2平方公里，，250萬建面，整整體容積率率2.3板塊配套：：大拇指廣廣場（含四四星酒店、、家樂福、、教堂、餐餐飲等）、、進才高級級中學第一階段1999-2002年進才中學大拇指廣場仁恒河濱城第九城市水清木華華麗家族天安花園聯(lián)洋花園1－3期當代清水園聯(lián)洋年華御景園第二階段2002-2004年第三階段2004-2006年板塊發(fā)展從從周邊市場場開始起步步新上海富富貴移民民遷入階階段外籍高端端客戶導導入階段段市場背景2號線世紀大道站開通板塊內(nèi)無配套世紀公園開放，進才中學及大拇指廣場動工大拇指投入使用板塊發(fā)展已基本成熟價格表現(xiàn)5000元/㎡7000元/㎡12000-18000元/㎡產(chǎn)品屬性小高和高層為主110㎡二房/135㎡三房小高和高層為主110㎡二房/135㎡三房高層舒適型產(chǎn)品增多客戶變化陸家嘴地區(qū)的高級白領為主，客戶群較單一新上海富貴遷入金橋張江的外籍客戶關(guān)注陸家嘴、金橋、張江德外籍客戶導入未來發(fā)展展趨勢改善型需需求將成成為未來來上海商商品住宅宅市場的的一個重重要組成成部分理由一：：上海市商商品住宅宅年均成成交量約約1500萬㎡，以以每戶套套均面積積100㎡計算，，每年將將有15萬套房源源售出由此推算算2000年至今共共有150萬戶購房房假設每10年為一個個換房周周期未來10年內(nèi)將有有150萬戶的改善型型需求陸陸續(xù)釋放放理由二：：截止至2008年末，上上海常住住人口1888萬，以戶戶均人口口2.7人計算，，共700萬戶假設有20%的富裕家家庭，每每10年為一個個換房周期上海每年年將新增增1400萬㎡的改善型型需求未來發(fā)展展趨勢市場未來來發(fā)展趨趨勢◥未來10年內(nèi)將有有150萬戶的改改善型需需求陸續(xù)續(xù)釋放。。◥上海每年年將新增增1400萬㎡的改改善型需需求?！案纳菩托栊枨蟆睂⒊蔀槲次磥砩虾：Ｉ唐纷∽≌袌鰣龅囊粋€個重要組組成部分分?？蛻魬魞r格格產(chǎn)品品◥通過2007年至今新新江灣城城板塊項項目價格格變化，，預測2011年6月新江灣灣板塊均均價為33842元/㎡。◥通過樓價價與項目目開盤銷銷售價格格建立回回歸方程程預測2011年6月月新江灣灣板塊均均價為42551元/㎡本項目開開盤時點點的市場場價格為為38196元/㎡（毛坯））精裝修三三房、四四房功能能設計附附以高檔檔/特色的商商業(yè)建筑筑群。◥舒適型戶戶型面積積的功能能性增大大。◥毛坯向全全裝修、、再到精精裝修的的過渡。◥具有自身身商業(yè)配配套的項項目，贏贏得客戶戶認同。。改善型置置業(yè)需求求釋放，，選擇戶戶型功能能及配套套升級，，后市價價格攀升升叁?項目定位位創(chuàng)智天地地項目借借鑒本案定位位≠創(chuàng)智天地地案例借鑒創(chuàng)智智天地的的案例尋尋找與本本案之間間的差異異，凸顯顯本案定定位優(yōu)勢勢?弱化大盤盤概念，，項目雖雖已銷售售但其推推廣弱化化大體量開開發(fā)概念念市場影影響低；；?板塊品牌牌效應雖雖已形成成但項目目與品牌牌開發(fā)商的結(jié)合合市場缺缺少了解解；?各項目之之間獨立立開發(fā)，，缺少相相互間的的互補。。創(chuàng)智天地定位策略類似美國硅谷科技創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)的模式

強調(diào)項目是教育、科技、文化、研發(fā)及創(chuàng)業(yè)的知識型社區(qū)。項目通過創(chuàng)智中心的媒體活動培養(yǎng)一種居住、學習、工作為一體的生活體驗。創(chuàng)智坊SOHO主力在售的是90-110二房未來將80-200的公寓，戶型跨度大創(chuàng)智天地科技園創(chuàng)智中心企業(yè)總部型辦公基地廣場式商業(yè)區(qū)創(chuàng)智天地地位于上上海市楊楊浦區(qū)的的大型綜綜合發(fā)展展項目，，占地84萬平方米米（84公頃），，由香港港瑞安集集團開發(fā)發(fā)。主要要包括創(chuàng)創(chuàng)智天地地科技園園、創(chuàng)智智坊SOHO、創(chuàng)智中中心（企企業(yè)總部部型辦公公基地和和廣場式式商業(yè)區(qū)區(qū)組成））、江灣灣體育中中心。行業(yè)航母母入駐五五角場，，產(chǎn)業(yè)鏈鏈逐漸形形成industrialvaluechain：EMC中國研發(fā)發(fā)中心、、甲骨文文上海研研發(fā)中心心(Oracle)、百度上上?？偛坎俊Bao（易保網(wǎng)網(wǎng)絡）等等世界著著名科技技企業(yè)的的入駐，，帶動了了相關(guān)企企業(yè)的迅迅速發(fā)展展。公司品牌牌業(yè)計算機制制造業(yè)軟件與服服務業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上上游產(chǎn)業(yè)鏈中中游產(chǎn)業(yè)鏈下下游消費業(yè)創(chuàng)智天地地案例創(chuàng)智中心心雖企業(yè)業(yè)入駐定定位高，，但是其其租金保保持低位位。影響響度不夠夠項目整體體定位鐵獅門90萬方國際際綜合體體鐵獅門90萬國際綜合體234規(guī)模?90萬方城市綜合體品牌?國際開發(fā)商開發(fā)地段?新江灣城門戶位置產(chǎn)品?生態(tài)濕地住宅1本于本案案的定位位而言應應與創(chuàng)智智天地項項目形成成差異，，同時吸吸取其開開發(fā)經(jīng)驗驗，發(fā)揮揮自身優(yōu)優(yōu)勢，搶搶占市場場機會。。肆?企劃傳播播企劃傳播播歷史企劃表現(xiàn)現(xiàn)一企劃表現(xiàn)現(xiàn)二媒體策略略原則公關(guān)活動動原則企劃傳播播回顧一直直以來，，區(qū)域內(nèi)內(nèi)的各項項目的賣賣點分別別是什么么。企劃傳播播——歷史2005年導入期2006-2007年成長期2008年高端導入入期2010年成熟期新江灣城城1號作品華潤橡樹樹灣加州水郡郡鐵獅門“FIRSTOFALL””“自然而而然”“美式經(jīng)經(jīng)典公寓寓”？本土開發(fā)發(fā)。新江江灣城開開始有房房子賣了了。本土開發(fā)發(fā)的升級級概念。。新江灣灣城有更更好的房房子賣了了。新江灣城城終于有有國際品品牌注入入了。新江灣城城有真正正國際化化的都市市綜合體體了，不不僅賣房房子本身身，更提提供的與與以往不不一樣的的生活方方式。時間小結(jié)口號項目對于把項目作作為都市綜合合體的傳播，，面臨的核心心問題是什么么？企劃傳播關(guān)系問題190萬方的城市綜綜合體，項目目與五角場的的關(guān)系是什么么？企劃傳播五角場：平民民階層；大眾眾消費；本土土商業(yè)模式；；鐵獅門：中產(chǎn)產(chǎn)階層；高檔檔/特色消費；國國際商業(yè)模式式解決差異化的定位位與傳播，在在互補與聯(lián)合合之后才能雙雙贏。五角場場加上鐵獅門，把五五角場作為北北上海城市副副中心的地位位擴大化。試想一下，以以什么理由能能吸引到一個個生活在浦東東或者閔行的的上海人，在在周末的時候候可以穿越整整個上海，來來新江灣城的的鐵獅門項目目來消費？對于把項目作作為都市綜合合體的傳播，，面臨的核心心問題是什么么？企劃傳播地位問題2項目作為新江江灣城門戶，，其與眾多新新江灣城內(nèi)各各知名開發(fā)商的開發(fā)項目目的相比，地地位如何？企劃傳播物理屬性：新新江灣城門戶戶心理屬性：新新江灣城第一一個都市綜合合體，且是國國際化解決以都市綜合體體里的住宅與與普通住宅競競爭時，優(yōu)勢勢立顯，此時住宅產(chǎn)品本本身將變得不不那么重要了了，而這也在在新江灣城各項目的傳播播歷史里得到到驗證。而這個都市綜綜合體，在整整個上海的縱縱向比較中，，是為數(shù)極少少的位于接近近市中心的位位置且擁有美美好生態(tài)的，，一個國際化化背景的項目目。國際化生態(tài)都市綜合體“萬千錦繡，一城風華”NOWISSPRING二次或以上置置業(yè)為主，希希望居住品質(zhì)質(zhì)得到更好提提升；他們希望通過過經(jīng)濟實力得得到自我實現(xiàn)現(xiàn)；不希望離開市市中心，繁華華與寧靜對其其同等重要他們希望購買買的新江灣城城的住宅能帶帶來一種新的的社交生活，，令其他忙碌碌者稱羨；不僅關(guān)注產(chǎn)品品細節(jié)，還關(guān)關(guān)注配套服務務細節(jié)，要求求很多；他們具備圈層層領袖的社會會地位；在乎乎享受與居住住的舒適度，，項目的形象象非常重要，，是自己品位位的象征。消費者區(qū)域；新江灣灣城門戶建筑風格：美美式ART-DECO風格產(chǎn)品形態(tài)：商商業(yè)、辦公、、住宅應有盡有，先期開開發(fā)住宅產(chǎn)品品配套：更適合合生活/更具品質(zhì)感的的現(xiàn)代配套；項目以產(chǎn)品戰(zhàn)/概念戰(zhàn)/細節(jié)戰(zhàn)為主傳傳播的現(xiàn)狀，，某一單純概概念已經(jīng)不能能完全吸引到消費者；；市場的細分分導致消費者者購房更多的的考慮到未來來的居??；市場來自美國的鐵鐵獅門背景強強大，擁有全全球5大洲33個國家的開發(fā)發(fā)經(jīng)驗，良好好的高端形象象，但市場上上缺少廣泛知知名度。母品牌企劃傳播與消費者的共共鳴點企劃傳播——表現(xiàn)一主標：一個沸沸點的誕生副標：鐵獅門門全情打造國國際生態(tài)都市市綜合體主標：一個沸沸點的誕生副標：鐵獅門門全情打造國國際生態(tài)都市市綜合體主標：沸城崛崛起副標：90萬方超大國際際生態(tài)都市綜綜合體主標：：沸城城崛起起副標：：90萬方超超大國國際生生態(tài)都都市綜綜合體體主標：：江灣灣門戶戶，沸沸騰上上海副標：：綠色色后盾盾，新新江灣灣城國國際生生態(tài)都都市綜綜合體體主標：：江灣灣門戶戶，沸沸騰上上海副標：：綠色色后盾盾，新新江灣灣城國國際生生態(tài)都都市綜綜合體體企劃劃傳傳播播———表現(xiàn)現(xiàn)二二主標標：：1978年至至今今，，我我們們改改變變了了全全球球5大洲洲30多個個城城市市的的天天際際線線副標標：：鐵鐵獅獅門門全全情情打打造造國國際際生生態(tài)態(tài)都都市市綜綜合合體體主標標：：1978年至至今今，，我我們們改改變變了了全全球球5大洲洲30多個個城城市市的的天天際際線線副標標：：鐵鐵獅獅門門全全情情打打造造國國際際生生態(tài)態(tài)都都市市綜綜合合體體主標：萬萬千錦繡繡，一城城風華副標：90萬方超大大國際生生態(tài)都市市綜合體體主標：萬萬千錦繡繡，一城城風華副標：90萬方超大大國際生生態(tài)都市市綜合體體主標：絢絢爛的繁繁華背后后，是一一片寧靜靜的心靈的綠副標：新新江灣城城國際生生態(tài)都市市綜合體體主標：絢絢爛的繁繁華背后后，是一一片寧靜靜的心靈的綠副標：新新江灣城城國際生生態(tài)都市市綜合體體企劃傳播播——媒體策略略原則輿論宣傳>大型項目目與綜合合體項目目需要的的是新聞聞的公信信力!企劃傳播播——公關(guān)活動動原則行為解釋>公關(guān)先行行，公關(guān)關(guān)活動是是知名度度與影響響力的創(chuàng)創(chuàng)造原點點！企劃傳播播媒體傳播播第一階段段：鐵獅獅門品牌牌空降中中國事件一：：鐵獅門門產(chǎn)品文文化展覽覽館事件二：：項目新新聞發(fā)布布會/啟動儀式式事件三：：主流媒媒體的全全面跟蹤蹤報導企劃傳播播媒體傳播播第二階段段：鐵獅獅門+五角場，，新一輪輪完善商商業(yè)核心心事件一：：媒體下下午茶事件二：：網(wǎng)絡媒媒體全面面鋪開輿輿論導向向事件三：：業(yè)內(nèi)媒媒體的持持續(xù)關(guān)注注報導企劃傳播播媒體傳播播第三階段段：鐵獅獅門，第第一個城城市綜合合體，新新江灣城城明日之之星事件一：：國際城城市發(fā)展展論壇峰峰會事件二：：鐵獅門門項目新新品發(fā)布布會事件三三：全全球范范圍內(nèi)內(nèi)老業(yè)業(yè)主邀邀約上上海看房房企劃傳傳播媒體傳傳播第三階階段：：鐵獅獅門，，第一一個城城市綜綜合體體，新新江灣灣城明明日之之星事件四四：精精英銷銷售員員招聘聘事件五五：核核心城城市與與境外外媒體體推廣廣事件六六：主主流媒媒體的的深入入報導導企劃傳傳播媒體傳傳播第四階階段：：時尚尚地標標，鐵鐵獅門門全面面公開開事件一一：建建立項項目體體驗區(qū)區(qū)事件二二：鐵鐵獅門門時尚尚之夜夜事件三三：領領事館館招待待酒會會企劃傳傳播——結(jié)語伍?住宅產(chǎn)產(chǎn)品建建議F2地塊宗宗地價價值分分析規(guī)劃建建議戶型面面積建建議室內(nèi)裝裝修建建議商業(yè)配配套建建議用地性性質(zhì)及及定位位》F2地塊宗宗地價價值分分析土地價值較低土地價值最高土地價值中間土地價價值最最高區(qū)區(qū)向西可可觀大大型生生態(tài)公公園景景觀西側(cè)江江灣城城路為為休閑閑大道道道路路，非非交通通干道道，環(huán)環(huán)境相相對清清凈西側(cè)有有大片片水面面景觀觀土地價價值中中間區(qū)區(qū)位于F2地塊中中央位位置，，相對對可享享小區(qū)區(qū)內(nèi)較較好的的景觀觀資源源與西側(cè)側(cè)建筑筑相對對錯開開，也也可觀觀公園園景觀觀土地價價值較較低區(qū)區(qū)臨近地地塊東東側(cè)閘閘殷路路，環(huán)環(huán)境受受到一一定干干擾地塊東東南側(cè)側(cè)景觀觀價值值目前前未知知生態(tài)公園具體產(chǎn)產(chǎn)品建建議用地性性質(zhì)及及定位位》F2地塊開開發(fā)思思路將F2地塊土地價價值分解，，其中具有有高、中、、低三檔不不同價值的的土地。我我們期望通通過分別拔拔高不同檔檔次土地價價值，達到到最大最優(yōu)優(yōu)開發(fā)總體體地塊的目目的。土地價值最高區(qū)土地價值中間區(qū)土地價值較低區(qū)土地價值中區(qū)向高區(qū)延伸土地價值低區(qū)向中區(qū)延伸大面寬板式式高層建筑筑，無形中中將中區(qū)價價值向高區(qū)區(qū)延伸、將將低區(qū)價值值向中區(qū)延延伸。具體產(chǎn)品建建議》規(guī)劃建議住宅：住宅宅建筑錯開開排布、盡盡量獲得較較好的觀景景面及最大大棟距，有有利通風采采光及小區(qū)區(qū)內(nèi)部景觀觀規(guī)劃。商業(yè)：沿街街布置于地地塊西側(cè)，，為地塊內(nèi)內(nèi)部提供商商業(yè)配套的的同時，能能與西側(cè)F3地塊創(chuàng)意科科技辦公園園區(qū)形成商商業(yè)的補充充。建筑類型占地面積（約萬㎡）容積率建筑面積（約萬㎡）棟數(shù)32層高層19層高層0.586—15.4857商業(yè)配套（2層為主）0.725—地上1.5（地下0.6）2會所0.356—地上：0.35（地下：0.15）2小結(jié)1.552.3818.0811以62*13.5的高層建筑筑作為標準準模塊計算算住宅層高3.1米沿街商業(yè)保保證進深20-30米雙會所配套套，鄰里會會所和運動動會所小區(qū)主入口口設于西側(cè)側(cè)商業(yè)街中中間該地塊能夠夠進行當前前規(guī)劃思路路的開發(fā)建建造在F2地塊上述規(guī)規(guī)劃排布中中，建筑南南北棟距在在61-170米間，局部部最小41米，因建筑筑錯開布置置，盡量避避免相互遮遮擋。具體產(chǎn)品建建議》規(guī)劃建議從地塊西北北側(cè)引水流流入地塊內(nèi)內(nèi)部，通過過河道將地地塊自然分分成2部分，其中中，河道西西南側(cè)布置置3棟19層、河道東東北側(cè)布置置4棟32層住宅，建建筑盡量錯錯開布置，，均可觀河河道景觀動線設計上上注意人車車分流，形形成良好生生活環(huán)境具體產(chǎn)品建建議定位為“改善型換房房客戶”，客戶區(qū)域域楊浦及北北區(qū)占50%，上海市其其他區(qū)域25%，外省市、、港澳臺及及境外將達達到25%產(chǎn)品形態(tài)及及客戶定位位建議客戶區(qū)域定定位產(chǎn)品形態(tài)：：全部設計計高層公寓寓戶型建議：：舒適型戶戶型設計，，面積110-200平米裝修建議：：精裝修交交付戶型面積配配比建議戶型面積建議附加贈送面積銷售面積實際使用面積戶型比例2R:80-90㎡－80-90㎡80-90㎡8%2R:110-120㎡10-15㎡110-120120-13524%3R:140-150㎡10-15㎡140-150150-16533%4R:180-200㎡－180-200㎡180-200㎡35%以三房、四四房為主力力戶型24%二房110-120㎡、33%三房140-150㎡實際使用面面積比銷售售面積增加加10-15㎡.市場創(chuàng)新型型產(chǎn)品設計計。房型配比差異化戶型型設計突破破板塊內(nèi)常常規(guī)舒適型型戶型設計計銷售賣點解解讀：1、客廳和餐餐廳同面寬寬2、玄關(guān)內(nèi)有有衛(wèi)生間3、大面積南南北陽臺4、附加值5、雙衛(wèi)全明明6、南北通透透12334二房的銷售售面積，三三房的居住住空間項目產(chǎn)品定定位》附加值二房房設計二房銷售售面積：110-120㎡實際使用面面積：120-135㎡增加10－15㎡的使用空間間鐵獅獅門門項項目目戶戶型型建建議議銷售售賣賣點點解解讀讀：：1、客客廳廳和和餐餐廳廳同同面面寬寬2、主主臥臥套套房房設設計計3、大大面面積積南南向向陽陽臺臺4、附附加加值值5、獨獨立立隱隱蔽蔽工工作作陽陽臺臺可可改改為為書書房房6、動動靜靜分分區(qū)區(qū)7、南南北北通通透透12345二房房的的銷銷售售面面積積，，三三房房、、四四房房的的居居住住空空間間項目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位》附加加值值二二房房設設計計二房房銷銷售售面面積積：：110-120㎡㎡實際際使使用用面面積積：：120-135㎡㎡增加加10－15㎡㎡的使使用用空空間間鐵獅獅門門項項目目戶戶型型建建議議項目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位》附加加值值三三房房設設計計三房房銷銷售售面面積積：：3R:140-150㎡㎡實際際使使用用面面積積：：150-165增加加10－15㎡㎡的使使用用空空間間12341234銷售售賣賣點點解解讀讀：：1、主主臥臥套套房房設設計計2、南南向向兩兩臥臥室室，，客客廳廳朝朝南南3、附附加加值值4、獨獨立立隱隱蔽蔽工工作作陽陽臺臺三房房的的銷銷售售面面積積，，四四房房的的居居住住空空間間鐵獅獅門門項項目目戶戶型型建建議議裝修細節(jié)處理：收納系統(tǒng)合理化設計項目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位》室內(nèi)內(nèi)裝裝修修部部分分細節(jié)節(jié)彰彰顯顯國國際際化化樓樓盤盤品品質(zhì)質(zhì)鐵獅獅門門項項目目定定位位方方向向智能化系統(tǒng):全面提升家居生活品質(zhì)品牌的提升:廚衛(wèi)潔具品牌化提升項目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位》商業(yè)業(yè)配配套套2萬㎡㎡商商業(yè)業(yè)配配套套非非獨獨立立裙裙房房為為主主，，建建議議規(guī)規(guī)劃劃小小面面積積進進行行銷銷售售銷售售型型經(jīng)經(jīng)營營模模式式鐵獅獅門門項項目目商商業(yè)業(yè)定定位位方方向向考慮慮到到項項目目商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃如如果果為為裙房房商商業(yè)業(yè)建建議議銷銷售售為為主主，2萬㎡㎡裙裙房房商商業(yè)業(yè)配配套套銷售售面面積積設設置置在在60-100㎡㎡/套。樓層層設設置置二二層層，，一層層層層高高5.4m二層層高4.6m總高10m。建議地下一層層也作為業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃進行銷銷售，增強商商業(yè)立體空間間價值。陸?住宅銷售計劃劃與執(zhí)行我們的銷售經(jīng)經(jīng)驗我們的銷售資資源我們的銷售團團隊我們的銷售模模式我們的銷售計計劃我們的銷售方方法我們的銷售經(jīng)經(jīng)驗代理銷售市場場份額上海年代理項項目60個以上，列代代理公司第一一位，其中高高檔公寓8-10個，高檔別墅墅8-10個2009年典型案例：：浦東星河灣產(chǎn)品類型：220-600平米大平層公公寓、集集中商業(yè)、五五星級酒店銷售業(yè)績：開開盤當天成交交40億，創(chuàng)全國紀錄錄，同時開創(chuàng)創(chuàng)豪宅火爆開盤盤的先河萬源城產(chǎn)品類型：130萬平米含含公寓、、別墅、酒店店、辦公、商商業(yè)銷售業(yè)績：2009年上半年23.28億上海排名第二二嘉華慧芝湖湖2009年上半年20.03億華僑城浦浦江華僑城2009年上半年10億新江灣城2002年上上海城投土土地運運營策劃2006年上上海夢想全全程程銷售策劃代代理2009年漢漢斯加州水郡郡全全程銷售策劃劃代理待續(xù)……14萬余名易居（中國）客戶資源平臺豪宅成交客戶庫易居臣信豪宅客戶庫上海易居會高端客戶庫市區(qū)高端豪宅物業(yè)客戶資源鉆石級會員500萬以上投資型會員30000多名浦東星河灣等高檔公寓20個，高檔別墅15個本市二手豪宅和別墅買賣投資客戶嘉里華庭、名仕苑、徐匯苑、亦園、衡山路41號、網(wǎng)球公寓、維詩凱亞、匯賢居等本市高端物業(yè)客戶資源內(nèi)部資源體系外部整合平臺中國易居會客戶庫上海北京澳門武漢杭州等20多個城市

上海易居會白金客戶庫數(shù)據(jù)公司戰(zhàn)略合作中智-外企雇員61270位嘉讕-10-20萬車價車主：76267位羅維-企業(yè)中層管理人員31153位紐米萊-全球通VIP會員67080位塞諾貝斯-儲蓄額≥100萬的儲戶諾亞財富-理財金額500萬上:20000名等等我們的銷售資資源：整合內(nèi)外部高高端客戶資源源為項目儲客客所用我們的銷售資資源廣告全程策劃媒體整整合發(fā)布布蘭博華華東事事業(yè)總總部（（上海海）蘭博華華中事事業(yè)總總部（（武漢漢）悟?qū)嵦焯煜拢ǎū本┚┨熳總鱾髅綕檷u易居中中國旗旗下新新增板板塊——傳媒板板塊控股7家主流流房地地產(chǎn)媒媒體；；組織34家房地地產(chǎn)媒媒體聯(lián)聯(lián)誼會會；經(jīng)驗—6年市場歷練，300多個全程營銷服務項目團隊—整合市場上最優(yōu)秀的設計團隊，協(xié)作與競爭共存媒體—權(quán)威媒體獨家合作，傳統(tǒng)媒體與現(xiàn)代媒體互補結(jié)合服務—一站式全方位服務信息—立足克爾瑞研究院提供的全面，真實信息決定策略我們的的銷售售團隊隊總監(jiān)案場經(jīng)經(jīng)理業(yè)務人人員副經(jīng)理理市場支支持公司其其他團團隊企劃部部門客戶資資源部部銷售培培訓部部門CRIC二手門門店媒體部部門以總監(jiān)監(jiān)組織織整體體項目目運營營；案場團團隊負負責銷銷售；；后臺市市場、、客戶戶、企企劃、、銷售售管理理培訓訓專職職部門門配合合；CRIC強大信信息支支持；；二手門門店渠渠道支支持；；媒體部部門配配合資資源我們的的銷售售團隊隊我們的的總監(jiān)監(jiān)：5-10年操盤盤經(jīng)驗驗，5個以上上10萬平米米以上上樓盤盤操盤盤經(jīng)驗驗我們的的經(jīng)理理：3年以上上案場場管理理經(jīng)驗驗，2個以上上10萬平米米以上上操盤盤經(jīng)驗驗我們的業(yè)業(yè)務人員員：合理理人員配配比，以以老帶新新，老銷銷售員經(jīng)經(jīng)驗豐富富，新手手極具激激情，形形成最佳佳配置團團隊經(jīng)驗5年以上經(jīng)驗2年以上經(jīng)驗新手占比28%37%35%業(yè)務團隊隊選拔：：上海公公司480名銷售人員員本科及以以上50%大專40%其他10%年銷售額額2億以上12名年銷售額額1-2億26名年銷售額額0.5-1億56名常規(guī)銷售售模式銷售公司司基本都都能夠采采用模式特點點：依靠廣告告宣傳，，現(xiàn)場進進行接待待模式單一一，儲客客手段單單一基本采用用的銷售售模式常規(guī)銷售售模式一一：廣告告宣傳+現(xiàn)場接待待目前上海海僅2-3家公司采采用模式特點點：依靠廣告告宣傳，，現(xiàn)場進進行接待待增加二手手門店渠渠道兩個團隊隊進行一一手房銷銷售常規(guī)銷售售模式二二：模式式一基礎礎上增加加二手門門店我們的銷銷售模式式一：內(nèi)內(nèi)場+外場+門店三三和一一創(chuàng)新銷售售模式：：內(nèi)場+外場(金鷹隊)+門店場內(nèi)資源源場外資源源專職案場場銷售團團隊高素質(zhì)案案場銷售售人員構(gòu)構(gòu)成，并有相關(guān)關(guān)職能部部門提供供專業(yè)支支持。金鷹隊滬上首創(chuàng)創(chuàng)，現(xiàn)有有120人，維護案場場秩序，，確保現(xiàn)現(xiàn)場不受受干擾。。門店資源源易居臣信信門店上海市范范圍內(nèi)共共有門店店75家，門店內(nèi)設設置專門門展示區(qū)區(qū)域用于于終端宣宣傳。易居獨有有我們的銷銷售模式式二：內(nèi)內(nèi)場+外場+門店+渠道整合合資源模模式創(chuàng)新銷售售模式：：內(nèi)場+外場(金鷹隊)+門店+渠道資源源（樂居居會、媒媒體俱樂樂部、新新浪購房房團等））場內(nèi)資源源場外資源源專職案場場銷售團團隊高素質(zhì)案案場銷售售人員構(gòu)構(gòu)成，并有相關(guān)關(guān)職能部部門提供供專業(yè)支支持。金鷹隊滬上首創(chuàng)創(chuàng)，現(xiàn)有有120人，專職維護重重點案場的的秩序，確確?，F(xiàn)場不不受干擾。。門店資源易居臣信門門店上海市范圍圍內(nèi)共有門門店75家，門店內(nèi)設置置專門展示示區(qū)域用于于終端宣傳傳。渠道資源客戶會易居會/樂居會，共共約50余萬名會員員媒體讀者俱俱樂部新聞晨報/新民晚報，，共約100余萬名會員員媒體看房團團新浪萬人看看房團，24小時征集，，不定期組組織客戶看看房易居獨有我們的銷售售計劃計劃一：24個月，2011年6月-2013年6月達達到到98%以上銷售計劃二：18個月，2011年6月-2012年12月達達到95%以上銷售10年下11年上11年下12年上12年下一期銷售二期銷售13年上計劃一售罄一期銷售二期銷售計劃一售罄售罄售罄鐵獅門16萬平米住宅宅，約1000套房屋銷售條件：：提前4-6個月：樹立立精神堡壘壘、現(xiàn)場售售樓處、路路旗、燈箱箱提前1-2個月：示范范區(qū)、樣板板房公開我們的銷售售方法精準蓄客，，集中認購購精準蓄客開盤前不報報價格,在目標客戶戶群中自發(fā)發(fā)形成口碑傳播精確摸底客戶心理價價位開盤日,集中大量客客戶到場,“開閘放水”,形成壓迫式式氣場,達成銷售目目標銷售條件：：提前4-6個月：樹立立精神堡壘壘、現(xiàn)場售售樓處、路路旗、燈箱箱提前1個月：示范范區(qū)、樣板板房公開我們的銷售售方法最大的提前前儲客手段段：易居客戶資資源邀約現(xiàn)場客戶攔攔截競爭對手客客戶搶奪門店客戶帶帶看金鷹隊客戶戶帶看活動邀約客客戶口碑傳播客客戶廣告媒體客客戶2000組客戶參觀500組客戶開盤當天到到達開盤98%以上銷售柒?易居及團隊隊架構(gòu)3,000個專業(yè)房地地產(chǎn)專業(yè)信信息分析師師500個行業(yè)專家家資源網(wǎng)絡絡50個本地化城城市100,000本專業(yè)房地地產(chǎn)報告3,000,000條以上房地地產(chǎn)海量信信息數(shù)據(jù)庫庫10年的信息研研究咨詢專專業(yè)經(jīng)驗易居中國旗旗下，中國國最大的房房地產(chǎn)研發(fā)發(fā)機構(gòu)——易居房地產(chǎn)產(chǎn)研究院，，與中國最最大的房地地產(chǎn)信息系系統(tǒng)——CRIC關(guān)于易居研研究院相關(guān)行業(yè)中中豐富的咨咨詢經(jīng)驗創(chuàng)新且符合合實際的解解決方案項目資源投投入保證12345對房地產(chǎn)行行業(yè)各物業(yè)業(yè)類型、各各研究領域域的深刻理理解在專業(yè)房地地產(chǎn)服務領領域的豐富富經(jīng)驗與一線地產(chǎn)產(chǎn)品牌最高高的合作成成功率強烈的創(chuàng)新新和客戶定定制精神公司資源投投入保證的的承諾項目成功要要素易居（中國國）的特點87Documentnumber本項目的成成功執(zhí)行必必須具備的的三個條件件，我們都都擁有易居資源區(qū)域開發(fā)住宅酒店服務公寓商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃產(chǎn)品定位及及開發(fā)策略略可行性分析析營銷執(zhí)行市場推廣投資買賣易居資源易居（中國國）在房地地產(chǎn)行業(yè)的的相關(guān)項目目和研究經(jīng)經(jīng)驗涉及到到各個細分分市場以及及各項專題題易居中國全全國知名房房地產(chǎn)部分合作企企業(yè)易居中國海海外知名房房地產(chǎn)部分合作企企業(yè)易居中國房房地產(chǎn)金融融機構(gòu)部分合作企企業(yè)易居資源易居中國擁擁有大量的的品牌開發(fā)發(fā)商資源，，能為項目目招商提供供強力支撐撐萬科集團中海地產(chǎn)中海地產(chǎn)碧桂園集團團華遠地產(chǎn)合生創(chuàng)展富力地產(chǎn)SOHU中國恒大地產(chǎn)保利地產(chǎn)華潤置地招商地產(chǎn)綠地集團陽光100上海復地上實地產(chǎn)中心集團北辰實業(yè)上海投資大華集團上海古北金融街新世界地產(chǎn)產(chǎn)陸家嘴地產(chǎn)產(chǎn)上海城開北京建設上海城建首創(chuàng)置業(yè)寶地置業(yè)中星集團金地集團首開集團中華企業(yè)HinesKalongChinaPropertyGroup吉寶和記黃埔香港利星行行長江實業(yè)嘉華中華恒基中國新鴻基（香香港）香港九龍倉倉首創(chuàng)置業(yè)瑞安地產(chǎn)恒隆地產(chǎn)香港興業(yè)CreortSuissoMorganStanleyF&N基金SIGM招商銀行浦東發(fā)展銀銀行投資基金：：瑞士信貸、、花旗、摩摩根、美林林……品牌酒店：：喜達屋集團團、凱賓斯斯基、錦江江國際……商業(yè)運營商商：僑樂、OUTLET、百聯(lián)……旅游產(chǎn)業(yè)：：華僑城、大大連海昌、、浙江宋城城……教育：中福利幼兒兒園、美國國學校、德德法學?！蓍e娛樂：：MGM、澳大利亞亞MOB、SMP極限公園、、一兆偉德德…………易居資源易居（中國國）還擁有有大量相關(guān)關(guān)行業(yè)的戰(zhàn)戰(zhàn)略合作伙伙伴，這是是確保咨詢詢成果盡快快落實的重重要保障以上人員須須由項目的的啟動時間間最終確定定，易居中中國將及時時通知并提提供資歷相相當或更好好的咨詢顧顧問易居中國網(wǎng)絡協(xié)調(diào)資源支持40個城市分支文化地產(chǎn)研究所政策信息研究所房地產(chǎn)經(jīng)濟濟研究所專家團隊復合地產(chǎn)專家旅游地產(chǎn)專家住宅研究專家易居項目小組團隊架構(gòu)整個項目的的易居中國國組織將分分成四個層層次：項目目專家團隊隊、項目輔輔助研究機機構(gòu)、網(wǎng)絡絡資源和項項目小組CRIC團隊核心成成員職業(yè)經(jīng)歷:公司職位:總經(jīng)理易居中國/克而瑞（中中國）上海海事業(yè)部于丹丹9年房地產(chǎn)開開發(fā)、房地地產(chǎn)流通服服務、不動動產(chǎn)投資決決策咨詢、、項目咨詢詢及管理經(jīng)經(jīng)驗為ORIX基金、富蘭蘭克林基金金中國地區(qū)區(qū)不動產(chǎn)評評估、并購購、參建、、股權(quán)合作作運作顧問問全程參與韓韓國KAMCOO銀行評估收收購廣州時時代廣場項項目教育程度：：工商管理碩碩士紐約都靈大大學文學學士燕山大學李振宇高級分析師師政治經(jīng)濟學學碩士8年地產(chǎn)咨詢詢經(jīng)驗金丹客戶經(jīng)理經(jīng)濟學學士士9年地產(chǎn)咨詢詢經(jīng)驗咨詢組提供房地產(chǎn)產(chǎn)咨詢研究究服務王方敏盧峻峰吳夏舜產(chǎn)品組提供房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品咨詢詢服務客戶組提供CRIC支持及客戶服服務何明產(chǎn)品總監(jiān)注冊造價師、、估價師9年地產(chǎn)咨詢經(jīng)經(jīng)驗葉露初杰CRIC團隊核心成員員職業(yè)經(jīng)歷:公司職位:執(zhí)行總經(jīng)理易居中國上上海房屋銷售售中心上海海事業(yè)部宗磊9年房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、管理經(jīng)驗驗。主要從事事大客戶部、、別墅項目服服務。代表性個案：：浦東星河灣、、中糧海景1號、城開萬源源城、漢斯加加州水郡、安亭新鎮(zhèn)、、中信泰富朱朱家角新城、、萬科金色里里程、萬科白白馬花園、萬萬科·蘭喬圣菲、怡怡水豪庭、華華盛辦公樓樓及商業(yè)街等等EJ團隊核心成員員張斌執(zhí)行副總經(jīng)理理易居中國上上海房屋銷售售中心上海海事業(yè)部9年房地產(chǎn)代代理行業(yè)從業(yè)業(yè)經(jīng)驗代表性個案：：中糧海景1號瑞安創(chuàng)創(chuàng)智天地、萬科金色里里程、萬科金金色雅筑、萬萬科金色城品品、萬科白馬馬花園思思南路88號、瑞虹新城城三期、慧芝芝湖花園二期期、安亭新鎮(zhèn)鎮(zhèn)等梁治輝執(zhí)行副副總經(jīng)經(jīng)理易居中中國上上海海房屋屋銷售售中心心上上海事事業(yè)部部9年房地地產(chǎn)代代理行行業(yè)從從業(yè)經(jīng)經(jīng)驗代表性性個案案：萬萬科·蘭喬圣圣菲、、萬科科·紅郡、、圣安安德魯魯斯、、浦江江華僑僑城、、尚東東國際際、富富力桃桃園、、富力力灣等等王闖闖企劃劃總總監(jiān)監(jiān)易居居中中國國上上海海房房屋屋銷銷售售中中心心上上海海事事業(yè)業(yè)部部10年4A廣告告公公司司和和房地地產(chǎn)產(chǎn)從從業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)驗驗代表表性性個個案案：：新江江灣灣城城1號作作品品、、漢漢斯斯.加州州水水郡郡、、華華潤潤橡橡樹樹灣灣合生東紫紫園安安亭新新鎮(zhèn)、上上海灘花花園、河河谷3號、中海海萬錦城城、慧芝芝湖花園園二期等等韓蓓麗市場經(jīng)理理易居中國國上海海房屋銷銷售中心心上海海事業(yè)部部6年房地地產(chǎn)代理行業(yè)業(yè)從業(yè)經(jīng)經(jīng)驗代表性個個案：浦浦東星河河灣綠綠寶寶園新新浦浦江城、、瑞虹新新城三期期、漢斯斯加州水水郡、