月一二線城市樓市降溫分析：政策變化是主要因素

18號，國家統(tǒng)計局發(fā)布了10月份70個大中城市及10月下半月一線和熱點二線城市住宅銷售價格變動狀況。數(shù)據(jù)顯示，一線城市和二線城市房地產(chǎn)市場明顯降溫，房價環(huán)比漲幅快速回落。

■發(fā)布

一線房價環(huán)比漲幅快速回落

為深化反映房地產(chǎn)市場動態(tài)變化，國家統(tǒng)計局繼上月統(tǒng)計發(fā)布15個一線和熱點二線城市10月上半月房價變動狀況后，又對這些城市10月下半月的房價變動狀況進行了統(tǒng)計。結果顯示，10月下半月一線和熱點二線城市中有7個房價環(huán)比下降1個持平其余漲幅回落。一線和熱點二線城市因地制宜、因城施策實施調(diào)控政策以來，房價走勢明顯趨穩(wěn)。

與10月上半月比，10月下半月新建商品住宅價格除深圳和成都2個城市連續(xù)下降外，北京、天津、上海、廈門和鄭州等5個城市也由升轉(zhuǎn)降，降幅在0.1至0.4個百分點之間；廣州新建商品住宅價格環(huán)比持平；其余7個城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅進一步回落，回落幅度在0.4至3.3個百分點之間。

從詳細城市看，北京、上海、廣州10月新建商品住宅價格環(huán)比分別上漲0.6%、0.5%、1.3%，同比分別上漲30.2%、37.4%和23.8%。而深圳10月新居價格則環(huán)比下降0.5%，同比上漲32.1%。

另外，10月份，70個大中城市中，一線城市和二線城市房地產(chǎn)市場明顯降溫，房價環(huán)比漲幅快速回落。初步測算，10月份一、二線城市新建商品住宅價格環(huán)比分別上漲0.5%和1.3%，分別比9月份回落2.8和1.0個百分點；二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.6%和0.8%，分別比9月份回落2.9和1.1個百分點。三線城市房價較為穩(wěn)定。10月份三線城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.9%，比9月份回落0.3個百分點；二手住宅價格環(huán)比上漲0.5%，比9月份回落0.3個百分點。此外，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅也消失回落。

在公布的二手房數(shù)據(jù)中，北京的二手房環(huán)比上漲了1.1個百分點，同比數(shù)據(jù)上漲了40.4%，上海二手房環(huán)比上漲了0.3個百分點，同比數(shù)據(jù)上漲了36.7%，廣州環(huán)比上漲了1.6個百分點，同比上漲25.4%。深圳環(huán)比下降0.6個百分點，同比上漲26.8%。

■分析

政策變化是樓市調(diào)整主要因素

2022-2022年中國商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)市場需求與投資詢問報告顯示：從數(shù)據(jù)特點看，10月下半月開頭，7個之前明顯上漲城市價格消失下調(diào)的現(xiàn)象，包括北京、成都、天津、深圳、鄭州、廈門、上海。調(diào)控開頭在嚴格執(zhí)行下，快速降溫非理性市場。

從2022年3月30日開頭，本輪由于資金潮導致的樓市持續(xù)火爆上漲，在9·30開頭的22城市嚴格調(diào)控下開頭降溫，持續(xù)18個月的爆發(fā)在10月份消失了房價的短期拐點，政策變化是本次樓市調(diào)整的主要因素，所以后續(xù)市場走勢依舊看資金價格與政策變化。

整體看，估計本次調(diào)控周期將持續(xù)6-9個月。20個城市房價將消失10%以上的價格下調(diào)空間。

從房價數(shù)據(jù)看，9-10月明顯消失了一個調(diào)控政策下的抑制作用，房價漲幅明顯放緩，從平均指數(shù)看，70個大中城市在9月份新建商品房住宅環(huán)比平均上漲1.8%，二手房平均上漲1.45%均刷新了歷史紀錄。10月快速降溫，新建商品房住宅環(huán)比上漲1.07%，二手房環(huán)比上漲0.64%，均消失了特別明顯的下調(diào)。

估計四季度房價進入平穩(wěn)周期

從10月房價指數(shù)的城市變化看，合計有45個城市新建商品房住宅價格指數(shù)相比9月消失了漲幅放緩，其中漲幅放緩最明顯的是：北京漲幅放緩4.3%，鄭州漲幅放緩4.1%，青島漲幅放緩3.4%。24個城市漲幅放緩幅度超過1%。這也證明白調(diào)控的效果。

本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策最大的特點是執(zhí)行力強，10月份過熱的城市市場全面降溫，估計4季度全國房價將進入平穩(wěn)周期。另外，10月份的系列城市調(diào)控也收緊了造成過去房價過快上漲的信貸杠桿，所以整體看，落地效果特別明顯。

北京市場方面，北京9·30政策落地后，北京樓市成交開頭放緩，新建商品房住宅剔除自住房等，合計簽約