6/6物業(yè)費管理規(guī)定總則1.物業(yè)管理費是各地商管公司（物業(yè)公司/管理處）的主要資金來源，是目標考核重要的指標，各地商管公司應把收費責任逐級分解，落實到人，確保物業(yè)管理費收繳率履行年度經營指標。2.各地商管公司營運（財務）部/管理處是物業(yè)收費工作的責任部門，要保持與承租方/業(yè)主良好的工作聯(lián)系，密切關注承租方的經營狀況，及時發(fā)覺問題，溝通協(xié)調解決，每月及時向集團商管公司物管部匯報物業(yè)管理費收繳狀況。3.各地商管公司（物業(yè)公司/管理處）財務部是收費工作的審核部門，負責依據《(前期)物業(yè)管理協(xié)議》或者《租賃協(xié)議》相關條款審核物業(yè)管理費單價、計費面積、起計時間計算應收費用，并向承租方/業(yè)主發(fā)出收費資料文件、開具物業(yè)管理費發(fā)票，及時上報（審核）物業(yè)管理費統(tǒng)計報表。4.各地商管公司（物業(yè)公司/管理處）應建立有效的收費管理機制，保證收費工作嚴謹、高效率，保證收費管理職工或員工作主動、熱情。5.依據與承租方/業(yè)主溝通例會，及時發(fā)覺收費工作存在的隱患，做到收費前及時預警，消除所有可能出現的欠費理由。6.物業(yè)管理費的減免必需經過集團商管公司批準方可執(zhí)行。未經審批，各地商管公司（物業(yè)公司/管理處）不得進行任何形式的管理費減免或打折。7.集團商管公司物管部是物業(yè)管理費收繳主管部門，指導、溝通協(xié)調各地商管公司（物業(yè)公司/管理處）管理費收繳工作，確定各地商管公司（物業(yè)公司/管理處）管理費收繳指標，稽查、考核各地商管公司（物業(yè)公司/管理處）管理費收繳狀況，審核管理費減免。8.物業(yè)管理費減免后，集團商管公司物管部對有減免行為的各地商管公司（物業(yè)公司/管理處）的年度管理費收繳指標進行相應調整，年終考核時依據集團商管公司批復建議或意見進行統(tǒng)一核減。9.集團商管公司物管部每年年初核定各地商管公司（物業(yè)公司/管理處）當年度物業(yè)管理費收取指標；每月對各地商管公司（物業(yè)公司/管理處）物業(yè)管理費收取狀況統(tǒng)計、稽核；每年年終復核各地商管公司（物業(yè)公司/管理處）本年度物業(yè)管理費收取總額，作為本年度對各地商管公司（物業(yè)公司/管理處）考核依據之一。第1節(jié)商業(yè)物業(yè)管理費管理1建立臺賬1.1各地商管公司依據《物業(yè)管理協(xié)議》和《租賃協(xié)議》的物業(yè)條款，建立、完善并及時調整主力店、商鋪物業(yè)管理協(xié)議臺賬和物業(yè)管理費收繳臺賬。1.2集團商管公司物管部將結合目標責任制的相關指標，定時對各地商管公司的物業(yè)管理協(xié)議臺賬、物業(yè)管理費收繳臺賬進行檢查、稽核。2開業(yè)前物業(yè)收費工作2.1承租方進場開始裝修后，各地商管公司收費部門依據與承租方確認的進場日和《租賃協(xié)議》或《物業(yè)管理協(xié)議》中關于面積及費用標準的商定，計算裝修期的物業(yè)管理費。2.2計算完裝修期物業(yè)管理費后，明確裝修期應繳物業(yè)費金額和付費賬戶，書面告知承租方并由承租方簽收確認。2.3物業(yè)管理費由承租方直接至財務部支付，財務部核對到賬物業(yè)管理費，開具物業(yè)管理費發(fā)票，并由收費人員交與承租方。3開業(yè)后物業(yè)收費工作3.1各地商管公司依據《物業(yè)管理協(xié)議》、《租賃協(xié)議》的物業(yè)條款，按商定計算應收物業(yè)管理費，并更新物業(yè)管理費收繳臺賬。3.2收費部門按財務部審核后的應收物業(yè)管理費金額，起草書面資料文件，于支付費用日前五天，由收費人員向承租方送達《物業(yè)管理費支付通知書》，明確物業(yè)管理費應付金額和支付時間，以及物業(yè)管理費支付賬戶，并由承租方簽收確認，歸檔保留原始資料文件。3.3財務部核對、確認物業(yè)管理費到賬狀況后，向承租方開具物業(yè)管理費發(fā)票，并由收費人員提交承租方。4欠費的催繳4.1在送達《物業(yè)管理費支付通知書》后，管理費未按協(xié)議商定時間足額到賬，收費人員應及時與承租方溝通，落實原因。在確認承租方原因費用未到帳后，應馬上送發(fā)《欠費通知書》，并在通知書中明確拖欠物業(yè)管理費金額及應付延遲履行金標準和支付時限，由承租方簽收確認，歸檔保留原始資料文件。4.2如承租方欠費原因屬于商管公司未依照協(xié)議商定提供相關服務而致使的，收費部門依據《物業(yè)管理協(xié)議》商定，溝通協(xié)調相關部門，解決承租方提出的問題，并跟進問題解決的過程。4.3在《欠費通知書》規(guī)定的支付時限到達后，承租方仍未支付欠費和延遲履行金，又無協(xié)議商定的制約欠費收繳等原因，收費部門及時發(fā)出《欠費催繳通知書》，限期支付欠費和延遲履行金，并告知：“如在限期內拒不支付欠費及延遲履行金，將實行所有合法手段清理欠費，由此造成或產生的所有責任由承租方承擔”，由承租方簽收確認，歸檔保留原始資料文件。4.4在《欠費催繳通知書》規(guī)定的支付時限到達后，經催繳承租方仍未支付欠費的，各地商管公司應及時與公司法律咨詢顧問溝通，向承租方送達律師函再次催繳，同時，收費部門應做好欠費證據收集工作，籌備進行法律訴訟程序。4.5在律師函規(guī)定的支付時限到達后，承租方仍未支付欠費的，應向法院提請訴訟，通過法院調解或判決收回欠費。4.6因特殊原因引起的欠費，收費部門應定時送達《欠費催繳通知書》，確認欠費金額，請承租方簽收確認，并保留歸檔確認的原始資料文件；同時做好承租方欠費相關證據收集工作；需要賜予減免的，說明減免原因和減免額度及方式，上報集團商管公司審批。5物業(yè)管理費的減免5.1承租方因各種原因提出減免請求，各地商管公司必需對承租方提出的減免原因進行復核。5.2如因未依照協(xié)議要求向承租方提供相關服務項目而致使承租方要求減免的，各地商管公司須專題向集團商管公司提交書面報告，在報告中具體闡明未提供相關服務項目的原因、與租戶溝通的狀況、擬減免的金額、將來擬實行的措施等，經集團商管公司物管部、分管副總經理、總經理批準后方可減免。5.3如因向承租方提供的房屋或設備設備存在質量原因而致使承租方要求減免的，各地商管公司須對質量原因進行具體分析，專題向集團商管公司提交書面報告，在報告中具體闡明分析質量問題造成或產生的原因、與租戶溝通的狀況、擬減免的金額、擬實行的修復措施等，經集團商管公司物管部、分管副總經理、總經理批準后方可減免。5.4如因廣場整體經營需要，對部分或全部承租方的物業(yè)管理費標準進行減免或調整，各地商管公司須專題向集團商管公司提交書面報告，在報告中具體闡明廣場經營調整的原因、管理費標準調整的期限、管理費調整前后的標準、承租方溝通狀況等，如管理費標準下調，在報告中還應闡明因費用標準下調致使的收入削減而擬實行的相應措施等，經集團商管招商中心、物管部、財務部、各分管副總經理、總經理批準后方可減免。5.5除上述原因外，一般不得對承租方進行任何形式的物業(yè)管理費減免或打折。第2節(jié)住宅、寫字樓物業(yè)管理費管理1建立臺賬及報告制度1.1物業(yè)公司/管理處依據《（前期）物業(yè)管理協(xié)議》或《銷售協(xié)議》的物業(yè)條款，建立業(yè)戶物業(yè)管理協(xié)議臺賬和物業(yè)管理費收繳臺賬，并依據業(yè)戶所有權或租賃變更狀況及時調整臺賬；1.2建立物業(yè)管理費收支狀況年度報告制度，定時（年度）向業(yè)主公示物業(yè)費收取、支出使用狀況。物業(yè)管理費年度收、支報表，必需經物業(yè)公司/管理處總經理簽字，報集團商管公司財務部、物管部、分管副總經理審批后，方可公示。2入伙過程的物業(yè)費收取2.1收費部門依據《（前期）物業(yè)管理協(xié)議》或《銷售協(xié)議》，在業(yè)主辦理收樓入伙手續(xù)時，收取業(yè)主物業(yè)管理費。2.2業(yè)主入伙時收繳的物業(yè)管理費總額依照當地政府關于規(guī)定執(zhí)行，一般不得低于三個月。2.3業(yè)主對物業(yè)管理費起計日期有爭議的，按如下原則處理：2.3.1由于進展商原因，未能按《銷售協(xié)議》商定日期交樓的，物業(yè)公司/管理處應與進展商進行溝通，并由進展商予以確認后，核減相關費用。核減的費用，應由進展商承擔。2.3.2由于業(yè)主原因未能按期收樓的，物業(yè)費自進展商交樓日起計，由業(yè)主支付。3空置及未銷售房屋物業(yè)收費3.1收費部門需準確把握管理區(qū)域內房屋權屬狀態(tài)，定時核對空置房及未售房屋統(tǒng)計表，建立空置房/未售房物業(yè)收費統(tǒng)計臺帳，并定時與進展商銷售部門核對。3.2空置房的物業(yè)管理費計費期，自進展商交付之日起，至業(yè)主入伙、收樓止，費用由業(yè)主支付；3.3未售房屋的物業(yè)管理費的計費期，自進展商將整座樓宇移交至商管公司管理之日起，截止日期依據進展商與購房人簽署的房屋協(xié)議銷售協(xié)議執(zhí)行。費用由進展商支付。3.4空置房及未售房的物業(yè)管理費收取標準及計費時間，依據《物業(yè)管理條例》和各地方政府相關規(guī)定執(zhí)行。4入伙后物業(yè)收費工作4.1物業(yè)公司/管理處依據《（前期）物業(yè)管理協(xié)議》的商定計算應收物業(yè)管理費，并定時更新物業(yè)管理費收繳臺賬。4.2收費部門按審核過的應收物業(yè)管理費金額，向全體業(yè)戶明確物業(yè)管理費應付金額和支付時間。4.3財務部核對物業(yè)管理費到賬狀況，向業(yè)戶開具物業(yè)管理費發(fā)票。5欠費的催繳5.1建立《欠費通知書》和《欠費催繳通知書》管理制度，保證業(yè)戶及時收到支付費用信息，并在財務部門保留有效原始證據。5.2對于出現的欠費狀況，收費部門應及時與業(yè)戶保持良好的溝通，清晰把握欠費原因。5.3因業(yè)戶對物業(yè)服務不滿意而致使的欠費，及時實行有效措施，解決業(yè)戶提出的問題，化解其不滿心情，防止形成積怨；5.4對于長期蓄意欠費的業(yè)戶，收費部門必需予以全面分析和評估，在有效防止問題擴大化的前提下，制定有針對性的溝通、分化處理方案，并由當地商管公司高層管理人員，負責處理方案的執(zhí)行。5.5對于惡意欠費的個別業(yè)戶，收費部門經過全面、系統(tǒng)評估后，可借法律手段方式（包括律師介入、訴訟等）收回欠費。6物業(yè)管理費減免6.1業(yè)戶因各種原因提出減免請求，收費部門必需對業(yè)戶提出的減免原因進行復核；6.2如因商管公司未依照協(xié)議要求向業(yè)戶提供服務（或服務有缺陷）而致使業(yè)戶要求減免的，物業(yè)公司/管理處須專題向集團商管公司提交書面報告，具體闡明未提供相關服務（或服務有缺陷）的原因、與業(yè)戶溝通的狀況、擬減免的金額、將來擬實行的措施等，經集團