房地產(chǎn)估價(jià)模擬題一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1分，共20分）1.按房地產(chǎn)的(B)來分,房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等。A．收益性；B.用途;C.市場性;D.地段.2.決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的,主要是(D)的供求狀況.A.本地區(qū)的房地產(chǎn);B.全國房地產(chǎn);C.全國本類房地產(chǎn);D.本地區(qū)本類房地產(chǎn).3.比較法的理論依據(jù)是(B).A.適合原理;B.替代原理;C.最高最佳使用原則;D.均衡原理.4.基本完好房的成新度一般為(D)Ａ．五至六成新;B.七至八成新;C.六至八成新;D.六至七成新.5.現(xiàn)房房地產(chǎn)與期貨房地產(chǎn)估價(jià)的不同點(diǎn)是(D)．Ａ.估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同;B.交易日期不同;C.估價(jià)目的不同;D.估價(jià)對(duì)象的狀況不同.6.用收益法評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí),除有租約限制的以外,應(yīng)選取(A)凈收益作為估價(jià)依據(jù).A.類似房地產(chǎn)的客觀;B.似房地產(chǎn)的實(shí)際;C.類似房地產(chǎn)的最同;D.類似房地產(chǎn)的最低.7、路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種（C）。A．長期趨勢法B．成本法C．市場法D．收益法8.標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn),由此接近道路的方向,地價(jià)逐漸升高;由此遠(yuǎn)離道路的方向,地價(jià)(A).A.逐漸降低;B.逐漸升高;C.可視為基本不變;D.為零.9.運(yùn)用市場比較法評(píng)估地價(jià)時(shí),用來比較的可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象土地應(yīng)具有相同的().A.利用方向;B.具體利用方式;C.利用結(jié)構(gòu);D.利用價(jià)值.10.用成本法求得的價(jià)格,通常稱為(B).A.成本價(jià)格;B.積算價(jià)格;C.購買價(jià)格;D.收益價(jià)格.11.房地產(chǎn)估價(jià)中的折舊,是指房地產(chǎn)由于其實(shí)體、功能或經(jīng)濟(jì)等方面的原因使房地產(chǎn)（C）的數(shù)據(jù)。A.價(jià)值增加;B.價(jià)格增加;C.價(jià)值減少;D.價(jià)格減少.12.由于建筑物本身以外的各種不利因素帶來的減價(jià)稱為(D).A.有形損耗;B.無形損耗;C.功能折舊;D.經(jīng)濟(jì)折舊.13.房地產(chǎn)交易中的替代原理,導(dǎo)致了在同一市場中效用相同等的房地產(chǎn)之間,其價(jià)格應(yīng)當(dāng)(D)．A.完全相同;B.劇烈變動(dòng);C.差距加大;D.應(yīng)當(dāng)相近.14.由于房地產(chǎn)具有(C),導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場成為不完全市場.A.多樣性;B.生產(chǎn)性;C.不可移動(dòng)性;D.數(shù)量有限性.15.在評(píng)估投資價(jià)值時(shí),折現(xiàn)率是(D).A.投資者要求的滿意收益率;B.收益法中的資本化率;C.社會(huì)一般收益率;D.投資者要求的最低收益率.16.城市中需拆遷而未拆遷的土地的價(jià)格稱為(C).A.生地價(jià);B.熟地價(jià);C.毛地價(jià);D.拆遷補(bǔ)償安置價(jià).17.市場比較法中的交易情況修正是對(duì)(B)價(jià)格本身是否正常的修正.A.交易實(shí)例;B.可比實(shí)例;C.估價(jià)對(duì)象;D.標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)例.18.有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí),采用(A)為好.A.重建成本;B.重置成本;C.完全成本;D.重新建造成本.19.特殊工業(yè)廠房適宜采用的估價(jià)方法是(A).A.成本法;B.假設(shè)開發(fā)法;C.收益法;D.比較法.20.一廠房建成八年后被改建為超級(jí)市場,并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù),土地使用權(quán)出讓年限為40年,建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年,則該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為(A)年.A.40;B.42;C.48;D.50年.二、論述題（共2題，每題10分，共20分）1、房地產(chǎn)估價(jià)的特性有哪些?答：科學(xué)性、藝術(shù)性、客觀性、綜合性。2、如何選擇待估土地的最佳開發(fā)利用方式?答：選擇最佳的開發(fā)利用方式，要在合法的基礎(chǔ)上，根據(jù)最有效使用和最合理開發(fā)的原則，在政府規(guī)劃限制的許可范圍內(nèi)，規(guī)劃處待估土地的最佳開發(fā)模式和方案。這包括對(duì)建筑物的用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑樣式等的確定。三、案例分析題（共3題，每題20分，共60分）（一）2004年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，對(duì)招商引進(jìn)的商戶收取較高的管理費(fèi)?，F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場而委托評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。請(qǐng)問：1.該商場周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相向的臨街鋪面正常交易的實(shí)例，可否選取其作為可比實(shí)例?為什么?2.確定出租部分的潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意的主要問題是什么?3.確定自營部分的凈收益時(shí)應(yīng)注意的主要問題是什么?答：1、不能直接將其選作可比實(shí)例。因?yàn)椋海?）雖然商場與臨街商鋪的大類用途相同，但不一定其小類用途也相同；（2）商場與臨街商鋪的規(guī)模不相當(dāng)；（3）商場與臨街商鋪的建筑結(jié)構(gòu)是否相同不清楚；（4）商場與臨街商鋪的檔次是否相同不清楚；（5）商場與臨街商鋪成交日期是否接近不清楚；（6）商場與臨街商鋪交易類型與目的是否相同不清楚；（7）商場剩余部分招商管理費(fèi)較高，與臨街鋪面可能不同。2、潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置情況下的收入。租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按正常客觀的市場租金計(jì)算。3、（1）確定自營部分凈收益，應(yīng)為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。（2）因向商戶收取的管理費(fèi)較高，應(yīng)調(diào)查附近類似商場的正常管理費(fèi)水平作為測算之用。（3）測算時(shí)不僅考慮有形貨幣收益，還應(yīng)考慮各種無形收益。（4）確定合理的收益期限，在該商場的自然壽命、法律規(guī)定等基礎(chǔ)上，結(jié)合剩余經(jīng)濟(jì)壽命來確定（二）有一宗待估宗地Ｇ需評(píng)估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的６塊宗地，具體情況見表１，該城市地價(jià)指數(shù)見表２，另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在1.1-1.5之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為１時(shí)的地價(jià)增加５％，超過1.5時(shí)，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價(jià)比容積率為１時(shí)的地價(jià)增加３％，對(duì)交易情況的、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比較，表中負(fù)號(hào)表示案例條件比待估宗地差，正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于被估宗地，數(shù)值大小代表對(duì)宗地價(jià)格的修正幅度。根據(jù)以上條件，評(píng)估該宗土地2002年的價(jià)格。表1表2容積率地價(jià)指數(shù)表解：（1）建立容積率地價(jià)指數(shù)表，見上表（2）案例修正計(jì)算：A：680112/110100/101105/115100/100100/101=620B：610112/110100/100105/115100/100100/99=627C：700112/107100/105105/120100/100100/98=623D：680112/108100/100105/100100/99100/99=755E：750112/107100/99105/128100/100100/102=638F：700112/112100/100105/115100/101100/100=633（3）平價(jià)結(jié)果案例D的值為異常值，應(yīng)予剔除，其他結(jié)果較為接近，取平均值作為評(píng)價(jià)結(jié)果。待估宗地G的價(jià)格為：（620+627+622+638+633）/5=628（元/平方米）（三）某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格?，F(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元；依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。請(qǐng)問：1.這樣的做法有哪些錯(cuò)誤?2.若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變，具體可采用那些方法求