林海山莊營銷執(zhí)行方案第一章

項目推廣前置計劃時間執(zhí)行目標(biāo)銷售工作安排10月31日前為正式開盤銷售做準(zhǔn)備。制定銷售策略計劃。建立并培訓(xùn)銷售隊伍圍墻、戶外大牌廣告出臺，項目前期亮相。11月30日前綿州酒店市內(nèi)接待點開放12月31日前1、現(xiàn)場銷售中心、體驗中心修建、裝修完畢2、景觀示范區(qū)域（待征地景觀及湖的打造、別墅地塊基本景觀、洋房地塊植被景觀）完成

3、項目現(xiàn)場道路打造完成4、建立現(xiàn)場包裝導(dǎo)示系統(tǒng)1月1日銷售部正式對外開放1月10日樣板間、體驗中心正式對外開放1月20日始接受預(yù)約登記、發(fā)放VIP會員卡2月-3月1、完成所有銷售道具準(zhǔn)備2、銷售五證等手續(xù)辦理4月參加春交會4月20日1．積累客戶2．開盤準(zhǔn)備舉行產(chǎn)品發(fā)布酒會5月8日（最遲）項目盛大開盤一、項目主要營銷節(jié)點的確立（一）營銷節(jié)點的確立時間一、項目主要營銷節(jié)點的確立（二）主要營銷節(jié)點的確立原則1、開盤時間：最佳節(jié)點3月中旬(1)市場優(yōu)勢A、綿陽宏觀樓市情況：明年綿陽市場供應(yīng)放量，不論是別墅還是電梯高層豪宅在3月以后都將大量推出，較早的開盤時間有利于在市場中占據(jù)先機地位。(盧卡美郡、、優(yōu)山美郡、奧林春天、富臨桃花島、長虹國際城、九洲千城等高端電梯公寓及仙海及青義等項目將在明年中后陸續(xù)亮相）B、區(qū)域市場情況：優(yōu)山美郡、奧林春天、卓信龍嶺、盧卡美郡等區(qū)域項目大多在今年底進(jìn)行實質(zhì)性推廣蓄客，在區(qū)域市場競爭白熱化、高端客戶資源有限的前提下，林海山莊必須搶占市場先機，提前鎖定客戶群，以獲得一定的時間優(yōu)勢及借勢銷售；優(yōu)山美郡別墅級全退臺、錯臺花園洋房盧卡美郡一、項目主要營銷節(jié)點的確立（二）主要營銷節(jié)點的確立原則1、開盤時間：最佳節(jié)點3月中旬（2）時機優(yōu)勢充分利用綿陽兩會（預(yù)計4月左右召開）會期召開特殊時段的高層渠道營銷，期間將會集中大量購買力強及社會影響力強的兩會代表，為特殊營銷事件提供有力條件及支持；如項目在3月中旬開盤，4月召開兩會，屆時針對該部分高端群體的營銷推廣將會有實質(zhì)性業(yè)務(wù)著落點支撐；如5月份開盤，會議期間的推廣無業(yè)務(wù)著落點，最多能引起會議代表的關(guān)注度，沖擊力不強。一、項目主要營銷節(jié)點的確立（二）主要營銷節(jié)點的確立原則1、開盤時間：最佳節(jié)點3月中旬（3）春交會對林海山莊的銷售影響綿陽春交會預(yù)計4月份召開，如房交會之后開盤，我們將會面臨以下問題：A、房交會上各種房源集中放量、促銷手段豐富，有可能造成林海山莊原有客戶局部流失；B、穩(wěn)單與新客戶資源的拓展需同頻推進(jìn)，造成的業(yè)務(wù)交叉管理會局部影響客戶拓展業(yè)務(wù)的進(jìn)展。因此我們建議可在房交會之前開盤，先期消化原有儲備客源，房交會上全力做好新客戶拓展工作。一、項目主要營銷節(jié)點的確立（二）主要營銷節(jié)點的確立原則1、開盤時間：最佳節(jié)點3月中旬（4）借勢營銷片區(qū)諸多項目目前已開始進(jìn)行前期推廣，到明年3、4月份區(qū)域整體關(guān)注度將達(dá)到較高水平，屆時片區(qū)市場客群基礎(chǔ)較好，林海山莊在該階段開盤將可以實行順勢與借勢營銷，可共享該片其他項目推廣推廣成果，節(jié)約廣告推廣資源；若滯后，將會為重新啟動市場關(guān)注度而投入大量的廣告資源和成本；一、項目主要營銷節(jié)點的確立（二）主要營銷節(jié)點的確立原則1、開盤時間：最佳節(jié)點3月中旬（5）充分利用春季傳統(tǒng)銷售旺季時機

春季為房市銷售傳統(tǒng)旺銷季節(jié)，項目在本階段開盤可充分利用良好的季節(jié)銷售時機，更好的促進(jìn)項目銷售，規(guī)避項目在夏季的淡季銷售期（主要指強銷期）。一、項目主要營銷節(jié)點的確立（二）主要營銷節(jié)點的確立原則

項目最佳開盤時間為3月，如因工期及準(zhǔn)備工作的原因，最遲不得超過5月在市場開出，否則將失去最佳的銷售時機。

本項目各營銷節(jié)點暫按5月排出。我們建議：一、項項目主主要營營銷節(jié)節(jié)點的的確立立（二））主要要營銷銷節(jié)點點的確確立原原則2、接待待中心亮亮相時間間(1)市內(nèi)內(nèi)接待11底開開放A、綿州酒店店的客戶戶接待點點可于11月底底進(jìn)入，，配合項目目前期形形象宣傳傳與咨詢詢與接待待作用；；B、并先先期蓄留留客戶；；（2）2010年元旦旦銷售中中心對外外開放A、在示示范景區(qū)區(qū)打造完完畢后，，預(yù)留留兩月左左右的現(xiàn)場接待待時間充充分蓄客客；B、充分分利用元元旦、春春節(jié)看房房高峰結(jié)論：總總共5個個月時長長的蓄客客時間是是項目前前期客戶戶積累的的必要準(zhǔn)準(zhǔn)備時間間，也是是一個較較為適宜宜的時間間周期，，蓄客時時間太短短或太長長都不利利于后期期的開盤盤營銷。。綿州酒店店市內(nèi)接接待點現(xiàn)場銷售售中心1、小區(qū)區(qū)入口景景觀示范范區(qū)建設(shè)設(shè)（一）、、完成兩兩個示范范區(qū)的建建設(shè)二、項目目營銷重重點前置置工作第一形象象區(qū)：高度重視視項目入入口景觀觀處的打打造及建建設(shè)，除除留出施施工通道道外，對對目前尚尚未啟動動的洋房房區(qū)可一一部分結(jié)結(jié)合入口口景觀區(qū)區(qū)打造坡坡地景觀觀，其余余作生態(tài)態(tài)綠化草草坪化處處理二、項目目營銷重重點前置置工作2、臨湖湖臺地示示范景觀觀區(qū)（一）、、完成兩兩個示范范區(qū)的建建設(shè)示范景區(qū)區(qū)的建設(shè)設(shè)對項目目的價值值提升和和營銷的的作用至至關(guān)重要要，因此此必須在在銷售中心心亮相前前開放。。建議議：1、在銷銷售期內(nèi)內(nèi)對湖面面采用經(jīng)經(jīng)濟補償償?shù)姆绞绞絽f(xié)商租租賃，并并進(jìn)行包包裝與打打造，使之成為為小區(qū)的的主要景景觀點與與重要賣賣點；2、湖面面建議處處理為生生態(tài)湖面面，動物物與植物物和諧共共生；養(yǎng)養(yǎng)殖蓮藕藕、荷花花與白鷺、天鵝鵝等水鳥鳥，使之之成為生生態(tài)水景景；3、湖面面臺地與與入口景景觀區(qū)須須于12月底打打造完畢畢，須集集中時間間與資源源盡快面面市，精致致雕琢；；4、花園園洋房部部分目前前未動工工地方處處理為簡簡單綠化化草坪。。前期可對對項目整整體形象象提升，，后期植植被灌木木等可移移植利用用。（二）、、完成銷銷售體驗驗中心的的建設(shè)二、項目目營銷重重點前置置工作銷售中心心體驗區(qū)體驗區(qū)應(yīng)應(yīng)兼具部部分商務(wù)務(wù)、休閑閑及健身身功能。。二、項目目營銷重重點前置置工作二、項目目營銷重重點前置置工作（三）、、完成兩兩個樣板板房的設(shè)設(shè)計裝修修私家花園園的精裝裝化處理理二、項目目營銷重重點前置置工作（三）、、完成兩兩個樣板板房的設(shè)設(shè)計裝修修二、項目目營銷重重點前置置工作（四）、、廣告先先期蓄客客（10月開始始戶外））報版戶外案場軟文二、項目目營銷重重點前置置工作（四）、、廣告先先期蓄客客（10月開始始戶外））建議：一、整治治小區(qū)進(jìn)進(jìn)入通道道，并做做景觀生生態(tài)化圍圍墻處理理，兼做做項目形形象墻與與廣告載載體；二、注重重項目現(xiàn)現(xiàn)場的施施工管理理文明化化與人性性化；景觀個性性圍墻二、項目目營銷重重點前置置工作三、目前前須確定定的準(zhǔn)備備工作（一）、、接待處處選址1、接待待處設(shè)置置建議基于售樓樓部選址址限制等等問題，，為形成成良性的的引導(dǎo)型型業(yè)務(wù)接接待，我我司對客客戶接待待流程做做如下設(shè)設(shè)置：A、在綿綿洲賓館館設(shè)置市市內(nèi)接待待點B、浣花花賓館大大廳設(shè)置置接待點點（此點點僅供置置業(yè)顧問問業(yè)務(wù)等等待需要要），租租用6——10位位固定停停車位以以便客戶戶停車，，同時設(shè)設(shè)置引導(dǎo)導(dǎo)指示牌牌（林海海山莊看看房專用用停車場場）、配配備安保保指揮崗崗?fù)?；客客戶到訪訪后由置置業(yè)顧問問陪同乘乘坐林海海山莊看看房專車車（觀光光電瓶車車）前往往銷售、、體驗中中心C、項目目現(xiàn)場（（農(nóng)貿(mào)市市場位置置）修建建售樓部部，并含含體驗中中心功能能三、目前前須確定定的準(zhǔn)備備工作（二）、、洋房地塊塊的前期期打造為配合項項目前期期別墅版版塊的““高品質(zhì)質(zhì)”推廣廣形象，，結(jié)合項項目工期期推進(jìn)之之實際狀狀況，我我司建議議：洋房物業(yè)業(yè)所屬地地塊在前前期可先先預(yù)留施施工通道道后做景景觀打造造，種植植植被及灌木，，前期可可對項目目整體形形象提升升，后期期植被灌灌木等可可移植利利用。三、目前前須確定定的準(zhǔn)備備工作（三）、、基礎(chǔ)準(zhǔn)備備事宜為保障營營銷計劃劃的整體體進(jìn)度推推進(jìn)及推推廣效果果，相關(guān)關(guān)基礎(chǔ)事事宜務(wù)必必按以下下時間節(jié)節(jié)點完成成，以便便于一線線執(zhí)行。。1、待征征地景觀觀的設(shè)計計方案于于2009年10月13日前前完成，，并交效效果圖制制作公司司進(jìn)行行效果圖圖制作；；2、別墅私家家花園（每戶戶）的界限確確定，并出圖圖基本框定工工作于2009年10月月20日前確確定；私家花花園的精裝方方案設(shè)計（含含效果圖）于于2009年年11月10前完成；3、項目物業(yè)業(yè)管理的服務(wù)務(wù)內(nèi)容方案于于2009年年10月30日前確定；；4、項目智能能化系統(tǒng)的確確定于2009年10月月30日前完完成；5、現(xiàn)場售樓樓部的修建于于2009年年12月30日前完成；；三、目前須確確定的準(zhǔn)備工工作（三）、基礎(chǔ)準(zhǔn)備事宜宜為保障營銷計計劃的整體進(jìn)進(jìn)度推進(jìn)及推推廣效果，相相關(guān)基礎(chǔ)事宜宜務(wù)必按以下下時間節(jié)點完完成，以便于于一線執(zhí)行。。6、綿洲酒店店接待點最晚晚于2009年11月30日啟用；；7、景觀示范范區(qū)域（代征征地景觀及湖湖的打造、別別墅地塊基本本景觀、洋房房地塊植被景景觀）于2009年12月28日前前完成；8、浣花賓館館——項目現(xiàn)現(xiàn)場的道路打打造于2009年12月月28日前完完成；9、浣花賓館館停車場地的的租用及接待待點的設(shè)立工工作現(xiàn)行接洽洽，于2009年12月月30日啟用用；三、目前須確確定的準(zhǔn)備工工作（四）、銷售道具準(zhǔn)備備基本銷售道具具類1、銷售辦公公業(yè)務(wù)電話申申請于2009年10月月20日前完完成；2、市內(nèi)接待待點用小沙盤盤于2009年11月25日前完成成；3、單體模型型制作最晚于于2009年年11月25日前完成；；4、樓書制作作最晚于2009年11月25日前前完成；5、戶型單頁頁、手提袋、、信封袋、信信箋紙、紙杯杯、名片、胸胸牌等基礎(chǔ)道道具2009年11月25日前完成成；三、目前須確確定的準(zhǔn)備工工作（五）、廣告位的選址址位置確定1、人民公園園正面左側(cè)三三面翻廣告位位及周邊步行行街燈箱；2、臨園路中中段立交橋上上“吉利汽車車”廣告位；；3、福澤大廈廈外墻廣告位位制作；4、臨園干道道沿途燈箱（（一直到雙碑碑橋）；5、雙碑橋上上的燈桿廣告告位；6、雙碑橋出出城下橋左側(cè)側(cè)“福瑞迪””廣告位；7、雙碑橋———浣花賓館館燈桿廣告位位；8、半山藍(lán)灣灣大門外廣告告位；9、盧卡美郡郡外劍門路口口墻體廣告制制作10、九院片片區(qū)公交站臺臺廣告位以上為廣告位位的選址意見見，具體投放放時間和投放放階段選擇我我司另案提供供。以上各項廣告告位置的檔期期確認(rèn)即可執(zhí)執(zhí)行，最晚啟啟用時間為2009年11月15日日。第二章

項目目營銷策略項目賣點梳理理樓市在短短兩兩年時間內(nèi)經(jīng)經(jīng)歷了大起大大落的起伏，，未來的走向向也不可預(yù)估估，綿陽市場場也在這兩年年樓市的調(diào)整整中快速進(jìn)步步與發(fā)展，開開發(fā)水平不斷斷上升，新產(chǎn)產(chǎn)品和新樓盤盤營銷模式不不斷出現(xiàn)，大大盤、新營銷銷主題概念、、創(chuàng)新產(chǎn)品的的出現(xiàn)加大了了市場項目的的更新?lián)Q代及及消費觀念更更新！消費市場變得得越來越理性性與眼界開闊闊，市場供應(yīng)應(yīng)量的加大導(dǎo)導(dǎo)致在未來一一年內(nèi)綿陽別別墅競爭將會會加劇，好的的項目不僅需需要營銷模式式的先進(jìn)與細(xì)細(xì)致，更需要要產(chǎn)品本身的的實際支撐，，以不被快速速進(jìn)步的市場場所淘汰！綿陽房市及別別墅市場的快快速進(jìn)步需要要我們找準(zhǔn)我我們林海山莊莊的最佳核心心價值點，打打造精致產(chǎn)品品，并找到適適合我們項目目的最佳價值值支撐點及營營銷方式………——本項目的的賣點梳理應(yīng)應(yīng)以產(chǎn)品本身身為支撐和依依托，重視產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)節(jié)及打打造，以營銷銷手段和模式式為重要輔助助方式。項目賣點梳理理硬性賣點：“離塵不離城城”，繁華深深處的的城市市森林別墅城市發(fā)展核心心區(qū)內(nèi)罕有的的闊景坡地與與臺地風(fēng)景資資源地中海式的特特色建筑風(fēng)格格稀缺地段的稀稀缺別墅物業(yè)業(yè)形態(tài)項目賣點梳理理硬性賣點：天然景觀湖面面幾十畝的原生生坡地景觀公公園特色完善配套套體系，摒棄棄多余概念配配套觀點，打打造健康、完完善、實用的的“健康生活活館”項目賣點梳理理軟性賣點：先進(jìn)規(guī)劃、建建筑、景觀、、服務(wù)概念（（品牌化運營營）體驗性的生活活感受區(qū)（體體驗中心、樣樣板房、示范范景觀區(qū)、臺臺地生活公園園）暖、軟、柔性性景觀空間，，內(nèi)部綠化鋪鋪裝不再生硬硬人性化的私享享服務(wù)與安全全便捷的高科科技尊享空間間。競爭對手研析析半山藍(lán)灣主題：城市山山水別墅預(yù)計價格：6500-8000元/㎡盧卡美郡主題：威尼斯斯水岸別墅銷售價格5500元/㎡㎡——7500元/㎡㎡現(xiàn)有市場主要要營銷主題就別墅市場主主流而言，就就產(chǎn)品核心賣賣點的整合特特別是別墅山山水環(huán)境的整整合而營造項項目主題的手手法運用已經(jīng)經(jīng)非常普遍。。而對于以精神神層面的訴求求為主題雖然然運用不多，，但對于市場場消費者而言言，也難以達(dá)達(dá)到對項目的的特定訴求由此，對于本本項目的營銷銷主題營造提提出了較大的的難題，是延延續(xù)以核心賣賣點為主題迎迎合消費者常常規(guī)訴求方式式？還是以區(qū)區(qū)別于綿陽市市場上現(xiàn)存的的大多數(shù)別墅墅主題特性而而獨樹一幟，，體現(xiàn)本項目目最大特色為為主？項目營銷主題題的確立就產(chǎn)品單方面面表現(xiàn)而言，，不論規(guī)模、、立面風(fēng)格、、戶型設(shè)計、、園林景觀以以及標(biāo)志性建建筑，本項目目均屬中流，，無明顯優(yōu)勢勢與特別突出出點；而對于性價比比的把握，在在相同環(huán)節(jié)下下，與類似項項目相比較，，在別墅總價價的產(chǎn)品中，，本項目產(chǎn)品品價格優(yōu)勢并并不突出；如若將項目所所有核心賣點點“轟炸式””投向市場，，或許能換來來短時間內(nèi)高高密度的關(guān)注注，但對于最最終的銷售走走向，這樣的的方式?jīng)Q不能能有效的把握握真正屬于““臨海山莊””的最終業(yè)主主；本項目的獨一一無二的特性性將顯得至關(guān)關(guān)重要！——綿陽僅有有的城市公園園別墅只有懂得生活活的人，才知知道什么樣生生活才是想要要的！繁華，與自然然完美協(xié)調(diào)！！出則天下，入入則自然，生生活，可以慢慢慢回味！項目營銷主題題的確立林海山莊：繁繁華深處的紅紅墅！——出則天下下，入則自然然營銷通路的確確定本項目營銷通通路的建立：：企業(yè)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)--成功運營林海海山莊項目，，樹立企業(yè)品品牌，取得良良好的經(jīng)濟效效益和社會效效益。為公司后續(xù)開開發(fā)項目拓展展打下良好市市場基礎(chǔ)與口口碑效應(yīng)，并并建立成功運運營模式。項目發(fā)展目標(biāo)標(biāo)綿陽2010年市場最熱熱銷項目之一一。城市別墅的成成功運營者。。完成既定的銷銷售率和利潤潤率。實現(xiàn)企業(yè)的市市場戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)。項目營銷目標(biāo)標(biāo)全案目標(biāo)林海山莊項目目總建筑面積積5.5萬平平方米。2010年5月月開盤銷售，，2011年年底全案銷售售完畢，實現(xiàn)現(xiàn)總銷售額2.5億元。09年目標(biāo)項目的品牌和和企業(yè)的品牌牌成功落地，，項目前期工工作順利進(jìn)行行，做好體驗驗區(qū)及園林示示范區(qū)工作，，做好營銷準(zhǔn)準(zhǔn)備工作，為為春節(jié)后蓄客客打好基礎(chǔ)。。營銷通路的的確定本項目客群群主要集中中在以下幾幾個群體：：綿陽大中型企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)中高收入私企業(yè)主九院中高收入群異地投資群體政府高收入公務(wù)員綿陽近郊高收入客群顯性客群隱性客群顯性客群：：喜歡城市市別墅的高高端人群，，更喜歡城城市別墅而而不是郊區(qū)區(qū)別墅群體體的綿陽高高收入群體體；隱性客群：：周邊郊縣縣客群及看看重別墅稀稀缺業(yè)態(tài)的的投資群體體。項目營銷通通路一、顯性客客群的把握握：1、大眾營營銷：報版版、雜志、、戶外等；；2、渠道營營銷或?qū)ｍ楉棤I銷：如如車友會、、行業(yè)協(xié)會會、九院專專項活動及及廣告渠道道推廣顯性客群的的把握是林林海山莊的的主要推廣廣方向和重重點。二、隱性客客群的把握握：1、周邊媒媒體的廣告告適量投入入；2、綿陽進(jìn)進(jìn)出城通道道的廣告訴訴求。項目營銷模模式項目的特性性不僅僅是是圖片、多多媒體、示示范景觀以以及樣板間間的搶眼球球效應(yīng)能夠夠充分表達(dá)達(dá)完的。通通過售樓部部、體驗中中心、樣板板間、景觀觀示范區(qū)、、獨有的尊尊榮服務(wù)等等方式，運運用“體體念式營銷銷”，其目目的就是在在于深層次次的把握消消費者興趣趣點，再來來不斷的挖挖掘其真實實購買力我們要做到到的，是讓讓客戶在親親眼所見和和親身所感感中體驗到到項目的尊尊榮與便捷捷，讓客戶戶切身的感感受來促成成其下單。?！绑w驗營銷銷”—感受受營銷模式式營銷框架推廣主題的的重點導(dǎo)入入現(xiàn)場接待對對于項目基基礎(chǔ)的演繹繹產(chǎn)品特點的的感知示范園林、、售樓中心心的初步感感受項目核心賣賣點的輸出出，產(chǎn)品能能力表達(dá)（（3D、戶戶型模型））生活模式的的感悟生活體驗區(qū)區(qū)的情調(diào)環(huán)環(huán)境表達(dá)（功夫夫茶、懸挑挑式景觀洽談區(qū)區(qū)、樓書、、一次貼心的服服務(wù)）答案尋找實景樣板間間，項目生生活模式的的產(chǎn)品表達(dá)達(dá)臺地公園的的感悟，外外景催化劑劑林海山莊繁華深處的的紅墅！開盤前重要要時間節(jié)點點時間執(zhí)行目標(biāo)銷售工作安排10月31日前為正式開盤銷售做準(zhǔn)備。制定銷售策略計劃。建立并培訓(xùn)銷售隊伍圍墻、戶外大牌廣告出臺，項目前期亮相。11月30日前綿州酒店市內(nèi)接待點開放12月31日前1、現(xiàn)場銷售中心、體驗中心修建、裝修完畢2、景觀示范區(qū)域（待征地景觀及湖的打造、別墅地塊基本景觀、洋房地塊植被景觀）完成

3、項目現(xiàn)場道路打造完成4、建立現(xiàn)場包裝導(dǎo)示系統(tǒng)1月1日銷售部正式對外開放1月10日樣板間、體驗中心正式對外開放1月20日始接受預(yù)約登記、發(fā)放VIP會員卡2月-3月1、完成所有銷售道具準(zhǔn)備2、銷售五證等手續(xù)辦理4月參加春交會4月20日1．積累客戶2．開盤準(zhǔn)備舉行產(chǎn)品發(fā)布酒會5月1日項目盛大開盤房源推售房源推售原原則：前期推售房房源要建立立項目和企企業(yè)品牌美美譽度。確保項目的的持續(xù)熱銷銷，以暢銷銷的銷售評評價在業(yè)界界和客戶中中形成良性性傳播，確確保一定的的熱銷力度度。先期推售房房源應(yīng)具備備較高之性性價比，以以樹立口碑碑及吸引后后來客戶。。樹立項目良良好形象，，為后期洋洋房價值的的提升樹立立標(biāo)桿。綜合以上考考慮，前期期推售房源源應(yīng)該以聯(lián)聯(lián)排、雙拼拼為主，洋洋房暫不在在一期考慮慮推售，在在位置選擇擇上應(yīng)該考考慮臨湖公公園及小區(qū)區(qū)內(nèi)部價值值較差處各各選一部分分，達(dá)到拉拉開價格區(qū)區(qū)間，品質(zhì)質(zhì)高低配置置的原則。。項目主要推推售階段項目銷售分分為三個階階段第一階段：：時時間間2010.5.1—2010.10.31銷售產(chǎn)品疊疊拼、雙雙拼工程進(jìn)度示示范區(qū)區(qū)呈現(xiàn)、體體驗中心、、銷售中心心呈現(xiàn)銷售任務(wù)首首批次次開盤銷售售，消化率率達(dá)25%第二階段：：時時間間2010.11—2011.03銷售產(chǎn)品疊疊拼、雙雙拼、聯(lián)排排、洋房工程進(jìn)度一一期別別墅現(xiàn)房呈呈現(xiàn)、部分分社區(qū)園林林景觀呈現(xiàn)現(xiàn)銷售任務(wù)二二批批次強銷期期銷售，消消化率達(dá)55%以上上，二期推推售前準(zhǔn)備備，第三階段：：時時間間2011.4—2011.08銷售產(chǎn)品剩剩余少量量保留別墅墅、洋房工程進(jìn)度：：別墅基基本呈現(xiàn)，，社區(qū)景觀觀大部分呈呈現(xiàn)，，實實景感受強強烈銷售任務(wù)基基本清盤盤（銷售率率達(dá)到95%左右））階段起止月份持續(xù)時長銷售目標(biāo)準(zhǔn)備/蓄勢期09年10月01日—10年04月30日；7個月前期準(zhǔn)備、推廣、蓄客開盤期05月01日-05月31日1個月（利用前期蓄客熱銷開盤）30%強銷期10年6月—10年8月；3個月（借開盤會后強銷）25%持續(xù)期10年9月—10年10月；2個月20%尾盤期（暨二批次開盤期）10年11月—；二批次同步進(jìn)行(嫁接二期產(chǎn)品)25%合計一期一批次總銷售周期約7個月（開盤起計）林海山莊一一期銷售任務(wù)廣告投放戰(zhàn)戰(zhàn)略廣告投放策策略投放策略主要推廣銷售階段銷售準(zhǔn)備期期第一推廣期期第二推廣期期第三推廣期期廣告導(dǎo)入期期（09.10—10.01））側(cè)重項目知知名度擴大大著重項目賣賣點的建立立在市場形成成一個固定定而清晰的的概念傳播新項目目入市訊息息選擇傳播面面廣的媒體體廣告頻率和和力度小廣告猛攻期期（10.04—10.04：：開盤前)(10.05—10.05：：開盤一月月內(nèi)）廣告頻率和和媒體選擇擇大幅度增增加以鮮明形象象和強烈廣廣告攻勢撼撼動市場，，吸引客戶戶到來廣告意圖是是全面凸顯顯項目優(yōu)勢勢廣告形式進(jìn)進(jìn)行創(chuàng)意和和突破廣告鞏固期期（10.06—10.08））新增客戶維維持在一個個相對平衡衡的曲線上上廣告相應(yīng)降降溫，保持持一定穩(wěn)定定的頻率達(dá)到現(xiàn)階段段銷售目的的并為第二二批次強銷銷期作準(zhǔn)備備推廣項目實實體形象1、報紙、、戶外、路路牌亮相；；2、網(wǎng)絡(luò)、、雜志、分分眾傳媒亮相；3、資料、、樓書、戶戶型單頁等等準(zhǔn)備4、資料側(cè)側(cè)重形象主主題推廣1、加大報報媒、車身身等廣告；；2、延續(xù)前前期主要媒媒體；3、開盤前前九院客戶戶專項活動動；4、產(chǎn)品推推介會；5、開盤活活動。1、廣告投投放的間斷斷持續(xù)；2、銷售活活動間斷推推廣；二批次推廣廣開盤期結(jié)束束，進(jìn)入加加推強銷期期開盤前主要要推廣安排排工程節(jié)點配配合：09年11月底———市內(nèi)接接待點開放放，保持3個月的蓄蓄客期，前前期盡量多多積蓄客戶戶，保障開開盤順利熱熱銷；12月底———銷售中中心、體驗驗館完成，，，帶給客客戶生活方方式體驗感感受，配合合銷售中心心蓄客；12月底———樣板房房達(dá)到開放放條件，提提前兩月開開發(fā)樣板間間，用實景景樣板房打打動客戶。。人氣聚集10.04-10.04實景示范區(qū)區(qū)開放公關(guān)活動盛大開盤10.05－10.051期單位盛大大開盤導(dǎo)旗全新亮相10月-11月發(fā)布產(chǎn)品信信息戶外亮相品牌形象塑塑造12月－10.03報版專欄或或軟文少量項目報報版形象廣廣告項目軟文、、活動、專專欄、廣告告增設(shè)站牌、、公交、報報版廣告接待中心對對外開發(fā)報版、電視視，增加廣廣告密集度度活動公關(guān)造勢產(chǎn)品發(fā)布會會圍墻新聞專欄車身、網(wǎng)站站樓書、DM單頁等資資料時間：10月－11月目的：全新新亮相，初初步展示項項目，概念念引導(dǎo)，先先期蓄積客客戶主題：林海海山莊，精精雕璞玉?。》绞剑?、戶外、、圍墻吸引引客戶關(guān)注注；保證城市核核心區(qū)戶外外廣告1-2塊，成成綿高速入入口單立柱柱1個，九九院戶外大大牌1個，綿廣高高速戶外廣廣告牌1個個；項目現(xiàn)場圍圍墻廣告、、進(jìn)入通道道包裝整治治完成，吸吸引及截留留意向客戶戶，提前發(fā)發(fā)布項目信息息。2、1—2次少量報報版軟文或或?qū)?。采用新聞事事件或?qū)跈诘男问剑?，全面介紹紹項目進(jìn)度度概況及開開發(fā)理念；；綿陽日報、、車房一月月等軟文介介紹項目1—2次，，連帶宣傳傳企業(yè)品牌牌。3、林海山山莊項目網(wǎng)網(wǎng)站渠道：戶外外廣告、雜雜志、軟文文等。物料配合：：咨詢電話話等。第一階段：：全新亮相相個性化異型型圍墻方案案進(jìn)入通道生生態(tài)化整治治與包裝時間：12月－03月目的：形象象塑造，提提升品牌，，鎖定目標(biāo)標(biāo)客戶關(guān)注注度。主題：林海海山莊生活活館，即將將開館，敬敬待品鑒??！方式：1、報版1月上旬上上1次左右右報版形象象廣告，配配合部分項項目工程進(jìn)進(jìn)度等新聞聞報道或軟軟文；1月份上1—2次新新聞事件配配合；01.01日售樓部部入場前后后一周保持持每周兩次次左右的報報媒頻率。。2、戶外、、網(wǎng)絡(luò)、網(wǎng)網(wǎng)站、多媒媒體適量或或選擇性發(fā)發(fā)布；3、賣場工地、接待待中心、示示范區(qū)高端端展示項目目形象。4、公交線線路1月1日起起增設(shè)項目目附近地或或城市主要要地段公交交車身廣告告。5、站牌涪城區(qū)、成成綿路、通通往九院道道路增設(shè)部部分站牌6、銷售部部房達(dá)到開開放條件7.專題活活動：城市市別墅發(fā)展展論壇第二階段：：品牌形象象塑造特定活動別墅發(fā)展高高端論壇主題：城市市別墅高端端峰會細(xì)則：企業(yè)業(yè)主辦，通通過對現(xiàn)場場以及媒體體的包裝，，間接烘托托出“林林海山莊””，作為別別墅板塊的的一份子，，首當(dāng)其沖沖站在了區(qū)區(qū)域居住價價值提升與與市場環(huán)境境發(fā)展的先先鋒地位，，并通過簡簡要的項目目核心居住住價值詮釋釋，以行政政手法詮釋釋項目獨有有市場賣點點，拔高產(chǎn)產(chǎn)品立意。。對售樓部部的正式亮亮相奠定宏宏觀政策引引導(dǎo)的基礎(chǔ)礎(chǔ)時間：10年01月月10-15日之間間時間：04月.－04月目的：密集集推廣，誠誠意認(rèn)購、、產(chǎn)品推薦薦、聚集人人氣，完成成吸籌目標(biāo)標(biāo)。主題：“林林海山莊———繁華深深處的紅墅墅”、“林海山莊莊——繁華華深處的西西班牙風(fēng)情情”、“林海山莊莊——繁華華深處的尊尊榮”。。。。?！盗兄黝}題方式：1、報版4月1日后后保持1周周1次連續(xù)續(xù)3周的系系列報版硬硬廣，立意意宣傳為主主；開盤前1周周持續(xù)2次次的報版硬硬廣，形象象和項目產(chǎn)產(chǎn)品廣告結(jié)結(jié)合；人氣聚集期期投放2——3次軟文文廣告或新新聞事件專專欄，全面面細(xì)致的介介紹林海山莊及引引導(dǎo)生活方方式，配合合樹立項目目品質(zhì)2、戶外、、網(wǎng)站、車車身等其他他媒體配合合3、、產(chǎn)產(chǎn)品品推推薦薦會會4月月下下旬旬舉舉行行盛盛大大產(chǎn)產(chǎn)品品發(fā)發(fā)布布會會，，鎖鎖定定意意向向客客戶戶。。4、、實實景景示示范范區(qū)區(qū)、、樣樣板板房房、、體體驗驗中中心心服服務(wù)務(wù)全全面面開開放放客戶戶現(xiàn)現(xiàn)場場體體驗驗項項目目品品質(zhì)質(zhì)及及產(chǎn)產(chǎn)品品，，加加深深體體驗驗感感受受。。第三三階階段段：：人人氣氣聚聚集集5、、VIP會會員員卡卡發(fā)發(fā)放放、、誠誠意意登登記記正式式蓄蓄客客，，擴擴大大客客戶戶范范圍圍，，為為開開盤盤熱熱銷銷奠奠定定基基礎(chǔ)礎(chǔ)6、、活活動動針對對九九院院客客戶戶舉舉行行1——2次次專專項項活活動動，，售售樓樓部部亮亮相相活活動動7、、電電視視形形象象宣宣傳傳開盤盤前前投投放放電電視視廣廣告告1個個月月左左右右，，形形成成直直觀觀視視覺覺沖沖擊擊力力和和感感受受。。8、、春春交交會會開開盤盤前前強強勢勢蓄蓄客客。。第三三階階段段：：人人氣氣聚聚集集產(chǎn)品品發(fā)發(fā)布布會會春交交會會特定定活活動動藝術(shù)術(shù)品品展展主題題：：親親近近自自然然，，高高雅雅人人生生細(xì)則則：：省省內(nèi)內(nèi)及及本本地地收收藏藏藝藝術(shù)術(shù)家家將將收收集集的的藝藝術(shù)術(shù)品品在在林林海海山山莊莊體體驗驗館館統(tǒng)統(tǒng)一一展展出出，，擴擴大大本本項項目目知知名名度度及及美美譽譽度度，，并并與與項項目目生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境相相契契合合。。第四四階階段段：：盛盛大大開開盤盤時間間：：05.01－－05.311、、盛盛大大開開盤盤活活動動2、、開開盤盤優(yōu)優(yōu)惠惠促促銷銷VIP會會員員誠誠意意登登記記1.5%開盤盤當(dāng)當(dāng)期期簽簽訂訂增增加加0.5%一次性性付款款增加加1%九院客客戶特特約看看房活活動增增加0.5%優(yōu)優(yōu)惠3、開開盤前前期保保持廣廣告密密度4、開開盤后后，利利用媒媒體廣廣告進(jìn)進(jìn)行熱熱銷炒炒作，，形成成良好好的口碑效效應(yīng)，，同時時通過過各種種現(xiàn)場場活動動、老老帶新新推廣廣等形成開開盤階階段持持續(xù)熱熱銷。。5、根根據(jù)開開盤熱熱銷情情況調(diào)調(diào)整價價格策策略（（拉升升）或或放盤盤策略略謝謝聆聆聽??！神圣圣的的工工作作在在每每個個人人的的日日常常事事務(wù)務(wù)里里，，理理想想的的前前途途在在于于一一點點一一滴滴做做起起。。創(chuàng)造造性性模模仿仿不不是是人人云云亦亦云云，，而而是是超超越越和和再再創(chuàng)創(chuàng)造造。。逆境給人寶貴貴的磨練機會會。只有經(jīng)得得起環(huán)境考驗驗的人，才能能算是真正的的強者。21:0921:0921:09:1221:09:12所謂天才，只只不過是把別別人喝咖啡的的功夫都用在在工作上了。。強烈的欲望也也是非常重要要的。人需要要有強大的動動力才能在好好的職業(yè)中獲獲得成功。你你必須在心中中有非分之想想，你必須盡盡力抓住那個個機會。患難可以試驗驗一個人的品品格，非常的的境遇方才可可以顯出非常常的氣節(jié);風(fēng)平浪靜的海海面，所有的的船只都可以以并驅(qū)競勝。。命運的鐵拳拳擊中要害的的時候，只有有大勇大智的的人才能夠處處之泰然。不放過任何何細(xì)節(jié)。1月-231月-231月-231月-23惟一持久的的競爭優(yōu)勢勢，就是比比你的競爭爭對手學(xué)習(xí)習(xí)得更快的的能力。把你的競爭爭對手視為為對手而非非敵人，將將會更有益益。一旦做出決決定就不要要拖延。任任何事情想想到就去做做!立即行動!如果通用公公司不能在在某一個領(lǐng)領(lǐng)域坐到第第一或者第第二把交椅椅，通用公公司就會把把它在這個個領(lǐng)域的生生意買掉或或退出這個個領(lǐng)域。我的宗旨一一向是逐步步穩(wěn)健發(fā)展展，既不要要靠聳人聽聽聞的利潤潤，也不要要在市場不不景氣時，，突然有資資金周轉(zhuǎn)不不靈的威脅脅。05-1月月-2321:09:12在艱難時期期，企業(yè)要要想獲得生生存下去的的機會，唯唯一的辦法法就是保持持一種始終終面向外界界的姿態(tài)。。若想長期期生存，僅僅有的途徑徑就是要使使人人竭盡盡全力，千千方百計讓讓下一代產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)入用用戶家中。。時間是一個個偉大的作作者，它會會給每個人人寫出完美美的結(jié)局來來。自始自終把把人放在第第一位，尊尊重員工是是成功的關(guān)關(guān)鍵。讓流程說話，，流程是將說說轉(zhuǎn)化為做的的惟一出路。。1月-231月-2321:09:12在一個崇高的的目的支持下下，不停地工工作，即使慢慢，也一定會會獲得成功。。微軟離破產(chǎn)永永遠(yuǎn)只有18個月。堅持持是是一一種種智智慧慧，，固固執(zhí)執(zhí)是是一一種種死死板板。。1月月-231月月-23命運運是是一一件件很很不不可可思思議議的的東東西西。。雖雖人人各各有有志志，，但但往往往往在在實實現(xiàn)現(xiàn)理理想想時時，，會會遭遭遇遇到到許許多多困困難難，，反反而而會會使使自自己己走走向向與與志志趣趣相相反反的的路路，，而而一一舉舉成成功功。。一個個管管理理者者如如果果不不了了解解其其下下屬屬的的工工作作，，那那他他就就無無法法有有效效地地管管理理他他們們。。人們所認(rèn)認(rèn)識到的的是成功功者往往往經(jīng)歷了了更多的的失敗，，只是他他們從失失敗中站站起來并并繼續(xù)向向前。21:09:1221:091月-23等待。我我將要在在這三塊塊基石上上建立我我成功的的金字塔塔。千方百計計請一個個高招的的專家醫(yī)醫(yī)生，還還不如請請一個隨隨叫隨到到且價格格便宜的的江湖郎郎中。是員工養(yǎng)養(yǎng)活了公公司。2023/1/521:09能用他人人智慧去去完成自自己工作作的人是是偉大的的。不滿足讓讓客戶滿滿意，要要追求讓讓客戶感感動，創(chuàng)創(chuàng)造客戶戶終身價價值。新經(jīng)濟時時代，不不是大魚魚吃小魚魚，而是是快魚吃吃慢魚。。路是腳踏出出來的，歷歷史是人寫寫出來的。。人的每一一步行動都都在書寫自自己的歷史史。05一月月20239:09下下午1月-23差錯發(fā)生在在細(xì)節(jié)，成成功取決于于系統(tǒng)。速度就是一一切，它是是競爭不可可或缺的因因素。管得得少少，，就就是是管管得得好好。。05一一月月2023命運運本本來來就就不不公公平平所所以以我我要要改改變變命命運運。。投機機取取巧巧的的人人。。9:09:12下下午午21:09:12質(zhì)量量是是維維護(hù)護(hù)顧顧客客忠忠誠誠的的最最好好保保證證。。最好的的CEO是構(gòu)建建他們們的團團隊來來達(dá)成成夢想想，即即便是是邁克克爾·喬丹也也需要要隊友友來一一起打打比賽賽。2023/1/521:091月-23在這個個世界界上，，沒有有人能能使你你倒下下。如如果你你自己己的信信念還還站立立的話話。一個人人要發(fā)發(fā)現(xiàn)卓卓有成成效的的真理理，需需要千千百萬萬個人人在失失敗的的探索索和悲悲慘的的錯誤誤中毀毀掉自自己的的生命命。1月-2321:09:12感情投投資是是在所所有投投資中中，花花費最最少，，回報報率最最高的的投資資。壯士臨陣陣決死哪哪管些許許傷痕，，向千年年老魔作作戰(zhàn)，為為百代新新風(fēng)斗爭爭。慷慨慨?dāng)S此身身。2023/1/521:09:1321:091月-23謝謝各位位！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。21:09:1321:09:1321:091/5/20239:09:13PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2321:09:1321:09Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。21:09:1321:09:1321:09Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2321:09:1321:09:13January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。05一一月20239: