冬季物業(yè)工作9大難點(diǎn)及應(yīng)對(duì)措施一、冬季供水管線爆裂問題由于冬季室內(nèi)外溫差大、室外持續(xù)低溫，一些管線爆裂的事故經(jīng)常發(fā)生在冬季，冬季管線爆裂不僅維修困難，而且由于氣溫低，維修現(xiàn)場(chǎng)的后續(xù)維護(hù)和冰渣清除工作難度大。所以冬季一旦出現(xiàn)管線爆裂，不僅需要及時(shí)修理，更意味著后續(xù)要有大量的清理維修現(xiàn)場(chǎng)的工作。為了防止冬季管線爆裂，可從以下幾個(gè)方面開展工作：一是做好室外供水管線的保溫工作。一種常見的方法是室外供水管線要覆蓋保溫層，另一種常見的方法是將供水管線和供熱管線并行設(shè)計(jì)，并用一道保溫層進(jìn)行共同覆蓋，這種雙管并行的方式要求在小區(qū)管線改造和小區(qū)建設(shè)時(shí)預(yù)先進(jìn)行，能有效防止在嚴(yán)寒季節(jié)供水管線因低溫爆裂。供水管線的保溫二是設(shè)備老化比較嚴(yán)重的小區(qū)，在夏季要做好小區(qū)設(shè)施和管線的全面普查和巡檢工作。要根據(jù)小區(qū)建設(shè)和改造時(shí)的施工圖進(jìn)行管線的故障排查，做到未雨綢繆，將可能出現(xiàn)的安全隱患問題提前消滅在萌芽狀態(tài)。三是在日常工作中要經(jīng)常檢查單元門的關(guān)閉情況。對(duì)于關(guān)閉不嚴(yán)或有故障的單元門要及時(shí)修理，防止冬季因單元門閉合不嚴(yán)導(dǎo)致樓梯間溫度過低而造成的管線破裂。二、冬季供水管線爆裂問題冬季下水管道尤其是污水管道很容易因?yàn)闅鉁氐桶l(fā)生凍堵現(xiàn)象，后果就是居民家中下水不暢、室外管道排污不暢，污水溢出井蓋，不僅影響環(huán)境，而且影響居民生活。尤其是傳統(tǒng)節(jié)假日期間，居民家中用水量驟升，加上室外氣溫低，（5）有不合格問題處置及整改預(yù)案（方法）。（6）有檢查工作記錄，并有部門主管簽字。（7）檢查、整改工作記錄應(yīng)存檔保存，保存期限應(yīng)在一年以上。檢查工作的實(shí)施：（1）檢查工作組應(yīng)由部門主管及部門經(jīng)理、主管級(jí)以上人員組成。（2）檢查工作需“按檢查標(biāo)準(zhǔn)”逐項(xiàng)認(rèn)真完成，并有專人記錄。（3）檢查工作最好應(yīng)有“動(dòng)員”、“總結(jié)”工作程序，并有完整記錄。檢查工作匯報(bào)：檢查工作完成后，部門主管應(yīng)在規(guī)定時(shí)間之內(nèi)，將?“檢查整改工作記錄”，上報(bào)至公司指定主管部門。冬季氣溫低，氣候惡劣，嚴(yán)寒地區(qū)特有的問題比較多。在物業(yè)管理工作中，必須根據(jù)工作實(shí)際采取創(chuàng)新式的方法，采取人性化的管理，在保證物業(yè)管理工作順利高效率完成的同時(shí)，既能讓業(yè)主滿意，又能讓員工滿意。更容易發(fā)生下水管線及管線入口——下水井蓋凍堵現(xiàn)象，給物業(yè)管理工作帶來難題。為了防止此類問題的發(fā)生，可采取三大舉措：一是為下水井蓋“蓋棉被，這種做法不是直接在下水井蓋上蓋防護(hù)層，那樣不僅不美觀，而且防護(hù)效果不穩(wěn)定?？梢圆扇≡谙滤w入口處設(shè)置類似過濾茶葉的鐵絲網(wǎng)，上面放置保暖棉墊，這樣既美觀，又安全。下水井蓋“蓋棉被”二是在小區(qū)單元門公告處或每戶居民家門口張貼用水注意事項(xiàng)，防止居民隨意丟棄物品入下水道，導(dǎo)致管道堵塞。三是做好應(yīng)對(duì)措施，萬一出現(xiàn)冬季下水道凍堵現(xiàn)象，一定要馬上組織專業(yè)維修隊(duì)伍進(jìn)行處理，并采取文明施工，在施工現(xiàn)場(chǎng)鋪設(shè)防護(hù)布，防止污水二次污染地面，給清潔環(huán)衛(wèi)工作帶來麻煩。三、低溫導(dǎo)致傷害事件的防范問題冬季由于低溫，很容易出現(xiàn)居民室外摔倒或冰溜折斷傷人事件、或者居民家中戶外放置的物品墜落傷人事件。如果是因?yàn)槲飿I(yè)管理工作不到位導(dǎo)致的人身傷害事件，物業(yè)管理部門是要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任的。所以，為了避免出現(xiàn)類似情況，物業(yè)管理部門要進(jìn)行“精細(xì)化管理一是在單元門外面和單元門里側(cè)鋪設(shè)防滑墊，防止居民出門或進(jìn)門時(shí)摔侄晨二是小區(qū)道板要有防滑功能，如果有的區(qū)域因?yàn)槊烙^需要，在一些特殊區(qū)域鋪設(shè)了非防滑地磚，一定要做出明顯警o三是對(duì)主干道、宅前路等區(qū)域進(jìn)行及時(shí)清雪清冰，防止居民走路時(shí)不小心摔倒。四是要在日常巡查工作中檢查住宅樓頂有無積雪部分融化導(dǎo)致的冰硝或冰溜、冰塊，發(fā)現(xiàn)后應(yīng)及時(shí)消除，防止墜落傷人。五是提醒業(yè)主冬季不要在室外窗臺(tái)放置可能墜落的物品,并將傷人需要承擔(dān)責(zé)任的后果用告知書的形式對(duì)業(yè)主廣而告之。四、室外工作人員安全防護(hù)問題冬季物業(yè)管理工作不僅任務(wù)重，而且任務(wù)特殊，還要面臨氣溫低的一大困難，很多搶修任務(wù)在春夏季節(jié)，4?5個(gè)小時(shí)可能不算什么難事，如果在冬季，就顯得十分艱難，零下20?30度的室外連續(xù)待上一個(gè)小時(shí)，就會(huì)感覺刺骨寒冷。所以，在冬季，物業(yè)除了為小區(qū)業(yè)主提供完善的服務(wù)之外，還需要做好室外工作人員的安全防護(hù)問題。一方面，物業(yè)要為室外清掃人員和環(huán)衛(wèi)部門配備保暖衣物、靴子、手套，還要保證室外工作人員日常工作環(huán)境的安全性和舒適性。另一方面，在安排戶外搶修工作任務(wù)時(shí)，要充分考慮員工的年齡和身體狀況，合理調(diào)度，統(tǒng)籌安排，輪流作業(yè)，防止因長(zhǎng)時(shí)間戶外作業(yè)導(dǎo)致的人身傷害和事故。五、園林綠化過冬工作入冬前，物業(yè)公司根據(jù)今年的氣候特點(diǎn)和綠化苗木生長(zhǎng)習(xí)性，特別是針對(duì)今年新種植物、草坪，采取多種措施，全力做好冬季苗木管護(hù)工作。目前，物業(yè)公司根據(jù)小區(qū)內(nèi)所有花卉苗木都進(jìn)行了防凍水澆灌準(zhǔn)備工作，樹木石灰水涂白工作。綠植防寒保護(hù)為保障已栽、新植、補(bǔ)植花卉苗木的成活和安全過冬，物業(yè)公司早動(dòng)手、早準(zhǔn)備，在入冬前做好了冬季綠化防寒工作，同時(shí)，抽調(diào)精干力量，加緊對(duì)花卉苗木的防凍水澆灌，增強(qiáng)樹木的防凍性，滿足植物休眠需要。另外，還對(duì)物業(yè)公司的樹木進(jìn)行石灰水涂白，提高樹木抗寒性和抗蟲性，加強(qiáng)對(duì)樹木的科學(xué)保護(hù)。六、空置房防凍措施L物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)看護(hù)的空置房屋的防凍。一些開發(fā)商出于對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信任和減少看護(hù)房屋的麻煩，將沒售出或已售出但沒辦理入住的房屋（特別是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)），交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)看護(hù)。對(duì)于這類房屋，應(yīng)采取如下措施避免上、下水管線受凍出現(xiàn)滲漏跑水現(xiàn)象：防凍措施①加強(qiáng)室內(nèi)防寒保溫。對(duì)空置房屋的外門窗（包括陽臺(tái)門窗）進(jìn)行檢查，缺失的玻璃應(yīng)補(bǔ)安，確保門窗關(guān)閉嚴(yán)實(shí)。必要時(shí)還應(yīng)將上、下水管線用巖棉等保溫材料進(jìn)行保溫，對(duì)關(guān)閉不嚴(yán)的門窗用草墊子、棉門簾進(jìn)行封擋。不供暖的空置商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，全樓的上、下水主管線都在其室內(nèi)，一旦發(fā)生凍害，受影響的就是全樓的?。ㄓ茫?。歷年此類事故已屢見不鮮。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能忽視防寒保溫，不要舍不得防寒保溫的投入。②建立空房巡視制度。設(shè)專人對(duì)空置房屋進(jìn)行巡視，一般要求三天巡視一次，最長(zhǎng)時(shí)間也應(yīng)一周巡視一次。三九嚴(yán)寒時(shí)對(duì)重點(diǎn)房屋（如有共用設(shè)施的空置商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）應(yīng)一天巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告并及時(shí)解決。③建立應(yīng)急機(jī)制。入冬前制定出切實(shí)可行的應(yīng)急預(yù)案，組建應(yīng)急維修隊(duì)，準(zhǔn)備應(yīng)急物資材料。無論是夜晚還是節(jié)假日，接到應(yīng)急報(bào)告，相關(guān)人員能及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，盡快解決發(fā)生的問題。真正做到應(yīng)急不慌，處理得當(dāng)，修繕及時(shí)，避免損失。.開發(fā)商空置房屋的防凍。由于銷售或其他原因，沒有入住的空置房屋，由開發(fā)商負(fù)責(zé)看護(hù)。開發(fā)商注重的是空置房屋及設(shè)施設(shè)備是否丟失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)則注意的是這些空置房屋不要給他人的權(quán)益帶來損害。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在入冬前應(yīng)該與開發(fā)商進(jìn)行溝通協(xié)商，確定這些空置房屋冬季看護(hù)巡視辦法以及發(fā)生應(yīng)急事件的處理方案。明確雙方處理空置房屋應(yīng)急事件的負(fù)責(zé)人和聯(lián)系辦法，建立日?？罩梅课菘醋o(hù)巡視的雙方聯(lián)系制度。要確?？罩梅课萸闆r清楚，雙方應(yīng)急方案明確，互相聯(lián)系溝通及時(shí)，應(yīng)急處理實(shí)施快捷。.業(yè)主空置房屋的防凍。無論什么檔次的小區(qū)，業(yè)主空置房屋的現(xiàn)象都普遍存在。這些空置房屋的業(yè)主，大部分缺乏對(duì)冬季防凍重要性的認(rèn)識(shí)，疏于對(duì)空置房屋的適時(shí)查看，同時(shí)乂不愿意將自己相關(guān)信息告知小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)處或相鄰業(yè)主，致使發(fā)生應(yīng)急事件時(shí)聯(lián)系不到空置房屋的業(yè)主。每年冬季空置房屋發(fā)水（暖氣管或上、下水管凍裂等）而找不到業(yè)主的事情都時(shí)有發(fā)生，給相鄰業(yè)主帶來了較大損害。對(duì)這樣的空置房屋，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在入冬前應(yīng)積極主動(dòng)找空置房屋的業(yè)主，溝通協(xié)商冬季如何對(duì)空置房屋進(jìn)行查看，建議業(yè)主對(duì)上、下水管線等采取保溫措施，確定突發(fā)事件的應(yīng)急解決方案，互相交換聯(lián)系辦法。同時(shí)向業(yè)主告知空置房屋一旦發(fā)生突發(fā)事件，給他人帶來損害時(shí)，業(yè)主應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。如果空置房屋內(nèi)沒有貴重物品，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以收存業(yè)主的房門鑰匙（需要專人保管），以備突發(fā)事件時(shí)使用。.樓道保溫應(yīng)引起足夠的重視。入冬前應(yīng)將樓道門窗關(guān)閉嚴(yán)實(shí)，缺崗玻璃及時(shí)補(bǔ)安。屋面出入口也要封閉嚴(yán)實(shí)，必要時(shí)可加鎖防護(hù)。沒有閉門器的樓道門應(yīng)安裝門弓子，以達(dá)到樓道門自動(dòng)回關(guān)。七、冬季防漏措施冬季共用部位的滲漏主要是屋面和外墻面水落管位置。.屋面滲漏的防治。冬季屋面滲漏的主要部位是女兒墻防水檐下和集中排水的排水口兩處位置。究其原因：一是防水檐下卷材粘接不牢有翹起縫隙，在屋面積雪溶化成水超過卷材邊緣時(shí)，，順著翹起的縫隙向下滲漏；二是排水口是鐵板焊制，卷材粘貼在鐵板上，冬季寒冷時(shí)鐵板與卷材膨脹系數(shù)不同，容易出現(xiàn)卷材翹起的現(xiàn)象。屋面積雪溶化成水流淌時(shí)，順翹起之處滲漏。另外排水口窄小，防水施工時(shí)有一定困難，防水施工人員疏忽不認(rèn)真操作，也是引起此處冬季滲漏的原因之一。冬季屋面滲漏防治的主要方法：①在入冬前仔細(xì)檢查女兒墻防水檐下卷材有無翹起縫隙，如發(fā)現(xiàn)有縫隙應(yīng)用防水油膏嵌充，以牢固密實(shí)為準(zhǔn)；②仔細(xì)檢查排水口鐵板與卷材粘貼是否密實(shí)到位，如發(fā)現(xiàn)不密實(shí)或沒到位現(xiàn)象應(yīng)立即用噴燈烘烤或重新粘貼防水卷材；③冬季一旦發(fā)生屋面滲漏，要迅速排除屋面積雪和積水（冰），再仔細(xì)清理滲漏之處的冰渣水滴，必要時(shí)可用噴燈烘干，而后再填嵌防水油膏。.外墻面落水管滲漏的防治。大多屋面都是有組織排水，冬季屋面積雪溶化成水，由屋面排水口流入外墻水落管排出?？墒峭鈮Φ乃涔埽ㄌ貏e北外墻面上的水落管）溫度很低且又很長(zhǎng)，雪水順?biāo)涔芰飨聲r(shí)就凍結(jié)在水落管內(nèi)壁上，一層復(fù)一層逐漸成冰堵住整個(gè)水落管，繼而膨脹撐破水落管。使得雪水滲漏出來順外墻面流淌，在夜間寒冷時(shí)又凍結(jié)在外墻面上。冬季寒冷時(shí)外墻面形成冰面層現(xiàn)象隨處可見，即是由此而成。防治落水管滲漏主要方法：①在屋面積雪溶化期間，注意及時(shí)清掃排出積水，并在臨近黑天時(shí)，在水落管上部用木棍敲打，將粘結(jié)在水落管內(nèi)壁上的凍層震碎震落，避免冰層越積越厚堵住整個(gè)水落管；②發(fā)現(xiàn)外墻面上有冰層時(shí)，要及時(shí)將冰層清理。既能避免冰層墜落傷人，也可減輕或避免此處墻面春暖花開時(shí)發(fā)霉長(zhǎng)毛。八、消防安全檢查針對(duì)冬季氣溫干燥容易引起突發(fā)性火災(zāi)隱患的問題，物業(yè)公司應(yīng)在入冬前組織一次對(duì)本項(xiàng)目的全面消防安全檢查，消除火災(zāi)隱患。同時(shí)，物業(yè)公司可以結(jié)合檢查，進(jìn)行一次“消防安全''專項(xiàng)的在崗職工培訓(xùn)，以達(dá)到提高職工“消防安全”防范意識(shí)，增加火災(zāi)安檢、處置能力的目的。安全檢查范圍：安全檢查范圍應(yīng)包含本小區(qū)全部消防設(shè)施、設(shè)備及報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)，并且不留死角。安全檢查標(biāo)準(zhǔn)：安全檢查標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)附本小區(qū)消防設(shè)施、設(shè)備，消防報(bào)警監(jiān)控，消防安全通道、安全指示、應(yīng)急照明系統(tǒng)檢查要求，并且符合消防法規(guī)規(guī)范。安全檢查過程：在進(jìn)行安全檢查過程中，應(yīng)有“安全檢查記錄”和“整改處置方案”，并有“整改復(fù)檢記錄”。安全檢查記錄：“安全檢查記錄”和“整改復(fù)檢記錄”，并有部門主管簽字。完成檢查工作：檢查工作完成后，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間之內(nèi)，將“安全檢查記錄”和“整改復(fù)檢記錄”上報(bào)公司辦公室。邀