東山紫園寫字樓項目營銷策劃案合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties項目策劃大綱知已項目研究知彼市場分析定位突圍定位定價價格策略銷售推廣策略提升產(chǎn)品建議合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties知己項目研究合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties地理位置

項目情況SWOT分析項目研究合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealPropertiesSWOT分析

項目情況地理位置項目研究合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties越秀區(qū)東風路地鐵一號線本案環(huán)市路地理位置SWOT分析

項目情況地理位置項目情況合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties項目情況技術指標合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties功能分布項目情況合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealPropertiesSWOT分析

項目情況地理位置SWOT分析合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealPropertiesSWOT合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealPropertiesSWOT合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealPropertiesSWOT合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealPropertiesSWOT合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealPropertiesSWOT合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealPropertiesSWOT合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealPropertiesSWOT合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealPropertiesSWOT知彼市場分析合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties廣州寫字樓市場大市分析區(qū)域?qū)懽謽菍Ρ确治鲰椖扛偁幨袌龇治隹蛻舴治鍪袌龇治龊细惠x煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties廣州寫字樓市場大市分析發(fā)展歷程供求分析價格分析發(fā)展趨勢市場分析合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties廣州寫字樓經(jīng)歷了“由西向東”的發(fā)展歷程西東第一代商務中心：沿江一帶第二代商務中心：環(huán)市路-淘金第三代商務中心：天河北第四代商務中心：珠江新城、琶洲沙面、十三行、天字碼頭環(huán)市路、淘金路天河北、體育東天河路、珠江新城、琶洲80年代初80年代末90年代初90年代初2004年后發(fā)展歷程廣州寫字樓市市場分析合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties天河北商圈珠江新城軟件園區(qū)琶洲會展東風東東風路環(huán)市路廣州寫字樓市市場分析合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties東風路：：80年代有有政府、機關關、運輸、會會展的支持，，形成廣州金融、、外商一條街街。環(huán)市路：：90年代以以酒店業(yè)最興興旺，主要使使用客戶為貿(mào)貿(mào)易天河北：：以“中信廣廣場”為中心心的CBD商商務區(qū)域珠江新城：第第四代核心商商務中心，但但尚處于起步步階段。軟件園：：“硅谷基地地”為著稱，，高新產(chǎn)業(yè)客客戶集中地琶洲會展：圍圍繞會展為核核心的商務圈圈，但基礎設設施、商務配套、交通條條件有待完善善發(fā)展歷程—商商務區(qū)域組成成廣州寫字樓市市場分析合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties存量面積逐步步被消化廣州寫字樓市市場分析2001-2006年，，廣州十區(qū)共共批出寫字樓樓面積215.08萬㎡㎡,成交面面積216.94萬㎡；；寫字樓市場場正在逐步消消化往年的存存量面積01年-06年，十區(qū)二二手寫字樓成成交面積為129.79萬㎡，一、、二手成交比比例為63：：37合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties廣州寫字樓市市場分析歷年供求分析析（2001——2006））總預售面積:215.08萬m2一手總成交:216.94萬m2二手總成交:129.79萬m2數(shù)據(jù)來源：:廣州市國土土資源和房屋屋管理局備注：06年年的十區(qū)概念念已包含南沙沙和蘿崗區(qū)單位：萬m2合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties廣州寫字樓市市場分析價格走勢穩(wěn)步步上升過往6年來，，十區(qū)一手寫樓樓成交均價在在7500-9700元元/㎡之間；同時，隨著著一手寫字樓樓市場的逐步步回暖，成交交價格以2003年為拐拐點，開始呈呈現(xiàn)上升之勢勢十區(qū)二手寫字字樓成交均價價逐年下降，從2001年的5559元/㎡㎡下降到2005年的3909元/㎡；其主主要原因在于于近年市場供供應的高端寫寫字樓項目均均以租賃為主主，并且次中中心區(qū)如海珠珠、白云區(qū)較較低檔次的二二手寫字樓成成交量逐年上上升，拉低了了整體成交價價格合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties歷年價格走勢勢（2001——2006））廣州寫字樓市市場分析數(shù)據(jù)來源：:廣州市國土土資源和房屋屋管理局備注：06年年的十區(qū)概念念已包含南沙沙和蘿崗區(qū)單位：元/m2合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties廣州寫字樓市市場分析發(fā)展趨勢商務重心正在在向珠江新城城、琶洲一帶帶轉(zhuǎn)移，第四代商務中中心珠江新城城尚處于起步步發(fā)展階段，，待該區(qū)域發(fā)發(fā)展成熟，相相信將需要一一定時間的培培育據(jù)我們所接觸觸客戶的需求求意向分析可可得，中國經(jīng)經(jīng)濟在快速發(fā)發(fā)展，寫字樓樓市場前景向向好，這必然然導致需求的的上升。至于于升值空間，，考慮到近幾幾年市場的供供應量充足，，價格不會有太太大的波動，，會保持平穩(wěn)穩(wěn)上升合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties區(qū)域?qū)懽謽菍Ρ确治鰠^(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治龇植继卣鞴┣蠓治鰞r格走勢新增供應合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties區(qū)域?qū)懽謽菍Ρ确治龊细惠x煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties老三區(qū)（東山山、越秀、荔荔灣）為廣州州舊城中心，，多個政府機機關都分布在在老三區(qū)，帶帶動了老三區(qū)區(qū)的商務氛圍圍聚集老三區(qū)寫字樓樓主要沿環(huán)市市路、東風路路、中山路沿沿線分布第二代商務中中心形成于環(huán)環(huán)市東路、政政府機關（如如省府、市府府、工商部門門）云集在東東風路以及地地鐵一號線的的開通，是上上述三條主干干道沿線寫字字樓分布較為為集中的主要要原因此外，人民路路、解放路由由于靠近舊交交易會館也分分布了不少寫寫字樓項目；；廣州大道、、沿江路一帶帶也零散分布布了部分檔次次參差的寫字字樓區(qū)域?qū)懽謽鞘惺袌鰧Ρ确治鑫隼先齾^(qū)寫字樓樓市場分布特特征合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties區(qū)域?qū)懽謽鞘惺袌鰧Ρ确治鑫隼先齾^(qū)寫字樓樓供求平衡，一一、二手成交交“平分秋色色”數(shù)據(jù)顯示，老三區(qū)近6年年來的寫字樓樓供求態(tài)勢平平衡，但06年的消化量量劇增，到現(xiàn)現(xiàn)時為止，對對于老三區(qū)寫寫字樓存量的的吸納已經(jīng)基基本完成此外，老三區(qū)區(qū)位處市區(qū)中中心，可供新新開發(fā)的寫字字樓用地逐漸漸減少，二手手寫字樓市場場逐步活躍，，寫字樓一、、二手市場的的成交量已基基本相當，且且二手寫字樓樓的成交量有有呈逐年上升升之勢合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties區(qū)域?qū)懽謽鞘惺袌鰧Ρ确治鑫隼先齾^(qū)寫字樓樓市場供應、、成交情況批出總量：58.32萬㎡一手成交總量：73.59萬㎡二手成交總量：61.54萬㎡單位：萬㎡數(shù)據(jù)來源：:廣州市國土土資源和房屋屋管理局備注：06年年的十區(qū)概念念已包含南沙沙和蘿崗區(qū)合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties區(qū)域?qū)懽謽鞘惺袌鰧Ρ确治鑫隼先齾^(qū)區(qū)寫寫字字樓樓成交交價價格格走走勢勢對對比比由于于城城市市商商務務核核心心的的逐逐漸漸東東轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移，，并并且且東東山山、、越越秀秀兩兩區(qū)區(qū)近近年年推推售售的的的的字字樓樓項項目目均均以以乙乙級級為為主主，，導導致致區(qū)區(qū)域域總總體體成成交交價價格格較較早早年年呈呈略略微微下下降降之之勢勢而荔荔灣灣區(qū)區(qū)一一手手寫寫字字樓樓價價格格與與東東山山、、越越秀秀相相反反，，從從03年年開開始始，，價價格格一一路路上上揚揚（（以以04年年開開始始最最為為明明顯顯）），，其其主主要要原原因因在在于于鞋鞋業(yè)業(yè)專專業(yè)業(yè)市市場場““步步云云天天地地””的的商商鋪鋪式式寫寫字字樓樓和和““富富力力鞋鞋業(yè)業(yè)商商貿(mào)貿(mào)中中心心””拉拉高高了了荔荔灣灣區(qū)區(qū)的的一一手手寫寫字字樓樓均均價價合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties區(qū)域域?qū)憣懽肿謽菢鞘惺袌鰣鰧Ρ缺确址治鑫隼先齾^(qū)區(qū)寫寫字字樓樓成成交交價價格格（2001——2006）數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：:廣廣州州市市國國土土資資源源和和房房屋屋管管理理局局備注注：：06年年的的十十區(qū)區(qū)概概念念已已包包含含南南沙沙和和蘿蘿崗崗區(qū)區(qū)單位位：：元元/㎡合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties區(qū)域域?qū)憣懽肿謽菢鞘惺袌鰣鰧Ρ缺确址治鑫隼先齾^(qū)區(qū)寫寫字字樓樓市場場新新增增供供應應（表表一一））合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties區(qū)域域?qū)憣懽肿謽菢鞘惺袌鰣鰧Ρ缺确址治鑫隼先齾^(qū)區(qū)寫寫字字樓樓市場場新新增增供供應應（表表二二））合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties區(qū)域域?qū)憣懽肿謽菢鞘惺袌鰣鰧Ρ缺确址治鑫鰮?jù)上上述述表表格格資資料料顯顯示示,受受近近兩兩年年寫寫字字樓樓升升溫溫的的帶帶動動,近近兩兩年年推售售的的寫寫字字樓樓項項目目的的租租售售價價格格普普遍遍有有所所上上升升售價價主主要要在在1-1.4萬萬元元/平平方方米米租價價為為60-100元元/平平方方米米/月月管理理費費為為25元元左左右右/平平方方米米/月月（（含含中中央央空空調(diào)調(diào)））合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties區(qū)域域?qū)憣懽肿謽菢鞘惺袌鰣鰧Ρ缺确址治鑫隼铣浅菂^(qū)區(qū)寫寫字字樓樓將將進進入入二二手手寫寫字字樓樓租租售售時時代代城市中心心的東移移，廣州州商務中中心也已已經(jīng)東移移，而老老城區(qū)的的一手寫寫字樓也也逐步息息微，新新推寫字字樓的競競爭力已已不如城城市東面面的寫字字樓。但但同時，，從成交交情況來來看，老老城區(qū)的的二手寫寫字樓銷銷售面積積已有超超越一手手之勢；；此外，，由于老老城區(qū)寫寫字樓具具有價格格優(yōu)勢，，租賃市市場亦很很活躍。。老城區(qū)區(qū)的寫字字樓市場場將進入入二手寫寫字樓的的租售時時代區(qū)域?qū)懽肿謽鞘袌鰣龇治鲂⌒〗Y(jié)合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties項目競爭爭市場分分析東風路寫寫字樓市市場情況況東風路沿沿線近年年的寫字字樓已達達十余棟棟，銷售均價價為7000-13000元元/平方方米，租租金50-100元/平方米米。東風西路東風東路錦城大廈東寶大廈天譽商務力迅商務中心新裕數(shù)碼建銀大廈越秀城市廣場時代國際大廈本案健力寶東方金融廣場交易廣場國信大廈達信大廈東竣廣場合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties項目競爭爭市場分分析東風路的的商務發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃最早以廣廣州市政政單位、、機關、、研究單單位及會會計、培培訓和法法律等機機構(gòu)為商商務基礎礎，建立立了東風風路的東風路商商務走廊廊，連接越越秀區(qū)的的“府前前經(jīng)濟帶帶”及及東風西西路段。。以現(xiàn)代服服務業(yè)為為主線，，東風路路集眾多廣告告設計、、投資顧顧問、咨咨詢評估估、會計計審計、、金融保保險和法法律事務務等資源源，營造整整條東風風路商務務服務區(qū)區(qū)。合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties項目競爭爭市場分分析東風路商商務區(qū)域域項目類類別東風路商商務區(qū)域域從80年代至今今商務地地位歷史史悠久,因此可把把東風路路寫字樓樓分為三三個類別別一類：健健力寶大大廈、建建銀大廈廈二類：東東方金融融廣場、、時代國國際、天天譽商務務、東寶寶大廈三類：交交易廣場場、國信信大廈合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties項目競爭爭市場分分析東風路的的寫字樓樓項目列列表東寶大廈廈天譽商務務大廈力迅商務務中心新裕數(shù)碼碼大廈達信大廈廈建銀大廈廈越秀城市市廣場健力寶大大廈國信大廈廈交易廣場場時代國際際大廈東方金融融大廈錦城大廈廈東竣廣場場合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties項目競爭爭市場分分析——東寶寶大廈合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties項目競爭爭市場分分析——天譽譽商務大大廈合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties項目競爭爭市場分分析——力迅迅商務中中心合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties項目競爭爭市場分分析——新裕裕數(shù)碼大大廈合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties項目競爭爭市場分分析——達信信大廈合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties項目競爭爭市場分分析——錦城城大廈合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties項目競爭爭市場分分析區(qū)域競爭爭市場小小結(jié)東風路現(xiàn)現(xiàn)時在售售的寫字字樓主要要定位在在乙級、、準甲級級，售價價在10000-13000元/平方米，，租金50-100元/平方米/月，對比比天河及及珠江新新CBD區(qū)域有明明顯價格格差異租客主要要是中小小型的貿(mào)貿(mào)易公司司、廣告告公司、、科技公公司、咨咨詢機構(gòu)構(gòu)、設計計公司、、事務所所等，單單元間隔隔主要在在150平方米左左右，近近年進駐駐的大型型企業(yè)總總部迅速速增加，，直接提提升了商商務環(huán)境境的層次次合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties客戶分析析客戶分類類使用者投資者合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties客戶分析析客戶分類類——使用者分分析合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties客戶分析析客戶分類類——投資者分分析合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties客戶行業(yè)業(yè)特征比比較東風路寫寫字樓客客戶主要要是生產(chǎn)產(chǎn)制造業(yè)業(yè)、電子子科技業(yè)業(yè)、專業(yè)業(yè)服務業(yè)業(yè)、貿(mào)易易、金融融業(yè)等。?？蛻舴治鑫龊细惠x煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties客戶區(qū)域域特征比比較內(nèi)地租戶對于于新城區(qū)區(qū)的認同同較舊城城區(qū)日資租戶較為為集中于于天河北北板塊廣州本地租戶戶在各板板塊中分分布均勻勻歐/美租戶仍較較為集中中于舊城城區(qū)港/澳/臺租戶偏重重于舊城城區(qū)客戶分析析合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties客戶分析析客戶特征征分析小小結(jié)合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties客戶分析析可比項目目租客戶戶分析——東寶大廈廈客戶行行業(yè)分析析合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties客戶分析析可比項目目客戶分分析——東寶大廈廈客戶區(qū)區(qū)域分析析合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties客戶分析析可比項目目客戶分分析——東寶大廈廈客戶分分析小結(jié)結(jié)根據(jù)對東東寶大廈廈的租售售客戶行行業(yè)類型型進行調(diào)調(diào)查，主主要分布布在生產(chǎn)制造造業(yè)和貿(mào)貿(mào)易批發(fā)發(fā)業(yè)，并且以以廣州公公司為主主。雖然然東寶大大廈內(nèi)的的電子通通信類企企業(yè)比例例較少，，但是使使用的樓樓層面積積較大。。例如匯匯豐電子子資訊處處理有限限公司在在東寶大大廈內(nèi)使使用了第第2~4層和第第8層，，合計4層寫字字樓。合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties客戶分析析可比項目目租客戶戶分析——天譽商務務大廈客客戶行業(yè)業(yè)分析合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties客戶分析析可比項目目客戶分分析——天譽商務務大廈客客戶區(qū)域域分析合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties客戶分析析可比項目目客戶分分析——天譽商務務大廈客客戶分析析小結(jié)根據(jù)以上上數(shù)據(jù)說說明，天天譽國際際商務大大廈的客客戶主要要以生產(chǎn)制造造業(yè)為主主（占33%）），其次是是通信科科技業(yè)以以及貿(mào)易易批發(fā)業(yè)業(yè)（各占占18%），并并且以本本地公司司為主，，這種客客戶結(jié)構(gòu)構(gòu)與東寶寶大廈相相似。合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties客戶分析析客戶分析析小結(jié)通過對項項目周邊邊可比性性較強的的寫字樓樓客戶調(diào)調(diào)查分析析，我們們可以得得出結(jié)論論：本項目的的目標客客戶將會會是專業(yè)服務務業(yè)類公公司貿(mào)易類型型公司生產(chǎn)制造造業(yè)類公公司合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties定位突圍定位合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties形象定位位黃金“八八公里””——東東風東商商機機、財富富新引擎擎合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties市場定位位甲級金融融商務帶帶精精英企企業(yè)商務務港合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties推廣案名名君銘國際際合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties定價價格策略合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties運用可比比樓盤量量化定價價法（市市場比較較法）鎖鎖定了可可比性較較強的下下列物業(yè)業(yè)進行量量化對比比價格策略略天譽商務務大廈力迅商務務大廈錦城大廈廈合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties價格策略略項目名稱銷售均價(元/㎡)交易時間修正區(qū)域因素修正個別因素修正本項目寫字樓相對均價(元/㎡)地段交通環(huán)境小計物業(yè)素質(zhì)物業(yè)管理租金生態(tài)規(guī)模智能配套租戶素質(zhì)小計天譽商務大廈14800102/100+1-1+2100/102+2+20+10+2+1100/10815985力迅商務中心12000102/100000100/100+3+2+10+2+2+2100/11213200錦城大廈17000101/100+2-1+2100/1030-10+1+100100/10117510項目價格格市場比比較法系系數(shù)修正正表合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties價格策略略項目名稱天譽商務大廈力迅商務中心錦城大廈合計寫字樓相對均價(元/㎡)159851320017510

可比狀況權重(%)33%35%32%100%加權后的相對價格(元/㎡)527546205600

本項目寫字樓銷售均格(元/㎡)15,500元/㎡項目價格格市場比比較法權權重系數(shù)數(shù)修正表表合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties價格策略略運用市場場比較法法進行項項目價格格的測算算，建議議項目租租售價格格應為：：銷售均均價：：16,000——17,000元元/m2預計寫寫字樓樓總銷銷售價價值約約為：：億億元元合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties銷售推廣策略合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties市場預預熱期期內(nèi)部認認購期期強化銷銷售期期公開發(fā)發(fā)售期期交樓租租賃期期07年年11-08年年1月月08年年4月08年年5月月-6月08年年7月月-10月月08年年2月月-3月針對整整棟大大手買買賣客客戶談談判及及確定定推出低低樓層層，接接受中中、高高層大大客落落實單單位針對市市場要要求調(diào)調(diào)整策策略，，推出出中層層全面面銷售售。總結(jié)前前期推推售情情況，，整理理推廣廣策略略與貨貨源推推售節(jié)節(jié)奏，，推出出高層層剩余余單位位，延延續(xù)項項目的的銷售售旺勢勢工程竣竣工驗驗收、、內(nèi)部部裝修修期交付使使用完成圍墻、樓身燈字售樓部、示范層開始裝修；電梯開始裝置；完成售樓部、示范單位裝修；電梯調(diào)試，開始使用；大堂裝修完成，并在2月前開放銷售計計劃銷售計計劃——推售節(jié)節(jié)點樓梯封封頂合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties整層銷售為主返租形式為輔化零為整銷售計計劃銷售計計劃——推售策策略合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties銷售計計劃銷售計計劃——推售策策略20——27層作作為整整層推推出4—19層層作為為散賣賣單元元分階階段推推出1—3層商商場部部分作作為整整體招招商合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties針對市場大手買家（主要是需求大面積并購買自用的客戶），建議以整層為銷售單位進行前期銷售針對大企業(yè)、大品牌公司，建議可以通過先以”租用“寫字樓的形式，將其吸引進駐，從而達到項目品牌影響力的有力滲透和擴張銷售計劃推售策略——前期銷售合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties針對市場上上部份需求求較小面積積的客戶，，建議以“化化零為整””的形式，，以“層””為銷售單單位對此部部分客戶進進行意向登登記，只有當此此類需求客客戶積累的的數(shù)量能達達到購買整整層寫字樓樓物業(yè)時,才開始正正式向其推推售，前期期只是進行行咨詢登記記工作銷售計劃推售策略——前期銷售合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties當項目投入入使用后，，如未能達達發(fā)展商希希望的100%的銷銷售率的話話，則建議議通過先租租后銷售的的方式進行行融資，通通過租金返返還的方式式（已經(jīng)租租用的公司司選擇購買買所租賃的的單位，則則所繳納的的實際租金金在成交樓樓價中進行行返還）銷售計劃推售策略——后期銷售合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties整體營銷戰(zhàn)略核心：營造氛圍、拓展客源爭取短時高效的完成銷售任務前期策略“外擴”營造市場氛圍戰(zhàn)略一：市場營造通過報紙軟文對珠江新城寫字樓市進行操作，潛在引出項目信息中期策略“內(nèi)煉”拓展銷售渠道后期策略“放量”提升銷售業(yè)績戰(zhàn)略二：投資炒作針對投資買家進行投資回報分析等軟文推介戰(zhàn)略：直效營銷利用內(nèi)部認購措施引爆銷售戰(zhàn)略一DM目標客戶通過DM投遞擴展客戶網(wǎng)絡對以越秀區(qū)為主的乙級寫字樓企業(yè)進行掃樓登記，進行推廣戰(zhàn)略三：一對一銷售銷售人員上門推廣項目，為租戶以及投資客進行“貼身”服務戰(zhàn)略三：內(nèi)購引爆戰(zhàn)略二：掃樓策略附近寫字樓、商住樓外企上門直銷、團購推廣策略合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties廣告主題建建議我們建議通通過對項目目優(yōu)勢的突突出進行主主題宣傳城市金融商商務核心：：核心——核核心代表著著一切的中中心，它既既是地理位位置的體現(xiàn)現(xiàn)，也是商商務地位的的體現(xiàn)項目處于廣廣州市傳統(tǒng)統(tǒng)商務中心心地帶，聯(lián)聯(lián)接著東風風、環(huán)市和和中山三大大主力路段段。周圍政政府機關林林立，眾多多各類經(jīng)濟濟主管部門門、商業(yè)行行會圍繞。。這樣的地地方才是真真正的城市市核心。合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties廣告主題建建議便捷：穿梭快速交交通網(wǎng)絡，，輕松到達達城市每一一角商務需要，，就在身邊邊。政府機機構(gòu)、商業(yè)業(yè)行會、酒酒店、餐飲飲…….建筑：“小企業(yè)，，大空間””。同樣的的付出，擁擁有比天河河多50%的空間。。小企業(yè)，，也可以擁擁有大空間間。合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties廣告主題建建議掌握：掌握城市的的核心脈搏搏；掌握人生的的成功機遇遇；掌握全城最最優(yōu)的商務務配套資源源；掌握便捷交交通帶來的的高效商務務；成功者掌握握一切…………………………….合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties媒體策略鋪墊——市場滲透與與消息發(fā)布布DM——對東風路、、環(huán)市路沿沿線寫字樓樓進行郵寄寄通過DM的郵寄對市市場進行初初步滲透，，把項目信信息發(fā)送到到附近的目標標使用者手手中媒體投放——通過在商務務雜志、網(wǎng)網(wǎng)絡、報張張等刊登通過報紙新新聞和繕稿稿的炒作增增加項目的的市場影響響力，吸引投資買家家注意合富網(wǎng)站和和客戶短信信——利用合富客客源網(wǎng)利用合富公公司的網(wǎng)上上宣傳平臺臺和長期積積累的客戶戶資源進行咨詢發(fā)布布，吸引投投資買家注注意合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties媒體策略預熱——定定向銷售的的開展專業(yè)行會的的定向推銷銷對律師協(xié)會會、外經(jīng)貿(mào)貿(mào)辦協(xié)會進進行展會宣宣傳合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties媒體策略引爆——全全面開展推推售活動合富輝煌““一二手聯(lián)聯(lián)動”通過合富置置業(yè)超過140家的的分行、寫寫字樓部和和一手銷售售部聯(lián)動，，利用豐富富的公司社社會資源，，客戶網(wǎng)絡絡廣泛，實實行一二手手聯(lián)動推廣廣合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties提升產(chǎn)品建議合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties裝修標準——公共部分大堂樓梯：：踏步鋪高高級石材，，欄桿采用用實木扶手手及鋼化清清玻璃。首層大堂：：地面鋪高高級石材，，墻身鋪高高級大理石石到天花底底，吊造型型天花，配配燈飾，安安裝空調(diào)設設備。合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties裝修標準——公共部分消防樓梯：：梯級面鋪鋪耐磨防滑滑磚，并配配踢腳線，，墻身扇灰灰掃高級乳乳膠漆，天天花裝吸頂頂燈。電梯梯：設三三臺高速電電梯，提升升高層垂直直交通速度度。停車場場：采用新新型的機械械式雙層停停車場，增增加停車位位數(shù)。合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties裝修標準——公共部分辦公室前廳廳及走廊：：每層電梯梯前廳地面面及墻身鋪鋪貼高級石石材，走廊廊地面鋪優(yōu)優(yōu)質(zhì)拋光耐耐磨磚，墻墻身扇灰刷刷高級乳膠膠漆，吊輕輕鋼龍骨方方塊天花，，天花安裝裝不銹鋼格格柵燈盤，，并設公司司名稱指示示牌。公共衛(wèi)生間間：墻身鋪鋪貼精美瓷瓷磚，鋁質(zhì)質(zhì)扣板天花花，地面鋪鋪優(yōu)質(zhì)陶瓷瓷地磚配高高級石臺面面洗手盆，，名廠蹲廁廁及小便盆盆等。合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties裝修標準——室內(nèi)標準裝裝修地面：室內(nèi)內(nèi)為原結(jié)構(gòu)構(gòu)樓面。墻身：墻身身為水泥石石灰砂漿批批蕩。戶門：戶門門為雙面夾夾板門及門門套（只設設入戶大門門）。天花：鋪設設空調(diào)風機機盤管，鋁鋁塑天花吊吊頂。水電設施：：每套寫字字樓單元均均設獨立水水、電表，，配電箱一一個，配電電線齊全。。消防設施：：安裝噴淋淋、煙感等等消防裝置置。電視及電話話：每套寫寫字樓單元元內(nèi)預留電電話線及公公共有線電電視接口。。寬帶網(wǎng)：每每套寫字樓樓單元內(nèi)預預留寬帶網(wǎng)網(wǎng)的接口。。合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties配套設施——智能化標準準大樓安防系系統(tǒng)：整棟棟大廈設彩彩色閉路監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)。。訪客追蹤系系統(tǒng)：對進進入大廈內(nèi)內(nèi)的每一個個訪客進行行自動識別別，各監(jiān)控控探頭、視視點自動追追蹤。高危保安系系統(tǒng)：對于于火災，地地震等高危危情況有一一套自動感感應及報警警系統(tǒng)。防盜報警系系統(tǒng)：對每每套辦公單單元的入戶戶門設置自自動監(jiān)測報報警系統(tǒng)與與大廈管理理中心相連連，下班后后開動自動動監(jiān)測系統(tǒng)統(tǒng)，就可以以有預警的的作用。停車場管管理系統(tǒng)統(tǒng)：利用用一卡通通系統(tǒng)對對地下車車庫進行行管理。。進入電電梯要通通過讀卡卡系統(tǒng)的的身份識識別，然然后與訪訪客追蹤蹤系統(tǒng)相相連，確確保大廈廈安全。。合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties配套設施施——生態(tài)環(huán)保保首層大堂堂：利用用兩層中中空大堂堂的大面面積墻體體空間適適當?shù)厝谌谌胍欢ǘǖ木G化化設施，，提升整整棟大廈廈的第一一觀感。。合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties配套設施施——生態(tài)環(huán)保保寫字樓層層：選擇擇性地隔隔層或者者隔幾層層設置一一個小型型的園林林綠化空空間，既既可以控控制層面面積的損損失又可可以樹立立新一代代環(huán)保寫寫字樓的的形象。。提升項項目的整整體價值值。合富輝煌煌成功案案例簡介介合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties成功推介介大手買買賣項目目林和東路路明林大大廈--------成功推介介社保局局購買林和東路路利新大大廈--------成功功推介微微波局購購買成功租售售寫字樓樓項目個個案租務工作作組充分分調(diào)動一一、二手手客戶資資源及公公司宣傳傳網(wǎng)絡，，項目租租售率達達98%。廣州國際際貿(mào)易中中心利用二手手業(yè)務部部門的資資源，四四個月內(nèi)內(nèi)完成租租賃面積積的80%；；租金亦由由50元/㎡上升到75元/㎡。三新大廈廈成功租售售寫字樓樓項目個個案在短時間間內(nèi)，成成功引入入粵能集集團，整棟物業(yè)業(yè)成交，，成交額額超3億億元創(chuàng)下2003年年廣州地地區(qū)寫字字樓成交交的最高高紀錄。?；浤艽髲B廈成功推介介大手買買賣項目目半年內(nèi)出租率達達100%；成功運用用一二手手聯(lián)動，，擴大客客戶群成功通過過市場推推廣，使使項目租租金提升升50%；成功利用用市場資資源（包包括其他他代理公公司）在在短時間間內(nèi)完成成大廈租租賃任務務．達信大廈廈成功租售售寫字樓樓項目個個案45天內(nèi)內(nèi)超額2倍完成成銷售指指標；銷銷售率達達接近100%價格從開開盤7000多元/m2上升11000元/㎡；樹立2004年年珠江新新城CBD商務務區(qū)寫字字樓價值值標桿；；勤建商務務大廈成功租售售寫字樓樓項目個個案寫字樓項項目成功功個案提出了““CBD東岸珀金金物業(yè)””的整體體形象推推廣定位位。對項目的的物業(yè)管管理、建建筑設計計、產(chǎn)品品設計、、綠化、、標準層層面積等等細節(jié)問問題提出出合理建建議，得得到了發(fā)發(fā)展商的的高度認認可。已成功推推薦廣州州移動公公司整體體購買。。金海大廈廈寫字樓項項目成功功個案領匯創(chuàng)展展商業(yè)中中心合景泰富富集團開開發(fā)，總總部基地地概念，，獨棟式式寫字樓樓；成功整合合發(fā)展商商與合富富客戶資資源進行行利用。。入場三三個月成成功銷售售全部九九棟物業(yè)業(yè)。三個月內(nèi)內(nèi)完成租租賃面積積的70%；租金亦由由80元元/㎡上上升到95元/㎡。引進客戶戶基本為為半/全全層租賃賃。天倫大廈廈成功租售售寫字樓樓項目個個案與三大品品牌———新鴻基地地產(chǎn)、中中國海外外、越秀秀集團聯(lián)手打造造的東風東路路商用物物業(yè)標桿桿開盤兩天天，寫字字樓部分分即全部售磬磬錦城大廈廈成功寫字字樓項目目個案結(jié)束語感謝聆聽聽！合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties神圣的工作作在每個人人的日常事事務里，理理想的前途途在于一點點一滴做起起。創(chuàng)造性模仿仿不是人云云亦云，而而是超越和和再創(chuàng)造。。逆境境給給人人寶寶貴貴的的磨磨練練機機會會。。只只有有經(jīng)經(jīng)得得起起環(huán)環(huán)境境考考驗驗的的人人，，才才能能算算是是真真正正的的強強者者。。21:1921:1921:19:0021:19:00所謂謂天天才才，，只只不不過過是是把把別別人人喝喝咖咖啡啡的的功功夫夫都都用用在在工工作作上上了了。。強烈烈的的欲欲望望也也是是非非常常重重要要的的。。人人需需要要有有強強大大的的動動力力才才能能在在好好的的職職業(yè)業(yè)中中獲獲得得成成功功。。你你必必須須在在心心中中有有非非分分之之想想，，你你必必須須盡盡力力抓抓住住那那個個機機會會。。患難難可可以以試試驗驗一一個個人人的的品品格格，，非非常常的的境境遇遇方方才才可可以以顯顯出出非非常常的的氣氣節(jié)節(jié);風平平浪浪靜靜的的海海面面，，所所有有的的船船只只都都可可以以并并驅(qū)驅(qū)競競勝勝。。命命運運的的鐵鐵拳拳擊擊中中要要害害的的時時候候，，只只有有大大勇勇大大智智的的人人才才能能夠夠處處之之泰泰然然。。不放過任任何細節(jié)節(jié)。1月-231月-231月-231月-23惟一持久久的競爭爭優(yōu)勢，，就是比比你的競競爭對手手學習得得更快的的能力。。把你的競競爭對手手視為對對手而非非敵人，，將會更更有益。。一旦做出出決定就就不要拖拖延。任任何事情情想到就就去做!立即行動動!如果通用用公司不不能在某某一個領領域坐到到第一或或者第二二把交椅椅，通用用公司就就會把它它在這個個領域的的生意買買掉或退退出這個個領域。。我的宗旨一一向是逐步步穩(wěn)健發(fā)展展，既不要要靠聳人聽聽聞的利潤潤，也不要要在市場不不景氣時，，突然有資資金周轉(zhuǎn)不不靈的威脅脅。05-1月月-2321:19:00在艱難時期期，企業(yè)要要想獲得生生存下去的的機會，唯唯一的辦法法就是保持持一種始終終面向外界界的姿態(tài)。。若想長期期生存，僅僅有的途徑徑就是要使使人人竭盡盡全力，千千方百計讓讓下一代產(chǎn)產(chǎn)品進入用用戶家中。。時間是一個個偉大的作作者，它會會給每個人人寫出完美美的結(jié)局來來。自始自終把把人放在第第一位，尊尊重員工是是成功的關關鍵。讓流程程說話話，流流程是是將說說轉(zhuǎn)化化為做做的惟惟一出出路。。1月-231月-2321:19:00在一個個崇高高的目目的支支持下下，不不停地地工作作，即即使慢慢，也也一定定會獲獲得成成功。。微軟離離破產(chǎn)產(chǎn)永遠遠只有有18個月。。堅持是一一種智慧慧，固執(zhí)執(zhí)是一種種死板。。1月-231月-23命運是一一件很不不可思議議的東西西。雖人人各有志志，但往往往在實實現(xiàn)理想想時，會會遭遇到到許多困困難，反反而會使使自己走走向與志志趣相反反的路，，而一舉舉成功。。一個管理理者如果果不了解解其下屬屬的工作作，那他他就無法法有效地地管理他他們。人們所所認識識到的的是成成功者者往往往經(jīng)歷歷了更更多的的失敗敗，只只是他他們從從失敗敗中站站起來來并繼繼續(xù)向向前。。21:19:0021:191月-23等待。。我將將要在在這三三塊基基石上上建立立我成成功的的金字字塔。。千方百百計請請一個個高招招的專專家醫(yī)醫(yī)生，，還不不如請請一個個隨叫叫隨到到且價價格便便宜的的江湖湖郎中中。是員工工養(yǎng)活活了公公司。。2023/1/521:19能用他他人智智慧去去完成成自己己工作作的人人是偉偉大的的。不滿足足讓客客戶滿滿意，，要追追求讓讓客戶戶感動動，創(chuàng)創(chuàng)造客客戶終終身價價值。。新經(jīng)濟時代代，不是大大魚吃小魚魚，而是快快魚吃慢魚魚。路是腳踏出來來的，歷史是是人寫出來的的。人的每一一步行動都在在書寫自己的的歷史。05一月20239:19下下午1月-23差錯發(fā)生在細細節(jié)，成功取取決于系統(tǒng)。。速度就是一切切，它是競爭爭不可或缺的的因素。管得少，就是是管得好。05一月2023命運本來就不不公平所以我我要改變命運運。投機取取巧的的人。。9:19:00下下午21:19:00質(zhì)量是是維護護顧客客忠誠誠的最最好保保證。。最好的的CEO是構(gòu)建建他們們的團團隊來來達成成夢想想，即即便是是邁克克爾·喬丹也也需要要隊友友來一一起打打比賽賽。2023/1/521:191月-23在這個個世界界上，，沒有有人能能使你你倒下下。如如果你你自己己的信信念還還站立立的話話。一個人要發(fā)發(fā)現(xiàn)卓有成成效的真理理，需要千千百萬個人人在失敗的的探索和悲悲慘的錯誤誤中毀掉自自己的生命命。1月-2321:19:00感情投資是是在所有投投資中，花花費最少，，回報率最最高的投資資。壯士臨陣決死死哪管些許傷傷痕，向千年年老魔作戰(zhàn)，，為百代新風風斗爭?？犊當S此身。2023/1/521:19:0021:191月-23謝謝各位！9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。21:19:0121:19:0121:191/5/20239:19:01PM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2321:19:0121:19Jan-2305-Jan-23