目錄第一部分市場分析……………………2一、宏觀市場分析…………………2二、區(qū)域市場分析………………15三、項目概況分析…………………25四、分析……………………27第二部分項目發(fā)展定位………………29一、發(fā)展商定位……………………29 二、市場定位………30三、產(chǎn)品定位………34四、價格定位………36第三部分項目營銷推廣………………37一、營銷推廣策略…………………37二、銷售策略………531第一部分市場分析一、宏觀市場分析1、宏觀環(huán)境分析池州市位于安徽省西南部，北臨浩蕩長江，南接雄奇黃山?，F(xiàn)轄貴池區(qū)、東至縣、石臺縣、青陽縣和九華山風(fēng)景區(qū)以及省級池州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，總面積8272平方公里，總?cè)丝?56萬。池州市國民經(jīng)濟保持快速增長，初步核算2007年全年地區(qū)生產(chǎn)總值（）156.6億元，按可比價格計算，比上年增長15.2%。按常住人口計算，人均生產(chǎn)總值11515元，比上年增加1508元。另城鄉(xiāng)居民家庭恩格爾系數(shù)分別為46.2%和47.2%。2池州依江近港，長江黃金水道流經(jīng)池州162公里。池州港是長江干線重點港口，國家對外開放口岸，可常年?？?000噸級船舶。318國道、206國道縱橫穿越，沿江高速（毛竹園——大渡口段）西段、銅九鐵路池州段已正式通車，貫穿池州的合銅黃高速也已正式通車，安景高速，九華山旅游機場、池州長江公路大橋、鐵路大橋以及寧宜城際客運鐵路等都在積極籌建中。池州即將成為交通節(jié)點城市。3“十一五期間”，池州市將堅持以“加快追趕，奮力崛起，實現(xiàn)跨越”為主題，以招商引資為抓手，努力建設(shè)一個名山秀水、名城宜居、民富市強、民和政通的新池州。42、政策法規(guī)分析2008年9月《池州市主城區(qū)劃行規(guī)市管理辦法》頒布實施，其中指出要規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，將同類經(jīng)營行業(yè)相對集中，組成專業(yè)市場或特色街市，以充分發(fā)揮其規(guī)模效應(yīng)，推動“商貿(mào)活市”戰(zhàn)略的深入實施。53、城市規(guī)劃分析《池州市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》(2006-2020年)主要內(nèi)容是對城市商業(yè)體系、大中型零售商業(yè)網(wǎng)點、農(nóng)貿(mào)市場、商業(yè)街、專業(yè)批發(fā)市場和物流基地等進行布局規(guī)劃，同時兼顧其他類型商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃，通過規(guī)劃引導(dǎo)和規(guī)范商業(yè)網(wǎng)點布局，為構(gòu)建池州市現(xiàn)代商貿(mào)流通體系提供合理有序的空間支撐構(gòu)架體系。6近期到2010年，貴池區(qū)（含池州市區(qū)）的批發(fā)和零售業(yè)增加值為96000萬元，占貴池區(qū)（含池州市區(qū)）的8%；遠(yuǎn)期到2020年，貴池區(qū)（含池州市區(qū)）的批發(fā)和零售業(yè)增加值為366300萬元，占貴池區(qū)（含池州市區(qū)）的9%。未來池州市批發(fā)和零售業(yè)對池州市區(qū)城市經(jīng)濟的貢獻率為89%。7充分發(fā)揮、利用池州市的資源優(yōu)勢、支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，積極培育建設(shè)專業(yè)批發(fā)市場，搞活商品市場的流通，充分發(fā)揮專業(yè)批發(fā)市場在商品流通中的主渠道和大龍頭的作用。規(guī)劃通過對現(xiàn)有專業(yè)批發(fā)市場采取改造、整合、遷移等方式進行布局優(yōu)化調(diào)整和市場改造升級；同時結(jié)合新城區(qū)的拓展，合理布局新的專業(yè)批發(fā)市場。規(guī)劃采取集中布局的手法，重點建設(shè)站前區(qū)專業(yè)批發(fā)市場群。城市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場主要建設(shè)梅里、流坡水果/蔬菜和副食品批發(fā)市場以及杏花村農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，同時結(jié)合站前區(qū)專業(yè)市場群建設(shè)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場；生產(chǎn)資料批發(fā)市場主要結(jié)合站前區(qū)專業(yè)批發(fā)市場群進行集中建設(shè)，此外，結(jié)合江口港建設(shè)木材交易專業(yè)市場，結(jié)合西門汽車站建設(shè)二手車交易市場，改造臺州大市場。8未來的池州州市域商業(yè)業(yè)發(fā)展空間間格局將形形成：“兩圈、、一線、、一心、、四區(qū)””9外圈層：包包括市域范范圍內(nèi)圈層層以外的全全部范圍，，由東至、、石臺、青陽三縣城城和九華山山風(fēng)景區(qū)構(gòu)構(gòu)成，以城城鎮(zhèn)發(fā)展為為契機，適適度發(fā)展區(qū)級零零售和休閑閑服務(wù)主導(dǎo)導(dǎo)型的商業(yè)業(yè)功能區(qū)。。內(nèi)圈層：為為池州市區(qū)區(qū)，本圈層層基本涵蓋蓋了池州市區(qū)主要要的商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點。池州州商業(yè)功能能區(qū)改造提提升重點在在于內(nèi)圈層層，內(nèi)圈層層重點改造造提升和規(guī)規(guī)劃建設(shè)的的商業(yè)功能區(qū)有以長長江路、杏杏村街為代代表的城市市商業(yè)中心心和站前區(qū)的專業(yè)市市場群。圈兩10“一一線線””：：即即規(guī)規(guī)劃劃確確定定的的池池州州市市域域商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展主主線線東西西向向318國國道道與與206國國道道商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展線線，，沿沿線線由由東東向向西西分分布布為為木木鎮(zhèn)鎮(zhèn)、、蓉蓉城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)、、殷殷匯匯鎮(zhèn)鎮(zhèn)、、大大渡渡口口鎮(zhèn)鎮(zhèn)和和堯堯渡渡鎮(zhèn)鎮(zhèn)等等主主要要商商業(yè)業(yè)節(jié)節(jié)點點。。11“一一心心””：：池州州市市級級商商業(yè)業(yè)中中心心，，處處于于池池州州市市商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展內(nèi)圈圈層層。。由由市市級級商商業(yè)業(yè)中中心心、、東東部部經(jīng)經(jīng)濟濟園園區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)級級商業(yè)業(yè)中中心心（（遠(yuǎn)遠(yuǎn)景景））和和站站前前區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)級級商商業(yè)業(yè)中中心心、、““一一主兩兩副副””三三個個功功能能區(qū)區(qū)構(gòu)構(gòu)成成，，主主要要為為全全市市及及周周邊邊地地區(qū)提提供供多多功功能能綜綜合合服服務(wù)務(wù)，，重重點點布布置置大大型型百百貨貨店、、專專業(yè)業(yè)店店、、專專賣賣店店、、文文化化娛娛樂樂、、餐餐飲飲業(yè)、、金金融融、、商商務(wù)務(wù)等等各各類類網(wǎng)網(wǎng)點點。。12“四四區(qū)區(qū)””：：指指四四個個商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展區(qū)區(qū)，，包包括括東東至至、、石石臺臺、、青青陽陽三三縣縣城城和和九九華華山山風(fēng)風(fēng)景景區(qū)區(qū)，，規(guī)規(guī)劃劃為為區(qū)區(qū)級級商商業(yè)業(yè)功功能能區(qū)區(qū)，，重重點點布布置置購購物物中中心心、、超超市市、、百百貨貨店店、、文文化化娛娛樂樂和和餐餐飲飲業(yè)業(yè)，，發(fā)發(fā)展展以以零零售售型型和和服服務(wù)務(wù)休休閑閑型型為為主主的的商商業(yè)業(yè)功功能能區(qū)區(qū)，，為為縣縣城城及及縣縣域域人人口口提提供供服服務(wù)務(wù)。。針針對對池池州州市市域域旅旅游游資資源源豐豐富富的的特特點點，，市市域域各各商商業(yè)業(yè)功功能能區(qū)區(qū)應(yīng)應(yīng)本本著著商商旅旅互互動動的的新新理理念念，，充充分分結(jié)結(jié)合合旅旅游游資資源源、、旅旅游游規(guī)規(guī)劃劃，，針針對對旅旅游游購購物物、、休休閑閑特特點點，，加加強強風(fēng)風(fēng)味味餐餐飲飲特特色色街街、、旅旅游游特特色色商商品品街街、、風(fēng)風(fēng)貌貌建建筑筑游游覽覽休休閑閑街街（（區(qū)區(qū)））的的建建設(shè)設(shè)，，為為城城區(qū)區(qū)及及外外來來消消費費者者服服務(wù)務(wù)。。13池州州市市商商業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點點規(guī)規(guī)劃劃人人為為地地引引導(dǎo)導(dǎo)市市場場地地域域化化、、專專業(yè)業(yè)化化，，溫溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城應(yīng)應(yīng)打打造造為為具具備備差差異異性性和和專專業(yè)業(yè)性性的的綜綜合合性性批批發(fā)發(fā)市市場場。。14二、、區(qū)區(qū)域域市市場場分分析析池州州市市2008年年1-9月月總總成成交交額額為為223,481.1萬萬元元,總總成成交交面面積積為為70.12萬萬平平方方米米,各各類類商商品品房房總總成成交交均均價價為為：：3,017.23元元/平平方方米米，，成成交交面面積積為為:32.08萬萬平平方方米米。。其其中中住住宅宅類類成成交交均均價價為為：：2,440.22元元/平平方方米米，，成成交交面面積積為為:19.65萬萬平平方方米米。。商商業(yè)業(yè)類類成成交交均均價價為為：：4,410.39元元/平平方方米米，，成成交交面面積積為為：：8.13萬萬平平方方米米。。其其它它各各類類房房屋屋成成交交均均價價為為3,019.83元元/平平方方米米。。成成交交面面積積為為：：4.3萬萬平平方方米米。。1516

2008年城區(qū)商品市場交易情況一覽表月份住宅均價（元/㎡）商業(yè)均價（元/㎡）其他用途均價（元/㎡）12357.36288.12688.0622561.555518.013658.3232564.678781.482903.8442559.9214781.213025.3552300.369390.053214.2562404.311805.932838.9472123.003691.732695.1082061.613621.142377.8692476.164190.263389.0517本項項目目周周邊邊具具體體項項目目情情況況：：1、、毓毓秀秀門門由池池州州市市東東湖湖房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)有有限限責(zé)責(zé)任任公公司司開開發(fā)發(fā)，，東東臨臨東東湖湖路路，，南南臨臨池池州州市市美美食食一一條條街街，，西西至至城城關(guān)關(guān)小小學(xué)學(xué)，，北北至至秋秋浦浦路路，，總總建建筑筑面面積積11298.83㎡㎡商業(yè)業(yè)：：沿沿街街15800-18280元元/㎡㎡內(nèi)街街（（餐餐飲飲））一一層層9998元元/㎡㎡二至至六六層層4380→→3980元元/㎡㎡住宅宅：：均均價價3200元元/㎡㎡備注注：：優(yōu)優(yōu)惠惠幅幅度度較較大大182、湖光光苑由池州華華辰置業(yè)業(yè)發(fā)展有有限公司司開發(fā)，，位于齊齊山大道道與南外外環(huán)交匯匯處，占占地8萬萬平方米米，總建建筑面積積6萬平平方米。。商業(yè)：沿沿南外環(huán)環(huán)路門面面

7400元元/㎡沿沿翠翠微路門門面5500-5800元元/㎡沿長江南南路門面面

2800元元/㎡住宅：均均價2800元元/㎡備注：一一次性付付款每平平米商業(yè)業(yè)優(yōu)惠200元元，住宅宅100元按揭付款款每平米米商業(yè)優(yōu)優(yōu)惠100元，，住宅50元193、太陽陽新城由安徽省省豪斯房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展有限限公司投投資建設(shè)設(shè),該地地塊位于于貴池區(qū)區(qū)科苑新新村以南南,占地地43789.9平方方米，土土地用途途為商住住。商業(yè)：未未售住宅：均均價2700元元/㎡備注：優(yōu)優(yōu)惠幅度度較大204、葫蘆蘆公社由三正房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)，位于于清溪河河畔煙柳柳園公園園以南、、長江南南路南湖湖橋南側(cè)側(cè)，毗鄰鄰新建的的市消防防中隊，，項目占占地面積積70．．3畝，，總建筑筑面積8萬余平平米以多多層住宅宅為主。。商業(yè)：沿沿和諧路路門面7000元/㎡區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)5000-5500元/㎡㎡住宅：2600元/㎡㎡（和諧諧家園））備注：優(yōu)優(yōu)惠幅度度較大215、南馨馨園由池州市市旭君房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司開開發(fā)，座座落于池池州市長長江南路路西側(cè)，，東臨長長江南路路，南靠靠貴池二二中，西西接抗旱旱溝，北北臨西一一路；用用地面積積75368平平方米，，總建筑筑面積139700平平方米，，建筑占占地面積積22535平平方米，，建筑密密度29.9%，容積積率1.72，，綠地率率為30.3%，是集集商貿(mào)、、辦公、、居住為為一體的的綜合小小區(qū)。商業(yè)：長長江路門門面一一層14000元/㎡二二層3400元/㎡㎡

合購購9200元/㎡住宅：均均價3000元元/㎡備注：優(yōu)優(yōu)惠幅度度較大226、清溪溪灣由池州市市池陽房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限責(zé)任公公司開發(fā)發(fā)，位于于池州市市清溪河河上游，，處在清清溪河以以北、南南湖路以以西。南南臨清溪溪河，北北與秀山山路相連連，東臨臨南湖路路上的黨黨校及職職業(yè)技術(shù)術(shù)學(xué)院，，西側(cè)是是白洋河河大堤。。占地面面積約42941㎡，，總建面面積約66320㎡。。商業(yè)：未未出售住宅：均均價2300元元/㎡備注：優(yōu)優(yōu)惠幅度度較大237、華邦邦·陽光光城由華泰集集團屬下下華邦地地產(chǎn)集團團開發(fā)，，位于池池州市秀秀山南路路與翠微微路交匯匯處向南南100米，占占地85600㎡，總總建筑面面積15457㎡商業(yè)：未未出售住宅：3100-3780元元/㎡備注：優(yōu)優(yōu)惠幅度度較大24三、項目目概況分分析溫州商貿(mào)貿(mào)城項目目位于池池州市主主城區(qū)齊齊山大道道與湖心心路交匯匯處西南南側(cè)側(cè)。是池池州市委委市政府府2006年度度實施舊舊城改造造，美化化城市形形象，提提升城市市品位的的一項惠惠民工程程、德政政工程，，也是池池州市““十一五五”期間間實施商商貿(mào)活市市的重要要舉措。。25該項目占占地面積積約4萬萬㎡。具具體范圍圍為東至至齊山大大道西側(cè)側(cè)道路紅紅線；西西至排洪洪渠東南南岸一線線；南至至排洪渠渠東南岸岸及齊山山大道西西側(cè)道路路紅線；；北至湖湖心路南南側(cè)紅線線。規(guī)劃劃總建筑筑面積為為9.98萬㎡㎡。其中中商業(yè)面面積為3.12萬㎡、、綜合辦辦公面積積為1.61萬萬㎡、住住宅面積積為4.37萬萬㎡（374戶戶）、地地下停車車場及倉倉儲面積積為0.88萬萬㎡。26四、分析析S—優(yōu)勢勢市一級地地段，地地段不可可復(fù)制老批發(fā)市市場改造造，人氣氣足，商業(yè)底蘊蘊豐富各鄉(xiāng)鎮(zhèn)存存在巨大大消費潛潛力臨主干道道，交通通方便W—劣勢勢商業(yè)消費費觀念滯滯后業(yè)態(tài)檔次次較低O—機會會池州“十十一五””期間重重點規(guī)劃劃專業(yè)性性批發(fā)市市場項目目，可做做形象工工程各商業(yè)業(yè)項目目業(yè)態(tài)態(tài)單一一，管管理混混亂，，期待待有新新的市市場更更新?lián)Q換代項目保保值增增值潛潛力大大T—威威脅眾多改改造項項目（（如臺臺州大大市場場）和和新建建商業(yè)業(yè)（如如毓秀秀門））進入入市場場，項項目面面臨激激烈的的經(jīng)營營競爭爭市區(qū)商商業(yè)中中心的的改造造崛起起以及及鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)網(wǎng)點點的快快速發(fā)發(fā)展易易使本本項目目“邊邊緣化化”27因此，，要把握池池州““十一一五””城市市建設(shè)設(shè)契機機，打打造城城市地地標(biāo)商商業(yè)綜綜合體體展示現(xiàn)現(xiàn)代時時尚品品質(zhì)建建筑，，形成成差異異吸引引消費費眼球球在低端端業(yè)態(tài)態(tài)基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，引進進中高高端業(yè)業(yè)態(tài)，，提高高項目目整體體形象象展現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代時時尚項項目功功能元元素，，實現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)業(yè)保值值增值值不能脫脫離整整體消消費相相對較較弱的的現(xiàn)實實，控控制總總體造造價做好前前期商商業(yè)資資源儲儲備挖挖掘，，實施施針對對性““量體體定做做”商商業(yè)布布局加強尊尊重市市場意意識，，以市市場為為導(dǎo)向向，注注重產(chǎn)產(chǎn)品市市場調(diào)調(diào)查研研究提高項項目開開發(fā)效效率，，快速速占領(lǐng)領(lǐng)市場場，主主導(dǎo)市市場28第二部部分項項目目發(fā)展展定位位一、發(fā)發(fā)展商商定位位憑借雄雄厚的的資本本實力力，先先進的的開發(fā)發(fā)理念念，擇擇取城城市黃黃金地地段，，以人人為本本，開開發(fā)出出適合合現(xiàn)代代經(jīng)商商和人人居的的城市市標(biāo)志志性綜綜合體體。2930二、市市場定定位1、項項目形形象定定位形象定定位的的目的的：符合項項目基基本建建筑特特征與與文化化內(nèi)涵涵滿足目目標(biāo)客客戶群群心理理需求求與經(jīng)經(jīng)營、、消費費需求求商業(yè)項項目在在城市市商業(yè)業(yè)中的的惟一一性、、排他他性需需求形象定定位的的原則則準(zhǔn)確性性原則則準(zhǔn)確表表達(dá)項項目地地理位位置、、經(jīng)營營方向向、商商圈地地位、、結(jié)構(gòu)構(gòu)特點點、文文化內(nèi)內(nèi)涵。。目的性性原則則傳達(dá)項項目經(jīng)經(jīng)營目目的、、商圈圈地位位目的的、發(fā)發(fā)展前前景目目的。。吸引性性原則則對有投投資意意愿的的投資資者群群體、、經(jīng)營營商群群體、、消費費群體體起到到吸引引關(guān)注注、了了解商業(yè)目目的的的作用用排他性性原則則將商業(yè)業(yè)項目目自身身具備備的獨獨特性性、唯唯一性性發(fā)揮揮得淋淋漓盡盡致，，防止止其他他項目目復(fù)制或模模仿，，以達(dá)達(dá)到在在短時時間內(nèi)內(nèi)不可可為其其他項項目超超越的的目的的。31故本項項目形形象定定位如如下：：更新、、更專專、更更全池州十十萬方方商住住一體體的綜綜合型型專業(yè)業(yè)批發(fā)發(fā)市場場整合專專業(yè)分分區(qū)市市場的的中低低檔綜綜合型型商貿(mào)貿(mào)批發(fā)發(fā)市場場322、客客戶群群定位位A、經(jīng)經(jīng)營者者原商貿(mào)貿(mào)城的的經(jīng)營營者；；本地區(qū)區(qū)的從從事各各類商商品批批發(fā)的的經(jīng)營營者；；看好本本項目目的周周邊其其他地地區(qū)的的經(jīng)營營者。。B、投投資者者本地區(qū)區(qū)的商商鋪投投資者者；看好本本項目目的周周邊其其他地地區(qū)的的投資資者。。以上人人群所所具特特點是是：年齡在在30—55歲歲之間間；月收入入中等等以上上，經(jīng)經(jīng)濟條條件富富足；；具備一一定的的商業(yè)業(yè)經(jīng)驗驗或有有商業(yè)業(yè)頭腦腦，商商業(yè)消消費觀觀念跟跟的上上市場場的步步伐。。33三、產(chǎn)產(chǎn)品定定位1、產(chǎn)產(chǎn)品開開發(fā)步步驟按原計計劃的的三期期開發(fā)發(fā)產(chǎn)品建建議：：由于商商業(yè)面面積較較大，，故配配套的的倉儲儲面積積應(yīng)適適當(dāng)擴擴大根據(jù)功功能市市場分分區(qū)，，建筑筑內(nèi)部部結(jié)構(gòu)構(gòu)布局局適當(dāng)當(dāng)調(diào)整整342、業(yè)業(yè)態(tài)組組合規(guī)規(guī)劃思路：：業(yè)態(tài)態(tài)定性性分區(qū)區(qū)，專專業(yè)化化整合合分布布建議：：1））沿街街引進進強力力品牌牌入駐駐，提提高項項目形形象，，拔高高定位位2）內(nèi)內(nèi)街一一層二二層定定性分分區(qū)：：服裝裝鞋帽帽區(qū)（（含家家紡）），食食品區(qū)區(qū)，日日用雜貨區(qū)區(qū)（包包含日日用品品，辦辦公文文具等等），，五金金區(qū)（（含建建材）），家家電影像區(qū)區(qū)（小小家電電，影影音制制品））備注：：具體體各分分區(qū)的的位置置劃分分及空空間比比例在在拿到到詳細(xì)細(xì)規(guī)劃劃數(shù)據(jù)據(jù)確定定3536四、價價格定定位根據(jù)對對本項項目周周邊市市場（（毓秀秀門，，湖光光苑等等）的的調(diào)查查分析析，結(jié)結(jié)合目目前市市場行行情，，暫定定本項項目各各價格格如下下：商鋪：：一層層臨街街15000元元/㎡㎡二層2800元元/㎡㎡住宅：：2800元元/㎡㎡第三部部分項項目目營銷銷推廣廣37一、營銷推推廣策略（一）、推推廣主題基于前面的的分析和本本項目的地地位，并結(jié)結(jié)合目前商商業(yè)物業(yè)市市場的實際際情況，在在本項目的的營銷推廣廣時，主要要圍繞以下下幾個方面面進行：1、更新、、更專、更更全，池州州十萬方綜綜合性專業(yè)業(yè)批發(fā)市場場2、本項目目的“新””，該項目目是舊城改改造，全新新面貌，全全新起點。。3、由于是是改造項目目，以往積積累的人氣氣是優(yōu)勢，，商業(yè)底蘊蘊豐富4、地段是是一級地段段，不可復(fù)復(fù)制，位于于交通要道道，出入方方便5、突出項項目的差異異性，獨樹樹一幟（二）、項項目形象包包裝1、系統(tǒng)的的建立物業(yè)標(biāo)志是是一個物業(yè)業(yè)的眼目與與靈魂，對對于房地產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)，應(yīng)應(yīng)根據(jù)樓盤盤的內(nèi)涵，，總體推廣廣精神進行行定位，設(shè)設(shè)計。設(shè)計要點：：個性鮮明明、特點突突出、能體體現(xiàn)本項目目的文化底底蘊。382、物業(yè)內(nèi)內(nèi)外包裝實實施【1】重重建售樓部部基于本項目目的體量大大，形象是是至關(guān)重要要的部分，，建立一個個醒目，上上檔次的售售樓部勢在在必行【2】現(xiàn)現(xiàn)場圍墻及及未拆遷部部分的包裝裝基于項目地地段的優(yōu)勢勢，位于齊齊山大道與與湖心路交交匯處，故故建議掛上上一個大氣氣、醒目的的廣告牌以以及部分條條幅，吸引引過往行人人，提高項項目形象及及知名度，，美譽度。。39【3】道道旗本項目位于于進入市區(qū)區(qū)的干道邊邊，故建議議在此道路路兩邊，懸懸掛道旗，，營造項目目現(xiàn)場的氣氣氛，引起起更多人的的關(guān)注，吸吸引更多人人氣。【4】室內(nèi)內(nèi)展板制作精良的的室內(nèi)展板板給人以賞賞心悅目的的愉快感受受，同時暗暗示出發(fā)展展商的一絲絲不茍的敬敬業(yè)精神，，親切有禮禮的服務(wù)態(tài)態(tài)度和上乘乘的水準(zhǔn)。。因此必須須用電腦噴噴繪等手段段來精工制制作。40【5】軟性性包裝精美樓書或或折頁內(nèi)容包括：：項目效果果圖/地理理環(huán)境/交交通狀況/周邊配套套/會所/自然景觀觀/戶型介紹/車輛輛管理/保保安/裝飾飾材料/物物業(yè)管理/遠(yuǎn)景展望望其他印刷品品制作A.來電電登記表B.來來人登記表表C.日報表、、月報表D.預(yù)預(yù)訂單E.合同同書F.信紙G.銷售人人員名片H.資料袋I.專用用飲水杯J.銷銷售人員員服裝K.專用小禮禮品單單頁頁41（三）、造造勢策略針對本項目目的狀況，，為渲染市市場氣氛，，建議有針針對性地在在媒體上發(fā)發(fā)表有關(guān)本本項目的新新聞撰稿，，進行一一定量的報報紙廣告與與軟性文章章炒作，在在本地報紙紙和有線電電視臺發(fā)布布，內(nèi)容主主要以宣傳傳介紹該項項目地理位位置，人氣氣及商貿(mào)城城的發(fā)展前前景，從而而營造出本本項目商鋪鋪強大的升升值潛力，，使市場更更加關(guān)注本本物業(yè)，加加強客戶的的投資信心心。具體策略如如下：421、事件營營銷造勢【1】項目目新聞報道道解析“十一一五”舊城城改造項目目“溫州商商貿(mào)城”新新、全、專?；蜷_發(fā)商商個人專訪訪【2】社會會公益事業(yè)業(yè)贊助爭取電視臺臺報道，以以提升開發(fā)發(fā)商口碑帶帶動樓盤物物業(yè)形象提提升【3】其他他可利用的的事件關(guān)注社會事事件，借題題發(fā)揮炒作作432、網(wǎng)絡(luò)營營銷造勢【1】在池池州房產(chǎn)交交易網(wǎng)上發(fā)發(fā)布項目信信息及時更新項項目情況，，讓客戶了了解項目動動態(tài)【2】專門門商業(yè)網(wǎng)站站建立基于本項目目是十萬方方的大項目目，要有專專門的商業(yè)業(yè)項目門戶戶網(wǎng)站，提提高項目的的品質(zhì)形象象443、活動營營銷造勢為了配合““造勢”策策略的執(zhí)行行，建議舉舉辦下述活活動：名稱：“我我心中理想想的溫州商商貿(mào)城”細(xì)則：通過過報紙，電電臺，電視視等媒體，，向社會大大眾，目標(biāo)標(biāo)客戶等人人群征詢本項目在設(shè)設(shè)計，功能能市場分區(qū)區(qū)，管理等等等眾多方方面的建議議，并設(shè)置置獎項，給予予合理建議議者以置業(yè)業(yè)優(yōu)惠或其其他獎勵。。目的：提高高人氣，渲渲染市場氣氣氛，塑造造公司以人人為本，尊尊重大眾的的美好形象。45（四）、常常規(guī)宣傳策策略1、報紙媒媒體池州日報，，新安晚報報2、戶外媒媒體戶外看牌，，公交站臺臺，公交車車車體廣告告46（五）、招招商策略商業(yè)地產(chǎn)不不是地產(chǎn)商商業(yè)，是先先商業(yè)，后后地產(chǎn)，也也就是商業(yè)業(yè)通過規(guī)劃劃、招商、、運營，才才能實現(xiàn)地地產(chǎn)開發(fā)價價值利潤最最大化。招商：招——引商商—商家1、商家分分類主力店店：主要關(guān)關(guān)心的是項項目周邊的的人口，交交通和未來來的發(fā)展計計劃次主力店：：主要關(guān)心心的是營運運管理和品品牌組合，，希望通過過商家互動動實現(xiàn)利益。47小商家、代代理商或加加盟商：主要關(guān)心的的是租金和和優(yōu)惠政策策，這類商商家憑著多多年的經(jīng)營營經(jīng)驗對商商圈進行判判斷，帶有有一種賭博博心態(tài)投資資，對這類類商家的招招商要較為為謹(jǐn)慎，一一定要詳細(xì)細(xì)了解商家家情況，經(jīng)經(jīng)營狀況，，商品真?zhèn)蝹?，價格區(qū)區(qū)間，裝修修標(biāo)準(zhǔn)等等等。482、招商商具體策策略【1】廣廣告招商商傳播面廣廣，能吸吸引更多多的潛在在客戶，，但費用用較高，，沒有針針對性【2】專專業(yè)人員員招商針對性較較強，費費用較低低，但人人員活動動有限【3】項項目發(fā)布布會項目發(fā)布布會是招招商經(jīng)常常采用的的方式。。它是由由項目主主辦者在在一定的的場合公公布擬引引進合資資、合作作的項目目，闡述述招商項項目的特特點和技技術(shù)、資資金要求求，以期期吸引客客商。49備注：廣泛招商商與嚴(yán)格格遴選客客戶完美美結(jié)合50（六）、、運營管管理策略略商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)成功=招商100%滿鋪率率+營運運成功滿鋪率：：一般新新商圈招招商達(dá)70%就就可開業(yè)業(yè)，隨著著營運逐逐步達(dá)到到100%滿鋪鋪率營運運：營營運是要要通過各各種活動動、景觀觀、音樂樂、音響響、互動動、推廣廣宣傳、、品牌組合合、促銷銷、購物物安全性性、優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)等等要素營營造商業(yè)業(yè)氛圍，，吸引人流，增增加成交交量。商商家獲利利，可持持續(xù)經(jīng)營營。最終終實現(xiàn)商商業(yè)價值值最大化。51建議：：雇傭?qū)I(yè)業(yè)的商業(yè)業(yè)運營公公司和物物業(yè)管理理公司目的：提提高項目目形象，，拉動后后期銷售售，保障障市場運運營，塑塑造開發(fā)發(fā)商成功形象52二、銷售售策略原則：：無論采采用哪種種銷售方方式，開開發(fā)商都都必須積積極的吸吸引經(jīng)營營戶入駐商商城，提提高人氣氣以帶動動后期銷銷售策略：：整合合營銷銷53（一）、、以租代代售主要針對對經(jīng)營者者的銷售售方式，，降低其其經(jīng)營門門檻。方式：：客戶一一開始先先付總房房款的30%作作為購房房定金，，并與開開發(fā)商簽簽訂一至至兩年的的租賃合合同，租租金按市市場價計計算，一一次性付付清一年年租金；；租賃合合同期滿滿后客戶戶如有意意購買此此商鋪，，則可交交納剩余余房款（（總房款款減去定定金和已已交租金金），并并與開發(fā)發(fā)商簽訂訂正式購購房合同同；若客客戶無意意購買，，則向向客戶返返還開始始交納的的購房定定金。利弊：：降低了了置業(yè)者者門檻，，縮短了了銷售周周期，有有利于打打開市場場形成人人氣，帶帶動以后后商鋪的的銷售，，但是，，這種方方式不利利于發(fā)展展商資金金快速全全面的回回籠。54（二）、、直接銷銷售主要是針針對投資資戶的銷銷售方式式方式：：1.一一次性付付款(采采取此種種方式購購房可以以給予一一定優(yōu)惠惠)；2.分期期付款(簽訂合合同時先先付總房房款的40%,房屋封封頂時再再付40%,交房時時最后付付20%);3.按揭揭(首付付為總房房款的50%,剩余房房款客戶戶向銀行行貸款付付清)。。利弊：：最大限限度的回回籠資金金，加快快其總體體項目工工程進度度；但提提高了置業(yè)者門門檻，延延長了銷銷售周期期，在時時間上大大大影響響了發(fā)展展商資金回籠籠。55因此，銷售策策略要結(jié)合具具體銷售情況況，整合這兩兩種方式銷售售，加速開發(fā)發(fā)商資金回籠籠。為了配合銷售售，我們建議議：1、“客戶領(lǐng)領(lǐng)袖”獎勵計計劃為帶動更多人人氣，建議推推出客戶領(lǐng)袖袖獎勵計劃。。凡已認(rèn)購的的客戶若能帶帶領(lǐng)其它客戶戶，進行認(rèn)購購并成交者，，開發(fā)商將按按所規(guī)定的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)獎勵給予予領(lǐng)袖客戶，，如：按其所所購買的商鋪鋪總價的1%作為優(yōu)惠獎獎勵，可以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為經(jīng)營商商業(yè)時的二個個月稅收全免免或其他形式式562、品牌店入入駐優(yōu)惠策略略品牌商家的品品牌效應(yīng)能給給投資者及經(jīng)經(jīng)營者增強置置業(yè)信心，從從而有力的促促進銷售。所所以建議對于于有意進駐的的品牌商家店店，在售價或或租金上給予予一定比例的的優(yōu)惠，如在在售價上給予予一定的折扣扣或在租金上上給予3個月月或半年的免免租期，利用用其品牌效應(yīng)應(yīng)來帶動其它它商鋪的銷售售與招租。573、銷售人員員專業(yè)化策略略在房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中，銷售是是最重要的一一環(huán)，它直接接關(guān)系項目成成本的回籠，，利潤的實現(xiàn)現(xiàn)以及前期所所做的各項努努力能否得到到體現(xiàn)，因此此，銷售就是是盈利的連接接點。本項目銷售現(xiàn)現(xiàn)場擬配置銷銷售經(jīng)理1名名，銷售主管管1名，銷售售人員3-4名。各崗位位人員職責(zé)如如下：58銷售經(jīng)理職責(zé)責(zé)：◆負(fù)責(zé)現(xiàn)場操操作控制管理理◆培訓(xùn)現(xiàn)場銷銷售人員、指指揮協(xié)調(diào)現(xiàn)場各方面人人員，營造銷銷售氣氛，輔助成交交◆制定階段性性銷售計劃及及推動實施完成銷售目目標(biāo)◆協(xié)助和參與與項目銷售策策劃◆負(fù)責(zé)和各部部門溝通現(xiàn)場場售情況，及時反饋信息息銷售主管職責(zé)責(zé)：◆負(fù)責(zé)售樓部部日常管理及及文書工作◆協(xié)助銷售經(jīng)經(jīng)理落實各項項工作◆負(fù)責(zé)監(jiān)控售售樓部及外展展點銷售活動◆調(diào)動工作人人員積極性，，檢查落實工作質(zhì)量◆協(xié)助成交、、簽約59銷售人員職責(zé)責(zé)：◆負(fù)責(zé)接待客客戶，完成房房屋銷售◆收集客戶要要求，向銷售售主管反應(yīng)◆收集周邊樓樓盤市場最新新動態(tài)，針對本項目商商業(yè)比例較大大的特點，銷銷售部人員要要進行專業(yè)的的商業(yè)銷售特特訓(xùn)，以求在在銷售過程中中順利完成銷銷售目標(biāo)。通過各崗位工工作人員專業(yè)業(yè)盡職，人盡盡其責(zé)，高效效完成銷售任任務(wù)，實現(xiàn)項項目盈利。60通過辛勤勤的工作作獲得財財富才是是人生的的大快事事。一個人一生生可能愛上上很多人，，等你獲得得真正屬于于你的幸福福后，你就就會明白以以前的傷痛痛其實是一一種財富，，它讓你學(xué)學(xué)會更好地地去把握和和珍惜你愛愛的人。1月-2321:2221:22:08人只有為自自己同時代代人的完善善，為他們們的幸福而而工作，他他才能達(dá)到到自身的完完善。每項事業(yè)成成功都離不不開選擇，，而只有不不同尋常的的選擇才會會獲取不同同尋常的成成功。21:22:0821:221月-23論命運如何何，人生來來就不是野野蠻人，也也不是乞討討者。人的的四周充滿滿真正而高高貴的財富富—身體與心靈靈的財富。。人生沒有彩彩排，每一一個細(xì)節(jié)都都是現(xiàn)場直直播。對產(chǎn)品質(zhì)量量來說，不不是100分就是0分。成功的經(jīng)理理人員在確確定組織和和個人的目目標(biāo)時，一一般是現(xiàn)實實主義的。。他們不是是害怕提出出高目標(biāo)，，而是不讓讓目標(biāo)超出出他們的能能力。管理理就就是是決決策策。。21:2221:22:081月-23經(jīng)營管理，成成本分析，要要追根究底，，分析到最后后一點。再實踐。2023/1/521:22:08世上并沒有用用來鼓勵工作作努力的賞賜賜，所有的賞賞賜都只是被被用來獎勵工工作成果的。。除了心存感激激還不夠，還還必須雙手合合十，以拜佛佛般的虔誠之之心來領(lǐng)導(dǎo)員員工。2023/1/521:2221:22:08預(yù)防是解決危危機的最好方方法。我們不一定知知道正確的道道路在哪里，，但卻不要在在錯誤的道路路上走得太遠(yuǎn)遠(yuǎn)。不要把所有的的雞蛋放在同同一個籃子里里。用他，就要信信任他;不信任他，就就不要用他。。溝通再再溝通通。05一一月月2023多掙錢錢的方方法只只有兩兩個：：不是是多賣賣，就就是降降低管管理費費。我所做做的，，就是是創(chuàng)辦辦一家家由我我管理理業(yè)務(wù)務(wù)并把把我們們的錢錢放在在一起起的合合伙人人企業(yè)業(yè)。我我將保保證你你們有有5%的回報報，并并在此此后我我將抽抽取所所有利利潤的的50%。請示問問題不不要帶帶著問問題請請示，，要帶帶著方方案請請示。。匯報報工作作不要要評論論性地地匯報報，而而要陳陳述性性的匯匯報。。2023年年1月月5日日在漫長長的人人生旅旅途中中，有有時要要苦苦苦撐持持暗無無天日日的境境遇；；有時時卻風(fēng)風(fēng)光絕絕項，，無人人能比比。溝通通是是管管理理的的濃濃縮縮。。1月月-2321:22:0821:22員工工培培訓(xùn)訓(xùn)是是企企業(yè)業(yè)風(fēng)風(fēng)險險最最小小，，收收益益最最大大的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略性性投投資資。。人類類被被賦賦予予了了一一種種工工作作，，那那就就是是精精神神的的成成長長。。企業(yè)發(fā)展需要要的是機會，，而機會對于于有眼光的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)人來說，，一次也就夠夠了。1月-231月-23發(fā)展和維護他他們的家;至于女子呢?則是努力維護護家庭的秩序序，家庭的安安適和家庭的的可愛。猶豫不決固然然可以免去一一些做錯事的的可能，但也也失去了成功功的機會。管理理是是一一種種嚴(yán)嚴(yán)肅肅的的愛愛。。1月月-2321:221月月-23選擇擇?選擇擇這這個個詞詞對對我我來來說說太太奢奢侈侈了了。。沒有有商商品品這這樣樣的的東東西西。。顧顧客客真真正正購購買買的的不不是是商商品品，，而而是是解解決決問問題題的的辦辦法法。。一個個人人被被工工作作弄弄得得神神魂魂顛顛倒倒直直至至生生命命的的最最后后一一息息，，這這的的確確是是幸幸運運。。從管理理的角角度來來講，，兩點點之間間最短短的距距離不不一定定是一一條直直線，，而是是一條條障礙礙最小小的曲曲線。。21:221月-2321:22:08自覺覺心心是是進進步步之之母母，，自自賤賤心心是是墮墮落落之之源源，，故故自自覺覺心心不不可可無無，，自自賤賤心心不不可可有有。。05-1月月-231月月-231月月-23切實實執(zhí)執(zhí)行行你你的的夢夢想想，，以以便便發(fā)發(fā)揮揮它它的的價價值值，，不不管管夢夢想想有有多多好好，，除除非非真真正正身身體體力力行行，，否否則則，，永永遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒沒有有收收獲獲。。一個個有有堅堅強強心心志志的的人人，，財財產(chǎn)產(chǎn)可可以以被被人人掠掠奪奪，，勇勇氣氣卻卻不不會會被被人人剝剝奪奪的的。。時間和結(jié)構(gòu)。。21:221月-231月-23南懷瑾瑾說：：“心心中不不應(yīng)該該被蓬蓬茅堵堵住，，而應(yīng)應(yīng)海闊闊天空空，空空曠得得纖塵塵不染染。道道家講講‘清清虛’’，佛佛家講講空，，空到到極點點，清清虛到到極點點，這這時候候的智智慧自自然高高遠(yuǎn)，，反應(yīng)應(yīng)也就就靈敏敏?！薄?1:2221:22:081月-2321:22你不能能衡量量它，，就不不能管管理它它。拖延將不斷斷滋養(yǎng)恐懼懼。2023/1/521:22:0821:2221:22:08想法)，而是你你是不是是愿意為為此付出出一切代代價，全全力以赴赴地去做做它一直直證明它它是對的的。2023/1/521:22:081月-23謝謝各位位！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。21:22:0821:22:0821:221/5/20239:22:08PM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2321:22:0821:22Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。21:22:0821:22:0821:22Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2321:22:0821:22:08January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。