二期銷(xiāo)售策略報(bào)告沿海麗水佳園二期銷(xiāo)售策略?一、產(chǎn)品現(xiàn)狀分析二、營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)與銷(xiāo)控措施三、階段推廣主題四、營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行1、產(chǎn)品展示計(jì)劃（現(xiàn)場(chǎng)打動(dòng)客戶）2、通路及促銷(xiāo)（提高上門(mén)量）3、實(shí)施計(jì)劃工作計(jì)劃表銷(xiāo)售費(fèi)用計(jì)劃表目錄?一、產(chǎn)品現(xiàn)狀分析?（一）、產(chǎn)品SWOT分析

品牌優(yōu)勢(shì)

不斷完善的社區(qū)配套

戶型設(shè)計(jì)多樣化

坡地景觀優(yōu)勢(shì)

實(shí)景優(yōu)勢(shì)地理位置偏遠(yuǎn)

周邊環(huán)境不甚理想

周邊配套未能跟上市場(chǎng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)威脅優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)城市框架拉大，新建縣成為置業(yè)新區(qū)。

項(xiàng)目高品質(zhì)樓盤(pán)的定位，在同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重的新建縣帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)宏觀調(diào)控帶來(lái)不確定因素；周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈；交通配套具體到位時(shí)間遙遙無(wú)期；南昌市內(nèi)各板塊競(jìng)爭(zhēng)威脅增加。

?分析：針對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)狀，我們應(yīng)該突出項(xiàng)目品牌優(yōu)勢(shì)，戶型創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)，弱化區(qū)位、交通優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，應(yīng)該突出項(xiàng)目客群品味，倡導(dǎo)一種高品質(zhì)生活方式概念，營(yíng)造一個(gè)真正的品牌社區(qū)。?（二）、目標(biāo)客戶分析根據(jù)我們對(duì)項(xiàng)目一期所有成交客戶所作的分析，項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要呈以下分布：A、以新建縣為中心，向周邊輻射B、企事業(yè)單位購(gòu)房者居多，占客戶量49.4%C、置業(yè)群體年齡主要以45歲以下，26—35歲之間居多。D、置業(yè)群體以自住型購(gòu)房為主，占客戶量77.2%。E、信息獲取途徑以小眾媒介居多，其中客戶之間介紹有很大比例。?

1、目前所積累的客戶對(duì)久未面市的三錯(cuò)產(chǎn)品興趣較為濃厚；2、價(jià)格考慮，客戶最關(guān)心的是價(jià)格，強(qiáng)調(diào)總價(jià)概念；3、面積考慮，更容易接受面積合理、實(shí)用方正戶型；4、配套考慮，隨著市政配套和小區(qū)自身配套的逐漸完善，客戶購(gòu)買(mǎi)信心增強(qiáng)；5、升值潛力考慮，升值潛力的深度挖掘是解決去化率的有效途徑。（三）、客戶群的接受（客戶積累量）?目前南昌銷(xiāo)售高峰期大致劃分為:五一、十一、春節(jié)、現(xiàn)階段為2006年12月至2007年3月31日,在此期間恰巧與傳統(tǒng)的銷(xiāo)售高峰期春節(jié)相遇,在此階段,有大量的在外務(wù)工人員返鄉(xiāng),這部分人群有強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)能力和購(gòu)買(mǎi)欲望,可以通過(guò)有效推廣途徑,引導(dǎo)其購(gòu)買(mǎi).（四）、季節(jié)性因素分析（五）、工程節(jié)點(diǎn)商業(yè)街2007年1月20日完成景觀綠化帶2007年2月15日完成籃球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)2007年2月15日完成?項(xiàng)目家景萊卡小鎮(zhèn)西街錦宸城開(kāi)國(guó)際學(xué)園金嘉名筑近期推盤(pán)時(shí)間2006-10-20預(yù)計(jì)07年1月預(yù)計(jì)07年1月06/11月底或12月初推出量334戶8棟18層住宅近300戶497戶各戶型數(shù)量二房與三房比例6：4不詳不詳三房二廳二衛(wèi)170戶二房二廳94戶三房二廳一衛(wèi)200多戶均價(jià)2080元/㎡2800-3000元/㎡2350元/㎡2000元/㎡優(yōu)惠政策VIP優(yōu)惠40元/㎡未定學(xué)園卡優(yōu)惠VIP優(yōu)惠：一次性97折、按揭98折主題訴求風(fēng)尚歐洲，都市生活中央領(lǐng)地，榮耀全城60、70、80自由生活，快樂(lè)成長(zhǎng)30萬(wàn)平米臺(tái)灣風(fēng)情概念社區(qū)。（六）、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手現(xiàn)狀?分析：

各項(xiàng)目都未明確打出“精英”客群概念，與本案相比較，也沒(méi)有全國(guó)性社區(qū)品牌優(yōu)勢(shì)，因此，在客群與品牌方面，我們可以與之形成差異化并高調(diào)領(lǐng)跑市場(chǎng)。?1、規(guī)模社社區(qū)(25萬(wàn)平米超超大社區(qū))2、優(yōu)質(zhì)生生活的配套套（商業(yè)街街、公交、、20000平米社社區(qū)公園、、五班幼兒兒園）3、獨(dú)一無(wú)無(wú)二的戶型型（高廳、、三錯(cuò)）4、、品品牌牌社社區(qū)區(qū)（（全全國(guó)國(guó)性性項(xiàng)項(xiàng)目目系系列列品品牌牌、、全全國(guó)國(guó)TOP10的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商、、香香港港式式物物業(yè)業(yè)管管理理、、濃郁郁的的社社區(qū)區(qū)文文化化、、新新建建企企事事業(yè)業(yè)人人式式的的選選擇擇，，沿沿海海家家庭庭日日、、沿沿海海會(huì)會(huì)））5、、升升值值潛潛力力（（品品牌牌開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商、、小小區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境的的形形成成和和完完善善、、城城市市的的發(fā)發(fā)展展和和進(jìn)進(jìn)程程））6、、6、、人人性性化化物物管管服服務(wù)務(wù)：：微微笑笑服服務(wù)務(wù)、、陽(yáng)陽(yáng)光光行行動(dòng)動(dòng)、、貼貼心心、、關(guān)關(guān)懷懷。。（四四））、、階階段段性性賣(mài)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)分分析析?我們們應(yīng)應(yīng)該該調(diào)調(diào)整整營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策略略，，首首先先應(yīng)應(yīng)該該以以新新建建縣縣為為主主要要客客群群挖挖掘掘地地，，以以品品牌牌社社區(qū)區(qū)基基和和創(chuàng)創(chuàng)新新產(chǎn)產(chǎn)品品為為點(diǎn)點(diǎn)，，在在產(chǎn)產(chǎn)品品形形象象上上繼繼續(xù)續(xù)拔拔高高，，宣宣傳傳一一種種高高品品質(zhì)質(zhì)社社區(qū)區(qū)生生活活方方式式，，的的通通過(guò)過(guò)在在消消費(fèi)費(fèi)者者心心中中牢牢牢牢確確立立新新建建樓樓盤(pán)盤(pán)領(lǐng)領(lǐng)先先地地位位。。項(xiàng)目目分分析析總總結(jié)結(jié)：：?二、、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)目目標(biāo)標(biāo)與與銷(xiāo)銷(xiāo)控控措措施施1、、銷(xiāo)銷(xiāo)售售目目標(biāo)標(biāo)：：2007/3/31前前，，完完成成銷(xiāo)銷(xiāo)售售套套數(shù)數(shù)440套套，，銷(xiāo)銷(xiāo)售售金金額額11000萬(wàn)萬(wàn)；；2、、銷(xiāo)銷(xiāo)售售價(jià)價(jià)格格：：二期期整整體體均均價(jià)價(jià)2400元元/m2（一一））、、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)目目標(biāo)標(biāo)?銷(xiāo)控控策策略略（二二））、、銷(xiāo)銷(xiāo)控控措措施施?銷(xiāo)控控說(shuō)說(shuō)明明:1、、根根據(jù)據(jù)目目前前新新建建縣縣競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手推推盤(pán)盤(pán)情情況況以以及及本本項(xiàng)項(xiàng)目目自自身身現(xiàn)現(xiàn)狀狀，，做做出出以以上上推推盤(pán)盤(pán)節(jié)節(jié)奏奏；；目目前前，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目在在新新建建縣縣的的主主要要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手在在年年底底都都加加大大了了推推盤(pán)盤(pán)量量，，并并且且都都十十分分注注重重總總價(jià)價(jià)的的控控制制，，新新建建縣縣的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)不不再再是是以以3房房戶戶型型占占絕絕對(duì)對(duì)地地位位，，2房房在在各各大大樓樓盤(pán)盤(pán)今今后后的的推推盤(pán)盤(pán)量量中中占占了了不不少少的的比比例例，，因因此此，，我我們們也也將將加加大大2房房的的推推盤(pán)盤(pán)比比例例，，并并且且針針對(duì)對(duì)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手打打出出產(chǎn)產(chǎn)品品差差異異化化，，加加大大三三錯(cuò)錯(cuò)層層的的推推盤(pán)盤(pán)比比例例。。2、、整整個(gè)個(gè)推推盤(pán)盤(pán)采采取取由由北北往往南南,價(jià)價(jià)格格逐逐漸漸走走高高的的銷(xiāo)銷(xiāo)售售策策略略.在在12月月初初,階階段段推推盤(pán)盤(pán)推推出出36#、、38#、、46#為為市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求量量較較大大的的2房房和和我我們們獨(dú)獨(dú)有有的的三三錯(cuò)錯(cuò)產(chǎn)產(chǎn)品品,在在這這個(gè)個(gè)時(shí)時(shí)期期可可以以說(shuō)說(shuō)非非常常受受天天氣氣的的影影響響,所所以以為為了了吸吸引引市市場(chǎng)場(chǎng)的的關(guān)關(guān)注注,我我們們考考慮慮用用三三錯(cuò)錯(cuò)產(chǎn)產(chǎn)品品拉拉動(dòng)動(dòng)市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求.在在形形成成一一定定的的氛氛圍圍之之后后再再推推出出位位置置更更佳佳的的36#38#三三房房戶戶型型,而而且且這這樣樣也也符符合合我我們們的的逐逐漸漸走走高高的的價(jià)價(jià)格格走走勢(shì)勢(shì).之之后后推推盤(pán)盤(pán)節(jié)節(jié)奏奏和和推推盤(pán)盤(pán)次次序序按按已已經(jīng)經(jīng)制制定定的的推推廣廣主主題題走走.3、、根根據(jù)據(jù)近近幾幾年年南南昌昌市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的銷(xiāo)銷(xiāo)售售規(guī)規(guī)律律，，春春節(jié)節(jié)前前將將迎迎來(lái)來(lái)一一個(gè)個(gè)銷(xiāo)銷(xiāo)售售高高峰峰，，因因此此針針對(duì)對(duì)現(xiàn)現(xiàn)有有市市場(chǎng)場(chǎng)，，配配合合高高密密度度的的SP等等一一系系列列活活動(dòng)動(dòng)，，加加強(qiáng)強(qiáng)銷(xiāo)銷(xiāo)售售節(jié)節(jié)奏奏，，并并應(yīng)應(yīng)對(duì)對(duì)目目前前積積累累客客戶戶不不足足等等銷(xiāo)銷(xiāo)售售狀狀況況。。?年度度目目標(biāo)標(biāo)；；市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)；；價(jià)格格走走勢(shì)勢(shì)；；客戶戶群群的的接接受受（（客客戶戶積積累累量量））；；季節(jié)節(jié)性性因因素素；；工程程節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)；；去化化量量決定定銷(xiāo)銷(xiāo)控控策策略略的的因因素素銷(xiāo)控控策策略略?三、、階階段段推推廣廣主主題題?（一一））、、產(chǎn)產(chǎn)品品形形象象定定位位新建建縣縣大大型型高高尚尚社社區(qū)區(qū)：：品牌牌造造就就榮榮耀耀；；文化化相相伴伴生生活活；；發(fā)展展推推動(dòng)動(dòng)升升值值；；?（二二））、、推推廣廣主主題題品牌牌社社區(qū)區(qū)精精英英領(lǐng)領(lǐng)地地?1、、沿沿海海麗麗水水佳佳園園作作為為一一個(gè)個(gè)全全國(guó)國(guó)性性社社區(qū)區(qū)品品牌牌，，有有著著港港資資背背景景、、上上市市公公司、、全全國(guó)國(guó)地地產(chǎn)產(chǎn)100強(qiáng)強(qiáng)、、TOPT等等諸諸多多榮榮耀耀，，因因此此我我們們?cè)谠跔I(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推推廣廣上上首先先必必須須突突出出項(xiàng)項(xiàng)目目““品品牌牌””概概念念，，使使項(xiàng)項(xiàng)目目在在新新建建主主要要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手中中產(chǎn)產(chǎn)生生醒目目區(qū)區(qū)別別，，形形成成一一支支獨(dú)獨(dú)秀秀脫脫穎穎而而出出的的的的市市場(chǎng)場(chǎng)形形象象。。2、“精英英領(lǐng)地”是是在“品牌牌社區(qū)”的的基礎(chǔ)上強(qiáng)強(qiáng)化社區(qū)客客群品質(zhì)，，與“品牌牌社區(qū)”形象象相得益彰彰，相互促促進(jìn)。較之之“生活向向上”，更更能突出闡闡述項(xiàng)目的居住住氛圍與核核心品質(zhì)，，為日后的的營(yíng)銷(xiāo)不至至于陷入對(duì)對(duì)手價(jià)格戰(zhàn)泥淖打好好堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)礎(chǔ)，為項(xiàng)目目與品牌營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)如虎添添翼。主題闡述：：?第一階段：：品牌社區(qū)，，生活向上上：升值，發(fā)發(fā)展?jié)摿Γ?，公交、幼幼兒園、20000平米社區(qū)區(qū)公園第二階段：：品牌社區(qū)，，人文雅院院：商業(yè)街、、社區(qū)文化化、物業(yè)管管理等；第三階段：：品牌社區(qū)，，生活新新空間：三錯(cuò)層的的尊貴、業(yè)業(yè)主構(gòu)成第四階段：：品牌社區(qū)，，中央生活活：中央組團(tuán)團(tuán)的位置和和景觀第五階段：：品牌社區(qū)，，生活三不不錯(cuò)：不要錯(cuò)過(guò)二二期最后的的錯(cuò)層；不不要錯(cuò)過(guò)升值的機(jī)機(jī)會(huì)；不要要錯(cuò)過(guò)即將將入住的機(jī)機(jī)會(huì)。（三）、階階段推廣主主題?四、營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)執(zhí)行?產(chǎn)品展示計(jì)計(jì)劃（現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)打動(dòng)客戶戶）二、通路及及促銷(xiāo)（提提高上門(mén)量量）三、實(shí)施計(jì)計(jì)劃（執(zhí)行行）?（一）產(chǎn)品品展示計(jì)劃劃樣板房工業(yè)三路入座電瓶車(chē)售樓部會(huì)所弗里斯蘭大道1、設(shè)計(jì)看看房路徑看房路線上上的包裝：：道旗---品牌、、規(guī)模、配配套、文化化、戶型、、物業(yè)管理理、推廣主主題保安的的定點(diǎn)巡邏邏、列隊(duì)?2、看房路路線改進(jìn)包包裝1)營(yíng)銷(xiāo)中心整整改(完成成時(shí)間：12月8日日)：內(nèi)部：（1）營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)中心房頂頂與墻面多多處滲水補(bǔ)補(bǔ)漏；（2）銷(xiāo)售售前臺(tái)正面面玻璃破損損修復(fù)；（3）前臺(tái)臺(tái)內(nèi)座椅重重新購(gòu)置；；（4）前臺(tái)臺(tái)背景墻上上的部分金金屬條已變變型脫落，，需盡快修修補(bǔ)；（5）銷(xiāo)售售部墻面部部分粉刷脫脫落，須及及時(shí)修復(fù)；；（6）營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)中心西面面內(nèi)門(mén)把手手損壞，盡盡快修復(fù)；；（7）內(nèi)部部迎賓毯已已陳舊起球球，須更換換新品；（8）購(gòu)置置一些擺放放飾品用于于裝飾吧臺(tái)臺(tái)櫥柜；（9）購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)5張純美美音樂(lè)CD碟片，循循環(huán)播放營(yíng)營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)優(yōu)雅環(huán)境；；（10）添添置雨傘架架一個(gè)放于于營(yíng)銷(xiāo)中心心門(mén)口；（11）添添置樣本合合同展示架架，用于展展示項(xiàng)目樣樣本合同；；（12）營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)中心頂頂部懸掛項(xiàng)項(xiàng)目POP吊旗，增增加現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)銷(xiāo)售氣氛；；（13）衛(wèi)衛(wèi)生間配套套設(shè)施修繕繕（窗簾、、沖水閥、、廁紙）（14）設(shè)設(shè)專(zhuān)職保潔潔人員和保保安形象崗崗；?外部：（1）外墻墻局部涂料料已陳舊退退色，建議議盡快修補(bǔ)補(bǔ)；（2）有效效利用門(mén)外外花壇，種種植賞心悅悅目的花草草植物；（3）清理理與維修門(mén)門(mén)前噴池；；（4）售樓樓處頂部綠綠化處理；；（5）售樓樓處東側(cè)花花壇維護(hù)；；（6）廣場(chǎng)場(chǎng)地面清理理（會(huì)所門(mén)門(mén)前、售樓樓處東側(cè)））2、看房路路線改進(jìn)包包裝(續(xù))1)營(yíng)銷(xiāo)中心整整改(完成成時(shí)間：12月8日日)：?內(nèi)部管理：：（1）衣裝裝不整者禁禁止入內(nèi)（（主要指工工程人員和和其他自己己工作人））；（2）嚴(yán)禁禁在接待大大堂內(nèi)躺在在沙發(fā)或座座椅上休息息或睡覺(jué)；；（3）嚴(yán)禁禁在營(yíng)銷(xiāo)中中心將腳架架于桌椅、、茶幾、沙沙發(fā)或其它它臺(tái)面上；；（4）嚴(yán)禁禁在營(yíng)銷(xiāo)中中心大聲喧喧嘩；（5）嚴(yán)禁禁工作人員員在接待大大堂內(nèi)聚集集聊天；（6）嚴(yán)禁禁在營(yíng)銷(xiāo)中中心用餐；；（7）非售售樓處工作作人員嚴(yán)禁禁使用營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)中心內(nèi)部部設(shè)施；（8）貴賓賓區(qū)設(shè)專(zhuān)職職工作人員員。2、看房路路線改進(jìn)包包裝(續(xù))1)營(yíng)銷(xiāo)中心整整改(完成成時(shí)間：12月8日日)：?2)樣板房房整改(完完成時(shí)間：：12月15日)：：需整修部分分：（1）底層層C戶型花花園圍欄更更換為交房房標(biāo)準(zhǔn)的樣樣式與材質(zhì)質(zhì)；公共樓樓梯護(hù)欄增增加“非交房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)”的標(biāo)標(biāo)示牌；（2）入戶戶休息平臺(tái)臺(tái)處增加““交房以實(shí)實(shí)際尺寸為為準(zhǔn)”的標(biāo)標(biāo)示牌；（3）修繕繕三錯(cuò)層戶戶型的漏水水部位；（4）修補(bǔ)補(bǔ)部分已受受潮變型脫脫落的墻紙紙；（5）部分分陽(yáng)臺(tái)玻璃璃門(mén)鎖已損損壞，需盡盡快更換；；（6）三錯(cuò)錯(cuò)層及高廳廳樣板間門(mén)門(mén)口設(shè)牌““示意樣板板間，二期期戶型與樣樣板間不完完全一致，詳情情請(qǐng)咨詢銷(xiāo)銷(xiāo)售人員””；（7）室內(nèi)內(nèi)標(biāo)示牌部部分已陳舊舊退色，應(yīng)應(yīng)重新更換換；?需添加的物物品：（1）門(mén)前前增加可供供客戶更換換鞋套的休休閑座椅；；（2）室內(nèi)內(nèi)增加音響響設(shè)備，可可循環(huán)播放放背景音樂(lè)樂(lè)；（3）增加加專(zhuān)業(yè)的樣樣板房服務(wù)務(wù)人員，為為客戶提供供服務(wù)的同同時(shí)，可為為客戶進(jìn)行行專(zhuān)業(yè)生動(dòng)的講講解，引導(dǎo)導(dǎo)客戶身臨臨其境；3)東面商商業(yè)街(完完成時(shí)間：：12月8日)：（1）修整整殘舊店招招；（2）A1棟底層?xùn)|東面白墻粘粘貼形象廣廣告宣傳畫(huà)畫(huà)；（3）添置置門(mén)前休閑閑座椅；（4）售樓樓處南側(cè)空空調(diào)外機(jī)采采用百葉掩掩蔽；2)樣板房房整改(完完成時(shí)間：：12月15日)：：續(xù)?4)弗里斯斯蘭大街(完成時(shí)間間：12月月15日)：（1）工程程整改完成成（如：北北入口處架架空層、會(huì)會(huì)所西墻的的整改）；；（2）南面面入口處增增加交通導(dǎo)導(dǎo)示牌；（3）對(duì)4#及18#樓之間間大塊草地地進(jìn)行整改改，建議改改為入口景景觀小品；；（4）更換換路邊垃圾圾桶；（5）每天天上午9：：00-12：00；下午2：00-5：00定時(shí)播放放小區(qū)背景景音樂(lè)；（6）14#與15#樓樓間增加休閑閑座椅與遮陽(yáng)陽(yáng)傘；（7）對(duì)電控控箱及變壓器器箱體作掩蔽蔽處理；（8）對(duì)道路路排水進(jìn)行改改造；（9）增加保保安巡邏、保保潔人員及綠綠化或其他維維護(hù)工人在區(qū)區(qū)域內(nèi)工作。。?5)會(huì)所(完完成時(shí)間：12月8日)：（1）墻面懸懸掛一些物品品或裝飾畫(huà)；；（2）吧臺(tái)增增加服務(wù)人員員；（3）免費(fèi)提提供可供客戶戶選擇的飲品品；（4）播放背背景音樂(lè)；6)工程要求求（1）在二期期銷(xiāo)售的同時(shí)時(shí)，S型道路路保持暢通及及清潔；（2）加強(qiáng)工工地現(xiàn)場(chǎng)管理理，沒(méi)有銷(xiāo)售售人員帶領(lǐng)，，不允許任何何閑雜人等進(jìn)進(jìn)入工地。?7)商業(yè)街包包裝及招商(完成時(shí)間：：07年01月月15日日)：招商店鋪工作作計(jì)劃序號(hào)工作內(nèi)容時(shí)間節(jié)點(diǎn)1招商及包裝方案定稿2006/11/302考察學(xué)習(xí)南昌各小區(qū)商業(yè)街（萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、恒茂華城）2006/12/01—2006/9/033資料準(zhǔn)備（談判原則、優(yōu)惠方案、品牌使用協(xié)議等）2006/12/01—2006/9/034商家資料收集2006/12/01—2006/12/035商業(yè)街外立面、園林、小品設(shè)計(jì)方案確定2006/12/01—2006/12/106與部分商家進(jìn)行廣泛接觸、洽談2006/12/04—2006/12/107商業(yè)街外立面、園林、小品方案實(shí)施完成2006/12/11－2007/01/158確定正式入駐經(jīng)營(yíng)商業(yè)2006/12/11－2006/12/139店招及裝修設(shè)計(jì)方案確定（設(shè)計(jì)、用材、費(fèi)用）2006/12/14－2006/12/1710入駐商業(yè)店面裝修完成2006/12/18－2007/01/1511入駐商業(yè)鋪貨完成2007/01/11－2007/01/1512營(yíng)業(yè)商家正式營(yíng)業(yè)2007/01/20?序號(hào)工作內(nèi)容時(shí)間節(jié)點(diǎn)1業(yè)態(tài)確定2006/11/302目標(biāo)品牌收集、洽談2006/12/01－2006/12/033資料準(zhǔn)備（談判原則、優(yōu)惠方案、品牌使用協(xié)議等）2006/12/06—2006/9/154品牌確定（虛擬品牌）2006/12/16－2006/12/205店招設(shè)計(jì)方案確定（設(shè)計(jì)、用材、費(fèi)用）2006/12/21—2006/12/306店招裝修施工完成2007/01/01－2007/01/157營(yíng)業(yè)商家正式營(yíng)業(yè)2007/01/207)商業(yè)街包包裝及招商(完成時(shí)間：：07年01月月15日日)：續(xù)引入品牌及虛虛擬品牌包裝裝工作計(jì)劃?8)北面市政政公園展示（（完成時(shí)間：：2007年年2月15日日）1、市政公園園工程需完成成到24號(hào)樓樓處；2、北面入口口處（臨商業(yè)業(yè)街西側(cè)）景景觀需完成。。?一、產(chǎn)品展示示計(jì)劃（現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)打動(dòng)客戶））二、通路及促促銷(xiāo)（提高上上門(mén)量）三、媒介計(jì)劃劃（執(zhí)行）?解決的問(wèn)題：：如何提高客客戶來(lái)訪量?一期客戶認(rèn)知知途徑分析：：老帶新客源近近50%；戶外廣告占12%；報(bào)紙廣告5%；其它各占2%。重點(diǎn)發(fā)展。加大力度。適度使用。僅在重要開(kāi)盤(pán)日活動(dòng)日發(fā)布1-2次拓展小眾渠道。基礎(chǔ)分析?提高上門(mén)量的的三大武器:1、以老帶新新——通過(guò)現(xiàn)現(xiàn)有項(xiàng)目銷(xiāo)售售客戶分析，，以老帶新是是重要營(yíng)銷(xiāo)武武器，通過(guò)成交交客戶的口碑碑傳播、介紹紹，可信度高高，能夠有效效去化項(xiàng)目；2、DM直郵郵——現(xiàn)階段段我們需要控控制營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用用，但又有效效傳達(dá)項(xiàng)目信信息，因此，費(fèi)費(fèi)用節(jié)省、精精確制導(dǎo)的DM直郵，可可直接將有效效信息傳遞到目標(biāo)客戶戶，擴(kuò)大項(xiàng)目目認(rèn)知度，快快速拉動(dòng)銷(xiāo)售售，因而也將將是本階段的重要營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)武器；3、SP促銷(xiāo)銷(xiāo)——目前銷(xiāo)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)人氣氣嚴(yán)重不足，，無(wú)法形成濃濃厚銷(xiāo)售氛圍圍，而合理科學(xué)甚甚至新奇的促促銷(xiāo)，不僅能能夠聚集旺盛盛人氣，也直直接促使目標(biāo)客戶產(chǎn)生生購(gòu)買(mǎi)欲望，，并達(dá)成購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)行為。?、、如何實(shí)現(xiàn)以以老帶新400多組老老客戶，是本本階段最寶貴貴的營(yíng)銷(xiāo)資源源！A、精神利益益點(diǎn)讓客戶產(chǎn)生自自豪感：策略：全國(guó)麗水家園園品牌系列展展覽（攝影、、日歷、麗水水系列的開(kāi)發(fā)發(fā)歷史、故事事等等）、優(yōu)質(zhì)服服務(wù)主題月等等；讓客戶產(chǎn)生炫炫耀感：策略：麗水家園開(kāi)盤(pán)盤(pán)一周年盛情情回饋（一年年來(lái)，麗水開(kāi)開(kāi)發(fā)前后的比比較：增值））；讓客戶對(duì)美好好生活充滿期期待：策略：保育幼兒園教教育展、元旦旦迎新、元宵宵節(jié)燈會(huì)、麗麗水家園美麗麗生活幼兒書(shū)書(shū)畫(huà)比賽（鋼琴比賽賽）、商業(yè)街街開(kāi)街；B、物質(zhì)利益益點(diǎn)：給予客客戶相應(yīng)的物物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，促促使其帶動(dòng)新新客戶；C、話點(diǎn)（理理由）：不斷斷制造美譽(yù)話話題（事件）），讓客戶自自然宣傳，吸吸引新客戶。。、、如何實(shí)現(xiàn)以以老帶新1、如何實(shí)現(xiàn)現(xiàn)以老帶新?、、如何實(shí)現(xiàn)以以老帶新、、如何實(shí)現(xiàn)以以老帶新2、積極拓展有有效新客戶DM直郵、精精確制導(dǎo)圍繞目標(biāo)客戶戶群，結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目的推廣節(jié)節(jié)奏，以新建建縣的企事單單位為主、有有周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的的企事業(yè)單位位為輔，分階階段進(jìn)行直投投。第一階段，新新建縣及其鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)所有的金金融系統(tǒng)、電電力系統(tǒng)、電電信系統(tǒng)；第二階段，新新建縣及其鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)所有的公公務(wù)員；第三階段：新新建縣及其鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)所有的教教育系統(tǒng)、醫(yī)醫(yī)療系統(tǒng)；第四階段：新新建縣的零售售、貿(mào)易、IT系統(tǒng)；第五階段：新新建縣的個(gè)體體行業(yè)等。?12月報(bào)紙DM夾報(bào)序號(hào)日期媒體名稱(chēng)廣告類(lèi)型傳播主題投放位置廣告規(guī)格預(yù)算金額備注22006-12-14DM夾報(bào)二期認(rèn)購(gòu)、開(kāi)盤(pán)、活動(dòng)信息江南都市報(bào)、南昌晚報(bào)正度八開(kāi)6800

32006-12-28DM夾報(bào)二期認(rèn)購(gòu)、開(kāi)盤(pán)、活動(dòng)信息江南都市報(bào)、南昌晚報(bào)正度八開(kāi)6800

各階段DM計(jì)計(jì)劃07年01月報(bào)紙DM夾報(bào)序號(hào)日期媒體名稱(chēng)廣告類(lèi)型傳播主題投放位置廣告規(guī)格預(yù)算金額備注12007-1-4DM直郵二期認(rèn)購(gòu)、開(kāi)盤(pán)、活動(dòng)信息

正度八開(kāi)8000

22007-1-11DM夾報(bào)二期認(rèn)購(gòu)、開(kāi)盤(pán)、活動(dòng)信息江南都市報(bào)、南昌晚報(bào)正度八開(kāi)3400

22007-1-18DM夾報(bào)二期認(rèn)購(gòu)、開(kāi)盤(pán)、活動(dòng)信息江南都市報(bào)、南昌晚報(bào)正度八開(kāi)3400

?各階段DM計(jì)計(jì)劃（續(xù)）07年02月報(bào)紙DM夾報(bào)序號(hào)日期媒體名稱(chēng)廣告類(lèi)型傳播主題投放位置廣告規(guī)格預(yù)算金額備注12007-2-1DM夾報(bào)二期認(rèn)購(gòu)、開(kāi)盤(pán)、活動(dòng)信息江南都市報(bào)、南昌晚報(bào)正度八開(kāi)3400

22007-2-15DM夾報(bào)二期認(rèn)購(gòu)、開(kāi)盤(pán)、活動(dòng)信息江南都市報(bào)、南昌晚報(bào)正度八開(kāi)3400

07年03報(bào)紙DM夾報(bào)序號(hào)日期媒體名稱(chēng)廣告類(lèi)型傳播主題投放位置廣告規(guī)格預(yù)算金額備注12007-3-8DM直郵二期認(rèn)購(gòu)、開(kāi)盤(pán)、活動(dòng)信息

正度八開(kāi)8000

22007-3-15DM夾報(bào)二期認(rèn)購(gòu)、開(kāi)盤(pán)、活動(dòng)信息江南都市報(bào)、南昌晚報(bào)正度八開(kāi)3400

32007-3-22DM夾報(bào)二期認(rèn)購(gòu)、開(kāi)盤(pán)、活動(dòng)信息江南都市報(bào)、南昌晚報(bào)正度八開(kāi)3400

?、、如何實(shí)現(xiàn)以以老帶新、、如何實(shí)現(xiàn)以以老帶新3、SP促銷(xiāo)銷(xiāo)目前項(xiàng)目進(jìn)入入銷(xiāo)售淡季，，現(xiàn)場(chǎng)人氣不不足，銷(xiāo)售氛氛圍不濃，新新建縣客群對(duì)對(duì)項(xiàng)目美譽(yù)認(rèn)認(rèn)知度還有待待強(qiáng)化。而未未來(lái)四個(gè)月時(shí)時(shí)間內(nèi)要完成成既定銷(xiāo)售目目標(biāo)，任務(wù)非非常艱巨，我我們當(dāng)務(wù)之急急就是要擴(kuò)大大項(xiàng)目認(rèn)知度度與美譽(yù)度，，尤其在銷(xiāo)售售現(xiàn)場(chǎng)需聚集集大量人氣，，以營(yíng)造熱烈烈銷(xiāo)售氛圍。。因此，根據(jù)銷(xiāo)銷(xiāo)售需要與時(shí)時(shí)間節(jié)點(diǎn)關(guān)系系，我們制定定各月（截止止07年3月月31日）相相應(yīng)的促銷(xiāo)活活動(dòng)方案，以以此提高客戶戶上門(mén)量，，并最終拉動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目實(shí)際銷(xiāo)銷(xiāo)售。?12月SP活動(dòng)序號(hào)日期活動(dòng)名稱(chēng)活動(dòng)主題投放位置發(fā)布單位預(yù)算金額備注112月9日加推房源項(xiàng)目提醒//20000

212月16－17日項(xiàng)目一周年慶典品牌展示//50000

312月23－24日圣誕節(jié)圣誕\元旦迎新慶祝活動(dòng)//40000

沿海麗水佳園園慶圣誕迎新新活動(dòng)方案沿海麗水家園園開(kāi)盤(pán)一周年年盛情回饋該兩項(xiàng)活動(dòng)具具體執(zhí)行方案見(jiàn)附附件各階段SP計(jì)計(jì)劃?07年1月SP活動(dòng)序號(hào)日期活動(dòng)名稱(chēng)活動(dòng)主題投放位置發(fā)布單位預(yù)算金額備注11月1日沿海會(huì)啟動(dòng)儀式暨第一屆業(yè)主運(yùn)動(dòng)會(huì)健康活力,社區(qū)新生活//40000

21月12日兒童才藝啟動(dòng)儀式海選第一場(chǎng)麗水佳園,暢想未來(lái)//

31月17日兒童才藝海選第二場(chǎng)麗水佳園,暢想未來(lái)//

41月25日商業(yè)街開(kāi)街商業(yè)街開(kāi)街/兒童才藝比賽決賽//100000

備注：具體可可執(zhí)行方案需需根據(jù)日后營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣成效效及各相關(guān)因因素細(xì)化調(diào)整整。各階段SP計(jì)計(jì)劃（續(xù)）?07年2月SP活動(dòng)序號(hào)日期活動(dòng)名稱(chēng)活動(dòng)主題投放位置發(fā)布單位預(yù)算金額備注12月3日送對(duì)聯(lián)送對(duì)聯(lián)//25000

22月10日沿海麗水佳園玫瑰之約情人心愿，送玫瑰花//25000

32月21日攝影、三錯(cuò)尋寶攝影及三錯(cuò)尋寶//30000

備注：具體可可執(zhí)行方案需需根據(jù)日后營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣成效效及各相關(guān)因因素細(xì)化調(diào)整整。各階段SP計(jì)計(jì)劃（續(xù)）?07年3月SP活動(dòng)序號(hào)日期活動(dòng)名稱(chēng)活動(dòng)主題投放位置發(fā)布單位預(yù)算金額備注13月3日元宵燈謎元宵燈謎//25000

23月10日植樹(shù)節(jié)植樹(shù)節(jié)//25000

33月17日景觀命名景觀命名//25000

備注：具體可可執(zhí)行方案需需根據(jù)日后營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣成效效及各相關(guān)因因素細(xì)化調(diào)整整。各階段SP計(jì)計(jì)劃（續(xù)）?一、產(chǎn)品展示示計(jì)劃（現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)打動(dòng)客戶））二、通路及促促銷(xiāo)（提高上上門(mén)量）三、媒介計(jì)劃劃（執(zhí)行）?鑒于二期目標(biāo)標(biāo)客戶已新建建縣為主，同同時(shí)考慮到三三期、四期將將著力向市區(qū)區(qū)發(fā)展，因此此，在在通路推廣選選擇方面，也也以新建縣針針對(duì)性媒體為為主，市區(qū)相相關(guān)媒體為輔輔。1、DM直郵郵夾報(bào)：該媒媒體具有針對(duì)對(duì)性強(qiáng)、成本本低、到達(dá)率率高、傳達(dá)內(nèi)內(nèi)容豐富等特特點(diǎn)，因此將作作為二期的主主要信息發(fā)布布媒介。2、新建縣路路牌及戶外廣廣告：通過(guò)在在新建縣主要要交通路口設(shè)設(shè)置道路指示示牌，并在南昌大橋方向向至新建縣入入口處設(shè)置大大型戶外廣告告牌，樹(shù)立南南昌麗水佳園園“品牌社區(qū)、精英領(lǐng)領(lǐng)地”的品牌牌形象。（一）媒介策策略?3、南昌交通通音樂(lè)之聲廣廣播電臺(tái)、204路公交交車(chē)報(bào)站提醒醒：該媒體費(fèi)費(fèi)用低，但每每天播出的頻率較較高（廣播每每天四次，均均為黃金時(shí)段段；公交車(chē)為為每天數(shù)十次次）通過(guò)不斷的聽(tīng)覺(jué)覺(jué)提醒，加深深客戶對(duì)項(xiàng)目目的印象。4、市區(qū)戶外外廣告：通過(guò)過(guò)在市區(qū)中心心區(qū)域設(shè)置戶戶外廣告牌，，樹(shù)立項(xiàng)目的的品牌形象，同時(shí)形成成項(xiàng)目與南昌昌客戶銜接的的紐帶。5、央視區(qū)域域插播電視廣廣告：該媒體體形象較好，，能夠樹(shù)立品品牌形象，且且廣告信息更為形象直觀觀，信息可及及時(shí)更新，與與市區(qū)戶外廣廣告相結(jié)合，，形成較為立立體與連續(xù)的傳播。。6、網(wǎng)絡(luò)、短短信等其它媒媒體，作為配配合手段，針針對(duì)特定的人人群進(jìn)行傳播播。（一）媒介策策略（續(xù)）具體媒介計(jì)劃劃見(jiàn)附件?銷(xiāo)售費(fèi)用計(jì)劃劃?END?最為命運(yùn)運(yùn)所屈辱辱的人，，只要還還抱有希希望，便便無(wú)所怨怨懼。這個(gè)世界并不不在乎你的自自尊，只在乎乎你做出來(lái)的的成績(jī)，然后后再去強(qiáng)調(diào)你你的感受。1月-231月-2322:54以愛(ài)為凝聚力力的公司比靠靠畏懼維系的的公司要穩(wěn)固固得多。珍惜今天的擁?yè)碛?，明天才才?huì)富有。一個(gè)公司要發(fā)發(fā)展迅速得力力于聘用好的的人才，尤其其是需要聰明明的人才。3歲前后后嚴(yán)格格管理理，做做孩子子的家家長(zhǎng)；；13歲前后后逐步步放手手，做做孩子子的朋朋友。。有效效的教教育是是先嚴(yán)嚴(yán)后松松，無(wú)無(wú)效的的教育育是先先松后后嚴(yán)。。有效效的激激勵(lì)是是朝五五晚九九，無(wú)無(wú)效的的激勵(lì)勵(lì)是朝朝九晚晚五。。1月-231月-2322:541月-23懷疑和否否定之海海，圍繞繞著人們們小小的的島嶼，，而信念念則鞭策策人，使使人勇敢敢面對(duì)未未知的前前途。1月-231月-231月-231月-23對(duì)人才的的運(yùn)用，，僅僅限限于收羅羅是遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的的，重要要的是對(duì)對(duì)人才不不僅要善善于識(shí)別別其長(zhǎng)處處，而且且要敢于于大膽地地使用，，以讓其其充分顯顯示自己己的才能能。微軟公司司在用人人上所表表現(xiàn)出的的膽略與與氣魄是是別的公公司無(wú)可可比擬的的。因?yàn)橛辛肆烁兄x之之心，才才能引發(fā)發(fā)惜物及及謙虛之之心，使使生活充充滿歡樂(lè)樂(lè)，心理理保持平平衡，在在待人接接物時(shí)自自然能免免去許多多無(wú)謂的的對(duì)抗與與爭(zhēng)執(zhí)。。只有一一條路路不能能選擇擇22:54:1822:54:18一個(gè)人人在科科學(xué)探探索的的道路路上，，走過(guò)過(guò)彎路路，犯犯過(guò)錯(cuò)錯(cuò)誤，，并不不是壞壞事，，更不不是什什么恥恥辱，，要在在實(shí)踐踐中勇勇于承承認(rèn)和和改正正錯(cuò)誤誤。業(yè)精于勤，，荒于嬉。。1月-231月-235322:54:181月-23合作是一切切團(tuán)隊(duì)繁榮榮的根本。。我知道什么么是勞動(dòng):勞動(dòng)是世界界上一切歡歡樂(lè)和一切切美好事情情的源泉。。世間間沒(méi)沒(méi)有有一一種種具具有有真真正正價(jià)價(jià)值值的的東東西西，，可可以以不不經(jīng)經(jīng)過(guò)過(guò)艱艱苦苦辛辛勤勤勞勞動(dòng)動(dòng)而而能能夠夠得得到到的的。。22:5422:54:181月月-2322:54靠制制訂訂和和管管理理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)吃吃飯飯的的，，有有什什么么樣樣的的判判斷斷就就會(huì)會(huì)有有什什么么樣樣的的產(chǎn)產(chǎn)品品，，有有什什么么樣樣的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)就就會(huì)會(huì)有有什什么么樣樣的的人人才才。。講到到國(guó)國(guó)家家的的政政治治，，根根本本上上要要人人民民有有權(quán)權(quán)；；至至于于管管理理政政府府的的人人，，便便要要付付之之于于有有能能的的專(zhuān)專(zhuān)家家們們。。只要要有有堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的的持持久久心心，，一一個(gè)個(gè)庸庸俗俗平平凡凡的的人人也也會(huì)會(huì)有有成成功功的的一一天天，，否否則則即即使使是是一一個(gè)個(gè)才才識(shí)識(shí)卓卓越越的的人人，，也也只只能能遭遭遇遇失失敗敗的的命命運(yùn)運(yùn)。。有信念念不一一定成成功，，沒(méi)信信念一一定會(huì)會(huì)失敗敗。1月-231月-231月-231月-23我這一一生基基本上上只是是辛苦苦工作作，我我可以以說(shuō)，，我活活了七七十五五歲，，沒(méi)有有那一一個(gè)月月過(guò)的的是舒舒服生生活，，就好好象推推一塊塊石頭頭上山山，石石頭不不停地地滾下下來(lái)又又推上上去。。2023/1/522:5422:5422:54:18一次良良好的的撤退退，應(yīng)應(yīng)和一一次偉偉大的的勝利利一樣樣受到到獎(jiǎng)賞賞。有非凡志志向，才才有非凡凡成就。。10:54:18下下午1月-2322:54:18我的人生生哲學(xué)是是工作，，我要揭揭示大自自然的奧奧秘，并并以此為為人類(lèi)服服務(wù)。我我們?cè)谑朗赖亩虝簳旱囊簧?，我我不知道道還有什什么比這這種服務(wù)務(wù)更好的的了。抓住時(shí)機(jī)機(jī)并快速速?zèng)Q策是是現(xiàn)代企企業(yè)成功功的關(guān)鍵鍵。最有希望望的成功功者，并并不是才才華最出出眾的人人，而是是那些最最善于利利用每一一時(shí)機(jī)發(fā)發(fā)掘開(kāi)拓拓的人。。05一一月202305-1月-23一個(gè)偉大大的企業(yè)業(yè)，對(duì)待待成就永永遠(yuǎn)都要要戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢兢，如如覆薄冰冰。如果強(qiáng)調(diào)調(diào)什么，，你就檢檢查什么么；你不不檢查，，就等于于不重視視。為了能擬擬定目標(biāo)標(biāo)和方針針，一個(gè)個(gè)管理者者必須對(duì)對(duì)公司內(nèi)內(nèi)部作業(yè)業(yè)情況以以及外在在市場(chǎng)環(huán)環(huán)境相當(dāng)當(dāng)了解才才行。22:5422:54:18一月23誠(chéng)懇待人人是邁向向成功的的唯一途途徑。這這與沒(méi)有有嘗過(guò)辛辛苦，而而獲得成成功的滋滋味迥然然不同。。不下功功夫，卻卻能成功功，根本本是不可可能的事事情。管理關(guān)系就就是人的關(guān)關(guān)系。22:542023/1/522:54創(chuàng)新是惟一一的出路，，淘汰自己己，否則競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)將淘汰汰我們。危機(jī)不僅帶帶來(lái)麻煩，，也蘊(yùn)藏著著無(wú)限商機(jī)機(jī)。人生是尊貴貴的。大家家重新勵(lì)志志，努力奮奮斗，為時(shí)時(shí)應(yīng)猶未晚晚。觀念決定思思路，思路路決定出路路。1月-232023/1/522:54:18謝謝各位?。?、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。22:54:1922:54:1922:541/5/202310:54:19PM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見(jiàn)頻。。。1月-2322:54:1922:54Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。22:54:1922:54:1922:54Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。1月-231月-2322:54:1922:54:19January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。05一月202310:54:19下午午22:54:191月-2315、比不不了得得就不不比，